市政學(xué)海南大學(xué)

市政學(xué)主講：李宜釗聯(lián)系方式：lyz0592@課程學(xué)習(xí)的意義：《市政學(xué)》是一門(mén)系統(tǒng)闡述城市發(fā)展及城市管理規(guī)律的課程，涉及城市管理客體、城市管理主體及其運(yùn)行、城市管理內(nèi)容及規(guī)律等。為什么要研究城市管理：學(xué)習(xí)《市政學(xué)》的意義意義之一：城市是人類文明和社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志。

人類的文明史從某種意義上來(lái)說(shuō)就是城市文明史，人類社會(huì)中最重要的行為活動(dòng)都是在城市區(qū)域中展開(kāi)的，只有透過(guò)城市的歷史文明，穿過(guò)城市的時(shí)光遂道，對(duì)城市產(chǎn)生、發(fā)展進(jìn)行全面解讀、深刻理解、仔細(xì)地體會(huì)后，才能真正把握到人類歷史發(fā)展的全部脈絡(luò)，把握人文社會(huì)歷史所透出的文明的魅力。課程學(xué)習(xí)的意義：意義之二：城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變革的主要載體。

城市對(duì)于人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及政治結(jié)構(gòu)，甚至是對(duì)各個(gè)獨(dú)立國(guó)家所構(gòu)成的世界政治地圖，都有舉足輕重的作用。意義之三：城市化是世界范圍的大趨勢(shì)。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)：超過(guò)80%的人口都居住在城市之中。發(fā)展中國(guó)家：城市不但是社會(huì)發(fā)展的重要因素，更是這些國(guó)家核心經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體。課程教學(xué)目的：通過(guò)本課程學(xué)習(xí)：對(duì)“城市”要有一個(gè)較為全面和深刻的理解；掌握城市管理的基本體制和過(guò)程；深刻理解當(dāng)前城市發(fā)展中存在的問(wèn)題或矛盾，并對(duì)解決這些問(wèn)題和矛盾具有較為清晰的思路和方向；對(duì)未來(lái)城市的發(fā)展有一個(gè)更為清晰的認(rèn)識(shí)。課程內(nèi)容：第一章現(xiàn)代市政學(xué)概論第二章理解城市和研究城市第三章市政體制與市政過(guò)程第四章城市規(guī)劃管理第五章城市土地與房產(chǎn)管理第六章城市基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)管理第七章城市交通管理第一章現(xiàn)代市政學(xué)概論城市概說(shuō)市政的概念我國(guó)市政的發(fā)展趨勢(shì)城市概說(shuō)城市=城+市城：四周有城墻維護(hù)，具有防守保護(hù)的區(qū)域。市：集中起來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品交換、物資交流的場(chǎng)所。從城市發(fā)展的演變過(guò)程來(lái)看，城市的基本含義是人口居住和工商貿(mào)易的集散地。城市的存在狀態(tài)：有城無(wú)市——城與市的結(jié)合——有市無(wú)城城市概說(shuō)城市市區(qū)別社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，古已有之，相對(duì)于農(nóng)村而言，沒(méi)有法定的分界線，具有邊界的模糊性。近代地方政治制度的產(chǎn)物，一種地方行政建制，有相應(yīng)的國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)，有明確的邊界和確定的管理范圍。聯(lián)系都以人口密度、工商業(yè)發(fā)達(dá)程度、非農(nóng)業(yè)人口所占比例等為基本條件；一定規(guī)模的城市是設(shè)市的基礎(chǔ)和前提條件，城市設(shè)置了市的建制，有利于城市的發(fā)展繁榮。城市概說(shuō)我國(guó)的市建制層級(jí)直轄市副省級(jí)市省轄市（地級(jí)市）縣級(jí)市市政的概念市政的范圍市政主體：由誰(shuí)來(lái)管理城市有關(guān)事務(wù)市政客體或?qū)ο螅菏姓黧w管理的內(nèi)容和對(duì)象市政主體：大市政主體：認(rèn)為市政的主體是城市的整個(gè)政治系統(tǒng)，包括城市所有的利益相關(guān)者。中市政主體：廣義的市政府。小市政主體：從行政的角度專指城市各級(jí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)。市政的概念市政客體或市政對(duì)象大的層面：既包括市政轄區(qū)內(nèi)的各種社會(huì)公共事業(yè)和公共事務(wù)的規(guī)劃、管理和建設(shè)，又包括城市的政治管理、經(jīng)濟(jì)管理、社會(huì)管理、環(huán)境管理、科技教育和文化衛(wèi)生管理等各項(xiàng)專門(mén)管理活動(dòng)。（大市政主體）中的層面：主要是城市各級(jí)各類國(guó)家行政機(jī)關(guān)的管理活動(dòng)。（小市政主體）小的層面：僅指市政工程、市政建設(shè)和城市公用事業(yè)管理，把市政理解為是對(duì)城市事務(wù)的管理。（過(guò)于狹窄）市政的概念市政的含義城市的公共權(quán)力機(jī)關(guān)為了解決各種問(wèn)題，有效的管理城市公共事務(wù)，實(shí)現(xiàn)城市公共利益而進(jìn)行的各種形式的公共政策的制定、執(zhí)行、監(jiān)督、評(píng)估的過(guò)程，以及城市公民、利益群體等對(duì)公共政策的各種影響活動(dòng)。市政的內(nèi)涵市政的核心主體是公共權(quán)力機(jī)關(guān)市政的表現(xiàn)形式是各種公共政策市政的目的是為了實(shí)現(xiàn)公共利益市政是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程我國(guó)市政的發(fā)展趨勢(shì)市政問(wèn)題的復(fù)雜化趨勢(shì)貧富兩極分化、地方腐敗、城市犯罪與暴力市政職能的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)由經(jīng)濟(jì)管理、城市建設(shè)轉(zhuǎn)向城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理和服務(wù)城市政府角色的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)分權(quán)：橫向分權(quán)與縱向分權(quán)市政管理手段的現(xiàn)代化趨勢(shì)第二章

理解城市與研究城市理解城市城市的特征城市的產(chǎn)生與發(fā)展城市化理解城市實(shí)體特性的理解：城市清單：住宅社區(qū)、街道、商店、酒店、餐館、醫(yī)院、博物館、圖書(shū)館、道路交通、游樂(lè)場(chǎng)、路燈……摩天大樓、地鐵……城市的規(guī)模與以上清單上所列的多數(shù)特征有關(guān)。理解城市經(jīng)驗(yàn)上的理解

由文明構(gòu)建起來(lái)的巨大建筑、會(huì)議場(chǎng)所、圖書(shū)館、電影院及高樓大廈，這些構(gòu)成了城市。此外還包括一些動(dòng)態(tài)的元素，譬如房屋、街道以及各式各樣的人們?yōu)榱朔N種目的而產(chǎn)生的喜怒哀樂(lè)。我曾經(jīng)到過(guò)許多城市，它們之間有很大的外在區(qū)別，但我卻可以感受到城市的脈搏。——威廉姆斯《國(guó)家和城市》經(jīng)驗(yàn)上的理解更加感性，往往傾向于用敘事的形式來(lái)傳達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)及概念，并用此來(lái)指導(dǎo)城市社會(huì)行為。敘事的內(nèi)容極其廣泛，從城市的規(guī)劃到市民的居住感受都是其表達(dá)的內(nèi)容。理解城市空間或地域上的理解：將農(nóng)村的形象顛倒過(guò)來(lái)便是城市。城市與農(nóng)村的區(qū)別：密集度：人口、政治、經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)、文化和休閑活動(dòng)復(fù)雜性：包含了諸多的文化和種族

