國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析及初步定位建議書_第1頁
國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析及初步定位建議書_第2頁
國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析及初步定位建議書_第3頁
國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析及初步定位建議書_第4頁
國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析及初步定位建議書_第5頁
已閱讀5頁,還剩165頁未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

新疆喀什市國(guó)際項(xiàng)目

商業(yè)市場(chǎng)分析及初步定位建議此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部參考。未經(jīng)美格行公司的書面許可,其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。1Page2項(xiàng)目分階段工作內(nèi)容2010/09/172010/10/52010/10/25截至施工圖定稿第一階段第二階段第三階段工作項(xiàng)目工作任務(wù)工作成果市場(chǎng)調(diào)研與初步定位定位與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)顧問宏觀經(jīng)濟(jì)背景喀什存量商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研喀什增量商業(yè)及銷售市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目自身基礎(chǔ)條件商家訪談項(xiàng)目初步定位建議《市場(chǎng)分析與初步定位報(bào)告》《定位與規(guī)劃發(fā)展建議》《建筑規(guī)劃建議》項(xiàng)目商業(yè)定位與論證項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)可行性分析業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算人(車)流動(dòng)線組織建議鋪位劃分建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)建議協(xié)助甲方與建筑設(shè)計(jì)單位的溝通Page370m30m50m80mBAC315國(guó)道鐵路線央布拉克路地塊基礎(chǔ)指標(biāo)總面積項(xiàng)目總占地(藍(lán)線范圍內(nèi))約406畝,建筑控制線以內(nèi)(紅色區(qū)域)占地合計(jì)約258畝A地塊建筑退讓北側(cè)315國(guó)道路道路中心線70m,建筑退讓東側(cè)央布拉克路道路中心線30m,建筑退讓南側(cè)規(guī)劃道路中心線25mB地塊建筑退讓北側(cè)315國(guó)道路道路中心線70m,建筑退讓南側(cè)規(guī)劃道路中心線25mC地塊建筑退讓東側(cè)央布拉克路道路中心線30m,建筑退讓北側(cè)規(guī)劃道路中心線25m,建筑退讓鐵路中心線最小距離不小于80mPage4注:以上僅為原規(guī)劃效果圖

宏觀經(jīng)濟(jì)背景Section1Page5宏觀經(jīng)濟(jì)背景Section1喀什地區(qū)概況經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析喀什商品房銷售情況國(guó)家房地產(chǎn)政策分析Page61.1喀什地區(qū)概況喀什,屬于中國(guó)的西大門,處新疆的西南部,國(guó)土面積16.2平方公里,是古絲綢之路重鎮(zhèn),古代西域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)、宗教等的中心;喀什邊境線全長(zhǎng)888公里,周邊與吉爾吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、阿富汗、印度等八個(gè)國(guó)家接壤或比鄰,境內(nèi)有五個(gè)國(guó)家一類口岸,可達(dá)中亞、西亞、南亞,并處在這一弧形經(jīng)濟(jì)圈較中心位置,可謂“五口通八國(guó),一路連歐洲”,是重要的經(jīng)濟(jì)走廊,具有重要戰(zhàn)略地位;喀什交通便利,四通八達(dá),形成了完善的鐵-陸-空交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。Section1喀什作為南疆西部中心城市,地理位置得天獨(dú)厚,自古就是商貿(mào)重鎮(zhèn)。Page71.1喀什地區(qū)概況喀什經(jīng)濟(jì)特區(qū)誕生特區(qū)之“特別之處”作為特區(qū),喀什可享受產(chǎn)業(yè)、稅收、金融、土地、外貿(mào)等特殊扶持政策,依托沿海內(nèi)地及烏魯木齊-昌吉、天山北坡、天山南麓經(jīng)濟(jì)帶先進(jìn)生產(chǎn)力要素,輻射全疆,面向中亞南亞西亞,廣泛集聚優(yōu)勢(shì),加快超常規(guī)發(fā)展。把喀什建設(shè)成向西出口加工基地和商品中轉(zhuǎn)集散地,進(jìn)口能源和稀缺礦產(chǎn)資源的國(guó)際大通道,走出去開發(fā)能源資源和開拓國(guó)際市場(chǎng)的新歐亞大陸橋;特區(qū)經(jīng)濟(jì)以發(fā)展工業(yè)為主、實(shí)行工貿(mào)結(jié)合,并相應(yīng)發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、金融、飲食服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè);喀什對(duì)口援助的省市為:北京、廣東、江蘇、上海、山東、浙江、遼寧、河南、河北。規(guī)劃十大產(chǎn)業(yè)基地:“中國(guó)西部紡織工業(yè)基地”、“新疆南部大型冶金工業(yè)基地”、“中國(guó)重要的石油化工基地”、“西部特色農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地”、“出口商品加工制造業(yè)基地”、“國(guó)際清真食品生產(chǎn)工業(yè)基地”、“建材工業(yè)基地”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“商貿(mào)物流基地”、“國(guó)際旅游目的地”Section12010年5月中旬中央批準(zhǔn)設(shè)立“中國(guó)-喀什經(jīng)濟(jì)特區(qū)”。中央決定舉全國(guó)之力建設(shè)新疆,設(shè)立喀什經(jīng)濟(jì)特區(qū),率先在新疆進(jìn)行資源稅費(fèi)改革。5年后將實(shí)現(xiàn)全區(qū)人均GDP達(dá)全國(guó)平均水平的目標(biāo)。特區(qū)的設(shè)立,為實(shí)現(xiàn)喀什地區(qū)的跨越式發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義,助推房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展通道。Page81.2喀什經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2005年—2009年,喀什地區(qū)GDP平均增長(zhǎng)率為22.2%,城鎮(zhèn)化明顯加快,房地產(chǎn)亦進(jìn)入高速發(fā)展階段;2009年喀什地區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為37:29:34,其中第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率為17.5%,發(fā)展迅猛;目前喀什第三產(chǎn)業(yè)占比已超過30%,相應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更多元化,市場(chǎng)不斷活躍。Section1房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增速之間的關(guān)系小于4%4—5%5—8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定、快速的增長(zhǎng),整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求得到長(zhǎng)期、強(qiáng)有力的支持。上述數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)房地產(chǎn)發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系小于30%30—50%大于50%客戶結(jié)構(gòu)單調(diào),市場(chǎng)平淡市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不清晰,發(fā)展不確定客戶多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富Page91.2喀什經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況近幾年,喀什地區(qū)固定資產(chǎn)投資處于高增長(zhǎng)階段,平均增長(zhǎng)率超過32%,2010年1-9月份相比09年同期增長(zhǎng)超過55%;喀什房地產(chǎn)投資在2005年和2007年出現(xiàn)了井噴式增長(zhǎng),受經(jīng)濟(jì)危機(jī)大勢(shì)的影響,從2008年則開始回歸理性,增長(zhǎng)率出現(xiàn)一定的回落;但2010年房地產(chǎn)投資又開始了迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭。Section1投資額(億元)6074.39105.72143.4207.97143.73增長(zhǎng)率%15.12442.135.6545.055.51年度2005200620072008200910年1-9月份增長(zhǎng)率51.14%46%65.57%36.08%15.8%42.84%上述數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)喀什固定資產(chǎn)投資額連年走高,房地產(chǎn)投資基數(shù)低但發(fā)展快。Page10社會(huì)消費(fèi)品零售總額多年呈現(xiàn)快速上漲,2008年達(dá)到24.5%的高增長(zhǎng)率,2010年前9個(gè)月,喀什社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍保持在18%的高位增長(zhǎng);人均可支配收入逐年增長(zhǎng),2009年達(dá)10957元,比上年增長(zhǎng)5.6%,居民消費(fèi)水平進(jìn)一步提高。Section1社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)31.0937.6646.557.870.141.7增長(zhǎng)率%18.0821.1223.4924.321.318.2人均可支配收入(元)7216793890101037510957支配收入增長(zhǎng)率%51013.510.765.61.2喀什經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況上述數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)喀什消費(fèi)市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好,人均可支配收入逐年增長(zhǎng),市場(chǎng)持續(xù)升溫。Page111.3喀什商品房銷售情況2006年至2008年喀什商品房銷售面積穩(wěn)步高速增長(zhǎng),在09年出現(xiàn)短暫回落之后,到2010年又恢復(fù)高速增長(zhǎng);同樣,喀什商品房銷售額持續(xù)快速增長(zhǎng),特別是在2010年由于喀什被設(shè)為經(jīng)濟(jì)特區(qū),商品房銷售面積和價(jià)格雙方走高,帶來商品房銷售額的全面攀升。Section1上述數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)喀什商品房銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展勢(shì)頭。Page121.4國(guó)家房地產(chǎn)政策分析2010年4月和9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比9月新政策4月新“國(guó)十條”主要內(nèi)容特點(diǎn)主要內(nèi)容特點(diǎn)個(gè)人房貸首套房首付款比例調(diào)整到30%及以上無戶型差別套型建筑面積90平方米以下不得低于20%,面積90平方米以上不得低于30%有戶型差別二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定要求嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍抑制投機(jī)、投資三套房暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款用于全國(guó)范圍貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,部分地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款不同地區(qū)可靈活執(zhí)行保障性住房加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度,切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。強(qiáng)化落實(shí)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。具體目標(biāo)限購(gòu)房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。對(duì)一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性的措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。執(zhí)行靈活

