工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目資金可行性研究報告

工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目申請報告PAGEPAGE13前言為加快****市工業(yè)新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合****市的城市整體規(guī)劃，********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對位于****市工業(yè)新區(qū)1號路以北地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一個集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補(bǔ)****市工業(yè)新區(qū)大型生活小區(qū)的空白。2009年，********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總建筑面積為62800平方米。為控制項(xiàng)目投資效益和風(fēng)險，編制本項(xiàng)目的申請報告。目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章項(xiàng)目申報單位及項(xiàng)目情況 4第一節(jié)項(xiàng)目申報單位概況 4一、項(xiàng)目投資方基本情況 4二、項(xiàng)目申報單位基本情況 5第二節(jié)項(xiàng)目概況 6一、項(xiàng)目名稱 6二、項(xiàng)目申報單位及法人代表 6三、項(xiàng)目經(jīng)營期限 6四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 6五、項(xiàng)目建設(shè)背景 6八、編制依據(jù) 8九、主要編制內(nèi)容 9第二章項(xiàng)目建設(shè)方案 10第一節(jié)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 10第二節(jié)建筑方案 10一、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 10二、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模 11第三節(jié)結(jié)構(gòu)方案 13一、抗震設(shè)防 13二、結(jié)構(gòu)體系 14三、基礎(chǔ)方案 14第四節(jié)公用設(shè)施方案 14一、暖通空調(diào) 14二、給水 15三、燃?xì)?16四、電氣 16五、排水 17第五節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 17第三章投資估算和資金籌措 19第一節(jié)投資估算 19一、估算依據(jù) 19二、估算說明 20三、建設(shè)投資估算 20四、流動資金估算 21第二節(jié)注冊資本 22第三節(jié)資金籌措 22 23第一節(jié)2008年全國房地產(chǎn)情況 23第二節(jié)****房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 25 31一、發(fā)展規(guī)劃分析 31二、產(chǎn)業(yè)政策分析 32三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 32第六章建設(shè)用地及相關(guān)規(guī)劃 34第一節(jié)土地資源分析 34第二節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案 35一、建設(shè)地點(diǎn) 35二、占地面積 35三、土地利用狀況 35四、占用耕地等情況 35第三節(jié)土地利用合理性分析 35第四節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 36第七章環(huán)保、節(jié)能和勞動安全 37第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 37一、污染源 38二、防治措施 38第二節(jié)節(jié)能 39一、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施 39二、采暖節(jié)能措施 39三、節(jié)水措施 39四、節(jié)電措施 40第三節(jié)勞動安全 40一、防火、防爆、防毒 40二、用電設(shè)備安全及防雷措施 40三、防機(jī)械傷害安全措施 41四、防噪音衛(wèi)生措施 41五、用水衛(wèi)生及勞動保護(hù)措施 41第四節(jié)環(huán)境綠化 41第八章經(jīng)濟(jì)影響分析 43第一節(jié)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析 43一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 43二、從項(xiàng)目層次上分析 43三、從區(qū)域社會層次上分析 44第二節(jié)行業(yè)影響分析 45第九章社會影響分析 47第十章結(jié)論 48TOC\o"1-3"\h\z附件：1、工程咨詢資質(zhì)2、工程咨詢委托書3、建設(shè)單位開發(fā)資質(zhì)4、營業(yè)執(zhí)照5、項(xiàng)目選址意見書6、土地證7、銀行資信證明8、建設(shè)環(huán)評影響報告附表：1、投資估算表2、損益表3、現(xiàn)金流量表4、綜合評價表第一章項(xiàng)目申報單位及項(xiàng)目情況第一節(jié)項(xiàng)目申報單位概況一、項(xiàng)目投資方基本情況本項(xiàng)目投資方為****業(yè)控股集團(tuán)有限公司，****業(yè)控股集團(tuán)有限公司成立于2003年11月，注冊資本5000萬元人民幣，總資產(chǎn)規(guī)模超過7.8億元人民幣，是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建，集貿(mào)易、工業(yè)制造、實(shí)業(yè)投資、資本運(yùn)作等多個行業(yè)為一體的綜合性控股集團(tuán)公司。****控股自成立以來，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的投資理念，與時俱進(jìn)，緊跟中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的步伐，投資城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（包括房地產(chǎn)等）、再生資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范項(xiàng)目（包括廢舊輪胎再循環(huán)利用、廢包裝紙加工再利用、廢舊塑料加工利用等）、高科技節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目（高科技納米防漏氣輪胎）等，都取得了不俗的業(yè)績。公司現(xiàn)有控股參股公司：中國口天衣輪胎有限公司、杭州寶騰汽車貿(mào)易有限公司、遼寧浙商實(shí)業(yè)有限公司、杭州易新電能源有限公司、****環(huán)教育服務(wù)有限公司、杭州中德水利管理有限公司、臺州凱萊汽車用品有限公司、浙江千利安汽車科技有限公司、****廣通建設(shè)有限公司、********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中德循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范點(diǎn)等。二、項(xiàng)目申報單位基本情況********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隸屬于****業(yè)控股集團(tuán)有限公司。