房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2022年報(bào)-2022年大連房地產(chǎn)市場年度報(bào)告

2022年大連房地產(chǎn)簡述[中原集團(tuán)大連公司][DaLian.1.2023]沒有一個(gè)冬天不可被逾越，負(fù)重、奮進(jìn)前行2022年大連房地產(chǎn)“不溫不火”，全年在多次疫情的籠罩下，略顯無力，加之多家房企的暴雷，使許房企融資保交樓，但三年的疫情使得部分客戶資金散盡，后續(xù)無確定性收入保障，所以全年成交降幅高達(dá)45%，為近五年最低；好消息是，三年的疫情終畫上句號(hào)，但2o23年依然困難重重，面臨經(jīng)濟(jì)及購房信心的恢復(fù)，故預(yù)計(jì)2o23年將走出“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢，土地市場將一改2o22年的頹勢，為市龍虎排行榜龍虎排行榜CONTENTS土地市公寓市場城市發(fā)展商品住宅市場別墅市場3015，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率5年以下(含5年)和為2.6%和3.1%加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理售價(jià)格實(shí)行，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率5年以下(含5年)和為2.6%和3.1%加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理售價(jià)格實(shí)行備案制度10月1日限購，東港房全域解除限購調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款額度市內(nèi)5區(qū)雙人最高0萬元，其他步入22年后大連加大政策放寬力度，從人才信貸支持、限購放松、下調(diào)公積金及商業(yè)貸款利率，全方位給予市場支持，多維度放松調(diào)控，刺激市場回暖。放開落戶條件類人才落戶無年齡放開落戶條件類人才落戶無年齡年齡限制等5年齡限制等5月21日實(shí)施實(shí)施持賬個(gè)人住房公積金貸款支人才發(fā)展政策的通知金最高基礎(chǔ)上提個(gè)人住房公積金貸款支人才發(fā)展政策的通知金最高基礎(chǔ)上提款申請(qǐng)時(shí)住房公積金戶存儲(chǔ)余額的15倍”限制7月11日9月30日不超過10月1日5月20日7月115月20日7月11日階階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知建商品住宅銷售環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限(10.19商業(yè)貸款利率首套房貸款利率低至3.95%)購，能夠有效的促進(jìn)高新園區(qū)及東港商務(wù)區(qū)的新房去化；口的購房條件，促進(jìn)更多的外地人口涌入目的是為了增加流動(dòng)性，從而吸引滿足高精尖人才，落戶大連，共5、限售政策對(duì)家庭具有特殊情況的，給予解除限售(考疫情對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的影響，收入大幅縮減，人性化的給予特殊情況限售放松)；高校的額度根據(jù)相關(guān)要求上調(diào)；利率實(shí)現(xiàn)三連降。穩(wěn)格控制均價(jià)漲簽價(jià)格不得高于備 (數(shù)據(jù)來源：大連市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)6限購政策調(diào)整放松，剔除高新園區(qū)及中山區(qū)(東港)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持剛性和改善性住房需求，限購調(diào)控政策放松。此次政策最重要的是為了提升樓市信心，給予市場注入“強(qiáng)心劑”。調(diào)控政策變化前后對(duì)比2018年3月22日2022年5月20日區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)中山區(qū)(不含東港商務(wù)區(qū))、西崗限購區(qū)域剔除東港商務(wù)區(qū)和高新園區(qū)，非限制區(qū)域住房套數(shù)不計(jì)入總套數(shù)本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套本市戶籍限購2套(總建筑面積小于144平方米的，可在限制區(qū)域再購買1套商品住房)，非本市戶籍限購2套本市戶籍兩套總建面低于144平，可在限售區(qū)域再購買一套區(qū)、沙河口區(qū)、高新園區(qū)限購取消二手房限購增我市高層次人才、城市發(fā)展緊缺人才，可按家庭需求在限制區(qū)域內(nèi)購買住房，不受房屋套數(shù)限制。因家庭成員患病、就學(xué)等急需資金支付醫(yī)療費(fèi)、學(xué)費(fèi)等特殊情況的，可解除對(duì)其限售住房的限制。高層人才購房不限購、家庭成員患病、就學(xué)等需要資金，解除限售政策市戶籍取消，2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明取消對(duì)非本市戶籍無需提供12個(gè)月以上社?；騻€(gè)稅 (數(shù)據(jù)來源：大連市人民政府)7人才落戶條件人才落戶條件5月21日，市政府印發(fā)了《關(guān)于全面放開落戶條件的通知》，對(duì)我市戶籍政策進(jìn)行了全面調(diào)整。