9月相比新增政策商業(yè)銀行對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理稅收支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠,對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,按1%稅率征收契稅保險(xiǎn)資金保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。不得變相炒地賣地,不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住Section1Page131.4國(guó)家房地產(chǎn)政策分析Section1

一、出臺(tái)背景:●樓市出現(xiàn)新情況——9月重點(diǎn)城市成交量環(huán)比顯著回升,同比降幅進(jìn)一步縮??;成交價(jià)格同比顯著上漲,環(huán)比漲跌不一;

●“新國(guó)十條”調(diào)控政策執(zhí)行有所松動(dòng);

●國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式復(fù)雜,資產(chǎn)價(jià)格存在上漲壓力。二、政策要點(diǎn):

●此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整;●更強(qiáng)調(diào)新“國(guó)十條”政策的貫徹和落實(shí),調(diào)控更嚴(yán)厲。三、市場(chǎng)影響:

●將一定程度上減少住房投資與投機(jī)行為,抑制改善性住房需求,使購(gòu)房者更趨理性;中短期內(nèi)市場(chǎng)供給量將會(huì)增加,保障性住房供應(yīng)也將增加;

●房地產(chǎn)企業(yè)行為將受到進(jìn)一步規(guī)范,有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)困境;新政可能減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量,造成銀行業(yè)績(jī)下降。9月新政策解讀Page141.4國(guó)家房地產(chǎn)政策分析Section1喀什近兩年來房地產(chǎn)發(fā)展較快,現(xiàn)階段剛性需求已得到一定釋放,新政中對(duì)二套房及外地人購(gòu)房的限制,將在一定程度上降低本地改善性購(gòu)房需求和外地來特區(qū)者的購(gòu)房需求;金融信貸的收緊將一定程度上抑制炒房者的投資需求,預(yù)計(jì)短期內(nèi)將出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望情緒,市場(chǎng)成交量將有所下降;房產(chǎn)新政重點(diǎn)調(diào)控住宅市場(chǎng),項(xiàng)目以商業(yè)地產(chǎn)為主,影響不大;從長(zhǎng)期供求關(guān)系看,國(guó)家新政的出臺(tái)可能會(huì)降低喀什房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好的速度,但無法改變市場(chǎng)向好的趨勢(shì)。新政對(duì)喀什樓市的影響項(xiàng)目以商業(yè)地產(chǎn)為主,受新政影響較小。Page15注:以上僅為原規(guī)劃效果圖

商業(yè)市場(chǎng)研究Section2Page16商業(yè)市場(chǎng)研究Section2存量市場(chǎng)專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀存量市場(chǎng)零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀增量市場(chǎng)各類型商業(yè)調(diào)查商業(yè)銷售市場(chǎng)分析對(duì)項(xiàng)目定位的啟示Page172.1存量商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)零售商業(yè)市場(chǎng)喀什市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)大巴扎/小商品百貨/商廈商業(yè)街電子電器家居/建材裝飾汽配/電動(dòng)車餐飲業(yè)Section2Page182.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)分布)Section2喀什北大橋開源建材城龍達(dá)家具廣場(chǎng)山陸林建材城新怡發(fā)八國(guó)旅游商貿(mào)城曙光國(guó)際遠(yuǎn)方市場(chǎng)疏勒建材一條街本項(xiàng)目博拉格家具廣場(chǎng)北大橋汽配Page192.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱喀什開源家居建材城項(xiàng)目位置喀什市解放北路(喀什國(guó)際汽車站附近)發(fā)展歷程99年在喀什市招商引資政策下開源公司開始開發(fā),2003年建成6萬㎡市場(chǎng),公司股東十多個(gè),關(guān)系復(fù)雜,近三年來,隨著西域、山陸林的拆遷,市場(chǎng)逐步興旺起來商業(yè)規(guī)劃集中商業(yè)(家具類,約2萬㎡)

+街區(qū)商業(yè)(建材類)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀喀什唯一的也是規(guī)模最大的一站式家居建材裝飾市場(chǎng),在營(yíng)商家近750家,普遍經(jīng)營(yíng)較好項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)集中商業(yè):-1F至1F,共兩層;

街區(qū)商業(yè):1F,局部?jī)蓪訂螌由虡I(yè)面積10000㎡(集中商業(yè))總商業(yè)面積占地約348畝檔次中檔為主,少量國(guó)內(nèi)一線品牌主要經(jīng)營(yíng)區(qū)約220畝招商率約95%中庭500㎡(集中商業(yè))過道集中:2.4m街區(qū):8-15m層高集中:3.6m街區(qū):3.6m開間集中:8m

