應(yīng)該怎樣算我們房子的面積

應(yīng)當(dāng)如何算我們房子的面積?1．商品房的建筑面積詳細(xì)由哪幾部分構(gòu)成？商品房的建筑面積是權(quán)衡該商品房大小的指標(biāo)之一，也是計(jì)算該商品房總價(jià)款的指標(biāo)之一。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e兩部分構(gòu)成。而套內(nèi)建筑面積則由套內(nèi)使用面積、墻風(fēng)光積及露臺(tái)面積三部分構(gòu)成；應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內(nèi)建筑面積大小按比例分?jǐn)偠玫拿娣e。所以，商品房建筑面積可用以下式子表示：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e=套內(nèi)使用面積+墻風(fēng)光積+露臺(tái)面積+應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e比如：一套一臥一廳的房地產(chǎn)，其套內(nèi)使用面積為圖中的A1（廳）、A2（房）、A3（廚）、A4（廁）的空白部分相加；暗影部分為墻風(fēng)光積；未關(guān)閉露臺(tái)按長(zhǎng)乘寬的一半計(jì)算面積。2．套內(nèi)使用面積包含哪些？套內(nèi)使用面積是指每套房地產(chǎn)中由房間由墻面圍成的這部分空間的水平面積。它包含寢室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、洗手間、貯物室、壁柜、通風(fēng)井、管道井及內(nèi)墻裝修貼面厚度等。有些商品房業(yè)主入住后自己用尺子測(cè)量各房間凈空面積相加所得的面積，基本上僅代表套內(nèi)使用面積。3．從前的資猜中表示的“使用面積”與“國(guó)標(biāo)中套內(nèi)使用的面積”有何差異？1999年7月1日從前，深圳市測(cè)量和供給的房地產(chǎn)建筑面積資猜中，一般均將一套房的建筑面積表示成由兩部分構(gòu)成，即：建筑面積=使用面積+分?jǐn)偣妹娣e所以，從前資猜中的“使用面積”并不是“套內(nèi)使用面積”，而是相當(dāng)于現(xiàn)在所稱(chēng)的“套內(nèi)建筑面積”，它包含了套內(nèi)使用面積，也包含了墻風(fēng)光積及露臺(tái)面積。此刻測(cè)量和供給的面積資猜中已停止使用及稱(chēng)號(hào)“使用面積”這個(gè)詞，而是一致采納套內(nèi)建筑面積這個(gè)詞。4．房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積中所包含的墻風(fēng)光積是如何測(cè)算的？1/6一道墻的墻風(fēng)光積由長(zhǎng)度乘墻的厚度所得。這里所指的每套房的建筑面積中所含的墻風(fēng)光積包含了以下幾個(gè)部分：本套房?jī)?nèi)各房間的隔墻、本套房的外墻、本套房與電梯井以外的其余公用面積之間隔墻、本套房與其余套房之間的隔墻的一半，本套房與電梯井之間的隔墻以墻軸線為界。5．露臺(tái)面積是如何計(jì)入商品房建筑面積的？計(jì)入每套商品房建筑面積的露臺(tái)是指套內(nèi)露臺(tái)的建筑面積。套內(nèi)露臺(tái)分關(guān)閉露臺(tái)和未關(guān)閉露臺(tái)兩種，關(guān)閉露臺(tái)按露臺(tái)外頭與房地產(chǎn)外墻之間的水平投影面積所有計(jì)算，而未關(guān)閉（包含凹露臺(tái)、半凹半凸的露臺(tái)，有柱的凸露臺(tái)）的則按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。6．公用建筑面積的含義是什么？公用建筑面積如何分類(lèi)？產(chǎn)生公用建筑面積的前提是一棟房地產(chǎn)中擁有由各業(yè)主公共使用或共同擁有的那些建筑空間的面積。比如電梯間、樓梯間、設(shè)備房、消防控制室、公共門(mén)廳、過(guò)道、大堂、走廊、屋面有圍護(hù)構(gòu)造的電梯機(jī)房、水箱間等。一棟房地產(chǎn)的公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不分?jǐn)偣妹娣e兩大類(lèi)。應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指其面積須按規(guī)定分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主每套房的建筑面積中，而不分?jǐn)偣妹娣e是不分?jǐn)偟矫刻追?，但各業(yè)主仍可共同使用的那些建筑空間的面積。7．應(yīng)分?jǐn)偟暮筒环謹(jǐn)偟墓妹娣e都包含些什么內(nèi)容？第一可認(rèn)識(shí)不分?jǐn)偣妹娣e的內(nèi)容，而后可以為除此以外的公用面積則為應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。