新政落地后，將有利于我市人口發(fā)展，進(jìn)一步適應(yīng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求,實(shí)現(xiàn)有意愿落戶的人員都有一條暢通的通道。各類人才落戶無年齡限制。業(yè)人員落戶條件：調(diào)整前，在我市就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員需市投資創(chuàng)業(yè)的人員均可落戶。靠落戶條件：調(diào)整前，投靠落戶有落戶我市年限、年齡戶。8 (數(shù)據(jù)來源：大連市住房公積金管理中心)8公積金貸款額度公積金貸款額度大連市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金最高貸款額度的通知》,大連市內(nèi)5區(qū)雙人最高可貸款80萬元，其他區(qū)域雙人67萬元。政策背景達(dá)到合理的區(qū)間，滿足動(dòng)態(tài)調(diào)整的條件。策出臺(tái)目的科學(xué)良性運(yùn)營的前提下，最大程度滿足繳存人的住房公積政策解讀個(gè)人住房公積金貸款最高額度動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，當(dāng)資金運(yùn)用率小于90%且大于等于85%時(shí)，調(diào)整住房公積金最高貸款額度為市本級(jí)(即中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū))單人45萬元，雙人80萬元；其他區(qū)域9 (數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行)96-8月商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)下降的城市，可階段性放寬貸款利率6-8月商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)下降的城市，可階段性放寬貸款利率人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政策內(nèi)容：政策內(nèi)容：-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康貓鲂蝿葑兓罢{(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指政策解讀：市場走弱的情況下，調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，傳遞穩(wěn)定信 (央行自2015年8月以來，首次下調(diào)首套公積金貸款利率央行自2015年8月以來，首次下調(diào)首套公積金貸款利率2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%、3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，此次為央行自2015年8月份以來，首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利政策內(nèi)容：政策內(nèi)容：金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)低于3.025%和3.575%。政策解讀：套住房貸款利率下限，有利于提振房地產(chǎn)市場行情，助力樓市進(jìn)一下調(diào)主要針對(duì)的是剛需購房需求，有助于進(jìn)一步不變。 (數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行)11.25.253.95.10.10連商業(yè)貸款利率創(chuàng)歷史新低.25.253.95.10.10連商業(yè)貸款利率創(chuàng)歷史新低9月30日出臺(tái)新政，階段性定向降息是本月首套商業(yè)貸款利率回調(diào)的主要因素，本次商業(yè)貸款利率創(chuàng)歷史新低。政政策解讀：1、央行、銀保監(jiān)會(huì)9月30日印發(fā)的《中國人民銀行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》指出，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。2、即首套貸款利率為LPR-30BP。此次LPR調(diào)整后，首套房貸款利率低至3.95%，創(chuàng)歷史新低。大連市貸款利率表首套利率(%)二套利率(%)6.506.106.106.10.50.90.90.90.90.95.95.95.95.95.85.85.95.95.95.95.95.85.85.85.95.85.85.45地產(chǎn)融地產(chǎn)融平穩(wěn)有序企一視同仁4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資金融十六條：地產(chǎn)托底政策力度加大，企業(yè)短期資金得到緩解央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務(wù)”以及積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置。配合做好受困房地產(chǎn)企險(xiǎn)處置配合做好受困房地產(chǎn)企險(xiǎn)處置式；金融消費(fèi)者合法益本付息；人征信權(quán)益；?！