2023年浙江省1月自考房地產(chǎn)評估試題

浙江省２0２3年1月自考房地產(chǎn)評估試題課程代碼:00１22

一、單項選擇題(本大題共２0小題,每小題1分，共２０分）

?在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目規(guī)定的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

１.__＿＿_(dá)＿_(dá)_＿重要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。(

)

?A．居住建筑

Ｂ.公共建筑

?C.辦公建筑

D．工業(yè)建筑

２._＿_(dá)____＿＿是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。（

）

?A.級差地租Ⅰ

Ｂ．級差地租Ⅱ

C.絕對地租

?D.壟斷地租

3.貸款比重越大，就會___＿_(dá)____,房地產(chǎn)價格也就會__＿＿_(dá)____。（

)

Ａ.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮

下降

?Ｂ.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮

上升

?C.減少市場對房地產(chǎn)的需求

下降

?Ｄ.減少市場對房地產(chǎn)的需求

上升

4.在臨海的城市,面海地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格_＿_(dá)___＿＿_(dá)。土地平坦,地價______＿_(dá)＿;反之，土地高低不平,地價＿_(dá)＿_(dá)_____。（

)

Ａ．高

較高

較低

?Ｂ．高

較低

較高

Ｃ.低

較低

較高

D．低

較高

較低

?5.下列屬于估價對象權(quán)益狀況的是(

)

A.土地面積、形狀

B．土地使用權(quán)的年限

?C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊限度

D．建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)

?６.標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇應(yīng)考慮：宗地的面積___＿_(dá)＿_(dá)__，宗地的形狀宜采用_____＿_(dá)＿_(dá)。(

)

?A.應(yīng)盡量大

不規(guī)則的形狀

B．應(yīng)盡量大

長方形

C.大小要適中

長方形

?D．大小要適中

不規(guī)則的形狀

?7._＿_(dá)_____＿的優(yōu)點是定性與定量相結(jié)合,具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡捷性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目的規(guī)劃決策問題的有效決策方法。（

)

?A.特爾菲測定法

Ｂ.因素成對比較法

C．層次分析法

D．哥頓法

?8.收益法就是分析估價對象房地產(chǎn)的_______＿＿市場情況，推測和估計估價對象_＿_(dá)______將要獲得的收益,并測算房地產(chǎn)___＿_(dá)__＿＿的價格或價值。(

)

A.現(xiàn)在

未來

未來

?B.未來

未來

在估價時點上

C．過去

未來

未來

D.過去

現(xiàn)在

在估價時點上

?9.收益法采用＿_(dá)_＿_(dá)＿_(dá)_＿作為估價依據(jù)。(

)

A.實際收入、實際費(fèi)用和實際凈收益

B.實際收入、實際費(fèi)用和客觀凈收益

Ｃ．客觀收入、實際費(fèi)用和實際凈收益

D.客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益

10.評估房地產(chǎn)價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會(

)

?A.越低

B.越高

?Ｃ.不變

D.符合客觀實際

?11.采用市場比較法，規(guī)定所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的，這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件?（

)

?Ａ．時間性

Ｂ．可替代性

?C.正常性

?D.可修正性

12.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2０2３年４月１日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、7４.７、76.７、85.０、89.２、92.５、98.1（以2０２3年１月1日為１00)。有一房地產(chǎn)在２023年6月1日的價格為2０23元/ｍ２。對其作交易日期修正到２02３年10月1日的價格為___＿_(dá)____元/ｍ2。

(

)

Ａ.1376

B.２308

?C.2５58

D.2105

13.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得9７分,則個別因素修正系數(shù)為_＿_(dá)__＿＿_(dá)_。（

)

?Ａ．１．0５

?B.0.9５

?C.０.98

D.1.03

?14.已完畢土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù),具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地,被稱為_＿_(dá)_＿_(dá)___。（

)

?A.生地

B.毛地

?C.熟地

?D.凈地

１5．運(yùn)用成本法評估舊房地產(chǎn)價格,對于房地合一的舊房地產(chǎn)（

)

A．舊房地產(chǎn)價格＝土地實際取得費(fèi)用+建筑物實際建導(dǎo)致本—建筑物折舊

B．舊房地產(chǎn)價格=土地實際取得費(fèi)用+建筑物重新建導(dǎo)致本—建筑物折舊

C．舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物實際建導(dǎo)致本—建筑物折舊

D.舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物重新建導(dǎo)致本—建筑物折舊

?16.剩余法的基本思緒是依據(jù)_＿_(dá)＿_(dá)＿_(dá)＿_(dá)原理。(

)

?A．供求關(guān)系

B.生產(chǎn)費(fèi)用價值論

?Ｃ.替代

?D.投入產(chǎn)出

?１７.路線價估價法采用的原理是土地價值高低隨距街道距離增大（

)

