房地產(chǎn)市場報告 -2022年報-2022年大連房地產(chǎn)市場年度報告

2022年大連房地產(chǎn)簡述[中原集團大連公司][DaLian.1.2023]沒有一個冬天不可被逾越，負重、奮進前行2022年大連房地產(chǎn)“不溫不火”，全年在多次疫情的籠罩下，略顯無力，加之多家房企的暴雷，使許房企融資保交樓，但三年的疫情使得部分客戶資金散盡，后續(xù)無確定性收入保障，所以全年成交降幅高達45%，為近五年最低；好消息是，三年的疫情終畫上句號，但2o23年依然困難重重，面臨經(jīng)濟及購房信心的恢復，故預計2o23年將走出“先抑后揚”的態(tài)勢，土地市場將一改2o22年的頹勢，為市龍虎排行榜龍虎排行榜CONTENTS土地市公寓市場城市發(fā)展商品住宅市場別墅市場3015，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率5年以下(含5年)和為2.6%和3.1%加強商品房預售方案管理售價格實行，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率5年以下(含5年)和為2.6%和3.1%加強商品房預售方案管理售價格實行備案制度10月1日限購，東港房全域解除限購調(diào)整個人住房公積金貸款額度市內(nèi)5區(qū)雙人最高0萬元，其他步入22年后大連加大政策放寬力度，從人才信貸支持、限購放松、下調(diào)公積金及商業(yè)貸款利率，全方位給予市場支持，多維度放松調(diào)控，刺激市場回暖。放開落戶條件類人才落戶無年齡放開落戶條件類人才落戶無年齡年齡限制等5年齡限制等5月21日實施實施持賬個人住房公積金貸款支人才發(fā)展政策的通知金最高基礎上提個人住房公積金貸款支人才發(fā)展政策的通知金最高基礎上提款申請時住房公積金戶存儲余額的15倍”限制7月11日9月30日不超過10月1日5月20日7月115月20日7月11日階階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知建商品住宅銷售環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限(10.19商業(yè)貸款利率首套房貸款利率低至3.95%)購，能夠有效的促進高新園區(qū)及東港商務區(qū)的新房去化；口的購房條件，促進更多的外地人口涌入目的是為了增加流動性，從而吸引滿足高精尖人才，落戶大連，共5、限售政策對家庭具有特殊情況的，給予解除限售(考疫情對當前經(jīng)濟的影響，收入大幅縮減，人性化的給予特殊情況限售放松)；高校的額度根據(jù)相關要求上調(diào)；利率實現(xiàn)三連降。穩(wěn)格控制均價漲簽價格不得高于備 (數(shù)據(jù)來源：大連市住房和城鄉(xiāng)建設局)6限購政策調(diào)整放松，剔除高新園區(qū)及中山區(qū)(東港)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持剛性和改善性住房需求，限購調(diào)控政策放松。此次政策最重要的是為了提升樓市信心，給予市場注入“強心劑”。調(diào)控政策變化前后對比2018年3月22日2022年5月20日區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)中山區(qū)(不含東港商務區(qū))、西崗限購區(qū)域剔除東港商務區(qū)和高新園區(qū)，非限制區(qū)域住房套數(shù)不計入總套數(shù)本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套本市戶籍限購2套(總建筑面積小于144平方米的，可在限制區(qū)域再購買1套商品住房)，非本市戶籍限購2套本市戶籍兩套總建面低于144平，可在限售區(qū)域再購買一套區(qū)、沙河口區(qū)、高新園區(qū)限購取消二手房限購增我市高層次人才、城市發(fā)展緊缺人才，可按家庭需求在限制區(qū)域內(nèi)購買住房，不受房屋套數(shù)限制。因家庭成員患病、就學等急需資金支付醫(yī)療費、學費等特殊情況的，可解除對其限售住房的限制。高層人才購房不限購、家庭成員患病、就學等需要資金，解除限售政策市戶籍取消，2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險證明取消對非本市戶籍無需提供12個月以上社?；騻€稅 (數(shù)據(jù)來源：大連市人民政府)7人才落戶條件人才落戶條件5月21日，市政府印發(fā)了《關于全面放開落戶條件的通知》，對我市戶籍政策進行了全面調(diào)整。新政落地后，將有利于我市人口發(fā)展，進一步適應我市經(jīng)濟社會發(fā)展需求,實現(xiàn)有意愿落戶的人員都有一條暢通的通道。各類人才落戶無年齡限制。業(yè)人員落戶條件：調(diào)整前，在我市就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員需市投資創(chuàng)業(yè)的人員均可落戶。