不分?jǐn)偣妹娣e包含：地下室頂用于人防、設(shè)備房、車(chē)庫(kù)的建筑面積；消防逃難層頂用于消防逃難的面積及構(gòu)造變換層的面積；第一層架空用于停放車(chē)輛或公共開(kāi)放空間的面積；多棟共用的設(shè)備房；經(jīng)同意為核增或獎(jiǎng)賞的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e包含：地面以上的設(shè)備用房、套（單位）門(mén)以外的室內(nèi)外公用樓梯、電梯、內(nèi)外廊、過(guò)道、消防控制室、為整棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)公用的垃圾房、垃圾管道、管道井，突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等。不一樣的工程公用分?jǐn)偯娣e內(nèi)容不一樣，一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e越多，說(shuō)明該棟建筑的設(shè)計(jì)較豪華，配套設(shè)備較完美。2/68．公用建筑面積如何公攤？公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是：以公用面積的服務(wù)范圍（功能區(qū)）確立其分?jǐn)偡秶?。最大的分?jǐn)偡秶鸀橥旰锚?dú)立的一棟；產(chǎn)權(quán)各方有合法的面積切割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議進(jìn)行面積切割。沒(méi)有面積切割文件或協(xié)議的，按各套（單元）的套內(nèi)建筑面積的比率進(jìn)行分?jǐn)?；公用面積分?jǐn)偤?，不區(qū)分各產(chǎn)權(quán)人在公用面積上的產(chǎn)權(quán)界線。9．何謂“預(yù)售面積”和“完工面積”？它們的差異是什么？所謂預(yù)售面積是指所有按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，也稱(chēng)樓花面積。自然也包含不是預(yù)售的而按圖紙尺寸計(jì)算的其余房地產(chǎn)的建筑面積。完工面積是指房地產(chǎn)完工后實(shí)測(cè)的面積或與完工房地產(chǎn)尺寸符合的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積。預(yù)售面積只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用，也可作為建筑工程預(yù)概算方案比較的參照指標(biāo)。完工面積為房地產(chǎn)交易、租借、抵押貸款、完工查收、產(chǎn)權(quán)登記等供給面積依照。10．有些房地產(chǎn)的完工面積與預(yù)售面積不一致，其原由是什么？產(chǎn)生兩類(lèi)建筑面積不一致的原由可能有：建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；施工中，建筑物的某部分沒(méi)有按原設(shè)計(jì)施工；施工錯(cuò)誤或施工放樣偏差過(guò)大，使完工后房地產(chǎn)尺寸不等于設(shè)計(jì)圖上的尺寸；完工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；正常的施工偏差和測(cè)量偏差也可惹起所有實(shí)測(cè)的完工面積與預(yù)售面積蓄在少量差異。11．所有實(shí)測(cè)的完工面積與預(yù)售面積差多少才算正常？一棟房地產(chǎn)所有實(shí)測(cè)后計(jì)算的每套（或每間）的完工面積與預(yù)售面積比較，如若按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，其差異在±1%內(nèi)都屬正常。往?？扇☆A(yù)售面積數(shù)值作為完工面積使用。3/6假如比較差值超出以上規(guī)定，則應(yīng)以完工面積為準(zhǔn)。12．業(yè)主在復(fù)查自己一套房的完工面積與實(shí)質(zhì)面積能否符合時(shí)應(yīng)注意些什么？業(yè)主復(fù)查自己一套房的面積時(shí)，一般只好測(cè)量復(fù)查該套房的套內(nèi)建筑面積，并且還需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題；注意與本套房相關(guān)的各墻體厚度，套內(nèi)建筑面積中應(yīng)包含套與套之間的共墻的一半面積和其余各墻體的面積；注意應(yīng)包含經(jīng)過(guò)本套房的煙道或通風(fēng)井；注意能否有本套房使用的雨蓬或?qū)Ｓ锰?；注意能否有切合?guī)定計(jì)算面積的凸窗。至于每套房的分?jǐn)偣妹娣e，業(yè)主自己較難復(fù)查，因?yàn)椴暗秸麠澯心男?yīng)分?jǐn)偣妹娣e，由哪些權(quán)益人分?jǐn)偟葐?wèn)題，需專(zhuān)業(yè)人士從整棟考慮和計(jì)算。但業(yè)主可從面積測(cè)量報(bào)告中認(rèn)識(shí)該套房分?jǐn)偣妹娣e包含哪些工程及名稱(chēng)。13．購(gòu)房者思疑面積有進(jìn)出，如何辦理為好？