街區(qū):3、4m進(jìn)深集中:20m

街區(qū):9、14、15m周邊環(huán)境位于城市主干道解放路,臨近喀什客運(yùn)總站,交通條件較好;周邊商業(yè)發(fā)展日趨成熟,為未來城市中心區(qū)域之一停車位及停車狀況路面停車,停車場(chǎng)約150㎡,停車位規(guī)劃嚴(yán)重不足Section2Page20150m80m集中商業(yè)14m60m30m62m19m9m28m28m36m585m385m街區(qū)商業(yè)95m13m20m目前主要經(jīng)營(yíng)區(qū)(藍(lán)線范圍內(nèi))占地面積約220畝,集中式為負(fù)1至1層,街區(qū)式幾乎全為1層。145552㎡(220畝)1-2F1F1F1F1-2F負(fù)1-1F1-2F舊民居內(nèi)倉儲(chǔ)區(qū)倉儲(chǔ)及待開發(fā)區(qū)2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2Page212.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2品類家具陶瓷潔具燈具燈飾地板壁紙五金交電水暖電器門業(yè)木業(yè)塑鋼不銹鋼石材玻璃油漆涂料裝飾材料其它空置合計(jì)數(shù)量(家)6569313217107854370515444661840792面積(㎡)1140111780285927131544770563223291434541943588262249901628247871460商家平均經(jīng)營(yíng)面積(㎡)1751719285917274776282666076906290注:裝飾材料類主要為同時(shí)經(jīng)營(yíng)多種產(chǎn)品,如家具/壁紙/窗簾布藝;板材/油漆/五金鎖具等Page222.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2在營(yíng)商家實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況品類店鋪開間(m)店鋪進(jìn)深(m)經(jīng)統(tǒng)計(jì)平均經(jīng)營(yíng)面積(㎡)開源市場(chǎng)租金水平(元/㎡/月)家具8—20獨(dú)立式20/開敞式約121751F:35—45陶瓷潔具4、8、1414、1517135—65燈具燈飾8獨(dú)立式9/開敞式149235—60地板(二層)4、815859—15(二層)壁紙(二層)4、81591(多數(shù)認(rèn)為80就夠)12—15(二層)五金交電4、814、157230、50—70水暖4、812、14、157440—65電器4、8157723—45門業(yè)木業(yè)4、89、146235、60塑鋼不銹鋼4、8148220石材玻璃4、89、146615—45油漆涂料4、105、156015—25、65裝飾材料4、814、157615—45、65該項(xiàng)目規(guī)劃單鋪面積主要為60㎡、80㎡,進(jìn)深9、14、15m,較為適中,符合一般建材商家的要求。由于未統(tǒng)一管理,租金水平差異較大,首層主要為40—65元/㎡/月,二層主要為12—15元/㎡/月。Page232.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2硬件及規(guī)劃上存在較多的問題——商鋪內(nèi)部缺乏暖氣,缺乏上下水設(shè)施,缺乏洗手間,廣告位未統(tǒng)一規(guī)劃,主通道窄經(jīng)常交通擁堵,停車位不足,市場(chǎng)路面不平灰多,雨天積水嚴(yán)重等,形象臟亂差。集中商業(yè)負(fù)一層上下貨不方便道路不平,灰多,易積水廣告位無統(tǒng)一規(guī)劃較凌亂主通道交通較顯擁堵各品類混雜,缺乏分區(qū)規(guī)劃內(nèi)部停車位嚴(yán)重不足Page242.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2市場(chǎng)管理混亂,商家頗有怨言——市場(chǎng)為十多個(gè)股東共同所有,因而管理較混亂,如商家店鋪出現(xiàn)漏水等問題,只能自己解決;各股東物業(yè)出租租金差異較大,首層租金從35元/㎡/月至70元/㎡/月均有,合同簽約年限不一;由于近兩年來市場(chǎng)逐漸成熟,成為喀什建材最集中的區(qū)域,空鋪較少,股東為個(gè)人利益隨意漲價(jià),從去年的平均40元/㎡/月,今年猛漲至65元/㎡/月,較多商家頗有怨言;商家隨意在門前擴(kuò)建,樓上加建,門前普遍堆放貨物;品牌商家如蒙娜麗莎、科勒因進(jìn)入市場(chǎng)較晚,需求面積大,未找到合適位置,只能在較偏的位置開店,品牌商家頗有怨言但因市場(chǎng)非統(tǒng)一管理亦無可奈何;早晚營(yíng)業(yè)時(shí)間不統(tǒng)一,不利于商家經(jīng)營(yíng)。門前隨意堆放商家隨意在門前擴(kuò)建樓上隨意加建品牌商家位置偏Page252.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2該市場(chǎng)未來必然要拆遷,這已得到了市場(chǎng)內(nèi)多數(shù)商家的認(rèn)同,本項(xiàng)目面臨開發(fā)機(jī)會(huì)。該市場(chǎng)約1/3為喀什經(jīng)營(yíng)較早或較好的商家,具有較強(qiáng)帶動(dòng)作用,是本項(xiàng)目后期應(yīng)重點(diǎn)引進(jìn)的對(duì)象。市場(chǎng)興旺的主要原因——街區(qū)式與集中式結(jié)合,集中式主要滿足家具類商家大面積大進(jìn)深的要求,街區(qū)式主要滿足建材裝飾類商家對(duì)交通便利的需求;街區(qū)商業(yè)單鋪規(guī)劃60㎡較為適宜,開間約4m,進(jìn)深9—15m,開間進(jìn)深比較為合理,總體而言,建筑規(guī)劃較符合各品類經(jīng)營(yíng)的要求;初期也經(jīng)歷了三年經(jīng)營(yíng)困難的培育期,由于處市區(qū)位置好,商家上下班方便,得益于西域、山陸林老市場(chǎng)的拆遷,市場(chǎng)逐步趨于興旺,成為喀什商家最多的市場(chǎng),吸引了部分國(guó)內(nèi)一線品牌進(jìn)駐;引進(jìn)多路公交線并將廣場(chǎng)設(shè)置為終點(diǎn)站,增強(qiáng)了客戶便利性及方便了商家上下班。項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)——項(xiàng)目地處市區(qū),隨著經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立,以及城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展,該市場(chǎng)未來必然將被外遷至城市外圍,增量項(xiàng)目面臨著發(fā)展機(jī)會(huì)。Page262.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱新怡發(fā)二類口岸國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目位置喀什市世紀(jì)大道中段開業(yè)時(shí)間2004年6月商業(yè)規(guī)劃總占地400畝,首期占地12.93㎡(194畝),共13棟單體建筑四棟批發(fā)市場(chǎng)(2F,58320㎡);五棟臨街商鋪(3F,35077㎡);一棟海關(guān)聯(lián)檢大樓(4F,2795㎡);一座會(huì)議展覽中心(6F,9500㎡);兩座倉儲(chǔ)庫房及貨場(chǎng)。項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)1F,2F,3F,4F,6F總商業(yè)面積約13萬㎡檔次中檔經(jīng)營(yíng)狀況較差營(yíng)業(yè)率約40%中心廣場(chǎng)約2500㎡過道街區(qū):11-25m集中:2.4m層高3.8—5m開間5.5m進(jìn)深5m周邊環(huán)境鄰近城市主干道——世紀(jì)大道與火車站,交通便利;離市中心區(qū)較近,但由于區(qū)域目前仍開發(fā)中,人氣較少。停車位及停車狀況規(guī)劃中心廣場(chǎng)停車場(chǎng),停車位不足。備注新怡發(fā)區(qū)位較項(xiàng)目?jī)?yōu)越,如開源市場(chǎng)拆遷,將成為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;新怡發(fā)前期規(guī)劃小商品、家居建材、汽車配件等多種業(yè)態(tài),但后期招商困難,目前僅剩家具類與汽配類在營(yíng),空置率較高。Section2首期二期Page272.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)家具一館(2F)家具二館(2F)汽車配件汽配、汽車美容會(huì)展中心(6F)商業(yè)配套華權(quán)賓館汽車專賣+汽配(裝修)辦公樓(空置)聯(lián)檢樓物流沿街展示面:540m汽配、汽車美容(大部分空置)16m25m14m22m11m廣場(chǎng):2500㎡Section2建筑硬傷:全部采用集中式規(guī)劃,僅符合家具類但不符合建材類商家的要求,建材裝飾類應(yīng)規(guī)劃街區(qū)式布局同樣,汽配區(qū)域亦大部分是集中式規(guī)劃,目前僅通道兩側(cè)有商家營(yíng)業(yè),內(nèi)部全空置。全集中式布局限制了業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)——Page28汽配市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)——隨著新怡發(fā)業(yè)態(tài)調(diào)整,目前市場(chǎng)汽配業(yè)態(tài)已初具規(guī)模,在營(yíng)商戶共59家,總經(jīng)營(yíng)面積約4000㎡;除一排內(nèi)街商鋪外,其余汽配區(qū)域均為集中式規(guī)劃,內(nèi)部不符合汽配商家的經(jīng)營(yíng),目前除臨通道兩側(cè)有商家經(jīng)營(yíng)外,其余全部爛尾空置,未來汽配市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的可能性不高;由于新怡發(fā)區(qū)位交通較具優(yōu)勢(shì),距市區(qū)較近,整體形象較好,目前汽配商家經(jīng)營(yíng)情況一般較好。2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2Page292.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)曾大力招商家居建材,但最終經(jīng)營(yíng)失敗,主要原因——由于前期定位不清晰,建筑布局全采用集中式商業(yè),進(jìn)深較深,只適合家具類商家經(jīng)營(yíng),而不符合建材裝飾類商家的需求,建材裝飾類更傾向于街區(qū)化布局;新怡發(fā)在招商過程中存在重大失誤,初期宣傳承諾租三年免兩年,引進(jìn)圣象地板等八十多家商家,要求交定金五千及一次性交齊租金,一年半后政策反復(fù)開始收租,由于經(jīng)營(yíng)不理想,商家撤場(chǎng)并被迫交了三萬退場(chǎng)費(fèi)。個(gè)別商家裝修及租金損失達(dá)8萬元,已在社會(huì)上造成不良影響和口碑,較多商家表示再也不會(huì)進(jìn)駐新怡發(fā);訪談中了解,商家亦認(rèn)為其規(guī)模小,同時(shí)政府對(duì)新怡發(fā)的支持力度不夠。Section2新怡發(fā)在建筑規(guī)劃上硬傷及較差社會(huì)口碑,使其對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅減弱.該項(xiàng)目使商家進(jìn)駐新市場(chǎng)、尤其是購(gòu)買商鋪更為謹(jǐn)慎,使得本項(xiàng)目后期必須下力度提升商家的信心。Page30北大橋建材市場(chǎng)海源不銹鋼北大建材市場(chǎng)沿街2層+內(nèi)街1層單體建筑;目前除沿街基本規(guī)劃為酒吧業(yè)態(tài)外,內(nèi)街已全部空置,無建材商戶經(jīng)營(yíng).海源不銹鋼沿街2層建筑,單鋪3.5m*6m;目前有36戶商家經(jīng)營(yíng)中,均為鋼材玻璃加工與油漆類業(yè)態(tài),總經(jīng)營(yíng)面積約1500㎡;受鄰近開源市場(chǎng)帶動(dòng),目前經(jīng)營(yíng)情況較好。兩項(xiàng)目鄰近開源市場(chǎng),區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,但由于受規(guī)模與規(guī)劃限制,難以發(fā)展壯大。2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2Page312.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)山陸林建材市場(chǎng)位置:克孜都維路與團(tuán)結(jié)路交匯處開業(yè)時(shí)間:1999年9月樓層:1至2層商家品類:一層五金水暖、電器等;二層為燈具燈飾租金水平:25—45元/㎡/月(根據(jù)位置有所差異)發(fā)展趨勢(shì):由于地處市內(nèi)繁華區(qū),該市場(chǎng)將改建為其它功能,目前改造已開始實(shí)施Section2共計(jì)商家72家,面積3070㎡,以五金\水暖\燈具為主因處市區(qū)面臨拆遷,遠(yuǎn)期規(guī)劃已變更開發(fā)方向Page322.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2龍達(dá)家居廣場(chǎng)位置:喀什市尤木拉克夏路開業(yè)時(shí)間:2006年商業(yè)規(guī)模:約1萬㎡,-1至3層業(yè)態(tài)規(guī)劃:家用家具,沙發(fā),辦公家具租金水平:首二層17—25元/㎡/月,三層9元/㎡/月代表品牌:全友家私,皇朝家私市場(chǎng)特點(diǎn):為喀什形象最好的家居館,其中全友家私、九天家私開店面積達(dá)1000㎡以上樓層商家個(gè)數(shù)經(jīng)營(yíng)品類及商家負(fù)一層8家檔次較低辦公家具一層8家家私、沙發(fā),其中全友兩家店共近600㎡二層16家家私、沙發(fā),其中天涯麗珠近500㎡三層6家全友家私兩家店,九天家私1200㎡內(nèi)部建筑尺寸:層高1F-3.3m2、3F-3m主入口:6.6m,過道2.5m、2.8mPage332.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2遠(yuǎn)方市場(chǎng)位置:315國(guó)道南側(cè)開業(yè)時(shí)間:2001年10月商業(yè)規(guī)模:占地30萬㎡業(yè)態(tài)規(guī)劃:規(guī)劃商鋪386套、經(jīng)營(yíng)鋼材、木材、摩托車、電動(dòng)車,等寫字間套房30間、停車場(chǎng)3萬㎡、全封閉倉儲(chǔ)庫5000㎡、露天貨場(chǎng)95000㎡經(jīng)營(yíng)狀況:電動(dòng)車市場(chǎng)發(fā)展較好,其它為鋼材加工發(fā)展趨勢(shì):將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)建2000多畝,規(guī)劃為物流港區(qū),發(fā)展前景看好,有可能成為本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手農(nóng)產(chǎn)品自有貿(mào)易區(qū)鋼材加工區(qū)門窗簾水泥沙石區(qū)木材區(qū)木材區(qū)葦席區(qū)木材加工區(qū)棉花自由貿(mào)易區(qū)市場(chǎng)綜合經(jīng)銷區(qū)鍋爐房八一鋼鐵銷售部酒泉鋼鐵直銷建材區(qū)型材區(qū)電動(dòng)車區(qū)電動(dòng)車區(qū)摩托車區(qū)農(nóng)資批發(fā)區(qū)摩托車配件區(qū)電動(dòng)車配件區(qū)倉儲(chǔ)物流區(qū)Page342.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)疏勒、阿圖什家居建材市場(chǎng)現(xiàn)狀一覽Section2疏勒阿圖什●疏勒位于喀什地區(qū)的東南方向,距喀什市約3公里?,F(xiàn)無集中家居建材市場(chǎng),僅沿315過道一側(cè)自發(fā)形成一條沿街建材街;目前共有在營(yíng)商家30戶,為舊市場(chǎng)物業(yè),整體形象較差;單鋪面積均為20㎡,臨街店鋪?zhàn)饨馂?00元/月,背面街鋪?zhàn)饨馂?20元/月,目前經(jīng)營(yíng)狀況良好?!癜D什位居喀什東北方向35公里處,規(guī)模最大的為帕米爾路旁約1000㎡的博格拉地下傢俬城,共四個(gè)商家,經(jīng)營(yíng)品類包括深圳森格家私、成都永達(dá)沙發(fā)等,租金約15元/月/㎡,經(jīng)營(yíng)狀況良好。通過實(shí)地調(diào)研、訪談獲悉,疏勒和阿圖什等附近縣市都沒有形成有規(guī)模的家居建材市場(chǎng),目前僅有少量家居建材類商戶以街鋪形式零散分布城市各主要街道,絕大部分貨物批自喀什,滿足當(dāng)?shù)鼐用癖憷圆少?gòu)所需,大宗采購(gòu)一般都去開源,商家普遍看好喀什家居建材市場(chǎng)發(fā)展。Page352.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2品類家具陶瓷潔具燈具燈飾地板壁紙五金水暖電器門業(yè)木業(yè)塑鋼不銹鋼石材玻璃油漆涂料裝飾材料其它合計(jì)數(shù)量(家)1037241331713610352715857517034898面積(㎡)209231194534322745154488377053358044104527376029805161236783264平均經(jīng)營(yíng)面積(㎡)20316684839165686962786658747093Page362.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)品類喀什各行業(yè)龍頭品牌商家分布家具全友家私、雙虎家私、掌上明珠、九天家私龍達(dá)家具廣場(chǎng),開源市場(chǎng)陶瓷潔具諾貝爾、薩米特、帝王潔具、蒙娜麗莎開源市場(chǎng)燈具燈飾歐普照明、佛山照明、米尼照明、井本照明、美的照明地板吉象地板、巴菲克地板、萊茵陽光木地板壁紙德國(guó)郎飾壁紙、樓蘭壁紙、元隆壁紙五金德力西水暖——電器德力西電器、華豐電器、櫻花燃具門業(yè)木業(yè)興事發(fā)防盜門、美菱門業(yè)、雙喜門業(yè)、歐派櫥柜塑鋼不銹鋼主要為加工——石材玻璃主要為加工油漆涂料嘉寶莉漆、立邦漆、華潤(rùn)漆開源市場(chǎng)裝飾材料主要為多種建材雜牌的經(jīng)營(yíng)Section2Page372.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(家居建材)Section2機(jī)會(huì)點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)特區(qū)的設(shè)立助推房地產(chǎn)發(fā)展,刺激商業(yè)投資喀什唯一的一站式家居建材市場(chǎng)未來將搬遷市場(chǎng)缺乏一個(gè)規(guī)劃管理科學(xué)的大型家居建材市場(chǎng)Page382.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(汽配)本項(xiàng)目1.8公里七里橋汽配一條街亞中機(jī)電市場(chǎng)七里橋汽配一條街是沿昆侖大道形成的一個(gè)約1.8公里長(zhǎng)的帶狀汽修汽配市場(chǎng),總規(guī)模約1.8萬㎡,經(jīng)統(tǒng)計(jì)近200個(gè)商家一般店鋪開間為3-8m,進(jìn)深為5-8m,單店面積約為40-60㎡,租金水平在15-25元/㎡/月之間代表商家為長(zhǎng)達(dá)、昌達(dá)、順馳汽修、卡車銷售中心等8個(gè)商家,店面均超過1000㎡商家反映的主要問題為臨街面場(chǎng)地小,大車不方便進(jìn)出,因而城管禁止大車進(jìn)場(chǎng)修理,不過經(jīng)營(yíng)狀況較好,希望出現(xiàn)集中規(guī)范的汽配市場(chǎng)亞中機(jī)電市場(chǎng)處于315過道疏勒縣入口處,汽配一條街的末端.總占地40畝,以汽車(主要為二手車)、機(jī)電、汽配經(jīng)銷為主,共有67個(gè)商家,營(yíng)業(yè)率約75%;市場(chǎng)只租不售,店面一般為(開間×進(jìn)深)4×6或4×9;沿街門面店:320元/月/㎡,內(nèi)部廠房:10元/月/㎡,前面場(chǎng)地:3元/月/㎡,后面場(chǎng)地;2元/月/㎡;庫房層高3.5米;辦公樓、店面層高3米,過道寬5米Section2兩個(gè)市場(chǎng)距本項(xiàng)目較近,對(duì)比來看,本項(xiàng)目也有規(guī)劃汽配市場(chǎng)的條件,但此類業(yè)態(tài)租金水平較低,投資收益相對(duì)不高。Page39位置喀什諾貝爾希路業(yè)態(tài)餐具器皿、帽子、服飾、箱柜、燈飾、地毯等建筑層高:3.6m過道:9m單鋪:3m*12m樓層1-2層,局部3層檔次中低檔(民族特色產(chǎn)品)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)狀況良好招商率約80%租金120-150元/㎡/月備注新疆傳統(tǒng)市場(chǎng),商戶多為維族人艾提尕爾大巴扎位置艾孜熱特路與濱河路交匯處規(guī)模占地250畝業(yè)態(tài)刀具、布料、皮草、餐具、小五金、特產(chǎn)、手工藝品建筑層高:3.6m過道:3-5m單鋪:3.5m*3.5m檔次中低檔(民族特色產(chǎn)品)經(jīng)營(yíng)良好招商率100%租金30元/㎡/月,沿街約80元/㎡/月備注新疆傳統(tǒng)市場(chǎng),貨品主要來至內(nèi)蒙、新疆、鄰國(guó)等中西亞國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(大巴扎)Section2Page40中西亞大巴扎以民族產(chǎn)品為主,商家均為維族人,是喀什目前規(guī)模最大、品類最齊全的傳統(tǒng)市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)狀況良好;內(nèi)設(shè)21個(gè)專業(yè)市場(chǎng),有4000多個(gè)固定銷售攤位和一條食品街,商品種類達(dá)9000多種;貨源主要來自內(nèi)蒙古、烏魯木齊、土耳其、巴基斯坦、吉爾吉斯等地,目標(biāo)客戶以本地維族居民為主。旅游紀(jì)念品鞋類日用百貨綜合市場(chǎng)綜合市場(chǎng)花帽、刀具布料、皮草童裝服裝頭巾、紗巾中西亞國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)業(yè)態(tài)分區(qū)餐具小五金2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(大巴扎)Section2Page41位置艾提尕爾清真寺對(duì)面業(yè)態(tài)童鞋、帽類、頭巾、民族服飾、婚紗、化妝品建筑層高:3--3.5m過道:2.5--3.6m單鋪:4m*4m樓層-1—2F,共三層檔次中低檔經(jīng)營(yíng)周邊為維族人聚居地,經(jīng)營(yíng)狀況良好招商率約90%租金80-120元/㎡/月(實(shí)用面積)備注集中商業(yè),回字形人流動(dòng)線,中庭85㎡汗色熱依商場(chǎng)位置解放北路178號(hào)業(yè)態(tài)1F:服飾,小商品2F:服飾,箱包,化妝品3F:服飾,窗簾建筑層高:3m過道:1.6—2m單鋪:20㎡人流動(dòng)線單一人流動(dòng)線檔次中低檔經(jīng)營(yíng)較好招商率約90%租金80-140元/㎡/月(實(shí)用面積)備注內(nèi)部貨物擺放較雜亂,物業(yè)較老舊伊合拉斯2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(大巴扎)Section2Page42項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置喀什市克孜都維路規(guī)模2000㎡業(yè)態(tài)分布1F:日用品2F:窗簾、床上用品人流動(dòng)線單一人流動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)1-2F,共兩層單層面積1000㎡檔次低檔經(jīng)營(yíng)狀況良好層高3.2m過道2.4m垂直交通一個(gè)樓梯(戶外)租金1F:50-60元/平方米/月2F:35元/平方米/月3F:30元/平方米/月備注顧客以本地維族居民為主項(xiàng)目評(píng)析:舊批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目,整體形象較差,以經(jīng)營(yíng)低檔日用百貨為主,發(fā)展成熟,借助周邊同類商業(yè)項(xiàng)目的濃厚商業(yè)氛圍,目前經(jīng)營(yíng)情況良好。環(huán)疆小商品批發(fā)市場(chǎng)2.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(小商品)Section2Page432.1.1存量商業(yè)現(xiàn)狀(專業(yè)市場(chǎng))家居建材市場(chǎng)大型市場(chǎng)較少,僅開源一家獨(dú)大,現(xiàn)階段各市場(chǎng)主要集中分布在城中心區(qū)域,但受喀什城市規(guī)劃影響,未來家具市場(chǎng)外遷成為必然趨勢(shì);受消費(fèi)習(xí)慣與收入水平影響,目前喀什家居建材消費(fèi)以中低端為主,但未來隨著外來居民增加與星級(jí)酒店開工建設(shè)等帶動(dòng),高端市場(chǎng)發(fā)展前景看好;各家居建材市場(chǎng)均存在物業(yè)陳舊,設(shè)施老化,交通通道狹窄、管理混亂等多種問題。汽配市場(chǎng)主要集中分布在七里橋附近區(qū)域;新怡發(fā)汽配市場(chǎng)也逐步形成氛圍,但受限于建筑規(guī)劃,擴(kuò)大的可能性較??;目前主要以街鋪形式存在,配套落后、形象較差,缺乏集中規(guī)范管理的大型汽配市場(chǎng)。小商品市場(chǎng)大巴扎為新疆傳統(tǒng)商品貿(mào)易市場(chǎng),市場(chǎng)發(fā)展成熟,消費(fèi)者認(rèn)可程度高,目前經(jīng)營(yíng)情況良好;目前主要以單層集貿(mào)市場(chǎng)形式存在,但隨著吐曼河民族商業(yè)步行街與疏勒民俗風(fēng)情街等項(xiàng)目的入市,未來此類專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)改造已成為必然趨勢(shì)??κ矊I(yè)市場(chǎng)發(fā)展緩慢,目前僅出現(xiàn)家居建材、汽配、小商品(大巴扎)三大類市場(chǎng)Section2Page442.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布)11賽格電腦城11賽特電腦城艾提尕爾大巴扎1百佳電器1依合拉斯11麗麗女人街1正大購(gòu)物中心百腦匯美食街1萊雅百貨1國(guó)美電器1中西亞國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)1喀什商廈1環(huán)疆購(gòu)物廣場(chǎng)1環(huán)疆小商品批發(fā)1匯嘉時(shí)代1溫州地下街喀什商圈呈現(xiàn)單一商業(yè)中心的格局,中心高度集中,外圍發(fā)展緩慢;根據(jù)商業(yè)分布及業(yè)態(tài)可分為:環(huán)疆商圈:克孜都維路與人民西路圍合區(qū)域,以環(huán)疆商業(yè)群、數(shù)碼市場(chǎng)、溫州地下街等為代表,以中低檔商品為主;大十字商圈:人民路與解放路圍合區(qū)域,以正大購(gòu)物中心、步行街、萊雅百貨等為代表,整體檔次較高。環(huán)疆商圈大十字商圈11香榭大街步行街Section2Page45項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置喀什市人民西路7號(hào)規(guī)模約1.5萬㎡業(yè)態(tài)-1F:我家電器(約6000㎡

