柳州市某拆遷安置房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程策劃

【****】拆遷安置房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程策劃設(shè)計(jì)第一章市場(chǎng)策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)的尋找和確認(rèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，即投資機(jī)會(huì)，為此在對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前一定要進(jìn)行足夠的市場(chǎng)策劃和分析，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況和價(jià)格、市場(chǎng)趨勢(shì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查和分析。從而為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)選擇提供決策依據(jù)。柳州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅需要雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵循市場(chǎng)背景與規(guī)律、圍繞開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來(lái)把握方向、在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)掌控的條件下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位與開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的目的，是促成項(xiàng)目達(dá)到最佳的市場(chǎng)效應(yīng)（效益目標(biāo)和形象目標(biāo)）。一個(gè)項(xiàng)目能夠成功運(yùn)作取決于各種綜合因素，但優(yōu)秀的策劃往往是確保執(zhí)行階段取得成功的前提，并且前期策劃也為后期項(xiàng)目執(zhí)行策劃提供了綱領(lǐng)性的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，并為后期各階段的成功奠定基礎(chǔ)。本策劃報(bào)告的目標(biāo)是為【****】項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供全方位的、邏輯性、可操作性的理論支撐，并為規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)方向及主要參數(shù)依據(jù)，使項(xiàng)目成為柳州市最具購(gòu)買(mǎi)價(jià)值的物業(yè)，成為柳州市具有高品質(zhì)生活的住宅社區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益、品牌效益“多贏”的利益空間。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施步驟本項(xiàng)目所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查步驟可以如下圖所示：明確明確目標(biāo)制定研究計(jì)劃組織實(shí)施計(jì)劃分析處理信息提出調(diào)查報(bào)告圖表1-1：市場(chǎng)調(diào)查步驟（一）明確目標(biāo)本次調(diào)查以行業(yè)及城市發(fā)展的高度為組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究城市、研析項(xiàng)目。并將以下研究成果匯集成本案，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒。要明確本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的目標(biāo)，就要明確本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目的。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最根本原因是由于為實(shí)現(xiàn)城市整體規(guī)劃，擬對(duì)廣場(chǎng)路**號(hào)****醫(yī)院職工宿舍實(shí)施搬遷。為解決醫(yī)務(wù)人員特殊行業(yè)就近工作的需要，充分體現(xiàn)以人為本、和諧共建的原則，妥善解決被拆遷人的安置問(wèn)題。（二）制定研究計(jì)劃根據(jù)調(diào)查目標(biāo)制定研究計(jì)劃。抓住調(diào)查對(duì)象中的重點(diǎn)進(jìn)行實(shí)施調(diào)查研究，由于拆遷項(xiàng)目以及待建安置項(xiàng)目都位于柳州市城中區(qū)。因此，需將調(diào)查工作的重點(diǎn)放在城中區(qū)各地段各主要并具有一定代表性的樓盤(pán)情況及本拆遷項(xiàng)目及待建安置項(xiàng)目周邊市場(chǎng)和環(huán)境情況。（三）組織實(shí)施計(jì)劃由研究計(jì)劃的研究成果組織計(jì)劃的實(shí)施。提高效率，進(jìn)行精細(xì)的人員分配。提升質(zhì)量，預(yù)先做好調(diào)查表格，盡量豐富調(diào)查內(nèi)容。還有就是采用按組分區(qū)域調(diào)查形式，減少主觀原因造成的調(diào)查漏洞。（四）分析和處理信息經(jīng)過(guò)調(diào)查的實(shí)施，對(duì)調(diào)查取得的信息進(jìn)行分析和處理。這是調(diào)查工作中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它直接影響著此次工作的的質(zhì)量，是對(duì)調(diào)查結(jié)果的初步提煉，也是整理調(diào)查成果的重要前提。（五）提出研究報(bào)告對(duì)調(diào)查得出的內(nèi)容進(jìn)行分析和處理后，就要對(duì)分析的成果進(jìn)行篩選與提煉，結(jié)合本項(xiàng)目中各方面的實(shí)際情況進(jìn)行考慮，制定出本項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)劃。并提出對(duì)本項(xiàng)目可行的方案以及對(duì)本項(xiàng)目還需要進(jìn)一步修改和完善的建議和意見(jiàn)。二、市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。市場(chǎng)調(diào)查方法可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類(lèi)是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。（一）按調(diào)查對(duì)象劃分1、全面普查全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查?？梢哉f(shuō)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實(shí)際，效果明顯。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。

2、重點(diǎn)調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買(mǎi)大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。例如，1993年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開(kāi)工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。3、隨機(jī)抽樣隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。它又可以分為三種：一是簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類(lèi)，這幾大類(lèi)間是有差別的，而每一類(lèi)則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。4、非隨機(jī)抽樣法非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。（1）就便抽樣也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問(wèn)其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。（2）判斷抽樣即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷由哪些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時(shí)，采用此方法能起到一定效果。（3）配額抽樣即市場(chǎng)調(diào)查人員通過(guò)一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類(lèi)，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)公司需要調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備。現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個(gè)類(lèi)別的樣數(shù)。（二）按照調(diào)查方法劃分1、訪問(wèn)法這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。（1）設(shè)計(jì)調(diào)查表調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的承受能力，還有消費(fèi)者對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。二是按照所需收集的信息，寫(xiě)出一連串問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類(lèi)型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場(chǎng)，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費(fèi)者目前是否有存款，并要了解消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的有關(guān)政策等。三是按照問(wèn)題的類(lèi)型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢問(wèn)問(wèn)題的次序。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見(jiàn)。