密集度和復(fù)雜性使得城市變得激動(dòng)人心。

——威廉姆斯然而，交通與信息技術(shù)的發(fā)展正在使得城市和農(nóng)村無(wú)論在形態(tài)上還是功能上都開(kāi)始相互融合。這使得對(duì)城市和農(nóng)村在空間上的定義變得模糊，更引發(fā)了另一個(gè)問(wèn)題，即兩者在社會(huì)層面上是否存在區(qū)別。理解城市社會(huì)特性的理解：城市的特征體現(xiàn)于三個(gè)方面，即規(guī)模、密度與內(nèi)在差異。（Wirth）規(guī)模：城市規(guī)模的擴(kuò)大使得居民可能會(huì)越發(fā)地喪失人情味。密度：城市日益增長(zhǎng)的人口密度代表著人與人之間空間距離越來(lái)越近，社會(huì)關(guān)系越來(lái)越遠(yuǎn)。內(nèi)在差異：多樣性與異質(zhì)性，是不同種族與文化的人群不斷涌入的產(chǎn)物。讓城市顯得獨(dú)特的，是那些非實(shí)體的城市生活品質(zhì)，如奢華與貧困、環(huán)境優(yōu)雅與臟亂、傳統(tǒng)與創(chuàng)新、單調(diào)與新穎、秩序與失序、活力與沖突、差異與冷漠、公共服務(wù)與福利供應(yīng)、個(gè)人自由與依賴他人。顯然其中有些特質(zhì)與其他特質(zhì)不太搭調(diào)：城市如何能夠兼容秩序與沖突、自由與依賴？也許，城市之所以存在，就是要嘗試處理或妥善運(yùn)用這些張力吧?！狿ile等,《城市世界》理解城市社會(huì)功能上的理解：城市作為歷史的產(chǎn)物之一，是社會(huì)權(quán)利與文化的最大限度集中。人類生活的方方面面，包括社會(huì)效能與其重要性，都在城市中交匯。城市是社會(huì)關(guān)系交融雜合的形態(tài)與象征，是廟宇、市場(chǎng)、執(zhí)法廳及學(xué)術(shù)場(chǎng)所的載體。在城市中，文明的產(chǎn)物不斷發(fā)展、衍化；人類的經(jīng)驗(yàn)逐漸演變成真實(shí)可行的符號(hào)。城市是行為的象征，是秩序構(gòu)成的系統(tǒng)。——芒福德《城市文化》功能上的理解偏向理性，城市的特征關(guān)系到其在更大范圍內(nèi)的戰(zhàn)略運(yùn)作，作為文明推動(dòng)力量的重要性，以及作為市場(chǎng)的組成部分之一。理解城市內(nèi)在社會(huì)關(guān)系的理解Wirth：城市之所以為城市，主要是城市形成了一種特有的生活方式——城市性。城市中的人際關(guān)系主要為次級(jí)關(guān)系，社會(huì)關(guān)系趨于匿名、表面化和短暫化，所以應(yīng)該用一種城市人格的研究模式來(lái)研究城市。涂爾干：從集體意識(shí)的角度將人們結(jié)合在一起的社會(huì)紐帶分為機(jī)械團(tuán)結(jié)和有機(jī)團(tuán)結(jié)，認(rèn)為建立在異質(zhì)性和依賴性基礎(chǔ)上的有機(jī)團(tuán)結(jié)是城市的特征，而機(jī)械團(tuán)結(jié)則是古代農(nóng)業(yè)社會(huì)的特征。齊美爾：從城市居民的社會(huì)心理特征來(lái)區(qū)分城市，認(rèn)為城市居民具有理智性、極強(qiáng)的時(shí)間觀念、崇尚因果關(guān)系、個(gè)性強(qiáng)同時(shí)關(guān)系疏遠(yuǎn)等心理特征。理解城市經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理解城市是各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)因素在地理上大規(guī)模集中的結(jié)果，是一個(gè)坐落在有限空間地區(qū)內(nèi)的各種經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)——住房、勞動(dòng)力、土地、運(yùn)輸——相互交織在一起并于域外相互聯(lián)系的網(wǎng)狀系統(tǒng)。政治學(xué)上的理解城市不僅是市場(chǎng)中心的所在地和有關(guān)法律規(guī)范的地域，更是不同團(tuán)體確定政治關(guān)系的制度化共同體。理解城市市政學(xué)角度的理解：城市是與鄉(xiāng)村相區(qū)別的一種客觀形態(tài)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：非農(nóng)產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模：人口密度地理景觀：建筑密度物質(zhì)構(gòu)成：具有較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施和文化設(shè)施職能：政治、經(jīng)濟(jì)或文化中心城市是政府行政建制的一種組織形式，因而具有一系列的組織體系和規(guī)范體系。城市的特征集中性：人口、物質(zhì)、設(shè)施、財(cái)力、信息、功能上的聚集趨勢(shì)和狀態(tài)。城市中市場(chǎng)的集中使得經(jīng)濟(jì)交換成為可能并做出調(diào)節(jié)；權(quán)力的集中得以對(duì)社會(huì)團(tuán)體之間的共處進(jìn)行控制和調(diào)整，并制定共處規(guī)則；機(jī)構(gòu)的集中使得對(duì)勞動(dòng)技術(shù)和社會(huì)分工能夠加以組織；此外，休閑場(chǎng)所的集中，各種設(shè)施和服務(wù)場(chǎng)所的集中，信息和資金的集中。城市的特征復(fù)雜性現(xiàn)代城市是一個(gè)多要素、多層次、多功能和多過(guò)程的復(fù)雜系統(tǒng)。復(fù)雜性的基本特征：各要素、層次、功能和過(guò)程之間的相互依賴與相互作用。開(kāi)放性與城市系統(tǒng)外部進(jìn)行能量、物質(zhì)和信息等方面的交換。開(kāi)放性使得城市呈現(xiàn)出各種悖論：各種歷史、地理、文化都將在城市發(fā)生重疊。城市的特征異質(zhì)性：人口密度高社會(huì)交往匿名性強(qiáng)生活方式多樣化流動(dòng)性大，社會(huì)交往陌生感強(qiáng)、時(shí)間短、無(wú)深入互動(dòng)組織功能的分化和專業(yè)化區(qū)域中心性城市是一定區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)和文化中心，對(duì)周邊區(qū)域具有輻射作用，從而構(gòu)成了城市對(duì)鄉(xiāng)村的控制力。城市的特征分割性：城市組織功能與城市居民社會(huì)角色的分化趨勢(shì)和狀態(tài)。城市發(fā)展的同時(shí)是城市社會(huì)結(jié)構(gòu)分化重組的過(guò)程，城市結(jié)構(gòu)的分化結(jié)果之一是城市組織和單位功能的進(jìn)一步分化和專業(yè)化。Wirth:城市中居民的社會(huì)關(guān)系以次級(jí)關(guān)系為主，在城市生活中，大量的社會(huì)交往居民僅以人格的某一方面參與互動(dòng)，與不同的個(gè)人和組織交往扮演著不同的社會(huì)角色，這使得城市居民的社會(huì)角色分化，人格分割。齊美爾：城市居民雖然在精神上自由，但因?yàn)楦叨确只菀桩a(chǎn)生孤獨(dú)和失落的情感。城市的特征法理性：以契約為交往和調(diào)控的基礎(chǔ)傳統(tǒng)鄉(xiāng)村：集體主義的情感、初級(jí)關(guān)系為主的社會(huì)關(guān)系現(xiàn)代城市：以次級(jí)關(guān)系為主，缺乏建立在機(jī)械團(tuán)結(jié)紐帶上的集體意識(shí)。最早的城市：公元前7000年前出現(xiàn)的耶里哥古城（在今巴勒斯坦境內(nèi)）城市的產(chǎn)生城市產(chǎn)生的基本觀點(diǎn)：軍事防御說(shuō)：戰(zhàn)爭(zhēng)——防御——筑墻宗教起源論：城市是宗教的產(chǎn)物，表達(dá)人類對(duì)死亡和未來(lái)世界的敬重。墓地：“對(duì)死去的同類的敬重，大約比實(shí)際的生活需要更有力地促使古人類尋找一個(gè)固定的匯聚地點(diǎn)，并最終促使他們形成了連續(xù)性的聚落”。（芒福德）圣地：“城市是最早的禮儀性匯聚地點(diǎn)，這類地點(diǎn)除具備各種優(yōu)良的自然條件外，還具有一些精神的或超自然的威力，因而能把許多家族或氏族團(tuán)體的人群在不同季節(jié)里吸引回來(lái)?！鞘凶畛跏且允サ氐拿婷渤霈F(xiàn)的，它是控制的中心，而不是什么貿(mào)易或制造業(yè)中心”（芒福德）城市的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)決定論馬克思學(xué)說(shuō)的生產(chǎn)力決定論：三次社會(huì)大分工，促進(jìn)了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，從而促使城市和鄉(xiāng)村的分離農(nóng)業(yè)與畜牧業(yè)的分工——剩余產(chǎn)品——商品交換以及為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而定居手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離出來(lái)——經(jīng)常性的商品交換成為可能——交易市場(chǎng)形成——以商業(yè)、手工業(yè)為主的農(nóng)村小鎮(zhèn)——城鎮(zhèn)商業(yè)起源論：城市最初是作為商品交易聚集地而出現(xiàn)的。經(jīng)濟(jì)功能決定論：分工與協(xié)作使得城市具有降低成本和交易費(fèi)用、產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)的作用，從而促使人口在空間的聚集，促使城市產(chǎn)生。城市的產(chǎn)生王權(quán)決定論采集和狩獵采集：發(fā)展成農(nóng)業(yè)狩獵：發(fā)展成統(tǒng)治階層，王權(quán)產(chǎn)生王權(quán)產(chǎn)生——階級(jí)分化——不均等出現(xiàn)——新的需求的出現(xiàn)——手工業(yè)出現(xiàn)——城市出現(xiàn)城市的發(fā)展城市發(fā)展階段發(fā)展?fàn)顩r城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)功能城鄉(xiāng)關(guān)系古代城市（城市產(chǎn)生~18世紀(jì)工業(yè)革命）城市規(guī)模很小，城市數(shù)量很少設(shè)施簡(jiǎn)陋，生活條件落后手工業(yè)集中，生產(chǎn)品在此集散城市相對(duì)封閉，城鄉(xiāng)分離近代城市（18世紀(jì)工業(yè)革命~二戰(zhàn)結(jié)束）城市規(guī)模擴(kuò)張，數(shù)量猛增市政設(shè)施比較完備，生活條件改善機(jī)器大工業(yè)集中，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)城鄉(xiāng)對(duì)立，差距進(jìn)一步拉大現(xiàn)代城市（二戰(zhàn)結(jié)束~至今）城市數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，形成大的都市連綿區(qū)市政設(shè)施完備，城市生活環(huán)境便利、生態(tài)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，信息中心，城市功能多元化城鄉(xiāng)差距縮小，逐步一體化城市化城市化：農(nóng)村人口和非農(nóng)活動(dòng)在不同規(guī)模的城市環(huán)境的地理集中過(guò)程和城市價(jià)值觀、城市生活方式在農(nóng)村的地理擴(kuò)散過(guò)程。物化了的城市化：人口集中、空間形態(tài)改變、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化；無(wú)形的城市化：生活方式和價(jià)值觀的城市化。城市化的特征：（羅西）人口的特征：規(guī)模、密度景觀的特征：城市的表象文化價(jià)值觀——城市化的第二個(gè)過(guò)程城市化的第一個(gè)過(guò)程城市化的綜合內(nèi)涵（張永桃）1、人口的轉(zhuǎn)換，即農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口、并向城市集聚的過(guò)程。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，即生產(chǎn)要素從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換、第二和第三產(chǎn)業(yè)向城市集聚的過(guò)程3、地域的轉(zhuǎn)換，即城市在空間數(shù)量上的增多、規(guī)模上的擴(kuò)大、功能和設(shè)施上逐步完善的過(guò)程。4、社會(huì)行為方式和生活方式的轉(zhuǎn)換，即農(nóng)村居民行為方式和生活方式、價(jià)值理念向城市生活方式和行為方式轉(zhuǎn)變的過(guò)程。5、制度的轉(zhuǎn)軌和演化，即各種正式制度和非正式制度由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)變的過(guò)程城市化城市化城市化的衡量指標(biāo)單一指標(biāo)法：人口指標(biāo)；土地指標(biāo)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)綜合指標(biāo)法（北京科學(xué)學(xué)研究中心）城市化人口城市化水平人口規(guī)模（城市化率）非農(nóng)業(yè)人口/總?cè)丝谌丝谫|(zhì)量人口生理素質(zhì)平均預(yù)期壽命人口文化素質(zhì)大學(xué)普及率人口就業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口比重空間城市化水平基礎(chǔ)設(shè)施人均擁有公共道路面積；萬(wàn)人擁有公共汽（電）車數(shù)量環(huán)境狀況污水處理率；生活垃圾無(wú)害化處理率；空氣質(zhì)量好于二級(jí)的天數(shù)比重；城市人均公共綠地面積；城市化經(jīng)濟(jì)城市化水平經(jīng)濟(jì)規(guī)模人均GDP經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重可持續(xù)發(fā)展單位GDP能耗（噸標(biāo)煤/萬(wàn)元）；研究與發(fā)展支出占GDP的比重社會(huì)城市化水平居民生活水平城市居民人均可支配收入；人均住房使用面積；恩格爾系數(shù)信息化程度信息化綜合指數(shù)醫(yī)療條件嬰兒死亡率；千人擁有醫(yī)生數(shù)社會(huì)保障社會(huì)保障綜合指數(shù)城市化制度城市化水平（張永桃）正式制度一般地域型政區(qū)(農(nóng)村)建制向城市型政區(qū)(建制轉(zhuǎn)變);農(nóng)村管理制度和體制向城市管理制度和體制轉(zhuǎn)變非正式制度農(nóng)村(農(nóng)民)的生活方式、價(jià)值觀念、風(fēng)俗習(xí)慣、道德倫理向城市（市民）的的生活方式、價(jià)值觀念、風(fēng)俗習(xí)慣、道德倫理轉(zhuǎn)變延伸閱讀1非正式制度的城市化