苯鹑诜?wù)供“保交階段性調(diào)整分金融管理政策六、加大住房租賃金融支持力度度管理政策過渡14、階段性優(yōu)化房地化融資渠道。結(jié)與預(yù)判結(jié)與預(yù)判【2022年總結(jié)】2022年樓市多項(xiàng)政策利好提振市場信心。大連520政策剔除高新園區(qū)及中山區(qū)(東港)限購，公積金貸款額度提高，貸款利率創(chuàng)歷史新低；“金融16條”加大融資支持【2023年預(yù)測】2023年政策調(diào)控持續(xù)寬松化2023年堅(jiān)持“住房不炒”基調(diào)不變，調(diào)控政策無論是購房門檻還是房貸利率，已大底狀態(tài)，再下調(diào)的空間越來越小?；?qū)⒄{(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”等相關(guān)政策。02“”“”地鐵5號(hào)線貫穿核心區(qū)東部南北，是可以換乘所有地鐵線路的“黃金路線”，縮小城市空間距離感；地鐵4號(hào)線的建設(shè)能夠形成核心區(qū)北部東西向的客運(yùn)通道，對(duì)支持大連市產(chǎn)業(yè)布局提供支撐；地鐵13號(hào)線通車后將是帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)騰飛的“黃金廊帶”。地鐵5號(hào)地鐵5號(hào)線工程示意圖地鐵1號(hào)線三期(姚家-新機(jī)場)預(yù)計(jì)2023年上半年地鐵13號(hào)線二期(大連北站-九里)預(yù)計(jì)2023年上半年地鐵4號(hào)線地鐵4號(hào)線工程示意圖預(yù)計(jì)2026年年底完工全長27.62公里設(shè)車站20座地鐵1號(hào)線地鐵1號(hào)線三期工程示意圖半年開工全長13.2公15--最大城市快速路建成--最大城市快速路建成渤海大道是目前大連市建成通車規(guī)模最大、標(biāo)準(zhǔn)最高、里程最長的城市快速路。路線全長47.4公里，起點(diǎn)位于普灣濱海路，向南經(jīng)普蘭店灣、三十里堡、七頂山、大魏家、金渤海岸、規(guī)劃新機(jī)場，終點(diǎn)止于甘井子后鹽，工程總投資約67億元。032022年大連商住土地市場供應(yīng)565.79萬㎡，成交面積435.52萬㎡，摘牌率達(dá)76.98%；成交樓面價(jià)3132元/㎡；金普新區(qū)集中掛地，多以商業(yè)/辦公用地，樓面價(jià)同比下降37%，年度成交金額下滑40.46%。600500400300200058885442458.21568.19570.13477.64565.79525.04457.255247501131509.44207.23435.52322018-2022年大連市土地市場供銷價(jià)示意圖58885442458.21568.19570.13477.64565.79525.04457.255247501131509.44207.23435.5232掛牌量(萬㎡)摘牌量(萬㎡)樓面價(jià)(元/㎡)2018年2019年2020年2021年2022年6000500040003000200010000額本年度供應(yīng)本年度供應(yīng)量565.79萬㎡本年度成交本年度成交量435.52萬㎡本年度樓面本年度樓面價(jià)3132元/㎡ (數(shù)據(jù)來源：城，主城價(jià)格標(biāo)地穩(wěn)固城，主城價(jià)格標(biāo)地穩(wěn)固主城區(qū)土地供銷量下滑明顯，樓面價(jià)格梯隊(duì)分明，個(gè)別核心優(yōu)質(zhì)地塊需要多輪競拍才可獲得，全年房企拿地?zé)崆槔涞鞒菂^(qū)多宗土地中止掛牌。周邊區(qū)域成為供應(yīng)及成交的主戰(zhàn)場，且地塊都以底價(jià)成交，多為城投托底摘地。000000000樓面價(jià)(元/㎡)掛牌量(萬㎡)摘牌量(萬㎡)14166400.984253257221.460.009.2501.632.20005.2988.7017.250.9025.35420.597.710.000.000.00148262022年大連各區(qū)域土地供銷價(jià)示意圖樓面價(jià)(元/㎡)掛牌量(萬㎡)摘牌量(萬㎡)14166400.984253257221.460.009.2501.632.20005.2988.7017.250.9025.35420.597.710.000.000.001482688138中心高新東部甘西甘北開發(fā)區(qū)金州旅順1500010000500002018-2022年大連各區(qū)域土地成交量占比年度東部中心甘西甘北高新開發(fā)區(qū)金州旅順2018年0%9%%44%9%0%23%2019年0%4%0%%2020年%4%36%%21%9%2021年0%23%32%2022年%0%0%0.5%92%0.5%0%開發(fā)區(qū)2022年土開發(fā)區(qū)2022年土地摘牌量最高，掛牌95宗地，其中住宅用地14宗 (2022以底價(jià)成交；金普新區(qū)集中摘掛地樓面價(jià)(元/㎡)掛牌量(萬㎡)高新稀缺小體量地塊展露鋒芒；金普新區(qū)土地集中入市20000351.1514762150006335100004311207114.14.123月32788月2930500018217月22022以底價(jià)成交；金普新區(qū)集中摘掛地樓面價(jià)(元/㎡)掛牌量(萬㎡)高新稀缺小體量地塊展露鋒芒；金普新區(qū)土地集中入市20000351.1514762150006335100004311207114.14.123月32788月2930500018217月200518.9515.0111月044.69005.071.211.210.579.887.564月6.0329.546月2.8712.8110月02022年1月015853335.778798企全年拿地?zé)崆槔涞?