山東頤高國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園銷售方案-全智地產(chǎn)-165p-2012年-城市綜合體-營銷推廣策略

全智地產(chǎn)2012.6中國——山東頤高國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園銷售方案

用專業(yè)的角度洞悉市場，用充分的數(shù)據(jù)閱讀市場，用全面的分析解剖市場，知己知彼~方可百戰(zhàn)百勝！

報(bào)告框架第一部分政策研究房地產(chǎn)市場預(yù)判第二部分安丘宏觀市場及房產(chǎn)市場研究第三部分銷售策略及價(jià)格建議第四部分項(xiàng)目盈利模式研究第五部分視覺系統(tǒng)展示第一部分宏觀市場預(yù)判國際經(jīng)濟(jì)形勢國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢1、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析國際經(jīng)濟(jì)：美元區(qū)全球金融危機(jī)爆發(fā)后，美國政府赤字大幅度上升，國債紀(jì)錄屢創(chuàng)新高，期間美國多次提高債務(wù)上限2001年以來，債務(wù)上限已上調(diào)10次，僅奧巴馬就任總統(tǒng)以來就已上調(diào)了3次，總額達(dá)近3萬億美元之巨，債務(wù)上限數(shù)值已擴(kuò)大2.2倍今年5月16日，美國債務(wù)達(dá)到14.29萬億美元的法定上限財(cái)政部8月2日立即獲準(zhǔn)新增4000億美元的借貸，并可以在2013年之前把舉債上限再提高2萬億美元國際貨幣基金組織的最新數(shù)據(jù)顯示，美國聯(lián)邦公債占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例今年將達(dá)到99%，明年預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步升至103%日益龐大的外債規(guī)模，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)將陷入增長遲滯日益龐大的外債規(guī)模，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)將陷入增長遲滯歐元區(qū)2010年預(yù)算赤字占GDP的比重為6.0%，低于2009年的6.3%。而公共債務(wù)與GDP之比從2009年的79.3%攀升至2010年的85.1%，財(cái)政的赤字嚴(yán)重，是歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的根源歐盟、歐洲央行與IMF已經(jīng)花費(fèi)了超過6000億歐元進(jìn)行了持續(xù)近兩年的救助，但歐洲的主權(quán)債務(wù)危機(jī)不斷蔓延和升級，至今仍未能得到有效解決，并表現(xiàn)出與上輪次貸危機(jī)相同的流動(dòng)性缺乏的特征歐債危機(jī)愈演愈烈，警惕歐債危機(jī)進(jìn)一步深化，導(dǎo)致新一輪次貸危機(jī)發(fā)生國際經(jīng)濟(jì)：歐元區(qū)國際經(jīng)濟(jì)：亞太區(qū)日經(jīng)指數(shù)韓國漢城指數(shù)印度指數(shù)亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)仍是全球經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域，但歐美經(jīng)濟(jì)、高負(fù)債和不良資產(chǎn)成為亞太經(jīng)濟(jì)的金融隱患日本第三季度實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）環(huán)比增長1.5%，按年率計(jì)算增長6.0%，創(chuàng)過去一年半來增幅新高，同時(shí)也是日本經(jīng)濟(jì)在過去四個(gè)季度首次實(shí)現(xiàn)正增長但疲弱的海外需求以及日本出口的減慢正在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩截至今年三季度，印度上市的３７家商業(yè)銀行不良資產(chǎn)總額同比增加３３％，達(dá)１．０６萬億盧比（約合２１１．２億美元），成為２００６年６月底以來增幅最大的一個(gè)季度，國際信用評級從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，而通脹率年比升至9.73%韓國第三季度GDP較上年同期增長3.5%，略高于第二季度的3.4%的年增幅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期較好但韓國政府、民營企業(yè)、國有企業(yè)、家庭以及非營利機(jī)構(gòu)的負(fù)債總額達(dá)3283萬億韓元(約合2.9萬億美元)，相當(dāng)于名義國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的2.6倍，負(fù)債率已達(dá)259%，成為韓國經(jīng)濟(jì)的長期隱患之一國際經(jīng)濟(jì)：美指與資本市場關(guān)系美元指數(shù)走強(qiáng)（08年7月開始），資本市場開始下跌，導(dǎo)致上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)10年8月，信用評級“AA+”受到美國債臺高筑和評級下降的影響，全球性流動(dòng)性緊張局面還在繼續(xù)，全球資產(chǎn)價(jià)格下行局面也還在繼續(xù)，并有可能導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的二次衰退風(fēng)險(xiǎn)底部平臺突破之后美元指數(shù)走強(qiáng)的趨勢明顯經(jīng)濟(jì)增速預(yù)測國際經(jīng)濟(jì)：預(yù)測全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下探、低位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀未來兩年：歐美經(jīng)濟(jì)低位運(yùn)行，GDP增速在3以內(nèi)亞太新興發(fā)展中國家處于相對較高運(yùn)行水平，但相對前期表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)回落鑒于目前歐債危機(jī)、美聯(lián)儲政策走勢、亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展隱患等不確定性，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨更多挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)顯著下探、低位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響仍未解除全球經(jīng)濟(jì)下行，將加劇中國目前去庫存壓力，出口和經(jīng)濟(jì)增長速度均受到負(fù)面影響，同時(shí)刺激中國從出口向內(nèi)需加速轉(zhuǎn)型我國經(jīng)濟(jì)：貨幣政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系1998-2002年，M2同比增速圍繞15%上下小幅波動(dòng)，GDP增速維持在9%左右，CPI持續(xù)維持3%以內(nèi)，幾乎不存在通貨膨脹壓力2003-2008年金融海嘯之前，GDP同比增速長期維持在10%以上高位，同期M2增速長期高于17%，期間31個(gè)月CPI同比漲幅超過3%的警戒線2008年底金融危機(jī)至中國經(jīng)濟(jì)增速迅速放緩，為保增長推出4萬億投資幾乎，M2同比月度增幅超20%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上漲，目前仍維持在6%左右高位依托寬松的貨幣政策，中國經(jīng)濟(jì)近年快速發(fā)展，但同時(shí)也帶來高通脹壓力10月CPI同比上漲5.5%，環(huán)比上漲0.1%，物價(jià)水平下跌趨勢得到確認(rèn)，但仍處于3%警戒線以上今年以來連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)21.5%的高位10月信貸達(dá)到了5868億元的規(guī)模，環(huán)比9月上升了近25%，雖貨幣政策有微調(diào)跡象，但仍處于常規(guī)范圍內(nèi)，貨幣政策還將持續(xù)上半年三次加息，CPI高企，負(fù)載率依舊我國經(jīng)濟(jì)：貨幣政策雖然短期政策存在微調(diào)可能，但目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境將會(huì)采取持續(xù)貨幣緊縮政策我國經(jīng)濟(jì)：貿(mào)易10月份出口同比增長15.9%，相比上月回落了1.2個(gè)百分點(diǎn)；10月份進(jìn)口同比增長28.7%，相比上月的30.2%回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。貿(mào)易順差連續(xù)兩月回落出口疲弱態(tài)勢難改，未來繼續(xù)明顯回落，10月份對歐盟的出口繼續(xù)由9月的9.8%繼續(xù)小幅回落至7.5%的低增速，對美國當(dāng)月出口同比增長13.8%，仍保持較低水平。同時(shí)，對東南亞國家聯(lián)盟、韓國、臺灣省的出口亦開始快速回落外圍經(jīng)濟(jì)下行，導(dǎo)致我國出口需求持續(xù)萎縮我國經(jīng)濟(jì)：庫存我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪的去庫存周期，經(jīng)濟(jì)增速放緩概率大央行發(fā)布5000戶企業(yè)家擴(kuò)散指數(shù)表示，從2010年4季度至今，產(chǎn)成品庫存水平處于上升通道中，企業(yè)的庫存壓力逐漸積累而國外訂單水平值從2009年1季度開始迅速回升，到2010年1季度開始一直維持在50的臨界值水平，外圍經(jīng)濟(jì)的惡化可能，外表需求面臨突然下降可能，導(dǎo)致庫存迅速增大在庫存累積的末期及庫存去化的初期，工業(yè)增加值增速往往會(huì)快速下降數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究，海關(guān)總署出口與經(jīng)濟(jì)變動(dòng)基本同步，出口下滑將加劇經(jīng)濟(jì)回落我國經(jīng)濟(jì)：預(yù)判我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入去庫存化周期，外需和投資下降將令GDP增速下降，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)，滯漲的風(fēng)險(xiǎn)依然存在通脹壓力緩解，政策再緊的可能性不大；在經(jīng)濟(jì)增長未出現(xiàn)大風(fēng)險(xiǎn)之前，政策基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整，仍然走相對緊縮的貨幣政策，結(jié)構(gòu)性的預(yù)調(diào)微調(diào)為主宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場影響我司研究認(rèn)為，國際經(jīng)濟(jì)形勢導(dǎo)致外需下行將加劇目前庫存壓力，出口和經(jīng)濟(jì)增長均受到負(fù)面影響而我國經(jīng)濟(jì)依舊未能擺脫滯漲危險(xiǎn)，以貨幣為推動(dòng)力的我國經(jīng)濟(jì)在這種情況下，不可能放松貨幣政策，緊縮的貨幣政策依舊為經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)，2012年的工作首要任務(wù)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和降低物價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的依然是嚴(yán)峻的宏觀政策環(huán)境，市場資金壓力依舊嚴(yán)峻。2、政策環(huán)境影響分析政策環(huán)境分析城市市場影響土地市場影響開發(fā)企業(yè)影響日期內(nèi)容概要市場影響1月26日國務(wù)院頒布“國八條”地方政府問責(zé)制、加大保障性安居工程建設(shè)力度、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管、強(qiáng)化差別化住房信貸政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、合理引導(dǎo)住房需求、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制一二線城市進(jìn)入冰凍期導(dǎo)致購房資金進(jìn)入三四線城市1月27日滬渝出臺房產(chǎn)稅上海側(cè)重人均住房面積，以人均60平以上住房納入征稅范圍，稅率0.6%重慶側(cè)重住房市場價(jià)格，主要針對高檔住房進(jìn)行征稅，稅率0.5%未達(dá)到預(yù)期的效果1月28日個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策個(gè)人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅--2月1日上海限購令出臺上海提出限購、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，遏制投資投機(jī)性購房，逐步解決居民住房問題，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)上海樓市進(jìn)入低谷期3月22日限價(jià)令出臺商品房明碼實(shí)價(jià)；對外漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。