當(dāng)預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)方思疑面積有問(wèn)題，可向發(fā)展商索要該套房的面積測(cè)繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖（復(fù)印件），依據(jù)圖上尺寸復(fù)核其套內(nèi)建筑面積能否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面積符合。當(dāng)完工入住后買(mǎi)方思疑面積有問(wèn)題可按以下步驟辦理：第一，向發(fā)展商討取該套房的面積測(cè)繪資料，包含該套房的套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣妹娣e數(shù)據(jù)，以及該套房的“房地產(chǎn)建筑面積分戶(hù)平面圖”。第二，自己實(shí)量房地產(chǎn)各邊的長(zhǎng)度（注意墻體的厚度），與分戶(hù)平面圖上注記的尺寸比較，若差異不會(huì)過(guò)大，則套內(nèi)建筑面積沒(méi)問(wèn)題。第三，從獲得的面積測(cè)繪資猜中認(rèn)識(shí)整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e名稱(chēng)與實(shí)質(zhì)完工后的各公用面積部位能否符合，能否改變功能，能否改變?cè)O(shè)計(jì)（施工），假如符合，則公用面積的詳細(xì)分?jǐn)倿殡娔X一致程序計(jì)算的，是不會(huì)錯(cuò)的。第四，購(gòu)房者如能從面積測(cè)繪資猜中找出詳細(xì)的錯(cuò)誤或不當(dāng)之處（比如顯然的多算或漏算某一部位的建筑空間；實(shí)質(zhì)形狀與平面圖不符；某部位的尺寸與資料上注記的相差過(guò)大；注明的公用面積名稱(chēng)與實(shí)質(zhì)不符即改變?cè)O(shè)計(jì)等）則可直接向測(cè)繪部門(mén)（或測(cè)繪管理部門(mén)）提出懷疑。4/614．如何對(duì)待房地產(chǎn)廣告中的“使用率”、“適用率”、“適用面積”等廣告語(yǔ)？發(fā)展商在廣告中使用這些詞語(yǔ)和數(shù)值時(shí)，并無(wú)說(shuō)明其計(jì)算方法，并且各樓盤(pán)之間的計(jì)算方法其實(shí)不一致，極易惹起購(gòu)房者的誤會(huì)甚至糾葛。依據(jù)《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》，應(yīng)一致使用“套內(nèi)使用面積系數(shù)”。套內(nèi)使用面積系數(shù)是房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率。測(cè)繪資猜中均不表現(xiàn)此參數(shù)。從交通、安全、隔音、隔熱、消防、環(huán)保甚至舒坦等角度考慮，必定的公用面積是必需的。所以，這類(lèi)“適用率、使用率、利用率”并不是越高越好。若是適用率達(dá)到99%，則很難相信其切合設(shè)計(jì)規(guī)范要求，或許其公用樓梯僅容得一人上下，更談不上有其余公用配套設(shè)備。15．相關(guān)房地產(chǎn)樓層數(shù)計(jì)算和樓層次擺列有什么規(guī)定？房地產(chǎn)樓層數(shù)的計(jì)算應(yīng)依據(jù)《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》，凡正負(fù)零以上層高不小于2.20M的樓層均計(jì)算層數(shù)；層高小于2.20M的樓層、屋頂水箱間或電梯機(jī)房、裝修性建筑均不計(jì)算樓層數(shù)。樓層次的擺列是從正負(fù)零開(kāi)始往上，層高大于等于2.20M時(shí)為第一層，再往上為第二層直到最高一層為止，此中層高小于2.20M的及其余不計(jì)層數(shù)的不列入層次擺列。架空層位于首層且高度切合要求時(shí)，列為第一層。應(yīng)注意的是，因?yàn)楦鞣N原由如開(kāi)發(fā)商的禁忌等，各樓層中的房號(hào)編排可能與規(guī)定的樓層次不般配，比如第四層中的房號(hào)為501、502等；第十三層中的房號(hào)為1501、1502等。此時(shí)可參閱房子建筑面積測(cè)繪資猜中所附的《房子層次及房子編號(hào)立面圖》。16．如何知道你已獲得的建筑面積資料是屬于預(yù)售面積或?qū)儆谕旯っ娣e？凡供給使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯然地點(diǎn)注明“預(yù)售面積”或“完工面積”：預(yù)售面積：供給《深圳市房子建筑面積查丈報(bào)告》，加蓋的是“深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專(zhuān)用章”，封面的顯然地點(diǎn)上明確注明按圖紙計(jì)算，為預(yù)售面積。完工測(cè)量：供給《深圳市房子建筑面積查丈報(bào)告》和《建筑工程完工測(cè)量報(bào)告》，深圳市房子建筑面積分層或分戶(hù)查丈圖，加蓋的是“深圳市規(guī)劃領(lǐng)土局完工測(cè)量專(zhuān)用章”，封面顯然地點(diǎn)上注明為完工面積，資料內(nèi)明確有名經(jīng)實(shí)地測(cè)量。5/6除此以外，在資料的建筑面積總表中由面