?A.遞減

?B.遞增

?C.不變

D.先減后增

18.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式與____＿_(dá)_＿_(dá)的公示地價的表現(xiàn)形式類似,都是＿_(dá)_______。(

)

A.德國

區(qū)片價和路段價

?B.德國

標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格

?Ｃ.日本、韓國

標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格

?D.日本、韓國

區(qū)片價和路段價

19.房地產(chǎn)評估報告是房地產(chǎn)估價的_________，是估價師提供應(yīng)委托估價方的“產(chǎn)品”，_________。(

）

A.最終結(jié)果

是具有一定法律效力的文獻(xiàn)

Ｂ.最終結(jié)果

不具有法律效力

?C.中期結(jié)果

不具有法律效力

?Ｄ.中期結(jié)果

是具有一定法律效力的文獻(xiàn)

?２0.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評估報告應(yīng)_＿_(dá)_＿_(dá)___才具有法律效應(yīng)。(

)

?A.由注冊房地產(chǎn)估價師署名

B.由注冊房地產(chǎn)估價師蓋章

Ｃ.加蓋估價機(jī)構(gòu)的公章后

D.由注冊房地產(chǎn)估價師署名、蓋章,并加蓋估價機(jī)構(gòu)的公章后二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題２分,共20分)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目規(guī)定的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

?１.土地的社會經(jīng)濟(jì)屬性重要表現(xiàn)在哪些方面？(

)

?A．運(yùn)用方式的唯一性

B.運(yùn)用方式的多樣性

?C.土地區(qū)位的可變性

?D.土地資源的無限性

E．土地使用潛力的有限性

?2.房地產(chǎn)價格影響因素中，城市區(qū)域因素涉及（

)

A.心理因素

Ｂ.商服繁華度

C.交通便捷度

?Ｄ.城市設(shè)施完備度

?E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量

3.中房指數(shù)的作用涉及(

)

A.減少房地產(chǎn)價格

?B.提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤

?Ｃ.為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)

D．為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息

Ｅ.為廣大的消費(fèi)者服務(wù)

４.根據(jù)劃分單元采用的手段，單元劃分方法分為手工法和機(jī)助法。手工作業(yè)一般同時采用一種或幾種方法,這些方法涉及(

)

?A.主導(dǎo)因素鑒定法

B.主導(dǎo)因素分值疊置法

C．固定網(wǎng)格法

D.均質(zhì)地區(qū)法

Ｅ．動態(tài)網(wǎng)格法

５.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵和難點是(

)

Ａ.潛在毛收入的估算

Ｂ.有效毛收入的估算

C.運(yùn)營費(fèi)用的估算

?Ｄ．凈收益的估算

Ｅ.資本化率的擬定

6.交易實例應(yīng)搜集的內(nèi)容涉及(

）

A．成交價格

Ｂ.成交日期

?C.付款方式

?D.交易實例在交易時的狀態(tài)

?E．交易雙方的情況及交易目的

?７.征用農(nóng)地時,重要是對被征地的農(nóng)業(yè)集體和個人支付征地費(fèi)和各種補(bǔ)償,涉及（

)

A．土地補(bǔ)償費(fèi)

Ｂ．青苗補(bǔ)償費(fèi)

C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

?D.安頓補(bǔ)貼費(fèi)

E.房屋拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)

8.剩余法評估不動產(chǎn)價格，估算各項成本費(fèi)用時，專業(yè)費(fèi)用涉及(

)

A．建筑設(shè)計費(fèi)

B.規(guī)劃設(shè)計費(fèi)

?Ｃ.工程概預(yù)算費(fèi)用

D．不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅

?E.市場營銷廣告費(fèi)用

?9.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況,可用于基準(zhǔn)地價評估的資料重要有哪幾類?

(

）

A．宏觀經(jīng)濟(jì)資料

?B.土地交易資料

C.交易資料

Ｄ．公司利潤和效益資料

?E.聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料

?10.由于評估報告是記載估價過程、反映估價成果的文獻(xiàn),所以應(yīng)當(dāng)做到：(

)

A.全面性

B.公正性

?C.客觀性

D．準(zhǔn)確性

?E.概括性

三、簡答題（本大題共4小題，每小題5分,共20分）

?1．由于房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成的，其價格特性重要來源于地價與一般物品價格的差異性,重要體現(xiàn)在哪些方面？

?2.影響土地級別的因素重要歸納為哪五類?

?3．新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中，開發(fā)成本重要由哪些方面構(gòu)成的？

４．基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測定有哪些途徑？

四、計算題(本大題共2小題,每小題10分,共20分）

１．某寫字樓建筑面積３00０m2,月租金水平為14０元/ｍ2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的４％，合理運(yùn)營費(fèi)用為有效毛租金的35%,求該寫字樓的凈收益?

?2.為評估某商鋪的價格，在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表:

?上表交易情況中,正（負(fù))值表達(dá)可比實例價格高(低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正(負(fù))值表達(dá)可比實例