魯能三亞灣游艇區(qū)教育科研用地與高三區(qū)商業(yè)金融用地項(xiàng)目

魯能三亞灣游艇區(qū)教育科研用地與高三區(qū)商業(yè)金融用地項(xiàng)目謹(jǐn)呈：海南魯能廣大置業(yè)有限公司報(bào)告共分六大部分本體分析25畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究項(xiàng)目后期工作安排Part.470畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Part.2項(xiàng)目目標(biāo)解析Part.1Part.5Part.6三亞灣新城位于三亞灣海坡二線，占地6.8平方公里，緊鄰鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，與市區(qū)相隔十公里的軍事管理區(qū)紅塘灣海棠灣亞龍灣大東海三亞灣市區(qū)機(jī)場(chǎng)三亞灣新城總體規(guī)劃為包括游艇、高爾夫、度假養(yǎng)老、娛樂會(huì)展等多個(gè)主題的度假新城，未來與海坡一線、鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)、鳳凰鎮(zhèn)等周邊地區(qū)共同形成三亞城市副中心ABC游艇港灣社區(qū)

土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發(fā)度假酒店和部分高層公寓娛樂設(shè)施－游艇俱樂部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態(tài)公園

高爾夫綠地社區(qū)

土地使用－高爾夫球場(chǎng)、分時(shí)度假、低密度住宅娛樂設(shè)施－高爾夫球場(chǎng)、酒店美麗城度假社區(qū)土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娛樂設(shè)施－美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)

土地使用－中高密度住宅娛樂設(shè)施－地區(qū)級(jí)商業(yè)街配套設(shè)施－教育設(shè)施安置區(qū)

土地使用-中高密度住宅，不會(huì)中密度配套設(shè)施－教育設(shè)施EDCBA美麗Mall：開發(fā)項(xiàng)目包括水上運(yùn)動(dòng)園、影院、體育、酒店等項(xiàng)目，除作為社區(qū)娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點(diǎn)。FFED本項(xiàng)目的研究對(duì)象為游艇港灣社區(qū)的70畝教育科研用地和高爾夫三區(qū)的25畝商業(yè)配套用地70畝地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo):用地性質(zhì)：教育科研設(shè)計(jì)用地（C6）用地面積：46600平方米容積率：0.4建筑密度：18%限高：5層25畝地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo):用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地（C2）用地面積：17147.97平方米容積率：0.8建筑密度：35%限高：4層停車位：≥30070畝地塊四至：道路交通機(jī)場(chǎng)路鳳凰機(jī)場(chǎng)地塊臨近機(jī)場(chǎng)，未來路網(wǎng)建成后與機(jī)場(chǎng)相距不足十分鐘車程新城路是未來城市主干道，20分鐘直通市中心規(guī)劃社區(qū)道路可直通往海邊新城路新城路機(jī)場(chǎng)路70畝地塊四至：周邊狀況新城路機(jī)場(chǎng)路高爾夫球場(chǎng)度假別墅游艇碼頭、別墅帝王花園地塊與占地1800畝的高爾夫球場(chǎng)相聚不足500米地塊東側(cè)的游艇、高爾夫雙主題別墅即將動(dòng)工海航亞太國(guó)際會(huì)議中心地塊南側(cè)為一線五星級(jí)酒店與高檔獨(dú)棟別墅度假社區(qū)地塊北側(cè)規(guī)劃為水系與度假別墅地塊西側(cè)是規(guī)劃中的游艇碼頭度假區(qū)70畝地塊現(xiàn)狀:地塊平坦，已經(jīng)經(jīng)過初步平整，周邊基礎(chǔ)設(shè)施十分完善東側(cè)160畝地塊地塊現(xiàn)狀新城路規(guī)劃社區(qū)路地塊平坦，已經(jīng)過初步平整東側(cè)規(guī)劃社區(qū)道路鋪設(shè)完工新城路建成通車東側(cè)160畝地塊即將動(dòng)工25畝地塊四至：道路交通鳳凰機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)路陶然路新城路陶然路相較70畝地塊，與機(jī)場(chǎng)距離更近，更為便捷陶然路與機(jī)場(chǎng)路直接連通新城路新城路15分鐘直通市區(qū)25畝地塊四至：周邊狀況地塊距離海灘200余米，南側(cè)一線為度假公寓和武警療養(yǎng)院，無海景資源椰風(fēng)海韻武警三亞療養(yǎng)院美麗城一期規(guī)劃圖高爾夫三區(qū)規(guī)劃圖北側(cè)和西側(cè)為高爾夫三區(qū)度假別墅東側(cè)為美麗城一期度假公寓25畝地塊現(xiàn)狀：已經(jīng)平整待建，周邊度假物業(yè)均已動(dòng)工地塊現(xiàn)狀北側(cè)別墅工地4米高差地塊已經(jīng)平整，等待開工北側(cè)高爾夫別墅認(rèn)籌結(jié)束，已經(jīng)動(dòng)工東側(cè)美麗城一期度假公寓已經(jīng)開工南側(cè)與一線地塊存在4米高差報(bào)告共分六大部分本體分析25畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究項(xiàng)目后期工作安排Part.470畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Part.2項(xiàng)目目標(biāo)解析Part.1Part.5Part.6客戶目標(biāo)與限制性條件客戶目標(biāo)目標(biāo)1：實(shí)現(xiàn)新城總體的快速滾動(dòng)開發(fā)，增大今明兩年開工面積，保障兩個(gè)地塊在下半年順利動(dòng)工目標(biāo)2：實(shí)現(xiàn)地塊市場(chǎng)價(jià)值最大化25畝地塊為商業(yè)金融用地，70畝地塊為科研教育設(shè)計(jì)用地兩塊地塊規(guī)模不大，容積率較低，開發(fā)規(guī)模有限限制性條件客戶語錄：新城今年將開發(fā)量將達(dá)到25.7萬平米，明年開發(fā)量可能會(huì)達(dá)到15萬平米凱賓斯基的資本運(yùn)作很值得魯能學(xué)習(xí)，我們之前只會(huì)做住宅，快速回現(xiàn)，增值不高，實(shí)際上通過持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)帶來融資，一樣是給我們帶來了現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值。目標(biāo)3：嘗試資本運(yùn)作，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，改變企業(yè)盈利模式限制性條件分析1：商業(yè)金融用地——用地功能限定的情況下，市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要建筑設(shè)計(jì)的彈性規(guī)劃局意見：作為區(qū)域中僅有的兩塊商業(yè)配套用地之一，應(yīng)從原有的社區(qū)級(jí)商業(yè)升級(jí)為區(qū)域級(jí)商業(yè)，與美麗Mall區(qū)域共同為未來新城提供商業(yè)配套作為商業(yè)金融用地，未來建筑必須全部用于商業(yè)功能周邊物業(yè)主要為短期度假人群，商業(yè)需求類型、

