蓬溪項目市場調(diào)研報告

四川鑫聯(lián)行房地產(chǎn)營銷策劃有限公司二〇一六年三月二十七日蓬溪項目市場調(diào)研報告報告目的與意義市場調(diào)研結(jié)果是決策的重要依據(jù)：沒有調(diào)查研究就沒有發(fā)言權(quán)，按照地產(chǎn)項目開發(fā)流程進行市場調(diào)研是制定基本策略的重要步驟。市場調(diào)研、生活行為習慣調(diào)研、相關地產(chǎn)項目實地調(diào)研是成功開發(fā)的基礎，本次市場調(diào)研的作用如下：有利于華盛公司進行正確的市場定位，制定和實施正確的市場營銷戰(zhàn)略有利于華盛公司實行正確的產(chǎn)品、價格、分銷、采購、廣告策略；有利于華盛公司了解競爭產(chǎn)品市場表現(xiàn)并制定有針對性的市場競爭策略有利于華盛公司評估、檢測市場運營狀況并及時進行調(diào)整；有利于華盛公司設計產(chǎn)品業(yè)態(tài)與經(jīng)營方案，為開發(fā)與投資提供重要依據(jù)。工作時間安排：實地調(diào)研3月21日—26日市調(diào)分析匯總:3月27日—30日