)1F:化妝品、鐘表、珠寶、飾品、鞋類2F:男裝、童裝3F:女裝、內(nèi)衣、配飾、皮草4F:男女服飾、羽絨服人流動(dòng)線環(huán)型動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)-1—4F,共五層檔次中檔經(jīng)營(yíng)狀況良好層高3m過道2.4m,2m出入口四個(gè)主力商家七匹狼鞋業(yè)、百麗女人、我家電器招商率100%停車場(chǎng)路面停車場(chǎng),停車位有限正大廣場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)析:喀什較早期百貨項(xiàng)目之一,以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主,品牌商家引進(jìn)較少;-1層引進(jìn)我家電器,豐富整體業(yè)態(tài),但隨著10月區(qū)域內(nèi)國(guó)美電器的開業(yè),競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(百貨/商廈)Section2Page46項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置喀什地區(qū)塔什巴扎路規(guī)模約1萬㎡業(yè)態(tài)分布-1F:裝修整治中1F:化妝品、名表、鞋類、運(yùn)動(dòng)裝、珠寶2F:男士服飾、男士用品、名品皮具3F:女裝、內(nèi)衣、飾品代表商家蘭寇、世界名表(勞力士、天梭)、nike、adidas、ochirly、BOSS、金利來人流動(dòng)線百貨形式,井字型人流動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)-1—3F,共4層單層面積約2500㎡檔次中高檔經(jīng)營(yíng)狀況一般層高3.2m過道2.4-4m垂直交通一組扶梯招商率75%停車位規(guī)劃門前廣場(chǎng)停車場(chǎng),停車位有限,未來發(fā)展受限項(xiàng)目評(píng)析:喀什在營(yíng)最高檔次百貨之一,內(nèi)部規(guī)劃合理,購(gòu)物環(huán)境舒適,體現(xiàn)了未來市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展的主流方向;整體規(guī)模較小,且中高檔定位目前喀什市場(chǎng)需求空間有限,整體經(jīng)營(yíng)情況一般,客源以漢人為主。萊雅百貨2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(百貨/商廈)Section2Page47項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置喀什地區(qū)人民西路金座大廈規(guī)模約1.8萬㎡開業(yè)時(shí)間2007年12月業(yè)態(tài)-1F:開心超市(現(xiàn)調(diào)整中,原為大眾超市,將調(diào)整為進(jìn)口商品超市)1F:化妝品、首飾、鐘表2F:男正裝、男士休閑裝、男士精品服裝3F:內(nèi)衣、羊毛衣、淑女裝、童裝童鞋、鞋包、精品女裝4F:淑女裝、女正裝、中老年人正裝人流動(dòng)線環(huán)形人流動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)-1—4F,共5層檔次中高檔經(jīng)營(yíng)狀況較好層高3m過道2.4-3.2m單鋪面積9m*6m垂直交通1組扶梯,兩個(gè)樓梯中庭18m*7m代表商家Exam、資生堂、歌莉亞、天梭匯嘉時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)析:新疆連鎖百貨,內(nèi)部布局、硬件設(shè)施與經(jīng)營(yíng)管理水平等均處于喀什領(lǐng)先地位;引進(jìn)國(guó)內(nèi)服裝連鎖品牌Exam、歌莉婭等,整體經(jīng)營(yíng)情況較好。2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(百貨/商廈)Section2Page48項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱喀什商廈環(huán)疆商廈環(huán)疆購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目位置喀什市克孜勒都維路喀什市克孜都維路喀什市克孜都維路規(guī)模約7500㎡4500㎡10000㎡業(yè)態(tài)分布-1F:超市、唐紀(jì)文具1-2F:運(yùn)動(dòng)休閑服飾、運(yùn)動(dòng)用品3F:百盛賓館4F:培訓(xùn)、藝術(shù)館、百盛桑拿1F:文具、辦公用品2F:男女服飾、鞋包、3F:一百度童裝1F:珠寶、百貨、文具、箱包2F:家用電器3F:精品男裝4F:時(shí)尚女裝5F:床上用品、窗簾布藝代表商家Converse、NIKE、Playboy、Puma、ADIDAS、唐紀(jì)文體————人流動(dòng)線單一人流動(dòng)線回字形人流動(dòng)線百貨形式,井字型人流動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)5F1-3F,共三層1-5F,共5層單層面積1500㎡約1500㎡2000㎡檔次中檔中低檔中低檔經(jīng)營(yíng)狀況一般良好良好層高1F:3.2m2F:3m1F:3.4m2-3F:3m3m過道1F:4m2F:2m1.8m,2.4m1-2F:1.8m3-4F:2m5F:2.4m招商率95%100%100%備注一組扶梯,一個(gè)步梯一組扶梯,一個(gè)步梯單鋪面積:7m*6m一組扶梯,兩個(gè)步梯喀什商廈為商住樓改造項(xiàng)目,整體形象較差,定位不清晰;但近期1-2F重新裝修規(guī)劃為運(yùn)動(dòng)品牌專賣,硬件配套與形象均有較大提升,為目前喀什地區(qū)國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌最集中商場(chǎng);環(huán)疆商廈為早期商業(yè)項(xiàng)目,內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單,主要經(jīng)營(yíng)中低檔文具、鞋包與童裝,與周邊項(xiàng)目業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充;借助環(huán)疆區(qū)域濃厚商業(yè)氛圍,目前經(jīng)營(yíng)狀況良好;環(huán)疆購(gòu)物廣場(chǎng)為環(huán)疆商業(yè)群中最高檔次商場(chǎng),業(yè)態(tài)豐富,建筑規(guī)劃符合一般百貨要求,但整體檔次與形象仍較差;項(xiàng)目位于中心區(qū)域,目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(百貨/商廈)Section2Page49喀什商廈環(huán)疆商廈環(huán)疆購(gòu)物廣場(chǎng)2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(百貨/商廈)Section2Page502.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(商業(yè)街)