********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年，法定代表人：屠文軍，注冊資本1000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定三級資質(zhì)證書。********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職工29人，中高級職稱員工15人，初級職稱員工5人，是一支作風(fēng)穩(wěn)健、經(jīng)驗(yàn)豐富、積極進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)。公司組織健全，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是符合現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有豐富的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，目前以開發(fā)大型綜合性商業(yè)物業(yè)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)，爭取在三到五年時間里成為國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專家。目前重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目“****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港”，項(xiàng)目位于****工業(yè)新區(qū)北部，東臨青威高速公路的延伸段，南側(cè)為工業(yè)新區(qū)規(guī)劃的環(huán)形干道，西面和背面靠山，項(xiàng)目區(qū)是整個工業(yè)園北面的出入口部位，是整個工業(yè)區(qū)的門戶部位。占地約300畝，交通極其便利，商務(wù)港特殊的地理位置，決定它不僅承擔(dān)著工業(yè)新區(qū)商務(wù)、商業(yè)、居住等配套服務(wù)功能，同時，也是拉動****城市向南發(fā)展，連系兩區(qū)，積聚城市功能和人氣的重要空間物質(zhì)載體。本項(xiàng)目由全國著名的中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，確保品質(zhì)優(yōu)良，屆時將成為****市工業(yè)新區(qū)檔次最高、品牌最全的商務(wù)、商業(yè)、居住廣場。第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目二、項(xiàng)目申報單位及法人代表項(xiàng)目申報單位：********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：屠文軍三、項(xiàng)目經(jīng)營期限經(jīng)營期限為50年，自營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于****工業(yè)新區(qū)1號路北，東臨青威高速公路的延伸段，南側(cè)為工業(yè)新區(qū)規(guī)劃的環(huán)形干道，西面和北面靠山。五、項(xiàng)目建設(shè)背景****自成立地級市以來，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，****市人民生活水平和質(zhì)量有了較大提高。****風(fēng)光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑勝地。1996年****被聯(lián)合國評為全球改善人居環(huán)境100個范例城市之一。1998年，又被評為中國優(yōu)秀旅游城市。2004年被聯(lián)合國評為最適合人類居住的城市。****有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘是這個城市美為驕人的資源。國家環(huán)?？偩謱θ珖?4個沿海城市的海水水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：****是22個水質(zhì)優(yōu)的城市之一。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有300多萬的海內(nèi)外游客赴****休閑度假，居住養(yǎng)生。從****市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。****的生態(tài)市貌和與時俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來****城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。衛(wèi)生城市、旅游城市、最適合人類居住的城市——將****推向全國、乃至世界。隨著改革開放步伐的不斷加快，****市社會經(jīng)濟(jì)各方面取得了長足發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅業(yè)每增長10%，可以帶動GDP增長0.5個百分點(diǎn)，同時還可以增加就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。自1998年國家實(shí)現(xiàn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施以加快推動商品住宅的建設(shè)。住宅建設(shè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越強(qiáng)。改革開放初期我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積不到七平方米，到2007年末中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已經(jīng)超過二十八平方米。在不到三十年周期里面，我國城鎮(zhèn)常住人口從1.9億人增長到了5.9億人。從1999年到2007年，9年內(nèi)商品房竣工面積超過五十億平方米，住新房的家庭人口就達(dá)2.2到2.4億人。預(yù)計(jì)到2020年中國的城鎮(zhèn)居民將達(dá)到8.5億。城市的人口數(shù)量不斷增加，促使著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為本項(xiàng)目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)市場需求，為了滿足市場需要，繁榮****的城市建設(shè)確定開發(fā)建設(shè)此項(xiàng)目。本項(xiàng)目擬建于****工業(yè)新區(qū)，位于****市工業(yè)新區(qū)中心黃金地帶，距環(huán)靑威公路約2000米、距離****汽車站、火車站10千米。具有優(yōu)越的地理位置、濃厚的文化氛圍、便捷的交通條件、完善的配套設(shè)施，周邊擁有成熟的工業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目距****新港12公里、飛機(jī)場30公里、煙臺飛機(jī)場80公里。****家家悅、****韓國國際學(xué)校、****工業(yè)新區(qū)管委八、編制依據(jù)1、項(xiàng)目申報單位委托編制項(xiàng)目申請報告的委托書；2、國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃、方針及產(chǎn)業(yè)政策和投資政策；3、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；4、****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港規(guī)劃總平面圖；5、城市規(guī)劃、土地、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門出具的有關(guān)文件；6、項(xiàng)目申報單位提供的其他有關(guān)資料。