B01最佳顧問項目華東杭州光耀桐廬江邊舊改項目可行性研究分享何林倩匯報報告

光耀桐廬舊改項目可行性研究分享杭州資源中心/何林倩2012.7.18分享的內容發(fā)現(xiàn)問題背景說明項目概況初步可研分析問題解決方案過程與結論解決途徑實施條件借鑒說明解決問題實施建議借鑒思考2發(fā)現(xiàn)問題……3背景說明：有利于政府，更是光耀的傾向性選擇有利于桐廬縣政府光耀的傾向性選擇：為了打造最美山水型現(xiàn)代化城市的發(fā)展目標，改善居民生活條件切實降低政府負債水平，健全政府服務社會職能在多種開發(fā)模式比較下，光耀傾向于選擇第三種方式：方式一：直接拿地開發(fā)建設，立即支付50%土地價款，短期內資金壓力非常大方式二：強強聯(lián)合，通過股權合作等方式合作拿地開發(fā)，資金壓力同樣較大方式三：通過與政府合作開發(fā)舊改項目，雖然面臨繁瑣拆遷，但可分期投入資金，如分期支付拆遷補償費用，安置房價款可抵扣拆遷補償費用，大大降低了企業(yè)前期資金壓力，提高資金回報率。桐廬縣政府與光耀地產集團成立桐廬光耀新農村合作開發(fā)有限公司4背景說明桐廬光耀新農村合作開發(fā)有限公司司公司構成主體：桐廬縣政府&光耀地產集團公司性質：桐廬縣第一家政府與企業(yè)合作成立的新農村開發(fā)建設有限公司公司特征：公司性質決定了在舊改項目執(zhí)行中，既要考慮政府所代表的社會效益及群眾利益，也要衡量項目開發(fā)帶來的財務效益。5項目基地實況：位于桐廬桐君街道下洋州村，距中心城區(qū)直線距離約3.5公里。項目地塊較為規(guī)正，由春江東路分為南北兩片區(qū),北側臨江。宗地內部為農居房及部分農田，建筑雜亂、密度大；拆遷工作量大。6光耀桐廬舊改項目概況介紹光耀桐廬舊改項目概況介紹改造范圍：桐廬縣下洋州村江邊民居點的所有建筑物，占地約360畝。改造規(guī)模：需拆遷建筑面積約19萬方；需拆遷人口2115人，共534戶。改造方式：采用調產安置方式，實行就地安置。按標準給予拆遷補償和安置房補償。安置房外地剩余面積可進行商品房開發(fā)，并正常出售。7項目可行性初步分析思路社會效益分析以滿足社會效益為研究前提光耀桐廬舊改項目可行性初步分析思路：滿足政府方面要求滿足居民拆遷補償要求市場分析以市場分析為基本依據(jù)財務效益評價以財務效益分析為最終目的房地產市場分析區(qū)域競品分析客群分析各類收益估算項目投資估算財務凈利潤率物業(yè)價格估算8項目可研評價結論：初步分析結論市場分析結論：市場銷售明顯放緩、存量仍較大，城市人口有限，市場銷售壓力大；市場價格雖沒有明顯下調，但考慮到項目所在區(qū)域，與周邊競品相比，項目產品價格定位相對較低。財務經(jīng)濟效益分析結論：商品房開發(fā)總投入約379452萬元（不含土地費用），總收益約388781萬元；凈利潤約9329萬元，收入凈利潤率為2.40%。結論2：面對低于行業(yè)水平的凈利潤率，但又考慮項目的特殊性，光耀內部決策層的意見不一，結論懸在半空中……前提：保證項目社會效益的實現(xiàn)的具體要求是：給予56778萬元的拆遷補償；17萬方的拆遷安置面積；保留村委辦公樓用地。