伴隨著珠江三角洲城市化進(jìn)程的加快，一夜之間，昔日還是居住在某某村的農(nóng)民搖身一變成為了城市居民。但一個(gè)日益突出的問(wèn)題是：農(nóng)民的素質(zhì)方面跟不上物質(zhì)層面的轉(zhuǎn)換速度，與現(xiàn)代城市不相適應(yīng)的落后思想和習(xí)慣并沒(méi)有隨著身份的改變而改變。主要表現(xiàn)為：小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)強(qiáng)，急功近利，追求眼前利益；自由散漫無(wú)組織無(wú)紀(jì)律；缺乏高層次和高品位的生活追求，拜金主義、享樂(lè)主義、個(gè)人主義有所滋長(zhǎng)；奢侈浪費(fèi)、腐化墮落現(xiàn)象仍然存在，封建迷信、宗族觀念、邪惡勢(shì)力和黃賭毒等丑陋現(xiàn)象沉渣泛起，危害青少年身心健康的東西屢禁不止，特別是一些農(nóng)民在租用土地、房產(chǎn)、紅利等實(shí)現(xiàn)了超越一般城市市民的富裕后，卻出現(xiàn)了有勞動(dòng)能力不勞動(dòng)，不讀書(shū)、不經(jīng)商、不做工的“現(xiàn)代富貴病”。延伸閱讀2

在深圳這場(chǎng)信誓旦旦的城市化運(yùn)動(dòng)后，村民們依靠集體和土地的生存方式?jīng)]有實(shí)質(zhì)性的改變。他們并沒(méi)有按照城市化的真正意義那樣，成為職業(yè)化的市民，參與到人才的流動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)中去。于是，我們更多地是看到村民和政府間不息的拉鋸戰(zhàn)，以及“名義”上的城市化進(jìn)程的“成果”?！吧钲谟?5年走完了原本該用200年的城市化歷程，深圳的城市化是政策的產(chǎn)物，但只是完成了戶口本、身份證的城市化，許多城中村沒(méi)有割斷傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)血脈?！?/p>

深圳城市化：名義與現(xiàn)實(shí)之間的差距城市化城市化的動(dòng)力機(jī)制1.農(nóng)業(yè)發(fā)展：初始動(dòng)力2.工業(yè)化：根本動(dòng)力工業(yè)集中，促進(jìn)城市擴(kuò)張和新工業(yè)城市形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，農(nóng)業(yè)人口減少，非農(nóng)人口增加強(qiáng)化了城市的中心地位使城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系和生活方式滲透到農(nóng)村城市化3.第三產(chǎn)業(yè)：后續(xù)動(dòng)力生產(chǎn)配套性服務(wù)的增加生活消費(fèi)性服務(wù)的擴(kuò)大城市就業(yè)機(jī)會(huì)和城市人口的增加4.市場(chǎng)化：作用機(jī)制勞動(dòng)力市場(chǎng)化，使農(nóng)村人口向城市遷移土地資源市場(chǎng)化，使城市規(guī)模擴(kuò)大和新城鎮(zhèn)建設(shè)成為可能產(chǎn)品市場(chǎng)化，使城市得以持續(xù)和發(fā)展城市化5.城市政府：城市增長(zhǎng)機(jī)器哈維·莫勒奇的城市增長(zhǎng)機(jī)器理論：地方官員發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)和基于土地的經(jīng)濟(jì)精英聚斂財(cái)富的動(dòng)機(jī)主導(dǎo)著城市政治的發(fā)展方向，并因此在城市發(fā)展中形成了政治精英和經(jīng)濟(jì)精英的聯(lián)盟，而聯(lián)盟后的城市行政體系則被比喻為一架“增長(zhǎng)機(jī)器”。中國(guó)城市政府：超級(jí)企業(yè)制度變革：住房制度；土地制度；戶籍與福利制度政策推動(dòng)：城市規(guī)劃政策的強(qiáng)制性推動(dòng)大事件的城市營(yíng)銷或區(qū)域營(yíng)銷城市化城市化的優(yōu)勢(shì)（聯(lián)合國(guó)人居中心《城市化的世界》，1999）對(duì)土地需求減少生產(chǎn)和消費(fèi)的集中：有效率；廢物回收容易人口的高密度可以形成規(guī)模效應(yīng)，節(jié)省教育、醫(yī)療、通信、垃圾處理等各種費(fèi)用，提高效率北方城市的集中供熱節(jié)省能源更大的減少機(jī)動(dòng)車的潛力文化生活豐富社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)