香榭大街位于人民西路,周邊商業(yè)氛圍濃厚,具備良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ);兩層商業(yè),一層業(yè)態(tài)以男女服飾、鞋包、餐飲、玉器為主,經(jīng)營(yíng)情況良好;二層經(jīng)營(yíng)商家較少,以玉器、個(gè)人護(hù)理、休閑娛樂為主,由于動(dòng)線規(guī)劃使二層整體商業(yè)缺乏連通性,經(jīng)營(yíng)情況較差;鋪位一般為3.5m×8m設(shè)計(jì),結(jié)構(gòu)方正,有利于后期招商和銷售;招商情況良好,租金約60元/㎡/月,目前僅有極少轉(zhuǎn)租商鋪;自身及周邊停車位規(guī)劃不足,且商業(yè)街流通商鋪規(guī)劃凌亂,影響整體形象。Section2Page51業(yè)態(tài)商戶數(shù)占比男裝1110%女裝2320%童裝44%鞋包1312%玉器3430%餐飲1513%教育11%便利店11%個(gè)人護(hù)理55%休閑娛樂44%合計(jì)111100%2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(商業(yè)街)香榭大街業(yè)態(tài)占比玉器香榭大街總商戶數(shù)較少,僅111家,以中低檔次商品為主;各業(yè)態(tài)中玉器類占比最高,約30%,主要集中分布于2F;代表商家:美特斯邦威、金利來鞋、柒牌男裝、德克士快餐。Section2Page52