數(shù)量有限區(qū)域核心商業(yè)美麗Mall，占地約3.3萬平方米包含主力賣場(chǎng)、名品店、酒吧街、劇院和酒店項(xiàng)目地塊占地僅25畝，容積率0.8，且距美麗城不足一公里，難以形成區(qū)域級(jí)商業(yè)氛圍規(guī)劃要求現(xiàn)實(shí)條件地塊價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要靈活的建筑設(shè)計(jì)，既滿足商業(yè)功能的規(guī)劃要求，同時(shí)保障未來實(shí)現(xiàn)功能的彈性限制性條件分析2：教育科研用地——未來使用人和銷售方式的限制政府對(duì)教育科研用地的控制主要體現(xiàn)在使用人、規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售方面教育科研用地主要包括國(guó)民教育系列和各類非國(guó)民教育系列的學(xué)校以及政府所屬的科研機(jī)構(gòu)的用地。政府所屬的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)已基本市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，其辦公建筑是通過自建或租賃商業(yè)性辦公建筑的渠道來獲得，但設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的辦公建筑用地從用地性質(zhì)上還是屬于“教育科研設(shè)計(jì)用地”。——《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——條文說明》對(duì)于教育科研用地，一般情況下不允許分割為小產(chǎn)權(quán)，必須整體出讓，舉例來說：建一個(gè)學(xué)?？偛荒軉为?dú)把食堂用地轉(zhuǎn)讓出去，哪以后學(xué)生去哪里吃飯？——深圳國(guó)土資源局房產(chǎn)交易中心限制性條件分析3：開發(fā)規(guī)模有限——銷售較持有更符合開發(fā)商目標(biāo)兩個(gè)地塊自身屬性和客戶目標(biāo)決定了未來物業(yè)銷售模式好于持有項(xiàng)目地塊規(guī)模有限，一塊25畝、一塊70畝。而同期魯能開工的項(xiàng)目中還包括占地32685.14m2的美麗Mall，包括酒店式公寓、商業(yè)、主力店、品牌店、酒吧街、劇院等優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，未來一線還規(guī)劃有數(shù)個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目。無論是項(xiàng)目規(guī)模還是區(qū)域影響力，本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊都不具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)，不適合作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有.三亞灣新城今明兩年開發(fā)量將超過40萬平米，項(xiàng)目的快速滾動(dòng)開發(fā)需要前期項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，對(duì)于非重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行快速銷售更符合公司的整體開發(fā)目標(biāo).項(xiàng)目目標(biāo)解析：在滿足規(guī)劃要求的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來市場(chǎng)價(jià)值的最大化和可銷售客戶目標(biāo)實(shí)現(xiàn)新城總體的快速滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)地塊市場(chǎng)價(jià)值最大化嘗試資本運(yùn)作限制條件25畝地塊為商業(yè)金融用地70畝地塊為科研教育設(shè)計(jì)用地兩塊地塊規(guī)模不大，容積率較低，開發(fā)規(guī)模有限項(xiàng)目目標(biāo)：在滿足規(guī)劃要求的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來市場(chǎng)價(jià)值的最大化和可銷售報(bào)告共分六大部分本體分析25畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究項(xiàng)目后期工作安排Part.470畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Part.2項(xiàng)目目標(biāo)解析Part.1Part.5Part.61酒店與會(huì)議市場(chǎng)三亞旅游人口數(shù)量高速增加，05年以來增速穩(wěn)定在11.8%03年受到非典影響，增加的旅游人數(shù)下降，04年開始迅速恢復(fù)增長(zhǎng)速度05年起國(guó)際游客總量增長(zhǎng)迅速，俄羅斯、日韓游客是主要客源占到了1半以上06年其他歐洲國(guó)家游客比例加大與俄羅斯游客都為1.4萬人左右從城市面積和人口數(shù)量看，三亞的酒店密度為全國(guó)之最。三亞人均擁有的星級(jí)酒店是全國(guó)城市平均數(shù)的4倍，其中五星級(jí)和四星級(jí)酒店是全國(guó)平均數(shù)的11倍。三亞旅游業(yè)發(fā)展迅速，05年起，國(guó)內(nèi)外游客增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，并帶動(dòng)酒店業(yè)異軍突起1995-2006游客總數(shù)量、國(guó)際游客數(shù)量及國(guó)際游客比例2006年各國(guó)游客比例亞龍灣長(zhǎng)約7.5km大東海長(zhǎng)約2公里三亞灣長(zhǎng)20多里目前三亞酒店市場(chǎng)主要集中在三亞灣、大東海和亞龍灣，并已形成各自相對(duì)獨(dú)立的功能特色，三亞灣成為國(guó)內(nèi)中小企業(yè)會(huì)議團(tuán)的首選地三亞灣酒店：以四星級(jí)為主，是最有潛力的市場(chǎng)客戶：國(guó)內(nèi)較好旅游觀光團(tuán)隊(duì)、中小企業(yè)會(huì)議團(tuán)、中產(chǎn)階層度假等大東海酒店：以四星級(jí)為主，由于發(fā)展容量有限，檔次很難提升客戶：國(guó)內(nèi)家庭度假客、旅行團(tuán)、消費(fèi)能力較差以俄羅斯為主的外國(guó)人亞龍灣酒店：已形成高檔酒店集群，以五星級(jí)酒店為主，占據(jù)高端市場(chǎng)客戶：國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)會(huì)議度假、國(guó)內(nèi)家庭度假客、消費(fèi)能力較高的外國(guó)人區(qū)域三星級(jí)酒店四星級(jí)酒店五星級(jí)酒店三亞灣210-320300-430580-1180大東海220-280320-380450-680亞龍灣-550-750980-1880三亞各區(qū)域酒店價(jià)格（平季）