九、主要編制內(nèi)容1、項(xiàng)目基本情況2、建設(shè)方案3、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃4、資源利用和能源耗用分析5、生態(tài)環(huán)境影響分析6、經(jīng)濟(jì)和社會效果分析第二章項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)根據(jù)****市城市總體規(guī)劃，********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在****工業(yè)新區(qū)1號路北，開發(fā)建設(shè)****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目。項(xiàng)目總用地面積51301平方米，規(guī)劃建筑面積62800平方米，其中住宅建筑面積31360平方米，商業(yè)建筑面積31440平方米。停車位563個。****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目建成后，可為社會提供多種戶型的住宅共計(jì)320套，商業(yè)建筑面積23440平方米。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)****市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有積極意義。第二節(jié)建筑方案****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目，是由********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的集商務(wù)、商業(yè)、居住等功能為一體的大型綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目。建成后將是****工業(yè)新區(qū)規(guī)模最大的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目。一、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容擬建項(xiàng)目由北面的高層住宅區(qū)和南面得商務(wù)辦公區(qū)組成，其中高層住宅區(qū)是由8棟11層的住宅樓組成；商務(wù)辦公區(qū)是由3棟7層的辦公樓及2棟11層的辦公樓組成。二、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目規(guī)劃方案具體分述如下：1、規(guī)劃用地面積51301平方米（包括道路）。2、規(guī)劃建筑面積62800平方米，其中住宅區(qū)樓建筑面積31360平方米，商務(wù)辦公區(qū)建筑面積31440平方米。整個地塊建筑由高層住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)組成，其中高層住宅區(qū)由8棟11層的小高層組成，每棟高層住宅建筑面積為3920平方米，底層商業(yè)建筑面積3000平方米；商務(wù)辦公區(qū)由3（每棟5320平方米）棟7層的多層辦公樓、2棟（每棟5220平方米）11層的小高層辦公樓以及2040平方米的底層商業(yè)組成，停車位563個。3、容積率：1.304、建筑密度：21%5、綠地率：37.5% PAGEPAGE51經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積51301㎡(包括道路)48294㎡(不包括道路)總建筑面積62800㎡其中：面積（㎡）/棟棟數(shù)合計(jì)（㎡）占地面積容積率建筑密度綠地率停車位指標(biāo)停車（輛）高層住宅區(qū)3920（11層）834360313401.1014.5%50%（90平方米以上）1車位/100平方米（90平方米）1車位/戶3363000（底層商業(yè)）商務(wù)辦公區(qū)5320（7層）328400169541.6733%25%0.8車位/100平方米建筑面積2275220（11層）22040（底層商業(yè)）容積率1.3建筑密度21%綠地率37.5%戶數(shù)90平方米以上80戶面積976090平方米及以下240戶面積21600住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例一覽表項(xiàng)目戶型面積(㎡)戶數(shù)(戶)建筑面積(㎡)面積比例(%)1住宅建筑面積31360.002住宅戶數(shù)-3203套型建筑面積小于90㎡2402160070.00%A戶型90.002402160070.00%4套型建筑面積大于90㎡80976030.00%F戶型1152023007.33%G戶16%H戶型12034408012.01%由此可見，套型建筑面積小于90㎡的住宅面積占總面積比例達(dá)70.00%，完全滿足建設(shè)部出臺的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的規(guī)定。第三節(jié)結(jié)構(gòu)方案一、抗震設(shè)防本工程最高建筑18層，工程復(fù)雜程度一般，按現(xiàn)行的“中國地震烈度區(qū)劃圖”和“建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJn-89”的有關(guān)規(guī)定，****二、結(jié)構(gòu)體系本次建設(shè)項(xiàng)目各單元均為框架結(jié)構(gòu)，樓板的結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。屋面為現(xiàn)澆鋼筋混凝土坡屋頂上鋪英紅彩瓦，墻體采用加氣混凝土砌塊。三、基礎(chǔ)方案根據(jù)場地的巖土工程條件及建筑物自身特點(diǎn)，建議采用天然地基，以強(qiáng)風(fēng)化基巖作為基礎(chǔ)持力層?；A(chǔ)采用鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)或箱筏基礎(chǔ)。第四節(jié)公用設(shè)施方案一、暖通空調(diào)（一）冷熱負(fù)荷：商務(wù)區(qū)采用中央空調(diào)系統(tǒng)；住宅采用分體空調(diào)和普通散熱器。1、商場夏季冷負(fù)荷為975萬大卡，新風(fēng)量為15m32、住宅熱指標(biāo)按53w/m2計(jì)算，總熱負(fù)荷為1662kw。（二）冷熱源：本項(xiàng)目熱源由市熱電廠引入低溫循環(huán)水管道直接供熱，供回水溫度為50～60℃；冷源為由制冷機(jī)制成的5℃3、住宅部分（1）室外系統(tǒng)：采用枝狀管網(wǎng)，各用戶入口加自力式流量控制器。管道采用直埋敷設(shè)。入口及室內(nèi)采用半通行地溝。（2）室內(nèi)系統(tǒng)：每棟樓內(nèi)各單元設(shè)置獨(dú)立系統(tǒng)。各系統(tǒng)立、支管均采用同程式，各戶支管采用水平串聯(lián)跨越式。分戶控制箱設(shè)在樓梯間內(nèi)。各系統(tǒng)立管均設(shè)于各戶管井內(nèi)。各戶水平支管均埋地敷設(shè)。二、給水（一）用水量：本項(xiàng)目建成運(yùn)營期，住宅320戶，每戶按3人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按190升/人日，最高日用水量為182立方米/日，最大時用水量18立方米/時。商務(wù)區(qū)600人，用水量標(biāo)準(zhǔn)按50升/人日；客人2000人，用水量標(biāo)準(zhǔn)按20升/人日，最高日用水量為70立方米/日，最大時用水量7立方米/時?？紤]洗車、綠化等未預(yù)見用水量按10%計(jì)，則項(xiàng)目最高日用水量為277立方米/日，最大時用水量為27立方米/時。