五是按照測(cè)試結(jié)果，再對(duì)調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問(wèn)題要短。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問(wèn)題中不要使用專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)的。第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷(xiāo)售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問(wèn)被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。（2）訪問(wèn)法的形式調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。①、答卷法調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見(jiàn)，使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開(kāi)座談會(huì)，大家暢所欲言。然后還可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話，深入調(diào)查。這種方法的最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)查許多問(wèn)題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問(wèn)題不太相關(guān)的問(wèn)題，可以彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問(wèn)題，談話氣氛好，不受拘束。②、電話調(diào)查法這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。如定期詢問(wèn)重點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺(jué)如何，有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。③、觀察法這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調(diào)查者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。觀察法有三種形式：Ⅰ、直接觀察法派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本公司的信賴程度。Ⅱ、實(shí)際痕跡測(cè)量法調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買(mǎi)者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果較好。Ⅲ、行為記錄法在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷(xiāo)管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購(gòu)買(mǎi)者不愿透露他們某些方面的行為，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來(lái)使用。④、實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對(duì)銷(xiāo)售的影響，在其他因素不變的情況下，銷(xiāo)售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號(hào)法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。三、市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容（一）環(huán)境調(diào)查1、政策和法規(guī)在本項(xiàng)目的策劃前期、實(shí)施期以及后期運(yùn)營(yíng)期中的主要政策和法律依據(jù)有：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷政裁決規(guī)程》、《建設(shè)部辦公廳關(guān)于被拆遷人選擇拆遷補(bǔ)償方式復(fù)函》、《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l理》、《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)。2、經(jīng)濟(jì)水平關(guān)于經(jīng)濟(jì)水平方面的市場(chǎng)調(diào)查，主要是收集區(qū)域（主要是柳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)供需狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，并明確項(xiàng)目的消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)者承受力等，可以以市調(diào)問(wèn)卷和樓市調(diào)查表等形式進(jìn)行。3、社會(huì)文化環(huán)境項(xiàng)目的社會(huì)文化環(huán)境方面的調(diào)查主要內(nèi)容在于對(duì)項(xiàng)目地塊環(huán)境分析以及項(xiàng)目地塊SWOT分析。項(xiàng)目地塊環(huán)境分析又包括了項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)情況、交通狀況、教育環(huán)境、生活購(gòu)物以及休閑娛樂(lè)等方面的內(nèi)容。項(xiàng)目地塊SWOT分析即對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅等方面內(nèi)容的分析。（二）房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查根據(jù)價(jià)格規(guī)律可以知道，供求情況直接影響著價(jià)格，要對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的定位就必須要進(jìn)行完善的房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查。然后結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中各方面的計(jì)劃與決策。（三）開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的調(diào)查開(kāi)發(fā)場(chǎng)地周邊的情況調(diào)查的內(nèi)容包括了【****】項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)情況、交通狀況、教育環(huán)境、生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)以及場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)難度和開(kāi)發(fā)成本估算等方面。（四）市場(chǎng)調(diào)查的成果根據(jù)【****】項(xiàng)目的區(qū)域位置決定，報(bào)告的重點(diǎn)在柳州市城中區(qū)****區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的內(nèi)容。詳情如下表所示：樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）在售套數(shù)（套）面積區(qū)間（㎡）開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/㎡）目前價(jià)格（元/㎡）漲幅備注2007.122097-1163840起均價(jià)480025%2007.1.1000180120-1602800375034%未開(kāi)盤(pán)835253-1344300預(yù)計(jì)6月59690-260待定2007.9.高層戶型96-235均價(jià)4200可自由分割5000左右104-140均價(jià)4600左右30089-176均價(jià)4200120-140待定110-160四期——均價(jià)380090-1501期——均價(jià)44002007.1215030112-125348035301.4%2007.12300030084-300320035009%2006.5.300少量40-65均價(jià)3380420024%預(yù)計(jì)5月330040045-250待定2006.4.2073090-1503500起均價(jià)400014%圖表1-2：柳州市2008年4月份****塊房地產(chǎn)調(diào)查表第二節(jié)【****】項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境把握（國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)）（一）近年房地產(chǎn)政策分析2003年2004年2005年2006年2007年土地政策國(guó)土資源部《關(guān)于于清理各類(lèi)園園區(qū)用地加強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)調(diào)控的緊急通通知》1、國(guó)土資源部《關(guān)于于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土地使使用權(quán)招標(biāo)拍拍賣(mài)掛牌出讓讓情況執(zhí)法監(jiān)監(jiān)察工作的通通知》2、國(guó)土資源部部、監(jiān)察部71號(hào)令（8.31大限）國(guó)土資源部《關(guān)于于開(kāi)展全國(guó)城城鎮(zhèn)建設(shè)存量量用地情況專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查工作作的緊急通知知》1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)土地調(diào)控有有關(guān)問(wèn)題的通通知》2、《關(guān)于開(kāi)展2006年度土地變變更調(diào)查工作作的通知》33、提高了土地地有償使用費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——金融政策央行《關(guān)于進(jìn)一步步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管管理的通知》，提提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)門(mén)檻，抑制制消費(fèi)需求1、央行10年來(lái)首次加息22、提高房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資資本金比例3、央行上調(diào)存存貸款基準(zhǔn)利利率4、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