單位：元/間.晚目前三亞灣已形成酒店集聚區(qū)，以中檔酒店為主，并呈中高端化的發(fā)展趨勢(shì)2005-2008年星級(jí)酒店變化趨勢(shì)三亞凱賓斯基酒店三亞萬嘉戴斯酒店隨著三亞灣的開發(fā)、政府的引導(dǎo)規(guī)劃和認(rèn)知度的提高，三亞灣將形成中高檔酒店集群——中青旅三亞灣的酒店多以度假型為主，隨著三亞灣的規(guī)劃，旅游經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，越來越多的酒店進(jìn)駐三亞灣三亞灣酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民的自建房實(shí)現(xiàn)部分酒店的功能

淡季時(shí)候價(jià)格便宜，才100元/間.晚；到旺季，大家都找不到酒店住了，我們這可以滿足部分需求，基本上能夠住滿，價(jià)格為400-500元/間.晚——天然公寓玉海國(guó)際度假公寓承擔(dān)酒店功能的物業(yè)數(shù)量及比例沿海居民自建房沿海居民自建房三亞灣酒店客戶包括中產(chǎn)階層度假散客、國(guó)內(nèi)旅游觀光團(tuán)、中小規(guī)模會(huì)議團(tuán)等，且會(huì)議團(tuán)的比例呈上升趨勢(shì)我們接待的會(huì)議客戶越來越多，人數(shù)一般在300人以下—華源度假酒店銷售部肖小姐一般在三亞灣度假的散客屬于中產(chǎn)階級(jí)，高收入的散客一般集中在亞龍灣—天福源酒店銷售部

會(huì)議旅游能夠使合作方或內(nèi)部員工間，以一種“工作＋休閑”的形式共同相處，使合作/工作關(guān)系更融洽。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)議旅游市場(chǎng)在不斷擴(kuò)張。會(huì)議旅游客戶一般是公司/組織的中高層人員，此類客戶具有消費(fèi)力強(qiáng)、停留時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)優(yōu)化三亞灣客戶結(jié)構(gòu)起到作用三亞灣中高檔的品牌酒店通過日益增長(zhǎng)的會(huì)議團(tuán)，平抑淡旺季差異，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)狀況良好酒店淡季入住率旺季入住率凱賓斯基70%100%華源度假酒店70%100%假日酒店68%100%通過會(huì)議團(tuán)，我們淡季的入住率一直保持在70%以上，有時(shí)候能達(dá)到100%?！A源度假酒店銷售部肖小姐會(huì)議市場(chǎng)沒有淡旺季，只有5月份比較淡。

——海南旅游總公司三亞分公司閻總亞太會(huì)議中心客戶比例三亞灣假日酒店客戶比例三亞灣會(huì)議團(tuán)以國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)的內(nèi)部會(huì)議及行業(yè)內(nèi)培訓(xùn)、研討會(huì)為主公司內(nèi)部會(huì)議在三亞灣的較多，主要是因?yàn)槿齺啚硟r(jià)格便宜，酒店品牌、檔次也不錯(cuò)、近海，并且離市區(qū)較遠(yuǎn)，比較清靜——海南鵬程旅行社陳小姐選擇在三亞灣的客戶講求實(shí)惠，舉行會(huì)議的費(fèi)用較少，通常為內(nèi)部會(huì)議——中青旅旅行社酒店成功舉辦會(huì)議舉例亞太國(guó)際會(huì)議中心一汽豐田-銀行承兌會(huì)議

中國(guó)橡膠市場(chǎng)發(fā)展論壇康明斯電力東亞區(qū)特約經(jīng)銷商年會(huì)南京金中天計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)會(huì)議……天福源華東醫(yī)藥第九屆一次百令學(xué)術(shù)研討會(huì)第四屆鋼鐵冶金新技術(shù)發(fā)展論壇……三亞灣假日酒店南京艾志機(jī)械05產(chǎn)品預(yù)訂會(huì)

東風(fēng)標(biāo)致206汽車媒體見面會(huì)……凱賓斯基參天制藥-眼科手術(shù)性干眼治療的思考及展望

邁圖高新材料集團(tuán)年會(huì)……萬嘉戴斯拜耳2008年度重點(diǎn)經(jīng)銷商會(huì)議

企業(yè)自備鐵路貨車用戶座談會(huì)重慶耀奇汽車2007年度終總結(jié)暨員工表彰大會(huì)……三亞灣銀苑度假村中人財(cái)保公司客戶服務(wù)管理會(huì)議北京金至泰克公司啟動(dòng)會(huì)

中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)地市分公司負(fù)責(zé)人培訓(xùn)班……三亞度假村西安揚(yáng)森銷售研討會(huì)菲迪克合同條件暨工程項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)交流國(guó)航總部培訓(xùn)……三亞灣會(huì)議市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，有品牌、有特色、軟硬件設(shè)施強(qiáng)的會(huì)議室供不應(yīng)求

我們酒店的會(huì)議市場(chǎng)不錯(cuò)，平時(shí)幾乎每天都有團(tuán)隊(duì)和會(huì)議，不少企業(yè)甚至提前一年進(jìn)行預(yù)訂?！A源度假酒店銷售部肖小姐