全市新建住房價(jià)格漲幅要低于低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平（上海8%）市場出現(xiàn)應(yīng)對措施，實(shí)際效果不明顯政策分析：房產(chǎn)政策限購令是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)調(diào)整最重要因素，導(dǎo)致市場持續(xù)走低日期內(nèi)容概要市場影響7月12日國務(wù)院頒布新“國五條”遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施、確保保障性住房用地“國十條”的升級版，對房產(chǎn)類放貸收緊7月26日上?！靶聹臈l”出臺加強(qiáng)商品住房銷售方案備案審核、加強(qiáng)商品住房預(yù)訂行為監(jiān)管、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策、開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場專項(xiàng)整治限制補(bǔ)稅購房，投資客被進(jìn)一步打壓8月17日二、三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出爐1.根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，處于房價(jià)漲幅前列的城市2.將6月份的住宅價(jià)格與去年底的做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市3.今年上半年成交量同比增幅較高的城市4.位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市5.群眾對當(dāng)?shù)胤績r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市（凡符合上述2條者就納入到限購范圍內(nèi)）限購擴(kuò)展至二、三線城市，成交量紛紛下降，市場觀望氣氛異常濃厚8月23日滬銀行首套房首付比例最高五成優(yōu)惠已全面叫停上海四大國有商業(yè)銀行中，建行首套房貸首付比例最低三成，最高五成。其他各家銀行雖由于額度收緊而將房貸傾向于優(yōu)質(zhì)客戶。以往執(zhí)行房貸利率9.5折優(yōu)惠的農(nóng)行也已取消，滬銀行房貸優(yōu)惠已全面叫停。購房成本加大，對剛需打擊較大8月24日上海禁止商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目期房貸款今后購房者如需貸款購買辦公樓、soho、商鋪等商業(yè)用房，這些房源必須符合“現(xiàn)房”條件而非現(xiàn)在的“期房”限制商業(yè)項(xiàng)目放貸，抑制了商業(yè)地產(chǎn)上漲的勢頭9月2日二、三線城市限購臺州“限新房不限二手房、限市區(qū)不限郊區(qū)”，衢州“市區(qū)有3套以上住房的衢州人，不得在市區(qū)購房”增加市場對限購政策近期取消或?qū)捤傻念A(yù)期9月2日六城公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)武漢房價(jià)增幅12%以下，隨州房價(jià)增幅10%，襄陽房價(jià)增幅不超13%，十堰房價(jià)增幅低于12%，宜昌房價(jià)增幅不超13%，荊州房價(jià)增幅低于12%調(diào)控偏重限價(jià)，變相規(guī)避限購9月13日限價(jià)令變相抵制限購令多個(gè)城市限價(jià)不限購，廊坊、煙臺、韶關(guān)、丹東等增加市場對限購政策近期取消或?qū)捤傻念A(yù)期國家對房地產(chǎn)政策執(zhí)行的決心和地方政府相對寬松執(zhí)行政策分析：房產(chǎn)政策日期內(nèi)容概要市場影響10月15日住建部急剎地方松綁"限購調(diào)整權(quán)"或?qū)⑸鲜罩醒胱〗ú刻岢觯厥屑壵谡{(diào)整現(xiàn)有限購及其相關(guān)地方樓市調(diào)控政策之前，要知會(huì)省級政府并"聽取"相關(guān)意見；而直轄市政府調(diào)整相關(guān)地方樓市調(diào)控政策的，則要事先與中央政府進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。對佛山限購放松的緊急叫停，再次表明中央長期限購的決心10月20日地方政府放債開閘財(cái)政部發(fā)布通知，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2011年上海、浙江、廣東、深圳開展地方政府自行放債試點(diǎn)緩解地方土地財(cái)政困境11月1日資源稅改革正式啟動(dòng)從新資源稅的實(shí)施細(xì)則來看，“從價(jià)計(jì)征”并沒有全面鋪開，僅從石油和天然氣開始，而煤炭仍“從量計(jì)征”，有色金屬行業(yè)的調(diào)整力度也是有限，僅涉及到稀土礦資源地方財(cái)政收入對土地的依賴相應(yīng)降低11月1日珠海施行全國首個(gè)"雙限令"購房之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房；報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格不得超過11285元/平方米雙限令試點(diǎn)，第一次施行限價(jià)政策，目前市場影響不大11月7日銀行1月份剩余時(shí)間將停止新增信貸各主要商業(yè)銀行收到主管部門口頭通知，要求全面停止1月份剩余時(shí)間新增信貸，包括票據(jù)融資，何時(shí)恢復(fù)將等候總行通知。銀行暫停放貸，房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力進(jìn)一步加重11月10日中山推出52天限價(jià)令中山政府宣布即日起全市單套商品住房合同銷售價(jià)格超過5800元/平方米的，暫緩中網(wǎng)上登記備案以及簽約，此規(guī)定僅從今天起至12月31日終止。中山短期限價(jià)令，市場爭議較大政策和資金，再次表明國家對房地產(chǎn)調(diào)控的決心政策分析：房產(chǎn)政策內(nèi)容日期摘要央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011.01.14存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率19%2011.02.18存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率19.5%2011.03.18存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率20%2011.04.21存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率20.5%2011.05.18存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率21%2011.06.20存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率21.5%央行宣布上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2011.02.085年以上貸款利率達(dá)6.55%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.50%2011.04.055年以上貸款利率達(dá)6.8%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.70%2011.07.065年以上貸款利率達(dá)7.05%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.90%2011年，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率共6次，目前為21.5%；上調(diào)基準(zhǔn)利率共3次，目前5年以上貸款利率7.05%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率4.90%；目前提準(zhǔn)凍結(jié)資金達(dá)到了3800億元政策分析：資金制約信貸和融資渠道收縮，加大開發(fā)商資金壓力，銷售回籠成為多數(shù)開發(fā)商解決資金問題途徑地方政府自行發(fā)債開閘，緩解地方政府依靠土地財(cái)政的困境但全面的執(zhí)行仍需時(shí)間，中短期地方財(cái)政房地產(chǎn)行業(yè)帶來相關(guān)財(cái)政收入仍為主力地方政府制度債務(wù)改革降價(jià)和限購依然持續(xù)4月13日：在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，嚴(yán)格調(diào)控投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價(jià)控制在一個(gè)合理水平。7月12日：在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。10月29日：在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)持不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。11月7日：在圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。溫家寶總理講話住建部部長姜偉新講話10月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在接受全國人大常委會(huì)關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況專題詢問時(shí)，首次明確表示：住建部正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，一旦建立起來，加上銀行、財(cái)政、稅務(wù)、公安等信息系統(tǒng)，屆時(shí)將不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。雖然限購效果明顯，但是一刀切的特性對地方政府房地產(chǎn)市場也帶來一些問題。從?？趥鞒鏊山壪拶徚畹膫髀?，到佛山24小時(shí)冒險(xiǎn)松綁限購令，再到最近杭州開發(fā)商建議政府“技術(shù)性”放松限購的舉措，可能突破限購“藩籬”的力量正蠢蠢欲動(dòng)。現(xiàn)在，如何擺脫這個(gè)不得已而采取的辦法，姜偉新昨日正式透露，個(gè)人住房信息系統(tǒng)“上線”后，限購將“下線”。從目前公開的信息披露，這一系統(tǒng)建成后，居民的房產(chǎn)信息將全國聯(lián)網(wǎng)和共享，以往靠信息壁壘異地炒房的行為將毫無藏身之處。姜偉新坦言，建設(shè)這一系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)行了兩年多，目前仍在“艱難進(jìn)行著”。而在今年8月，住建部已確定將在全國40個(gè)城市率先試點(diǎn)這一系統(tǒng)，上海也位列其中。個(gè)人住房信息完善后或?qū)⑷∠拶?，短期?nèi)限購政策依然執(zhí)行央行行長周小川講話7月11日：在《中國金融》雜志上撰文表示，要加強(qiáng)對流動(dòng)性、杠桿率的監(jiān)管，完善系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)、市場和行業(yè)的管理制度。建立健全具有正向激勵(lì)作用的彈性機(jī)制，促進(jìn)信貸平穩(wěn)適度增長，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)利率市場化改革。1月7日：在《中國金融》專訪中表示，未來幾年金融改革要建立和完善逆周期的貨幣信貸動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制，把貨幣信貸和流動(dòng)性管理的總量調(diào)節(jié)與構(gòu)建宏觀審慎政策框架結(jié)合起來，實(shí)施差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整措施，豐富和補(bǔ)充政策工具，引導(dǎo)貨幣信貸適度增長。4月16日：在博鰲表示，中國的貨幣政策已從應(yīng)對金融危機(jī)時(shí)期的適度寬松，調(diào)整為穩(wěn)健?，F(xiàn)在是要適當(dāng)收緊，這個(gè)趨勢估計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限。持續(xù)貨幣緊縮政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，房地產(chǎn)資金壓力依舊嚴(yán)峻政策分析結(jié)論限購為史上最強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，結(jié)合經(jīng)濟(jì)杠桿配合，對市場影響的廣度和深度不容忽視，市場迅速反轉(zhuǎn)、進(jìn)入冰凍期目標(biāo)決心周期政策非常明確非常堅(jiān)決可能更長很不確定政策影響1：整體市場歷經(jīng)18個(gè)月調(diào)控后，全國商品房銷售速度、價(jià)格走勢放緩，市場仍會(huì)繼續(xù)下行政策影響和國家對調(diào)控的決心將導(dǎo)致本輪市場調(diào)控周期要大于以往1年的周期07年9月二套房首付提高08年10月救市政策出臺09年12月國四條出臺11年1月限購政策出臺10年1月、4月、9月提高首付利率、限貸2011年10月全國商品房銷售面積和金額分別為8364萬平方米和4514億元，分別下降9.9%和11.1%10月房地產(chǎn)銷售價(jià)格為5397元，同比下降1.34%，價(jià)格相對穩(wěn)定調(diào)控周期政策影響1：市場表現(xiàn)—

