2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬題

20２3年房地產(chǎn)估價(jià)師考試4科模擬題《房地產(chǎn)基本制度與政策》模擬試題(一）一、單項(xiàng)選擇題1．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的合用范圍,是在（）實(shí)行房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安頓的活動(dòng)。A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上 B．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上?C.城市建成區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上?D．城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上2．拆除租賃房屋時(shí),假如被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議,房屋拆遷補(bǔ)償方式是()。A．面積結(jié)算?B．貨幣補(bǔ)償?C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換3.委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向(）申請(qǐng)確認(rèn)。Ａ．拆遷人 B.拆遷主管部門(mén)?Ｃ．城市規(guī)劃行政主管部門(mén)?D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)4.拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的,該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起（）日內(nèi)給予答復(fù)。A.5?Ｂ.75.裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起()日內(nèi)作出。A．１5?B．３０6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于（）天。Ａ.7 B.１0?Ｃ．15 D.307.將“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)按照公司條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)”的部門(mén)規(guī)章是（)。A.《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》?B.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》 C．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定》 D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》8．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于（)級(jí)資質(zhì)公司的條件。Ａ．一?B.二 C.三?D．四9.2023年１月,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán),投資6０0０萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商品住宅。甲公司實(shí)行該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于(）萬(wàn)元。A.1２0０ B.1800?C.2１００?D.３００01０.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期擬定并公布。具體辦法由（)規(guī)定。A．全國(guó)人大 Ｂ.國(guó)務(wù)院?C.國(guó)土資源部 D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部11.以()方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓協(xié)議約定的年限,而是出讓協(xié)議約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。A．土地使用權(quán)出讓?B.房地產(chǎn)出租?C．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 D．房地產(chǎn)抵押12.商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(）起計(jì)算。A.商品房竣工之日 B.商品房竣工驗(yàn)收之日?C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日 Ｄ.商品房交付之日13.李某與W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售協(xié)議,協(xié)議約定建筑面積為1００㎡。后通過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對(duì)值為(）。A．﹣3％ B.３%?C.﹣７％ D.7%１4.無(wú)合法理由拖欠房租（)個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的因素而使協(xié)議終止的情形。A．１?B．3?Ｃ.5 D.615．下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯(cuò)誤的是（）。Ａ.該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán) Ｂ．抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃協(xié)議對(duì)受讓人不具有約束力?C．抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，假如抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物導(dǎo)致承租人的損失承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任 Ｄ.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí),假如抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致承租人的損失由承租人自己承擔(dān)16.人民法院依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保存價(jià)由（)參照評(píng)估價(jià)擬定。A.委托人?B.人民法院 Ｃ.拍賣(mài)師?Ｄ.競(jìng)買(mǎi)人17.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地()和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。A．使用權(quán) B.所有權(quán) Ｃ.收益權(quán)?D.占用權(quán)1８.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是（)。(20２3年試題）Ａ.預(yù)告登記的目的是保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)的物權(quán) B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效 C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人批準(zhǔn)處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，重要是防止一房多賣(mài)１9.張某購(gòu)買(mǎi)了一套二手房,按照有關(guān)規(guī)定,張某應(yīng)到本地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理(）。A．房屋總登記?Ｂ.房屋所有權(quán)初始登記 C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?D．房屋所有權(quán)變更登記20.（)是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專(zhuān)業(yè)圖。A．房地產(chǎn)平面圖 B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文獻(xiàn)?C.房地產(chǎn)卡片?D．房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊(cè)２1.房地產(chǎn)估價(jià)采用(）。A.差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收 Ｂ．足額定率分檔累進(jìn)計(jì)收?C.差額定率分檔累退計(jì)收 D.足額定率分檔累退計(jì)收22．某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完畢本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2023萬(wàn)元,按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的告知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)收費(fèi)最高為（）萬(wàn)元。Ａ．1.６0 B．３.０0?C.4.2５ Ｄ.5．5252３.新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì),設(shè)(）年的暫定期。A.1?B.２２4.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)有（2)名以上監(jiān)督檢查人員參與，并出示執(zhí)法證件。Ａ．1?B.2?C.3二、多項(xiàng)選擇題1．下列拆遷行為中，合用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有(）。A．征收集體土地的過(guò)程中對(duì)民房的拆遷?B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)的商品房的拆遷?C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷?D.城市市區(qū)內(nèi)國(guó)有公司對(duì)廠房的自拆自建?Ｅ．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷2.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指()的房屋。A.有權(quán)屬證明 B.產(chǎn)權(quán)人下落不明?Ｃ．產(chǎn)權(quán)人出國(guó)留學(xué)?Ｄ.因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟 E.暫時(shí)無(wú)法擬定產(chǎn)權(quán)的合法所有人3.下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書(shū)》，表述對(duì)的的是（ＢE)。Ａ．《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期為３年?B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視公司經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期?C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不能超過(guò)3年 D.