16個(gè)會(huì)議室基本上沒斷過會(huì)議?！獊喬珪?huì)議中心銷售部負(fù)責(zé)人三亞灣會(huì)議市場(chǎng)主要集中在亞太會(huì)議中心、三亞灣假日和天福源、凱賓斯基、戴斯等這幾家酒店，幾乎每天都有會(huì)議，而其他酒店的會(huì)議市場(chǎng)比較冷淡，有時(shí)候一個(gè)月才有一次會(huì)議——中青旅旅行社凱賓斯基天福源三亞會(huì)議團(tuán)的數(shù)量、規(guī)模不斷擴(kuò)大，三亞已成為會(huì)議旅游的熱門目的地，會(huì)議市場(chǎng)發(fā)展前景良好2005-2007三亞會(huì)議團(tuán)最大規(guī)模人數(shù)2005-2007三亞會(huì)議團(tuán)數(shù)量從三亞許多酒店銷售部獲悉，過去三亞的會(huì)議團(tuán)大多集中在冬季，舉辦時(shí)間從１０月到次年２月之間。隨著會(huì)議團(tuán)的增多，會(huì)議團(tuán)到來的時(shí)間已向冬季兩端延伸。目前三亞國(guó)際會(huì)議團(tuán)越來越多，國(guó)際化色彩越來越濃——海南日?qǐng)?bào)三亞的會(huì)議市場(chǎng)前景很好，對(duì)比前幾年，我們現(xiàn)在接的會(huì)議團(tuán)越來越多了，很多是跨國(guó)知名企業(yè)?！Ｄ嚣i程旅行社陳小姐

但三亞灣酒店及會(huì)議軟硬件設(shè)施限制了三亞灣會(huì)議市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展限制因素一：會(huì)議廳面積的限制，會(huì)議規(guī)模為中小型，無法滿足大型會(huì)議的需求限制因素二：會(huì)議室的設(shè)計(jì)不合理、不隔音并缺乏先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施限制因素三：管理不完善，服務(wù)人員素質(zhì)不高

三亞灣內(nèi)能夠承擔(dān)較高規(guī)格會(huì)議的只有亞太、凱賓斯基、天福源、holidayinn幾家，其他檔次都一般，而且會(huì)議硬件設(shè)施比較差?！Ｄ嚣i程旅行社陳小姐區(qū)域酒店最大會(huì)議廳面積（平方米）亞龍灣喜來登1250紅樹林975天域516三亞灣天福源384亞太850假日390三亞灣與亞龍灣會(huì)議廳面積對(duì)比三亞灣酒店及會(huì)議市場(chǎng)小結(jié)1.三亞灣酒店中高檔品牌酒店通過團(tuán)隊(duì)與會(huì)議客戶，縮小淡旺季差距，運(yùn)營(yíng)情況良好2.目前三亞灣會(huì)議市場(chǎng)客戶主要是國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的內(nèi)部會(huì)議、行業(yè)內(nèi)培訓(xùn)及研討會(huì)3.三亞灣依托海景資源、高性價(jià)比在會(huì)議市場(chǎng)具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，但一線酒店及會(huì)議硬件設(shè)施存在較多問題，限制了三亞灣會(huì)議市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展2住宅市場(chǎng)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的外銷型市場(chǎng)，供需比約為1：1，供需穩(wěn)定，漲勢(shì)良好預(yù)計(jì)2009年的三亞總供應(yīng)量在100萬平米左右，供應(yīng)量無激增趨勢(shì)由于三亞具有十分優(yōu)越的自然資源，度假市場(chǎng)相對(duì)成熟，但交通可達(dá)性弱，三亞度假置業(yè)客戶主要仍集中于島外客戶，尤其是環(huán)渤海和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域三亞商品房銷售比例三亞商品房年供應(yīng)面積（萬平米）三亞商品房歷年成交面積（萬平米）三亞商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)三亞各房地產(chǎn)板塊核心驅(qū)動(dòng)力各不相同，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，三亞灣已形成度假居住氛圍，吸引高端度假客戶及部分養(yǎng)老客戶來源身份特征置業(yè)驅(qū)動(dòng)力置業(yè)目的需求特征置業(yè)特征三亞灣北京、上海、長(zhǎng)三角客戶，有部分四川、重慶客戶高端及高端以上客戶，企業(yè)老板、高校教授、政府高層、部分退休養(yǎng)老客戶海景資源獨(dú)占性、希望能觀海并親海頂級(jí)客戶注重海景資源和物業(yè)保值升值高端客戶看重近海、社區(qū)環(huán)境頂級(jí)客戶：別墅、100平米以上觀海條件最好的物業(yè)高端客戶：90平米左右的1房和2房，總價(jià)150萬左右頂級(jí)客戶：總價(jià)承受力強(qiáng)、關(guān)注資源占有高端客戶：有一定總價(jià)限制，關(guān)注近海和社區(qū)環(huán)境亞龍灣北京、上海、江浙客戶企業(yè)老板、大型企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、演藝界人士等頂級(jí)人士2線海景+區(qū)域價(jià)值近海，不一定要觀海，度假為主、養(yǎng)老、投資80-100平米2房、獨(dú)棟別墅對(duì)總價(jià)不敏感，看重區(qū)域價(jià)值大東海北京、江浙、上?？蛻羝髽I(yè)老板、大型企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、演藝界人士等頂級(jí)人士海景＋離城較近度假、投資為主100平米以上觀海條件好的物業(yè)對(duì)總價(jià)不敏感，關(guān)注保值升值市區(qū)以東北為主、內(nèi)蒙古、重慶、成都、三亞本地人退休養(yǎng)老人士三亞氣候環(huán)境+市區(qū)生活配套養(yǎng)老、投資為主，部分本地人自用40-90平米公寓、1房、2房看重性價(jià)比，總價(jià)承受在60萬內(nèi)、生活便捷、環(huán)境三亞灣住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中上升的趨勢(shì)，銷售速度快，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性好