，土地底價(jià)成交成常態(tài)全年頭部房企拿地?zé)崆槔涞瑑H華潤、中海分別以35%和24%摘得高新小體量優(yōu)質(zhì)地塊，而遠(yuǎn)洋拿地區(qū)域逐步外溢，臨近年末歲尾，保利以底價(jià)摘得中山區(qū)核心地塊。72-3標(biāo)桿房企2021年掛牌出讓土地11.629.556.034.7600000000000品牌開發(fā)商招拍掛拿地宗數(shù)統(tǒng)計(jì)年度萬科龍湖中海保利大華招商華潤金地遠(yuǎn)洋萬達(dá)恒大碧桂園總計(jì)2018年4010013101002019年1133113211022020年1223001510222021年110341902102022年0011001020005年成交額%4003002000市場月度供銷價(jià)示意圖摘牌量(萬㎡)224.482月92月9月 (控絕對(duì)大金(2022)-10號(hào)開發(fā)區(qū)大學(xué)城(一方)價(jià)率：：23394元/㎡大金(2022)-44-46號(hào)小窯灣(德泰)樓面價(jià)：3376-3806元/㎡大金(2022)-8-9號(hào)小窯灣(光伸)樓面價(jià)：2852、4150元/㎡大城(2021)控絕對(duì)大金(2022)-10號(hào)開發(fā)區(qū)大學(xué)城(一方)價(jià)率：：23394元/㎡大金(2022)-44-46號(hào)小窯灣(德泰)樓面價(jià)：3376-3806元/㎡大金(2022)-8-9號(hào)小窯灣(光伸)樓面價(jià)：2852、4150元/㎡大城(2021)-3號(hào)甘井子區(qū)東緯路(恒一)價(jià)：15061元/㎡泰大城(2022)-16號(hào)中山區(qū)熱電地塊(保利)潤大高(2022)-1號(hào)高新園區(qū)科海街(華潤)樓面價(jià)：18024元/㎡35.39%金灣中鐵鐵龍保利伸恒一大高(2022)-6號(hào)高新園區(qū)廣賢路(中海)：17066元/㎡溢價(jià)率：24%區(qū)國企托底上半年主城區(qū)優(yōu)質(zhì)小體量地塊由品牌房企高溢價(jià)摘得；下半年金普新區(qū)集中供地，國企進(jìn)場托底；年末歲尾中山區(qū)兩宗住宅用地被品牌開發(fā)商底價(jià)摘得。大金(2022)-158/161/162號(hào)金石灘(德泰)樓面價(jià)：3008-3087元/㎡0%大保(2022)-6號(hào)開發(fā)區(qū)大窯灣(華潤)大保(2022)-6號(hào)開發(fā)區(qū)大窯灣(華潤)溢價(jià)率：0%大大金(2022)-11號(hào)開發(fā)區(qū)大窯灣(金灣)可售樓面價(jià)：可售樓面價(jià)：14946元/㎡溢價(jià)率：0%大城(2022)-15號(hào)中山區(qū)熱電地塊(中鐵鐵龍)樓面價(jià)：14851元/㎡5888524730%25%21%8%5011313211%3%2018年2019年2020年月26日隔三年再次拿地，首入甘區(qū)以底價(jià)摘得大城 (2022)-3號(hào)地，可售樓面15061元/㎡) 5888524730%25%21%8%5011313211%3%2018年2019年2020年月26日隔三年再次拿地，首入甘區(qū)以底價(jià)摘得大城 (2022)-3號(hào)地，可售樓面15061元/㎡) 定在8月17日摘牌的三宗土地大城(2022)-在9月28日摘牌的一宗土地大甘(2022)-1號(hào)中止掛牌交易。定在12月28日摘牌的一宗土地大甘(2022)-1號(hào)中止掛牌交易。 受政策調(diào)控+遠(yuǎn)郊區(qū)域大量供地影響，土地整體溢價(jià)率保持低位；近五年摘地樓面價(jià)則逐年走低，預(yù)計(jì)2023年土拍市場將有回暖；而土拍規(guī)則應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化，給予房企便利，增加拿地信心。6000500040003000200010000大連商住土地樓面價(jià)與溢價(jià)率示意圖樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率544544225%20%5%0%%0%2021年2021年2022年溢價(jià)率華潤以溢價(jià)率35.39%摘得大高(2022)-1號(hào)地，可售中海以溢價(jià)率24%摘得大高(2022)-6號(hào)地，可售樓定在9月7日摘牌的一宗東地大城(2022)-7號(hào)止掛牌交易。定在11月摘牌的六宗甘井城(2022)-8-13中止掛牌交易。保利以底價(jià)摘得大城(2022)6號(hào)地，可售樓面價(jià)14946中鐵鐵龍以底價(jià)摘得得大城(2022)-15號(hào)地，可 (數(shù)據(jù)來源：國有土地使用權(quán)交易中心)22【2022年總結(jié)】企業(yè)進(jìn)場托底【2023年預(yù)測】所回暖04血能力”下降，市場低迷，成交量價(jià)大幅下滑717.00623.79579.11345.59554.06169.9315484165001600015500150001450014000135001300012500717.00623.79579.11345.59554.06169.93154841650016000155001500014500140001350013000125001200015915535.12同比：45%610.02597.75512.48成交金額(億元)成交均價(jià)(元/㎡)639.34新增供應(yīng)嚴(yán)重不足，市場低迷，客戶躊躇，供應(yīng)、成交雙創(chuàng)新低2022年大連市商品住宅市場可謂是全年低迷，政策春風(fēng)的連續(xù)吹舞，并未能一改頹勢，全年供應(yīng)量僅為169.93萬平，環(huán)比下滑67%；成交量亦創(chuàng)近5年新低，僅為345.59萬平，環(huán)比下降45%；成交均價(jià)為15484元/平，環(huán)比下降3%。