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起3年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不得延長(zhǎng)?E.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起１年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不得延長(zhǎng)4.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了(）的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件。Ａ．以出讓方式取得的土地使用權(quán)?B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán) Ｃ．以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)?Ｄ．以出租方式取得的土地使用權(quán)?E.以抵押方式取得的土地使用權(quán)5.當(dāng)前,我國(guó)各地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的重要職責(zé)是（)。A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)?B.開(kāi)展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督 C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)?D.協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi) E.為政府或其授權(quán)的部門(mén)公布各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)成本價(jià)格6.下列(），不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) B.房地產(chǎn)入股?Ｃ.房地產(chǎn)繼承 D.房地產(chǎn)抵債 E.房地產(chǎn)贈(zèng)與7.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)重要是（）。A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作 B．做好登記薄記載工作 C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作 D.為貫徹私房政策的房產(chǎn)審查和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù) E.做好物業(yè)管理工作8.房屋所有權(quán)初始登記是指（）原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。A.新建房屋申請(qǐng)人 Ｂ.原有但已進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人 C.原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人 Ｄ.轉(zhuǎn)讓所得房屋申請(qǐng)人?E.繼承所得房屋申請(qǐng)人９.房地產(chǎn)中介服務(wù)協(xié)議應(yīng)涉及的重要事項(xiàng)有（）。A.當(dāng)事人姓名或名稱(chēng) Ｂ．當(dāng)事人住所 C．當(dāng)事人聯(lián)系方式?D.中介服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)、內(nèi)容、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)?E.協(xié)議履行期限三、判斷題１.按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷范圍擬定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋。()２．房屋拆遷公司在房屋拆遷中,根據(jù)其服務(wù)對(duì)象,凡是排他性的且不是共享性的，可以認(rèn)定為公益事業(yè)。（）3.拆遷人拆除超過(guò)批如期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償。()4.拆遷當(dāng)事人王某對(duì)w市Ａ縣房屋拆遷管理部門(mén)的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。（)5．根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并出具估價(jià)報(bào)告。（)6.申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司二級(jí)資質(zhì),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)問(wèn)應(yīng)不少于3年。（）７.經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)應(yīng)符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,堅(jiān)持合理運(yùn)用土地、節(jié)約用地的原則。（）8.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的,不征收土地閑置費(fèi)。(）９.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。()１0.發(fā)布房地產(chǎn)廣告,應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。（）1１．房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，就可以規(guī)定交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，并按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。（）1２.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的,必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,然后憑變更后的土地使用權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記。(）13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。（)１4.房地產(chǎn)直銷(xiāo)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。（）15.某商品房于2０23年1月８日竣工驗(yàn)收合格,２023年3月8日開(kāi)發(fā)商將其交給購(gòu)房人孫某，該商品房保修期應(yīng)從2023年１月8日起計(jì)算。(）16．土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。（)1７．建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)合、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋,由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載,并及時(shí)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。()18.單位和個(gè)人可以自己查詢(xún)房屋權(quán)屬登記信息，但不可委托別人查詢(xún)。()19.內(nèi)墻面裝飾厚度不計(jì)入套內(nèi)使用面積。()20.套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積所有計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。(）２１.對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理重要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起,采用資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與平常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。(）22.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資,以有限責(zé)任公司、股份有限公司或者合作公司的形式設(shè)立。(）23.申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完畢估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)㎡以上或者土地面積３萬(wàn)㎡以上。（)２4.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的,合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較低的資質(zhì)等級(jí),但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。()四、閱讀理解1.w市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2023年8月擬在Ａ市投資建設(shè)一綜合住宅社區(qū)，需拆遷部分原住戶(hù)住房。拆遷前,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托B拆遷公司進(jìn)行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行拆遷評(píng)估。在拆遷過(guò)程中，碰到釘子戶(hù)王某,王某無(wú)合法理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。w市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2023年８月擬在Ａ市投資建設(shè)一綜合住宅社區(qū)，需拆遷部分原住戶(hù)住房。拆遷前,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托B拆遷公司進(jìn)行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行拆遷評(píng)估。在拆遷過(guò)程中，碰到釘子戶(hù)王某，王某無(wú)合法理由拒不簽訂拆遷協(xié)議,致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。(1).該項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》應(yīng)由（）部門(mén)發(fā)放。Ａ.A市建設(shè)管理部門(mén)?B.A市房屋拆遷管理部門(mén) Ｃ.w市房屋拆遷管理部門(mén) D.ｗ市建設(shè)管理部門(mén)（2）.如對(duì)拆遷協(xié)議不服,王某應(yīng)到（）部門(mén)申請(qǐng)裁決。A.Ａ市建設(shè)管理部門(mén)?B.A市房屋拆遷管理部門(mén)?C.ｗ市房屋拆遷管理部門(mén)?D.w市建設(shè)管理部門(mén)(３）.王某申請(qǐng)裁決，裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起（）日內(nèi)作出裁決。A.1５ B.30(４).