團隊安排：市調(diào)團隊共計4人調(diào)研目標：蓬溪縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、蓬溪代表項目等.調(diào)研重點項目：錦繡國際、香榭城、尚美國際、香溪美地、天太中央國際廣場、億聯(lián)建材家居五金城及傳統(tǒng)城區(qū)商業(yè)街等調(diào)研方法：數(shù)據(jù)整合調(diào)查,現(xiàn)場實施調(diào)研,定性調(diào)研，觀察調(diào)研,客戶調(diào)研【蓬溪項目市調(diào)計劃】【整體調(diào)研核心架構(gòu)】目錄宏觀市場分析蓬溪代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三目錄宏觀市場分析代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三【蓬溪縣城市情況概述】地理位置：蓬溪縣地處四川盆地中部偏東，涪江中游，位于東經(jīng)105°03′～105°59′和北緯30°22′～30°56′之間。東鄰南充、武勝、合川，西連大英，南接遂寧、潼南，北靠射洪、西充。幅員面積1251平方公里，耕地面積5.57萬公頃，其中基本農(nóng)田5.21萬公頃。市轄區(qū)及人口狀況：蓬溪縣現(xiàn)轄31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、495個行政村、30個社區(qū)（其中城區(qū)9個）。蓬溪人口稠密區(qū)，總?cè)丝诮?0萬人，常住人口77萬人，縣城區(qū)常住人口12萬人（該數(shù)據(jù)為官方2009年公布數(shù)據(jù)，據(jù)我司估算目前城區(qū)常住人口約15萬）；勞動力資源32萬人。風景名勝：高峰山（清朝道觀）、中國紅海（4A景區(qū)）、赤城湖、金山寺、寶梵寺、白塔禪院、曠繼勛公園、張鵬翮廣場。交通狀況：蓬溪地處成渝經(jīng)濟圈腹心，周邊與重慶、成都、綿陽、南充、廣安等大、中城市毗鄰，車程均在1個半小時內(nèi)。成南高速公路、達成鐵路、綿遂高速公路、國道318線橫貫全境。目前，全縣已形成以達成鐵路、成南高速公路和國道318線為主軸，省道為骨架，縣鄉(xiāng)路為網(wǎng)絡，江河、水庫航道水運為補充的現(xiàn)代交通格局。國民經(jīng)濟狀況：2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值115.24億元，同比增長12.4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22295元，農(nóng)民人均純收入9048元【蓬溪縣城市情況概述】【蓬溪縣城市功能組團劃分】空間結(jié)構(gòu)：概括為“一城三區(qū)多組團”。以老城為依托，以318線和芝溪河為紐帶，以南部新城為城市主中心，以城南工業(yè)區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)，沿芝溪河河谷地帶擁河發(fā)展的組團式布局結(jié)構(gòu)【蓬溪縣城區(qū)實景圖片】vs老城區(qū)已建成的新區(qū)【蓬溪縣GDP走勢】房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系<4%4%-5%5%-8%>8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展【鑫聯(lián)行評述】：蓬溪縣GDP保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟仍處于強勢發(fā)展勢頭。在高位的GDP增長條件下，蓬溪縣房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展期?！九钕h城區(qū)人口發(fā)展目標分析】【鑫聯(lián)行評述】：根據(jù)《蓬溪縣城市總體規(guī)劃（2013-2030）》城鎮(zhèn)人口發(fā)展目標：城鎮(zhèn)人口2015年為35.1萬人左右，2020年為44萬人左右，2030年為57.12萬人左右。蓬溪城市人口持續(xù)增長，城市化進程處于加速發(fā)展階段。蓬溪縣城市化率約為45%，處于加速發(fā)展階段目錄宏觀市場分析蓬溪代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三【土地市場分析】——蓬溪縣2015年土地成交情況（住宅、商業(yè)成交部分）區(qū)合同/劃撥編號土地用途出讓面積（公頃）出讓價款（萬元）成交單價（萬元/畝）簽訂日期蓬溪縣201535中低價位、中小套型普通商品住房用地5.19329717916.88230.012015/11/2蓬溪縣201536中低價位、中小套型普通商品住房用地3.0145883617.5180.002015/11/2蓬溪縣201529中低價位、中小套型普通商品住房用地4.2274155072.89880.002015/11/2蓬溪縣201532中低價位、中小套型普通商品住房用地3.5442588240.4155.012015/11/2蓬溪縣201538其他商服用地1.330418508.4925.482015/11/2蓬溪縣201531中低價位、中小套型普通商品住房用地1.1267413549.24210.012015/11/2蓬溪縣201537中低價位、中小套型普通商品住房用地3.6285014354.2180.002015/11/2蓬溪縣201530中低價位、中小套型普通商品住房用地1.0920011474.20290.002015/11/2蓬溪縣201533中低價位、中小套型普通商品住房用地5.8638337036.680.002015/11/2蓬溪縣201534中低價位、中小套型普通商品住房用地5.37680812904.34160.012015/11/2蓬溪縣201522中低價位、中小套型普通商品住房用地1.9180851524.8153.002015/10/22蓬溪縣201523中低價位、中小套型普通商品住房用地2.0879991659.9653.002015/10/22蓬溪縣201524中低價位、中小套型普通商品住房用地1.8839771497.7853.002015/10/22蓬溪縣201521中低價位、中小套型普通商品住房用地1.7181331365.8153.002015/10/22蓬溪縣201525中低價位、中小套型普通商品住房用地2.0437971778.2858.012015/10/22蓬溪縣201520中低價位、中小套型普通商品住房用地1.3931012110.9101.022015/10/22蓬溪縣201526其他商服用地21625.4254.182015/10/19蓬溪縣201511其他商服用地0.1272324.36170.012015/8/14蓬溪縣201513中低價位、中小套型普通商品住房用地4.7402294266.1860.002015/8/6蓬溪縣201512中低價位、中小套型普通商品住房用地6.4050895764.5660.002015/8/6蓬溪縣201506其他商服用地4.4739962948.1443.932015/6/9蓬溪縣201505其他商服用地0.0322389.3519.342015/5/26蓬溪縣201502其他商服用地0.13975469.7433.272015/5/26小結(jié)：1、蓬溪縣城房地產(chǎn)市場還處于初級階段。2、2015年上半年土地成交極少，成交主要集中在下半年10-12月份。3、土地成交價主要集中在100萬元/畝以下?！就恋厥袌龇治觥俊钕h2015年土地流拍情況（住宅、商業(yè)部分）2015年流拍地塊流拍地塊緊靠本案地塊本案【土地市場分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、商業(yè)流拍部分）流拍流拍【土地市場分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、商業(yè)部分）【土地市場分析總結(jié)】

蓬溪縣縣政府2015年共出讓住宅、商業(yè)用地約633615平米（約950畝），未來蓬溪縣住宅、商業(yè)將迎來持續(xù)較快增長。目錄宏觀市場分析蓬溪代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三【鑫聯(lián)行評述】:

1、根據(jù)蓬溪房管局網(wǎng)簽登記統(tǒng)計數(shù)據(jù)：蓬溪縣2015年網(wǎng)簽銷售商品房2853套，銷售面積達30萬平方米，銷售套數(shù)、銷售面積與2014年基本持平。2、從銷售均價來看，始終徘徊在3500元/平方米左右，2015年商品房平均售價與2014年也未有太大波動。3、縣城區(qū)商品房（住宅）存量大約為45萬方。