一線城市一線城市成交持續(xù)低迷，樓市銷售進(jìn)入冰點(diǎn)，價(jià)格微跌、呈下降趨勢政策影響1：市場表現(xiàn)—二線城市受限購影響，眾多二線城市成交同樣陷入低迷，相對一線城市價(jià)格相對堅(jiān)挺政策影響1：市場表現(xiàn)—三四線城市三四線城市未限購，市場表現(xiàn)出量穩(wěn)價(jià)升市場格局，但受整體市場下跌影響，一些三四線城市成交量和成交價(jià)格在年底出現(xiàn)松動(dòng)跡象政策影響1：市場表現(xiàn)—后續(xù)供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，搜房指數(shù)，超過過去1年單級最高銷售面積的定義為高，小于過去1年單季最低銷售面積的定義為低未來供應(yīng)持續(xù)放大，存量房銷售壓力逐步積壓政策影響1：市場表現(xiàn)—庫存及去化時(shí)間多個(gè)城市庫存逼近歷史高位，一二線城市尤為明顯，加上未來新推體量，市場去化周期加長政策影響1：市場表現(xiàn)結(jié)論房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)全面量價(jià)齊跌局面，政策對市場影響還將持續(xù)，價(jià)格面臨全面下降的壓力政策對一二線城市影響較大，導(dǎo)致大量存量房積壓，一二線城市進(jìn)入全面去庫存階段貨幣政策和房地產(chǎn)政策未來一段時(shí)期相對平穩(wěn)，將出現(xiàn)供求、價(jià)格主導(dǎo)未來市場變化10月130個(gè)城市共計(jì)推出1.04億平米，環(huán)比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一線城市環(huán)比降18%，同比增72%，占10年的13%；二線城市環(huán)比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四線城市環(huán)比跌5%，同比降10%，占10年的9%。10月130個(gè)城市共計(jì)成交0.39億平米，環(huán)比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一線城市環(huán)比降75%，同比降45%，占10年的5%；二線城市環(huán)比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四線城市環(huán)比降29%，同比降50%，占10年的5%政策影響2：土地市場—供求土地成交規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下滑，一二線城市土地市場需求壓力明顯高于三四線城市政策影響2：土地市場—價(jià)格10月130個(gè)城市平均溢價(jià)率為3%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降31個(gè)百分點(diǎn)，較10年底下降25個(gè)百分點(diǎn)，低位下行；一線城市平均溢價(jià)率為0%，環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降57個(gè)百分點(diǎn)，較10年底下降41個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均溢價(jià)率為1%，環(huán)比降2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降30個(gè)百分點(diǎn)，較10年底下降22個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市平均溢價(jià)率為7%，環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降25個(gè)百分點(diǎn)，較10年底下降22個(gè)百分點(diǎn)10月樓面地價(jià)：130個(gè)城市平均樓面地價(jià)1413元/平米，環(huán)比跌17%，同比跌8%，較10年底下跌30%；一線城市平均樓面地價(jià)3560元/平米，環(huán)比跌10%，同比跌3%，較10年底跌41%；二線城市平均樓面地價(jià)1411元/平米，環(huán)比跌22%，同比跌27%，較10年底下跌28%；三四線城市平均樓面地價(jià)1189元/平米，環(huán)比漲30%，同比漲25%，較10年底跌18全國經(jīng)營性土地平均溢價(jià)率、樓面地價(jià)明顯下滑，發(fā)展商表現(xiàn)出對三四線城市市場的樂觀預(yù)期政策影響2：土地市場結(jié)論土地供應(yīng)壓力和地方政府財(cái)政壓力都明顯增大，而在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市極為低迷，開發(fā)商資金壓力陡增，拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，因此受調(diào)控影響較大的一二線城市土地價(jià)格將持續(xù)下行另外三四線城市相對較低的拿地成本和非調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域，影響發(fā)展商拿地重心的轉(zhuǎn)移，作為發(fā)展商分?jǐn)傎Y金回籠壓力的戰(zhàn)略部署受緊縮貨幣政策和信貸監(jiān)管影響，開發(fā)商融資渠道將越來越依靠自籌資金1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)6.84萬億元，同比增加20.2%國內(nèi)貸款累計(jì)1.06萬億元，同比增加1%累計(jì)利用外資714億元，同比增加32.4%自籌資金累計(jì)2.82萬億元，同比增加30.8%其他資金來源累計(jì)2.9萬億元，同比增加18.8%政策影響3：開發(fā)商—融資渠道房地產(chǎn)私募基金具有非金融融資特點(diǎn)，可靈活操作，降低企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。2010年在全社會(huì)的融資達(dá)到了2000億元

2011年內(nèi)上實(shí)發(fā)展青島項(xiàng)目獲得寶宏基金10億增資代建模式企業(yè)內(nèi)部品牌價(jià)值、業(yè)務(wù)管理與外部社會(huì)資本資源整合合作截至2011年6月底，綠城已簽45個(gè)代建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年底將突破80個(gè)，可售金額將超1500億元投資礦業(yè)多元化上市房企推出投資礦業(yè)概念，實(shí)現(xiàn)股價(jià)提升，逢高位減持套現(xiàn)寧波聯(lián)合2011年7月1日公告土耳其投資礦業(yè)進(jìn)展事宜，后兩日股價(jià)漲幅達(dá)到18%，而公司大股東持續(xù)減持民間集資借貸