靠落戶條件：調(diào)整前，投靠落戶有落戶我市年限、年齡戶。8 (數(shù)據(jù)來源：大連市住房公積金管理中心)8公積金貸款額度公積金貸款額度大連市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調(diào)整個人住房公積金最高貸款額度的通知》,大連市內(nèi)5區(qū)雙人最高可貸款80萬元，其他區(qū)域雙人67萬元。政策背景達到合理的區(qū)間，滿足動態(tài)調(diào)整的條件。策出臺目的科學良性運營的前提下，最大程度滿足繳存人的住房公積政策解讀個人住房公積金貸款最高額度動態(tài)調(diào)整機制，當資金運用率小于90%且大于等于85%時，調(diào)整住房公積金最高貸款額度為市本級(即中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū))單人45萬元，雙人80萬元；其他區(qū)域9 (數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行)96-8月商品住宅銷售價格連續(xù)下降的城市，可階段性放寬貸款利率6-8月商品住宅銷售價格連續(xù)下降的城市，可階段性放寬貸款利率人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，在堅持“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費預期，傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政策內(nèi)容：政策內(nèi)容：-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當?shù)胤康貓鲂蝿葑兓罢{(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機構指政策解讀：市場走弱的情況下，調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費預期，傳遞穩(wěn)定信 (央行自2015年8月以來，首次下調(diào)首套公積金貸款利率央行自2015年8月以來，首次下調(diào)首套公積金貸款利率2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%、3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，此次為央行自2015年8月份以來，首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利政策內(nèi)容：政策內(nèi)容：金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)低于3.025%和3.575%。政策解讀：套住房貸款利率下限，有利于提振房地產(chǎn)市場行情，助力樓市進一下調(diào)主要針對的是剛需購房需求，有助于進一步不變。 (數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行)11.25.253.95.10.10連商業(yè)貸款利率創(chuàng)歷史新低.25.253.95.10.10連商業(yè)貸款利率創(chuàng)歷史新低9月30日出臺新政，階段性定向降息是本月首套商業(yè)貸款利率回調(diào)的主要因素，本次商業(yè)貸款利率創(chuàng)歷史新低。政政策解讀：1、央行、銀保監(jiān)會9月30日印發(fā)的《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。2、即首套貸款利率為LPR-30BP。此次LPR調(diào)整后，首套房貸款利率低至3.95%，創(chuàng)歷史新低。大連市貸款利率表首套利率(%)二套利率(%)6.506.106.106.10.50.90.90.90.90.95.95.95.95.95.85.85.95.95.95.95.95.85.85.85.95.85.85.45地產(chǎn)融地產(chǎn)融平穩(wěn)有序企一視同仁4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資金融十六條：地產(chǎn)托底政策力度加大，企業(yè)短期資金得到緩解央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務”以及積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置。配合做好受困房地產(chǎn)企險處置配合做好受困房地產(chǎn)企險處置式；金融消費者合法益本付息；人征信權益；?！苯鹑诜展氨＝浑A段性調(diào)整分金融管理政策六、加大住房租賃金融支持力度度管理政策過渡14、階段性優(yōu)化房地化融資渠道。結與預判結與預判【2022年總結】2022年樓市多項政策利好提振市場信心。