樓盤的銷售銷售情況很好，不到半年的時(shí)間，只剩下十幾套房—金海岸銷售人員于先生預(yù)計(jì)在2008年12月開盤，共800多套房，已經(jīng)有500多人排號(hào)認(rèn)籌了——三亞灣國(guó)際公館

三亞灣個(gè)盤年消化量2006-2008年國(guó)光濱?；▓@價(jià)格走勢(shì)為了最大化地獲取景觀資源，一線海景用地以公寓產(chǎn)品及少量別墅產(chǎn)品供應(yīng)為主，銷售情況良好

美麗新海岸：南區(qū)為別墅和酒店等度假區(qū)；北區(qū)由9棟度假式高層公寓組成，面積有50㎡、100㎡、280㎡等多種面積天賜?18°蔚藍(lán)：自南向北為二層別墅、小高層點(diǎn)式公寓、小高層連體式公寓國(guó)光濱?；▓@：由1160套豪華公寓，22幢38戶頂級(jí)度假別墅組成一線海景樓盤容積率多在1.0以上，小高層產(chǎn)品+別墅的產(chǎn)品線保證戶戶觀景，以小高層產(chǎn)品保證回現(xiàn)速度，聚集人氣，用別墅產(chǎn)品提高贏利空間美麗新海岸天賜18°蔚藍(lán)

公寓共9棟，一期銷售5棟，2007年11月開盤，到現(xiàn)在是剩下2套280平米左右的大戶型了，銷售情況很理想。——美麗新海岸銷售代表國(guó)光濱?；▓@三亞灣一線區(qū)內(nèi)海景樓盤價(jià)格集中在在1.5萬-2萬，非海景樓盤的價(jià)格在1.2萬元左右，少數(shù)精品樓盤已突破區(qū)域價(jià)值，售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊樓盤，溢價(jià)明顯三亞灣國(guó)際公館海闊天空二期銷售均價(jià)：3.5萬/平米容積率：1.5占地面積：62802平米戶型面積：51-230平米發(fā)力點(diǎn)：獨(dú)特的三級(jí)退臺(tái)設(shè)計(jì)16米的超高架空層房間設(shè)計(jì)4.5米的超大開間電梯直入家門每個(gè)房間180度觀海獨(dú)一無二的直升飛機(jī)停機(jī)坪提供餐飲等配套，并對(duì)外開放銷售均價(jià)：4-6萬/平米容積率：1.5建筑面積：40000平米戶型面積：72-152平米發(fā)力點(diǎn)：獨(dú)特的入戶花園超豪華裝修雙觀海陽臺(tái)電梯直入家門270度觀海擁有觀?；ǔ睾鸵郎交ǔ叵硎芎：轿逍羌?jí)酒店的配套項(xiàng)目海景房非海景房玉海國(guó)際公寓1430011000金海岸1800015000美麗新海岸1700010000棕櫚泉13000——一線公寓產(chǎn)品的面積集中在50-90平米，總價(jià)在80-150萬左右的戶型易被市場(chǎng)接受暢銷平均滯銷面積：M2700080009000100001100012000130001400015000160005070110120906080100陽光海岸陽光海岸陽光海岸帕爾美娜圣芭芭拉藍(lán)色海岸藍(lán)色海岸總價(jià)80萬總價(jià)150萬美麗新海岸美麗新海岸美麗新海岸棕櫚泉棕櫚泉天賜18°蔚藍(lán)國(guó)光濱?；▓@國(guó)光濱海花園藍(lán)波灣別墅產(chǎn)品占據(jù)最佳資源，憑借海景資源和稀缺性，別墅產(chǎn)品溢價(jià)較高三亞灣國(guó)際公館國(guó)光濱?；▓@三亞灣國(guó)際公館：超豪華空中別墅，共3層，總售價(jià)超過1億元國(guó)光濱?；▓@：?jiǎn)蝺r(jià)超過12萬元/平米，總售價(jià)超過7千萬元二線以魯能的別墅、公寓產(chǎn)品為主，憑借魯能品牌、高性價(jià)比、配套優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛物業(yè)類型房型總套數(shù)銷售總套數(shù)剩余套數(shù)銷售率獨(dú)棟A1110191%B1310377%C2319483%聯(lián)排D5649788%E96367%F25250100%總套數(shù)137剩余套數(shù)18高爾夫一期成交情況分析（2007年12月）

高爾夫一期客戶成交因素分析

魯能的產(chǎn)品雖然在二線，但戶型設(shè)計(jì)、外立面、開發(fā)商的知名度、良好的配套和高爾夫資源為其加分不少，銷售情況當(dāng)然不錯(cuò)——鳳凰水城銷售代表二線區(qū)域出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼等多元化別墅產(chǎn)品，聯(lián)排別墅因總價(jià)較低而有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)獨(dú)棟銷售套數(shù)10獨(dú)棟銷售面積2356.12獨(dú)棟銷售額42725300獨(dú)棟成交均價(jià)18133元/平米獨(dú)棟銷售率21%雙拼銷售套數(shù)４雙拼銷售面積651.84雙拼銷售額8959600雙拼成交均價(jià)13745元/平米雙拼銷售率25%聯(lián)排銷售套數(shù)23聯(lián)排銷售面積3966.18聯(lián)排銷售額44664300聯(lián)排成交均價(jià)11261元/平米聯(lián)排銷售率31%高爾夫一期客戶成交分析（2007年10月）

二線區(qū)域出現(xiàn)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼等多元化別墅產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品的高性價(jià)比產(chǎn)品類型，正逐步受市場(chǎng)歡迎