城市化的發(fā)展階段

城市化102030405060708090100初期中期后期城市化發(fā)展的諾瑟姆S型曲線圖

城市化城市化的形態(tài)集中性城市化和擴(kuò)散性城市化：從城市空間結(jié)構(gòu)的演變方式進(jìn)行考察。集中性城市化：城市的基本性質(zhì)包括密集性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性在城市區(qū)域的進(jìn)一步提高，表現(xiàn)為人口向城市集中、城市人口密度加大和城市分工的進(jìn)一步深化以及城市生活方式的多樣化。擴(kuò)散性城市化：城市的基本性質(zhì)向非城市區(qū)域擴(kuò)展，即城市中心地區(qū)人口和企業(yè)不斷向城市郊外擴(kuò)散或向更遠(yuǎn)的地區(qū)擴(kuò)展，發(fā)展成以中心城市為核心，周圍布滿小城鎮(zhèn)的大城市區(qū)。城市化積極型城市化和消極型城市化：從城市化的實(shí)際進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系來(lái)考察積極型城市化：城市化的進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步協(xié)調(diào)，互相促進(jìn)，城市數(shù)量和規(guī)模的增長(zhǎng)適度，城市化的速度與質(zhì)量同步發(fā)展。消極型城市化：城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，不同步，城市化阻礙和影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。過(guò)度城市化低度城市化城市化向心型城市化和離心型城市化：從以城市為中心的人口流動(dòng)方向來(lái)考察向心型城市化是指人口向城市中心聚集的狀態(tài)。一般是城市化發(fā)展的初期階段的基本方式。離心型城市化是指人口從城市中心向城市外擴(kuò)散和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心向城外擴(kuò)展的狀態(tài)。一般是城市化發(fā)展中后期出現(xiàn)。郊區(qū)城市化逆城市化我國(guó)的城市化改革開(kāi)放前的城市化發(fā)展1949-1957：城市化的復(fù)蘇和快速發(fā)展階段1958-1960：過(guò)度城市化階段1961-1965：城市化的調(diào)整階段1966-1978：城市化的停滯階段我國(guó)的城市化改革開(kāi)放后的城市化發(fā)展1979-1983：城市化政策調(diào)整階段城市化率：17.92%（1978年）-21.6%（1984年）1984-1991：城鎮(zhèn)化帶動(dòng)城市化階段城市化率：21.6%（1984年）-26.9%（1992年）1992-1999：城市化加速推進(jìn)階段市場(chǎng)化改革的推動(dòng)城市化率：26.9%（1992年）-34.8%（1999年）2000年以來(lái)：穩(wěn)妥發(fā)展階段市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步推動(dòng)：土地市場(chǎng)化、住房市場(chǎng)化城市化率：34.8%（1999年）-52.57%（2012年）我國(guó)的城市化我國(guó)城市化的特點(diǎn)在發(fā)展動(dòng)力上，以政策調(diào)控為主，工業(yè)化帶動(dòng)為輔改革開(kāi)放前：國(guó)家政策與政治運(yùn)動(dòng)直接導(dǎo)致城市化發(fā)展的波動(dòng)起伏50年代：國(guó)家建設(shè)與重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展建設(shè)60年代初期：上山下鄉(xiāng)的“逆城市化”文革期間：城市化水平停滯改革開(kāi)放后：地方主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)中央政府向城市政府放權(quán)：土地審批權(quán)、投資決策權(quán)、籌資許可范圍、分稅制等近幾年：以新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為主的新一輪的城市化或城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)我國(guó)的城市化在發(fā)展模式上，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化與人口城市化的雙重模式上世紀(jì)90年代前：鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化上世紀(jì)90年代后：人口城市化在發(fā)展形態(tài)上，職業(yè)轉(zhuǎn)化先于地域遷移的半城市化身份與職業(yè)的分離在發(fā)展布局上，城市地區(qū)分布不均衡城市化水平：09年：東（57%）、中（44.3%）、西（39.4%）遞減后果：東部城市環(huán)境、資源承載力緊張；中西部城市發(fā)育不足后果：兩頭大，中間小我國(guó)的城市化我國(guó)城市化發(fā)展的基本趨勢(shì)已進(jìn)入城市化的快速發(fā)展階段區(qū)域城市化步伐加快，城市群成為城市發(fā)展重點(diǎn)十二五規(guī)劃：將城市群作為城市化的主要空間形態(tài)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)逐漸向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)變資源配置均等化；城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展；城鄉(xiāng)合作發(fā)展；城鄉(xiāng)空間融合發(fā)展城市國(guó)際化程度逐漸加強(qiáng)城市可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題日益突出城市發(fā)展用地問(wèn)題；城市環(huán)境問(wèn)題；水資源和水污染問(wèn)題；城市垃圾問(wèn)題；城市地面沉降問(wèn)題；城市能源消耗問(wèn)題我國(guó)的城市化城市化科學(xué)發(fā)展的基本原則與產(chǎn)業(yè)升級(jí)同步，與工業(yè)化同步就業(yè)、空間、環(huán)境市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)注重內(nèi)涵，提高競(jìng)爭(zhēng)力資源節(jié)約、環(huán)境友好、適宜人居的綠色城市化原則發(fā)展模式多樣化城市群：許多都市區(qū)連成一體，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等活動(dòng)相互作用密切，是一個(gè)巨大的城市地域復(fù)合體。世界六大城市群美國(guó)東北部大西洋沿岸以紐約為中心的城市群北美五大湖區(qū)以芝加哥為中心的城市群日本太平洋沿岸以東京為中心的城市群英國(guó)以倫敦為中心的城市群歐洲西北部以巴黎為中心的城市群長(zhǎng)江三角洲以上海為中心的城市群城市群位于本州關(guān)東平原南端，下轄23個(gè)特別區(qū)、27個(gè)市、5個(gè)町、8個(gè)村以及伊豆群島和小笠原群島，總面積2155平方公里，東京都人口1301萬(wàn)，大東京圈約3670萬(wàn)（截至2010年），是世界上人口最多的城市之一和最大的城市群。按市區(qū)人口計(jì)算,2011年度東京市的GDP為31398億美元（北京2085億美元）美國(guó)第一大都市和第一大商港，是全世界金融中心之一。紐約位于紐約州東南哈得孫河口，瀕臨大西洋。它由五個(gè)區(qū)組成：曼哈頓區(qū)、皇后區(qū)、布碌侖區(qū)、布朗士區(qū)和史坦頓島區(qū)，包括郊區(qū)在內(nèi)的大紐約市人口1940萬(wàn)。2010年紐約的GDP為15268億美元，居世界城市第二。人均GDP13.88萬(wàn)美元，居世界城市第一名。2010年大紐約都會(huì)區(qū)GDP為27544億美元。大倫敦市又可分為倫敦城、西倫敦、東倫敦、南區(qū)和港口。倫敦城是金融資本和貿(mào)易中心，西倫敦是英國(guó)王宮、首相官邸、議會(huì)和政府各部所在地，東倫敦是工業(yè)區(qū)和工人住宅區(qū)，南區(qū)是工商業(yè)和住宅混合區(qū)。整個(gè)大倫敦市面積1580平方公里。2007年倫敦人口為756萬(wàn)。世界最大的國(guó)際外匯市場(chǎng)和國(guó)際保險(xiǎn)中心，也是世界上最大的金融和貿(mào)易中心之一。按市區(qū)人口計(jì)算,2011年度倫敦市的GDP為7303億美元。巴黎是法國(guó)的首都，在將近1,000年的時(shí)間中是西方世界最大的城市，也曾經(jīng)是世界上最大的城市（16世紀(jì)至19世紀(jì)之間）。2011年，按市區(qū)人口算，巴黎GDP為6910億美元，超過(guò)法國(guó)GDP的四分之一。巴黎總?cè)丝诩s為225.8萬(wàn)（2010年）中國(guó)的7個(gè)大的城市區(qū)域城市群城市群形成的三個(gè)條件：具有一定數(shù)量的不同類型的城市至少有一個(gè)特大城市為核心城市與城市之間具有一定的內(nèi)在聯(lián)系中國(guó)四大城市群長(zhǎng)江三角洲城市群京津唐城市群珠江三角洲城市群遼中南城市群長(zhǎng)江三角洲城市群:上海為中心，南京、杭州為副中心城市化程度最高城鎮(zhèn)分布最密集經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高珠江三角洲城市群第三章市政體制市政體制的含義西方市政體制的主要形式中國(guó)的市政體制市政體制的含義廣義上的市政體制包括三個(gè)方面的內(nèi)容市的建制設(shè)置及其地位行政區(qū)域：管轄范圍行政單位：權(quán)力機(jī)構(gòu)行政建制：決定行政級(jí)別和行政隸屬關(guān)系城市政權(quán)的組織形式具體的管理體制市政體制的含義市政體制規(guī)范和調(diào)整的五層基本關(guān)系城市政府與其上級(jí)政府之間的關(guān)系城市政府與沒(méi)有行政隸屬的其他行政主體之間的關(guān)系城市之間的關(guān)系城市與周邊縣鄉(xiāng)之間的關(guān)系政黨組織與國(guó)家機(jī)構(gòu)、利益團(tuán)體之間的關(guān)系城市的立法、行政和司法機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系城市與所轄區(qū)縣之間的關(guān)系西方國(guó)家市政體制的主要形式市長(zhǎng)議會(huì)制議會(huì)市長(zhǎng)制市議會(huì)制市委員會(huì)制市經(jīng)理制西方國(guó)家市政體制的主要形式市長(zhǎng)—議會(huì)制：有獨(dú)立的市政府與市議會(huì)，分別行使行政權(quán)與議決權(quán)，市長(zhǎng)與市政府的地位高于市議會(huì)的地位。法國(guó)的城市和美國(guó)較多的大城市都實(shí)行這種市政體制，稱為“強(qiáng)市長(zhǎng)制”?；咎卣鳎菏虚L(zhǎng)和市議會(huì)由選舉產(chǎn)生，雙方不兼任。職能部門(mén)的長(zhǎng)官由市長(zhǎng)任免并對(duì)市長(zhǎng)負(fù)責(zé)。市長(zhǎng)擁有地方性法規(guī)的立法權(quán)。部分城市的市長(zhǎng)有準(zhǔn)司法權(quán)。部分大城市為加強(qiáng)管理，市長(zhǎng)可以任命一位專業(yè)人士擔(dān)任首席行政官，由他根據(jù)市長(zhǎng)的授權(quán)，處理市政府的日常行政事務(wù)并對(duì)市長(zhǎng)負(fù)責(zé)。市長(zhǎng)把精力放在大政方針、處理重要問(wèn)題、協(xié)調(diào)各種關(guān)系等。這是從強(qiáng)市長(zhǎng)制演化出一種“首席行政官?gòu)?qiáng)市長(zhǎng)制”。優(yōu)點(diǎn)：有利于統(tǒng)一指揮和提高效率；缺點(diǎn)：專權(quán)；市長(zhǎng)與議會(huì)間容易產(chǎn)生矛盾西方國(guó)家市政體制的主要形式議會(huì)—市長(zhǎng)制：市的議決機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)分別設(shè)立，市議會(huì)的地位高于市長(zhǎng)。日本的城市多采取此種組織形式。美國(guó)部分小城市和少數(shù)大城市采用此制，稱其為“弱市長(zhǎng)制”基本特征：市議員和市長(zhǎng)分別選舉產(chǎn)生，市長(zhǎng)不得兼任議員；市長(zhǎng)只有一些禮儀性的職權(quán)。市長(zhǎng)任命某些部門(mén)長(zhǎng)官必須征得議會(huì)的同意。市議會(huì)可依職權(quán)向市長(zhǎng)和市政府提出建議，建議分為強(qiáng)制性與非強(qiáng)制性兩類。市議會(huì)可以自主通過(guò)預(yù)算、地方性法規(guī)和決議，市長(zhǎng)反對(duì)無(wú)效。這些文件通過(guò)后，市長(zhǎng)有不同意見(jiàn)，可以要求復(fù)議，但如果以2/3多數(shù)重新通過(guò)，市長(zhǎng)必須接受。市議會(huì)對(duì)市長(zhǎng)和市政府的工作有準(zhǔn)司法性的調(diào)查權(quán)。市議會(huì)可以通過(guò)不信任案要求市長(zhǎng)辭職。涉及市民切身利益與責(zé)任重大的行政機(jī)關(guān)對(duì)市長(zhǎng)和市議會(huì)雙重負(fù)責(zé)。優(yōu)點(diǎn)：制衡缺點(diǎn)：相互牽制，降低效率西方國(guó)家市政體制的主要形式市議會(huì)制：市議會(huì)即市政府，市議會(huì)兼行決議權(quán)和行政權(quán)。英國(guó)各城市普遍實(shí)行這種市政體制，加拿大多數(shù)城市和德國(guó)部分城市也采用市議會(huì)制?；咎卣鳎鹤h會(huì)成員直選產(chǎn)生市長(zhǎng)由議會(huì)選舉產(chǎn)生，主要承擔(dān)禮儀性職權(quán)，既沒(méi)有市政府決策的決定權(quán)，也沒(méi)有市政府行政管理的統(tǒng)一指揮權(quán)。市議會(huì)的委員會(huì)兼行市政府工作部門(mén)的部分職能。行政部門(mén)與委員會(huì)對(duì)口設(shè)置，共同處理行政事務(wù)，部門(mén)長(zhǎng)官對(duì)市議會(huì)負(fù)責(zé)。優(yōu)點(diǎn)：市議會(huì)的權(quán)威性；減少?zèng)Q策與執(zhí)行機(jī)構(gòu)之間的矛盾缺點(diǎn)：缺乏統(tǒng)一指揮西方國(guó)家市政體制的主要形式市委員會(huì)制：立法部門(mén)和行政部門(mén)統(tǒng)一。美國(guó)較多的中等城市和少數(shù)大城市實(shí)行這種市政體制，它與英國(guó)的市議會(huì)制類似?；咎卣鳎何瘑T由選舉產(chǎn)生市長(zhǎng)輪流擔(dān)任市委員既是市議員，又擁有其分管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)對(duì)部分長(zhǎng)官擁有任免權(quán)優(yōu)點(diǎn)：議行統(tǒng)一缺點(diǎn)：沒(méi)有行政核心；委員間關(guān)系難以處理西方國(guó)家市政體制的主要形式美國(guó)市政體制發(fā)展歷程與城市經(jīng)理制的產(chǎn)生19世紀(jì)，美國(guó)實(shí)行議會(huì)—市長(zhǎng)制；19世紀(jì)后期，美國(guó)城市化進(jìn)程加速，城市人口劇增，從而帶來(lái)了城市中大量的公共服務(wù)緊缺的問(wèn)題，并進(jìn)一步引發(fā)眾多城市社會(huì)問(wèn)題。亟須強(qiáng)有力的人和機(jī)構(gòu)來(lái)加以解決。在這一背景下，一些職業(yè)政客乘虛而入，利用黨派勢(shì)力操縱市議會(huì)，成為“城市老板”（CityBoss）19世紀(jì)末，企業(yè)家、商人、銀行家和中產(chǎn)階級(jí)發(fā)起了反對(duì)城市老板的運(yùn)動(dòng)，要求按企業(yè)管理的模式進(jìn)行市政管理改革改革一：1900年德克薩斯州蓋爾維斯頓市的委員會(huì)制。改革二：弗吉尼亞州斯湯頓市的經(jīng)理制，史稱斯湯頓實(shí)驗(yàn)蔡爾滋：結(jié)合斯湯頓實(shí)驗(yàn)和委員會(huì)制，建立市政經(jīng)理制理論西方國(guó)家市政體制的主要形式市經(jīng)理制：市議會(huì)聘任一位市經(jīng)理，把行政權(quán)授予市經(jīng)理行使，市經(jīng)理對(duì)市政府和城市實(shí)行專業(yè)化管理。美國(guó)一部分中等城市和多數(shù)小城市都實(shí)行這種市政體制。市經(jīng)理制是２０世紀(jì)初產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的一種市政體制，它發(fā)源于美國(guó)，正值美國(guó)進(jìn)步運(yùn)動(dòng)方興未艾之際，是新舊社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)交替時(shí)期的產(chǎn)物?；咎卣鳎鹤h會(huì)民選：消除黨派影響行政首長(zhǎng)聘用而非民選：專業(yè)化管理市政經(jīng)理權(quán)限大且集中：管理效率政治行政二分：民主與效率的結(jié)合西方國(guó)家市政體制的主要形式優(yōu)點(diǎn)：引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；實(shí)行專業(yè)化管理，提高城市管理的效率和效益；把政治矛盾與城市管理相對(duì)分開(kāi)，有利于將政府的“掌舵”職能“劃槳”職能分開(kāi)。缺點(diǎn)：政治行政二分導(dǎo)致政治問(wèn)題與管理問(wèn)題二分：一方面兩者會(huì)出現(xiàn)矛盾，另一方面當(dāng)市議會(huì)不能有效聚合各種利益和正確把握政策方向時(shí)，市經(jīng)理往往無(wú)能為力。選民只能通過(guò)間接途徑對(duì)政策執(zhí)行施加影響。西方國(guó)家市政體制的主要形式西方國(guó)家大都市的管理體制（大都市≠大城市）少數(shù)大城市允許設(shè)立市轄區(qū)市長(zhǎng)和區(qū)長(zhǎng)均由選舉產(chǎn)生大城市對(duì)周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分性管理地區(qū)部分兼并：部分適合規(guī)模經(jīng)營(yíng)事務(wù)合并機(jī)構(gòu)合并：縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行決定；合并可以是部分性的功能合并：往往僅部分功能合并大城市與縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作合作原因：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民不愿并入大城市，但有些事務(wù)單靠自身又難以處理好；合作形式：職能合作協(xié)議；職能轉(zhuǎn)移；政府聯(lián)合會(huì)中國(guó)的市政體制中共市委市人大市法院大城市政府市檢察院市政協(xié)社會(huì)團(tuán)體區(qū)政府（縣級(jí)）市政府縣政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府當(dāng)代中國(guó)市政體制架構(gòu)中國(guó)的市政體制中國(guó)市政管理主體執(zhí)政黨組織－－中共市委員會(huì)政府組織－－城市行政機(jī)關(guān)城市立法機(jī)關(guān)市人大市政府城市司法機(jī)關(guān)市法院市檢察院權(quán)力主體體系中國(guó)的市政體制非權(quán)力政治體系：市人民團(tuán)體居民委員會(huì)民主黨派組織和政治協(xié)商會(huì)議非權(quán)力社會(huì)體系：營(yíng)利性企業(yè)非營(yíng)利性組織市民參政中國(guó)的市政體制市領(lǐng)導(dǎo)縣體制：由地級(jí)市以上的市政府領(lǐng)導(dǎo)縣級(jí)政府的管理體制。市領(lǐng)導(dǎo)縣體制是我國(guó)市政體制的重要組成部分，它規(guī)范了我國(guó)直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市與轄區(qū)內(nèi)的縣、縣級(jí)市的上下級(jí)關(guān)系。中國(guó)的市政體制市管縣體制的意圖推動(dòng)城市化進(jìn)程，中心城市迅速發(fā)展利用中心城市的優(yōu)勢(shì)地位拉動(dòng)所轄縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展、進(jìn)而縮小城鄉(xiāng)差距區(qū)域經(jīng)濟(jì)趨于統(tǒng)一規(guī)模經(jīng)濟(jì)得以擴(kuò)大改變市在省縣之間準(zhǔn)層次虛實(shí)不清和缺乏法律地位的尷尬局面中國(guó)的市政體制市管縣體制的問(wèn)題規(guī)模小、輻射功能弱的城市,小馬拉大車現(xiàn)象嚴(yán)重核心型地區(qū)市“吃”縣、市“刮”縣、市“卡”縣現(xiàn)象普遍存在勻質(zhì)型地區(qū)市管縣功能喪失缺乏有效的促進(jìn)城鄉(xiāng)合治的制度安排管理層次過(guò)多，行政管理成本高市縣政府最大化本級(jí)政府利益的博弈行為中國(guó)的市政體制當(dāng)前中國(guó)市政體制改革的思路是：改革“市管縣”體制，實(shí)行市縣分設(shè)分治。即市政府只管理城市自身，除了郊區(qū)縣之外，其它縣改由省政府直接管理。改革“市領(lǐng)導(dǎo)縣”體制的基本目標(biāo)，是建立地方自治型公共行政體制。有利于改變“市”對(duì)“縣”的剝奪性體制市縣分治有利于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制市縣分治有利于發(fā)揮市、縣各自的積極性中國(guó)的市政體制市區(qū)街管理體制市區(qū)街體制是國(guó)家行政體制在城市的自然延伸，對(duì)市政府與市轄區(qū)政府、街道辦之間的關(guān)系進(jìn)行規(guī)定。設(shè)區(qū)的市：“兩級(jí)政府、三級(jí)管理”體制不設(shè)區(qū)的市：“一級(jí)政府，兩級(jí)管理”體制我國(guó)目前情況下，街道辦事處的存在是有必要的，但其發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)是不斷弱化而不是強(qiáng)化。在街道辦事處職能弱化的同時(shí)，應(yīng)積極培育發(fā)展市場(chǎng)體系和社會(huì)中介組織，要把更多的直接提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的職能移交給市場(chǎng)和社會(huì)。中國(guó)的市政體制中國(guó)市政體制的基本特征城鄉(xiāng)合治，建制性質(zhì)雙重市領(lǐng)導(dǎo)縣體制：管轄區(qū)域包括城市和農(nóng)村不同建制，行政地位不一組織設(shè)置、結(jié)構(gòu)形式同一法律地位具有非自治性中共市委處于領(lǐng)導(dǎo)核心地位第四章城市規(guī)劃管理引言城市規(guī)劃的內(nèi)涵城市規(guī)劃理論的發(fā)展城市規(guī)劃的編制和實(shí)施我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展建筑壽命問(wèn)題一：質(zhì)量之殤