假如對(duì)裁決部門(mén)作出的裁決不服,王某可以在接到裁決書(shū)之日起(c)個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。Ａ.1?B.2 Ｃ.3?D.4(５)．A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)擬定為(）。A.房屋拆遷公告之日?B.房屋拆遷實(shí)行之日?C.房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日?Ｄ．房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(6).下列關(guān)于A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)工作中的做法不規(guī)范的是（）。A.拆遷估價(jià)目的表述為“為擬定被拆遷房屋價(jià)值而評(píng)估其房地產(chǎn)拆遷價(jià)格” B.重要采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行拆遷估價(jià) C.拆遷評(píng)估價(jià)格以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣，精確到萬(wàn)元?D．將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日（7).假如拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起（）,向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)符合估價(jià)。A.３日內(nèi)?B.5日內(nèi)?C.7日內(nèi) D.1０日內(nèi)(8).不是達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的拆遷糾紛解決的方式有（)。Ａ.行政裁決 B．依法起訴?C．強(qiáng)制拆遷 D.投票方式(9）.假如在拆遷過(guò)程中涉及違章建筑，下列做法對(duì)的的是（)。A.由Ｂ拆遷公司認(rèn)定是否屬于違章建筑?Ｂ.由方正房地產(chǎn)估價(jià)公司認(rèn)定是否屬于違章建筑 C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價(jià)公司共同認(rèn)定是否屬于違章建筑 D.由Ｂ拆遷公司申請(qǐng)Ａ市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定是否屬于違章建筑答案部分一、單項(xiàng)選擇題１.A 【解析】:《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的合用范圍,是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)行房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安頓的活動(dòng)。參見(jiàn)教材P402.C?【解析】:對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。參見(jiàn)教材P４73.C 【解析】:委托拆遷估價(jià)的,拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。參見(jiàn)教材P５14.A 【解析】:拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起５日內(nèi)給予答復(fù)。參見(jiàn)教材Ｐ5１5.Ｂ 【解析】:裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３0日內(nèi)作出。參見(jiàn)教材P５36.C 【解析】:行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于１5天。參見(jiàn)教材P577.Ｃ 【解析】:原建設(shè)部于2０2３年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)按照公司條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。參見(jiàn)教材P59~60８.D?【解析】:暫定資質(zhì)的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)的條件。參見(jiàn)教材P6０9.Ｃ?【解析】：2023年４月,為加強(qiáng)宏觀調(diào)控,調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的告知》（國(guó)發(fā)［2０23]13號(hào)），將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)合用住房項(xiàng)目)資本金最低比例由20％提高到3５%。6000萬(wàn)元×35%=210０萬(wàn)元。參見(jiàn)教材Ｐ6210．B?【解析】:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期擬定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。參見(jiàn)教材Ｐ10911．Ｃ?【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實(shí)際使用年限不是出讓協(xié)議約定的年限,而是出讓協(xié)議約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。參見(jiàn)教材Ｐ1１312.D?【解析】:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。參見(jiàn)教材P11913.D?【解析】：面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積-協(xié)議約定面積)/協(xié)議約定面積]×1０0%=(93－100)/10０＝﹣7％，︱﹣7%︱＝７%。參見(jiàn)教材Ｐ1１9１4.D?【解析】:無(wú)合法理由,拖欠房租6個(gè)月以上的,屬于由于租賃雙方的因素而使協(xié)議終止的情形。參見(jiàn)教材Ｐ12３15．A 【解析】：該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán),所以Ａ選項(xiàng)不對(duì)的。參見(jiàn)教材Ｐ12716.Ｂ 【解析】：人民法院依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保存價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)擬定。參見(jiàn)教材P1331７.A?【解析】：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。參見(jiàn)教材P13６18.D?【解析】:預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記,該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)成的目的是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人批準(zhǔn)，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見(jiàn)教材P140~１4１19.C 【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、繼承等因素致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。參見(jiàn)教材P14４2０.A 【解析】:房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專(zhuān)業(yè)圖。參見(jiàn)教材P15６２1.A?【解析】:房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。參見(jiàn)教材Ｐ17522.D 【解析】:對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些,但最高不能超過(guò)表８—1標(biāo)準(zhǔn)的３0％。(100×0．5%+９０0×０.25％＋1０00×0.１5％）×1３０%=5.525萬(wàn)元。參見(jiàn)教材Ｐ175~17623.A?【解析】：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。參見(jiàn)教材P17８24.Ｂ?【解析】:縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí),應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參與，出示執(zhí)法證件。參見(jiàn)教材P184二、多項(xiàng)選擇題1．BE?【解析】:《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的合用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)行房屋拆遷,并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安頓的活動(dòng)。參見(jiàn)教材P402.BDE 【解析】:產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無(wú)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法擬定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。參見(jiàn)教材P473.BE?【解析】：《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視公司經(jīng)營(yíng)情況,延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期,但延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不得延長(zhǎng)。參見(jiàn)教材P604.AＢ 【解析】:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具有的條件；第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。?參見(jiàn)教材P65～6６5．ＡＣＤ?【解析】：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的重要職責(zé)是:執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實(shí)行辦法；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù);發(fā)布市場(chǎng)交易信息,為政府宏觀決策和對(duì)的引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。參見(jiàn)教材P１1０6.CE?【解析】:房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈(zèng)與均屬于房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓。參見(jiàn)教材P111７.ABCD 【解析】:房地產(chǎn)登記的任務(wù)：做好登記薄記載工作;做好房地產(chǎn)登記信息化工作；做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務(wù)外,房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、貫徹私房政策的房產(chǎn)審查和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。