大連520政策剔除高新園區(qū)及中山區(qū)(東港)限購，公積金貸款額度提高，貸款利率創(chuàng)歷史新低；“金融16條”加大融資支持【2023年預測】2023年政策調(diào)控持續(xù)寬松化2023年堅持“住房不炒”基調(diào)不變，調(diào)控政策無論是購房門檻還是房貸利率，已大底狀態(tài)，再下調(diào)的空間越來越小。或?qū)⒄{(diào)整“認房又認貸”等相關政策。02“”“”地鐵5號線貫穿核心區(qū)東部南北，是可以換乘所有地鐵線路的“黃金路線”，縮小城市空間距離感；地鐵4號線的建設能夠形成核心區(qū)北部東西向的客運通道，對支持大連市產(chǎn)業(yè)布局提供支撐；地鐵13號線通車后將是帶動沿線經(jīng)濟騰飛的“黃金廊帶”。地鐵5號地鐵5號線工程示意圖地鐵1號線三期(姚家-新機場)預計2023年上半年地鐵13號線二期(大連北站-九里)預計2023年上半年地鐵4號線地鐵4號線工程示意圖預計2026年年底完工全長27.62公里設車站20座地鐵1號線地鐵1號線三期工程示意圖半年開工全長13.2公15--最大城市快速路建成--最大城市快速路建成渤海大道是目前大連市建成通車規(guī)模最大、標準最高、里程最長的城市快速路。路線全長47.4公里，起點位于普灣濱海路，向南經(jīng)普蘭店灣、三十里堡、七頂山、大魏家、金渤海岸、規(guī)劃新機場，終點止于甘井子后鹽，工程總投資約67億元。032022年大連商住土地市場供應565.79萬㎡，成交面積435.52萬㎡，摘牌率達76.98%；成交樓面價3132元/㎡；金普新區(qū)集中掛地，多以商業(yè)/辦公用地，樓面價同比下降37%，年度成交金額下滑40.46%。600500400300200058885442458.21568.19570.13477.64565.79525.04457.255247501131509.44207.23435.52322018-2022年大連市土地市場供銷價示意圖58885442458.21568.19570.13477.64565.79525.04457.255247501131509.44207.23435.5232掛牌量(萬㎡)摘牌量(萬㎡)樓面價(元/㎡)2018年2019年2020年2021年2022年6000500040003000200010000額本年度供應本年度供應量565.79萬㎡本年度成交本年度成交量435.52萬㎡本年度樓面本年度樓面價3132元/㎡ (數(shù)據(jù)來源：城，主城價格標地穩(wěn)固城，主城價格標地穩(wěn)固主城區(qū)土地供銷量下滑明顯，樓面價格梯隊分明，個別核心優(yōu)質(zhì)地塊需要多輪競拍才可獲得，全年房企拿地熱情冷淡，主城區(qū)多宗土地中止掛牌。周邊區(qū)域成為供應及成交的主戰(zhàn)場，且地塊都以底價成交，多為城投托底摘地。000000000樓面價(元/㎡)掛牌量(萬㎡)摘牌量(萬㎡)14166400.984253257221.460.009.2501.632.20005.2988.7017.250.9025.35420.597.710.000.000.00148262022年大連各區(qū)域土地供銷價示意圖樓面價(元/㎡)掛牌量(萬㎡)摘牌量(萬㎡)14166400.984253257221.460.009.2501.632.20005.2988.7017.250.9025.35420.597.710.000.000.001482688138中心高新東部甘西甘北開發(fā)區(qū)金州旅順1500010000500002018-2022年大連各區(qū)域土地成交量占比年度東部中心甘西甘北高新開發(fā)區(qū)金州旅順2018年0%9%%44%9%0%23%2019年0%4%0%%2020年%4%36%%21%9%2021年0%23%32%2022年%0%0%0.5%92%0.5%0%開發(fā)區(qū)2022年土開發(fā)區(qū)2022年土地摘牌量最高，掛牌95宗地，其中住宅用地14宗 (2022以底價成交；金普新區(qū)集中摘掛地樓面價(元/㎡)掛牌量(萬㎡)高新稀缺小體量地塊展露鋒芒；金普新區(qū)土地集中入市20000351.1514762150006335100004311207114.14.123月32788月2930500018217月22022以底價成交；金普新區(qū)集中摘掛地樓面價(元/㎡)掛牌量(萬㎡)高新稀缺小體量地塊展露鋒芒；金普新區(qū)土地集中入市20000351.1514762150006335100004311207114.14.123月32788月2930500018217月200518.9515.0111月044.69005.071.211.210.579.887.564月6.0329.546月2.8712.8110月02022年1月015853335.778798企全年拿地熱情冷淡，土地底價成交成常態(tài)全年頭部房企拿地熱情冷淡，僅華潤、中海分別以35%和24%摘得高新小體量優(yōu)質(zhì)地塊，而遠洋拿地區(qū)域逐步外溢，臨近年末歲尾，保利以底價摘得中山區(qū)核心地塊。