80060040020001500100050002018-2022年大連商品住宅供銷示意圖供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供應(yīng)面積(萬㎡)2018年2019年2018年2019年2020年2021年2022年15141514814732 135401056.28784.11992.76968.472018年2019年2020年2021年2022年本年度供應(yīng)本年度供應(yīng)量169.93萬㎡本年度成交本年度成交量345.59萬㎡15484元/㎡ (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))25開發(fā)區(qū)為成交主力區(qū)域，但同比下滑明顯開發(fā)區(qū)為成交主力區(qū)域，但同比下滑明顯2022年甘井子區(qū)及開發(fā)區(qū)成交合計(jì)占比超5成，為成交主力區(qū)域；各區(qū)域成交均有不同程度的大幅下滑，以甘井子、金州區(qū)為首首100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%環(huán)比下滑51%；中山區(qū)及開發(fā)區(qū)亦同比下滑38%。2018-2022年各區(qū)域成交占比情況5%1%5%1%12%220%1313%335%115%4%1%4%1%12%227%115%226%115%2%2%2%2%11%332%110%229%115%2%2%2%2%11%226%7%7%3737%1515%8%2%8%2%13%222%99%330%116%2018年2019年2020年2021年2022年中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)沙沙河口區(qū)供應(yīng)量：0萬平金州區(qū)供應(yīng)量：36.01萬平成交量：44.08萬平平供應(yīng)量：0.31萬平成交量：3.68萬平均價(jià)：23054元/平供應(yīng)量：37.68萬平成交量：75.93萬平平園區(qū)供應(yīng)量：27.71萬平成交量：31.78萬平均價(jià)：20403元/平供應(yīng)量:20.50萬平區(qū)供應(yīng)量：47.72萬平域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)成交量占比%8%30%9%22%成交量同比-38%-66%0%-51%-3%-39%-51%價(jià)格同比-3%6%% (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))26 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))27低迷，新增及成交量不足，導(dǎo)致存量面積下滑，去化周期上漲截止2022年底大連商品住宅存量845.10萬平，為近五年新低；成交量的嚴(yán)重不足，導(dǎo)致去化周期攀升至29個(gè)月；區(qū)域方面，甘井子區(qū)及開發(fā)區(qū)流速較快，金州區(qū)因部分“僵尸盤”導(dǎo)致去化周期較長。160014001200100080060040020002018-2022年大連商品住宅存量及去化情況存量面積(萬㎡)去化周期(月) 1388.22 1333.54 185.82020.76845.1029222424312018年2019年2020年2021年2022年5050金州區(qū)庫存量：209.03萬平區(qū)庫存量：8.80萬平園區(qū)庫存量：72.73萬平沙河口區(qū)庫存量：46.42萬平2022年2021年2022年2021年2020年2019年2018年剛需、剛改類產(chǎn)品仍為主力，小面積公寓產(chǎn)品異軍突起目前商品住宅市場以80-120平兩室、小三室產(chǎn)品為成交主力，60㎡以下戶型爆發(fā)式增長；總價(jià)段方面，成交主要集中在130萬以下，70萬以下低總價(jià)產(chǎn)品增幅較大。2018-2022年大連商品住宅成交面積段比例66%3%3%1%5%5%2%2%2%2%6%3%2%3%4%7%3%2%1%3%7%4%2%2%4%5%2%5%2%6%2%9%14%13%20%20%10%10%6%6%21%20%13%10%10%15%15%15%18%18%11%11%4%8%9%9%9%8%8%8%7%7%7%5%5%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018-2022年大連商品住宅成交總價(jià)段比例60㎡以下60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡50萬以下6%6%4%5%3%2%2%5%8%6%4%3%7%8%6%5%4%5%7%5%6%2%6%7%4%4%3%6%9%3%5%4%8%5%7%8%6%6%7%5%15%14%15%13%6%6%6%5%10%11%11%10%13%11%12%12%12%11%9%9%9%9%9%8%8%6%7%7%7%6%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50-70萬70-90萬90-110萬110-130130-15130-150萬150-170萬 