購(gòu)房陷阱規(guī)避(二)

土地違法行為及其法律責(zé)任制作者：尹科土地違法案例（一）2008年至2009年間，簡(jiǎn)陽(yáng)市政府先后4次以政府常務(wù)會(huì)議形式，決定將三岔湖周邊20宗共6204.47畝土地出讓用于旅游、商住開(kāi)發(fā)，其中集體土地4659.91畝(耕地1498.62畝)。2009年4月至2010年1月，成都天騁置業(yè)咨詢有限公司等20家公司先后通過(guò)拍賣方式競(jìng)得上述集體土地，土地出讓價(jià)款總額7.48億元(已繳納5.27億元)。

此外，2008年至2009年間，簡(jiǎn)陽(yáng)市政府還以政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要形式，同意將10宗集體土地和國(guó)有未利用地劃撥、出讓用于學(xué)校、工業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，總面積1081.35畝，其中耕地621.34畝。經(jīng)實(shí)地核查，各項(xiàng)目均已開(kāi)工建設(shè)，部分已建成，實(shí)際占地761.77畝。土地違法案例（二）2009年7月，吉林市哈達(dá)灣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)為修建望云北街，在上報(bào)用地尚未獲得批準(zhǔn)的情況下，即開(kāi)始進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償。2010年5月，望云北街開(kāi)工建設(shè)，實(shí)際違法占地30.4畝，其中耕地19.3畝。此外，吉林市哈達(dá)灣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)還違法征收了望云北街用地以外的集體土地176.6畝。2010年我國(guó)前三季度土地違法狀況2010年10月13日，國(guó)土資源部通報(bào)了2010年前三季度國(guó)土資源領(lǐng)域違法違規(guī)形勢(shì)。2010年前三季度，全國(guó)共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為3.5萬(wàn)件，涉及土地面積22.5萬(wàn)畝，與去年同期相比分別下降13.8%、上升4%。立案查處本期發(fā)生的違法用地案件1.7萬(wàn)件、涉及土地面積18.3萬(wàn)畝，與去年同期相比分別下降13.4%、上升21.3%。

立案查處礦產(chǎn)資源領(lǐng)域違法案件4682件，與去年同期相比下降12.4%。全國(guó)依法拆除違法構(gòu)建物898.3萬(wàn)平方米，沒(méi)收構(gòu)建物1318.1萬(wàn)平方米，收回土地2.2萬(wàn)畝，吊銷勘查許可證7個(gè)、采礦許可證5個(gè)，罰沒(méi)款13.3億元。

因土地違法，全國(guó)共有1308名責(zé)任人被移交司法和紀(jì)檢機(jī)關(guān)追究責(zé)任，比去年同期增加174人；有976名責(zé)任人受到處分或處罰，其中，356名責(zé)任人受到行政處分，456名責(zé)任人受到黨紀(jì)處分，164名責(zé)任人受到刑事處罰。國(guó)土資源違法違規(guī)案件的特點(diǎn)現(xiàn)階段，國(guó)土資源違法違規(guī)案件的突出特點(diǎn)體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是重點(diǎn)項(xiàng)目和農(nóng)村建設(shè)用地違法問(wèn)題突出(安順普定新寨新農(nóng)村建設(shè)）；二是未報(bào)即用、零報(bào)整用（新疆新豐電站建設(shè)）、邊報(bào)邊用違法用地突出；

三是違法主體向基層蔓延，執(zhí)法難度和成本加大；四是以體育公園、休閑公園為名違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、借發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)之名大量占地、違規(guī)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和違規(guī)新設(shè)、升級(jí)、擴(kuò)大園區(qū)等現(xiàn)象有所抬頭。上述2個(gè)案例的處罰結(jié)果1、簡(jiǎn)陽(yáng)市政府已撤銷了非法批準(zhǔn)的30個(gè)批地文件，收回了非法批準(zhǔn)使用的土地。對(duì)非法批地負(fù)有重要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的簡(jiǎn)陽(yáng)市委副書(shū)記、市長(zhǎng)段成武黨內(nèi)警告處分，調(diào)離市長(zhǎng)崗位；簡(jiǎn)陽(yáng)市委常委、副市長(zhǎng)樊勛黨內(nèi)警告處分；給予簡(jiǎn)陽(yáng)市國(guó)土資源局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)唐志和平武鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)王超行政警告處分。簡(jiǎn)陽(yáng)市委書(shū)記趙涌濤、市委副書(shū)記、市長(zhǎng)段成武已向資陽(yáng)市委做出了書(shū)面檢查。