72-3標桿房企2021年掛牌出讓土地11.629.556.034.7600000000000品牌開發(fā)商招拍掛拿地宗數(shù)統(tǒng)計年度萬科龍湖中海保利大華招商華潤金地遠洋萬達恒大碧桂園總計2018年4010013101002019年1133113211022020年1223001510222021年110341902102022年0011001020005年成交額%4003002000市場月度供銷價示意圖摘牌量(萬㎡)224.482月92月9月 (控絕對大金(2022)-10號開發(fā)區(qū)大學城(一方)價率：：23394元/㎡大金(2022)-44-46號小窯灣(德泰)樓面價：3376-3806元/㎡大金(2022)-8-9號小窯灣(光伸)樓面價：2852、4150元/㎡大城(2021)控絕對大金(2022)-10號開發(fā)區(qū)大學城(一方)價率：：23394元/㎡大金(2022)-44-46號小窯灣(德泰)樓面價：3376-3806元/㎡大金(2022)-8-9號小窯灣(光伸)樓面價：2852、4150元/㎡大城(2021)-3號甘井子區(qū)東緯路(恒一)價：15061元/㎡泰大城(2022)-16號中山區(qū)熱電地塊(保利)潤大高(2022)-1號高新園區(qū)科海街(華潤)樓面價：18024元/㎡35.39%金灣中鐵鐵龍保利伸恒一大高(2022)-6號高新園區(qū)廣賢路(中海)：17066元/㎡溢價率：24%區(qū)國企托底上半年主城區(qū)優(yōu)質(zhì)小體量地塊由品牌房企高溢價摘得；下半年金普新區(qū)集中供地，國企進場托底；年末歲尾中山區(qū)兩宗住宅用地被品牌開發(fā)商底價摘得。大金(2022)-158/161/162號金石灘(德泰)樓面價：3008-3087元/㎡0%大保(2022)-6號開發(fā)區(qū)大窯灣(華潤)大保(2022)-6號開發(fā)區(qū)大窯灣(華潤)溢價率：0%大大金(2022)-11號開發(fā)區(qū)大窯灣(金灣)可售樓面價：可售樓面價：14946元/㎡溢價率：0%大城(2022)-15號中山區(qū)熱電地塊(中鐵鐵龍)樓面價：14851元/㎡5888524730%25%21%8%5011313211%3%2018年2019年2020年月26日隔三年再次拿地，首入甘區(qū)以底價摘得大城 (2022)-3號地，可售樓面15061元/㎡) 5888524730%25%21%8%5011313211%3%2018年2019年2020年月26日隔三年再次拿地，首入甘區(qū)以底價摘得大城 (2022)-3號地，可售樓面15061元/㎡) 定在8月17日摘牌的三宗土地大城(2022)-在9月28日摘牌的一宗土地大甘(2022)-1號中止掛牌交易。定在12月28日摘牌的一宗土地大甘(2022)-1號中止掛牌交易。 受政策調(diào)控+遠郊區(qū)域大量供地影響，土地整體溢價率保持低位；近五年摘地樓面價則逐年走低，預計2023年土拍市場將有回暖；而土拍規(guī)則應繼續(xù)優(yōu)化，給予房企便利，增加拿地信心。6000500040003000200010000大連商住土地樓面價與溢價率示意圖樓面價(元/㎡)溢價率544544225%20%5%0%%0%2021年2021年2022年溢價率華潤以溢價率35.39%摘得大高(2022)-1號地，可售中海以溢價率24%摘得大高(2022)-6號地，可售樓定在9月7日摘牌的一宗東地大城(2022)-7號止掛牌交易。定在11月摘牌的六宗甘井城(2022)-8-13中止掛牌交易。保利以底價摘得大城(2022)6號地，可售樓面價14946中鐵鐵龍以底價摘得得大城(2022)-15號地，可 (數(shù)據(jù)來源：國有土地使用權交易中心)22【2022年總結】企業(yè)進場托底【2023年預測】所回暖04血能力”下降，市場低迷，成交量價大幅下滑717.00623.79579.11345.59554.06169.9315484165001600015500150001450014000135001300012500717.00623.79579.11345.59554.06169.93154841650016000155001500014500140001350013000125001200015915535.12同比：45%610.02597.75512.48成交金額(億元)成交均價(元/㎡)639.34新增供應嚴重不足，市場低迷，客戶躊躇，供應、成交雙創(chuàng)新低2022年大連市商品住宅市場可謂是全年低迷，政策春風的連續(xù)吹舞，并未能一改頹勢，全年供應量僅為169.93萬平，環(huán)比下滑67%；成交量亦創(chuàng)近5年新低，僅為345.59萬平，環(huán)比下降45%；成交均價為15484元/平，環(huán)比下降3%。