【銷售市場解讀】1、銷售量、銷售均價走勢平穩(wěn)蓬溪房地產(chǎn)市場總結(jié)2、以剛性需求為主：90-100㎡以下套型成交占比較大3、購房主力軍：從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城市的居民較多4、改善性需求正在增長：改善性需求居民主要集中在120㎡左右5、銷售淡、旺季明顯：春節(jié)旺、平時淡6、產(chǎn)品以平層為主，少見復式、錯層、躍層、loft……..【銷售市場解讀】總結(jié)

1、蓬溪縣房地產(chǎn)處于開發(fā)初期，目前老城區(qū)主要為棚戶區(qū)改造項目，單體電梯樓項目較多，大型封閉式小區(qū)較少，開發(fā)項目整體品質(zhì)偏低。2、新老城區(qū)接合部是消費者購房首選區(qū)域。3、25—45歲是購房的主要購買群體，剛需為主。4、各個樓盤熱銷戶型是三房，兩房次之，面積在80—120㎡，接受單價在3500元左右。5、市場缺少品質(zhì)較高，配套設施齊全，智能化管理以及品牌實力開發(fā)的物業(yè)。

目錄宏觀市場分析蓬溪代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三開發(fā)商名稱重慶市順慶置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2012年12月交房日期一期：2013年9月

二期：2016年10月建筑面積（㎡）住宅260000商業(yè)20000戶數(shù)1700戶已售約1100戶（銷售周期40個月）成交均價（元/㎡）3500車位：1:1【錦繡國際】1、項目概況

項目位于蓬溪縣城東片區(qū)錦陽路，屬新一輪城市規(guī)劃中心地段。為蓬溪首個28萬方品質(zhì)社區(qū)，小區(qū)設有2萬多平方米的中庭花園、露天塑膠籃球場、露天游泳池、康樂中心等，特別打造超大農(nóng)貿(mào)市場、示范幼兒園建設，兩層地下車庫車位充足。

【錦繡國際實景圖片】【錦繡國際】項目優(yōu)勢：1、交通便利：到蓬溪老城繁華區(qū)只要短短的十分鐘，輕松掌握城市生活脈動。

2、小區(qū)景觀相對較好：總體景觀與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，人與景觀的視線互動，2萬多平方米景觀健身交流中庭花園，為人與人、人與自然提供了親密接觸的空間。

3、戶型空間多變：多數(shù)戶型擁有可變和發(fā)揮的空間，4、得房率高項目不足：景觀品質(zhì)不高、植栽搭配不合理，2萬多平方米景觀中庭花園優(yōu)勢未能全方位發(fā)揮出來。2、項目簡評開發(fā)商名稱四川涌泯置業(yè)物業(yè)類型城市綜合體開盤日期2015年11月交房日期2017年12月建筑面積（㎡）住宅100000商業(yè)250000戶數(shù)約1200戶已售390戶成交均價3600元/㎡車位：1800個【涌泯香榭城】1、項目概況項目位于蓬溪縣城市門戶位置，北臨客運站，南鄰普安大道，西臨學苑路南延段，東接安康路。一條規(guī)劃道路將用地分成南北2個地塊，北地塊主要為商住區(qū)；南地塊為以“美食夢幻兒童樂園”為主題的商業(yè)綜合體。項目定位于旅游文化商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)，打造當?shù)馗叨说摹癏OPSCA”和城南中央商務區(qū)。集美食商貿(mào)、綠色生活、生態(tài)酒店、旅游休閑等為一體的多功能商業(yè)集群區(qū)。【涌泯香榭城效果圖】【涌泯香榭城】夢幻兒童樂園商業(yè)集群區(qū)商業(yè)集群區(qū)【涌泯香榭城】項目優(yōu)勢：1、項目周邊配套完善，赤城公園、人工湖、濕地公園、新城市廣場四大主題公園環(huán)繞四周2、教育方面，更是名校云集，香榭城高品質(zhì)璞美幼兒園、外國語實驗小學、蓬溪中學，讓孩子沐浴在良好的教育氛圍內(nèi)，將最便捷享受蓬溪最好的教育資源；3、銀行、新縣醫(yī)院、縣政府等行政機構(gòu)、擬規(guī)劃商居住區(qū)、城市功能中心都緊臨四周4、突出的區(qū)位優(yōu)勢和地段優(yōu)勢，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢巨大。項目不足：1、項目工程進度緩慢2、招商力度不足