布布《商業(yè)銀行行房地產(chǎn)貸款款風(fēng)險(xiǎn)管理指指引》1、央行提高個(gè)人住房房貸款利率2、調(diào)整首付比比例1、央行提高人民幣貸貸款基準(zhǔn)利率率2、提高首付比比例3、基準(zhǔn)利率上上調(diào)4、上調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率1、基準(zhǔn)利率上調(diào)22、存款準(zhǔn)備金金率上調(diào)財(cái)稅政策————調(diào)整房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓稅1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收收企業(yè)所得稅稅問(wèn)題的通知知》2、調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅清算管管理通知》行政法規(guī)1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通知》2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》《經(jīng)濟(jì)適用住房管管理辦法》以以及《關(guān)于已已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用用住房上市出出售有關(guān)問(wèn)題題的通知》七部委《關(guān)于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)價(jià)格的通知》國(guó)六條，國(guó)十五條條——調(diào)控目的控制投資過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)，要求房地地產(chǎn)行業(yè)可持持續(xù)發(fā)展控制投資過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)，控制信貸貸風(fēng)險(xiǎn)抑制投機(jī)，穩(wěn)定房房?jī)r(jià)調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制投投機(jī)，穩(wěn)定房房?jī)r(jià)將以落實(shí)細(xì)化嚴(yán)格格執(zhí)行之前政政策圖表1-3：近年房地產(chǎn)政策分析（二）近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點(diǎn)1、調(diào)控手段不斷增多，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大從參與宏觀調(diào)控的國(guó)家行政部門(mén)的數(shù)量不斷增加可以看出，全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，過(guò)渡至多部門(mén)運(yùn)用多種綜合手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴(kuò)大。2、宏觀調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，且調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)，涉及到供給結(jié)構(gòu)、稅收、信貸甚至住房保障以及行政監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的基調(diào)下進(jìn)行了一場(chǎng)頗具聲勢(shì)的變革。3、調(diào)控的方向由表及里的轉(zhuǎn)變從早期的政策制定方式，即針對(duì)該年份出現(xiàn)的問(wèn)題制定相應(yīng)的解決辦法，到后期認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上這一深層次的矛盾以及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點(diǎn)，開(kāi)始將政策的調(diào)控方向由表向里轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將貫徹長(zhǎng)期性。4、保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控目的越發(fā)明確針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的目的早期主要針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象到近期抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控的目的越發(fā)明確，其根本目的在于保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱行業(yè)的地位。（三）房地產(chǎn)政策對(duì)本項(xiàng)目的影響2006年，中央政府出臺(tái)“國(guó)六條”等一系列宏觀調(diào)控政策，其中的要點(diǎn)是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”。而在07年，盡管政策的出臺(tái)仍接連不斷，但已偏向于對(duì)此前發(fā)布的政策的細(xì)化、執(zhí)行及監(jiān)管。如07年1月開(kāi)始清算土地增值稅、對(duì)07年公開(kāi)交易市場(chǎng)出讓的土地開(kāi)始嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行“90/70”政策，國(guó)家八部委還將聯(lián)手全面清理預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目?？梢?jiàn)在年內(nèi)，宏觀調(diào)控政策將會(huì)更深入地落實(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程中，執(zhí)行力度更強(qiáng)。對(duì)于本項(xiàng)目，房地產(chǎn)政策是一把雙刃劍，有利有弊。例如，在政府大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)后，項(xiàng)目將獲得一個(gè)更健康有序的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)隨著“90/70”政策的執(zhí)行，整體市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，有利于提升項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。但是在另一方面，宏觀政策對(duì)投資行為的打壓將使得投資類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售面臨較大的壓力，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本會(huì)因?yàn)椴粩嘣黾拥亩愘M(fèi)項(xiàng)目而提高，有可能導(dǎo)致在銷(xiāo)售階段陷入被動(dòng)。同時(shí)不斷加息也令購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)加重，購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步提高。綜合言之，宏觀調(diào)控政策對(duì)于本項(xiàng)目仍是利大于弊的，但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中仍審時(shí)度勢(shì)，在銷(xiāo)售速度與利潤(rùn)之間尋找到平衡點(diǎn)。而且，本項(xiàng)目為拆遷安置房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及公共利益的管理。在房地產(chǎn)交易當(dāng)中，政府需要管理的公共利益如圖所示：圖表1-4：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的公共利益（數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)瑞信息咨詢行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)）（四）小結(jié)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大環(huán)境中，柳州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持著平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資也逐年上升，總體上呈現(xiàn)了一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好態(tài)勢(shì)。在消費(fèi)力方面,隨著城市的幅射力的增強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平逐年提高，表現(xiàn)在可支配收入提高、消費(fèi)性支出增加、住房支出比及恩格爾系數(shù)逐漸下降等，在住房消費(fèi)方面也有了不少的增長(zhǎng)。與其他城市對(duì)比，柳州市居民收入水平仍偏低，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力仍然有限，但整體處于一個(gè)良性的上升通道中，未來(lái)仍將有非常大的提升空間。在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，柳州市商品房基本保持供需兩旺的態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格逐年微幅上升。但是我們也必須看到，柳州市商品房發(fā)展供求不合理的地方，如區(qū)域性差異較大、中低價(jià)位房供應(yīng)過(guò)少等等。從長(zhǎng)期來(lái)看，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)保持健康、平穩(wěn)的增長(zhǎng)前提下，供求平衡、產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面會(huì)持續(xù)保持，但增速會(huì)有所放緩。二、中觀環(huán)境分析（廣西區(qū)內(nèi)以及柳州市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的特點(diǎn)分析）（一）廣西區(qū)2007年經(jīng)濟(jì)狀況2007年，全區(qū)深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，解放思想，搶抓機(jī)遇，奮力拚搏，加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)增長(zhǎng)較快、效益較好、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得新的成就。