參見(jiàn)教材P138~1398.AＣ 【解析】:房屋初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。參見(jiàn)教材P１４3~1449．ＡＢDＥ 【解析】：房地產(chǎn)中介服務(wù)協(xié)議應(yīng)涉及以下重要事項(xiàng)：當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、住所;中介服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)、內(nèi)容、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn);協(xié)議履行期限；收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；違約責(zé)任和糾紛解決方式;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。參見(jiàn)教材Ｐ173三、判斷題1．錯(cuò) 【解析】：拆遷范圍擬定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。參見(jiàn)教材P422.錯(cuò)?【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定,一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象,是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類(lèi)房屋是否有經(jīng)營(yíng)、是否以賺錢(qián)為目的。參見(jiàn)教材P483.對(duì)?【解析】:拆遷人對(duì)拆除超過(guò)批如期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的;在拆遷過(guò)程中,拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑,不予補(bǔ)償。參見(jiàn)教材Ｐ494．錯(cuò) 【解析】:若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服,可以在接到裁決書(shū)之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的上一級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。參見(jiàn)教材Ｐ53５．錯(cuò) 【解析】：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,重新出具估價(jià)報(bào)告。參見(jiàn)教材P５2６.錯(cuò) 【解析】:申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司二級(jí)資質(zhì),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)問(wèn)應(yīng)不少于３年。參見(jiàn)教材Ｐ60７.對(duì)?【解析】:經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)應(yīng)符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理運(yùn)用土地、節(jié)約用地的原則。參見(jiàn)教材P6１8.錯(cuò) 【解析】:《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的,不征收土地閑置費(fèi)。參見(jiàn)教材P63９．對(duì)?【解析】:未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。參見(jiàn)教材P671０.對(duì) 【解析】:發(fā)布房地產(chǎn)廣告,應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。參見(jiàn)教材P691１.錯(cuò)?【解析】：房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到價(jià)格申報(bào)后,如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知交易雙方,并不規(guī)定交易雙方當(dāng)事人更改協(xié)議約定的成交價(jià)格,但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后,方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)。參見(jiàn)教材P10912.錯(cuò)?【解析】:凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。參見(jiàn)教材Ｐ１１31３.對(duì) 【解析】:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。參見(jiàn)教材P1１514．錯(cuò)?【解析】:房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。參見(jiàn)教材P１１715.錯(cuò)?【解析】:保修期從交付之日計(jì)算。該商品房保修期應(yīng)從202３年3月８日起計(jì)算。參見(jiàn)教材P1191６.錯(cuò)?【解析】:土地初始登記是指，土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。參見(jiàn)教材P1４1１７.錯(cuò)?【解析】:建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)合、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。參見(jiàn)教材P１4618.錯(cuò) 【解析】:房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個(gè)人自己查詢(xún)，也可以委托別人查詢(xún)。參見(jiàn)教材Ｐ1５419．錯(cuò) 【解析】：內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。參見(jiàn)教材Ｐ１67２0．對(duì)?【解析】：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積所有計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。參見(jiàn)教材Ｐ1６7２1.對(duì)?【解析】:對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理重要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采用資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與平常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。參見(jiàn)教材P17222．錯(cuò)?【解析】:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由自然人出資,重要由房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人發(fā)起設(shè)立，組織形式有:合作制、有限責(zé)任制。參見(jiàn)教材P17723.對(duì)?【解析】:申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),要在暫定期內(nèi)完畢估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)㎡以上或者土地面積３萬(wàn)㎡以上。參見(jiàn)教材P1７92４.錯(cuò)?【解析】:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級(jí),但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。參見(jiàn)教材P183四、閱讀理解1．（1).B 【解析】：該項(xiàng)目應(yīng)由Ａ市房屋拆遷管理部門(mén)發(fā)放《房屋拆遷許可證》。參見(jiàn)教材P4１（2）．B 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。參見(jiàn)教材P5３(3).B?【解析】：裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。參見(jiàn)教材P53(4).Ｃ 【解析】:若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服,可以在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。參見(jiàn)教材P５３(5).D?【解析】:拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。參見(jiàn)教材P50(６)．AＣD?【解析】：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為擬定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)值而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示７日。參見(jiàn)教材P5０-５１(７).B?【解析】:假如拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)符合估價(jià)。參見(jiàn)教材P51（8）.D 【解析】:達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的拆遷糾紛解決方式：行政裁決、依法起訴、強(qiáng)制拆遷。參見(jiàn)教材Ｐ54(９）.Ｄ?【解析】:違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍,判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具證明。參見(jiàn)教材P４9?《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》模擬試卷（一)一、單項(xiàng)選擇題1.某居住社區(qū)，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占1２%,道路廣場(chǎng)用地占22％,綠地率30%,住宅總建筑面積3１.５６萬(wàn)平米。則該社區(qū)的住宅建筑面積凈密度為()。A.０.９0?Ｂ.2．5０?C.2.70 D.３．902.室內(nèi)環(huán)境越來(lái)越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中也許具有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強(qiáng)的氡,導(dǎo)致室內(nèi)氡的污染。A.水泥?Ｂ.聚苯乙烯泡沫塑料?C.涂料 D.壁紙3.當(dāng)建筑場(chǎng)地的上部土層較弱、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用(）。Ａ.獨(dú)立基礎(chǔ) Ｂ.整體式筏式基礎(chǔ) C．箱形基礎(chǔ) D.樁基礎(chǔ)4.利潤(rùn)應(yīng)根據(jù)工程類(lèi)別按相應(yīng)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)乘以利潤(rùn)率擬定。其中土建工程的利潤(rùn)計(jì)算基礎(chǔ)是()。A.直接工程費(fèi)?B．直接費(fèi) Ｃ.直接工程費(fèi)+間接費(fèi) D．人工費(fèi)5.(房產(chǎn)分丘圖)是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。