2、項目簡評涌泯香榭城【尚美國際】1、項目概況開發(fā)商名稱蓬溪縣定春實業(yè)有限責任公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2016.1.15交房日期2017.12.31建筑面積（㎡）住宅110000商業(yè)/戶數(shù)一期：660戶，二期:不詳已售30戶成交均價3700元/㎡車位：1:1容積率：2.6由于開發(fā)商實力問題，目前處于半停工狀態(tài)，經(jīng)網(wǎng)上查閱和售房部咨詢，項目概況不詳?！旧忻绹H實景圖片】【尚美國際】1、該項目施工形象差，2、工地處于半停工狀態(tài)3、客戶接受程度底：從開盤至今只售出30余套房源。2、項目簡評【香溪美地】1、項目概況開發(fā)商名稱遂寧恒鼎實業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2013年1月交房日期2016年6月建筑面積（㎡）住宅120000商業(yè)20000戶數(shù)一期：740戶，二期已售680戶成交均價3200元/㎡車位：1:1香溪美地樓盤瀕臨縣城母親河——芝溪河，東臨政府規(guī)劃蓬溪城區(qū)最大濕地公園（茶店子到鹽神廟），西接即將開工的云臺廣場（已搬遷的看守所），北靠該樓盤項目重金打造的山地運動公園。【香溪美地】【香溪美地】本案項目優(yōu)勢：1、項目周邊配套完善2、交通便利，縣城2路公交車，文井、新會、新華、星星、里壩、上東、三會、羅戈等客運車輛直達本項目3、項目地塊地形特殊，車行道路圍繞高層住宅樓棟環(huán)繞，保證了中庭空間幽靜、獨立化，也很好地滿足了高層住宅的消防要求。4、簡歐古典建筑風格樣式，用嚴謹而率直的建筑細節(jié)，表達出沉穩(wěn)時尚的光影線條2、項目簡評【天太中央國際廣場】1、項目概況

天太中央國際廣場位于蓬溪北街核心地段，緊鄰蓬溪五一廣場、天利商業(yè)街，為蓬溪首個100米超高地標建筑，共29層。開發(fā)商名稱四川天太實業(yè)有限公司物業(yè)類型商業(yè)兼住宅開盤日期2016.1.23交房日期2017.9.30建筑面積（㎡）住宅17000商業(yè)35000戶數(shù)180戶已售179戶成交均價4600元/㎡車位：1:1【天太中央國際廣場】【天太中央國際廣場】項目優(yōu)勢：1、周邊配套完善：項目位于蓬溪北街核心地段，緊鄰蓬溪五一廣場、天利商業(yè)街，據(jù)守蓬溪傳統(tǒng)商業(yè)中心。2、是遂寧市“六大興市計劃”、蓬溪縣重點工程項目。3、項目引進韓國元素，集餐飲、童裝童玩、電子潮玩及電影院于一體，打造“中韓合璧”的特殊文化、商業(yè)效果。4、由國內(nèi)一線商管公司成都菲爾美斯商業(yè)管理有限公司運營。2、項目簡評天太中央國際廣場【蓬溪縣億聯(lián)建材家居五金城】1、項目概況開盤時間：2015年02月01日交房時間：待定總建筑面積：160165.83㎡地下建筑面積：1142㎡綠化率：3.3