80060040020001500100050002018-2022年大連商品住宅供銷示意圖供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供應面積(萬㎡)2018年2019年2018年2019年2020年2021年2022年15141514814732 135401056.28784.11992.76968.472018年2019年2020年2021年2022年本年度供應本年度供應量169.93萬㎡本年度成交本年度成交量345.59萬㎡15484元/㎡ (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))25開發(fā)區(qū)為成交主力區(qū)域，但同比下滑明顯開發(fā)區(qū)為成交主力區(qū)域，但同比下滑明顯2022年甘井子區(qū)及開發(fā)區(qū)成交合計占比超5成，為成交主力區(qū)域；各區(qū)域成交均有不同程度的大幅下滑，以甘井子、金州區(qū)為首首100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%環(huán)比下滑51%；中山區(qū)及開發(fā)區(qū)亦同比下滑38%。2018-2022年各區(qū)域成交占比情況5%1%5%1%12%220%1313%335%115%4%1%4%1%12%227%115%226%115%2%2%2%2%11%332%110%229%115%2%2%2%2%11%226%7%7%3737%1515%8%2%8%2%13%222%99%330%116%2018年2019年2020年2021年2022年中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)沙沙河口區(qū)供應量：0萬平金州區(qū)供應量：36.01萬平成交量：44.08萬平平供應量：0.31萬平成交量：3.68萬平均價：23054元/平供應量：37.68萬平成交量：75.93萬平平園區(qū)供應量：27.71萬平成交量：31.78萬平均價：20403元/平供應量:20.50萬平區(qū)供應量：47.72萬平域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)成交量占比%8%30%9%22%成交量同比-38%-66%0%-51%-3%-39%-51%價格同比-3%6%% (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))26 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))27低迷，新增及成交量不足，導致存量面積下滑，去化周期上漲截止2022年底大連商品住宅存量845.10萬平，為近五年新低；成交量的嚴重不足，導致去化周期攀升至29個月；區(qū)域方面，甘井子區(qū)及開發(fā)區(qū)流速較快，金州區(qū)因部分“僵尸盤”導致去化周期較長。160014001200100080060040020002018-2022年大連商品住宅存量及去化情況存量面積(萬㎡)去化周期(月) 1388.22 1333.54 185.82020.76845.1029222424312018年2019年2020年2021年2022年5050金州區(qū)庫存量：209.03萬平區(qū)庫存量：8.80萬平園區(qū)庫存量：72.73萬平沙河口區(qū)庫存量：46.42萬平2022年2021年2022年2021年2020年2019年2018年剛需、剛改類產(chǎn)品仍為主力，小面積公寓產(chǎn)品異軍突起目前商品住宅市場以80-120平兩室、小三室產(chǎn)品為成交主力，60㎡以下戶型爆發(fā)式增長；總價段方面，成交主要集中在130萬以下，70萬以下低總價產(chǎn)品增幅較大。2018-2022年大連商品住宅成交面積段比例66%3%3%1%5%5%2%2%2%2%6%3%2%3%4%7%3%2%1%3%7%4%2%2%4%5%2%5%2%6%2%9%14%13%20%20%10%10%6%6%21%20%13%10%10%15%15%15%18%18%11%11%4%8%9%9%9%8%8%8%7%7%7%5%5%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018-2022年大連商品住宅成交總價段比例60㎡以下60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡50萬以下6%6%4%5%3%2%2%5%8%6%4%3%7%8%6%5%4%5%7%5%6%2%6%7%4%4%3%6%9%3%5%4%8%5%7%8%6%6%7%5%15%14%15%13%6%6%6%5%10%11%11%10%13%11%12%12%12%11%9%9%9%9%9%8%8%6%7%7%7%6%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50-70萬70-90萬90-110萬110-130130-15130-150萬150-170萬 