初步核算，全年生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到5885.88億元，比上年增長(zhǎng)14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1264.58億元，增長(zhǎng)5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2335.39億元，增長(zhǎng)20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2285.91億元，增長(zhǎng)14.2%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為21.5%、39.7%和38.8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為8.3%、53.5%和38.2%。按常住人口計(jì)算全區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到12408元。：圖表1-5：廣西2007年GDP總量及各類(lèi)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)百分比圖表1-6：廣西2007年各產(chǎn)業(yè)的GDP增長(zhǎng)圖示圖表1-7：各產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比例及對(duì)總量增長(zhǎng)貢獻(xiàn)比例全區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格上漲6.1%，其中服務(wù)價(jià)格上漲4.4%。商品零售價(jià)格上漲4.8%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲4.5%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲6.1%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲14.4%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲2.3%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲21.5%。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.8%。圖表1-8：全區(qū)2007年各項(xiàng)消費(fèi)上漲百分比年末全區(qū)就業(yè)人員2769萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.33%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)34.37萬(wàn)人，比上年增加7.03萬(wàn)人，增長(zhǎng)25.7%。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.79%，比上年末下降0.36個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21898元，比上年增加3834元，增長(zhǎng)21.2%。全年財(cái)政收入703.88億元，比上年增長(zhǎng)23.7%，其中一般預(yù)算收入418.83億元，增長(zhǎng)22.3%。各項(xiàng)稅收收入282.68億元，增長(zhǎng)25.5%。一般預(yù)算支出977.27億元，增長(zhǎng)34.0%。一至四季度企業(yè)家信心指數(shù)分別為132.81、130.40、133.25、131.50，處于景氣區(qū)間，分別比上年同期提高6.23點(diǎn)、8.66點(diǎn)、8.41點(diǎn)、3.44點(diǎn)。一至四季度企業(yè)景氣指數(shù)分別為125.92、127.72、125.35、127.92，處于景氣區(qū)間，同比分別提高12.07點(diǎn)、11.7點(diǎn)、6.24點(diǎn)、2.53點(diǎn)。圖表1-9：全區(qū)2007年企業(yè)家信心指數(shù)及較上年同期增量全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值334.22億元，比上年增長(zhǎng)13.4%。全區(qū)具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)13.92億元，增長(zhǎng)32.7%；上繳稅金21.26億元，增長(zhǎng)22.7%。全年商品住宅投資353.80億元，比上年增長(zhǎng)42.2%。商品房施工面積6029.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.1%，其中住宅4814.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.3%。商品房竣工面積1313.69萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.9%，其中住宅1080.09萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6%。商品房銷(xiāo)售面積1999.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅1834.30萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.7%。商品房銷(xiāo)售額509.55億元，增長(zhǎng)54.5%,其中住宅439.46億元，增長(zhǎng)62.3%。房地產(chǎn)業(yè)增加值235.48億元，增長(zhǎng)17.0%。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廣西調(diào)查總隊(duì)）（二）柳州市城市建設(shè)現(xiàn)狀柳州市是廣西壯族自治區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)中心，位于廣西中部，地處亞熱帶，北回歸線以南，地處柳江中游，是一座有著2100多年歷史的古城。全市轄五區(qū)及柳江、柳城縣，總面積5307平方公里，人口183萬(wàn)，其中市區(qū)面積658平方公里，人口89萬(wàn)。柳州地理位置優(yōu)越，處于中國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心；具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是華南沿海和西南腹地兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部以及東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點(diǎn)，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。柳州市對(duì)廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對(duì)華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中國(guó)前沿城市的開(kāi)放作用。柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運(yùn)中心和鐵路樞紐。柳州市工業(yè)基礎(chǔ)良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20年的發(fā)展，目前全市已形成汽車(chē)及零配件工業(yè)、以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械工業(yè)、以鋼材和有色金屬深加工為主的冶金工業(yè)、造紙及包裝印刷業(yè)、日化工業(yè)等5大支柱產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1千多家，其中有6家為國(guó)家重點(diǎn)支持企業(yè)。柳州市現(xiàn)已擁有一批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和較高市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和名牌產(chǎn)品。柳州市還是全國(guó)科教興市先進(jìn)城市、城市綜合經(jīng)濟(jì)體制改革試點(diǎn)城市和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市。自古以來(lái)，柳州市就有"桂中商埠"的美稱。柳州市交通十分發(fā)達(dá)，是中國(guó)中西南地區(qū)重要的交通樞紐。三條鐵路干線在此交匯，公路四通八達(dá)，經(jīng)****高速公路1個(gè)多小時(shí)可達(dá)兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，水運(yùn)可直達(dá)港澳。柳州市擁有先進(jìn)的程控電話、全球數(shù)字移動(dòng)電話和國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化電訊通訊系統(tǒng)。柳州市具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源，早在5萬(wàn)年前這里就是舊石器時(shí)代晚期"新人"繁衍生息的地方，市區(qū)四周群峰林立、山清水秀、名勝眾多，具有獨(dú)特的民族風(fēng)情，是國(guó)家歷史文化名城和甲類(lèi)旅游城市。改革開(kāi)放以來(lái)，柳州市先后被國(guó)家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點(diǎn)城市，多次榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城”、