樓倒倒——上海蓮花河畔景苑

樓脆脆——重慶忠縣拔山鎮(zhèn)樓歪歪——成都市校園春天樓垮垮——山東煙臺(tái)汽車站樓停?！枮I市東方莫斯科城樓盤(pán)樓薄薄——浙江桐鄉(xiāng)匯宇都市花園太陽(yáng)湖小區(qū)樓墜墜——四川內(nèi)江市東興區(qū)沱江街問(wèn)題二：規(guī)劃之殤

上海世博園區(qū)最高廠房樓――寶鋼集團(tuán)上鋼三廠16層廠房主樓爆破成功

山東青島鐵道大廈被成功爆破

問(wèn)題三：政績(jī)之殤

22層無(wú)錫市原第一人民醫(yī)院建成使用僅7年，政府就決定將其爆破拆除，在原地新建一座250米的高樓。問(wèn)題四：城市短見(jiàn)之殤

湖北首義體育培訓(xùn)中心綜合訓(xùn)練館樓齡10年重慶永川市地標(biāo)建筑-渝西會(huì)展中心樓齡5年

合肥維也納森林花園小區(qū)樓齡0年

武漢外灘花園小區(qū)樓齡4年

讓我看看你的城市，我就知道你這個(gè)城市的居民在文化上的追求是什么?！晾麪?沙里寧城市規(guī)劃，紙上畫(huà)畫(huà)，城市規(guī)劃的內(nèi)涵城市規(guī)劃：為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，規(guī)劃城市空間的布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的一項(xiàng)綜合部署。主要任務(wù)：確定發(fā)展目標(biāo)：性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向土地利用：種類、性質(zhì)、功能分區(qū)、數(shù)量比例、使用強(qiáng)度空間布局：空間構(gòu)成、空間組合、空間形象建設(shè)部署：建設(shè)目標(biāo)、實(shí)施安排城市規(guī)劃理論的發(fā)展1.古代城市規(guī)劃思想西方西方城市規(guī)劃可追溯到古希臘城邦時(shí)期希波丹模式：方格網(wǎng)式街道布局形式——功能分區(qū)思想廣場(chǎng)和公共建筑取代了宮殿，設(shè)在城市中心，市民集會(huì)場(chǎng)所形成了城市的核心。古羅馬城市大量建造公共浴池、斗獸場(chǎng)和宮殿等供奴隸主享樂(lè)的設(shè)施。城市成為帝王宣揚(yáng)功績(jī)的工具，廣場(chǎng)、銅像、凱旋門(mén)、紀(jì)功柱成為城市空間的核心和焦點(diǎn)。

中世紀(jì)的歐洲眾多封建領(lǐng)主王國(guó)——封建割據(jù)和戰(zhàn)爭(zhēng)——城堡的出現(xiàn)教會(huì)勢(shì)力強(qiáng)大——教堂占據(jù)城市中心位置，成為空間和天際輪廓的主導(dǎo)因素10世紀(jì)以后，一些城市擺脫封建領(lǐng)主的統(tǒng)治，成為自治城市，公共建筑(市政廳、關(guān)稅廳和行業(yè)會(huì)所)占據(jù)城市空間的主導(dǎo)地位，公共建筑成為城市活動(dòng)中心。不少城市突破封閉的城堡，不斷向外擴(kuò)張，形成了不規(guī)則的街道和廣場(chǎng)

中國(guó)古代城市規(guī)劃理念中國(guó)古代城市規(guī)劃思想最早形成的時(shí)代——周代?！吨芏Y?考工記》：匠人營(yíng)國(guó)，方九里，旁三門(mén)，國(guó)中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌。左祖右社，面朝后市，市朝一夫。宗法禮制和等級(jí)制度指導(dǎo)城市規(guī)劃唐長(zhǎng)安城——當(dāng)時(shí)世界上最大的城市，人口達(dá)到近百萬(wàn)。中軸對(duì)稱。東西兩市。規(guī)整的方格路網(wǎng)，東南西三面各有三處城門(mén)，通城門(mén)的道路為主干道。