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))282022年上升排名最快由第九上升至第三2022年大連各板塊商品住宅成交TOP10成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)TOP4TOP8TOP6TOP7TOP2TOP2022年上升排名最快由第九上升至第三2022年大連各板塊商品住宅成交TOP10成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)TOP4TOP8TOP6TOP7TOP2TOP1港TOP9TOP540030000250001899620000150001000028.9023.88500011.9601506947.5922.9817.1218.1714.2012.849.61187031613514276139711068610560TOP10連續(xù)多年蟬聯(lián)板塊第一 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))東港板塊成交領(lǐng)跑全市，金州北部板塊殺入前三前十板塊成交量占比超六成，市場占有率合計(jì)61%，其中東港、體育新城、小窯灣穩(wěn)居前四位，金州北部板塊殺入前三，牢牢TOPTOP3北部2254671245124550區(qū)域東港小窯灣金州北部體育新城南部濱?？萍紕?chuàng)新城大連灣金石灘高新中心旅順南路合計(jì)市場占有率17%6%%8%%%4%3%6%3%61%成交額同比-38%-47%-14%-58%-58%-48%-65%-48%14%22%-44%成交量占比14%8%7%7%%%4%4%3%3%60%成交量同比-32%-45%-12%-58%-59%-47%-65%-52%3%47%-43% (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))3019.5919.17續(xù)放大19.5919.17續(xù)放大牌房企2022年大連商品住宅TOP10成交金額占有率為25%，同比2021年上漲1%；排名第一成交額達(dá)19.59億元，雖同比2021年下降明顯，但進(jìn)入前十排行仍需成交10億元。排名1123456789萬達(dá)體育新城融創(chuàng)海逸長洲金地城大華錦繡華城華潤置地瑞府保利時(shí)代中海公園上城小窯灣萬達(dá)廣場招商臻園龍湖塵林間2022年大連商品住宅備案排名(億元)115.3314.7414.6510.6610.459.839.579.45所屬板塊體育新城南部濱?？萍紕?chuàng)新城軟件園高新中心科技創(chuàng)新城體育新城小窯灣東港促進(jìn)路市場份額項(xiàng)目均價(jià)單位：元/㎡41781109.27120100806040109.2712010080604020061.081383442.5928.1112.93512039921391298246一二手房同時(shí)低迷(二手優(yōu)于一手)，成交量大幅縮水2022年大連市內(nèi)四區(qū)(不含高新園區(qū))存量房成交面積為241萬㎡，同比下降5%；一手房2022年認(rèn)購195萬㎡，同比下降19%。降幅力度強(qiáng)于二手房；甘井子區(qū)成交依舊領(lǐng)先，占比高達(dá)45.34%。02022年大連市內(nèi)五區(qū)存量房成交示意圖套數(shù)(套)面積(萬㎡) 7936甘井子區(qū)沙河口區(qū)西崗區(qū)中山區(qū)高新園區(qū)近三年市內(nèi)四區(qū)(不含高新區(qū))商品住宅及存量房認(rèn)購比對(duì)示意圖8006004002000近三年市內(nèi)四區(qū)(不含高新區(qū))60040020003812532411951952021年2020年2021年2020年市內(nèi)四區(qū)住宅(萬㎡)(不含高新園區(qū))市內(nèi)四區(qū)存量房(萬㎡)(不含高新園區(qū))2021年至今大連市內(nèi)二手房成交示意圖中山區(qū)(萬㎡)3030西崗區(qū)(萬㎡)2329沙河口區(qū)(萬㎡)01098438969248甘井子區(qū)(萬㎡)2.002.044.374.3422.6824.2122.2215.159.118.145.749.419.075.749.988.8710.1811.5411.8910.046.277.4810.048.18 (數(shù)據(jù)來源：大連市政府備案數(shù)據(jù))31【2022年總結(jié)】量價(jià)齊跌情的摧殘下，開發(fā)商拿地?zé)崆槔涞啻纬霈F(xiàn)流拍現(xiàn)象，客戶購房預(yù)期【2023年預(yù)測】2023年將在艱難的恢復(fù)下，逐漸走暖，市場必將走出頹勢2023年的政策環(huán)境仍將寬松化，經(jīng)濟(jì)、客戶購房信心的雙重持續(xù)恢復(fù)下，市場將會(huì)05年8月供應(yīng)量年8月供應(yīng)量52.4424.11052.4424.110寒冬中，公寓市場努力維穩(wěn)，量價(jià)齊降在疫情之下，樓市搖搖欲墜，救市政策一出再出，依舊難擋低迷的態(tài)勢，在地產(chǎn)寒冬中艱難前行，公寓降價(jià)出貨博眼球，努力招攬客戶，來保持去化的平穩(wěn)，終究難逃量價(jià)齊降的命運(yùn)，2022年成交金額約105億，環(huán)比下降21%。