（二）水源：本項(xiàng)目的供水源為城市自來水，由東側(cè)城市自來水管道就近接入本工程紅線內(nèi)水表井，城市供水壓力為3kg，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（三）給水系統(tǒng)：為滿足供水壓力要求，本工程給水系統(tǒng)豎向分兩個區(qū)：一層至三層為下區(qū)，由室外給水管網(wǎng)直接供給；四層以上為上區(qū)，由屋頂水箱直接供給。水箱生活出水管上設(shè)置紫外臭氧一體化飲水消毒器，生活熱水采用熱水供應(yīng)系統(tǒng)，系統(tǒng)采用上行下給全循環(huán)式。三、燃?xì)猓ㄒ唬M采用天然氣供應(yīng)，規(guī)劃戶數(shù)320戶。（二）管網(wǎng)：由東側(cè)港華燃?xì)庖氲蛪汗芫W(wǎng)輸送至用戶，用戶分戶計(jì)量，管網(wǎng)枝狀布置。四、電氣（一）該項(xiàng)目住宅建筑面積31360平方米，320戶，電力負(fù)荷按8KW/戶計(jì)，同時系數(shù)0.3；商業(yè)建筑面積31440平方米，電力負(fù)荷按40W/M2（二）該工程用電負(fù)荷等級為一級，采用一路10KV高壓電源加一臺自備柴油發(fā)電機(jī)組供電，變壓器采用3×1000KVA+2×630KVA干式變壓器，320KW自備柴油發(fā)電機(jī)組作為消防設(shè)備、保安監(jiān)控、應(yīng)急照明的備用電源。（三）商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)部分采用高效電子節(jié)能燈，室外樓頂設(shè)室外裝飾照明。在電梯前室、樓梯間、商場內(nèi)疏散通道安裝電源集中式應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志。（四）在物業(yè)用房設(shè)有消防控制中心，在有關(guān)部位設(shè)置消防報警探頭、手動報警按鈕、消防對講電話、消防廣播等，并對消防電梯、消防泵、閥、風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行自動控制。（五）商務(wù)區(qū)主要出入口、車庫、倉庫等重要部位安裝電視攝象機(jī)及紅外線探頭。保安中心設(shè)于一層。（六）設(shè)置綜合布線系統(tǒng)。在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等場所設(shè)置雙口語音/數(shù)字信息點(diǎn)，通過接口靈活改變使用功能。自控系統(tǒng)對各種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控和管理。（七）本建筑按一類建筑防雷，屋頂上設(shè)有環(huán)狀避雷帶，三層以上部位每三層設(shè)置避雷環(huán)以防側(cè)擊雷。接地極利用建筑物基礎(chǔ)，接地電阻不超過10Ω。五、排水（1）室外排水系統(tǒng)：室內(nèi)生活污水在室外匯集，經(jīng)過化糞池處理后排入渤海路城市污水管網(wǎng)。屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)排水立管排至室外雨水管道；室外道路雨水，由室外雨水管匯集，最后將所有雨水排入城市雨水管網(wǎng)。（2）室內(nèi)排水系統(tǒng)：本工程污水與廢水為合流系統(tǒng)，±0.00以上污水采用重力自排法；±0.00以下污水采用污水泵提升排法。第五節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了科學(xué)、合理地實(shí)施該項(xiàng)目的建設(shè)，盡早實(shí)現(xiàn)商品房的銷售、業(yè)主的入住及經(jīng)營戶的使用，待項(xiàng)目申請報告核準(zhǔn)后，應(yīng)盡快委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和落實(shí)資金，同時做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。另外，為確保工程進(jìn)度和投入運(yùn)行后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期、做好市場宣傳及人員培訓(xùn)工作。****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目根據(jù)目前項(xiàng)目進(jìn)展情況，計(jì)劃從2009年6月開工，至2010年12月全部完成，建設(shè)工期估計(jì)約18個月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排如下：2009年1月～2009年3月底：計(jì)劃完成工程前期報建、設(shè)計(jì)工作；2009年4月～2009年5月底：計(jì)劃完成項(xiàng)目的招投標(biāo)工作；2009年6月～2009年10月底，計(jì)劃完成基礎(chǔ)工程；2009年11月～2010年8月底：計(jì)劃完成主體工程；2010年9月～2010年11月底：計(jì)劃完成室內(nèi)外裝修及室外配套工程；2010年12月：計(jì)劃完成竣工驗(yàn)收，交付使用。第三章投資估算和資金籌措第一節(jié)投資估算一、估算依據(jù)1、該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書。2、前期工程費(fèi)用、其他費(fèi)用和部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要依據(jù)****市行政審批中心管理辦公室、****市建設(shè)委員會和****市物價局聯(lián)合發(fā)布的《****市基本建設(shè)程序和收費(fèi)指南》。3、土地費(fèi)用、部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、銷售費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)主要通過調(diào)查當(dāng)?shù)叵囝愃乒こ?，研究分析得出的?、建筑安裝工程費(fèi)用主要依據(jù)（1）《山東省建筑工程綜合定額》（一）、（二）、《裝飾分冊》；（2）《山東省建筑工程費(fèi)用定額》；（3）《山東省安裝工程綜合定額》；（4）《山東省安裝工程費(fèi)用定額》；（5）《****市單位估價表》；（6）****市建設(shè)咨詢服務(wù)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布各類工程造價參考指標(biāo)的通知》[威建協(xié)發(fā)〔2005〕6號]；（7）定額中沒有的子目以市場（廠家）現(xiàn)行價為準(zhǔn)；（8）當(dāng)?shù)赝惤ㄖ膯挝辉靸r估算；（9）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算說明1、建安工程費(fèi)：參照當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)建筑的單位造價估算。2、建設(shè)單位管理費(fèi)：按《總投資估算表》中1～4項(xiàng)之和的1.0%計(jì)列；3、設(shè)計(jì)費(fèi)：取建安工程費(fèi)用的3.0%計(jì)列；4、工程監(jiān)理費(fèi)：取建安工程費(fèi)用的1.0%計(jì)列；5、土地費(fèi)用：按每畝80萬元計(jì)列；6、不可預(yù)見費(fèi)用（即預(yù)備費(fèi)）：只考慮基本預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按《總投資估算表》中1～7項(xiàng)之和的3.0%計(jì)列；三、建設(shè)投資估算1、總估算額經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為16000萬元，其中土地費(fèi)用5760萬元，前期工程費(fèi)98.57萬元，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2599.80萬元，建安工程費(fèi)用6908萬元，建設(shè)單位管理費(fèi)用100萬元，銷售費(fèi)用100萬元，工程其他費(fèi)用259.77萬元，不可遇見費(fèi)173.86萬元。