2011年3月，綠城工會(huì)委員會(huì)的名義發(fā)起融資計(jì)劃，以10萬元起步，年利率為12%。受到綠城內(nèi)部員工廣泛支持。溫州民間借貸1100億，資金來自民營企業(yè)和家庭，其中220億流向房地產(chǎn)項(xiàng)目受限銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款信托融資上市融資、股票增發(fā)融資、發(fā)行債券融資房地產(chǎn)私募基金代建、投資礦產(chǎn)、民間集資其他渠道新興融資渠道資本市場融資渠道主要融資渠道次重要融資渠道傳統(tǒng)銀行信貸縮緊和信托投資監(jiān)管升級，企業(yè)融資渠道受限，探索多元化融資渠道，謀求破局，但另一方面對于中小開發(fā)商而言，市場的資金回籠要求壓力較大政策影響3：開發(fā)商—融資渠道變化融資方式企業(yè)名稱時(shí)間備注房地產(chǎn)私募基金遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9月5日將對旗下房地產(chǎn)基金SinoProsperityRealEstateFundL.P.出資7000萬美元，用做投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目豫園商城9月17日豫園商城公告稱，全資子公司上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬出資5.695億元與外商保德信中國機(jī)會(huì)有限公司（下稱“保德信中國”）成立合資公司，注冊資本8.5億元，上海豫園持有67%的權(quán)益，合作開發(fā)沈陽北中街商業(yè)廣場項(xiàng)目上實(shí)發(fā)展9月21日上實(shí)發(fā)展擬引進(jìn)天津永嘉股權(quán)投資基金和寶宏（天津）股權(quán)投資基金，分別對子公司錦繡置業(yè)、上實(shí)發(fā)展（青島）投資開發(fā)有限公司進(jìn)行增資，額度分別為3億元和10億元萬通地產(chǎn)9月23日萬通地產(chǎn)與華潤深國投信托公司共同發(fā)起一只PE，基金規(guī)模3.726億元。通過此舉，萬通地產(chǎn)可變相融資約3.5億元投資礦業(yè)新湖中寶6月新湖中寶公告稱，擬以自有資金6.43億元收購內(nèi)蒙古自治區(qū)四子王旗德日存呼都格區(qū)煤炭資源的探礦權(quán)綠景地產(chǎn)6月綠景地產(chǎn)公告擬增加經(jīng)營范圍，進(jìn)行項(xiàng)目投資、礦產(chǎn)資源投資、開采等業(yè)務(wù)萊茵置業(yè)6月16日萊茵置業(yè)宣布擬在貴陽成立一家“貴州萊茵達(dá)礦業(yè)發(fā)展有限公司”的全資子公司，注冊資本為5000萬元華業(yè)地產(chǎn)6月15日華業(yè)公告稱，擬在新疆塔城地區(qū)托里縣設(shè)立全資子公司，總投資額不超過人民幣3.5億元代建模式綠城中國-獨(dú)立成立綠城建設(shè)公司專門發(fā)展代建業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月底，綠城已簽45個(gè)代建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年底將突破80個(gè)，可售金額將超1500億元萬科集團(tuán)-目前主要在保障房領(lǐng)域涉足代建模式宋都、濱江、中凱、浙江大華均已經(jīng)涉足代建業(yè)務(wù)民間集資綠城中國3月綠城工會(huì)委員會(huì)的名義發(fā)起融資計(jì)劃，以10萬元起步，年利率為12%。受到綠城內(nèi)部員工廣泛支持溫州民間借貸1100億，資金來自民營企業(yè)和家庭，其中220億流向房地產(chǎn)項(xiàng)目政策影響3：開發(fā)商—典型融資方式多數(shù)企業(yè)前9月銷售業(yè)績完成率達(dá)65%-75%之間，但9月多數(shù)典型企業(yè)銷售業(yè)績同比普遍下跌，下半年去化壓力明顯29家上市房企三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元29家上市房企存貨達(dá)2337億元，比去年同期大幅上升50.7%備注：富力將銷售目標(biāo)由400億元下調(diào)至320億元。數(shù)據(jù)來源：《2011年前三季度房企銷售排行榜》企業(yè)名稱2011年銷售目標(biāo)（億元）2011年1-9月銷售金額（億元）同比2011年銷售目標(biāo)完成率2010年1-9月銷售業(yè)績占比9月金額（億元）同比環(huán)比9月銷售目標(biāo)占比2010年9月銷售業(yè)績占比保利地產(chǎn)80058040%73%63%74.6-18%24%9%14%碧桂園43033051%77%66%32.0-6%-46%7%10%富力地產(chǎn)320220-4%69%71%35.5-1%77%11%11%恒大地產(chǎn)70069495%99%71%93.082%2%13%10%金地集團(tuán)40019527%49%54%35.4-40%60%9%21%龍湖地產(chǎn)40028954%72%56%48.832%52%12%11%綠城中國550267-18%49%60%60.0-18%161%11%13%世茂房地產(chǎn)360214.610%60%64%5.6-84%-83%2%11%萬科集團(tuán)1400965.735%69%66%120.0-16%15%9%13%雅居樂37024542%66%53%44.042%91%12%10%中國海外630（萬平方米）58627%68%57%56.0-31%56%6%12%政策影響3：開發(fā)商—銷售壓力下半年市場急速變化導(dǎo)致利潤減少，并且導(dǎo)致庫存、現(xiàn)金流等壓力，將促使開發(fā)商的整體資金狀況不斷收緊，尤其對于后續(xù)市場更明顯2011年前三季度，百億以上企業(yè)數(shù)量增至28家。其中萬科、恒大、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和綠地集團(tuán)以超500億占據(jù)金額榜5強(qiáng)，業(yè)績增長勢頭迅猛。2011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷售金額排行榜金額排名企業(yè)名稱成交金額（億元）1萬科集團(tuán)965.72恒大地產(chǎn)694.03中海地產(chǎn)586.04保利地產(chǎn)580.05綠地集團(tuán)540.06萬達(dá)集團(tuán)450.07碧桂園330.08龍湖集團(tuán)289.09綠城中國267.010雅居樂245.011華潤置地237.012富力地產(chǎn)220.013世茂房地產(chǎn)214.614中信地產(chǎn)196.015金地集團(tuán)195.016遠(yuǎn)洋地產(chǎn)185.817招商地產(chǎn)151.018融創(chuàng)中國135.019融僑集團(tuán)125.020保利香港121.021首開股份119.222中國鐵建107.023新城控股106.024金輝集團(tuán)105.025金科集團(tuán)103.026中國中鐵102.027佳兆業(yè)101.028SOHO中國100.329九龍倉99.030中糧集團(tuán)97.02011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷售面積排行榜面積排名企業(yè)名稱成交面積（萬平米）1恒大地產(chǎn)1047.02萬科集團(tuán)838.23綠地集團(tuán)560.04保利地產(chǎn)518.05碧桂園510.06中海地產(chǎn)427.07萬達(dá)集團(tuán)346.68龍湖集團(tuán)237.09雅居樂232.010華潤置地203.011世茂房地產(chǎn)162.712中信地產(chǎn)159.013保利香港157.014佳兆業(yè)150.015富力地產(chǎn)145.116遠(yuǎn)洋地產(chǎn)142.017榮盛發(fā)展139.418金地集團(tuán)137.019中國中鐵135.020金科集團(tuán)133.021綠城中國123.022新城控股118.023建業(yè)地產(chǎn)113.024中國鐵建110.925世紀(jì)金源108.026恒盛地產(chǎn)106.527金輝集團(tuán)103.028融僑集團(tuán)95.329融創(chuàng)中國87.530首開股份86.1各梯隊(duì)間業(yè)績分化，超大型房企遙遙領(lǐng)先，未來市場考驗(yàn)中小企業(yè)生存壓力政策影響3：開發(fā)商—銷售業(yè)績2011年10月至今7-9月份典型銷售破千套項(xiàng)目多數(shù)房企降價(jià)底線依然在10-15%左右，雖然個(gè)別樓盤降幅超過25%，但大幅降價(jià)局面尚未完全鋪開，降價(jià)和低總價(jià)、高性價(jià)比個(gè)案仍為市場去化主力城市項(xiàng)目企業(yè)成交情況（套）成交均價(jià)(元/㎡)折扣力度上海長泰西郊長甲473600069折新城公館新城972000074折北京京貿(mào)國際城天旭141460063折遠(yuǎn)洋一方遠(yuǎn)洋1671850074折廣州富力君湖華庭富力502760688折富力金港城富力23268989折杭州世茂首府廣場世茂341893272折東港東廈美孚410650068折東莞萬科金域華府萬科581000092折增城恒大山水城恒大124665385折太原恒大綠洲五期恒大21876799折珠海中海銀海灣中海-

-

93折城市項(xiàng)目名稱企業(yè)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)熱銷原因重慶金科西城大院金科20906439尾盤銷售，價(jià)格優(yōu)勢重慶金科·陽光小鎮(zhèn)金科14176505洋房93折后減10萬元高層優(yōu)惠97折減5萬元貴陽貴陽世紀(jì)城世紀(jì)城13145598低價(jià)重慶華潤二十四城華潤12161124263-113㎡面積贈(zèng)送最高20平米重慶斌鑫·西城綠錦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老帶新免交物管費(fèi)武漢積玉橋萬達(dá)廣場萬達(dá)116618693主推30-60平精裝SOHO小戶型總價(jià)低天津天房美域天房11608132低價(jià)貴陽花果園宏立城11386274大盤項(xiàng)目貴陽中天會(huì)展城中天11275691大盤項(xiàng)目沈陽碧桂園鳳凰城碧桂園10924071遠(yuǎn)郊低價(jià)盤一次96折，貸款98折政策影響3：開發(fā)商—價(jià)格幅度