2、吉林市國(guó)土資源局也已對(duì)違法占地作出行政處罰，責(zé)令退還非法占用的土地，并處罰款11.25萬(wàn)元。將造成耕地大量毀壞的相關(guān)責(zé)任人哈達(dá)灣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)原主任李永祥移送公安機(jī)關(guān)，追究刑事責(zé)任。吉林市昌邑區(qū)監(jiān)察局已給予哈達(dá)灣工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主任馬志輝行政警告處分、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任徐洪濤行政記大過(guò)處分。一、土地違法行為

土地違法行為是指單位和個(gè)人違反土地管理法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的行為。幾種常見(jiàn)的土地違法行為以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任1.1、非法轉(zhuǎn)讓土地行為非法轉(zhuǎn)讓土地，是指擁有土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的單位或個(gè)人，違反土地法律法規(guī)，將土地的所有權(quán)或者使用權(quán)部分或者全部轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.2、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主要表現(xiàn)形式（1）非法轉(zhuǎn)讓集體土地。（2）非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。1.3、非法轉(zhuǎn)讓土地的法律責(zé)任（1）行政處罰。對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的一方，要沒(méi)收其違法所得，可以并處罰款。符合土地利用總體規(guī)劃的，對(duì)其新建建筑物及設(shè)施予以沒(méi)收；不符合土地利用總體規(guī)劃的，予以拆除。

（2）行政處分。按照最新發(fā)布的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第十一條規(guī)定：買(mǎi)賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過(guò)或者記大過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開(kāi)除處分。

（3）刑事處罰。按照《刑法》第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。1.4、案例瑤海區(qū)某社居委未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將位于長(zhǎng)江東路以北、淮南鐵路線以西的141466平方米（合212.20畝）集體土地，轉(zhuǎn)讓給合肥合集汽車配件有限公司、合肥躍升汽車服務(wù)有限公司等18家單位和個(gè)人用于建設(shè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公室的行為，違反了《土地管理法》第63條的規(guī)定。

依據(jù)《土地管理法》第81條的規(guī)定，國(guó)土局于2006年9月13日行為下達(dá)了《土地行政處罰決定書(shū)》，對(duì)該社居委給予以下處罰：1、沒(méi)收非法所得85.8374萬(wàn)元;2、處以非法所得15%的罰款，計(jì)人民幣12.8756萬(wàn)元;3、限期改正。同時(shí)，瑤海區(qū)監(jiān)察局對(duì)社居委黨支部書(shū)記和社居委主任分別給予黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分，對(duì)鎮(zhèn)長(zhǎng)、分管副鎮(zhèn)長(zhǎng)給予行政警告、行政記過(guò)等行政處分。

2002年3月至2007年8月，張某任原始興縣太平鎮(zhèn)某村村委會(huì)書(shū)記、主任和某居委會(huì)書(shū)記期間，以該村委會(huì)和居委會(huì)名義共非法轉(zhuǎn)讓28宗，面積3501.25平方米集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，收取土地轉(zhuǎn)讓金共計(jì)558907.5元。

始興縣國(guó)土資源局于2009年2月對(duì)該居委會(huì)非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以立案查處，依法作出行政處罰：沒(méi)收該居委會(huì)違法所得558907.5元，并處非法所得30%，共167672.25元罰款。并于2009年2月25日將該案移送司法機(jī)關(guān)，依法追究主要責(zé)任人的刑事責(zé)任。目前始興縣人民法院一審判處張某有期徒刑2年。2非法占用土地2.1非法占用土地，是指違反土地管理法律法規(guī)，占用土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。非法占用土地的主體，一般為占用，使用土地的單位或者個(gè)人。在一定情況下，也包括地方政府，如某地政府違法占地自建辦公樓或者投資建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施等。2.2非法占用土地的主要表現(xiàn)形式

（1）未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地。（2）騙取批準(zhǔn)占用土地。（3）少批多占。（4）其他形式。2.3非法占地的法律責(zé)任（1）行政處罰。非法占用的土地要責(zé)令退還。對(duì)已建的建筑物及設(shè)施，符合土地利用總體規(guī)劃的，要予以沒(méi)收：不符合土地利用總體規(guī)劃的，要予以拆除。除此之外，可以并處罰款。

（2）行政處分。按照最新發(fā)布的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第十條規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過(guò)或者記大過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開(kāi)除處分。