建設(shè)投資估算詳見輔助報表1—《總投資估算表》。2、建設(shè)投資構(gòu)成分析建設(shè)投資構(gòu)成分析詳見下表建設(shè)投資構(gòu)成分析表序號項(xiàng)目金額（萬元）所占比例（%）建設(shè)投資總額16000100.001土地費(fèi)用576036.00%2前期工程費(fèi)用98.570.62%3基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用2599.8016.25%4建安工程費(fèi)用2599.8016.25%5建設(shè)單位管理費(fèi)用100.000.63%6銷售費(fèi)用100.000.63%7工程建設(shè)其他費(fèi)用259.771.62%8不可預(yù)見費(fèi)用173.861.09%四、流動資金估算該項(xiàng)目由********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)、銷售，項(xiàng)目建成后成立物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，負(fù)責(zé)小區(qū)的保安、衛(wèi)生及維修等工作。物業(yè)管理公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的方式運(yùn)作，財務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。因此，作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位不需要考慮流動資金。第二節(jié)注冊資本********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的注冊資本為1000萬元。第三節(jié)資金籌措本項(xiàng)目需投入總資金16000萬元。所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌14000萬元，差額部分的2000萬元由********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向銀行申請貸款解決。第一節(jié)2008年全國房地產(chǎn)情況一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資22081億元，同比增長22.6%，回落2.6個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.4億平方米，同比增長16.0%；房屋新開工面積9.8億平方米，增長2.3%；房屋竣工面積5.9億平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面積4.8億平方米，下降4.2%。1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降5.6%。二、商品房銷售和空置情況

1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。

截至12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點(diǎn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38146億元，同比增長1.8%。其中，國內(nèi)貸款7257億元，增長3.4%；企業(yè)自籌資金15081億元，增長28.1%；其他資金15082億元，同比下降16.4%。其中,個人按揭貸款3573億元，下降29.7%。四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)

12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%。新建住宅銷售價格同比下降0.8%，環(huán)比下降0.7%。

分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲0.6%；商品住宅銷售價格下降0.9%，其中普通住宅銷售價格下降0.9%，高檔住宅銷售價格下降1.1%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.8%，其中普通住宅銷售價格下降0.6%，高檔住宅銷售價格下降1.6%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.1%。

分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有48個，其中漲幅較大的城市是：銀川9.1%、溫州8.1%、金華6.9%、北海6.6%、三亞6.1%；價格下降的城市有21個，其中深圳下降18.1%、廣州下降9.4%、南京下降5.8%、重慶下降5.2%、桂林下降5.2%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有4個,價格漲幅在0.1%-0.3%之間；價格下降的城市有50個，其中徐州下降4.2%、岳陽下降3.2%、廣州下降3.1%、長春下降2.6%、湛江下降2.5%。第二節(jié)****房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀****是三級城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場起步較晚，房地產(chǎn)消費(fèi)以本市居民為主。2001年以前主要以老城區(qū)改造項(xiàng)目為主，2003年隨著土地價格的提高，房價上漲近1000元/m2，2005年，房價再次上漲1000元/m2，2006年至2008年趨于平穩(wěn)。根據(jù)房管局網(wǎng)上資料：2008年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11．64億元，比2007年增長10.1％，增速上升2.8個百分點(diǎn)；市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.31億元，比上年增長6.95％，增速下降1.1個百分點(diǎn)。****市的房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積414.87萬m2,同比增長8.58%，竣工面積206.14萬m2,同比增長8.65%；市區(qū)完成施工面積305.26萬m2，同比增長8.86%,竣工面積143.51萬m2，同比下降2.46%。一、樓市價格分析****市2008年全市銷售面積122萬m2，全市商品住房銷售均價4000元/m2，同比增長3.7%，市區(qū)商品住房銷售均價4500元/m2，同比增長4.9%。09年，價格沒有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價相呼應(yīng)。二、銷售收入預(yù)測基于上述市場容量及價格走勢分析，本案地塊房屋均價暫估3000元/m2，商業(yè)用房暫估6000元/m2，總銷售額為2.8億元。三、市場機(jī)遇根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，****已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)****市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1583.45億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長15.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值127.8億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值978.19億元，增長15.