步行街鄰近香榭大街,為喀什經(jīng)營(yíng)狀況最好的商業(yè)項(xiàng)目之一;四層商業(yè)(地下一層,地上三層),現(xiàn)加蓋擴(kuò)容中,將引入西部明珠影院,業(yè)態(tài)日趨完善合理;喀什租金最高的商業(yè)街,租金水平約120-200元/㎡/月,招商情況很好;通過升級(jí)改造,業(yè)態(tài)組合與整體形象日趨完善,致力打造購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂一站式消費(fèi)場(chǎng)所;自身及周邊停車位規(guī)劃不足,且2-3F人流動(dòng)線規(guī)劃過窄,影響2-3F商業(yè)發(fā)展。2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(商業(yè)街)Section2Page532.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(商業(yè)街)步行街業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)1F商戶數(shù)2F商戶數(shù)占比男裝2028.6%女裝72128.4%童裝2167.0%鞋包27010.5%玉器6106.2%餐飲1246.2%教育010.4%服務(wù)585.1%運(yùn)動(dòng)裝1104.3%工藝品221.6%便利店100.4%個(gè)人護(hù)理132715.6%休閑娛樂0155.8%合計(jì)17186100%女裝步行街共257家商戶,以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主,業(yè)態(tài)豐富,其中女裝類占比最高,約28%,集中分布于1F(約占1F的42%);-1F引進(jìn)喀什在營(yíng)最大超市——億家超市(1.4萬㎡),對(duì)帶動(dòng)項(xiàng)目人流具有極大影響;代表商家:名典咖啡、億家超市、廣視通電器、山陸林體育。Section2Page542.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(商業(yè)街)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置喀什市人民西路規(guī)模約5000㎡業(yè)態(tài)男女服飾、鞋包、化妝品、內(nèi)衣、童裝人流動(dòng)線單一人流動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)1F檔次中低檔經(jīng)營(yíng)狀況很好層高3.2m過道4.8m單鋪面積16㎡出入口8個(gè)租金/售價(jià)統(tǒng)一租金:35000元/鋪/年管理費(fèi):215元/月(包公攤費(fèi)、水電費(fèi))售價(jià):20多萬/鋪(開盤時(shí)價(jià)格)招商率100%備注現(xiàn)僅有極少數(shù)轉(zhuǎn)租商鋪,其余均滿,轉(zhuǎn)租費(fèi)6-7萬/鋪商戶以漢人為主,本地商家極少項(xiàng)目評(píng)析:項(xiàng)目位于市中心區(qū)域,是目前喀什經(jīng)營(yíng)狀況最好的地下商業(yè)街;240間商鋪僅40間銷售,其余均開發(fā)商自持,有利于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理;項(xiàng)目過道、層高等規(guī)劃合理,購(gòu)物環(huán)境較舒適。溫州地下商業(yè)街Section2Page55項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置人民西路正大購(gòu)物廣場(chǎng)旁規(guī)模950㎡業(yè)態(tài)女裝、箱包、內(nèi)衣人流動(dòng)線單一人流動(dòng)線項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層數(shù)-1F,共一層檔次中檔經(jīng)營(yíng)狀況良好層高3.2m過道2.4m單鋪面積4.5m*7m出入口一個(gè)租金70-80元/㎡/月招商率100%備注地下商業(yè)街項(xiàng)目;商戶全部為漢族人,客戶也以漢族居民為主,主要經(jīng)營(yíng)女性潮流服飾。項(xiàng)目評(píng)析:位于人民西路商圈,周邊商業(yè)氛圍濃厚,具備較好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ),且鋪位結(jié)構(gòu)方正,整體招商情況良好,但受總體量小的限制,難以發(fā)展壯大。麗麗女人街2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(商業(yè)街)Section2Page562.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(電子電器)項(xiàng)目名稱位置層數(shù)規(guī)模租金經(jīng)營(yíng)狀況備注百腦匯數(shù)碼城解放南路渝都大廈-1F7500㎡40-60元/㎡較好過道2.4米,層高3米賽特電腦城人民西路-1F-3F約5000㎡-1F:20多元/㎡1F:70-80元/㎡2F:20-30元/㎡3F:18元/㎡較好過道1.8米、2.4米賽格電腦城人民西路-1F約1500㎡柜臺(tái)60元/㎡較好規(guī)模小、商品種類較少百佳電器人民西路1-2F6000㎡——較好層高3.2m,過道3m新開業(yè)項(xiàng)目,整體規(guī)劃合理,購(gòu)物環(huán)境舒適。國(guó)美電器解放南路1-2F約4000㎡——較好過道1.8米,層高3米喀什市數(shù)碼電子產(chǎn)品主要集中分布于人民西路沿線;數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)均以地下商業(yè)形式存在,整體規(guī)模較?。话偌央娖鳛榭κ苍跔I(yíng)最大規(guī)模電器市場(chǎng),但隨著國(guó)美電器的開業(yè),未來競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈;由于目前喀什電器數(shù)碼類市場(chǎng)項(xiàng)目較少,且輻射范圍廣,整體經(jīng)營(yíng)情況均較好。電器、數(shù)碼市場(chǎng)喀什電器數(shù)碼類市場(chǎng)主要依附核心商圈分布,整體經(jīng)營(yíng)情況較好。Section2Page57百佳電器商場(chǎng)百腦匯數(shù)碼城賽特電腦城賽格電腦城2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(電子電器)國(guó)美電器Section2Page58喀什餐飲類分布較為分散,除喀什美食街與匯城小區(qū)區(qū)域分布較集中外,其余均零散分布于各街區(qū)商業(yè)中;餐飲集中區(qū)域菜系較豐富,主要以漢人為目標(biāo)顧客;零散餐飲以清真食品為主,整體形象較差;麥當(dāng)勞、肯德基等連鎖快餐店仍未進(jìn)駐喀什市場(chǎng),隨著漢人居民的日益增加,此類餐飲業(yè)態(tài)需求將越來越大;喀什餐飲業(yè)生意火爆,特別是菜系較豐富的餐飲集中區(qū)域。2.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(餐飲業(yè))Section2Page59商戶名稱開間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)商戶名稱開間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)商戶名稱開間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)天緣棋牌室51260香豬蹄鍋鍋51470老劉野生大魚坊1016160正和休閑棋牌室51260白鍋魚1210120香草酸湯雞51680川味園51470鑫樂棋牌室51260西屋往事涮燒吧51680盆盆蝦51260匯好家便利店51260天嘗地吧51680農(nóng)佳囍1512180芙蓉菌王府1012120歐特洛克大盤雞店1016160修腳房51260鴻運(yùn)棋牌室51260名煙名酒51680亞洲人發(fā)業(yè)51260買買提烤肉51260烏江烤魚51680順達(dá)煙酒商行51260玉華商店51260重慶人家老鴨煲1016160長(zhǎng)沙飯店51260蘇來曼小烤肉51260烏江魚火鍋城1816288陳麻婆川菜1012120蘇來曼古味鹵雞店51260香老坎串串香涮烤火鍋1816288福祥煙酒51260湘悅食府51260周記滋補(bǔ)湯火鍋1016160晚雞湯51470一雁三吃(清真)1012120足康樂專業(yè)修腳中心51680桃源居1512180華越煙酒3824民信商行51680干鍋居51260露露商店3824拜合提阿洪快餐51680眾志名煙名吃51260運(yùn)祥KTV3,258224砂鍋刀削面51680驢肉館(川)51260豪華快餐廳6848王大馬面莊51680好食尚魚莊1514210三豐餐吧6848子唯商行51680聚福樓(南京)1512180湘鵝莊湯鍋料理1516240喜洋洋便利店516802.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(美食街)附表:喀什美食街商家名錄Section2喀什美食街及特色餐飲經(jīng)營(yíng)較好,本項(xiàng)目可考慮規(guī)劃餐飲街作為配套,并可實(shí)現(xiàn)銷售取得短期收益。Page602.1.2存量商業(yè)現(xiàn)狀(零售商業(yè))百貨/商廈仍未出現(xiàn)購(gòu)物中心項(xiàng)目,以商廈改造項(xiàng)目與百貨為主,業(yè)態(tài)單一,缺乏大型超市、影院、連鎖餐飲等商業(yè)形態(tài);目前檔次較高的百貨商場(chǎng)消費(fèi)者以漢人居多,經(jīng)營(yíng)情況一般,整體消費(fèi)水平較低,各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以國(guó)內(nèi)二三線品牌為主,隨著商業(yè)發(fā)展與消費(fèi)水平的提升,可以預(yù)見未來中高檔品牌的引進(jìn)速度將加快;多規(guī)劃路面停車場(chǎng),停車位不足且易造成路面交通混亂,地下停車場(chǎng)將成為未來增量項(xiàng)目的規(guī)劃重點(diǎn)。商業(yè)步行街商業(yè)街形式符合喀什居民消費(fèi)習(xí)慣,多個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目如步行街、溫州地下商業(yè)街等均經(jīng)營(yíng)火爆;目前除溫州地下商業(yè)街與麗麗女人街兩個(gè)在營(yíng)地下商業(yè)街項(xiàng)目外,有多個(gè)地下商業(yè)街增量項(xiàng)目招商銷售中(草湖國(guó)際商貿(mào)城、藹敏國(guó)際商貿(mào)城、美匯時(shí)裝城),未來地下商業(yè)項(xiàng)目將成為喀什商業(yè)街發(fā)展的主流方向。電子電器、餐飲業(yè)喀什電子電器市場(chǎng)規(guī)模小,但由于輻射范圍廣且區(qū)位集中,目前經(jīng)營(yíng)狀況良好;喀什餐飲業(yè)分布零散,除喀什美食街外,其余均零散分布于各街區(qū)商業(yè)中;菜系單一,主要以清真食品與川菜為主,連鎖快餐類缺乏;經(jīng)營(yíng)情況火爆,特別是菜系豐富的餐飲集中區(qū)域。喀什零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)高度集中,主要依附城市核心商圈規(guī)劃,集中分布在人民西路沿線。Section2Page612.2.1增量商業(yè)市場(chǎng)(網(wǎng)點(diǎn)分布)市區(qū)增量商業(yè)共計(jì)17個(gè),包括大型專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)及商業(yè)街;喀什未來零售商業(yè)發(fā)展方向仍以市級(jí)商圈周邊為主,新增商業(yè)集中分布于人民西路與解放路沿線;項(xiàng)目周邊三大專業(yè)市場(chǎng)必然將形成喀什最核心的交易物流中心;目前明確定位于家居建材類的增量項(xiàng)目暫無,項(xiàng)目應(yīng)及早啟動(dòng)開始宣傳,以搶占市場(chǎng)先機(jī)。喀什市區(qū)1藹敏地下步行街111草湖國(guó)際環(huán)疆國(guó)際商貿(mào)城111米蘭購(gòu)物廣場(chǎng)海景華庭11豐材小區(qū)恒昌小區(qū)龍和大廈11海峽購(gòu)物廣場(chǎng)山水文園御景藍(lán)灣1山陸林.時(shí)代廣場(chǎng)1明旺錦城1吐曼河民族商業(yè)步行街Section2曙光國(guó)際、八國(guó)旅游商貿(mào)城、遠(yuǎn)方市場(chǎng)擴(kuò)建1Page621湖畔康城疏勒縣1疏勒縣民俗風(fēng)情街1博拉格時(shí)代廣場(chǎng)阿圖什市疏勒縣與阿圖什市商業(yè)發(fā)展仍處于起步階段,目前在售在建商業(yè)項(xiàng)目稀少,均為住宅裙樓商業(yè);受中央設(shè)立喀什經(jīng)濟(jì)特區(qū)的利好因素帶動(dòng),疏勒與阿圖什商鋪外來投資客明顯上升,未來將步入快速發(fā)展通道。疏勒縣、阿圖什2.2.1增量商業(yè)市場(chǎng)(網(wǎng)點(diǎn)分布)Section2Page632.