進(jìn)入觀望局部促銷

新開項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格全面促銷局部降價(jià)全面降價(jià)123458價(jià)格走勢Now，wearehere政策影響整體結(jié)論資金壓力6庫存壓力7目前市場處于全面促銷、局部降價(jià)向全面降價(jià)過度階段，迫于資金壓力、庫存壓力、融資壓力等，后續(xù)市場價(jià)格依然存在下調(diào)空間，尤其以一二線城市為主，以價(jià)換量市場格局全面展開3、市場預(yù)判及應(yīng)對策略總基調(diào)：限購政策擴(kuò)張力和執(zhí)行度是未來市場走向的重要前提42個(gè)直轄市、省會(huì)和計(jì)劃單列市(含5個(gè)地級市)三線城市?2010年2011年未來房地產(chǎn)市場走勢與政策面的變化息息相關(guān)。從當(dāng)前政府的態(tài)度來看，未來限購政策依舊執(zhí)行，范圍和力度可能進(jìn)一步擴(kuò)展?？傮w來說，我們對于未來市場持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)城市數(shù)量≤10：影響小10≤城市數(shù)量≤20：影響適中城市數(shù)量≥20：影響大土地政策對開工進(jìn)度的約束城市數(shù)量執(zhí)行力度三線城市有無執(zhí)行限購的硬件條件，以及各地方政府對限購政策的實(shí)際執(zhí)行力度相對寬松2012年預(yù)測1：經(jīng)濟(jì)工作為首要任務(wù)08年10月救市政策出臺在調(diào)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)增長作為政府主要經(jīng)濟(jì)工作的大背景下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為重點(diǎn)，08年救市政策不可能再次出現(xiàn)，市場調(diào)整周期至少1年？外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)增大CPI處于高位123中國中長期的核心問題，是要從依靠投資、出口為主粗放型的發(fā)展，向依靠技術(shù)進(jìn)步、創(chuàng)新為特征的集約型增長轉(zhuǎn)變，這一核心問題決定了“十二五”核心工作為重建中國經(jīng)濟(jì)增長模式財(cái)稅保障房體系行政手段壓制購房需求釋放增加保障房供應(yīng)量完善多種類保障房體系分流商品房需求上市至少需要2年以上的建設(shè)時(shí)間商品房市場調(diào)控持續(xù)周期？年初以來主打政策毫無疑問為限購令，其旨在通過壓制市場需求來為保障房建設(shè)爭取時(shí)間換一句話，保障房規(guī)模體系形成之前調(diào)控將是樓市的常態(tài)，最早2012年底恢復(fù)預(yù)測2：中央換屆后限購政策不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的松動(dòng)限購政策樓市調(diào)控思路商品房市場Accoun-tability二套房首付5成二套房首付4成叫停三套房房貸二套房首付6成首套房首付5成？？首套房首付3成2010年1月10日2010年4月14日2010年4月14日2010年9月29日2011年1月31日傳聞or實(shí)際情況自2010年1月份國十一條至今，銀行信貸政策呈現(xiàn)逐步收緊態(tài)勢，二套房首付從2010年之前的3成提升到當(dāng)前的6成，首套房從2成提升到3成；而事實(shí)上，當(dāng)前相當(dāng)一部分銀行在實(shí)際操作中對首套房首付已經(jīng)實(shí)行4-5成，未來依然有進(jìn)一步提升的空間銀監(jiān)會(huì)主席劉明康“不排除會(huì)出臺進(jìn)一步緊縮房地產(chǎn)信貸的政策”預(yù)測3：銀行信貸仍有進(jìn)一步收緊的可能迫于資金壓力、庫存壓力、融資壓力等，2012年房價(jià)全面下降，以價(jià)換量弱化資金壓力此輪宏觀調(diào)控，由國務(wù)院總理溫家寶推動(dòng)具體政策落實(shí)均由國務(wù)院副總理李克強(qiáng)制定2011年2月---李克強(qiáng)出席全國保障性安居工程工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，保質(zhì)保量完成今年開工建設(shè)1000萬套的任務(wù)2011年7月---李克強(qiáng)出席中央政治局會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲，確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃?！?012年10月，中共十八大，黨內(nèi)換屆2013年3月，十二屆全國人大一次會(huì)議，選舉國家領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，李克強(qiáng)接替溫家寶任國務(wù)院總理一職位值此換屆的敏感期，維穩(wěn)成為2011-2012年的主要任務(wù)中國政府一慣注重領(lǐng)導(dǎo)人政策的延續(xù)性和社會(huì)的穩(wěn)定性，李克強(qiáng)接任后，原有政策仍將有一段時(shí)間的過渡期預(yù)測4：換屆之后、政策延續(xù)政府換屆之后，民生、輿論、經(jīng)濟(jì)的壓力，穩(wěn)定為首要工作任務(wù)，政策延續(xù)量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段量穩(wěn)價(jià)跌局部促銷新政出臺，市場觀望成交量急劇下降價(jià)格小幅波動(dòng)保持堅(jiān)挺態(tài)勢量首次觸底受促銷刺激，需求小幅釋放量長期處于低位開發(fā)商降價(jià)回款客源、發(fā)展商繼續(xù)觀望量二次觸底價(jià)格觸底價(jià)格下降到部分客戶的預(yù)期成交量回暖成交量快速回升價(jià)格平穩(wěn)2011.122012.32012.6局部促銷全面促銷局部降價(jià)全面降價(jià)成交均價(jià)成交量2012.9量價(jià)齊跌降價(jià)階段量跌價(jià)跌降到冰點(diǎn)量升價(jià)穩(wěn)初步回暖市場走勢預(yù)判：2012年三季度筑底，四季度緩慢恢復(fù)整體大市場走勢預(yù)判2012年三季度筑底，四季度緩慢恢復(fù)、價(jià)穩(wěn)量升一二線城市市場進(jìn)一步惡化，價(jià)格成為市場主導(dǎo)，高性價(jià)比產(chǎn)品仍為市場需求主力三四線城市隨大勢有回調(diào)可能，受市場容量制約，價(jià)格停滯、供求關(guān)系為市場主導(dǎo)，但仍為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金回籠、分?jǐn)倝毫Φ某鞘袇^(qū)域第二部分安丘宏觀市場及房產(chǎn)市場分析1.1安丘的地理位置安丘市位于山東半島中部，地處東經(jīng)118°44’-119°27’,北緯36°05’-36°38’之間。東與高密市、昌邑市以濰河為界，西接臨朐縣，南隔渠河與沂水縣、諸城市毗鄰，北連坊子區(qū)、昌樂縣。距青島110公里，距省會(huì)濟(jì)南200公里。屬暖溫帶濕潤季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季分明，境內(nèi)平原、丘陵、山區(qū)各占三分之一。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)，冬季以西北風(fēng)為主。交通以公路為主，有濟(jì)青高等級公路和206國道，北部有膠濟(jì)鐵路通過。第一篇安丘市地理位置及行政區(qū)劃1.2安丘市的行政區(qū)劃變更歷程安丘市歷史悠久，夏商時(shí)為斟尋國，西周屬淳于國，春秋時(shí)分屬杞、莒、紀(jì)三國，戰(zhàn)國時(shí)大部屬齊，少部屬魯國。公元前148年置安丘縣。在歷次改朝換代中安丘曾更名誅郅、牟山、輔唐、膠西等。公元971年改膠西仍為安丘，沿用至今。1994年１月18日安丘撤縣建市。目前市境總面積2010平方公里，轄22個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道，1440個(gè)行政村，總?cè)丝?30萬。1.3安丘市城區(qū)劃分1.3.1老城區(qū)老城區(qū)：現(xiàn)狀：1）汶河以南，共7.84平方公里，人均居住用地35平方米。

2）定位：以居住、文化、商貿(mào)、旅游等功能為主。

3）存在大量城中村。本案老城區(qū)是安丘市的政治經(jīng)濟(jì)文化中心。許多政府機(jī)構(gòu)，大量企事業(yè)單位，通訊，學(xué)校，汽車站（項(xiàng)目旁）都在老城區(qū)。而超過70%的人口，仍舊居住在區(qū)區(qū)域。而幾乎所有城市地區(qū)的商業(yè)中心都在老城區(qū)，因?yàn)槭忻穸加腥諠u形成的消費(fèi)習(xí)慣，本項(xiàng)目立足老城區(qū)交通樞紐地段，商業(yè)價(jià)值不可估量。老城區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，新的項(xiàng)目新的建筑，帶來嶄新的生活。城市的風(fēng)貌也舊貌換新顏，相信老城區(qū)會(huì)有更好的明天在建樓盤新修道路1.3.2新區(qū)城北：現(xiàn)狀：1）共35平方公里。其中包括辦公用地8.17平方公里。