A.宗地圖 Ｂ．房產(chǎn)分戶(hù)圖?C．房產(chǎn)分丘圖 D.房產(chǎn)分幅圖6.若X商品對(duì)Y商品的交叉彈性系數(shù)Exy>0,則表白X商品與Y商品為(）。A.正常商品?Ｂ.替代品 C.互補(bǔ)品 D.不相關(guān)商品7．某房地產(chǎn)項(xiàng)目投入自有資金支付土地投資３５0萬(wàn)元人民幣，其余采用銀行貸款方式投入開(kāi)發(fā)成本47０萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)周期2年，年貸款利率8％，利息支出７8.2１萬(wàn)元,正常利潤(rùn)為2１0萬(wàn)元，若該項(xiàng)目可以獲得超額利潤(rùn)，則銷(xiāo)售收入至少應(yīng)當(dāng)為（)萬(wàn)元。Ａ.898．21 B.1１08.218.以下金融工具屬于直接金融工具的是（)。A.抵押契約?B.保險(xiǎn)單 C．銀行券?D.存款單9.以下不屬于信托職能的是（)。Ａ.融通資金?Ｂ．財(cái)務(wù)管理 C.信用服務(wù)?D.投資征詢(xún)１0.股票與股單都是用于證明股東的出資和股東的股份證書(shū),它們（）。A．合用范圍相同?B.性質(zhì)相同?Ｃ.表現(xiàn)形式相同 Ｄ．同屬于證據(jù)證券11.保險(xiǎn)損失補(bǔ)償時(shí)，權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則近合用于（)。A．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)?B.責(zé)任保險(xiǎn) C.信用保險(xiǎn) D.人身保險(xiǎn)12.反映總體單位的屬性和特性的記錄術(shù)語(yǔ)稱(chēng)為（）。A.指標(biāo)?B.記錄總體 Ｃ.標(biāo)志 D.總體單位13．當(dāng)有價(jià)證券的市場(chǎng)價(jià)低于成本時(shí),應(yīng)相應(yīng)的減記資產(chǎn)帳面價(jià)值,并將減記金額計(jì)入當(dāng)期損益。這樣的做法體現(xiàn)()。Ａ．配比原則?Ｂ.謹(jǐn)慎原則 Ｃ.歷史成本原則 D.責(zé)權(quán)發(fā)生制原則１4.在當(dāng)事人意思表達(dá)一致后，仍須有實(shí)際交付標(biāo)的物的行為才干成立的協(xié)議，稱(chēng)為（）。Ａ.雙務(wù)協(xié)議 B.贈(zèng)與協(xié)議?C.要式協(xié)議 Ｄ．實(shí)踐協(xié)議15．限制物權(quán)是指權(quán)利人可以在其所有物上為別人設(shè)立權(quán)利。下列屬于限制物權(quán)的是（)。A.益物權(quán)?B．所有權(quán)?C.債權(quán) Ｄ．自物權(quán)1６.在買(mǎi)方報(bào)價(jià)拍賣(mài)中，拍賣(mài)人宣布的起拍價(jià)不是要約表達(dá),只有（）報(bào)價(jià)才是要約表達(dá)。A．拍賣(mài)公司?B.委托人 C.競(jìng)買(mǎi)人?D．買(mǎi)受人二、多項(xiàng)選擇題１．下列指標(biāo)中，屬于控制性具體規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有()。Ａ.用地面積?B.建筑紅線(xiàn)后退距離?C.建筑控制高度 D.建筑密度?Ｅ.建筑間距２.工程量清單計(jì)價(jià)中的分部分項(xiàng)工程采用綜合單價(jià)，由()組成。Ａ.規(guī)費(fèi) Ｂ.人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi) Ｃ.管理費(fèi)、利潤(rùn)?D.風(fēng)險(xiǎn) E.稅金3.由于需求拉上型導(dǎo)致通貨膨脹的基本原則因有()。A．原材料價(jià)格上漲?B.物價(jià)總水平連續(xù)下降超過(guò)6個(gè)月 C．國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)?D．過(guò)度提供信用?Ｅ.政府支出大幅擴(kuò)張4．商業(yè)保險(xiǎn)涉及()。A.保證保險(xiǎn)?B.存款保險(xiǎn)?C.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) Ｄ.養(yǎng)殖業(yè)保險(xiǎn) E.勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)5.下列屬于強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)的是（）。A．綠地率?B.容積率?C.房屋空置率 Ｄ.人口凈密度?Ｅ．建筑密度6.根據(jù)《民法通則》規(guī)定,(）的訴訟時(shí)效期間為1年。A.寄存財(cái)物被丟失?B．環(huán)境污染損害補(bǔ)償 C．身體受到傷害規(guī)定補(bǔ)償?D.拒付租金 Ｅ.損壞公共物品三、判斷題1.城市規(guī)劃運(yùn)作體系涉及城市規(guī)劃的編制和審批兩個(gè)方面。（)2.大氣污染物中，顆粒物對(duì)人體的危害限度與其直徑大小和化學(xué)成分有關(guān)。對(duì)人體危害最大的是飄塵。(）3．建筑物橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。(）4．根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。()5.地形圖是按一定比例繪制的地形的正射投影圖。()6.某房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求價(jià)格彈性系數(shù)|Eｄ｜＝１.６7。當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí),購(gòu)房者支出會(huì)下降。（）7．外部效應(yīng)引起私人成本與社會(huì)成本不一致,使得私人最優(yōu)配置與社會(huì)最優(yōu)配置偏離,而市場(chǎng)機(jī)制往往可以自主消除負(fù)外部性所帶來(lái)的影響，因而促進(jìn)了市場(chǎng)配置資源的有效性。（)8.大額可轉(zhuǎn)讓存單不記名、金額大、允許在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓、有條件的情況下允許提前支取。()９.證券可分為貨幣證券、資本證券和商品證券三類(lèi)。（）10.債券發(fā)行時(shí)，若債券利率高于市場(chǎng)利率,則債券的發(fā)行價(jià)往往高于票面價(jià)值。（)1１.保險(xiǎn)基本職能中的分散危險(xiǎn)是保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能。（）12.在記錄指標(biāo)中，算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、平均差都是平均指標(biāo)。（）1３.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,在會(huì)計(jì)核算時(shí),應(yīng)把銷(xiāo)售中發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入成本類(lèi)會(huì)計(jì)科目。（）14．協(xié)議雙方約定工程總價(jià)７5０0萬(wàn)元。定金為主協(xié)議標(biāo)的的25%,該定金條款無(wú)效。(）15.拍賣(mài)中價(jià)高者得規(guī)則只是約束競(jìng)買(mǎi)人的。（）四、閱讀理解1.甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）與乙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)簽訂了工程承包協(xié)議，由乙公司承建商品住宅。該項(xiàng)目土地成本12０0萬(wàn)元,建筑安裝工程費(fèi)用750０萬(wàn)元，利息支出22０.5萬(wàn)元(70%商業(yè)貸款),正常成本利潤(rùn)１5%,銷(xiāo)售收入17400萬(wàn)元。甲公司為自己的信用向某保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了保險(xiǎn)。商品住宅建成后銷(xiāo)售均價(jià)為2９800元/m2。(1).根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，該項(xiàng)目的超額利潤(rùn)為()。A.5９02.5７ B.5869.50 Ｃ.2５7６.93 D.８479.50(2)．該項(xiàng)目中，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)了解的居住區(qū)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)有（)A.建筑形式?Ｂ．人口凈密度 C.住宅平均層數(shù)?Ｄ.停車(chē)泊位(3).當(dāng)前國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快采用了調(diào)控措施，其中有(）。A．增長(zhǎng)公共工程開(kāi)支 Ｂ.買(mǎi)賣(mài)政府債券 C.提高抵押貸款首付比例?Ｄ.提高貸款利率(4）.甲公司所購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)屬于（）。A.擔(dān)保保險(xiǎn) B．保證保險(xiǎn) Ｃ.信用保險(xiǎn) Ｄ．責(zé)任保險(xiǎn)(5).銷(xiāo)售均價(jià)２９800元/ｍ２是()。Ａ.比較相對(duì)指標(biāo)?B．眾數(shù)?Ｃ.中位數(shù)?Ｄ.算術(shù)平均數(shù)(６).甲公司與乙公司簽訂的協(xié)議屬于()。A.有償協(xié)議?B.實(shí)踐協(xié)議?Ｃ．雙務(wù)協(xié)議?Ｄ.要式協(xié)議答案部分一、單項(xiàng)選擇題1.B 【解析】:參見(jiàn)教材P372．A?【解析】:參見(jiàn)教材Ｐ５６3.D?【解析】:參見(jiàn)教材P7９４.C 【解析】:參見(jiàn)教材P1２8５.C 【解析】:參見(jiàn)教材P15５6.B?【解析】：參見(jiàn)教材P1677.B?【解析】：參見(jiàn)教材P18２８.A 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ215９．D?【解析】：參見(jiàn)教材P237１0.Ｄ?【解析】：參見(jiàn)教材P25911.A?【解析】:參見(jiàn)教材P28012.C 【解析】：參見(jiàn)教材P294１3.B?【解析】：參見(jiàn)教材P3１9１４.D?【解析】:參見(jiàn)教材P3５8１５.A 【解析】：參見(jiàn)教材P36５16.Ｃ 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ3７5二、多項(xiàng)選擇題1．AＢＤ 【解析】：參見(jiàn)教材P2６2.BCD 【解析】:參見(jiàn)教材P1383．DE?【解析】：參見(jiàn)教材P22６4.AC 【解析】：參見(jiàn)教材P２7５5.BDE 【解析】：參見(jiàn)教材P2986.AＣD 【解析】：參見(jiàn)教材P３５5三、判斷題1.錯(cuò) 【解析】:參見(jiàn)教材P72.對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P4４3.對(duì)?【解析】:參見(jiàn)教材Ｐ８１4.對(duì) 【解析】:參見(jiàn)教材P1295.對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P１526.錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P16６７.錯(cuò)?【解析】:參見(jiàn)教材P19８8.錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P2419.對(duì)?【解析】：參見(jiàn)教材P２50１0.對(duì)?