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(集中商業(yè))名稱草湖國(guó)際商貿(mào)城開發(fā)商新疆德潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置人民西路商業(yè)樓層集中商業(yè)-1F-5F總建筑面積89377㎡商業(yè)規(guī)劃-1F:服飾、鞋、珠寶玉器1F:街鋪?zhàn)銎放频?,?nèi)鋪女裝、鞋包2F-5F:未定銷售賣點(diǎn)喀什商業(yè)繁華地段,周邊商業(yè)氛圍濃厚租售區(qū)域-1-1F:直接銷售(以后可能考慮返租銷售)2-5F:整體招商(未來是否銷售還未定)銷售進(jìn)度7月開盤,-1F:已售40%,已售的店鋪集中在中庭周圍;1F:沿街商鋪已售完,整體銷售率為70%建筑數(shù)據(jù)-1F:共有119間鋪1F:116間商鋪單層面積為7305㎡,主力商鋪面積30—50㎡;1F層高5.4m,可隔層實(shí)用;內(nèi)鋪實(shí)用率:65%項(xiàng)目規(guī)劃:6層購(gòu)物廣場(chǎng)+3棟酒店式公寓(23F、24F、12F)+8000㎡地下停車場(chǎng)喀什在售商業(yè)規(guī)模最大的項(xiàng)目之一,處市級(jí)商圈繁華地段,-1F南北分別與溫州地下商業(yè)街、玉器商場(chǎng)無縫對(duì)接,形成未來喀什地區(qū)最大規(guī)模地下商業(yè)集群。Section2Page642.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(集中商業(yè))街鋪4.78萬/㎡內(nèi)鋪2.9萬/㎡人民西路Section2負(fù)一層與溫州商業(yè)街連通負(fù)一層與玉器街連通項(xiàng)目尚地挖地基階段,已開始銷售;鋪位面積小,高層高以及地下與溫州商業(yè)街連通,是提升價(jià)值的有力舉措;-1F:直接銷售,1.8-1.9萬/㎡,銷售率40%,已售鋪位集中在中庭周圍及與溫州商業(yè)街連通處;1F:直接銷售,銷售率70%,沿街商鋪銷售完畢。人民西路--街鋪4.78萬/㎡,內(nèi)鋪2.9萬/㎡;云木拉克夏路—沿街3.4萬/㎡,內(nèi)鋪2.68萬/㎡;不可按揭,可分三年三期付款,首付50%;投資者基本都是漢人,以浙江溫州、義烏、福建、廣東居多;對(duì)外宣傳渠道主要在金洋廣告,喀什電視臺(tái),傳單;國(guó)家政策效應(yīng)很快得以體現(xiàn),5、6月份有多批內(nèi)地投資客前來了解房地產(chǎn)市場(chǎng),顛覆了以往銷售格局。該項(xiàng)目7月開盤,兩周后每平米漲價(jià)1000元,對(duì)于本項(xiàng)目而言,未來宣傳推廣也應(yīng)著眼于溫州等內(nèi)地投資客戶。內(nèi)鋪2.68萬/㎡街鋪3.4萬/㎡中庭Page652.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(集中商業(yè))名稱米蘭購(gòu)物廣場(chǎng)開發(fā)商新疆米蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位置解放南路50號(hào)樓層地下一層、地上三層總建筑面積約三萬平方商業(yè)規(guī)劃-1F:上海華連超市(7000㎡)1F:精品服飾2F:電器(正在與蘇寧洽談)3F:鞋城銷售賣點(diǎn)據(jù)稱全國(guó)兩大賣場(chǎng)同時(shí)進(jìn)駐,但未簽約銷售模式全部出售,除街鋪外,其余全部返租三年,每年8%銷售進(jìn)度08年7月開盤,至9月中旬銷售率為75%建筑數(shù)據(jù)共700間商鋪,面積40㎡以下的商鋪個(gè)數(shù)占商鋪總個(gè)數(shù)的90%,實(shí)用率:65%,公攤面積35%售價(jià)1F:沿街23800元/㎡(不返租),內(nèi)鋪18500元/㎡(返租三年,每年8%);2F:11500元/㎡(返租三年,每年8%)3F:7800元/㎡(返租三年,每年8%)備注15大業(yè)種約五萬中商品,現(xiàn)代化前衛(wèi)設(shè)計(jì)商鋪大都面向投資客戶,新疆戶籍可以按揭最高26%今年以來買鋪者大多為外地投資者,占整個(gè)買家的50%Section2開業(yè)將近兩年,內(nèi)鋪數(shù)量多,銷售進(jìn)展較緩慢,已售鋪位主要為一層,二三層中庭周邊鋪位。據(jù)了解今年以來有50%為外來投資者,再次表明喀什的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)升溫。內(nèi)鋪主力面積約16—40㎡街鋪面積約50㎡Page66名稱博格拉時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商博格拉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置阿圖什市人民廣場(chǎng)樓層地上22層整體規(guī)劃1-3F:購(gòu)物廣場(chǎng)4-6F:辦公樓7-22F:住宅商業(yè)面積單層6000㎡,三層共1.8萬㎡銷售賣點(diǎn)位于阿圖什中心區(qū)域,填補(bǔ)城市中高檔精品商場(chǎng)空缺銷售模式1F沿街與2、3F返租三年銷售,1F內(nèi)鋪招商銷售進(jìn)度商鋪2010年9月初開盤銷售2F,目前銷售率60%售價(jià)/租金(可按揭)售價(jià)1F沿街(60-140㎡):23000-25000元/㎡2F(7-61㎡):8800元/㎡3F(7-61㎡):6800元/㎡返租三年銷售,每年返6.5%,三年期滿后仍可租予商場(chǎng)租金1F內(nèi)街商鋪10月1日開始招商,現(xiàn)租金仍未確定1F沿街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)達(dá)150元/㎡/月廣告渠道阿圖什電視臺(tái)、傳單業(yè)態(tài)規(guī)劃1F:金銀首飾玉器、化妝品、皮具皮包2F:男女服飾、鞋帽、兒童用品、玩具、床上用品家居飾品3F:家電、手機(jī)通訊、數(shù)碼、電腦備注產(chǎn)權(quán)40年購(gòu)買者30%為外地投資者住宅起價(jià):2380元/㎡,2010年4月開盤至今銷售率約75%2.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(集中商業(yè))中庭中庭附近商鋪已全部售罄,四周及死角位銷售困難阿圖什中心區(qū)域項(xiàng)目,所有商鋪均返租三年銷售,有利于開發(fā)商快速回籠資金,但受限于區(qū)位,該項(xiàng)目外地投資者較少。Section2Page67名稱天盛大廈位置人民西路步行街東側(cè)樓層地下1層,地上21層總建筑面積2.27萬㎡規(guī)劃-1—5F:商業(yè)6—10F:賓館(開發(fā)商自持)11-21F:住宅商業(yè)規(guī)劃-1F:400㎡商業(yè),共19間商鋪,單鋪面積約15-23㎡1F:約1000㎡商業(yè),共6間商鋪,單鋪面積約60-200多㎡2—5F:?jiǎn)螌?000㎡,整租銷售賣點(diǎn)喀什市最好地段商業(yè)項(xiàng)目銷售模式-1F:返租兩年銷售1F:直接銷售2—5F:整體招商銷售進(jìn)度2008年中開盤,商鋪約1個(gè)月已銷售完,住宅2010年1月售罄租金/售價(jià)(可按揭)-1F售價(jià):均價(jià)15000元/㎡(開盤價(jià)8800元/㎡)1F售價(jià):均價(jià)45000元/㎡(開盤價(jià)32800元/㎡)租金:55㎡商鋪,一年租金約20萬,約300元/㎡/月備注-1F返租兩年銷售,現(xiàn)全部出租予一藥店1F200㎡大商鋪為一家喀什連鎖蛋糕店購(gòu)買者以漢人為主項(xiàng)目位于喀什商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域(人民西路),整體銷售情況良好;商鋪開盤價(jià)為當(dāng)時(shí)喀什最高價(jià),但一個(gè)月已售罄,住宅因受“七五”事件影響,銷售周期較長(zhǎng)(一年半)。2.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(集中商業(yè))Section2Page68名稱喀什吐曼河民族商業(yè)步行街開發(fā)商喀什民族經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置喀什濱河路東側(cè)樓層2棟1F,2棟2F,1棟4F整體規(guī)劃維族人開發(fā)商,規(guī)劃成類似烏魯木齊大巴扎形式商業(yè)面積占地22畝,總2萬多㎡銷售賣點(diǎn)靠近中西亞大巴扎,集群效應(yīng)明顯銷售模式部分銷售部分招商銷售進(jìn)度2009年9月開盤,至今銷售率約50%建筑數(shù)據(jù)1F商鋪層高:4.5m售價(jià)/租金(不可按揭)售價(jià)1F沿街(30-60㎡):18000元/㎡1F內(nèi)街(30-60㎡):14000-16000元/㎡2F(20-60㎡,以20-30㎡為主):7800元/㎡不可按揭,但可分期付款,首期需付總價(jià)的60%租金1F沿街:80元/㎡/月1F內(nèi)街:40-60元/㎡/月2F:25元/㎡/月業(yè)態(tài)規(guī)劃50%規(guī)劃餐飲,50%規(guī)劃民族產(chǎn)品與民族服飾備注購(gòu)買者全部為本地維族人,以自營(yíng)客戶為主1F沿街商鋪銷售情況較好,但2F銷售情況較差2棟1F商鋪樓頂規(guī)劃為咖啡廳與茶館,目前已招商餐飲區(qū)民族產(chǎn)品區(qū)樓頂規(guī)劃咖啡廳與茶室,已招商依附成熟市場(chǎng)中西亞大巴扎而建,將定位為其升級(jí)補(bǔ)充項(xiàng)目,現(xiàn)購(gòu)買客戶全為維族居民,且以自營(yíng)客戶為主,但由于缺少投資客捧場(chǎng),目前整體銷售狀況較差,開盤一年銷售率僅約50%。2.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(商業(yè)街)Section2Page692.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(商業(yè)街)名稱藹敏地下商業(yè)街開發(fā)商喀什藹敏房地產(chǎn)投資開發(fā)有限責(zé)任公司位置喀什市迎賓大道(北大橋地區(qū)人民醫(yī)院段)樓層地下一層總建筑面積全長(zhǎng)320m,約6000㎡商業(yè)規(guī)劃地下商業(yè)街,共三個(gè)主出入口,連接人民醫(yī)院與童裝批發(fā)市場(chǎng)銷售賣點(diǎn)城北成熟消費(fèi)群,周邊有開源市場(chǎng)、兒童服裝批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)際客運(yùn)站、人民醫(yī)院等,日人流量達(dá)10萬銷售模式80%出售,20%開發(fā)商自持銷售進(jìn)度2010年1月15日開盤,現(xiàn)銷售率達(dá)80%,招商率100%建筑數(shù)據(jù)共139間商鋪單鋪面積:23-45㎡,60%為34㎡實(shí)用率:90%租金/售價(jià)(不可按揭)租金40元/㎡/月售價(jià)9700-9900元/㎡,僅能一次性付款,每平米優(yōu)惠100元備注業(yè)態(tài)規(guī)劃為男女服飾、鞋包、內(nèi)衣購(gòu)買者90%用于投資,僅10%為自營(yíng)商戶Section2Page702.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(商業(yè)街)名稱疏勒民俗風(fēng)情街開發(fā)商喀什冠維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置疏勒縣法院以北至克孜勒河喀什交界處樓層1-2F,1-3F總建筑面積15萬㎡(包括住宅)商業(yè)規(guī)劃風(fēng)情商業(yè)街全長(zhǎng)1.3公里,共300多間商鋪銷售賣點(diǎn)生態(tài)規(guī)劃,商鋪買一層送一層(或兩層)銷售模式聯(lián)體銷售,買一層送一層(或兩層)銷售進(jìn)度2010年4月開盤,目前銷售率約達(dá)70%建筑數(shù)據(jù)層高:3.9—4.2m開間:4.5m進(jìn)深:10m售價(jià)(可按揭)商鋪2層高:9000元/㎡(送2層)3層高:11000元/㎡(送2-3層)住宅別墅:3800-4100元/㎡(170-260㎡)多層:2300元/㎡(80-120㎡)廣告渠道金陽廣告報(bào)、喀什電視臺(tái)、廣播電視報(bào)、傳單、戶外拱橋廣告?zhèn)渥⑸虡I(yè)街按業(yè)態(tài)分區(qū)規(guī)劃,路面寬約30m,將規(guī)劃路面停車可按揭,一次性付款享受97折目前周邊商鋪售價(jià)約4000多元/㎡,租金約30元/㎡/月購(gòu)買者9成為漢人疏勒縣未來規(guī)劃為喀什物流中心,發(fā)展前景較好餐飲區(qū),兩層聯(lián)體銷售,買一層送一層民俗產(chǎn)品區(qū),共四棟,需整棟購(gòu)買,買一層送兩層民俗產(chǎn)品區(qū),兩層聯(lián)體銷售,買一層送一層商業(yè)街全長(zhǎng)1.3公里Section2Page712.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(街鋪銷售)名稱恒昌。歐景名苑開發(fā)商陽光恒昌地產(chǎn)股份有限公司位置南湖路與西二環(huán)路交界處樓層1F總建筑面積分三期,共40萬㎡商業(yè)規(guī)劃300間臨街商鋪+2萬㎡超市一期二期以裙樓商業(yè)為主,三期將打造區(qū)域商業(yè)中心銷售賣點(diǎn)大型住宅項(xiàng)目,規(guī)劃為未來區(qū)域商業(yè)中心銷售模式街鋪,直接銷售銷售進(jìn)度一期商鋪開盤1年,銷售率達(dá)95%,二期共推出11個(gè)商鋪,開盤一天銷售率達(dá)30%建筑數(shù)據(jù)一期商鋪:60-120㎡,層高3m二期商鋪:36-198㎡,實(shí)用率約92%售價(jià)(不可按揭)一期商鋪:開盤價(jià)8000多元/㎡,現(xiàn)0.95—1.2萬/㎡二期商鋪:7680-7980元/㎡備注三期2萬㎡超市現(xiàn)與沃爾瑪、樂購(gòu)等洽談中,將打造成南疆地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的超市;周邊商鋪?zhàn)饨鸺s50元/㎡/月;周邊規(guī)劃有五星級(jí)酒店、深圳援疆指揮部、公務(wù)員小區(qū)、中國(guó)移動(dòng)大廈、師范學(xué)院等,未來商業(yè)前景看好。歐景名苑一期歐景名苑三期歐景名苑二期多來特巴格路西二環(huán)路