結論1：以滿足社會效益為前提的情況下，政府認為該項目肯定可操作。9光耀內部的意見不一，我們怎么辦？以B總為代表悲觀主義派（少數(shù)）以A總為代表樂觀主義派（極少數(shù)）>目前市場行情不好的情況下，后市肯定會轉好，可以投資開發(fā)該項目...以C總為代表辯證思想派（多數(shù)派）意見沖突項目可行>2.4%利潤率遠遠低于行業(yè)水平，無論在什么條件下，投資該項目都不可行…項目不可行>目前來看投資該項目不可行；但由于項目特殊，有某些條件實現(xiàn)，項目將有可能實現(xiàn)可行…視情況而定10我們認為，定性分析結論、單一指標，尚不能確定分析、解決問題……11少數(shù)悲觀派：該項目不可行……少數(shù)樂觀派：該項目可行……多數(shù)辯證派：目前為不可行，但有可能可行……桐廬縣政府意見：項目社會效益顯著，改善居民生活、促進城市發(fā)展，該項目可行……面對這一復雜局面，我們要做的是：站在光耀的立場，運用新型定量評價方法，獲取科學決策依據(jù)，得出真實結論。問題：如何獲取科學依據(jù)，揭露真相，化解沖突12Step1:光耀桐廬舊改項目可研評價特征分析特征一：在項目改造過程中既有光耀地產集團代表的財務效益，也有政府為代表的社會效益，該項目具有準公益性質。特征二：該類舊改項目的可行性評價內容應包括：市場可行性分析、財務效益評價、社會效益分析三方面。特征三：項目能否實施，取決于光耀內部博弈的結果、光耀與政府不斷協(xié)商的結果。因此，該類舊改項目的可研結論不是絕對的，而是動態(tài)變化的。13經(jīng)典數(shù)學評價方法123考慮項目存的本質特征，選擇可拓評價方法對項目可行性進行綜合評價矛盾動態(tài)問題動態(tài)評價辯證、動態(tài)表述解決精確問題：行或不可行靜態(tài)評價確定性表述解決模糊問題靜態(tài)評價不確定性、范圍表述可拓評價方法√模糊數(shù)學評價方法Step2:光耀桐廬舊改項目可研評價方法選擇三大主流定量評價方法對比分析：化解意見沖突的關鍵在于提供科學的量化評判標準，來確定項目的真實可行性?！痢?4Step3:光耀桐廬舊改項目可拓評價過程設計評價指標確定1權重值確定2域區(qū)間值確定3市場可行性財務經(jīng)濟效益社會經(jīng)濟效益采用層次分析法確定特征值計算4可拓評價結果5經(jīng)典域可拓域非域市場可行性指標特征值財務效益指標特征值社會效益指標特征值完全可行綜合指標值大于0基本可行綜合指標值小于0，大于-1完全不可行綜合指標值小于-1A:建立可拓評價指標體系三個域區(qū)間與三種結論相對應B:評價操作過程結論15A:光耀桐廬舊改項目可拓評價指標體系建立基于項目本身：為了將市場、財務效益及社會效益置于同一層面，客觀評判項目自身可行性更是站在光耀立場考慮：為了站在光耀立場，更科學評判項目的切實可行性16這是一個基于多方視角下的指標體系……目標層權重準則層權重指標層單位權重經(jīng)典域可拓域非域基于光耀桐廬江邊舊改項目本身可行性1市場可行性0.38市場飽和度—0.084100-7070-55≤55