【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ２６111.對(duì)?【解析】:參見(jiàn)教材P２7312.錯(cuò)?【解析】:參見(jiàn)教材P2９813．錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ32５14.錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ3631５.錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P３76四、閱讀理解1．(1).A?【解析】：參見(jiàn)教材P18２,（17４0０－220.5）×15%=257６.93?17400-22０.5－257６．93－12０0-７500=5902.5７(２)．BＣ 【解析】：參見(jiàn)教材P3６(3).ＣＤ?【解析】:參見(jiàn)教材P２29(4)．B 【解析】:參見(jiàn)教材P２76(５).Ｄ?【解析】：參見(jiàn)教材P298(6）.ACD 【解析】:參見(jiàn)教材P3５8?《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題（一)一、單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類(lèi)型不涉及（)。A.居住物業(yè) B．商業(yè)物業(yè)?Ｃ．新興物業(yè)?Ｄ.酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施物業(yè)２．平均建設(shè)周期（ＣPt)，指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工使用所占用的是時(shí)間長(zhǎng)短。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=()。A．房屋施工面積／建筑面積?B.建筑面積/所有建筑面積?C．房屋施工面積/新竣工面積 D.可以房屋面積/房屋總面積3．被邀請(qǐng)參與招標(biāo)的承包商通常在（）之間。A.１-3個(gè) B．３-5個(gè)?C.3-10個(gè)?Ｄ.5-10個(gè)4.假設(shè)上述的兩居室每套價(jià)格提高5萬(wàn)元,會(huì)減少多少購(gòu)買(mǎi)者，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查,則屬于（)。A.因果性調(diào)查 B．描述性調(diào)查?Ｃ.試探性調(diào)查 D．假設(shè)性調(diào)查5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采用在夜間到居住社區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率,這種調(diào)查方法屬于（)。A.觀測(cè)法 B.實(shí)驗(yàn)法 C.討論法 D.問(wèn)卷調(diào)查法6.下列屬于概率抽樣的是()。A．整群抽樣 B.隨機(jī)抽樣 C．估計(jì)抽樣?D.定額抽樣7.(）就是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量。A.市場(chǎng)規(guī)模?Ｂ.合格有效市場(chǎng)?C．有效市場(chǎng)?D.潛在市場(chǎng)8.對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中,對(duì)的的是(）。A.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng) B．潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng) Ｃ.潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) Ｄ.服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)9.在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)中，引用越來(lái)越近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值,使之更能反映銷(xiāo)售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（)。A.簡(jiǎn)樸平均法 B.移動(dòng)平均法 C.加權(quán)移動(dòng)平均法?D.時(shí)間序列分析法1０.一筆月利率為2％的貸款，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息,那么,年名義利率是(）。Ａ.24%?Ｂ．2５.1％ C．25．３6% D．２7.1%11.銀行為某家庭提供了期限為20２3的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7．２5%，則名義年利率是(）。A.7．02％ B.７.０４%?Ｃ.７．5０%?D．7.8５％１２.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20２3的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0．3%,首期償還額為2600元,則該家庭在第５年最后一個(gè)月的還款額是（)元。A.２8４3.86 B.2847.55 C.3１０2.62?D.32９1．27１3.一新建寫(xiě)字樓的公開(kāi)售價(jià)為26０0０元/㎡,開(kāi)發(fā)商推出了以租代售的方式來(lái)促銷(xiāo)，具體方案為：每年需支付凈租金5000元／㎡，5年付清。若同類(lèi)物業(yè)投資收益率為８%，則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)（)。Ａ．比售價(jià)優(yōu)惠 Ｂ.不如售價(jià)優(yōu)惠?C.與售價(jià)同樣?Ｄ．難以鑒定是否給予了優(yōu)惠14．銀行為某家庭提供年利率為６%，按月等額償還的202３期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為70００元,則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是()元。A．5142．74?B.547５.３7 Ｃ.５163.96?D.７０00.0015.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（)。A.鈔票回報(bào)率 B.流動(dòng)比率 C.速動(dòng)比率 D.償債備付率16．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益率高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值會(huì)（）。Ａ.大于零?Ｂ.小于零 C．等于零?D.都也許17.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為260０萬(wàn)元,竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為２４8萬(wàn)元,應(yīng)繳納的土地增值稅為37０萬(wàn)元,則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為()。Ａ.45.0５％?B.４9.31％ C.58.8６%?Ｄ．6３.6％1８．開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的（）占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。A.年利潤(rùn)總額?B.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值?C．總開(kāi)發(fā)成本?D.總開(kāi)發(fā)價(jià)值19．張某購(gòu)買(mǎi)了一商品房,購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為20２3期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，３０萬(wàn)元由投資者用鈔票支付。假如該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前鈔票回報(bào)率為（）。A.9.00%?B.８.05% C.３0.00% D.7.５2%20.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)㎡，土地總價(jià)26000萬(wàn)元,假如房屋開(kāi)發(fā)成本為４５0０元/㎡,預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12023元/㎡,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1．4 B．1.5 Ｃ.1.6 D.1．721.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種,下面哪個(gè)是不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”。（)A.最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 Ｂ.最悲觀預(yù)測(cè)值?Ｃ.最也許預(yù)測(cè)值?D.最不也許預(yù)測(cè)值22.對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,是（)階段的重要任務(wù)。A．投資機(jī)會(huì)研究 B.初步可行性研究?Ｃ．具體可行性研究?D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策２3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,一方面要遵循的前提是(）。A.最高最佳使用原則 B.符合城市規(guī)劃 Ｃ.利潤(rùn)最大化 D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)條件２４．重要通過(guò)出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金的是()。A.有限股份責(zé)任公司 B.股份有限公司?C.房地產(chǎn)投資信托 Ｄ.有限責(zé)任合作公司2５.我國(guó)央行目前規(guī)定,()不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放用于購(gòu)置土地或繳納土地出讓金的貸款。A.建設(shè)銀行 Ｂ.工商銀行 C.商業(yè)銀行 D.農(nóng)業(yè)銀行2６.對(duì)于居住物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的所有內(nèi)容是（）。A.物業(yè)管理 Ｂ.設(shè)施管理?C.資產(chǎn)管理?Ｄ.投資組合管理27.對(duì)收益性物業(yè)而言,物業(yè)維修通常起源于（)。A.租戶(hù)對(duì)建筑物狀況的抱怨?B.物業(yè)管理人員對(duì)建筑物的檢查?C．業(yè)主對(duì)建筑物的檢查?Ｄ.物業(yè)管理人員對(duì)建筑物使用情況的調(diào)查28.具有良好的地理位置,建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)成有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物指的是(）。A．甲級(jí)寫(xiě)字樓?B.乙級(jí)寫(xiě)字樓 Ｃ.丙級(jí)寫(xiě)字樓?D.丁級(jí)寫(xiě)字樓29．寫(xiě)字樓承租時(shí)為每個(gè)辦公室工作人員提供（）㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般需要（)㎡。Ａ.10～１5，５~6 B.15～20,5～６?Ｃ.１5~２０，8～10?Ｄ.１２～18,6~９３0.