居住分布采用里坊制，設(shè)置坊墻，坊門(mén)朝開(kāi)夕閉。

城市規(guī)劃理論的發(fā)展城市規(guī)劃理論的發(fā)展元大都三套方城(內(nèi)城、皇城和宮城)，宮城居中，軸線對(duì)稱。左祖右社。前朝后市借助京杭大運(yùn)河舟車之利，促進(jìn)了什剎海商業(yè)區(qū)的形成。城市規(guī)劃理論的發(fā)展明清北京城北部收縮2.5km、南部擴(kuò)展0.5km。突出8km中軸線。在城外設(shè)置天、地、日、月四壇。皇城南形成商肆。城市規(guī)劃理論的發(fā)展2.近代城市規(guī)劃理論的發(fā)展城市衛(wèi)生防疫運(yùn)動(dòng)環(huán)境保護(hù)運(yùn)動(dòng)城市美化運(yùn)動(dòng)促使近現(xiàn)代城市規(guī)劃理論產(chǎn)生的三大運(yùn)動(dòng)西班牙流感馬薩諸塞州的放尸體的帳篷EmeryHill，1919年5月29日戴口罩的西雅圖警察，1918年12月田園城市的設(shè)想城市規(guī)劃理論的發(fā)展近代城市規(guī)劃理論：1882年，西班牙工程師索利亞·馬塔提出沿鐵路干線建設(shè)“帶形城市”理論。1902年，英國(guó)記者霍華德提出了把城市和鄉(xiāng)村結(jié)合起來(lái)的“田園城市”規(guī)劃理念。922年，英國(guó)倫敦規(guī)劃委員會(huì)總顧問(wèn)昂溫，提出了建設(shè)城市新城（衛(wèi)星城）理論。1929年，美國(guó)規(guī)劃市佩里提出“鄰里單位”理論。1933年，德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒提出“中心地”理論。1933年國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)在雅典召開(kāi)會(huì)議，制定了第一個(gè)世界性的城市規(guī)劃大綱，即《雅典憲章》。帶形城市田園城市衛(wèi)星城鄰里單位中心地雅典憲章：城市要與其周圍影響地區(qū)成為一個(gè)整體來(lái)研究；城市規(guī)劃的目的是解決居住、工作、游憩與交通四大功能活動(dòng)的正常進(jìn)行。居住問(wèn)題：人口密度過(guò)大、缺乏空地及綠化；生活環(huán)境質(zhì)量差；房屋沿街建造，影響居住安靜，日照不足；公共設(shè)施太少且分布不合理。建議住宅區(qū)要有綠帶與交通道路隔離，不同的地段采用不同的人口密度。工作問(wèn)題：工作地點(diǎn)在城市中無(wú)計(jì)劃布置，遠(yuǎn)離居住區(qū)，并因此造成了過(guò)分擁擠而集中的人流交通。建議有計(jì)劃地確定工作與居住的關(guān)系。游息問(wèn)題：大城市缺乏空地，城市綠地面積少且位置不適中，無(wú)益于居住條件的改善。建議新建的居住區(qū)要多保留空地，增辟舊區(qū)綠地，降低舊區(qū)的人口密度，并在市郊保留良好的風(fēng)景地帶。交通問(wèn)題：城市道路寬度不夠，交叉口過(guò)多，未能按照功能進(jìn)行分類。并認(rèn)為局部放寬、改造道路并不能解決問(wèn)題。建議從整個(gè)道路系統(tǒng)的規(guī)劃入手，按照車輛的行駛速度進(jìn)行功能分類。城市發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該保留名勝古跡以及歷史建筑。城市的規(guī)劃應(yīng)以法律的形式確定下來(lái)。城市的種種矛盾是由大工業(yè)生產(chǎn)方式的變化和土地私有而引起。城市應(yīng)按全市人民的意志規(guī)劃：在區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)上，按居住、工作、游息進(jìn)行分區(qū)及平衡后，建立三者聯(lián)系的交通網(wǎng)，并強(qiáng)調(diào)居住為城市主要因素。城市規(guī)劃是一個(gè)三度空間科學(xué)，應(yīng)考慮立體空間，并以國(guó)家法律的形式保證規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。城市規(guī)劃理論的發(fā)展3.現(xiàn)代城市規(guī)劃理論增長(zhǎng)極核理論（帕魯，1955）：大城市具有較高的經(jīng)濟(jì)聚合能力，會(huì)吸引更多的企業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的極化效應(yīng)，導(dǎo)致城市的進(jìn)一步擴(kuò)展。因此，應(yīng)選擇好城市，集中投入生產(chǎn)要素，以促使城市的快速增長(zhǎng)和繁榮，并通過(guò)極化效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。城市規(guī)劃理論的發(fā)展《馬丘比憲章》（1977）城市規(guī)劃要提供系統(tǒng)分析方法，有關(guān)政府部門(mén)的基本責(zé)任是制定指導(dǎo)方針；必須反映城市與周圍區(qū)域之間的動(dòng)態(tài)統(tǒng)一性，明確鄰里之間、地區(qū)之間以及其他城市結(jié)構(gòu)單元之間的功能關(guān)系；建筑應(yīng)當(dāng)與人們的習(xí)慣、風(fēng)格自然地融合在一起；城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造綜合的、多功能的環(huán)境；維護(hù)好公共運(yùn)輸系統(tǒng)。城市規(guī)劃理論的發(fā)展北京憲章（1999）：人文主義的城市規(guī)劃認(rèn)識(shí)時(shí)代：20世紀(jì)：“大發(fā)展”和“大破壞”21世紀(jì)：“大轉(zhuǎn)折”，現(xiàn)代交通和通訊手段致使文化多樣性，綜合乃至整合成為新世紀(jì)的主題面臨挑戰(zhàn)：繁雜的問(wèn)題：環(huán)境禍患；混亂的城市化；技術(shù)“雙刃劍”；建筑魂的失落（趨同現(xiàn)象和特色危機(jī)）共同的選擇：走可持續(xù)發(fā)展之路從傳統(tǒng)建筑學(xué)走向廣義建筑學(xué)城市規(guī)劃的編制和實(shí)施城市規(guī)劃管理：組織編制和審批城市規(guī)劃并依法對(duì)城市土地的使用和各項(xiàng)建設(shè)的安排實(shí)施控制、引導(dǎo)和監(jiān)督的行政管理活動(dòng)。城市規(guī)劃的組織編制和審批城市規(guī)劃實(shí)施的管理城市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督城市規(guī)劃的編制和實(shí)施城市規(guī)劃的管理機(jī)構(gòu)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)的城市規(guī)劃管理工作，縣級(jí)以上地方政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃的編制和實(shí)施我國(guó)城市規(guī)劃的原則城鄉(xiāng)規(guī)劃法：制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。城市規(guī)劃的編制和實(shí)施我國(guó)城市規(guī)劃的形式各級(jí)城市的總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批制：直轄市；省、自治區(qū)政府所在地的城市、人口在100萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市；其他城市；縣政府組織編制縣政府所在地鎮(zhèn)；其他鎮(zhèn)；城市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)和鎮(zhèn)政府，可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。經(jīng)本級(jí)政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常委會(huì)和上一級(jí)政府備案。2、詳細(xì)規(guī)劃1、總體規(guī)劃城市規(guī)劃的編制和實(shí)施我國(guó)城市規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃（20年左右）：指導(dǎo)城市建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，是分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)，是城市政府進(jìn)行城市規(guī)劃管理的法律依據(jù)。城市近期建設(shè)規(guī)劃：以重要基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和中低收入居民住房建設(shè)以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)為重點(diǎn)，明確近期建設(shè)的時(shí)序、發(fā)展方向和空間布局。城市分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)總體規(guī)劃，結(jié)合行政區(qū)劃，確定分區(qū)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃：在總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)，直接對(duì)局部地區(qū)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市規(guī)劃的編制和實(shí)施我國(guó)城市規(guī)劃的程序前期研究與申請(qǐng)：勘察、搜集和分析城市基礎(chǔ)資料。編制城市總體規(guī)劃綱要。編制城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃。評(píng)議城市總體規(guī)劃：公告城市總體規(guī)劃草案，征求專家學(xué)者和公眾的意見(jiàn)。通過(guò)和審批總體規(guī)劃：城市政府全體會(huì)議討論，通過(guò)城市總體規(guī)劃草案；市人大審議和通過(guò)城市總體規(guī)劃；上一級(jí)政府審查、批準(zhǔn)城市總體規(guī)劃。城市規(guī)劃的調(diào)整：依法申請(qǐng)調(diào)整報(bào)告城市規(guī)劃的編制和實(shí)施我國(guó)城市規(guī)劃的實(shí)施管理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地和建設(shè)規(guī)劃管理：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址、建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)行為的監(jiān)督檢查：城市土地、建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督；查處違法用地和違法建設(shè)；對(duì)建筑物和構(gòu)筑物使用性質(zhì)的監(jiān)督檢查對(duì)舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)行監(jiān)督管理我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展過(guò)程1952年9月召開(kāi)的全國(guó)城市建設(shè)座談會(huì)，正式提出要重視城市規(guī)劃工作。1953年3月，建筑工程部城市建設(shè)局成立了規(guī)劃處，聘請(qǐng)?zhí)K聯(lián)專家對(duì)一批重要城市進(jìn)行規(guī)劃。1960年在全國(guó)計(jì)劃會(huì)議上，中央采取“調(diào)整、鞏固、充實(shí)、提高”的方針，宣布“三年不搞城市規(guī)劃”?！拔幕蟾锩北l(fā)后，城市規(guī)劃被列入資產(chǎn)階級(jí)偽科學(xué)。我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展1980年，國(guó)家建委頒布了《城市規(guī)劃審批暫行辦法》和《城市規(guī)劃定額指標(biāo)暫行規(guī)定》。1984年，國(guó)務(wù)院頒布了《城市規(guī)劃條例》。1989年12月，全國(guó)人大常委會(huì)頒布了《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。2007年10月，全國(guó)人大常委會(huì)制定了新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，它確立了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、以人為本的規(guī)劃理念。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所稱的城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。我國(guó)城市規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)

1.城市發(fā)展存在過(guò)度蔓延危機(jī)

我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展2.城市建筑呈現(xiàn)個(gè)性特色危機(jī)

3.舊城改造人為地隔斷歷史文脈

4.城市交通呈現(xiàn)擁堵危機(jī)5.城市房地產(chǎn)存在泡沫危機(jī)6.城市公共安全存在隱患7.城市環(huán)境面臨生態(tài)危機(jī)全球PM2.5地圖我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展我國(guó)城市規(guī)劃管理面臨的困境城市規(guī)劃編制內(nèi)容：可行性和協(xié)調(diào)性不足城市總體規(guī)劃落后，城市建設(shè)調(diào)控能力不強(qiáng)區(qū)域化規(guī)劃或協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，城市聚集功能不強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)的引導(dǎo)、控制能力不強(qiáng)城市建設(shè)存在時(shí)序錯(cuò)誤，建設(shè)不足與重復(fù)建設(shè)并存城市建設(shè)特色不明顯：千城一面城市規(guī)劃管理體系效率低，公眾參與不足城市規(guī)劃管理體系混亂，行政執(zhí)法效率不高政府監(jiān)督力度不夠，公民參與程度較低我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展我國(guó)城市規(guī)劃管理的趨勢(shì)實(shí)施科學(xué)的城市管理辦法，采取先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)理念：生態(tài)城市辦法：六線管制辦法：城市道路紅線；城市建設(shè)區(qū)規(guī)劃控制黃線；綠線指城市各類綠地范圍的規(guī)劃控制線；藍(lán)線指城市江河、湖泊、水域規(guī)劃控制線；紫線指歷史文化街區(qū)、歷史建筑及近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑的保護(hù)范圍界線；市政公用設(shè)施規(guī)劃控制黑線。理性預(yù)期收益管理辦法：通過(guò)城市規(guī)劃預(yù)先對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目的周邊土地進(jìn)行管制，以更好的經(jīng)營(yíng)城市資產(chǎn)。技術(shù)：遙感技術(shù)、地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)、數(shù)字化城市建設(shè)我國(guó)城市規(guī)劃的發(fā)展完善城市規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，提高城市規(guī)劃的權(quán)威和行政效率：城市規(guī)劃的審批權(quán)、管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)分離公民參與城市規(guī)劃，健全監(jiān)督機(jī)制依法管理體制，保證城市規(guī)劃管理的公正性和權(quán)威性?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃2005-2020第一章總則第二章城市發(fā)展目標(biāo)與策略第三章城市性質(zhì)與職能第四章人口與用地規(guī)模第五章市域城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展第六章主城區(qū)空間總體布局第七章主城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施第八章主城區(qū)近期發(fā)展與建設(shè)第九章主城區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展設(shè)想第十章規(guī)劃管理措施與實(shí)施建議第十一章附則城市發(fā)展總目標(biāo)把?？诮ㄔO(shè)成為海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國(guó)際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。城市發(fā)展階段性目標(biāo)到2010年，海口市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到530億元。城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著提高，對(duì)瓊北區(qū)域的輻射帶動(dòng)作用增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，成為中國(guó)創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。到2020年，?？谑袊?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1390億元，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢(shì)更加突出，并在全省率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，初步建設(shè)成為在國(guó)際上具有一定知名度與影響力、以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。城市特色發(fā)展策略1．綠色環(huán)境特色構(gòu)建組團(tuán)間、沿海、沿江生態(tài)隔離綠地和南部生態(tài)防護(hù)林帶，增加城市綠化覆蓋率，大力提升城市凈化、綠化和美化水平。2．熱帶風(fēng)光特色充分利用豐富的熱帶植物資源和自然條件，塑造熱帶城市特色，對(duì)構(gòu)成城市綜合風(fēng)貌的建筑物、城市道路、雕塑小品、廣場(chǎng)、公園、小型綠地等各項(xiàng)要素，應(yīng)突出城市的文化特色和自然環(huán)境特點(diǎn)，并強(qiáng)調(diào)與整體環(huán)境保持協(xié)調(diào)。3．濱海濱江特色合理利用濱江、濱海岸線，科學(xué)安排各種岸線的功能和布局。注重城市生活岸線與公共岸線的利用，加大生態(tài)岸線的恢復(fù)和保護(hù)力度。

4．健康宜居特色堅(jiān)持“以人為本”原則，注重人居情感和溫馨氣氛的營(yíng)造，建設(shè)健康人居環(huán)境，成為國(guó)內(nèi)外理想的宜居城市之一。