“全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號(hào)。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó)450個(gè)城市中50強(qiáng)之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。在“十五”中，柳州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次得到質(zhì)的變化。經(jīng)濟(jì)總量更高，增速更快，運(yùn)行環(huán)境更健康。雖仍面臨一些長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾和一些短期問(wèn)題的約束,但隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放，柳州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不穩(wěn)定、不健康因素將進(jìn)一步得到遏制。從柳州市的所處的地理位置及所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境氛圍，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)柳州市仍將擁有一個(gè)快速發(fā)展、日益改善的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為柳州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。當(dāng)今，隨著國(guó)家政策的出臺(tái)，泛北部灣經(jīng)濟(jì)圈的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施對(duì)廣西產(chǎn)生了巨大的影響，柳州作為廣西工業(yè)重鎮(zhèn)變化也很明顯。柳州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時(shí)，城市建設(shè)也與之同時(shí)飛速發(fā)展，除了市中心的五星地帶，迅速崛起的還有河?xùn)|新城市中心。特別是以河?xùn)|區(qū)為代表的城市新區(qū)，已經(jīng)逐漸成為柳州市的新興的經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、體育中心。2006年至2010年，柳州市將加快實(shí)施城市東拓進(jìn)程，繼續(xù)完善河?xùn)|新區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)，推進(jìn)官塘新城開(kāi)發(fā)為建設(shè)重點(diǎn)；包括柳江縣拉堡鎮(zhèn)、進(jìn)德鎮(zhèn)、雒容鎮(zhèn)的部分用地和古亭山開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積約為882平方公里列為入市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍。這是近日出臺(tái)的《柳州市近期建設(shè)規(guī)劃》發(fā)出的信息。據(jù)報(bào)道，具體規(guī)劃為：河?xùn)|新區(qū)，在保持現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，完善河?xùn)|新區(qū)的中心區(qū)，同時(shí)在周?chē)ㄔO(shè)功能完善的服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，建立可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境。重塑高新技術(shù)改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，探索出“一區(qū)多園”良性發(fā)展的模式。陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)將構(gòu)建以汽車(chē)、機(jī)械零部件為主、一區(qū)多園的工業(yè)新區(qū)。近期，將完成二期征地及土地平整工作，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；古亭片區(qū)完成列入規(guī)劃的5平方公里范圍內(nèi)余下的征地拆遷工作，完善路網(wǎng)及配套設(shè)施，增強(qiáng)陽(yáng)和中心服務(wù)區(qū)功能。官塘新區(qū)是未來(lái)柳州“一心二城”空間格局的新城，以官塘高新創(chuàng)業(yè)園為核心，官塘高新創(chuàng)業(yè)園是全國(guó)10個(gè)“中美可持續(xù)示范城鎮(zhèn)項(xiàng)目”之一，由柳州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)啟動(dòng)，將逐步建設(shè)成為：現(xiàn)代制造業(yè)基地，面向西南、華南、東盟的現(xiàn)代物流中心，區(qū)域性的工業(yè)會(huì)展商務(wù)中心，產(chǎn)學(xué)研基地，柳州市新型休閑度假產(chǎn)業(yè)區(qū)。除了作為重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)外，城中區(qū)將以強(qiáng)化風(fēng)貌保護(hù)，加速舊城改造，疏解城市功能，彰顯城市特色為策略；柳北區(qū)將以整合工業(yè)交通用地、優(yōu)化生態(tài)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行環(huán)境整治為策略；柳南區(qū)將以拓展建設(shè)用地、優(yōu)化用地功能、加強(qiáng)園林綠化為策略；魚(yú)峰區(qū)將以完善基礎(chǔ)設(shè)施、拉開(kāi)城市框架為策略。按照這種發(fā)展思路，至2010年柳州市城市人口達(dá)到141.20萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為148.14平方公里，人均104.92平方米。形成以發(fā)展新型工業(yè)、科教文化為重點(diǎn)，西南地區(qū)交通樞紐，山水風(fēng)貌獨(dú)特的歷史文化名城、區(qū)域性中心城市。（三）柳州市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來(lái)，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年底在柳州市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約達(dá)517家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和單位集資房）達(dá)1266.81萬(wàn)平方米。

2000年柳州房地產(chǎn)投資完成188226萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)82.36%；而2001年房地產(chǎn)投資完成359900萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)81.3%，近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2007年柳州市全年生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到738.79億元，比上年凈增116.5億元，增長(zhǎng)16.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18.9%。2007年柳州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12866元，增長(zhǎng)16%。城市單位在崗職工年平均工資26819元，比上年增加4261元，增長(zhǎng)21.2%。全年商品住宅投資59.01億元，比上年增長(zhǎng)72.2%。全區(qū)各主要城市2007年GDP比較如下圖所示：圖表1-10：廣西主要城市2007年GDP（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）圖表1-11：2007全區(qū)各經(jīng)濟(jì)量增長(zhǎng)百分比情況柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)整整16年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來(lái)越旺的投資熱點(diǎn)。正是在這種環(huán)境和背景之下，2008年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

而2008年，新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造在全城到處開(kāi)花，成片開(kāi)發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開(kāi)、行政中心東移，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，其中僅河?xùn)|區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入就需50億元以上。三、微觀環(huán)境調(diào)查（市城中區(qū)****區(qū)及本項(xiàng)目周邊的情況分析）（一）柳州市城中區(qū)情況分析城中區(qū)位于廣西柳州市中心，作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對(duì)較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以舊城改造而帶來(lái)的商品房開(kāi)發(fā)為主。

由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房?jī)r(jià)一直位于柳州的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開(kāi)發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場(chǎng)改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。隨著政府對(duì)八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計(jì)連塘路、西門(mén)市場(chǎng)一帶將會(huì)具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。

目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開(kāi)發(fā)為主。