（3）刑事處罰。按照《刑法》的規(guī)定，如果非法占用的是耕地并且數(shù)量較大，造成被占耕地大量毀壞的，要追究刑事責(zé)任，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金。那么什么情況算是數(shù)量較大和大量毀壞呢？按照司法解釋的規(guī)定，非法占用基本農(nóng)田5畝以上或者一般耕地10畝以上就屬于數(shù)量較大，大量毀壞則是指在耕地上實(shí)施建筑等非農(nóng)業(yè)建設(shè)，致使耕地的種植條件遭到嚴(yán)重毀壞的。2.4有關(guān)案例

2005年6月，上海大地木業(yè)有限公司與原嘉定區(qū)趙廳村委會(huì)簽訂協(xié)議，非法租用趙廳村42.21畝基本農(nóng)田建造廠房11幢。所占土地違反土地利用總體規(guī)劃。

2007年1月，上海市房屋土地資源管理局依法作出行政處罰決定，限期拆除違法建筑物及設(shè)施，并處罰款56萬(wàn)元。上海市公安局嘉定分局對(duì)上海大地木業(yè)有限公司非法占地進(jìn)行立案?jìng)刹欤⒂?006年7月29日對(duì)該公司主要負(fù)責(zé)人顧獲余及趙廳村原黨支部書(shū)記陳志明刑事拘留。2007年6月，嘉定工業(yè)區(qū)黨工委給予趙廳村原黨支部書(shū)記陳志明撤銷黨內(nèi)職務(wù)處分。

江西省德安縣違規(guī)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)案

1998年至2007年期間，文安縣新鋼鋼鐵有限公司分多次批少占多，違法占用土地539.79畝（基本農(nóng)田159.38畝）建設(shè)鋼鐵廠。其中，1998年9月違法占地138.83畝，2006年11月違法占地196.51畝，2007年3月違法占地204.45畝。目前，年產(chǎn)200萬(wàn)噸特種鋼生產(chǎn)線已建成投產(chǎn)。

在該公司實(shí)施違法占地過(guò)程中，文安縣國(guó)土資源局先后多次下達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》，并3次依法作出行政處罰決定，限期拆除或沒(méi)收違法占用土地上新建建筑物和其他設(shè)施，累計(jì)處以罰款894.46萬(wàn)元。但文安縣新鋼鋼鐵有限公司除繳納了427.68萬(wàn)元罰款外，未履行其他行政處罰決定。文安縣國(guó)土資源局先后3次申請(qǐng)縣法院強(qiáng)制執(zhí)行，2次將違法占地（破壞耕地）責(zé)任人移送公安機(jī)關(guān)。

國(guó)土資源部公開(kāi)掛牌督辦后，廊坊市委、市政府及文安縣委、縣政府高度重視，認(rèn)真組織查處。對(duì)新鋼鋼鐵有限公司違法占用191.4633畝土地上的建筑物予以拆除，其余土地上的建筑物予以沒(méi)收，交清剩余罰款466.78萬(wàn)元；縣公安局對(duì)新鋼鋼鐵有限公司時(shí)任法定代表人孟廣斌監(jiān)視居住。

廊坊市政府決定給予文安縣原常務(wù)副縣長(zhǎng)劉石、主管土地工作的原副縣長(zhǎng)王克臣行政警告處分，給予文安縣國(guó)土資源局原局長(zhǎng)劉則順和劉吉祥、副局長(zhǎng)王永強(qiáng)行政記過(guò)處分，給予新鎮(zhèn)黨委原書(shū)記、鎮(zhèn)長(zhǎng)郝國(guó)華黨內(nèi)警告處分，給予新鎮(zhèn)經(jīng)聯(lián)社主任李永成、原副鎮(zhèn)長(zhǎng)王之豐和劉明喜行政記過(guò)處分。長(zhǎng)豐縣某鎮(zhèn)違反規(guī)劃非法占地案2006年后，長(zhǎng)豐縣某鎮(zhèn)政府在原老城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上向東和北方向擴(kuò)展，圈占了2個(gè)社居委的1194.06畝集體土地，進(jìn)行了道路和工業(yè)建設(shè)。其中，違反規(guī)劃占用基本農(nóng)田661.06畝。長(zhǎng)豐縣國(guó)土局對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃已分別作出沒(méi)收地上建筑物和罰款338.2萬(wàn)元的處罰。對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃的9宗非法用地，已分別作出限期拆除和罰款59.39萬(wàn)元的處罰。共拆除建筑物15135平方米。對(duì)于已平整未占用地土地進(jìn)行了復(fù)墾工作。除已復(fù)墾的600畝土地外，復(fù)墾了拆除后的400畝土地。長(zhǎng)豐縣紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)對(duì)鎮(zhèn)黨委書(shū)記給予黨內(nèi)嚴(yán)重警告的處分；給予副鎮(zhèn)長(zhǎng)給予行政紀(jì)大過(guò)的處分陜西省戶縣比亞迪汽車有限公司擴(kuò)建工程違法占地2009年7月，陜西省西安高新區(qū)管委會(huì)與比亞迪汽車有限公司簽訂協(xié)議，由該公司在西安高新區(qū)草堂科技產(chǎn)業(yè)基地（位于西安市戶縣境內(nèi)）投資建設(shè)年產(chǎn)20萬(wàn)輛汽車及發(fā)動(dòng)機(jī)擴(kuò)建項(xiàng)目（比亞迪二廠）。戶縣縣委、縣政府辦公室專門(mén)聯(lián)合下發(fā)《比亞迪汽車公司二廠項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案》，并成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任總指揮的建設(shè)工作指揮部，實(shí)行縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé)制。