北京、上海、江浙、東北、山西、太原及少數(shù)川渝地區(qū)高端客戶是三亞灣物業(yè)的主要消費(fèi)群體目前有越來越多的北方城市以及成都等二三線城市的退休族加入到三亞購(gòu)房大軍—三亞某房地產(chǎn)開發(fā)商最開始是江浙客戶、上海客戶，然后有北京和上海客戶，現(xiàn)在主要是北京客戶和四川成都、重慶客戶。——帕爾美娜銷售代表戶型大的主要是北京、上海人購(gòu)買，戶型小的主要是東北人和成都重慶人，重慶、成都客戶占總客戶數(shù)的3~4成——藍(lán)色海岸銷售代表樓盤名套數(shù)客戶來源國(guó)光濱?；▓@500北京、上海、哈爾濱、廣東客戶很少，少量國(guó)外客戶國(guó)航帕爾美納386北京、上海，無廣東客戶、有少量國(guó)外客戶三亞灣客戶來源三亞灣客戶付款方式比例住宅市場(chǎng)小結(jié)4.二線區(qū)域出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼等多元化別墅產(chǎn)品，聯(lián)排別墅因總價(jià)較低而有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)1.三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的外銷型市場(chǎng)，供需穩(wěn)定，市場(chǎng)前景看好2.三亞各房地產(chǎn)板塊核心驅(qū)動(dòng)力各不相同，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，三亞灣已形成度假養(yǎng)老居住氛圍，吸引北京、上海、江浙等地高端度假客戶及養(yǎng)老客戶3.三亞灣一線區(qū)內(nèi)海景樓盤價(jià)格集中在在1.5萬-2萬，非海景樓盤的價(jià)格在1.2萬元左右，少數(shù)精品樓盤已突破區(qū)域價(jià)值，售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊樓盤，溢價(jià)明顯3商業(yè)市場(chǎng)三亞灣一、二線酒店及公寓均提供小型配套，以小型超市與餐飲為主，但產(chǎn)品及服務(wù)形式單一、主要服務(wù)于內(nèi)部客戶酒店和公寓均設(shè)有超市，但商品集中于簡(jiǎn)單的日用品和海南特產(chǎn)，品種單一酒店內(nèi)部均設(shè)有餐廳，一般以自助餐的形式，主要服務(wù)于酒店內(nèi)部客戶，且價(jià)格均在68元/位以上，價(jià)位偏高海坡村提供大量以大排檔為主要形式的餐飲配套，檔次較低，存在衛(wèi)生隱患，且服務(wù)半徑小區(qū)域內(nèi)中間有海坡村，提供大量的海鮮大排檔等餐飲配套，檔次低，同時(shí)存在嚴(yán)重的安全隱患，加工、洗滌在室外，廚房處于開放式，無法保證就餐的衛(wèi)生環(huán)境。海坡村大排檔式的餐飲配套服務(wù)半徑小，與高爾夫社區(qū)及游艇社區(qū)存在較遠(yuǎn)的步行距離區(qū)域內(nèi)中高端客戶以養(yǎng)老、度假為目的，對(duì)餐飲等小型配套的周期性需求旺盛對(duì)于大的配套，我們物業(yè)公司會(huì)提供班車，供業(yè)主到市區(qū)去采購(gòu)，業(yè)主主要是不滿意周邊沒有餐飲等配套，就餐很不方便—天賜18度蔚藍(lán)物管這里幾乎沒有什么餐飲配套，我們都去周邊的村莊買菜，很不方便，如果附近有餐飲等配套，生活就方便多了—椰風(fēng)海韻度假客戶本項(xiàng)目區(qū)域的中高端關(guān)注城市性生活配套，小規(guī)模的日常生活服務(wù)類商業(yè)能很好地滿足住戶需求商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)1.三亞灣現(xiàn)有商業(yè)配套以小型超市與餐飲為主，公寓內(nèi)的配套主要為小型超市，酒店內(nèi)的配套主要為餐廳和小型超市；超市商品主要集中于日用品和海南特產(chǎn)，品種單一，酒店餐飲主要以自助餐的形式，價(jià)格偏高，主要服務(wù)于內(nèi)部客戶2.海坡村提供大量以大排檔為主要形式的餐飲配套，檔次較低，存在衛(wèi)生隱患，且服務(wù)半徑小3.區(qū)域內(nèi)中高端客戶以度假、養(yǎng)老為目的，對(duì)餐飲等小型配套的需求旺盛報(bào)告共分六大部分本體分析25畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究項(xiàng)目后期工作安排Part.470畝地塊項(xiàng)目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Part.2項(xiàng)目目標(biāo)解析Part.1Part.5Part.6170畝地塊發(fā)展方向初判科研教育用地的的兩種開發(fā)模式土地轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)性是國(guó)內(nèi)開發(fā)商在處理教育科研用地時(shí)的慣用手法，轉(zhuǎn)性后可根據(jù)市場(chǎng)情況和規(guī)劃指標(biāo)靈活選擇物業(yè)類型與教育科研機(jī)構(gòu)等相關(guān)合作政府對(duì)教育科研用地的控制更多是在使用人、規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售方面進(jìn)行把控，在實(shí)際使用方面很難控制，與教育科研等相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)合開發(fā)物業(yè)，進(jìn)行變相經(jīng)營(yíng)和銷售是近年來開發(fā)商處理科研教育用地的常用方法。開發(fā)模式一：土地轉(zhuǎn)性土地轉(zhuǎn)性對(duì)于70畝教育科研用地是可行的操作手段轉(zhuǎn)性規(guī)劃阻力小：土地性質(zhì)為教育科研設(shè)計(jì)用地，上層規(guī)劃中將其定位為游艇學(xué)院而非一般的教育配套用地，政府規(guī)劃控制相對(duì)較弱，且地塊為招拍掛途徑取得的經(jīng)營(yíng)性教育用地，土地專項(xiàng)阻力相對(duì)較弱轉(zhuǎn)性經(jīng)濟(jì)成本?。