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值477.46億元，增長17.8%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為8.07%、61.78%和30.15%。按戶籍平均人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)到63226元，同比增長14.8%。工業(yè)生產(chǎn)保持較快增長。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（全部國有和年主營業(yè)務(wù)收入500萬元及以上的非國有工業(yè)企業(yè)）達(dá)到1833個。實(shí)現(xiàn)增加值840.93億元，增長17.1%，其中，國有企業(yè)完成增加值11.7億元，集體企業(yè)完成增加值76.69億元，分別增長12.3%和14%；股份合作制企業(yè)完成增加值42.51億元，增長21.5%；股份制企業(yè)完成增加值307.36億元，增長16.5%；外商及港澳臺投資企業(yè)完成增加值308.43億元，增長18.3%；其他經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)完成增加值94.25億元，增長17%。大中型工業(yè)企業(yè)完成增加值348.87億元，增長12.5%。輕工業(yè)完成增加值365.1億元，增長16.3%；重工業(yè)完成增加值475.83億元，增長17.8%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量大幅提高。我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的110種大類產(chǎn)品中，有61種產(chǎn)品產(chǎn)量呈增長態(tài)勢，占55.45%，其中增幅前五名的產(chǎn)品分別是：燈具及照明裝置增長144.4%，通信及電子網(wǎng)絡(luò)用電纜增長89.8%，打印機(jī)增長61.2%，汽車增長38.8%，橡膠輪胎外胎(輪胎外胎)增長37.8%。皮鞋、印刷機(jī)、民用鋼質(zhì)船舶、日用玻璃制品、絲織品、布、原鹽、交流電動機(jī)等產(chǎn)品產(chǎn)量也都保持10%以上的增長速度。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入3619.8億元，比上年增長27.2%；實(shí)現(xiàn)利稅總額262.33億元，增長28.4%；實(shí)現(xiàn)利潤總額171.88億元，增長27.5%。產(chǎn)品銷售率98.75%，提高0.2個百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤率5.33%，提高0.23個百分點(diǎn)；全員勞動生產(chǎn)率167460元/人，增長23.3%；資本保值增值率120.22%，下降0.51個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率18.21%，提高1.25個百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率50.75%，提高0.24個百分點(diǎn)；流動資金周轉(zhuǎn)次數(shù)3.84次，提高0.32次。反映工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益整體水平的綜合指數(shù)為234.91，提高9.19個點(diǎn)。建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。在全部353家三級及以上（新資質(zhì)）建筑企業(yè)中，有施工任務(wù)的319家，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值98.36億元，比上年增長11.7%，其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值36億元。三、城市居民收入增加，生活水平提高全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16285元，增長16.5%；農(nóng)民人均純收入7737元，增長13.1%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12007元，增長14.3%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出4426元，增長10.5%。四、城市規(guī)模的擴(kuò)容提速****市目前城市人口約88萬人，計(jì)劃5年內(nèi)中心城市人口突破100萬，建成區(qū)面積達(dá)到建成區(qū)面積129平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)46.28%，人均公園綠地面積達(dá)23.75平方米五、本案獨(dú)特性地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。由于本項(xiàng)目位于****市工業(yè)新區(qū)黃金地段，將是工業(yè)新區(qū)第一個大型的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，因而擁有地理位置及首發(fā)巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來****市工業(yè)新區(qū)的高檔居住區(qū)，并使具購買力的購房者趨之若騖。隨著國家嚴(yán)格管理土地政策的進(jìn)一步出臺和落實(shí)，一線城市的土地市場價格必將越來越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級城市市場，這必將推動這些地域土地價格的上漲；同時這些區(qū)域的土地價格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步升溫，也會呈上升趨勢。由于本項(xiàng)目位于****市工業(yè)新區(qū)黃金地段，隨著該區(qū)域的大規(guī)模建設(shè)和發(fā)展，周邊環(huán)境的巨大變化，地價的升值將蘊(yùn)藏著較大的空間，從而在一定程度上推動房價的上升。六、市場存在的風(fēng)險因****市區(qū)目前僅88萬人口，5年增長到100萬人，購買本項(xiàng)目的潛在業(yè)主三分之二應(yīng)該在市區(qū)，故市場容量是一個比較大的瓶頸。另一方面由市場容量有限所帶來的開發(fā)周期較長，從而體現(xiàn)政策的多變性、無法預(yù)見性和較差的延續(xù)性。因本項(xiàng)目占地面積較大，須相當(dāng)長的一段時間才能完成整個項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營，期間國家各項(xiàng)政策和標(biāo)準(zhǔn)尤其是土地政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會增加建筑成本，從而對本項(xiàng)目造成影響，所以不能忽視政府未來干預(yù)的可能性。另外，建筑材料及建筑市場人力成本在未來存在上漲的可能性，進(jìn)而增加建造成本，也削減了本項(xiàng)目對利潤的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性，房價并非一路向上，在未來十年的銷售中也會出現(xiàn)房價下降的走勢。同時國家宏觀調(diào)控在進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)中，出臺任何一項(xiàng)舉措都將對本案開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大影響，國家貸款利率的進(jìn)一步上調(diào)，將會對本案成本增加造成直接影響。一、發(fā)展規(guī)劃分析國家十一五發(fā)展規(guī)劃中指出：健全普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。同時國家十一五發(fā)展規(guī)劃也鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展。