2009年7月至8月，戶縣草堂鎮(zhèn)、龐光鎮(zhèn)政府按照建設(shè)實(shí)施方案要求，與所轄的7個(gè)行政村簽訂《土地補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，征用土地4369.2畝（其中耕地3972.05畝），約定安置補(bǔ)償費(fèi)為每畝2.13萬(wàn)元。安置補(bǔ)償費(fèi)已全部?jī)陡督o被征地村組及農(nóng)戶。2009年12月，擴(kuò)建工程（比亞迪二廠）開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。目前，已建成7幢廠房及宿舍樓、攪拌站、廠區(qū)道路等，實(shí)際占用土地736.65畝（其中耕地681.03畝）。處理結(jié)果沒(méi)收比亞迪汽車有限公司在非法占用土地上新建的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，并處以294.66萬(wàn)元罰款。陜西省政府向國(guó)土資源部作了深刻檢查，并責(zé)成省國(guó)土資源廳、西安市政府就此問(wèn)題向國(guó)土資源部作出深刻檢查；省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)李國(guó)棟在廳黨組會(huì)上作出深刻檢查。對(duì)廳規(guī)劃處處長(zhǎng)盧勇進(jìn)行誡勉談話，同時(shí)調(diào)離現(xiàn)工作崗位；給予廳規(guī)劃處副處長(zhǎng)唐亞平行政記過(guò)處分。西安市政府責(zé)成西安高新區(qū)管委會(huì)就比亞迪擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)中存在的問(wèn)題向市政府作出深刻檢查，對(duì)市政府副秘書(shū)長(zhǎng)馮慧進(jìn)行誡勉談話。

對(duì)戶縣兩級(jí)政府在比亞迪擴(kuò)建項(xiàng)目征地過(guò)程中存在違規(guī)問(wèn)題，給予戶縣縣委原副書(shū)記、原縣長(zhǎng)任穩(wěn)安行政警告處分，給予戶縣縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)王聰林行政記過(guò)處分，給予戶縣原草堂鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)戈政行政警告處分，給予戶縣草堂鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)楊戰(zhàn)海行政記過(guò)處分，給予戶縣龐光鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)官永華行政記過(guò)處分。李某非法占用集體土地建廠案

基本情況：2008年2月，李某未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自占用樂(lè)昌市樂(lè)城街道辦事處河南塔頭村委會(huì)塔頭村小組集體山地10.1畝建設(shè)混泥土攪拌站，該項(xiàng)目用地不符合樂(lè)昌市土地利用總體規(guī)劃。

2009年4月，樂(lè)昌市國(guó)土資源局對(duì)李某非法占用集體山地的行為進(jìn)行立案查處，并于5月作出行政處罰決定：責(zé)令李某退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的攪拌站，恢復(fù)土地原狀。2009年8月，樂(lè)城街道辦事處組織行動(dòng)對(duì)李某所建的攪拌站實(shí)施強(qiáng)制拆除。目前該地已恢復(fù)原狀。3、非法批準(zhǔn)征收、占用土地3.1非法批準(zhǔn)征收、占用土地的含義非法批準(zhǔn)征收、占用土地，簡(jiǎn)稱非法批地，是指違反土地法律法規(guī)，批準(zhǔn)征收、占用土地的行為。非法批地的主體，通常是享有公共管理權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員，如政府或部門(mén)。從實(shí)際發(fā)生情況看，還包括地方黨委以及地方黨委的領(lǐng)導(dǎo)人。3.2、非法批地的主要表現(xiàn)形式（1）無(wú)權(quán)批準(zhǔn)而批準(zhǔn)。（2）越權(quán)批準(zhǔn)。（3）違反規(guī)劃批準(zhǔn)用地。（4）違反法定程序批準(zhǔn)用地。（5）其他形式。3.3、非法批地的法律責(zé)任（1）行政處分。