和恋赝ㄟ^招拍掛取得而非協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)性只需補(bǔ)償差價(jià)，經(jīng)濟(jì)成本相對(duì)較小土地轉(zhuǎn)性的前提下開發(fā)住宅物業(yè)更符合項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性好利于快速回現(xiàn)：三亞市內(nèi)濱海住宅地塊基本開發(fā)完畢且三亞灣二線別墅物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)為市場(chǎng)所接受可與西側(cè)160畝地塊聯(lián)合開發(fā)，借勢(shì)銷售物業(yè)銷售的前提下，酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)需整體出讓，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)相對(duì)較難開發(fā)模式二：與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作方向一方向二方向三建設(shè)住宅類教育配套建設(shè)科研樓等辦公性物業(yè)建設(shè)專業(yè)學(xué)校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)方向一：小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)部銷售的模式將限制住宅類配套市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)土博士城項(xiàng)目屬于通州創(chuàng)業(yè)科技園的一部分，是土博士聯(lián)盟與中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究集團(tuán)共同開發(fā)的教育、科研和配套居住組合項(xiàng)目，入市時(shí)間為2003年。土博士城的用地性質(zhì)和開發(fā)目標(biāo)決定了該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品為非商品住宅性質(zhì)?；疚催M(jìn)行對(duì)外營(yíng)銷推廣，以內(nèi)部消化為主。結(jié)論：與教育科研機(jī)構(gòu)合建住宅類配套市場(chǎng)價(jià)值受限北京通州土博士城占地面積28萬平米建筑面積14萬平米土地性質(zhì)教育科研用地使用年限50年項(xiàng)目定位科技企業(yè)孵化器客戶定位高知階層、無工廠化智業(yè)從業(yè)者產(chǎn)品類型獨(dú)立、聯(lián)排別墅，別墅式工作室銷售價(jià)格<4000元/平方米（綜合）銷售對(duì)象中國(guó)建研院教授、家屬及聯(lián)盟相關(guān)人員，外來人員極少什么是小產(chǎn)權(quán)？“小產(chǎn)權(quán)”是指在集體所有土地上建設(shè)的房屋。購(gòu)房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，房屋交易時(shí)，房屋所有權(quán)及其所占的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但教育科研用地很難分割轉(zhuǎn)讓，使得“小產(chǎn)權(quán)房”只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。方向二：辦公類物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大辦公類物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大三亞還沒有形成專業(yè)的寫字樓市場(chǎng)，市內(nèi)辦公需求大多由大元大廈、創(chuàng)業(yè)大廈等商住樓滿足。三亞灣新城為純粹的度假新城，沒有辦公配套功能需求。清華科技園是國(guó)務(wù)院特別批準(zhǔn)的高校產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于清華大學(xué)南門外，用地性質(zhì)為教育科研用地，建筑用途為高檔辦公樓和研發(fā)中心，匯集了包括SUN、Schlumberger（斯倫貝謝）、P&G（寶潔）、搜狐等多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。清華科技園三亞市內(nèi)商住樓三亞衍宏現(xiàn)代城市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：三亞灣是三亞最重要的會(huì)議市場(chǎng)之一，會(huì)議酒店發(fā)展前景巨大。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：可發(fā)揮兩大商務(wù)休閑主題優(yōu)勢(shì)，地塊緊鄰游艇碼頭，步行可至高爾夫球場(chǎng)。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：地塊原有規(guī)劃定位為游艇學(xué)院，開發(fā)會(huì)議酒店可不改原有規(guī)劃。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)：可與游艇協(xié)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，建成后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)物業(yè)的整體出讓。方向三：以專業(yè)學(xué)院為主題，發(fā)展會(huì)議酒店市場(chǎng)，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性好，股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作難度小中興通訊學(xué)院客房餐廳網(wǎng)球場(chǎng)乒乓球館多功能廳會(huì)議室中興通訊學(xué)院位于深圳大梅沙二線，占地面積50000多平方米（約75畝），原有用地性質(zhì)為科研教育用地學(xué)院集酒店和培訓(xùn)功能為一體，由五棟現(xiàn)代風(fēng)格建筑組成，擁有不同類型的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房。酒店設(shè)施功能完備，包括商務(wù)中心、中西餐廳、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)吧、空中花園、卡拉OK廳、桌球、乒乓球、棋牌室等多種康樂設(shè)施70畝地塊的開發(fā)方向判研開發(fā)方向一：土地轉(zhuǎn)性開發(fā)住宅類可銷售物業(yè)開發(fā)方向二：維持原有規(guī)劃，與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，以游艇學(xué)院為主題，發(fā)展會(huì)議酒店市場(chǎng)2會(huì)議酒店物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒：三亞華宇皇冠假日酒店地處亞龍灣二線，定位為以會(huì)務(wù)為特色的高檔度假酒店選擇三亞華宇皇冠假日酒店作為案例，借鑒度假酒店如何打造會(huì)議特色三亞華宇皇冠假日酒店（五星級(jí)）位于亞龍灣的二線，中心廣場(chǎng)西北側(