2005年，****市城市規(guī)劃突出抓好超前規(guī)劃、強(qiáng)化管理、優(yōu)化環(huán)境、依法行政，為推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拓展城市發(fā)展空間、提升城市品位奠定了基礎(chǔ)。修編完成了新一輪《****市城市總體規(guī)劃》，明確了城市發(fā)展總目標(biāo)、規(guī)模及海岸帶空間管制規(guī)劃等內(nèi)容，提出了市域“一個主中心、兩個副中心、三條發(fā)展軸帶、五個協(xié)作區(qū)、十個重點(diǎn)中心鎮(zhèn)”的A字形城市群空間結(jié)構(gòu)。****市總體規(guī)劃目標(biāo)要把****打造成為卓越的人居精品城市、海濱旅游名城、歷史文化與自然和諧共存的可持續(xù)發(fā)展城市。本項(xiàng)目所在地****工業(yè)新區(qū)，主要用地布局為：加強(qiáng)海濱環(huán)境保護(hù)，建設(shè)****高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心；加強(qiáng)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)，提高居住和商業(yè)、文化等生活用地的比例，變單一的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為具有較強(qiáng)復(fù)合功能的城市中心區(qū)?！?***市城市總體規(guī)劃》嚴(yán)格控制海濱和山地開發(fā)。居住用地開發(fā)以不破壞山體林地為原則，降低中心區(qū)密度。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)用地為荒地，符合****市城市總體規(guī)劃要求，同時本項(xiàng)目的建設(shè)為改善居住條件，美化人居環(huán)境，提高城市總體環(huán)境質(zhì)量起到了重要的作用。二、產(chǎn)業(yè)政策分析國家有關(guān)政策提出，自2006年6月1日起凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；對過去已審批但未獲得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。本項(xiàng)目90平方米以下住宅面積所占比例為70.00%，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流和方向。符合國務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005）》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國家公寓示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。同時也符合山東省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民公寓作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價公寓相結(jié)合，加快公寓商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)”的要求。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司符合行業(yè)要求的具有1000萬元以上的注冊資本，同時本項(xiàng)目也符合取得10畝以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，項(xiàng)目符合國家及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合****市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理。在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實(shí)的環(huán)境下以及****市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋?，?xiàng)目的實(shí)施是必要的。第六章建設(shè)用地及相關(guān)規(guī)劃第一節(jié)土地資源分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目。土地是一種稀缺資源，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)合理開發(fā)利用土地資源。********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有該土地使用權(quán)，按照城市土地規(guī)劃使用要求，開發(fā)建設(shè)****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港項(xiàng)目。土地是民生之本、發(fā)展之基。我國是一個人多地少的發(fā)展中國家，土地問題始終是現(xiàn)在建設(shè)進(jìn)程中的一個帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。嚴(yán)格土地管理，推進(jìn)節(jié)約、集約用地，是我們面臨的一項(xiàng)長期而緊迫的任務(wù)。土地是不可再生資源。隨著城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，節(jié)約土地資源，已成內(nèi)地城市管理決策者和各界人士普遍關(guān)注的一大社會問題。我國目前正處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展階段，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人口增加，基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)都不可避免要占用一部分土地，這就需要嚴(yán)格土地管理，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，保護(hù)和利用好每一寸土地。本項(xiàng)目用地符合****市土地總體利用規(guī)劃和年度計(jì)劃，將嚴(yán)格按照土地規(guī)劃確定的各項(xiàng)工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。第二節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案一、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于****工業(yè)新區(qū)1號路北。二、占地面積本項(xiàng)目總用地面積51301平方米。三、土地利用狀況土地現(xiàn)狀為平地，基地內(nèi)有較好的自然景觀，地勢平坦，具有較高的利用率。四、占用耕地等情況該項(xiàng)目不占用耕地；無壓覆礦床和文物情況；靠臨大海，有利于防洪和排澇；不影響通航及軍事設(shè)施。第三節(jié)土地利用合理性分析****工業(yè)新區(qū)商務(wù)港位于****市工業(yè)新區(qū)1號路北，屬于****市工業(yè)新區(qū)黃金地帶，具有優(yōu)勢的地理位置、濃厚的文化氛圍、便捷的交通條件、完善的配套設(shè)施，且依山傍水。無論地理位置或天然條件，本項(xiàng)目都擁有很大的升值潛力。該地點(diǎn)有以下有利條件：1、地理位置適宜，符合城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃要求。2、占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。3、靠臨公路，交通便利；周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好，遠(yuǎn)離工業(yè)及噪音污染。