第五條行政機(jī)關(guān)及其公務(wù)員違反土地管理規(guī)定，濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征收、占用土地的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予記過(guò)或者記大過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開(kāi)除處分。有徇私舞弊情節(jié)的，從重處分。

（2）刑事處罰。按照《刑法》第四百一十條的規(guī)定，非法批地情節(jié)嚴(yán)重的，要追究刑事責(zé)任，處“三年以下有期徒刑”，致使國(guó)家或集體利益遭受特別重大損失的，處“三年以上七年以下有期徒刑”。那么，什么情況屬于情節(jié)嚴(yán)重呢？按照司法解釋的規(guī)定，有下述情形之一的，屬于情節(jié)嚴(yán)重：一是非法批準(zhǔn)基本農(nóng)田10畝以上；二是非法批準(zhǔn)一般耕地30畝以上；三是非法批準(zhǔn)其他土地50畝以上；四是造成直接經(jīng)濟(jì)損失30萬(wàn)元以上或者造成耕地大量毀壞的。3.4、有關(guān)案例鄭州市為了發(fā)展高等教育，2002年在該城市的東部地區(qū)規(guī)劃了一個(gè)高校園區(qū)。規(guī)劃占地約12平方公里，18000余畝，涉及十幾個(gè)村的集體土地。規(guī)劃的用地范圍絕大多數(shù)不符合土地利用總體規(guī)劃，其中多數(shù)為耕地及基本農(nóng)田。為了實(shí)施高校園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，在土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用未經(jīng)依法批準(zhǔn)的情況下，從2002年底至2006年5月，省政府及市政府的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)主持召開(kāi)一系列會(huì)議作出決策并下發(fā)會(huì)議紀(jì)要，明確要求實(shí)施征地拆遷，并且限定了完成時(shí)限。

按照省政府及市政府的決定，基層政府及相關(guān)部門(mén)陸續(xù)組織實(shí)施了征地拆遷。到國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合調(diào)查時(shí)，已非法征收土地14800余畝，其中耕地9000余畝且大部分為基本農(nóng)田。入駐園區(qū)的12所學(xué)校多數(shù)已建成招生，造成了難以彌補(bǔ)的耕地?fù)p失。對(duì)這起非法批地案件，兩部調(diào)查后作出嚴(yán)肅處理。對(duì)2名省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、若干市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)責(zé)任人，分別給予了黨紀(jì)政紀(jì)處分，并予以曝光。游溪鎮(zhèn)中心洞村違法占地建房案件2008年9月，乳源瑤族自治縣游溪鎮(zhèn)中心洞村黨支部書(shū)記、村委會(huì)主任趙某未辦理合法用地手續(xù)，組織本村42戶村民在桂頭鎮(zhèn)茶山坳等地占用15畝耕地進(jìn)行農(nóng)房建設(shè)。該用地不符合土地利用總體規(guī)劃。查處情況：2008年11月9日，乳源縣政府組織國(guó)土、公安和鎮(zhèn)政府等部門(mén)單位，強(qiáng)制拆除了中心洞村村民所占耕地建設(shè)的建筑物與構(gòu)造物，恢復(fù)了土地原狀。2009年2月，乳源縣紀(jì)委給予趙某黨內(nèi)警告處分。小產(chǎn)權(quán)房目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)第一，法律風(fēng)險(xiǎn)法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。由于購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

最典型的案子就是1994年全國(guó)各地的畫(huà)家入駐通州宋莊，逐漸形成全國(guó)最大的畫(huà)家聚集地。但由于房?jī)r(jià)飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫(huà)家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。2007年7月，畫(huà)家李玉蘭第一個(gè)接到了一審敗訴判決書(shū)，法院判決合同無(wú)效，要求原房主按照評(píng)估價(jià)給李玉蘭9.3萬(wàn)元補(bǔ)償款，李玉蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。2007年12月，二中院終審首次認(rèn)定“畫(huà)家村”農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，但判決中指出合同無(wú)效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。第二，政策風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)買(mǎi)的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。第三，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位

目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問(wèn)題。第四，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶