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))282022年上升排名最快由第九上升至第三2022年大連各板塊商品住宅成交TOP10成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)TOP4TOP8TOP6TOP7TOP2TOP2022年上升排名最快由第九上升至第三2022年大連各板塊商品住宅成交TOP10成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)TOP4TOP8TOP6TOP7TOP2TOP1港TOP9TOP540030000250001899620000150001000028.9023.88500011.9601506947.5922.9817.1218.1714.2012.849.61187031613514276139711068610560TOP10連續(xù)多年蟬聯(lián)板塊第一 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))東港板塊成交領跑全市，金州北部板塊殺入前三前十板塊成交量占比超六成，市場占有率合計61%，其中東港、體育新城、小窯灣穩(wěn)居前四位，金州北部板塊殺入前三，牢牢TOPTOP3北部2254671245124550區(qū)域東港小窯灣金州北部體育新城南部濱?？萍紕?chuàng)新城大連灣金石灘高新中心旅順南路合計市場占有率17%6%%8%%%4%3%6%3%61%成交額同比-38%-47%-14%-58%-58%-48%-65%-48%14%22%-44%成交量占比14%8%7%7%%%4%4%3%3%60%成交量同比-32%-45%-12%-58%-59%-47%-65%-52%3%47%-43% (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))3019.5919.17續(xù)放大19.5919.17續(xù)放大牌房企2022年大連商品住宅TOP10成交金額占有率為25%，同比2021年上漲1%；排名第一成交額達19.59億元，雖同比2021年下降明顯，但進入前十排行仍需成交10億元。排名1123456789萬達體育新城融創(chuàng)海逸長洲金地城大華錦繡華城華潤置地瑞府保利時代中海公園上城小窯灣萬達廣場招商臻園龍湖塵林間2022年大連商品住宅備案排名(億元)115.3314.7414.6510.6610.459.839.579.45所屬板塊體育新城南部濱?？萍紕?chuàng)新城軟件園高新中心科技創(chuàng)新城體育新城小窯灣東港促進路市場份額項目均價單位：元/㎡41781109.27120100806040109.2712010080604020061.081383442.5928.1112.93512039921391298246一二手房同時低迷(二手優(yōu)于一手)，成交量大幅縮水2022年大連市內(nèi)四區(qū)(不含高新園區(qū))存量房成交面積為241萬㎡，同比下降5%；一手房2022年認購195萬㎡，同比下降19%。降幅力度強于二手房；甘井子區(qū)成交依舊領先，占比高達45.34%。02022年大連市內(nèi)五區(qū)存量房成交示意圖套數(shù)(套)面積(萬㎡) 7936甘井子區(qū)沙河口區(qū)西崗區(qū)中山區(qū)高新園區(qū)近三年市內(nèi)四區(qū)(不含高新區(qū))商品住宅及存量房認購比對示意圖8006004002000近三年市內(nèi)四區(qū)(不含高新區(qū))60040020003812532411951952021年2020年2021年2020年市內(nèi)四區(qū)住宅(萬㎡)(不含高新園區(qū))市內(nèi)四區(qū)存量房(萬㎡)(不含高新園區(qū))2021年至今大連市內(nèi)二手房成交示意圖中山區(qū)(萬㎡)3030西崗區(qū)(萬㎡)2329沙河口區(qū)(萬㎡)01098438969248甘井子區(qū)(萬㎡)2.002.044.374.3422.6824.2122.2215.159.118.145.749.419.075.749.988.8710.1811.5411.8910.046.277.4810.048.18 (數(shù)據(jù)來源：大連市政府備案數(shù)據(jù))31【2022年總結】量價齊跌情的摧殘下，開發(fā)商拿地熱情冷淡，多次出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，客戶購房預期【2023年預測】2023年將在艱難的恢復下，逐漸走暖，市場必將走出頹勢2023年的政策環(huán)境仍將寬松化，經(jīng)濟、客戶購房信心的雙重持續(xù)恢復下，市場將會05年8月供應量年8月供應量52.4424.11052.4424.110寒冬中，公寓市場努力維穩(wěn)，量價齊降在疫情之下，樓市搖搖欲墜，救市政策一出再出，依舊難擋低迷的態(tài)勢，在地產(chǎn)寒冬中艱難前行，公寓降價出貨博眼球，努力招攬客戶，來保持去化的平穩(wěn)，終究難逃量價齊降的命運，2022年成交金額約105億，環(huán)比下降21%。