4、可規(guī)劃面積充足，場地地形、地質(zhì)等條件能滿足設(shè)計(jì)及建設(shè)要求。5、擬建場區(qū)給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施均有條件配套齊全。第四節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目無征地拆遷和移民安置情況。第七章環(huán)保、節(jié)能和勞動安全第一節(jié)環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目擬建于****市工業(yè)新區(qū)1號路北，東面青威路，該處周邊環(huán)境狀況良好，無嚴(yán)重污染的企業(yè)。項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場地附近地下水及地表水水質(zhì)較好，在施工建設(shè)工程中，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定：l、環(huán)境空氣執(zhí)行GB3092.85－1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)。2、地下水執(zhí)行GB/T14848－93《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》III類標(biāo)準(zhǔn)。3、環(huán)境噪聲執(zhí)行GB3096－93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)。4、地表水(GB3838－2002)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》III類標(biāo)準(zhǔn)。5、外排廢水執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978－1996)一級標(biāo)準(zhǔn)。6、施工期建筑施工場界噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523－90)標(biāo)準(zhǔn)。7、食堂人灶執(zhí)行《飲食油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB18483－2001)標(biāo)準(zhǔn)。一、污染源本項(xiàng)目使用期主要污染源為生活廢水、固體廢物。施工期間主要污染因素為施工垃圾、施工揚(yáng)塵和施工噪聲。二、防治措施（一）生活廢水MERGEFIELD營運(yùn)是否產(chǎn)生廢水本項(xiàng)目營運(yùn)期產(chǎn)生廢水MERGEFIELD營運(yùn)廢水描述主要為運(yùn)營過程產(chǎn)生的各類廢水，來源于洗浴、餐飲、居住、商場及其它公共場所，主要含COD、懸浮物、氨氮、動植物油等，廢水經(jīng)化糞池簡單沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。（二）固體廢物MERGEFIELD營運(yùn)是否產(chǎn)生固廢本項(xiàng)目營運(yùn)期產(chǎn)生固體廢物MERGEFIELD生活垃圾描述主要來源于洗浴、餐飲、居住、商場及其它公共場所產(chǎn)生的各類垃圾，實(shí)行垃圾袋裝處理后，由物業(yè)管理公司組織專人收集外運(yùn)。（三）施工垃圾、施工揚(yáng)塵和施工噪聲加強(qiáng)施工期的各項(xiàng)管理，及時清運(yùn)施工垃圾，做到文明施工，夜間施工嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保管理部門的有關(guān)規(guī)定。另外，盡早對場地進(jìn)行硬化和綠化。項(xiàng)目場區(qū)規(guī)劃垂直綠化，地面種植花草樹木等，將大大改善場區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境。綜上所述，項(xiàng)目使用期公用配套設(shè)施齊全，施工期采取了有效措施，對周圍環(huán)境影響較小。因此，該項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境良好。第二節(jié)節(jié)能一、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施該項(xiàng)目在建設(shè)過程中，將加大圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施。如填充墻可全部采用保溫墻體，外墻局部加建筑保溫板切斷冷橋，達(dá)到490砌墻保溫效果。外門窗一律采用塑鋼或鋁合金門窗、中空玻璃、進(jìn)口或國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)鐵件，達(dá)到現(xiàn)有鋁合金門窗4～5倍的保溫隔音效果。二、采暖節(jié)能措施（一）室外系統(tǒng)：各用戶入口加自力式流量控制器，使遠(yuǎn)端用戶與近端用戶均在設(shè)計(jì)流量下運(yùn)行。避免了以往外網(wǎng)系統(tǒng)近端過熱遠(yuǎn)端又達(dá)不到設(shè)計(jì)溫度的弊病，解決了外網(wǎng)水平失調(diào)問題。（二）室內(nèi)系統(tǒng)：室外閥門采用碟閥，室內(nèi)閥門采用球閥。開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，解決了以往閥門關(guān)閉不嚴(yán)，開關(guān)不靈，漏水嚴(yán)重的問題。三、節(jié)水措施洗臉盆配置加氣龍頭，以此增大水流表觀體積，限制流出水頭，大便器采用節(jié)水型大便器。四、節(jié)電措施所選用電設(shè)備均為國家允許生產(chǎn)出售的較先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，變配電設(shè)備要安裝電容補(bǔ)償自動裝置，盡量提高功率因數(shù)，減少電耗。另外，企業(yè)要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電宣傳工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費(fèi)。第三節(jié)勞動安全一、防火、防爆、防毒在項(xiàng)目規(guī)劃總圖設(shè)計(jì)布局中，各建筑物均根據(jù)其火災(zāi)危險性特征采取防火措施，考慮了各建筑物的安全間距及消防通道，各建筑物內(nèi)設(shè)置安全疏散通道和安全門，以及火災(zāi)報警系統(tǒng)；加強(qiáng)設(shè)備和管道的密封，建筑物的耐火等級要符合規(guī)范要求，室內(nèi)外應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的消防器材等有效措施。二、用電設(shè)備安全及防雷措施配電設(shè)備及房間內(nèi)用電設(shè)備金屬外殼均可靠接地，電源在進(jìn)入各建筑物處零線均作重復(fù)接地。各建、構(gòu)筑物均按第三類防雷要求采取措施，防雷接地電阻均不大于10Ω。三、防機(jī)械傷害安全措施在有可能產(chǎn)生人身傷害的機(jī)械設(shè)備處設(shè)安全防護(hù)罩和防護(hù)擋板，在易發(fā)生機(jī)傷和電傷處設(shè)安全標(biāo)志，嚴(yán)禁在運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備上放置雜物及工具，并對各種設(shè)備定期檢修，以免因長期失修造成事故。四、防噪音衛(wèi)生措施選用合理的低噪設(shè)備，同時在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮防震、減震、消音等事項(xiàng)，并根據(jù)實(shí)際情況采取隔離操作、必要時穿戴防噪聲用品上崗操作等防護(hù)措施。五、用水衛(wèi)生及勞動保護(hù)措施生活用水應(yīng)達(dá)到《生活