中國土地市場龍頭房企存貨情況及重點房企有息負債規(guī)模情況分析

中國土地市場龍頭房企存貨情況及重點房企有息負債規(guī)模情況分析

一、土地市場前熱后冷，龍頭房企存貨充裕

2018年，土地市場表現(xiàn)出前熱后冷的狀態(tài)，受推盤去化率下降等因素影響，自三季度以來土地市場降溫明顯。盡管房企在土拍時都更為理性，但強者恒強的趨勢仍未改變。根統(tǒng)計，龍頭房企由于其全國化布局與資金等方面優(yōu)勢，新增貨值的占比仍高于其銷售金額占比，充足的土地儲備代表著龍頭房企未來在銷售端將繼續(xù)保持優(yōu)勢，行業(yè)馬太效應仍將延續(xù)。新增貨值集中度

截至2018年底，重點房企存貨總額為44957億元，同比增長25.24%，增速較2017年有所放緩；從存貨絕對值來看，僅陸家嘴出現(xiàn)存貨同比下降的情況。面對去化率下降的市場，房企沒有選擇2015年時的轉型發(fā)展，而是聚焦主業(yè)，深耕地產(chǎn)業(yè)務。

存貨占比中，一線房企存貨達21767億元，占重點房企全部存貨的48%，全國化布局與圍繞地產(chǎn)主業(yè)開展的多元業(yè)態(tài)發(fā)展，賦予了一線龍頭房企極強的抗風險能力與寬廣的增長潛力；二線、三線房企合計存貨分別為11684、4872億元，分別同比增長27.32%、35.08%，高于平均值的增速表明其仍在加速擴張發(fā)展中，為后續(xù)推盤、銷售增添籌碼。2018年，重點房企用于購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金為18111.57億元，同比增長11.42%，增速低于2017年的32.03%。重點房企存存貨情況

重點房企存存貨/預收賬款情況

重點房企存存貨餅圖

重點房企存購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金

2019年2月，28家房企公布1月份銷售業(yè)績，20家房企銷售業(yè)績實現(xiàn)同比增長，房企1月銷售業(yè)績表現(xiàn)樂觀，華潤置地銷售額同比增長46.6%達163.9億元；遠洋銷售額同比增幅達43%至50.5億元。與去年12月相比，3家房企銷售額實現(xiàn)環(huán)比增長，其中碧桂園銷售額環(huán)比增長率達172%。

中?！?月銷售額250.5億元，銷售面積125.24萬平方米：2019年1月，中海實現(xiàn)合同銷售金額250.5億元，同比增長12.48%，實現(xiàn)合同銷售面積約125.24萬平方米，同比下降20.2%。

保利發(fā)展——1月銷售額335.91億元，銷售面積227.85萬平方米：2019年1月，保利實現(xiàn)銷售金額335.91億元，同比增長6.14%，實現(xiàn)銷售面積227.85萬平方米，同比增長4.58%。保利發(fā)展1月土儲方面增加1宗地，位于二線城市，拿地金額17.58億元。

恒大——1月銷售額達431.7億元，銷售面積387.7萬平方米：2019年1月，恒大銷售金額達431.7億元，同比下降32.9%，銷售面積約為387.7萬平方米，同比下降37.8%。恒大1月土儲方面增加26宗地，二線城市7宗，三四線城市19宗，拿地金額79.22億元。

碧桂園——1月權益銷售額330.7億元，權益銷售面積382萬平方米：2019年1月，碧桂園實現(xiàn)權益銷售金額330.7億元，實現(xiàn)權益銷售面積382萬平方米。碧桂園1月土儲方面增加6宗地，全部位于三四線城市，拿地金額21.81億元。

融創(chuàng)——1月銷售額239.6億元，銷售面積159.2萬平方米：2019年1月，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額239.6億元，同比上升8%，實現(xiàn)合同銷售面積159.2萬平方米，同比上升15.11%。融創(chuàng)1月土儲方面增加7宗地，二線城市4宗，三四線城市3宗，拿地金額49.68億元。

綠城——1月銷售額67億元，銷售面積37萬平方米：2019年1月，綠城實現(xiàn)銷售額67億元，同比下降28.26%，實現(xiàn)銷售面積37萬平方米，同比增長19.35%。綠城1月土儲方面增加5宗地，二線城市3宗，三四線城市2宗，拿地金額36.25億元。

龍湖——1月銷售額149.4億元，銷售面積95.8萬平方米：2019年1月，龍湖實現(xiàn)合同銷售金額149.4億元，同比下降6.74%，合同銷售面積95.8萬平方米，同比下降17.06%。龍湖1月土儲方面增加10宗地，二線城市6宗，三四線城市4宗，拿地金額125億元。2019年1月份房企業(yè)銷售額及銷售面積情況