容積率：1.57

車庫：644開發(fā)商：蓬溪億聯(lián)置業(yè)有限公司項目地址：蓬溪縣普安新區(qū)物業(yè)類型：商鋪建筑類別：多層

小高層項目位于普安新城廣福路延伸段，緊鄰普安大道，以“一站式”復合型商貿(mào)物流中心為設計主題，打造蓬溪一流的綜合性建材五金城。項目總用地面積101390.8㎡，總建筑面積160165.83㎡，地上建筑面積159053.83㎡，地下建筑面積1142㎡，容積率1.57，建筑密度49%，綠化率3.3%，地面機動車停車位644個?！九钕h億聯(lián)建材家居五金城】【蓬溪縣億聯(lián)建材家居五金城】億聯(lián)建材家居五金城項目優(yōu)勢：1、項目位于普安新城廣福路延伸段，緊鄰普安大道，是蓬溪縣唯一的“一站式”復合型商貿(mào)物流中心2、規(guī)劃業(yè)態(tài)功能齊備：共規(guī)劃建材家居區(qū)、五金機電燈飾區(qū)、汽摩配區(qū)、基礎材料區(qū)、阿里巴巴電商大廈等五個功能區(qū)。3、統(tǒng)一運營管理。4、項目位于普安新區(qū)，現(xiàn)新區(qū)人氣不足。2、項目簡評目錄宏觀市場分析蓬溪代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三【本案區(qū)位】1、片區(qū)范圍：東：318國道南：普寧路西：福祿路北：錦臨路2、項目位置:東鄰318國道,北接廣福路,西靠縣政府,，南鄰普寧路本案項目所處位置為普安新區(qū)項目所處位置為普安新區(qū)東鄰318國道西靠縣政府南鄰普寧路北鄰廣福路本案【本案區(qū)位實景圖】【本案規(guī)劃圖】地塊方正，長約為280米，寬約為160米本案【本案規(guī)劃指標】用地性質(zhì)用地性質(zhì)：居住用地（兼容商業(yè)）建筑密度不大于28%,且高層主體建筑密度不大于20%建筑控制高度不大于100米容積率不大于2.8綠地率不小于35%其它1、商業(yè)必須集中布局，且商住分離。2、地質(zhì)災害處理、生態(tài)護坡工程以及山體恢復由開發(fā)業(yè)主負責。交通出入口方位人行（人車分離）車行（人車分離）停車泊位指標機動車集中設置地下停車庫，按居住戶數(shù)1:1設置停車泊位，其中地下停車位應不小于總停車泊位的80%。自行車集中設置自行車庫（建筑室內(nèi)）。配套設施1、行政管理用房（物業(yè)管理用房）：按建筑面積3‰配建業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)管理用房。2、兒童及老年室外和室內(nèi)活動場地：按建筑面積的8‰配建兒童及老年室外和室內(nèi)活動場地（室內(nèi)、室外活動場所比例按3：7控制）。3、結(jié)合地下車庫設置人防，配電房及設備用房等設施設置在主體建筑之內(nèi)。4、垃圾收集點、室外消防栓要求：按規(guī)范設置集中垃圾收集點及垃圾中轉(zhuǎn)站，設置室外消防栓。5、郵政信報箱按遂郵管〔2014〕15號文件要求執(zhí)行。6、市政環(huán)衛(wèi)及小區(qū)其它服務設施。對外設置公廁2處（面積不小于30方米）主要規(guī)劃指標【項目片區(qū)現(xiàn)狀】片區(qū)街區(qū)特點：★蓬溪縣政府機關以及其他行政機構(gòu)（建設局、環(huán)保局、工商局等）都在此片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景較好。★項目北面是老社區(qū)，居民自住，目前在所處地塊十字交叉路口318國道西側(cè)是億聯(lián)五金家居建材城，區(qū)域內(nèi)無大型商場，及小超市、街鋪經(jīng)營日用品來滿足日常人們生活所需。

★318國道以北政府至安置小區(qū)段處于待開發(fā)狀態(tài)，預計在未來十年內(nèi)本區(qū)域的建設將影響整個蓬溪市的房地產(chǎn)建設，將是是新區(qū)建設的重點。億聯(lián)五金家居建材城億聯(lián)五金家居建材城本案【項目片區(qū)現(xiàn)狀】

片區(qū)發(fā)展趨勢：1、此區(qū)域是蓬溪縣已形成的的行政中心，有318國道縱貫南北連接遂寧和南充。2、蓬溪縣城市總體規(guī)劃（2013-2030）為遂寧東北部以綠色產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，成都經(jīng)濟區(qū)東部以“書法文化”為特色的現(xiàn)代化生態(tài)田園城市。

3、人口及用地規(guī)模規(guī)劃：2015年人口規(guī)模達18萬人（該數(shù)據(jù)為官方2009年公布數(shù)據(jù)，據(jù)我司估算目前城區(qū)常住人口約15萬）；用地規(guī)模達1530公頃；