南湖路五星級(jí)酒店深圳政府大樓公務(wù)員小區(qū)盤橐城地區(qū)師范學(xué)院南湖公園

濱河路帕依納普路艾爾斯蘭汗路喀什在售最大規(guī)劃社區(qū)項(xiàng)目,共分三期規(guī)劃,地段優(yōu)勢(shì)明顯,將打造成未來區(qū)域商業(yè)中心,沿南湖路商業(yè)街全長(zhǎng)共900m,以一層臨街商鋪為主,三期規(guī)劃有大型超市(2萬㎡)與沿街商鋪,商業(yè)體量為區(qū)域之首。Section2Page722.2.2增量商業(yè)市場(chǎng)(街鋪銷售)名稱山陸林·時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商新疆恒勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置喀什克孜都維路160號(hào)樓層一期1-4F(局部五層)總建筑面積6.6萬㎡商業(yè)面積2.5萬㎡商業(yè)規(guī)劃1F:商業(yè)步行街2-3F:商場(chǎng)、超市4F:影院5F:西餐廳銷售賣點(diǎn)緊鄰環(huán)疆傳統(tǒng)核心商圈,規(guī)劃合理、業(yè)態(tài)全面銷售模式1F:直接銷售2-4F:開發(fā)商自己持有5F:出租銷售進(jìn)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論