cè)，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，總占地180畝，擁有466間客房，是亞龍灣最大的商務(wù)度假酒店亞龍灣一線酒店華宇皇冠假日酒店華宇皇冠憑借完善的會(huì)議產(chǎn)品及服務(wù)，在會(huì)議市場(chǎng)具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，會(huì)議客戶占到全年客戶的50%以上會(huì)議客戶占到環(huán)宇皇冠全年客戶的50%以上，會(huì)議團(tuán)以大團(tuán)為主，旺季時(shí)平均每月有15個(gè)團(tuán)以上，淡季時(shí)每月也能達(dá)到7、8個(gè)團(tuán)，會(huì)議團(tuán)可以減緩度假區(qū)的季節(jié)性變化因素華宇皇冠會(huì)議客戶數(shù)量（團(tuán)/月）歷年接待客戶華宇皇冠全年客戶構(gòu)成微軟公司會(huì)議會(huì)議區(qū)域選址合理，與商務(wù)中心、服務(wù)臺(tái)等便利聯(lián)系宴會(huì)廳與停車場(chǎng)直接連通，如需運(yùn)送大型會(huì)議和展覽的設(shè)備（包括汽車）會(huì)非常便利；特殊設(shè)計(jì)的董事會(huì)會(huì)議室與VIP酒廊相連，可滿足任何董事會(huì)議的各種要求；為提供高效的商務(wù)服務(wù)，會(huì)議區(qū)域可便捷的通往商務(wù)中心和服務(wù)臺(tái)。大堂/大堂酒廊會(huì)議區(qū)域華宇皇冠擁有三亞最好的酒店會(huì)議設(shè)施，大小不同的會(huì)議室15間，可滿足各種會(huì)議及宴會(huì)的需求華宇皇冠擁有共2377㎡的會(huì)議場(chǎng)地，包含1300㎡的宴會(huì)廳，及12個(gè)多功能廳，最大的宴會(huì)廳可同時(shí)容納1200人，可容納不同類型、不同大小的各種會(huì)議及宴會(huì)。宴會(huì)廳裝置固定背景板，所有多功能廳都安裝了液晶顯示屏和等離子指示屏，以及時(shí)滿足會(huì)議客人的需要會(huì)議室布局宴會(huì)廳1300㎡房間戶型設(shè)計(jì)相對(duì)統(tǒng)一且數(shù)量充足，符合會(huì)議團(tuán)的需求，避免造成接待規(guī)格不一的困擾華宇皇冠酒店擁有房間466間，其中高級(jí)房162間，豪華房270間，高級(jí)房平均每間50㎡，豪華房為58㎡，另外還擁有套房31間、別墅3間，滿足不同會(huì)議級(jí)別的需求。在充分考慮到會(huì)議團(tuán)的特征后，酒店內(nèi)各種房間戶型設(shè)計(jì)相對(duì)統(tǒng)一且數(shù)量充足，避免發(fā)生接待規(guī)格不一的情況華宇皇冠房間類型分布（間）高級(jí)房豪華房套房別墅總計(jì)162270313466酒店內(nèi)提供完善的餐飲、休閑、商務(wù)、配套等一站式服務(wù)，滿足與會(huì)人員的基本需求華宇皇冠提供集餐飲、商業(yè)、休閑娛樂及配套服務(wù)于一體的服務(wù)，如健身房、“茶樹”水療、按摩池、蒸氣浴、桑拿、兒童泳池等，為會(huì)議客戶提供會(huì)務(wù)之余的需求商業(yè)泳池餐飲SPA會(huì)議室及附屬設(shè)施大量運(yùn)用宮燈、木雕等中式元素，打造獨(dú)具特色的會(huì)議特色大量采用中式元素對(duì)會(huì)議室、茶憩、吸煙區(qū)等場(chǎng)所進(jìn)行細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)，凸顯獨(dú)具特色、獨(dú)樹一幟的風(fēng)格華宇皇冠的會(huì)議室很有特色，和其他酒店不一樣，有的老板就特別喜歡那里……——海南鵬程旅行社陳小姐華宇皇冠依托酒店品牌管理，為會(huì)議市場(chǎng)提供專業(yè)的會(huì)議團(tuán)隊(duì)及廣泛的輔助服務(wù)三亞華宇皇冠假日酒店由洲際酒店集團(tuán)管理，洲際酒店集團(tuán)是目前全球最大及網(wǎng)路分布最廣的專業(yè)酒店管理集團(tuán)，擁有超過55年國(guó)際酒店管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也是世界上客房擁有量最大（高達(dá)540,000間）、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)范圍最廣，分布將近100個(gè)國(guó)家的酒店。會(huì)前會(huì)中會(huì)后皇冠會(huì)務(wù)總監(jiān)作為與會(huì)議、宴會(huì)及客戶的唯一聯(lián)系人，在每個(gè)會(huì)議舉行前、進(jìn)行中及結(jié)束后，負(fù)責(zé)客戶和操作部門的協(xié)調(diào)工作，為客人籌措、組織會(huì)議提供一站式服務(wù)，以確保及時(shí)準(zhǔn)確的滿足所有會(huì)議、宴會(huì)的要求具有創(chuàng)新意義的策劃經(jīng)理與皇冠會(huì)議總監(jiān)密切合作，為會(huì)議組織者提供各種團(tuán)隊(duì)活動(dòng)計(jì)劃餐飲部強(qiáng)有力的支持，為會(huì)議、宴會(huì)提供午餐、晚餐、茶點(diǎn)和主題晚會(huì)等多樣化并富有創(chuàng)意的“聚會(huì)就餐”菜單，保證令所有與會(huì)人員享受到最方便、快捷的會(huì)議餐飲新體驗(yàn)案例小結(jié)各種會(huì)議設(shè)施齊備特色化的會(huì)議設(shè)施房型統(tǒng)一數(shù)量充足配套服務(wù)齊全品牌服務(wù)管理會(huì)議設(shè)施選址合理如何打造會(huì)議特色？根據(jù)項(xiàng)目占地規(guī)模和目前三亞灣會(huì)議市場(chǎng)容量，本項(xiàng)目酒店客房數(shù)設(shè)置為250間客房目前三亞灣潛在會(huì)議度假游客的數(shù)量級(jí)可以支撐項(xiàng)目設(shè)置五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店；

項(xiàng)目總占地25畝，容積率0.8，總建筑面積18640㎡。根據(jù)一般高等級(jí)酒店客房面積占總面積比例為70%的原則，客房面積約13048㎡，以50㎡/間計(jì)，本項(xiàng)目酒店客房數(shù)設(shè)置為250間充分考慮到會(huì)議團(tuán)的特征，在酒店房間設(shè)計(jì)上，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)統(tǒng)一且保證數(shù)量充足，避免發(fā)生接待規(guī)格不一的情況客房規(guī)模綜合性、高端內(nèi)部配套設(shè)施全面構(gòu)建度假功能，提升酒店整體檔次和度假游客的重游率運(yùn)動(dòng)型休閑服務(wù)型美容保健型娛樂型商務(wù)功能游泳池健身房…酒