第九章假設開發(fā)法及其運用

1第四章假設開發(fā)法及其運用

第一節(jié)假設開發(fā)法概述

第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式

第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求取

第五節(jié)假設開發(fā)法總結和運用舉例本章習題2第一節(jié)假設開發(fā)法概述一、假設開發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。3第一節(jié)假設開發(fā)法概述二、假設開發(fā)法的理論依據（熟悉）1、其理論依據與收益法相同，是預期原理。2、假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價格；假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。

4第一節(jié)假設開發(fā)法概述三、假設開發(fā)法適用的估價對象和條件（掌握）1、適用房地產估價對象(1)待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產開發(fā)項目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對于有城市規(guī)劃設計條件要求，但城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。5第一節(jié)假設開發(fā)法概述2、適用房地產開發(fā)項目投資分析（1）測算待開發(fā)房地產的最高價格；（2）測算房地產開發(fā)項目的預期利潤；（3）測算房地產開發(fā)中可能出現的最高費用。6第一節(jié)假設開發(fā)法概述四、假設開發(fā)法估價需要具備的條件估價結果的可靠性取決于兩個預測：是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。7第一節(jié)假設開發(fā)法概述五、假設開發(fā)法估價的操作步驟（熟悉）選擇具體估價方法；選擇估價前提；選擇最佳的開發(fā)利用方式；預測后續(xù)開發(fā)經營期；預測開發(fā)完成后的房地產價值；預測后續(xù)必要支出及應得利潤；進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。8習題1.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法b.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用c.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房d.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余9習題2．在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于（）。

a．房地產具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力b．將預期原理作為理論依據

c．正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式d．正確量化了已經獲得的收益和風險e．正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值10第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式（掌握）一、假設開發(fā)法最基本的公式１、公式：待開發(fā)房地產價值＝開發(fā)完成后的房地產價值－后續(xù)必要支出及應得利潤其中，后續(xù)必要支出及應得利潤＝取得稅費＋后續(xù)建設成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤與成本法對照11第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式（掌握）2、運用上述公式估價，注意：一是要把握待開發(fā)房地產在開發(fā)前、后的狀況；二是要把握開發(fā)后的房地產經營方式。12第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式（掌握）（１）待開發(fā)房地產的狀況：即估價對象狀況，有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程舊的房地產（舊房）（２）開發(fā)完成后的房地產狀況，有：熟地新的房地產（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房生地指的是已完成土地使用權批準手續(xù)（指征收），沒進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設用地條件的土地；

毛地指的是已完成宗地內基礎設施開發(fā)，但尚未完成宗地內房屋拆遷補償安置的土地；

熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎設施建設（具備“幾通一平”），形成建設用地條件可以直接用于建設的土地；

凈地指的是已完成宗地內基礎設施開發(fā)和場地內拆遷、平整，土地權利單一的土地。1314第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式（掌握）（３）將待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成的房地產狀況結合起來，假設開發(fā)法的情形有七種：估價對象為生地，在生地上進行房屋建設；估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設；估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設；估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；估價對象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房15第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式（掌握）（４）開發(fā)完成后的房地產經營方式銷售、出租、營業(yè)16第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義１、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值原因：開發(fā)周期長，土地取得成本、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同17２、考慮資金的時間價值有兩種方式：一是采取折現的方式——將這種方式下的假設開發(fā)法稱為動態(tài)分析法；二是采取計算投資利息的方式——將這種方式下的假設開發(fā)法稱靜態(tài)分析法。第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法18二、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別（熟悉）三大區(qū)別：１、對開發(fā)完成后的價值及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的測算：靜態(tài)分析法——根據估價時點的房地產市場狀況作出的，是靜止在估價時點的金額；動態(tài)分析法——模擬開發(fā)過程，預測它們未來發(fā)生的時間及金額，即要進行現金流量預測第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法19２、靜態(tài)分析法——不考慮各項收入、支出的時間不同，通過計算利息，直接相加減；不考慮預售和延遲銷售