2）定位：行政辦公、教育科研、工業(yè)園區(qū)。

3）自2002年開發(fā)新區(qū)以來，市北新區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了供電、供水、供熱、通訊等“七通一平”。發(fā)展日新月異。在城北區(qū)，有一個(gè)新區(qū)生態(tài)建設(shè)的點(diǎn)睛之筆——青云湖。該湖攔截汶河積蓄了9000畝水面，已初步建成寶島風(fēng)情、植物園、水上運(yùn)動(dòng)俱樂部、生態(tài)濕地等幾大功能區(qū)。其中在湖中心建設(shè)了寶島風(fēng)情區(qū)，于湖北岸建設(shè)了北方植物園，800種北方植物在此落戶。毗鄰青云湖的青云山更是以生態(tài)民俗旅游特色名聲在外，旅游區(qū)已經(jīng)成為山東著名的旅游品牌，每年吸引50多萬人次的游客前來觀光。新的政府機(jī)關(guān)大樓也落戶新區(qū)，意圖帶動(dòng)新區(qū)的整體進(jìn)步。青云風(fēng)貌機(jī)關(guān)綜合樓2.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述安丘市2009年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值162億元，比上年增長20%;規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收人173.7億元，利稅12.6億元，分別增長33.4%和20.3腸;第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)33億元，增長13%;完成地方財(cái)政收人34160萬元，可比增長16.4%;農(nóng)民人均純收人達(dá)到5251元。2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到178.5億元，比上年增長15.7%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成69.6億元，增長20.2%;實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收人3.83億元，增長12.1%;可用財(cái)力達(dá)到7.4億元，比上年增加1.44億元;規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收人168.4億元、利稅12.7億元，分別增長16.7%和19.4寫;引進(jìn)到位市外資金42億元，其中境外資金4500萬美元，增長28.1%，;完成出口創(chuàng)匯3.6億美元，增長38.8%;城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到“.3億元，增長12.4%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額51億元，增長17.6%;農(nóng)民人均純收人達(dá)到5609元，增長16.3%。2011年GDP達(dá)到197.1億元。第二篇安丘市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.2安丘市GDP增值率如上表所示，安丘市GDP年增速穩(wěn)定，增長率保持在10%以上。預(yù)計(jì)本市2012年GDP將達(dá)到210億元。2.3安丘市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)安丘市農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好,特色農(nóng)業(yè)優(yōu)勢突出。實(shí)施產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略以后，全市已初步形成了糧食、瓜菜、棉花、黃煙、花生、林果、桑蠶、食用菌、畜牧、礦產(chǎn)品、淡水養(yǎng)殖、工藝品等12大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),并被國家確定為糧食、小麥、棉花、櫻桃、姜蒜、蘆筍、肉食雞、瘦肉豬、蜜桃生產(chǎn)和黃煙出口及棉花良種繁育基地。工業(yè)經(jīng)濟(jì)安丘市工業(yè)基礎(chǔ)比較好，形成了以輕工、化工、紡織、電子、機(jī)械、建筑建材為主的十大行業(yè)。工業(yè)產(chǎn)品達(dá)1400多種，其中61種獲部優(yōu)、省優(yōu)稱號，52種填補(bǔ)國內(nèi)、省內(nèi)空白。全市釀酒、造紙、玻璃等傳統(tǒng)一輕行業(yè)的優(yōu)勢不斷拉長，機(jī)械、化工、醫(yī)藥、環(huán)保、建材、紡織服裝等新興產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速膨脹。電力鋼管鐵塔、汽車用散熱器、環(huán)保成套設(shè)備、放射性免疫試劑、三元素復(fù)合肥等新產(chǎn)品，第三產(chǎn)業(yè)安丘市第三產(chǎn)業(yè)以及取代第一第二產(chǎn)業(yè)成為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，餐飲娛樂市民精神建設(shè)這是現(xiàn)代化城市的象徵。而房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃又是相輔相成的，所以，安丘市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境可謂非常優(yōu)越。年份安丘市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2011年28.1130.7541.14第三篇安丘在區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的地位3.1安丘所處經(jīng)濟(jì)圈之一——山東半島城市群總體規(guī)劃在全球范圍內(nèi)的半島城市群是以東北亞區(qū)域性國際城市青島為龍頭，帶動(dòng)山東半島城市群外向型城市功能整體發(fā)展的城市密集區(qū)域，是全球城市體系和全球產(chǎn)品生產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)鏈的重要一環(huán)。在次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈內(nèi)，是環(huán)黃海地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的制造業(yè)生產(chǎn)服務(wù)中心，構(gòu)筑由山東半島、韓國西南海岸地區(qū)、日本九州地區(qū)組成的跨國城市走廊，推動(dòng)“魯日韓黃海地區(qū)成長三角”形成。在全國范圍內(nèi)，是黃河流域的經(jīng)濟(jì)中心和龍頭帶動(dòng)區(qū)域，與珠三角、長三角比肩的中國北方地區(qū)的增長極之一，與京津唐、遼中南地區(qū)共同構(gòu)筑環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作圈的領(lǐng)頭軍。3.2安丘所處經(jīng)濟(jì)圈之二——濰坊經(jīng)濟(jì)圈

城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)上，濰坊的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為“一主五副、一帶兩翼、奔海北上、鳶飛濰坊”的格局。以中心城市為核心，構(gòu)筑中心城市都市圈，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海新城（?；_發(fā)區(qū)、央子鎮(zhèn)組成），形成核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，打造中心城市的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。3.3安丘在區(qū)域經(jīng)濟(jì)群中的優(yōu)勢安丘是山東重要的交通樞紐和農(nóng)業(yè)基地，是山東半島經(jīng)濟(jì)圈和濰坊城市群經(jīng)濟(jì)圈中的中心城市之一，具有獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。一、擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力。安丘市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，工業(yè)門類齊全，具有突出的特色農(nóng)業(yè)，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力。二、擁有獨(dú)特的交通優(yōu)勢。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為安丘在市場一體化中建立和完善與國際市場接軌的、具有很強(qiáng)輻射力和吸引力的市場體系提供了前提條件。三、擁有發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。安丘市開放型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。安丘市是首批由國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海對外開放縣市之一，

并列入山東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前，全市累計(jì)辦成利用外資項(xiàng)目221個(gè)，實(shí)際利用外資2.66億美元，建成投產(chǎn)的三資企業(yè)85家，出口商品發(fā)展到16大類128個(gè)品種。3.4安丘在區(qū)域經(jīng)濟(jì)群中的地位1、大區(qū)位，山東半島城市群發(fā)展和半島制造業(yè)基地建設(shè)。安丘地處半島城市群腹地，勢必將成為半島經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。安丘又處于膠東半島與魯中、魯西地區(qū)的過渡帶。沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，能夠促進(jìn)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的不斷加快，從而強(qiáng)化了地區(qū)間的交流，帶動(dòng)安丘市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。2、中區(qū)位，青島市直接腹地。青島市作為山東省域中心城市和山東半島城市群的中心位置，具有較大的輻射帶動(dòng)能力。安丘市處于青島市的直接腹地范圍內(nèi)，可以成為青島市直接輻射帶動(dòng)的重點(diǎn)區(qū)域，為自身發(fā)展創(chuàng)造更多的機(jī)遇。3、小區(qū)位，濰坊市第一級衛(wèi)星圈的中心城市。安丘市位于濰坊市南部32公里處，處于濰坊市向外擴(kuò)張的第一圈層。安丘市可憑借自身優(yōu)勢，依托濰坊加快輕工業(yè)和水平工業(yè)的發(fā)展。這種小區(qū)位優(yōu)勢有利于安丘市充分利用濰坊市的輻射帶動(dòng)作用，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。本項(xiàng)目立足安丘腹部核心點(diǎn)，近輻射濰坊，遠(yuǎn)可輻射山東半島。