2020年人口規(guī)模達22萬人、用地規(guī)模達2090公頃；

2030年人口規(guī)模達30萬人、用地規(guī)模達2850公頃。

4、空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃：概括為“一城三區(qū)多組團”。“以老城為依托，以318線和芝溪河為紐帶，以南部新城為城市主中心，以城南工業(yè)區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)，沿芝溪河河谷地帶擁河發(fā)展的組團式布局結(jié)構(gòu)”。

5、城市功能分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)蓬溪城市用地發(fā)展方向選擇和城市空間布局結(jié)構(gòu)，將蓬溪城市分為老城片區(qū)、新城片區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)片區(qū)三個功能片區(qū)。此區(qū)域?qū)傩鲁瞧瑓^(qū)，將是蓬溪縣加快城市化進程的中心區(qū)域和重點區(qū)域。

【項目片區(qū)現(xiàn)狀】

片區(qū)發(fā)展趨勢1、此區(qū)域是蓬溪縣已形成新的行政中心，有318國道縱貫南北連接遂寧和南充。蓬溪縣城市總體規(guī)劃（2013-2030），為遂寧東北部以綠色產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，成都經(jīng)濟區(qū)東部以“書法文化”為特色的現(xiàn)代化生態(tài)田園城市。

2、規(guī)劃期限：近期2013至2015年、中期2016至2020年、遠期2020至2030年。

3、人口及用地規(guī)模：2015年人口規(guī)模達18萬人（預估實際人數(shù)達15萬人）、用地規(guī)模達1530公頃；

2020年人口規(guī)模達22萬人、用地規(guī)模達2090公頃；

2030年人口規(guī)模達30萬人、用地規(guī)模達2850公頃。

4、空間結(jié)構(gòu)：“以老城為依托，以318線和芝溪河為紐帶，以南部新城為城市主中心，以城南工業(yè)區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)，沿芝溪河河谷地帶擁河發(fā)展的組團式布局結(jié)構(gòu)”。概括為“一城三區(qū)多組團”。

5、城市功能分區(qū)：根據(jù)蓬溪城市用地發(fā)展方向選擇和城市空間布局結(jié)構(gòu)，將蓬溪城市分為老城片區(qū)、新城片區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)片區(qū)三個功能片區(qū)。此區(qū)域?qū)傩鲁瞧瑓^(qū)，將是蓬溪縣加快城市化進程的中心區(qū)域和重點區(qū)域。

威脅-T1、35萬方的“HOPSCA”香榭城（住宅10萬方）的建成，導致客群分流。2、毗鄰開發(fā)項目老板跑路（紫御中央），尚國際半停工狀態(tài)導致購房者對購買期房的信心不足。劣勢-w1、新區(qū)人氣不足，市場需培育2、項目周邊地塊尚未開發(fā)，規(guī)模效應還未形成。3、地塊周邊暫無公交系統(tǒng)。4、區(qū)域內(nèi)無大型商場，及小超市、街鋪，短時間內(nèi)難聚人氣。機會-O1、新區(qū)高品質(zhì)樓盤較少2、新建的億聯(lián)五金家居建材城作為專業(yè)市場將于今年年底開始營業(yè)將為本區(qū)域帶來人氣、商機3、涌泯香榭城作為蓬溪規(guī)模最大的城市綜合體,將完善新區(qū)的城市配套4、城南新區(qū)（普安新區(qū)）作為政府重點發(fā)展新區(qū)優(yōu)勢-S1、地處普安新區(qū)，為蓬溪縣政府重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景較好2、普安新區(qū)高品質(zhì)樓盤較少3、正對億聯(lián)五金家居建材城，人氣、商機形成互補。4、毗鄰赤城公園、人工湖、濕地公園、新城市廣場四大主題公園，未來市民居家首選【本案SWOT分析】【本案損益預算】項目數(shù)量（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）備注一、房產(chǎn)銷售收入

55000

1住宅100000350035000

2商業(yè)20000800016000

3地下車位1000400004000暫按1:1預估車位。二、房產(chǎn)建筑成本（含土地）

38750

三、銷售費用

2544

四、銷售稅金

550005.60%3080固化為收入的5.6%測算。五、銷售利潤

10626

六、管理費