動態(tài)分析法——考慮各項收入支出發(fā)生的時間不同，先要將它們折算到同一時間，然后再相加減第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法20３、靜態(tài)分析法——投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來動態(tài)分析法——投資利息和開發(fā)利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法21三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點（熟悉）１、動態(tài)分析法測算結果較精確，但過程復雜；靜態(tài)分析法結果粗略，但過程簡單２、動態(tài)分析法要求“先知先覺”：后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法22習題1.運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤23習題2.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A.比較法B.成本法C.假設開發(fā)法D.長期趨勢法24第五節(jié)假設開發(fā)法總結和運用舉例例：某成片荒地的面積為2km2，適宜進行五通一平的土地開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當的小塊五通一平熟地的單價為800元/m2；建設期為3年；將該成片荒地開發(fā)成五通一平熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年投資利潤率為10%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格的4%。請采用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。習題25第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）一、后續(xù)開發(fā)經營期

1、開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期，即估價時點，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。26第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)經營期可分為建設期和經營期。建設期起點：與開發(fā)經營期的起點相同；終點：開發(fā)完成后的房地產竣工之日27第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┙洜I期根據銷售、出租、營業(yè)等經營方式的不同，又可具體化為銷售期和運營期銷售期起點：開始銷售開發(fā)完成后的房地產之日終點：將開發(fā)完成后的房地產售出之日運營期起點：開發(fā)完成后的房地產竣工之日終點：開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束之日28開發(fā)經營期建設期建造期前期銷售期經營期開發(fā)經營期建設期建造期前期運營期經營期第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?9習題1.運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是（）。

A．待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期

B．待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產的日期

D．房地產開發(fā)完成并投入使用的日期30習題

2.假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經營期為（）。

A．開發(fā)期+經營期

B．開發(fā)期+運營期

C．開發(fā)期+經營期-前期-建造期

D．開發(fā)期+運營期-前期-建造期

E．前期+建造期+經營期31第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┒㈤_發(fā)完成后的價值1、預測開發(fā)完成后的價值要弄清三個問題：開發(fā)完成后的價值對應的房地產狀況開發(fā)完成后的價值對應的時間開發(fā)完成后的價值的預測方法32第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值對應的房地產狀況（1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房（2）開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包括房地產以外的動產、權利等33第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）3、開發(fā)完成后的價值對應的時間（1）對于開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的價值（2）房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值（3）房地產市場不好需延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值34第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值的預測方法（1）通常采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢；或者采用市場法與長期趨勢法相結合的方法（2）對于出租或營業(yè)的房地產，可先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值注意：運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取35第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┤⒑罄m(xù)必要支出及應得利潤1、具體包括取得待開發(fā)房地產的稅費、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；實際估價中可根據當地的房地產價格構成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預測，即預測它們在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值。36第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、取得稅費是指購置待開發(fā)房地產應由購置者交納的有關稅費，通常按房地產價值的一定比例求。3、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的計算，要與開發(fā)完成后的房地產狀況相對應。4、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。37第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┱_測算投資利息應把握六個方面：應計息的項目；計息期的長短；計息的方式；利率的高低；計息周期；名義利率和實際利率。38第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?/p>

測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。39第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┧摹⒄郜F率與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。40第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）五、測算中的其他有關問題1、注意假設開發(fā)法的三種估價前提估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設——自己開發(fā)前提；估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉讓給他人開發(fā)建設——自愿轉讓前提估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)建設——被迫轉讓前提2、應考慮開發(fā)完成后的房地產價值以外的收益41第五節(jié)假設開發(fā)法總結和運用舉例見教材42某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預計取得該宗土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價的2%。房地產交易中賣方應繳納的營業(yè)稅等稅費為交易價格的6%，買方應繳納的契稅等稅費為交易價格的3%．預計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用現金流量折現法測算該宗土地的總價、單價及樓面地價（折現率為12%）。43本章練習題某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據其位置，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交出讓金等費用400元/㎡（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%；裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價的2%，銷售稅費預計為售價的6%。請利用上述資料采用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現率為12%）。44本章練習題某