謝某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧,后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40m2,外墻面積8m2，單元間分隔墻面積1０m2，公攤面積5m2，那么,可出租面積應(yīng)為(）㎡。A.４4?B.4８?Ｃ.54?D．6431.某開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該公司的信用等級(jí)為AA級(jí),以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí),該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是(）。Ａ.1８% B.2５％ C．30% D.5０%32.服務(wù)人口1～5萬(wàn)人,年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)～1000０萬(wàn)元之間,居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是重要租戶(hù),這種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型稱(chēng)為(）。Ａ.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) B.居住區(qū)商場(chǎng) C.鄰里服務(wù)性商店 Ｄ．特色性商店33.項(xiàng)目可行性報(bào)告的基本構(gòu)成不涉及()。A.封面?B．摘要 Ｃ．目錄?D.建議書(shū)34.關(guān)于契約型和公司型信托的比較，下列不對(duì)的的是（)。Ａ.資金屬性不同?B.資金使用不同 Ｃ.管理經(jīng)理不同?D．利益分派不同35.房地產(chǎn)擔(dān)保形式不涉及(）。Ａ.抵押 B.保證 Ｃ.質(zhì)押 D．協(xié)議二、多項(xiàng)選擇題1．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，不對(duì)的的有（)。Ａ.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命?B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命短 C．假如房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好,可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,房地產(chǎn)收入大于零的連續(xù)時(shí)間２.房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）可劃分為（）。A.權(quán)益型?B.抵押型 C.混合型 Ｄ．常規(guī)型?E.地區(qū)型3.市場(chǎng)定位的方式有（)。A．避強(qiáng)定位 B.重新定位?C.跟隨定位 D．差異定位 Ｅ.對(duì)抗定位4.當(dāng)公司采用某些措施和行動(dòng)之后，競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)有以下反映模式()。Ａ.從容不迫型 B.選擇型?C．兇猛型?D.隨機(jī)型 E．靈活型5．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（)。A．自然特性 B.細(xì)分市場(chǎng)?Ｃ.人口密度的大小 D.該區(qū)域發(fā)展的類(lèi)型和范圍?E.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域６．可貸資金利率理論認(rèn)為()。Ａ.可貸資金的需求重要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成. B.可貸資金的供應(yīng)由家庭儲(chǔ)蓄、公司儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成 C.利率是由貨幣的供應(yīng)與需求決定的 D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E．可貸資金的供應(yīng)函數(shù)是利率的遞增函數(shù)7.關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金,存在的數(shù)量關(guān)系有（)。Ａ．經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入＋自營(yíng)收入?B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅?D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅?E.銷(xiāo)售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅＋土地使用稅8.實(shí)物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定價(jià)理論在具有期權(quán)性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應(yīng)用。其中，在期權(quán)定價(jià)計(jì)算的過(guò)程中需要用到的變量（)。Ａ．標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值?B.資產(chǎn)的鈔票流?Ｃ.標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率 D．風(fēng)險(xiǎn)下的收益率?E．價(jià)值漏損９.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)賺錢(qián)指標(biāo)有（)。A．成本利潤(rùn)率 B.資本金凈利潤(rùn)率 Ｃ.投資利潤(rùn)率 D．資本金利潤(rùn)率?E．靜態(tài)投資回收期１0.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所規(guī)定的最低投資回報(bào)率，稱(chēng)為最低規(guī)定收益率（ＭＡRR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素重要是（)。A.資金來(lái)源?B.資金成本 C.預(yù)期利潤(rùn) D．機(jī)會(huì)成本 E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表涉及（)。Ａ.財(cái)務(wù)報(bào)表?B.經(jīng)營(yíng)報(bào)表?C.輔助報(bào)表?D.基本報(bào)表?E.資金來(lái)源與運(yùn)用表12．出租用的商用房地產(chǎn)的還款的重要來(lái)源受到(）等市場(chǎng)因素的影響。Ａ．銷(xiāo)售收入 Ｂ.租金水平?C．運(yùn)營(yíng)成本 D.營(yíng)業(yè)收入?Ｅ.出租率13．以下可以作為質(zhì)押品提供擔(dān)保的有()。A.商標(biāo)權(quán)?B.土地使用權(quán)?C．專(zhuān)利權(quán) D．房屋使用權(quán) E．公司使用權(quán)1４.房地產(chǎn)組合投資管理的重要工作涉及（)。A．制訂并執(zhí)行組合投資策略?B．設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)?C．進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析 D．制訂物業(yè)策略計(jì)劃?E.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策1５．寫(xiě)字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考（）擬定。A.消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) B.商業(yè)零售價(jià)格指標(biāo)數(shù)?C.上證價(jià)格指數(shù)?D.建安工程價(jià)格指數(shù) E.同行業(yè)物業(yè)租金三、判斷題１.房地產(chǎn)置業(yè)投資可以得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。（）2．房地產(chǎn)置業(yè)投資的回收期至少有十年八年,長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng)。（)3.開(kāi)標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人主持邀請(qǐng)各投標(biāo)人和本地公證機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門(mén)參與。(）4.一個(gè)整體市場(chǎng)之所以可以細(xì)分為若干子市場(chǎng),重要是由于顧客需求存在著差異性。()5.有些產(chǎn)品品牌差異不大，消費(fèi)者不經(jīng)常購(gòu)買(mǎi),而購(gòu)買(mǎi)時(shí)又有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以消費(fèi)者一般要比較、看貨，只要價(jià)格公道、購(gòu)買(mǎi)方便、機(jī)會(huì)合適，消費(fèi)者就會(huì)決定購(gòu)買(mǎi)，這種購(gòu)買(mǎi)行為稱(chēng)為尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為。(）６.等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為１。（)７．基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素只有資金成本。（）8.對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。()9．最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)也許的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。(）1０.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有調(diào)查和專(zhuān)家打分法、故障樹(shù)分析法和蒙特卡洛模擬法三種。（）１1.進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的也許變化。（）12.建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源,通常是銷(xiāo)售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。()1３．在“毛租”的情況下，業(yè)重要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用,并且要在所收取的租金中涉及進(jìn)這些費(fèi)用。（)1４．零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金又稱(chēng)最低租金,是業(yè)主獲取的、與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。（)１5．收益性物業(yè)管理中的稅前鈔票流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金。(）四、計(jì)算題１．