02018-2022年大連公寓供銷價(jià)示意圖供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)77.7686.6766.2361.0172.34104.4836.9979.4777.7686.6766.2361.0172.34104.4836.9979.472018年2019年2020年2021年2022年2018-2022年大連公寓成交金額及均價(jià)情況1133.57105.3460.79成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)113.70138.7717167160881643616011171772018年2019年2020年2021年2022年年供應(yīng)量24.11萬㎡年年成交量61.01萬㎡77%年年成交均價(jià)16088元/㎡ (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))34018.781.351.280.150.110.001.030.004.200.003.873.65金州區(qū)2021成交量：2.83萬㎡2022成交量：0.15萬㎡2021成交量：51.52萬㎡2022成交量：41.50萬㎡2021成交量：5.10萬㎡2022成交量：3.65萬㎡2021成交量：2.09萬㎡2022成交量：1.28萬㎡2021成交量：018.781.351.280.150.110.001.030.004.200.003.873.65金州區(qū)2021成交量：2.83萬㎡2022成交量：0.15萬㎡2021成交量：51.52萬㎡2022成交量：41.50萬㎡2021成交量：5.10萬㎡2022成交量：3.65萬㎡2021成交量：2.09萬㎡2022成交量：1.28萬㎡2021成交量：4.47萬㎡2022成交量：3.87萬㎡甘井子區(qū)2021成交量：7.10萬㎡2022成交量：9.22萬㎡2021成交量：8.52萬㎡2022成交量：1.35萬㎡成交及供應(yīng)中山區(qū)獨(dú)占鰲頭，占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，其次是甘井子區(qū)，從區(qū)域數(shù)來看，有且僅有甘井子有所突破，成交環(huán)比大幅上漲，其他區(qū)域走勢均下降，以低價(jià)拉攏客戶的內(nèi)卷趨勢下，公寓價(jià)格難有突破。2022年大連各區(qū)域公寓供銷價(jià)示意圖供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)441.509.229.220.0016.731.857.187.471.410.13中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)16.731.857.187.471.410.132022年大連各區(qū)域公寓成交金額及均價(jià)情況成交金額(億元)成交均價(jià)(元/㎡)17535 145211700413144144738743 17535 145211700413144144738743 70.57104810486 中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)250002000015000100000 (85276.74 275.6440262.40265.4649302.364057拉長，庫存仍居高位85276.74 275.6440262.40265.4649302.364057拉長，庫存仍居高位公寓去化周期處于近五年相對(duì)低位，存量較平穩(wěn)但分化嚴(yán)重，其中最熱門的中山區(qū)存量占整體公寓市場近五成，去化周期約60個(gè)月，而沙河口、金州、開發(fā)區(qū)等去化壓力更大。02018-2022年大連公寓存量及去化情況存量面積(萬㎡)去化周期(月)存量面積(萬㎡)2018年2019年2020年2021年2022年00州區(qū)存量：2.34萬㎡中山區(qū)存量：2.51萬㎡存量：30.86萬㎡區(qū)存量：46.99萬㎡ (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))36 (數(shù)據(jù)來源：政2018-2022年大連公寓成交面積段比例36%17%11%4%6%%2%6%2%2%%2%1%31%15%6%4%8%6%4%8%%4%%2%30%19%9%2018-2022年大連公寓成交面積段比例36%17%11%4%6%%2%6%2%2%%2%1%31%15%6%4%8%6%4%8%%4%%2%30%19%9%%6%2%%4%2%1%2%4%41%16%10%4%7%4%2%4%2%2%4%2%38%16%11%4%6%4%%1%4%4%0%1為絕對(duì)主力，成交占比擴(kuò)大各項(xiàng)救市政策對(duì)公寓市場效果甚微，下半年多數(shù)項(xiàng)目走以價(jià)搏量的路線，吸引大批客戶爭相搶購，使得小戶型公寓去化表現(xiàn)突出，反觀類住宅產(chǎn)品走勢則較為低迷，且客戶對(duì)期房產(chǎn)品持觀望態(tài)度。