多年來(lái)商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場(chǎng)，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。從區(qū)域樓盤(pán)來(lái)看，城中區(qū)樓盤(pán)檔次最高，比如：【陽(yáng)光100·東區(qū)國(guó)際】、【桂中花苑·君庭】、【興佳·尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上·V8城】、【陽(yáng)光100·城市廣場(chǎng)】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等樓盤(pán)，是其中較為有代表性的樓盤(pán)。（二）市城中區(qū)****區(qū)情況分析目前河?xùn)|區(qū)將以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的升值幅度將比其他區(qū)域大得多。片區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此吸引更多的柳州周邊的置業(yè)群；片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好，在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景下，柳州地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售面積穩(wěn)步上升。市場(chǎng)供需兩旺。區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強(qiáng)了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價(jià)值。配套設(shè)施趨向完善，區(qū)內(nèi)擁有日供水10萬(wàn)噸的柳東水廠、11萬(wàn)伏的變電站及具備2萬(wàn)門(mén)程控電話系統(tǒng)和無(wú)線尋呼、移動(dòng)通訊的三橋郵電分局。銀行、海關(guān)、商檢、娛樂(lè)中心、體育中心、廣播電視中心、學(xué)校、醫(yī)院、公寓等機(jī)構(gòu)設(shè)施一應(yīng)俱全。交通條件保證商業(yè)趨勢(shì)，河?xùn)|新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，已形成“四縱五橫”的道路網(wǎng)絡(luò)，完備的通訊、供水、供電和寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施為進(jìn)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了有力的保障。高新區(qū)擁有招商引資、土地出讓、人才引進(jìn)等良好的政策環(huán)境和國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、人才交流中心、專(zhuān)家學(xué)者樓等支撐服務(wù)體系。高新區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，生活服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。房地產(chǎn)放量巨大，考慮到河?xùn)|新區(qū)目前在售樓盤(pán)的存量以及預(yù)售樓盤(pán)的預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量，2007年整合河?xùn)|新區(qū)將推出的樓盤(pán)有【江岸明軒·印象外灘】、【興佳·山水福地】、【居上·好人家】、【陽(yáng)光100·東區(qū)國(guó)際】、【桂中花苑·君庭】、【中房·金博園】、【興佳·尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上·V8城】、【陽(yáng)光100·城市廣場(chǎng)】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等項(xiàng)目，以一個(gè)樓盤(pán)一年銷(xiāo)售量4萬(wàn)㎡（柳州一個(gè)樓盤(pán)正常的年銷(xiāo)售量）來(lái)計(jì)算，2007年河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)的放量將會(huì)達(dá)到60萬(wàn)㎡。樓盤(pán)聚集，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，從上述項(xiàng)目的命命名上面來(lái)看看，柳州市特特別是河?xùn)|區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始注意到了了地產(chǎn)項(xiàng)目與與地產(chǎn)企業(yè)品品牌之間的聯(lián)聯(lián)系，在打造造一個(gè)項(xiàng)目的的知名度的同同時(shí)亦對(duì)企業(yè)業(yè)的品牌進(jìn)行行專(zhuān)門(mén)化的塑塑造。目前河河?xùn)|新區(qū)房地地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品品的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已經(jīng)由原來(lái)來(lái)的單一從地地段上面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始進(jìn)入入企業(yè)實(shí)力、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念、項(xiàng)目目形象、項(xiàng)目目規(guī)模、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)上面多多種因素的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。決定項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因因素往往是多多種多樣的，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力力的培養(yǎng)是一一個(gè)項(xiàng)目取得得成功的關(guān)鍵鍵因素。預(yù)計(jì)未來(lái)20077年****區(qū)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)比比較激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，隨著市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度度的不斷增加加，這將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的硬件以以及軟件方面面進(jìn)行相關(guān)的的推廣，對(duì)客客戶進(jìn)行相關(guān)關(guān)的引導(dǎo)。本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)正處于片區(qū)區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展展提速期，市市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)發(fā)量激增，市市場(chǎng)發(fā)展將更更加趨于成熟熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)。隨隨著片區(qū)整體體城市化水平平的提高，整整體住宅市場(chǎng)場(chǎng)的蓬勃發(fā)展展勢(shì)頭將會(huì)得得到延續(xù)與提提升。片區(qū)將將成為柳州地地產(chǎn)市場(chǎng)的一一個(gè)重要“戰(zhàn)場(chǎng)”。從****塊的快速速發(fā)展和地塊塊價(jià)值的不斷斷攀升來(lái)看，區(qū)區(qū)域樓盤(pán)的品品質(zhì)是同步前前進(jìn)的，因?yàn)闉楦邇r(jià)格和高高定位必須以以高品質(zhì)作為為支撐的。河河?xùn)|區(qū)域的規(guī)規(guī)劃發(fā)展需要要，形成了中中央行政區(qū)、中中央商務(wù)區(qū)、中中央文化區(qū)，開(kāi)開(kāi)發(fā)的成本就就增加了很多多，房開(kāi)商會(huì)會(huì)以高定位保保證贏利，樓樓盤(pán)品質(zhì)就作作為支撐點(diǎn)跟跟著大幅提高高。各個(gè)樓盤(pán)盤(pán)的價(jià)格相互互攀升，特別別是學(xué)區(qū)附近近樓盤(pán)的房?jī)r(jià)價(jià)要比其他相相同品質(zhì)的樓樓盤(pán)高出10%——20%。從地理位置上看，****塊與屏山大道、三中路、河北商圈相連，是柳州市新的文化中心、商務(wù)中心、行政中心。從交通優(yōu)勢(shì)上看，****塊擁有桂中大道、東環(huán)路和****路幾條主要干道，與河?xùn)|大橋、****大橋、壺東大橋、以及靜蘭橋形成多維立體交通樞紐。從業(yè)態(tài)分布上看，****塊是行政、高新產(chǎn)業(yè)、高檔寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、文化教育中心和各類(lèi)商業(yè)的聚集地。河?xùn)|區(qū)域正吸引著越來(lái)越多人的目光，對(duì)生活品質(zhì)高要求的、有市場(chǎng)眼光的、有身份內(nèi)涵的人們正在向此區(qū)域轉(zhuǎn)移，不少知名的和對(duì)品質(zhì)和檔次要求很高的企業(yè)正在進(jìn)駐這個(gè)區(qū)域，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)需求量。所以，河?xùn)|的房地產(chǎn)市場(chǎng)是無(wú)庸置疑的。（三）【*****·】項(xiàng)目周邊情情況分析本項(xiàng)目位于城中區(qū)區(qū)，某項(xiàng)目位位于市*****路東段南南側(cè)，南臨*****路，東東面為市120急救中心，西西北面為*****醫(yī)院用用地，西面為為****住宅宅小區(qū)，鄰近近【居上·V8城】、【陽(yáng)陽(yáng)光100·城市廣場(chǎng)】、【東東郡】、【南南亞名邸】等等市內(nèi)高端樓樓盤(pán)。其地理理位置具有極極大的升值空空間。該項(xiàng)目用地為柳州州市三級(jí)土地地，城市及城城區(qū)中心地帶帶；地塊附近近是成熟人流流密集的居住住區(qū)，各種生生活、服務(wù)功功能配套設(shè)施日趨完善，特特別是中高檔檔商業(yè)、醫(yī)療療衛(wèi)生及文化化娛樂(lè)中心近近在咫尺；視視野開(kāi)闊，空空氣清新，交交通便利；該該區(qū)域人氣十十分濃郁，其其區(qū)位條件非非常優(yōu)越。第二章【*****】項(xiàng)目定位策策劃為適應(yīng)柳州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)城市建建設(shè)的發(fā)展，更更好的落實(shí)拆拆遷安置工作作，本拆遷安安置房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目位于*****路東段段南側(cè)新建住住宅小區(qū)，作作為舊城區(qū)拆拆遷安置房，讓讓拆遷的人們們安居樂(lè)業(yè)。本項(xiàng)目位于柳州市市城中區(qū)，規(guī)規(guī)劃基地面積積：443488.135㎡，位于市市****路東東段南側(cè)，南南臨*****路，東面為為市120急救中心，西西北面為*****醫(yī)院用用地，西面為為****住宅宅小區(qū)，環(huán)境境優(yōu)越，醫(yī)療療衛(wèi)生、生活活購(gòu)物、休閑閑娛樂(lè)、教育育設(shè)施等方面面條件豐富，其地理位置具有極大的升值空間。第1節(jié)【****】房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景景分析為實(shí)現(xiàn)城市整體規(guī)規(guī)劃，擬對(duì)廣廣場(chǎng)路**號(hào)**醫(yī)院職工工宿舍實(shí)施搬搬遷。根據(jù)《市市土地收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備與審核委委員會(huì)2005年第二次工工作會(huì)議紀(jì)要要》（柳政[20055]25號(hào)）文件精精神，為解決決醫(yī)務(wù)人員特特殊行業(yè)就近近工作的需要要，充分體現(xiàn)現(xiàn)以人為本、和和諧共建的原原則，妥善解解決被拆遷人人的安置問(wèn)題題，柳州市土土地交易儲(chǔ)備備中心作為項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主，選選擇位于柳州州市*****路東段南側(cè)側(cè)作為該項(xiàng)目目及柳州市其其它拆遷項(xiàng)目目的拆遷安置置地點(diǎn)。