商業(yè)圈層性無限延展，影響力日益增強(qiáng)。升值潛力溢于言表。

第四篇安丘房地產(chǎn)市場概述2010年安丘市土地出讓以居住、商業(yè)土地為主，工業(yè)用地出讓區(qū)域比較集中。商住用地成為開發(fā)商拿地的首選，價(jià)格不斷增高。4.1安丘市土地市場綜述2011年一級地塊二級地塊三級地塊合計(jì)供應(yīng)套數(shù)33567635554566已售套數(shù)12548014702075供應(yīng)面積193664270470441173905308已售面積13370151784119470284625已售均價(jià)1340262335436安丘市2011年市場供售比安丘2011年商業(yè)市場供售數(shù)據(jù)來源：安丘房產(chǎn)局2011年商業(yè)用房供應(yīng)：90.5萬方2011年商業(yè)用房去化：28.5萬方供售比：3供過于求，供售比為3，競爭非常激烈安丘市商品住宅量價(jià)走勢從成交看11年1月后出現(xiàn)逐步下滑，8月后跌至1年來的谷底，9、10月在供應(yīng)大量釋放的情況下成交依然沒有明顯回升，供大于求達(dá)到歷史新高18：1，9-10月成交同比下降66%價(jià)格基本維持在3500元/㎡左右；住宅存量壓力巨大，在價(jià)格居高不下的情況下缺乏足夠的消化能力，避免資金鏈斷裂，后期價(jià)格回調(diào)以價(jià)換量可能性不斷加大安丘市房地產(chǎn)運(yùn)營情況分析1、全市房屋銷售價(jià)格均價(jià)持續(xù)上漲。商品房銷售價(jià)格同比增長10%，商品住房價(jià)格同比增長8%，顯示出安丘市房地產(chǎn)價(jià)格水平持續(xù)上漲，卻幅度適度合理，沒有虛高成分，說明安丘房地產(chǎn)銷售均價(jià)價(jià)格水平真實(shí)反應(yīng)除了消費(fèi)者市場的真實(shí)需求。2、全市房地產(chǎn)供銷旺盛，特別是住宅市場需求旺盛，市場消化速度快。批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積同比小幅回落、商品住房出現(xiàn)小幅增長，商品預(yù)售面積同比大幅回落潮50%、商品住房預(yù)售面積卻小幅上漲，比反映出安丘市住宅商品房需求量持續(xù)旺盛，而商用商品房市場供應(yīng)量小幅度下降則反映出安丘市商業(yè)地產(chǎn)市場需求量銳減，住宅市場明顯好于商業(yè)時(shí)尚。3、全市房地產(chǎn)存量少，供需比持平，剛性需求旺盛，同時(shí)住宅市場受國家政策影響但十分有限。從月末累計(jì)可售面積同比下降80%、83%，可見安丘市房地產(chǎn)兩類商品房存量少、去化速度快，其中商品房預(yù)售面積于已售面積比同比大幅下降，顯示出需求旺盛，這與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅下降有關(guān)，已售面積同比下降；住宅商品房，預(yù)售面積同比增長，但已售面積卻小幅下降，其主要原因在于2011年國家調(diào)控政策的影響。4、從房地產(chǎn)交易信息表中，可以看出安丘市住宅銷售面積及額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)，其中住宅商品房90-144㎡中大戶最受市場歡迎，但是90㎡一下小戶型雖然相比較銷售量很小，但是期房銷售量遠(yuǎn)大于現(xiàn)房，說明90㎡逐漸受到市場歡迎，同時(shí)增長旺盛，此類產(chǎn)品的市場供應(yīng)量也大幅增長；專業(yè)市場和寫字樓市場供應(yīng)及銷售量都為零，一方面說明在安丘房地產(chǎn)市場此類物業(yè)的需求少，但另一方面說明市場機(jī)會(huì)很大，本項(xiàng)目涵蓋此兩者物業(yè)填補(bǔ)市場空白。調(diào)研樓盤數(shù)據(jù)匯總項(xiàng)目名稱東方明珠湖景龍灣錦繡花園永盛·領(lǐng)秀城青云郡世紀(jì)銘城天虹花園豪豐·天熙苑天源華府（泰華·曼哈頓二期）青云·御景園中央世家項(xiàng)目位置安丘市商常路與建安路東北角安丘市開發(fā)區(qū)青云大街東首南側(cè)安丘華安路西人民路北汶河南岸青云山路222號青云山南麓安丘泰華城東安丘市和平路與濰安路東北角安丘市市北區(qū)青云湖北岸建安路與青云山路交匯往東100米路北安丘商場路與206國道交匯處安丘市建安路北段東側(cè)安丘市市北區(qū)政府西側(cè)國土局北鄰開發(fā)商北京中協(xié)金陶投資濰坊市城市建設(shè)開發(fā)有限公司安丘魯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濰坊戈雷翔安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濰坊鑫帝都置業(yè)安丘市誠信房地產(chǎn)安丘天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東豪豐置業(yè)有限公司與盛陽置業(yè)共建濰坊世紀(jì)天源置業(yè)有限公司濰坊新大置業(yè)安丘和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司開發(fā)商自己物業(yè)公司濰坊新大物業(yè)安丘和泰物業(yè)服務(wù)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)香港阿特貝爾規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)有限公司營銷策劃濰坊穎潤房產(chǎn)營銷策劃有限公司青島虹逸置業(yè)咨詢有限公司全程代理：青島睿智天成濟(jì)南行豐地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)新大置業(yè)建筑形態(tài)18棟多層，9棟高層11棟多層，2棟高層建筑面積約9萬㎡40余萬㎡16萬㎡29萬㎡7.5萬㎡約17萬㎡17萬㎡9萬㎡約9萬㎡占地面積13.5萬㎡320畝

260畝規(guī)劃總用地9.1萬㎡40萬㎡

5.1833公頃幾期開發(fā)一期三期，一期為多層、小高層、高層；二期為多層；三期為高層和小高層。二期三期，一期為多層、復(fù)式花園洋房，二、三期為別墅兩期開發(fā)，一期已開盤，二期預(yù)約中二期二期工程進(jìn)度多層入住、高層封頂已基本完工，部分入住在建中，部分封頂打地基已基本完工，部分入住在建中已基本完工，部分入住總住戶3700多戶600余戶開盤時(shí)間開盤兩年多，目前項(xiàng)目為三期二期2011年6月19開盤別墅2011年9月10開盤2011年底開盤2011年9月開盤交房時(shí)間6#等現(xiàn)已入住樓層層高多層為6層多層5+1、6+1，高層17層小高層11層17層面積88、131、149㎡80-130㎡