02018-2022年大連公寓供銷價示意圖供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)77.7686.6766.2361.0172.34104.4836.9979.4777.7686.6766.2361.0172.34104.4836.9979.472018年2019年2020年2021年2022年2018-2022年大連公寓成交金額及均價情況1133.57105.3460.79成交均價(元/㎡)成交金額(億元)113.70138.7717167160881643616011171772018年2019年2020年2021年2022年年供應量24.11萬㎡年年成交量61.01萬㎡77%年年成交均價16088元/㎡ (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))34018.781.351.280.150.110.001.030.004.200.003.873.65金州區(qū)2021成交量：2.83萬㎡2022成交量：0.15萬㎡2021成交量：51.52萬㎡2022成交量：41.50萬㎡2021成交量：5.10萬㎡2022成交量：3.65萬㎡2021成交量：2.09萬㎡2022成交量：1.28萬㎡2021成交量：018.781.351.280.150.110.001.030.004.200.003.873.65金州區(qū)2021成交量：2.83萬㎡2022成交量：0.15萬㎡2021成交量：51.52萬㎡2022成交量：41.50萬㎡2021成交量：5.10萬㎡2022成交量：3.65萬㎡2021成交量：2.09萬㎡2022成交量：1.28萬㎡2021成交量：4.47萬㎡2022成交量：3.87萬㎡甘井子區(qū)2021成交量：7.10萬㎡2022成交量：9.22萬㎡2021成交量：8.52萬㎡2022成交量：1.35萬㎡成交及供應中山區(qū)獨占鰲頭，占據(jù)絕對主導地位，其次是甘井子區(qū)，從區(qū)域數(shù)來看，有且僅有甘井子有所突破，成交環(huán)比大幅上漲，其他區(qū)域走勢均下降，以低價拉攏客戶的內(nèi)卷趨勢下，公寓價格難有突破。2022年大連各區(qū)域公寓供銷價示意圖供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)441.509.229.220.0016.731.857.187.471.410.13中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)16.731.857.187.471.410.132022年大連各區(qū)域公寓成交金額及均價情況成交金額(億元)成交均價(元/㎡)17535 145211700413144144738743 17535 145211700413144144738743 70.57104810486 中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)高新園區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)250002000015000100000 (85276.74 275.6440262.40265.4649302.364057拉長，庫存仍居高位85276.74 275.6440262.40265.4649302.364057拉長，庫存仍居高位公寓去化周期處于近五年相對低位，存量較平穩(wěn)但分化嚴重，其中最熱門的中山區(qū)存量占整體公寓市場近五成，去化周期約60個月，而沙河口、金州、開發(fā)區(qū)等去化壓力更大。02018-2022年大連公寓存量及去化情況存量面積(萬㎡)去化周期(月)存量面積(萬㎡)2018年2019年2020年2021年2022年00州區(qū)存量：2.34萬㎡中山區(qū)存量：2.51萬㎡存量：30.86萬㎡區(qū)存量：46.99萬㎡ (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))36 (數(shù)據(jù)來源：政2018-2022年大連公寓成交面積段比例36%17%11%4%6%%2%6%2%2%%2%1%31%15%6%4%8%6%4%8%%4%%2%30%19%9%2018-2022年大連公寓成交面積段比例36%17%11%4%6%%2%6%2%2%%2%1%31%15%6%4%8%6%4%8%%4%%2%30%19%9%%6%2%%4%2%1%2%4%41%16%10%4%7%4%2%4%2%2%4%2%38%16%11%4%6%4%%1%4%4%0%1為絕對主力，成交占比擴大各項救市政策對公寓市場效果甚微，下半年多數(shù)項目走以價搏量的路線，吸引大批客戶爭相搶購，使得小戶型公寓去化表現(xiàn)突出，反觀類住宅產(chǎn)品走勢則較為低迷，且客戶對期房產(chǎn)品持觀望態(tài)度。