5．歷史文化名城特色大力維護(hù)和修繕名勝古跡，深入挖掘?？跉v史文化底蘊(yùn)，開(kāi)辟新的歷史文化主題資源，申報(bào)海口國(guó)家級(jí)歷史文化名城，推進(jìn)現(xiàn)代文化與傳統(tǒng)文化的有機(jī)交融，保護(hù)與塑造?？跉v史文化風(fēng)貌。人口規(guī)模近期（2010年）：市域總?cè)丝?80－200萬(wàn)人，其中主城區(qū)常住人口控制在129萬(wàn)以內(nèi)。遠(yuǎn)期（2020年）：市域總?cè)丝?30－250萬(wàn)人，其中主城區(qū)常住人口控制在175萬(wàn)以內(nèi)。市域城鎮(zhèn)化水平近期（2010年）：市域城鎮(zhèn)常住人口144－148萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為72%左右。遠(yuǎn)期（2020年）：市域城鎮(zhèn)常住人口192－200萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為80%左右。主城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模近期（2010年）：建設(shè)用地123.6平方公里，人均建設(shè)用地95.8平方米；遠(yuǎn)期（2020年）：建設(shè)用地209.4平方公里，人均建設(shè)用地119.6平方米。城鎮(zhèn)等級(jí)特大城市1個(gè)：?？谑兄鞒菂^(qū)；建制鎮(zhèn)10個(gè)：永興、東山、新坡、龍?zhí)?、云龍、紅旗、舊州、三門(mén)坡、三江、大致坡；大型居民點(diǎn)13個(gè)：石山、美安、遵譚、龍橋、十字路、美仁坡、新民、甲子、大坡、演豐、演海、咸來(lái)、譚文。城鎮(zhèn)職能1．?？谑兄鞒菂^(qū)：海南省省會(huì)，熱帶海島生態(tài)旅游度假勝地和宜居市，國(guó)家南海海洋研發(fā)和綜合產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)基地，國(guó)家歷史文化名城。2．永興鎮(zhèn)：以旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)。3．東山鎮(zhèn)：以發(fā)展旅游、輕型加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)。4．新坡鎮(zhèn)：以發(fā)展旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)。5．龍?zhí)伶?zhèn)：以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、輕型加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)6．云龍鎮(zhèn)：以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)。7．紅旗鎮(zhèn)：以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、商貿(mào)為主的城鎮(zhèn)。8．舊州鎮(zhèn)：以發(fā)展歷史文化旅游、商貿(mào)為主的城鎮(zhèn)。9．三門(mén)坡鎮(zhèn)：以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)。10．三江鎮(zhèn)：以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、輕型加工業(yè)為主的城鎮(zhèn)。11．大致坡鎮(zhèn)：以發(fā)展商貿(mào)為主的城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)布局建立并完善中心放射式的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化“一心四軸”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙恍摹笔侵钢鞒菂^(qū)，“四軸”是指以主城區(qū)為中心的四條呈放射狀城鎮(zhèn)發(fā)展軸。10個(gè)建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)構(gòu)成四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)。這四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸分別為：1．海文高速公路城鎮(zhèn)發(fā)展軸：以海文高速公路為依托。該發(fā)展軸上有三江鎮(zhèn)區(qū)和大致坡鎮(zhèn)區(qū)。2．海榆東線公路城鎮(zhèn)發(fā)展軸：以海榆東線公路為依托。該發(fā)展軸上有云龍鎮(zhèn)區(qū)、舊州鎮(zhèn)區(qū)、紅旗鎮(zhèn)區(qū)和三門(mén)坡鎮(zhèn)區(qū)。3．東線高速公路城鎮(zhèn)發(fā)展軸：以東線高速公路和南渡江西岸沿江公路為依托。該發(fā)展軸上有龍?zhí)伶?zhèn)區(qū)和新坡鎮(zhèn)區(qū)。4．海榆中線高等級(jí)公路城鎮(zhèn)發(fā)展軸：以海榆中線高等級(jí)公路為依托。該發(fā)展軸上有永興鎮(zhèn)區(qū)和東山鎮(zhèn)區(qū)。加強(qiáng)?？谑杏蚬方煌ㄏ到y(tǒng)網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，形成“五縱五橫一濱江”公路網(wǎng)。1．“五縱”是指海文高速公路、東線高速公路、海榆東線公路、海榆中線高等級(jí)公路、海榆西線公路。2．“五橫”是指濱海公路、?？诶@城高速公路、老（城）—鋪（前）公路、長(zhǎng)（流）—大（致坡）公路、澄（邁）－文（昌）公路等五條橫向聯(lián)系道路，其中新建設(shè)的有?？诶@城高速公路（高速）、澄－文公路、老－鋪公路、長(zhǎng)－大公路，需要完善的有濱海公路。3．“一濱江”是指南渡江西岸濱江公路；自南渡江大橋西側(cè)起，經(jīng)龍?zhí)伶?zhèn)在新坡鎮(zhèn)南部接?xùn)|線高速公路。4．所有新建道路，技術(shù)等級(jí)采用二級(jí)或二級(jí)以上技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。主城區(qū)建設(shè)用地發(fā)展方向?？谥鞒菂^(qū)空間布局結(jié)構(gòu)是濱海帶狀組團(tuán)式。在總體空間發(fā)展策略上，要遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則。中強(qiáng)：強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境。西拓；鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地的西向拓展，注重長(zhǎng)流組團(tuán)、老城組團(tuán)的專業(yè)性開(kāi)發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長(zhǎng)流組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。東優(yōu)：選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)，擇優(yōu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有選擇性地開(kāi)發(fā)江東組團(tuán)。江東組團(tuán)的開(kāi)發(fā)要注重開(kāi)發(fā)品質(zhì)而不是開(kāi)發(fā)的規(guī)模。要優(yōu)先考慮人口密度低、土地開(kāi)發(fā)價(jià)值高的項(xiàng)目，注重與環(huán)境相協(xié)調(diào)。南控：控制城市向南發(fā)展，保護(hù)城市生態(tài)屏障，確立生態(tài)發(fā)展底線，注重保護(hù)優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。主城區(qū)空間布局采取“3+1”的布局結(jié)構(gòu)?！?+1”是指沿海岸線的濱海旅游發(fā)展軸線、城市發(fā)展軸線和生態(tài)保護(hù)軸線以及沿南渡江的縱向發(fā)展軸線。主城區(qū)用地布局?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局上，形成了“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”的用地布局結(jié)構(gòu)。其中“一個(gè)中心”為具有島內(nèi)中心職能的中心組團(tuán)；兩個(gè)組團(tuán)為具有島外職能發(fā)展要求的特色組團(tuán)：長(zhǎng)流組團(tuán)和江東組團(tuán)。中心組團(tuán)中心組團(tuán)由十一個(gè)片區(qū)組成：秀英片區(qū)、金盤(pán)片區(qū)、金牛嶺片區(qū)、金貿(mào)片區(qū)、海口舊城片區(qū)、大英山片區(qū)、府城片區(qū)、白龍片區(qū)、濱江片區(qū)、海甸片區(qū)和新埠片區(qū)。各片區(qū)的功能定位是：秀英片區(qū)：以工業(yè)、港口為主的綜合型片區(qū)。金盤(pán)片區(qū)：以發(fā)展高科技工業(yè)為主的片區(qū)。金牛嶺片區(qū)：居住型片區(qū)。金貿(mào)片區(qū)：以發(fā)展商業(yè)金融服務(wù)、居住為主的副中心。?？谂f城片區(qū)：包括?？谂f城歷史文化街區(qū)在內(nèi)的綜合型片區(qū)。大英山片區(qū)：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)。府城片區(qū)：包括府城格局保護(hù)區(qū)在內(nèi)的綜合型片區(qū)。白龍片區(qū)：居住型片區(qū)。濱江片區(qū)：居住型片區(qū)。海甸片區(qū)：以發(fā)展教育和居住為主的綜合型片區(qū)。新埠片區(qū)：以生態(tài)保護(hù)、旅游、居住為主的綜合型片區(qū)。長(zhǎng)流組團(tuán)長(zhǎng)流組團(tuán)沿海的帶型發(fā)展區(qū)域以發(fā)展市級(jí)行政辦公、旅游度假、生活居住、對(duì)外交通等功能為主；其它區(qū)域?yàn)槲幕逃娃k公居住功能為主。在?？诨疖囌緟^(qū)域，形成組團(tuán)商業(yè)中心區(qū)。長(zhǎng)流組團(tuán)分為四個(gè)片區(qū)，分別為：西海岸片區(qū)、長(zhǎng)流片區(qū)、粵海通道片區(qū)、金沙灣旅游區(qū)。各片區(qū)的功能定位是：西海岸片區(qū)：以旅游度假和居住為主的綜合型片區(qū)。長(zhǎng)流片區(qū)：以市級(jí)行政辦公、教育科研為主的綜合型片區(qū)?；浐Ｍǖ榔瑓^(qū)：以過(guò)海鐵路和配套服務(wù)設(shè)施為主的片區(qū)。金沙灣旅游區(qū)：?？谖骱０堵糜味燃賲^(qū)的重要組成區(qū)域，以旅游度假為主的片區(qū)。

江東組團(tuán)江東組團(tuán)是?？诔鞘袕?fù)合職能的重要補(bǔ)充和延伸。組團(tuán)由辦公居住片區(qū)、水城片區(qū)、桂林洋濱海片區(qū)、桂林洋綜合片區(qū)、靈山片區(qū)組成。濱江辦公居住片區(qū)：以辦公居住為主，并配套相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的片區(qū)。濱海水城片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)。桂林洋濱海片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)。桂林洋綜合片區(qū)：以教育科研、高新技術(shù)和無(wú)污染工業(yè)為主的綜合型片區(qū)。靈山片區(qū)：以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū)。遠(yuǎn)景空間格局以?？谥行慕M團(tuán)、長(zhǎng)流組團(tuán)、江東組團(tuán)、老城組團(tuán)為基礎(chǔ)形成的瓊北地區(qū)沿海“一城多組團(tuán)”帶狀特大城市群。利用自然山體、水體和隔離綠帶形成空間上既有所分割，又聯(lián)系密切的現(xiàn)代化都市區(qū)。都市區(qū)內(nèi)部通過(guò)快速道路、軌道交通、繞城高速公路建立各組團(tuán)之間的交通聯(lián)系。第五章城市土地與房產(chǎn)管理城市土地管理的基本概念土地:是一種資源，同時(shí)也是一種資產(chǎn)城市土地的特性：差異性和區(qū)位性稀缺性和可壟斷性報(bào)酬遞減性和聚集效應(yīng)投入的無(wú)限性和可替代性城市土地管理城市政府在國(guó)家有關(guān)土地的法律法規(guī)的指導(dǎo)下，為調(diào)整土地關(guān)系、組織土地合理開(kāi)發(fā)利用等各項(xiàng)工作的統(tǒng)稱。城市土地管理的必要性：提供城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、減少土地利用的外部性、保證土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行、促進(jìn)公平分配城市土地管理的基本內(nèi)容城市土地規(guī)劃管理在城市土地空間上合理組織利用土地的一項(xiàng)綜合性措施。城市土地的用途主要包括：居住用地；工業(yè)用地（輕工業(yè)和重工業(yè)）；商業(yè)用地；機(jī)關(guān)和公用事業(yè)用地（學(xué)校、公園、影劇院、風(fēng)景區(qū)、綠化帶、草坪等）；城市交通用地（公路、鐵路、橋梁、碼頭、機(jī)場(chǎng)、街道、停車場(chǎng)等）制定城市土地利用總體規(guī)劃，需要堅(jiān)持：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占有耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。城市土地管理的基本內(nèi)容城市土地權(quán)屬管理對(duì)土地所有者和使用者依法享有的占有、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)對(duì)土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)，主要采取法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段。所有權(quán)與使用權(quán)分離：城市土地所有權(quán)：國(guó)家所有（53.17%）；集體所有（46.18%）城市土地使用權(quán)：無(wú)償劃撥；有償使用（出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）“城市的土地屬于國(guó)家所有；任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?/p>