第四，由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。小產(chǎn)權(quán)房熱銷主要原因如下

一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房?jī)r(jià)居高不下的情況下熱起來(lái)的，短期內(nèi)如果人們的收入和購(gòu)房比沒(méi)有太大的變化，在城里購(gòu)房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。二、人們購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰(shuí)讓自己錢(qián)不夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了人們的自住需要。三、按照建設(shè)部的警告，實(shí)際上沒(méi)有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是非法的，不受法律保護(hù)的。但現(xiàn)在各方面的消息沒(méi)有人實(shí)際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來(lái)的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對(duì)當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)、改善房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點(diǎn)。五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒(méi)有發(fā)生過(guò)因?yàn)檫`法被拆除的先例，另外雖然城市人口購(gòu)買(mǎi)集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒(méi)有出臺(tái)制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒(méi)有追究過(guò)鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財(cái)產(chǎn)作價(jià)拆遷的實(shí)際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會(huì)坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過(guò)有關(guān)部分審批過(guò)的有規(guī)劃的正式項(xiàng)目，怎么可能說(shuō)拆就拆呢？說(shuō)白拆就白拆呢？七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來(lái)了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。人們期待這社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)會(huì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強(qiáng)了。客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買(mǎi)到了廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。有統(tǒng)計(jì)稱，目前北京在售樓盤(pán)中，小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)約占18%。實(shí)際上對(duì)于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，不用建設(shè)部提醒大部分購(gòu)買(mǎi)者也早有了解，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價(jià)的誘惑，不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)熱銷仍然勢(shì)不可擋。江西省德安縣違規(guī)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)案

2008年10月，德安縣國(guó)土資源局發(fā)布公告，公開(kāi)拍賣一宗面積22.55畝的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為容積率≤0.6，建筑密度≤24%，土地用途為住宅。2008年11月，德安鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以16.1萬(wàn)元/畝價(jià)格競(jìng)得該宗土地使用權(quán)。2009年6月，德安縣城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃辦公室為德安鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑面積為10121.1平方米，其中住宅37套，物管用房1套，均為三層建筑。2009年9月，鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在該宗土地上開(kāi)工建設(shè)“東佳名苑”住宅小區(qū)，已基本建成建筑物21棟，其中雙拼住宅17棟（34套）、獨(dú)棟別墅3棟、物管用房1棟。

德安縣政府及其有關(guān)部門(mén)通過(guò)設(shè)定低容積率和建筑密度，以及建設(shè)規(guī)劃許可、土地掛牌出讓等行政審批行為，批準(zhǔn)供應(yīng)了該宗房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，違反了國(guó)家關(guān)于停止別墅類房地產(chǎn)用地審批的有關(guān)規(guī)定。

8月1日，德安縣政府組織拆除了擬對(duì)外銷售的獨(dú)棟單套商品住宅房，并對(duì)獨(dú)棟物管房進(jìn)行了改建。德安縣分管建設(shè)、國(guó)土資源、房產(chǎn)的原副市長(zhǎng)徐禮云行政記過(guò)處分；九江市國(guó)土資源局給予德安縣國(guó)土資源局原副局長(zhǎng)陳廣達(dá)行政記大過(guò)處分；縣監(jiān)察局給予德安縣建設(shè)局原局長(zhǎng)戴開(kāi)明、發(fā)改委原主任羅穎行政記過(guò)處分，給予德安縣建設(shè)局副局長(zhǎng)李桂香、發(fā)改委副主任沈桂俠行政記大過(guò)處分。4、“以租代征”違法用地4.1、“以租代征”的含義所謂“以租代征”，是指違反土地管理法規(guī)，非法出租、租賃農(nóng)村集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者批準(zhǔn)出租、租賃集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。4.2有關(guān)案例

宿州市泗縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)非法租賃集體農(nóng)用地案

2003年3月，宿州市泗縣泗城鎮(zhèn)政府根據(jù)縣委縣政府的指示，分別同有關(guān)村委會(huì)簽訂了土地租用協(xié)議，非法租用2803.41畝土地，租期30年，給開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)業(yè)總公司綜合開(kāi)發(fā)使用。已實(shí)際占用土地775畝，其中耕地557.28畝。

2007年8月，安徽省紀(jì)委、監(jiān)察廳已分別下達(dá)處分決定，給予宿州市人大副主任、原泗縣縣委書(shū)記張旭黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給予原縣長(zhǎng)許廣斌黨內(nèi)警告處分；給予原副縣長(zhǎng)兼開(kāi)發(fā)區(qū)主任任清