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8０00㎡,土地使用權(quán)年期為4０年，總建筑面積5０0０0㎡，其中服務(wù)式公寓３50０0㎡,商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房５0０0㎡，地下車(chē)位23０個(gè)(10００0㎡）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為３5000萬(wàn)元(不涉及貸款利息）,其中自有資金占３５%,其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金90０0萬(wàn)元,所有為自有資金；次年投入資金13250萬(wàn)元,其中32５0萬(wàn)元為自有資金,第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車(chē)位從次年開(kāi)始銷(xiāo)售,第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7７５０萬(wàn)元、１260０萬(wàn)元、2１６５0萬(wàn)元,第四年來(lái)所有售完;服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租,出租率為90％,租金為3000元／㎡?年,運(yùn)營(yíng)成本為阻金收入的2０％:服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。假設(shè)：投入所有發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以所有再投入,貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還;在整個(gè)出租期內(nèi),出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10％，投資者所有投資和自有資金的目的收益率分別為15%和２5%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（２)該項(xiàng)目所有投資內(nèi)部收益率。（3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(１2分）(202３年試題)2．某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入１6000元，最多能以月收入的30%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為１2%，最長(zhǎng)貸款期限202３，最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：（1）該家庭能購(gòu)買(mǎi)住房的最高總價(jià)是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調(diào)為15%，為保持原月償還不變,則:（２)該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?（3）假如不提前償還貸款,則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？(8分）答案部分一、單項(xiàng)選擇題1．C?【解析】：房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類(lèi)型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施物業(yè)和其他物業(yè)。參見(jiàn)教材Ｐ７2．Ｃ?【解析】:平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積。參見(jiàn)教材P3８３.Ｃ 【解析】:參見(jiàn)教材Ｐ６84.A?【解析】：參見(jiàn)教材P103５.A 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ１0４6．A?【解析】：參見(jiàn)教材P１057.A 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ1078.C 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ1０89．B 【解析】:參見(jiàn)教材Ｐ1121０.A?【解析】：名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即２%×1２＝2４%。參見(jiàn)教材Ｐ１511１.A?【解析】:根據(jù)ｉ=（1+r/m)m-１，７.2５%＝(1+r/12)12-１求得r=７.０2%。參見(jiàn)教材P15２1２.C 【解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第５9個(gè)月。2600×(1+０．3%)5×12-1=3１02.6２。參見(jiàn)教材P１531３.A?【解析】:將購(gòu)房者作為投資者來(lái)看,每年收取凈租金500０元/㎡,５年收清,投資收益率為8%,代入公式P=Ａ/ｉ×[1-1／(1＋ｉ）ｎ］，得出P=199６３.５5元/㎡,也就是說(shuō),按題意條件,該新建寫(xiě)字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19９６3．５５元/㎡,開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。

參見(jiàn)教材Ｐ1５414.C?【解析】:根據(jù)公式：Ｐ=A/i×[１-1/（1+ｉ)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P＝70０0/(6%／12)×［１-1/(1+６%/12）5×1２+１]＝3672０7.7１（元）。第五年最后一月應(yīng)還利息I=3672０7.７１×6%/12=１83６.04（元)。償還本金額=７000-１836.04=51６3.96（元）。

參見(jiàn)教材P1５4１5.A?【解析】:參見(jiàn)教材P1７216.A 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)成或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的規(guī)定，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見(jiàn)教材P１７51７.B?【解析】:開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本＝（4５0０-248-２600－37０）/2600=49.３1%。參見(jiàn)教材P18118.A?【解析】：參見(jiàn)教材P19119．D 【解析】：稅前鈔票回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈鈔票流量除以投資者的初始鈔票投資。每年的還本付息額用公式則稅前鈔票回報(bào)率=(９-6．744)÷３0=-７.5２％。參見(jiàn)教材P19320.D 【解析】：土地費(fèi)用為固定成本,容積率平衡點(diǎn)＝2６０00÷[(120２3-４50０）×2］=1.７。

參見(jiàn)教材P21121.D 【解析】：參見(jiàn)教材P２2022．A?【解析】：投資機(jī)會(huì)研究階段的重要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議。參見(jiàn)教材P２4023.B 【解析】:房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則,選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模。參見(jiàn)教材Ｐ24524．D 【解析】：有限責(zé)任合作公司和有限責(zé)任公司重要通過(guò)在私人市場(chǎng)上向私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金。參考教材P27２25．C 【解析】:我國(guó)央行目前的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放用于購(gòu)置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見(jiàn)教材Ｐ２８826.A?【解析】:對(duì)于居住物業(yè),物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的所有內(nèi)容。參考教材P３２32７.A?【解析】：物業(yè)維修常起源于租戶(hù)對(duì)建筑物狀況的抱怨。參考教材Ｐ3282８.B 【解析】：乙級(jí)寫(xiě)字樓:具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)成有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。參見(jiàn)教材P3302９.B?【解析】:一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15~20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5~6㎡。參考教材P３3５3０．C?【解析】：根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積涉及單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?？沙鲎饷娣e=4０＋8/２+１0/2＋5=54（㎡）。參見(jiàn)教材P３3631.A 【解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)。公司的信用等級(jí)為AＡ級(jí)公司為50%，用商品房抵押的為50%，中長(zhǎng)期貸款期限在１年以上不滿(mǎn)3年的為1２0%,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為Ａ級(jí)的為60%,所以該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=5０％×50%×１２0%×6０％=1８％。參見(jiàn)教材Ｐ３2032.B 【解析】：居住區(qū)商場(chǎng)：建筑規(guī)模一般在3０00—10０0０平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住社區(qū)為主,服務(wù)人口１～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間,居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是重要租戶(hù)。參見(jiàn)教材P34２33.D?【解析】：可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成重要涉及封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見(jiàn)教材P2６53４.C?【解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會(huì)。參見(jiàn)教材P307３5.D?【解析】：擔(dān)保形式抵押、保證、質(zhì)押。參考教材P31６二、多項(xiàng)選擇題1.BCＤ 【解析】:參考教材P52．ＡBC?【解析】：房地產(chǎn)投資信托資金(RＥITs）可劃分為權(quán)益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材Ｐ12３.ABE?【解析】:參見(jiàn)教材P119４.AＢCＤ 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ1225.ＡCDE?【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ1３3６.ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P１４87.ABCD?【解析】：銷(xiāo)售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見(jiàn)教材Ｐ16８、169８.ABCＥ?【解析】：參見(jiàn)教材P2３39．AＣE 【解析】：參見(jiàn)教材Ｐ1721０．BＥ?【解析】：參見(jiàn)教材P173