----《憲法》（1982）

“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?/p>

----《憲法》修正案（1988.4）“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。”

----《土地管理法》（1988.12）

“土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?！?/p>

----《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990）無(wú)償劃撥有償使用使用權(quán)出讓協(xié)議出讓

招標(biāo)出讓

拍賣出讓

適用于高科技項(xiàng)目、黨政機(jī)關(guān)、教科文衛(wèi)等用地。

適用于大型發(fā)展項(xiàng)目、技術(shù)難度較大的項(xiàng)目等用地。

適用于商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等用地。

（1）受讓方必須按出讓合同規(guī)定條件使用土地。（2）土地使用權(quán)期滿后，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期。土地使用權(quán)出讓

掛牌出讓

使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出售

交換

贈(zèng)與

以錢(qián)易物

以物易物

無(wú)償（1）必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件。（2）地上建筑物、其他附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。（3）通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

城市土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租和轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)不同：轉(zhuǎn)讓意味著土地使用權(quán)利的一次性買斷；而出租則是把土地租賃給他人使用，出租人仍需履行土地使用權(quán)出讓合同的各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)土地原有的權(quán)利和義務(wù)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。城市土地使用權(quán)抵押是指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的一種債務(wù)擔(dān)保形式。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人需簽訂抵押合同，抵押合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的，需依照規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù)。城市土地管理的基本內(nèi)容城市地籍管理核心：土地的權(quán)屬問(wèn)題城市地籍管理的內(nèi)容主要包括如下幾個(gè)方面：土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)：查清土地的位置、數(shù)量、等級(jí)、利用和權(quán)屬狀況。通過(guò)調(diào)查獲得準(zhǔn)確的土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、利用和權(quán)屬狀況的資料，為編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和制定有關(guān)政策提供依據(jù)土地登記：確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的享有者，并將其登記在案地籍檔案管理：對(duì)地籍管理工作中直接形成的具有保存價(jià)值的歷史記錄，如文件、圖冊(cè)、圖像資料等，進(jìn)行搜集、鑒定、整理、統(tǒng)計(jì)、編碼，并將之保存下來(lái)城市土地管理的基本內(nèi)容城市土地市場(chǎng)管理包括：住宅用地市場(chǎng)；商業(yè)用地市場(chǎng)；工業(yè)用地市場(chǎng)我國(guó)城市土地市場(chǎng)主要有三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)：由國(guó)家以土地所有者的身份，通過(guò)批租將土地的使用權(quán)投放市場(chǎng)運(yùn)行，表現(xiàn)為城市政府與土地經(jīng)營(yíng)者、使用者之間的縱向交易行為，具有壟斷性質(zhì)。二級(jí)市場(chǎng)：由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)者，直接將土地投入市場(chǎng)流通，或通過(guò)建設(shè)商品房間接地將土地投放市場(chǎng)，表現(xiàn)為土地經(jīng)營(yíng)者與使用者之間的橫向交易，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。三級(jí)市場(chǎng)：由土地使用者通過(guò)房產(chǎn)交易而使土地間接進(jìn)入市場(chǎng)流通，表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易，具有消費(fèi)性質(zhì)。城市土地管理的基本內(nèi)容城市國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理國(guó)有土地有償使用制度導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題通過(guò)國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地的保值增值，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值我國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)：25萬(wàn)億（2000年）我國(guó)城市土地管理體制國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部：擬定和監(jiān)督實(shí)施有關(guān)土地的方正、政策，主管全國(guó)土地的調(diào)研及征用等工作，并對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)行管理縣級(jí)以上地方人民政府：根據(jù)省級(jí)以上人民政府的指示依法批準(zhǔn)劃撥所必須的建設(shè)用地的使用權(quán)，擬定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的年度土地總面積方案。城市國(guó)土資源局：市人民政府的職能部門(mén)和行政執(zhí)法部門(mén)。擬定本市的土地資源利用規(guī)劃，審核土地征用的范圍、數(shù)量，管理土地的流轉(zhuǎn)、批租以及實(shí)施土地監(jiān)督等。城市規(guī)劃管理局：對(duì)未開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃和審批；對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的進(jìn)行管理城市司法局：監(jiān)督城市土地管理法規(guī)的實(shí)施我國(guó)城市土地供應(yīng)與管理我國(guó)城市土地供應(yīng)方式城市土地的獲得來(lái)源舊城改造城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地開(kāi)發(fā)利用：將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地城市土地的供應(yīng)方式：劃撥、出讓土地使用權(quán)劃撥：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土使用權(quán)出讓金的行為?？刹扇≌袠?biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議方式招標(biāo)：出讓方根據(jù)地塊的要求，發(fā)出招標(biāo)要求，由競(jìng)爭(zhēng)者投標(biāo)后，出讓方從中擇優(yōu)確定中標(biāo)者。拍賣：由出讓方委托專業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)或個(gè)人通過(guò)公開(kāi)叫價(jià)的方式將土地使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者的法律行為。協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由出讓主管機(jī)關(guān)根據(jù)用地的性質(zhì)和功能確定土地使用權(quán)的受讓人，或由有意愿的受讓人直接向出讓方提出，然后雙方協(xié)商、談判以達(dá)成出讓協(xié)議。我國(guó)城市土地供應(yīng)與管理劃撥與出讓的區(qū)別取得方式不同：劃撥屬于行政方式，出讓通過(guò)合同方式是否支付對(duì)價(jià)：劃撥不需要支付出讓金，出讓需要支付出讓金，相當(dāng)于一定年限土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。存續(xù)期限不同：劃撥土地使用權(quán)是長(zhǎng)期或無(wú)限期的，出讓土地使用權(quán)在合同期限內(nèi)使用權(quán)的法律性質(zhì)不同：劃撥土地不可進(jìn)入市場(chǎng)，不可交易，不能租賃、買賣、抵押。出讓土地權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，屬于民法上可交易的財(cái)產(chǎn)范疇。我國(guó)城市土地供應(yīng)與管理我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度由政府按照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征用等方式取得土地，直接儲(chǔ)備或進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)后儲(chǔ)備，并以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣的方式按需供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。我國(guó)城市土地供應(yīng)與管理運(yùn)行方式：收購(gòu)：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)采用農(nóng)用地征用、城市出讓地置換、購(gòu)買和到期回收等方式將土地集中起來(lái)。儲(chǔ)備：首先儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購(gòu)集中起來(lái)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)，通過(guò)拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的“熟地”；其次儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的“熟地”進(jìn)行儲(chǔ)備，等待轉(zhuǎn)讓出讓：儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲(chǔ)備土地出讓和出租。我國(guó)城市土地供應(yīng)與管理作用和成效為政府提供了調(diào)控土地市場(chǎng)的手段。推進(jìn)了存量土地的盤(pán)活和土地的集約利用，有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實(shí)。實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)行，為招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場(chǎng)化供地方式創(chuàng)造了實(shí)施條件，提高了土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的透明度。完善我國(guó)城市土地管理當(dāng)前我國(guó)城市土地管理存在的問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷中央與地方政府之間土地產(chǎn)權(quán)界限不清土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥之間界限模糊國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地兩種土地所有權(quán)不對(duì)等。土地市場(chǎng)機(jī)制不健全協(xié)議出讓土地比重過(guò)高。劃撥用地和集體用地非法入市。土地低效利用與供應(yīng)失控土地稅費(fèi)管理不到位政府職能發(fā)揮不到位政府職能部門(mén)分工不明政府對(duì)土地市場(chǎng)的服務(wù)、監(jiān)督不到位，造成土地市場(chǎng)信息不對(duì)稱，監(jiān)管不利，阻礙城市土地市場(chǎng)的發(fā)育對(duì)拍賣出讓土地使用權(quán)未做限制完善我國(guó)城市土地管理完善我國(guó)城市土地管理的措施細(xì)分土地產(chǎn)權(quán)、擴(kuò)大土地權(quán)利種類完善土地登記制度，建立土地查閱制度完善土地評(píng)估，合理確定土地使用權(quán)價(jià)格及其他產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格完善土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度切實(shí)發(fā)揮租稅費(fèi)對(duì)國(guó)有土地資源配置的杠桿作用依法管理土地資源房?jī)r(jià)收入比：城市每戶居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房的支付能力。國(guó)際5：1城市房產(chǎn)管理概述城市房產(chǎn)管理的界定廣義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物與固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。狹義的房地產(chǎn)側(cè)重于指城市土地之上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，也可以稱為房產(chǎn)。城市房產(chǎn)管理就是城市人民政府對(duì)城市房產(chǎn)規(guī)劃、建造、使用所進(jìn)行的一系列工作。城市房產(chǎn)管理的核心是城市住房管理。城市房產(chǎn)管理概述城市房產(chǎn)管理的基本內(nèi)容城市住房規(guī)劃管理住宅區(qū)選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)速度和平面布局的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理在取得使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的取得、拆遷安置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品。房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易是指?jìng)€(gè)人之間、法人之間、其他組織之間及其相互之間進(jìn)行的有償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)或使用權(quán)及相關(guān)土地使用權(quán)的行為：房地產(chǎn)的買賣、交換、抵押、典當(dāng)、租賃等。房地產(chǎn)權(quán)屬登記房產(chǎn)物業(yè)管理建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程：“五證”商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五圖片暫缺城市房產(chǎn)管理概述我國(guó)房產(chǎn)管理體制住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部：法規(guī)司：組織起草法律法規(guī)草案和部門(mén)規(guī)章；承擔(dān)有關(guān)規(guī)范性文件的合法性審核工作；指導(dǎo)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)普法、行政執(zhí)法、行政執(zhí)法監(jiān)督、行政復(fù)議和行政應(yīng)訴。住房改革與發(fā)展司（研究室）：擬訂適合國(guó)情的住房政策；指導(dǎo)住房建設(shè)和住房制度改革；組織編制全國(guó)住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃并指導(dǎo)實(shí)施；研究分析住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的重大問(wèn)題；起草綜合性文稿。住房保障司：擬訂住房保障政策并指導(dǎo)實(shí)施；承辦中央廉租住房資金安排的有關(guān)事項(xiàng)；組織編制住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。城市房產(chǎn)管理概述房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司：承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理；擬訂房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策、措施并監(jiān)督執(zhí)行；指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)利用工作；提出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)章制度；擬訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋中介的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行；組織建設(shè)并管理全國(guó)房屋權(quán)屬信息系統(tǒng)。住房公積金監(jiān)管司：擬訂住房公積金政策和發(fā)展規(guī)劃并組織實(shí)施；制定住房公積金繳存、使用、管理