拆遷安置工作關(guān)系系到被拆遷戶戶的切身利益益，也關(guān)系到到城市規(guī)劃的的總體實(shí)現(xiàn)，安安置項(xiàng)目要以以《城市總體規(guī)規(guī)劃》為指導(dǎo)，具具有可操作性性，并保證被被拆遷戶的利利益。在方案案制訂過(guò)程中中，按照“合理安排、科科學(xué)建設(shè)、規(guī)規(guī)范運(yùn)作、利利于動(dòng)遷”的工作思路路，采用統(tǒng)計(jì)計(jì)分析、問(wèn)卷卷調(diào)查、實(shí)地地查勘、座談?wù)勓芯?、技術(shù)術(shù)指標(biāo)分析等等多種方式開(kāi)開(kāi)展各項(xiàng)工作作。本著保護(hù)被拆遷人人利益和滿足足城市發(fā)展需需要的宗旨，妥妥善安置被拆拆遷戶，要求求安置項(xiàng)目新新址的建設(shè)達(dá)達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)良良、戶型合理理、環(huán)境優(yōu)美美,為被拆遷戶戶提供特色鮮鮮明的住宅小小區(qū)。為更好好地完成該項(xiàng)項(xiàng)工作,應(yīng)確定科學(xué)學(xué)合理的安置置方案。最終終,通過(guò)城區(qū)的的改造建設(shè),達(dá)到提升城城市品位,改善被拆遷遷人居住環(huán)境境，創(chuàng)建和諧諧社會(huì)。第2節(jié)【****】項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位一、項(xiàng)目名稱根據(jù)項(xiàng)目的建筑風(fēng)風(fēng)格為加入*****式元元素的江南風(fēng)風(fēng)格，可將本本項(xiàng)目命名為為【****】。這樣可以以很直觀地體體現(xiàn)出項(xiàng)目的的主題特點(diǎn)，而且，【****】便于讓人們產(chǎn)生較好的影象，容易上口便于記憶。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)柳州市****路路東段南側(cè)，柳柳州市**醫(yī)院建設(shè)設(shè)新址斜對(duì)面面三、土地級(jí)別屬柳州市三級(jí)土地地四、擬安置住宅總建建筑面積按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)規(guī)劃多層和高高層住宅樓，住住宅總建筑面面積為770093.1平方米，較拆拆遷面積多出出了218004.11平方米。五、戶均可安置建筑筑面積【****】可安置置戶數(shù)約695戶，戶均可可安置建筑面面積近110平方米。較被被拆遷戶原居居住面積平均均增加了近440平方米。六、質(zhì)量要求為保證建筑質(zhì)量，嚴(yán)嚴(yán)格按《城市市居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》、《住宅宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》等國(guó)家家有關(guān)工程技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行建設(shè)，并按按時(shí)、按質(zhì)、按按量提供安置置房，竣工時(shí)時(shí)發(fā)放“兩書(shū)”，即《房屋屋質(zhì)量保證書(shū)書(shū)》和《房屋屋使用說(shuō)明書(shū)書(shū)》。濟(jì)根據(jù)被拆遷戶情況況和要求，可可以進(jìn)行的安安置項(xiàng)目戶型型設(shè)計(jì)及相關(guān)關(guān)指標(biāo)應(yīng)符合合規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件及安置要求等經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)如以下附附表：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積44348.1335m2（約66.5222畝）道路用地面積9602.72m2建筑用地面積32015.9772m2（約48.0224畝）綠化用地面積2729.4433m2總建筑面積77573.1m2其中高層住宅42061.5m2（占54.222%）多層住宅35031.6m2（占45.122%）公建面積480m2機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位420個(gè)商業(yè)面積設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有所考慮慮車(chē)庫(kù)面積19615m22建筑基地面積8357.5mm2695戶型m2100m2115m2125m2140m2180m2二房二廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)樓中樓安置房套數(shù)1681402151043434戶型比%24.1720.1430.9514.964.894.89設(shè)況中戶圖表2-1：目指第3節(jié)【****】房地產(chǎn)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)風(fēng)格分分析一、從空間、環(huán)境境、功能的有有機(jī)結(jié)合出發(fā)發(fā)，創(chuàng)造一種種流動(dòng)的空間間感受在設(shè)計(jì)中我們強(qiáng)調(diào)調(diào)三條平行城城市綠地的綠綠軸對(duì)小區(qū)形形態(tài)的控制。整整個(gè)小區(qū)沿*****路自自然生態(tài)線展展開(kāi)。多層次次的流動(dòng)曲線線組合中央綠綠化帶的曲線線布置，使小小區(qū)內(nèi)視線開(kāi)開(kāi)闊，有有規(guī)規(guī)律的變化。二、引入中式建筑筑風(fēng)格營(yíng)造簡(jiǎn)簡(jiǎn)介明快的建建筑形態(tài)在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中，通過(guò)對(duì)對(duì)中式風(fēng)格的的研究和解讀讀形成對(duì)本案案立面設(shè)計(jì)的的概念，基本本特征元素應(yīng)應(yīng)該在坡屋頂頂、抹灰水泥泥白墻、鑄鐵鐵欄桿等，整整個(gè)立面應(yīng)該該是簡(jiǎn)潔明快快的，錯(cuò)落的的空間形態(tài)、穩(wěn)穩(wěn)重的體量及及明快的色彩彩和比例適當(dāng)當(dāng)?shù)牧⒚鏄?gòu)成成都成為本案案立面設(shè)計(jì)的的基本原則。三、充分利用*****路綠化化帶，注重生生態(tài)的滲透、過(guò)過(guò)濾性和連續(xù)續(xù)性基地北面為*****路50米的寬綠化帶帶。因此，我我們?cè)谝?guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中充分利利用*****路綠化帶的的優(yōu)勢(shì)，利用用合理的建筑筑間距，規(guī)劃劃布置，將綠綠化引入小區(qū)區(qū)中，盡量使使更多小區(qū)住住戶能共享這這一資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)。四、創(chuàng)造均好的記記住空間與居居住環(huán)境均好性概念包含環(huán)環(huán)境資源，公公共空間的均均享和日照，朝朝向的均好。在在海馨嘉園的的規(guī)劃設(shè)計(jì)中中，我們充分分利用和強(qiáng)調(diào)調(diào)均好行原則則，首先骨狀狀的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)保證了每棟棟住宅對(duì)道路路，公共設(shè)施施擁有相近的的方便性，其其次規(guī)劃通過(guò)過(guò)設(shè)置線性綠綠化，使綠地地盡可能均勻勻分布，它們們猶如小區(qū)內(nèi)內(nèi)綠色的流動(dòng)動(dòng)空間，成為為個(gè)組團(tuán)，各各庭院均享有有綠地組織；；強(qiáng)化半私密密空間的設(shè)計(jì)計(jì)，規(guī)劃將環(huán)環(huán)境資源“分散”至各個(gè)院落落，美東住宅宅前，精心設(shè)設(shè)計(jì)做到“戶戶有景”。五、在規(guī)劃中充分分考慮柳州的的氣候特點(diǎn)避免東西朝向建筑筑，盡可能豐豐富空間的情情況下，滿足足國(guó)家節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)要求。第4節(jié)【****】房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶群體分析為實(shí)現(xiàn)柳州市城市市整體規(guī)劃，擬擬對(duì)廣場(chǎng)路**號(hào)****醫(yī)院院職工宿舍實(shí)實(shí)施搬遷。拆拆除對(duì)象為廣場(chǎng)路**號(hào)****醫(yī)院院職工宿舍1—26棟建設(shè)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃以及紅線定點(diǎn)點(diǎn)范圍內(nèi)其他他國(guó)有土地上上的房屋及附附屬物。本項(xiàng)項(xiàng)目為拆遷安安置項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目安置對(duì)象象大部分為市市**醫(yī)院的醫(yī)醫(yī)務(wù)人員家庭庭，被拆遷戶戶數(shù)：794戶，總計(jì)2700人。其中單單位產(chǎn)權(quán)120戶，房改房674戶；戶均居居住面積：770M2。被拆遷人人為本地長(zhǎng)期期居民，主要要從事職業(yè)為為醫(yī)院職工及及其他企事業(yè)業(yè)單位及退休休職工，收入入穩(wěn)定，文化化知識(shí)水平較較高，居住理理念較新，追追求環(huán)境和諧諧、安靜。被拆遷對(duì)象的情況況統(tǒng)計(jì)如下表表所示：廣場(chǎng)路**號(hào)“城城市規(guī)劃”建設(shè)項(xiàng)目匯匯總表序

號(hào)拆遷房屋總面積類(lèi)類(lèi)型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無(wú)證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木140～5036410615.844778.394778.39250～602687411.064120.074120.077.5360～702396910.34667.654667.651.94470～8059614822.1211227.11111222.9444.17580～902617611.366486.826486.82690～100292659.7611161119.997100～11047111216.7411470.28811470.2888130～14041162.392145.282145.289300以上030.45905.52905.52253266951912.12251907.95523.6廣場(chǎng)路**號(hào)“城城市規(guī)劃”建設(shè)項(xiàng)目匯匯總表（*****醫(yī)院）序

