湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式試題

湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、按直接比較判定某可比實(shí)例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為__。A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%2、原國家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。A.建設(shè)貸款土地開發(fā)貸款土地購置貸款土地儲備貸款4、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A．45.05%B．49.31%C．58.86%D．63.6%5、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為__。A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%6、賣方物業(yè)代理從__收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方7、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是__。A.合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對的獨(dú)立性B.其團(tuán)體性沒有法人強(qiáng)C.合伙人對合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任是合伙這種團(tuán)體區(qū)別于法人的最大特點(diǎn)D.合伙制度中的團(tuán)體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限8、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實(shí)際為__萬元。A．2526B．2241C．2135D．29859、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為__。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)眾數(shù)價格10、產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是。A：非對抗要件主義B：不對抗要件主義C：對抗要件主義D：成立要件主義E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、的建筑規(guī)模一般都在3萬m2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。A.市級購物中心B.區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店12、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8％的價格為4000元／而；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%,則其價格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格13、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是指在實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的。A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C：城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)15、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)16、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為__四個階段。A.投資機(jī)會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理B.投資機(jī)會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理C.決策分析、前期工作、施工與竣工、租售D.投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售17、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本程序的是。A：獲取估價業(yè)務(wù)B：實(shí)地查看估價對象C：確定估價結(jié)果D：估價資料公開E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格18、非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個稱呼。A：概括性B：描述性C：理論性D：準(zhǔn)確性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格19、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是__。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫20、某國的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__億元。A．4000B．5000C．7000D．750021、__是指消費(fèi)的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。A.總效用B.邊際效用C.總效用率D.邊際效用率22、法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為__，按月繳納。A．5.5%B．4.4%C．4.3%D．5.3%23、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是。A：單獨(dú)深度價格修正率B：累計(jì)深度價格修正率C：平均深度價格修正率D：加權(quán)深度價格修正率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格24、建設(shè)工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)是。A：竣工驗(yàn)收B：竣工決算C：質(zhì)量保修項(xiàng)目維修D(zhuǎn)：交付使用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項(xiàng)目投資等屬于。八：固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B：生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C：政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資D：企業(yè)投資和個人投資E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。（2009年試題）A：11.41B：11.49C：12.41D：12.49E：借款合同2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有__的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣3、房地產(chǎn)拍賣登記需提交的資料中不包括__。A.申請書B.登記表C.房地產(chǎn)權(quán)證D.拍賣公告4、下列建設(shè)項(xiàng)目的外部效應(yīng)中，屬于外部負(fù)效應(yīng)的是。A：就業(yè)增加B：污染增加C：稅收增加D：職業(yè)收入增加E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有__。A.按存量增量細(xì)分B.按交易形式細(xì)分C.按目標(biāo)市場細(xì)分D.按房地產(chǎn)用途細(xì)分E.按地域細(xì)分6、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。A：房地產(chǎn)抵押估價B：房屋征收評估C：房地產(chǎn)司法拍賣估價D：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E：房地產(chǎn)投資信托基金估價7、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請續(xù)期。15日3個月6個月1年8、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值9、某地區(qū)平均每畝耕地年產(chǎn)值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍計(jì)算，那么，在該地區(qū)征用1畝耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)用為__。3000元6000元1.5萬元3萬元10、列屬于會計(jì)恒等式的是。A：資產(chǎn)-費(fèi)用=負(fù)債+所有者權(quán)益-收入B：所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債C：資產(chǎn)+費(fèi)用=負(fù)債+所有者權(quán)益+收入-利潤D：負(fù)債=資產(chǎn)+所有者權(quán)益E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。A：代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為B：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任C：代理權(quán)不得濫用口：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進(jìn)行民事法律行為E：代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使12、豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序?yàn)開_。A.商場、豪華住宅、私立學(xué)校B.豪華住宅、商場、私立學(xué)校C.私立學(xué)校、商場、豪華住宅D.商場、私立學(xué)校、豪華住宅13、通常簡稱為“兩稅一費(fèi)”的，并不包括__。A.營業(yè)稅B.所得稅C.城市維護(hù)建設(shè)稅D.教育費(fèi)附加14、下列關(guān)于直接融資的特點(diǎn)，表述正確的是。A：直接融資是指資金供給者與資金需求者運(yùn)用一定的金融工具直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為B：直接融資有利于籌集長期投資資金C：直接融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資少D：對資金供給者來說，直接融資比間接融資的風(fēng)險大E：直接融資債務(wù)人面對直接的債權(quán)人，在資金使用上會講求效益，經(jīng)營上也會有較大壓力從而促進(jìn)資金使用效益的提高15、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為__的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制D.合同管理16、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是__。A.成交價三最高價三最低價B.成交價三最低價W最高價C.最高價三成交價三最低價D.最高價三最低價三成交價17、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。A.投機(jī)需求的膨脹B.金融機(jī)構(gòu)的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開發(fā)商之間的博弈18、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。（2005年試題）A：第一階段8：第二階段初期C：第二階段后期口：第三階段E：第四階段19、采取隨行就市定價法確定價格的情形有。A：開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B：開發(fā)商難以估算成本C：開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D：開發(fā)商打算與同行和平共處E：開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力20、下列需要到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。A：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱事項(xiàng)發(fā)生變更B：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項(xiàng)發(fā)生變更C：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的注冊資本或者出資額事項(xiàng)發(fā)生變更D：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的組織形式、住所事項(xiàng)發(fā)生變更E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的經(jīng)營額事項(xiàng)發(fā)生變更21、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。A.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化B.保值增值C.降低投資組合的總體風(fēng)險D.降低通貨膨脹的影響22、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括。（2007年試題）A：集中性B：風(fēng)險性C：流通性強(qiáng)D：資金增值性E：資金周轉(zhuǎn)期長23、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資