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50㎡以下50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240㎡以上2018-2022年大連公寓成交總價段比例21%20%13%7%9%%2%%6%7%16%15%14%9%6%6%4%8%6%9%21%15%13%%%4%9%6%9%19%17%19%13%6%6%%%%4%4%18%19%14%11%7%2%4%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50萬以下50萬-70萬70萬-90萬90萬-110萬110萬-130萬130萬-150萬150萬-170萬170萬-190萬190萬-210萬210萬-250萬250萬-300萬300萬以上 (年公寓產(chǎn)品備案排名(億元)9.057.144.524.094.073.803.456.312.79年公寓產(chǎn)品備案排名(億元)9.057.144.524.094.073.803.456.312.792.66東港熱銷項目引領市場，中山是大連公寓主要熱點區(qū)域本年度排名中，前十市場占有率共計45.5%，中山項目占據(jù)7位，均在東港板塊，其他依次在高新、沙河口和甘井子區(qū)。排名112345678920222022中中海海港城碧碧桂園云璟中心大連綠地中心大連綠地中心綠綠城桂語朝陽星天悅星天悅大華錦繡華城大華錦繡華城星星海長島保保利天禧遠遠洋鉆石灣時代海中心碧碧桂園望海中心所屬板塊東港港港港港園星海港石灣東港市場份額4.3%項目均價單位：元/㎡預判預判【2022年總結】【2023年預測】破，小戶型與類住宅產(chǎn)品平分秋色變化對公寓影響較小，價格戰(zhàn)將常態(tài)化；同時區(qū)域分化愈加顯著，以熱門的06別墅市場：新增量銳減，價格保持穩(wěn)定 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))48.2250.5031.1526.7032.3627.2124.5019.90別墅供應銳減，需求依然旺盛48.2250.5031.1526.7032.3627.2124.5019.90別墅供應銳減，需求依然旺盛2022年大連別墅供應量呈現(xiàn)斷崖式下降，導致成交量同比下降14%，但從歷年供銷比來看，別墅作為終極置業(yè)產(chǎn)品以及疫情促使人們對低密產(chǎn)品需求關注，需求更加旺盛，價格及成交金額整體保持穩(wěn)定。604000近5年大連別墅供銷價示意圖供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供應面積(萬㎡)339.1088.942099620694成交金額(億元)成交均價(元/㎡)16132177952018年2019年2020年2099620694成交金額(億元)成交均價(元/㎡)1613217795近5年大連別墅成交金額及均價情況81.4656.2964.4681.4656.2964.4669.5869.58161541615477.892018年2019年2020年2021年2022年2500020000150001000050000本年度供應量本年度供應量8.94萬㎡本年度成交本年度成交量26.74萬㎡本本年度成交均價20996元/㎡區(qū)成交量：7.62萬平區(qū)區(qū)成交量：7.62萬平區(qū)成交量：8.09萬平 河口區(qū)核心區(qū)高端別墅稀缺，遠郊別墅為供應主力大連別墅產(chǎn)品日漸稀缺，尤其核心區(qū)別墅近乎絕版，一些主城區(qū)別墅受購房者青睞。隨著大連主城區(qū)可開發(fā)土地日益減少，以及容積率提升，城市別墅供不應求，遠郊成為別墅產(chǎn)品主要供應區(qū)域。州區(qū)供應量：4.09萬平成交量：8.11萬平 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))43州州存量：36.58萬平存量：0.72萬平月萬平—月區(qū)存量：0.83萬平2022年大連別墅庫存降至68.91萬平方米，環(huán)比下降21%，創(chuàng)歷史新低，去化周期為27個月，別墅供不應求局面日益明顯，尤其是資源占有型的特色城市別墅一房難求。8004000近5年大連別墅存量及去化情況存量面積(萬㎡)存量面積(萬㎡)13.779.300.886.718.91去化周期(月)292827243499862018年2019年2020年2021年2022年5050 (數(shù)據(jù)來源：政府備案數(shù)據(jù))44在禁墅令限制下，獨棟雙拼等傳統(tǒng)別墅逐步退出市場，但購房者別墅夢需求未消失，因此疊拼從原有的小眾類產(chǎn)品，已成為如今市場當打產(chǎn)品；而且后疫情時代，100-140平的經(jīng)濟型別墅更受購房者青睞，尺度放大但總價天花板仍未打破。近5年大連別墅成交產(chǎn)品類型比例62%31%262%31%38%52%438%52%4%5%41%9%41%9%3%47%47%39%8%47%39%8%6%38%11%338%11%3%48%0%20%40%60%80%0%疊拼聯(lián)排(含合院)雙拼獨棟2022年2021年2020年2019年2018年%3%近5年大連別墅成交面積段比%3%8%18%31%15%18%17%20%6%28%14%6%13%10%8%12%35%13%6%6%8%12%12%15%34%18%7%4%5%5%12%13%20%16%8% 5%9%17%100-120