二、控杠桿卓有成效，融資環(huán)境已有所改善

截止至2018年底，重點房企有息負債合計規(guī)模為23747億元，較2017年增長了3422億元，同比增長16.84%，有息負債率由103.8%下降至95.4%，杠桿率有明顯下降。

截止至2018年底，五類房企的凈負債率分別為67%、144%、106%、97%、115%，同比變化-10%、-24%、-27%、+28%、-16%，地產(chǎn)+X房企凈負債率上升主要是受華夏幸福大量回購子公司股權，將表外融資轉表內(nèi)的影響。凈負債率的下降，一方面與房企面臨去化下行的市場主動控制規(guī)模、放緩增長速度相關，另一方面也與2018年環(huán)境收緊的融資市場有關。2018年，重點房企籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流流入為2162億元，同比2017年下降51.56%，絕對值減少了2302億元，其中又以二線房企與地產(chǎn)+X類房企籌資活動凈現(xiàn)金流下滑最為明顯。重點房企有息負債合計

五類企業(yè)凈負債率

重點房企籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流

五類企業(yè)籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流情況

目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要分為銀行貸款、非標融資、股權融資、其他資金、債券融資、利用外資與供應鏈融資七大類。

房產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速回升，銀行表內(nèi)信貸對房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加。銀行貸款仍然是房企融資的重要的選擇，且資質好的龍頭房企更能在嚴監(jiān)管下取得貸款，行業(yè)集中度將進一步提高。房產(chǎn)開發(fā)貸余額持續(xù)增長，保障性住房的建設力度持續(xù)加大，保障性住房開發(fā)貸余額不斷上升。

房地產(chǎn)企業(yè)是非標融資的最大主體，目前規(guī)模有所下滑，未來趨勢將是轉投標準化債權。非標融資相對于債券信貸具有期限短，票息高的特點。2016年底非標仍是銀行表內(nèi)外投資的重要手段，但隨著2017年底以來銀監(jiān)會出臺的通知要求加強非標產(chǎn)品的監(jiān)管，封堵非標投資通道，規(guī)模均有所下滑。

房企最為常用的股權融資方式是依據(jù)項目進行定向增發(fā)，但2018年至今增發(fā)規(guī)模低迷。2015年房企再融資進一步放開背景下，房企增發(fā)規(guī)模激增，在2016年930之后房企再融資進行實質性暫停，2018年至今規(guī)模尚未恢復。

27.27%的融資額來自銷售回款（即定金及預收款）。到2019年第一季度末，商業(yè)性個人住房貸款余額同比增長17.5%。而個人住房公積金貸款在2017年購房政策調整的背景下，發(fā)放額較2016年下降25%，發(fā)放政策從緊。個人住房公積金貸款規(guī)模不及商業(yè)性個人住房貸款（2016年及2017年僅為后者的25%）。

信用債與資產(chǎn)證券化融資規(guī)模不斷回升。2018年房企發(fā)行信用債占信用債市場總體的6%，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模靠前。從結構分析，發(fā)行高峰以公司債為主，低潮期依靠中期票據(jù)，凈融資減少；從信用債發(fā)行成本分析，房企發(fā)債成本較高，AA+企業(yè)發(fā)債數(shù)量最多。

赴港股權融資規(guī)模逐步增大，海外發(fā)債成本不斷提高。從股權融資來看，配售為最主要的融資途徑，其次為代價發(fā)行與IPO。境內(nèi)外股權融資的總體趨勢較為同步，2018年赴港股權融資額高于境內(nèi)股權融資額。從債券融資來看，“930”新政下境內(nèi)融資受到限制的房企開始著手嘗試海外發(fā)債，從2016年開始保持翻倍的增速，在2018年達到億元的高峰。房企海外發(fā)債的主要場所是新加坡和香港。

供應鏈融資主要是應付賬款和應付票據(jù)融資，是房企融資的第三大途徑。2018年房企的應付賬款和應付票據(jù)占其開發(fā)資金來源的18.34%，其在2018年的融資總額為3.73萬億元，較2017年增長11%，占實際到位資金的11.74%。

而自2019年三季度以來，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)表現(xiàn)較為寬松，2019年3月、4月房企單月境內(nèi)發(fā)債規(guī)模都在500億元以上，恒大集團更是于近期成功發(fā)行了200億規(guī)模的公司債。部分在2018年融資方面表現(xiàn)較為一般的重點房企今年的融資情況將有所改善，以華夏幸福為例，其在2018年大量回購子公司股權帶來凈負債率的快速上升，隨著行業(yè)融資環(huán)境的改善與其引入平安集團作為公司第二大股東的利好，2019年公司融資情況有望得到明顯好轉。房企境內(nèi)債券發(fā)行情況

房企境外債券發(fā)行情況

整理了重點房企中于年報披露加權融資成本的公司，可以看到大部分房企2018年融資成本