60-70、80-100、120-130、150-160㎡60-16080-260㎡

多層為90-160㎡，復(fù)式花園洋房為190-240㎡，獨(dú)棟別墅為400㎡多，雙拼為251-304㎡85-96、90-98㎡

80-260㎡

90-100、100-130㎡90-120㎡主打面積120㎡60-160主流面積為80-120㎡之間80-120㎡80-110㎡大面積戶型為主，現(xiàn)最小面積170㎡80-100㎡80-130㎡80-100㎡98-116㎡戶型三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位80-130㎡三室為主兩室一廳一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、膳食兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)兩室、三室、四室三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室一廳一位、兩室一廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位雙層帶院洋房、雙層景觀洋房三臥朝陽居室為主舒雅兩居、睿智三居三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位、三室兩廳兩位雙陽臺主打戶型三室80-130多層緊湊三居室90-120㎡主流戶型雙層帶院洋房、雙層景觀洋房27棟多層，3棟高層戶型特點(diǎn)南北通透，全明設(shè)計(jì)◎平層◎南北通透，全明戶型高層多層花園洋房商業(yè)會(huì)所◎平層◎有復(fù)式◎凸窗◎露臺◎多陽臺◎南北通透◎南北通透，全明設(shè)計(jì)。復(fù)式占有一定的比例南北通透，全明設(shè)計(jì)◎平層◎復(fù)式◎露臺◎入戶花園◎多陽臺◎南北通透◎平層◎南北通透◎南北通透，全明設(shè)計(jì)。復(fù)式占有一定的比例◎平層◎入戶花園◎南北通透◎南北通透，全明設(shè)計(jì)，產(chǎn)品高層、多層多層高層多層花園洋房多層，小高層，高層多層、洋房多層、高層復(fù)式花園洋房、多層、小高層、獨(dú)棟及雙拼別墅多層、高層多層電梯洋房、小高層、高層項(xiàng)目共有6棟高層（板式一梯兩戶）售價(jià)均價(jià)3500元/㎡均價(jià)：小高層3000左右，多層為3400左右項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)：一期售價(jià)3400，二期預(yù)計(jì)在3300-3600未定多層已售完，開始價(jià)格為2800多，后期為3500左右；別墅基本售完，均價(jià)200萬每套，銷售狀況良好；現(xiàn)推出四層復(fù)式，對位本地高端客戶群體，大面積戶型為主。均價(jià)：3500元/㎡均價(jià)預(yù)計(jì)在4000左右，具體價(jià)格待定均價(jià)：4100元/㎡左右最低價(jià)格：2900元/㎡均價(jià)：3500元/㎡左右戶型特點(diǎn)南北通透，全明設(shè)計(jì)◎平層◎南北通透，全明戶型高層多層花園洋房商業(yè)會(huì)所◎平層◎有復(fù)式◎凸窗◎露臺◎多陽臺◎南北通透◎南北通透，全明設(shè)計(jì)。復(fù)式占有一定的比例南北通透，全明設(shè)計(jì)◎平層◎復(fù)式◎露臺◎入戶花園◎多陽臺◎南北通透◎平層◎南北通透◎南北通透，全明設(shè)計(jì)。復(fù)式占有一定的比例◎平層◎入戶花園◎南北通透◎南北通透，全明設(shè)計(jì)，產(chǎn)品高層、多層多層高層多層花園洋房多層，小高層，高層多層、洋房多層、高層復(fù)式花園洋房、多層、小高層、獨(dú)棟及雙拼別墅多層、高層多層電梯洋房、小高層、高層項(xiàng)目共有6棟高層（板式一梯兩戶）售價(jià)均價(jià)3500元/㎡均價(jià)：小高層3000左右，多層為3400左右項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)：一期售價(jià)3400，二期預(yù)計(jì)在3300-3600未定多層已售完，開始價(jià)格為2800多，后期為3500左右；別墅基本售完，均價(jià)200萬每套，銷售狀況良好；現(xiàn)推出四層復(fù)式，對位本地高端客戶群體，大面積戶型為主。均價(jià)：3500元/㎡均價(jià)預(yù)計(jì)在4000左右，具體價(jià)格待定均價(jià)：4100元/㎡左右最低價(jià)格：2900元/㎡均價(jià)：3500元/㎡左右銷售策略近期促銷活動(dòng)：交5萬抵7萬客戶積累階段一次性付款優(yōu)惠：40元/㎡近期促銷活動(dòng)：先進(jìn)最高可享受2萬抵3萬總房款優(yōu)惠，首付至70%可享受30元/㎡園林風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代配套設(shè)施◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎電梯◎社區(qū)◎水景◎會(huì)所◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎電梯◎水景◎會(huì)所◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎小高及高層配有電梯◎水景◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎高層配有電梯◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎電梯◎入戶花園、空中庭院◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎電梯◎社區(qū)標(biāo)志◎水景◎會(huì)所◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎青云學(xué)府（小學(xué)到中學(xué)）◎電梯：◎水景◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎小學(xué)◎中學(xué)◎高層電梯◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎電梯◎入戶花園、空中庭院、◎水景◎會(huì)所◎兒童娛樂場所◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎小學(xué)◎中學(xué)◎電梯：◎社區(qū)標(biāo)志◎休閑設(shè)施◎電梯◎社區(qū)7000㎡超大中庭花園、多功能會(huì)所、社區(qū)籃球場、健身器材等內(nèi)部配套◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水◎地源熱泵采暖◎直飲水系統(tǒng)◎社區(qū)園林建設(shè)好◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水、山東首席英倫風(fēng)格豪宅◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水◎社區(qū)幼兒園◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水、山東首席隔震防震技術(shù)◎地源熱能采暖◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時(shí)熱水周邊配套尊貴地段、完善配套、高性價(jià)比教育：青云學(xué)府醫(yī)療：人民醫(yī)院行政：安丘市政府機(jī)項(xiàng)目基本位于安丘市郊區(qū)位置，市政府生態(tài)濕地開發(fā)區(qū)，交通暢達(dá)，但是配套設(shè)施極為不便。小學(xué)、中學(xué)行政：安丘市政府機(jī)關(guān)醫(yī)療：人民醫(yī)院教育：青云學(xué)府交通：建安路與青云山路交匯，交通便利教育：安丘一中、八中、聯(lián)誼中學(xué)、興華學(xué)校醫(yī)療：中醫(yī)院人民醫(yī)院超市：佳樂家超市泰華中百超市商業(yè)：泰華·曼哈頓城市綜合體教育：安丘機(jī)關(guān)幼兒園分園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東埠中學(xué)分校、青云學(xué)府雙語學(xué)校其它：星級酒店、購物中心、美食廣場、電影院等項(xiàng)目為安丘最為高端和體量最大，周邊配套設(shè)施并不是很好，園林景觀做的非常好。青云·御景園為新大置業(yè)繼青云花園的又一大作，之后還有青云國際，目前處于規(guī)劃階段，建成后將為安丘最大的項(xiàng)目。教育：安丘機(jī)關(guān)幼兒園分園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東埠中學(xué)分校、青云學(xué)府雙語學(xué)校其它：政務(wù)中心，城建局、市政府、公安局、國土局安丘市重點(diǎn)在售項(xiàng)目分析根據(jù)我司走訪調(diào)查，此項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力較為雄厚，在安丘開發(fā)項(xiàng)目較多，有一定的口碑。此開發(fā)商旗下?lián)碛凶约旱奈飿I(yè)公司，擁有銷售團(tuán)隊(duì)和策劃推廣團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目園林綠化較為優(yōu)秀，物業(yè)配套也較為完善。戶型設(shè)計(jì)相對較為合理。其缺點(diǎn)為因?yàn)槠錉I銷策劃團(tuán)隊(duì)及推廣團(tuán)隊(duì)均屬自己擁有，在很大程度上限制了信息的流通，其在營銷理念及團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面并沒有躍升到一定的高度，至少讓人覺得不是太高端。其廣告及物料等的設(shè)計(jì)也較為粗糙，沒有達(dá)到提升項(xiàng)目形象的目的。建筑外觀設(shè)計(jì)方面也相對保守，并無太大創(chuàng)新。戶型設(shè)計(jì)方面雖然較為合理，但也明顯是照搬照抄的設(shè)計(jì)施工方案，并無太多新意。一期3500元/平方米，二期預(yù)計(jì)6月下旬開盤1、青云·御景園根據(jù)我司走訪調(diào)查，此項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力一般，但是較為注重營銷策劃和整合推廣，其營銷策劃代理為山東四季峰行，此公司在濰坊操作項(xiàng)目較多，公司實(shí)力一般，但也具有專業(yè)精神，從踩盤中明顯感覺其人員素質(zhì)等各方面綜合能力均高于安丘其他地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)力與濟(jì)南行豐基本持平。整合推廣之前曾為濟(jì)南潛意識，現(xiàn)為四季峰行全程代理。廣告表現(xiàn)較為工整，雖然在安丘本土市場有所高度，但也并無太多出彩之處。青云郡項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)方面同樣采用了抗震、科技智能、花園公園等理念，配合策略推廣，算是較為成功。其園林綠化方面因?yàn)榭可胶偷兔芏?，?guī)劃比較優(yōu)秀。此項(xiàng)目缺點(diǎn)應(yīng)該屬于位置稍偏，戶型面積較大，總價(jià)較高。推廣較為欠缺?？傮w說缺點(diǎn)較少。2、青云郡在售均價(jià)4000元/平方米根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力一般，對于營銷策劃和整合推廣暫時(shí)還不算太注重，項(xiàng)目回遷安置樓已封頂，即將開始商品房銷售。估算其項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)依靠良好的區(qū)位優(yōu)勢和合理的價(jià)格及合理戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行銷售，操盤手法等推測應(yīng)該并無太大難度和技術(shù)水平。預(yù)計(jì)后期會(huì)改變營銷方式。預(yù)計(jì)7月份中旬開盤3、恒信三合春城4、青云國際城根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目目前還未正式開始，地基施工中中，但其開發(fā)商實(shí)力較為雄厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)為大盤、豪宅，交通較為便利。但當(dāng)前并無動(dòng)作，較難估測價(jià)格。預(yù)計(jì)年底開盤根據(jù)我司走訪調(diào)查，此類項(xiàng)目均為依靠區(qū)位優(yōu)勢和價(jià)格合理、戶型合理等進(jìn)行銷售，在外立面等建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃上雷同很大，基本不注重營銷策劃和整合推廣，銷售人員綜合素質(zhì)一般，廣告設(shè)計(jì)方面較為粗糙，無太多創(chuàng)新也無太多概念打造，氛圍烘托不注重，售樓處都較為粗糙。此類項(xiàng)目能夠銷售良好，也更大的證明了安丘市場對于房地產(chǎn)的剛性需求較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間良好。同時(shí)也說明安丘房地產(chǎn)市場的營銷策劃公司專業(yè)程度相對較低，對于新理念新方法接收較少。5、東方明珠、領(lǐng)秀城、天熙苑等6、新城片區(qū)（市北區(qū)）項(xiàng)目（天虹花園、湖景·龍灣、中央世家等）根據(jù)我司走訪調(diào)查，新城片區(qū)因?yàn)楣S搬遷，房產(chǎn)需求量大，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售狀況都較為良好，我方在踩盤中幾個(gè)項(xiàng)目均已銷售完畢，僅中央世家還有房源（3100元/平方米），原因主要是因?yàn)槭歉邔印Ｖ攸c(diǎn)樓盤調(diào)研分析1、我方認(rèn)為，安丘地產(chǎn)市場剛性需求較大，優(yōu)秀品質(zhì)高端住宅項(xiàng)目較少，安丘人們對于住宅雖不十分注重品質(zhì)，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)的成熟，也隨之改變，代表為青云花園、青云·御景園、天源華府、青云郡，此類項(xiàng)目均是注重品質(zhì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林綠化等方面較為優(yōu)秀，銷售狀況也較好。2、因?yàn)榘睬鸨旧沓菂^(qū)面積并不大，大多數(shù)項(xiàng)目的交通都較為便利，消費(fèi)人群也很看重交通。基本所有項(xiàng)目的三室戶型都是主力戶型，消費(fèi)人群不論從實(shí)際消費(fèi)或者心理傾向上都趨向于三室戶型。3、在售商業(yè)較少，專業(yè)市場，寫字樓，公寓業(yè)態(tài)幾乎沒有。3、對本項(xiàng)目發(fā)展定位的啟示：⑴、園林綠化要優(yōu)秀：本地塊位置交通優(yōu)越，出鏡率高，如果項(xiàng)目內(nèi)部稍加綠化，就可以很完美，成為本項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)⑵、住宅戶型設(shè)計(jì)要合理：安丘市場較為認(rèn)可100平方左右三居室戶型，建議戶型設(shè)計(jì)在90到120之間做三居室，140到160之間做四居室，180到240之間做躍層。戶型配比約在6:3:1。⑶、物業(yè)配套要完善：本項(xiàng)目從外觀看可以說領(lǐng)先安丘所有建筑，如果能加入更多的便民配套，如樓宇智能化，則更有賣點(diǎn)。⑷、道路交通通暢：走訪中發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目位置較偏或者處于公共交通死角，提高了銷售難度。而本項(xiàng)目處于未來的汽車站旁，屬于交通樞紐位置，若能合理安排動(dòng)線，可以更好地提升項(xiàng)目價(jià)值。⑸、要注重營銷策劃、整合推廣：銷售人員要經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)，奠定高端項(xiàng)目的概念，助推銷售。廣告設(shè)計(jì)要精致，產(chǎn)品設(shè)計(jì)等優(yōu)勢配合策略進(jìn)行準(zhǔn)確的宣傳，烘托出項(xiàng)目的高檔。⑹、商業(yè)配套要完善：本項(xiàng)目在商業(yè)可謂濃墨重彩，業(yè)態(tài)初擬方面也種類齊全，若能盡快落地，那么能夠很好地提升項(xiàng)目銷售籌碼，為項(xiàng)目的溢價(jià)做好準(zhǔn)備。⑺、多層、低密度住宅