年均去化率%0.076100-7070-55≤55

區(qū)域開發(fā)程度—0.068100-7070-55≤55

區(qū)域購買力—0.057100-7070-55≤55

政策環(huán)境—0.095100-8585-65≤65

財務效益評價0.32財務凈現(xiàn)值率—0.09610-0.60.6-0≤0

財務內部收益率%0.119100-1212-8≤8

項目投資回收期年0.0521-1010-15≥15

資金來源滿足率%0.0535-1.21.2-1≤1；≥5社會效益分析0.30經(jīng)濟凈現(xiàn)值率%0.06310-11-0≤0

經(jīng)濟內部收益率%0.059100-88-7≤7

社會福利改善效果—0.093100-8585-65≤65

城市發(fā)展效果—0.042100-7070-55≤55

區(qū)域發(fā)展帶動—0.043100-7070-65≤65

A:光耀桐廬舊改項目可研評價指標體系建立17目標層權重準則層權重指標層單位權重經(jīng)典域可拓域非域基于光耀視角的項目可行性研究體系

1市場可行性0.55市場飽和度—0.115100-7070-55≤55

年均去化比率%0.105100-7070-55≤55

區(qū)域開發(fā)程度—0.099100-7070-55≤55

區(qū)域購買力—0.110100-7070-55≤55

政策環(huán)境—0.120100-8585-65≤65

財務效益評價0.45財務凈現(xiàn)值率—0.12210-0.60.6-0≤0

財務內部收益率%0.140100-1212-8≤8

項目投資回收期年0.0811-1010-15≥15

資金來源滿足率%0.1085-1.21.2-1≤1；≥5A:光耀桐廬舊改項目可研評價指標體系建立18經(jīng)典域&可拓域&非域標準值、權重值導入……指標特征值導入……B:光耀桐廬舊改項目可拓評價操作與結論將基于項目本身可拓評價指標體系導入項目評估軟件，結果如下圖所示：19可拓評價結論：綜合指標值0.065…，大于0，項目完全可行可拓評價關聯(lián)函數(shù)值……可拓評價原因查詢……B:光耀桐廬舊改項目可拓評價操作與結論20基于項目本身的可評價綜合指標值為0.65954，大于0，結論為項目完全可行性。從關聯(lián)函數(shù)與原因查詢指標值來看，大部分市場可行性及財務效益評價的指標值均小于零；而社會效益的指標值均大于零，這表明該項目的社會經(jīng)濟效益遠遠大于財務經(jīng)濟效益。社會效益在很大程度上彌補了項目財務效益的不足，使得就項目總體而言為完全可行。B:光耀桐廬舊改項目可拓評價操作與結論21指標特征值導入……B:光耀桐廬舊改項目可拓評價操作與結論經(jīng)典域&可拓域&非域標準值、權重值導入……將基于光耀視角的可拓評價指標體系導入項目評估軟件，結果如下圖所示：22可拓評價關聯(lián)函數(shù)值……可拓評價原因查詢……B:光耀桐廬舊改項目可拓評價操作與結論可拓評價結論：綜合指標值-0.1…小于0，大于-1，項目基本可行23基于光耀視角下，可拓評價綜合分值為-0.10…，大于-1且小于0，結論為基本可行，非完全可行。從關聯(lián)函數(shù)與原因查詢的指標值來看，市場可行性及財務效益評價的指標值中，大部分關聯(lián)函數(shù)指標值小于或等于0，這直接導致光耀視角下可行性評價為非完全可行。B:光耀桐廬舊改項目可拓評價操作與結論24B:光耀桐廬舊改項目可拓評價綜合結論結合以上兩大指標體系下的評價結論，確定光耀參與該項目的真實可行性：基于項目本身而言：項目完全可行基于企業(yè)視角：項目基本可行（非完全可行）結論1：結論2：由關聯(lián)函數(shù)值與原因查詢分值，可判斷光耀桐廬舊改項目的社會效益明顯優(yōu)于財務效益。已有條件下，我們認為光耀參與該項目有很大風險，項目為非完全可行；但隨著某些條件的實現(xiàn)有可能轉化為完全可行。25實施條件建議……26財務效益社會效益財務效益社會效益為了達到這個相對平衡點，必須以社會效益來彌補財務效益上的不足。具體的途徑為，在不違反相關規(guī)定與原則的情況下，建議光耀地產集團向政府提出適當條件，實現(xiàn)項目切實可行性。途徑：尋找社會經(jīng)益與財務效益相對平衡點條件實現(xiàn)期望結果27我司建議光耀集團向政府提出的條件是：條件（1）：對安置區(qū)土地流轉和建設辦證的有關稅費能予以減免，并享有其他新農村建設和舊城改造項目政府給予的優(yōu)惠政策。條件（2）：商品房開發(fā)面積不足以保證投資人達到行業(yè)合理利潤率水平，補償差額約50000萬元或同等價值土地；A:若補償以江邊附近同等價值、同等地段的地塊，補償土地面積應不低于150畝。B:若同等地段的地塊安排有困難，希望能在合適的地段提供一塊高