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50㎡以下50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240㎡以上2018-2022年大連公寓成交總價(jià)段比例21%20%13%7%9%%2%%6%7%16%15%14%9%6%6%4%8%6%9%21%15%13%%%4%9%6%9%19%17%19%13%6%6%%%%4%4%18%19%14%11%7%2%4%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50萬以下50萬-70萬70萬-90萬90萬-110萬110萬-130萬130萬-150萬150萬-170萬170萬-190萬190萬-210萬210萬-250萬250萬-300萬300萬以上 (年公寓產(chǎn)品備案排名(億元)9.057.144.524.094.073.803.456.312.79年公寓產(chǎn)品備案排名(億元)9.057.144.524.094.073.803.456.312.792.66東港熱銷項(xiàng)目引領(lǐng)市場，中山是大連公寓主要熱點(diǎn)區(qū)域本年度排名中，前十市場占有率共計(jì)45.5%，中山項(xiàng)目占據(jù)7位，均在東港板塊，其他依次在高新、沙河口和甘井子區(qū)。排名112345678920222022中中海海港城碧碧桂園云璟中心大連綠地中心大連綠地中心綠綠城桂語朝陽星天悅星天悅大華錦繡華城大華錦繡華城星星海長島保保利天禧遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋鉆石灣時(shí)代海中心碧碧桂園望海中心所屬板塊東港港港港港園星海港石灣東港市場份額4.3%項(xiàng)目均價(jià)單位：元/㎡預(yù)判預(yù)判【2022年總結(jié)】【2023年預(yù)測】破，小戶型與類住宅產(chǎn)品平分秋色變化對(duì)公寓影響較小，價(jià)格戰(zhàn)將常態(tài)化；同時(shí)區(qū)域分化愈加顯著，以熱門的06別墅市場：新增量銳減，價(jià)格保持穩(wěn)定 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))48.2250.5031.1526.7032.3627.2124.5019.90別墅供應(yīng)銳減，需求依然旺盛48.2250.5031.1526.7032.3627.2124.5019.90別墅供應(yīng)銳減，需求依然旺盛2022年大連別墅供應(yīng)量呈現(xiàn)斷崖式下降，導(dǎo)致成交量同比下降14%，但從歷年供銷比來看，別墅作為終極置業(yè)產(chǎn)品以及疫情促使人們對(duì)低密產(chǎn)品需求關(guān)注，需求更加旺盛，價(jià)格及成交金額整體保持穩(wěn)定。604000近5年大連別墅供銷價(jià)示意圖供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供應(yīng)面積(萬㎡)339.1088.942099620694成交金額(億元)成交均價(jià)(元/㎡)16132177952018年2019年2020年2099620694成交金額(億元)成交均價(jià)(元/㎡)1613217795近5年大連別墅成交金額及均價(jià)情況81.4656.2964.4681.4656.2964.4669.5869.58161541615477.892018年2019年2020年2021年2022年2500020000150001000050000本年度供應(yīng)量本年度供應(yīng)量8.94萬㎡本年度成交本年度成交量26.74萬㎡本本年度成交均價(jià)20996元/㎡區(qū)成交量：7.62萬平區(qū)區(qū)成交量：7.62萬平區(qū)成交量：8.09萬平 河口區(qū)核心區(qū)高端別墅稀缺，遠(yuǎn)郊別墅為供應(yīng)主力大連別墅產(chǎn)品日漸稀缺，尤其核心區(qū)別墅近乎絕版，一些主城區(qū)別墅受購房者青睞。隨著大連主城區(qū)可開發(fā)土地日益減少，以及容積率提升，城市別墅供不應(yīng)求，遠(yuǎn)郊成為別墅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)域。州區(qū)供應(yīng)量：4.09萬平成交量：8.11萬平 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))43州州存量：36.58萬平存量：0.72萬平月萬平—月區(qū)存量：0.83萬平2022年大連別墅庫存降至68.91萬平方米，環(huán)比下降21%，創(chuàng)歷史新低，去化周期為27個(gè)月，別墅供不應(yīng)求局面日益明顯，尤其是資源占有型的特色城市別墅一房難求。8004000近5年大連別墅存量及去化情況存量面積(萬㎡)存量面積(萬㎡)13.779.300.886.718.91去化周期(月)292827243499862018年2019年2020年2021年2022年5050 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))44在禁墅令限制下，獨(dú)棟雙拼等傳統(tǒng)別墅逐步退出市場，但購房者別墅夢需求未消失，因此疊拼從原有的小眾類產(chǎn)品，已成為如今市場當(dāng)打產(chǎn)品；而且后疫情時(shí)代，100-140平的經(jīng)濟(jì)型別墅更受購房者青睞，尺度放大但總價(jià)天花板仍未打破。近5年大連別墅成交產(chǎn)品類型比例62%31%262%31%38%52%438%52%4%5%41%9%41%9%3%47%47%39%8%47%39%8%6%38%11%338%11%3%48%0%20%40%60%80%0%疊拼聯(lián)排(含合院)雙拼獨(dú)棟2022年2021年2020年2019年2018年%3%近5年大連別墅成交面積段比%3%8%18%31%15%18%17%20%6%28%14%6%13%10%8%12%35%13%6%6%8%12%12%15%34%18%7%4%5%5%12%13%20%16%8% 5%9%17%100-120