號(hào)拆遷房屋總面積類(lèi)類(lèi)型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無(wú)證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木140～503259517.664272.364272.36250～602506912.833864.543857.047.5360～702396912.834667.654665.711.94470～8049812022.39138.599134.424.17580～90135346.322897.082897.08690～100106234.282175.512165.529.997100～11047111220.8211470.28811470.2888130～14041162.972145.282145.28合計(jì)206553840631.29940607.69923.6廣場(chǎng)路**號(hào)“城城市規(guī)劃”建設(shè)項(xiàng)目匯匯總表（教師師公寓）序

號(hào)拆遷房屋總面積類(lèi)類(lèi)型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無(wú)證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木190～1001264248.283589.743589.742100～1101864248.283945.483945.483300以上033.44905.52905.52合計(jì)312878440.748440.74廣場(chǎng)路**號(hào)“城城市規(guī)劃”建設(shè)項(xiàng)目匯匯總表（十五五中）序

號(hào)拆遷房屋總面積類(lèi)類(lèi)型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無(wú)證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木140～50571636.36761.56270～80982863.642088.52合計(jì)155442850.08圖表2-2：被拆拆遷對(duì)象的情情況統(tǒng)計(jì)表第5節(jié)【****】項(xiàng)目SWOTT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析析（一）工作便利優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目安置對(duì)象為被被拆除紅線范范圍內(nèi)居民，大大部分為市***醫(yī)院的醫(yī)醫(yī)務(wù)人員家庭庭，項(xiàng)目選址址在*****路東段南側(cè)側(cè)，對(duì)面為在在建的柳州市市****醫(yī)院，這為被被拆遷人創(chuàng)造造了非常好的的工作便利條條件。（二）住宅品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)被拆遷戶原住宅區(qū)區(qū)內(nèi)主要為單單純住宅樓，居居住景觀較差差，原戶均居居住面積較小?。?0MM2）?，F(xiàn)安置置小區(qū)的戶型型設(shè)計(jì)新穎，建建筑品質(zhì)優(yōu)良良，環(huán)境及景觀觀較好，安置置房建筑面積積平均1100M2（較原居住面面積平均增加加了40M2），大大地地改善了被拆拆遷人的居住住條件及環(huán)境境，提升了住住房品質(zhì)。（三）區(qū)域優(yōu)勢(shì)河?xùn)|區(qū)是柳州市發(fā)發(fā)展區(qū)域，前前景規(guī)劃好，市市政府東遷已已使該區(qū)域房房地產(chǎn)在近兩兩年內(nèi)表現(xiàn)出出巨大的升值值潛力，該區(qū)區(qū)的綜合實(shí)力力也迅速提升升。該拆遷安安置項(xiàng)目周邊邊公共服務(wù)配配套設(shè)施基本本齊全，附近近有市*****醫(yī)院（在建）、市市委市政府行行政辦公區(qū)（在在建）、廣西西****院、市市黨校、第16中學(xué)、飲食食市場(chǎng)、銀行行等；住宅、行行政、金融、商商務(wù)區(qū)與安置置新址近在咫咫尺。（四）環(huán)境優(yōu)勢(shì)河?xùn)|新區(qū)東有三門(mén)門(mén)江森林公園園、北有馬鹿鹿山公園、西西有柳江河，綠綠地清水相環(huán)環(huán)抱，項(xiàng)目位位于行政商務(wù)務(wù)綜合區(qū)，空空氣質(zhì)量好，人人文環(huán)境好，是是柳州市理想想的居住場(chǎng)所所。（五）交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目新址東接學(xué)院院路，西臨*****，南南毗魚(yú)峰區(qū)政政府，北接*****路，新新開(kāi)通的友誼誼橋?qū)⒑訓(xùn)|區(qū)區(qū)與柳州市商商服中心相連連，有8、50、52、70、78等路公交通通過(guò)，車(chē)輛四四通八達(dá)，交交通十分便利利。（六）物業(yè)升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)市民逐步改變過(guò)去去那種不愿意意離開(kāi)老中心心區(qū)居住的觀觀念，目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向環(huán)境好、配配套設(shè)施齊全全的新區(qū)?，F(xiàn)現(xiàn)河?xùn)|新區(qū)的的樓市價(jià)格一一路上升，房房?jī)r(jià)已直逼老老中心城區(qū)價(jià)價(jià)格，因此未未來(lái)還有很大大的升值潛力力。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析析（一）項(xiàng)目正后方方目前是柳州州殯儀館，對(duì)對(duì)項(xiàng)目有一定定的影響，但但殯儀館將在在近期搬遷。（二）項(xiàng)目周邊近近期商業(yè)氣氛氛不濃，配套套設(shè)施還不夠夠完善。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析析（一）整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)將保持持持續(xù)、穩(wěn)健健地健康發(fā)展展，柳州市的房地地產(chǎn)行業(yè)正在在走向成熟期期，整個(gè)行業(yè)業(yè)背景對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)有利。（二）城市土地有有限，特別是是城中區(qū)和東片區(qū)的土土地稀缺，為為此區(qū)域的項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供供了較好的大大市場(chǎng)基礎(chǔ)；；根據(jù)柳州市20007年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)投放的的產(chǎn)品形態(tài)與與投放量，多多層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)較為樂(lè)觀。（三）隨著20006年下半年柳州州市地價(jià)翻番番的增漲至2007年底柳州市房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的普遍拉升，現(xiàn)現(xiàn)在柳州市高檔項(xiàng)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已已經(jīng)達(dá)到一個(gè)個(gè)相當(dāng)高的價(jià)價(jià)位，為房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)與價(jià)格制定定提供了較好好的基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目威脅分析析（一）宏觀政策調(diào)調(diào)控的不可預(yù)預(yù)期與不可控控制的政策威威脅：一方面面可能形成購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者觀望勢(shì)勢(shì)態(tài)的銷(xiāo)售速速度影響，另另一方面對(duì)房房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展的影響；；（二）柳州電梯公公寓消費(fèi)群體體的接受度不不高，高價(jià)位位房源銷(xiāo)售速速度相對(duì)緩慢慢，根據(jù)消費(fèi)費(fèi)調(diào)查得知接接受高價(jià)的群群體比例不大大，2006年電梯公寓寓供應(yīng)量不超超過(guò)20萬(wàn)㎡，而2007年電梯公寓寓供應(yīng)量超過(guò)過(guò)57萬(wàn)㎡，根據(jù)這這個(gè)趨勢(shì)，2008年電梯公寓的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將十分激烈；；（三）綜觀20006年以及2007年的房地產(chǎn)市市場(chǎng)，高價(jià)格格物業(yè)的房?jī)r(jià)價(jià)拉升速度很很快，而南充充居民收入水水平并未出現(xiàn)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，結(jié)合調(diào)查查中消費(fèi)者對(duì)對(duì)高價(jià)格接受受群體的比例例便小的情況況，在激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下，將面面臨高價(jià)格樓樓盤(pán)消費(fèi)者接接受極限的問(wèn)問(wèn)題，部分過(guò)過(guò)高價(jià)格項(xiàng)目目將面臨滯銷(xiāo)銷(xiāo)的潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第6節(jié)【****】房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格執(zhí)行定位位由于本項(xiàng)目為拆遷遷安置房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目前期相相關(guān)的策劃調(diào)調(diào)查結(jié)論，再再依據(jù)《城市市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》等等法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定，拆遷遷補(bǔ)償方式可可以實(shí)行貨幣幣補(bǔ)償，也可可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋調(diào)換。為順利實(shí)施老城區(qū)改造，減少拆遷難度，按照先安置，后拆除的原則,結(jié)合實(shí)際情況，擬定以下拆遷補(bǔ)償安置方案：對(duì)被拆遷房屋擬實(shí)行****路異地產(chǎn)權(quán)置換為主，貨幣補(bǔ)償、其它異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換為輔相結(jié)合方式，由被拆遷人根據(jù)實(shí)際情況及相關(guān)政策自行選擇。一、****路異異地產(chǎn)權(quán)房屋屋調(diào)換方式實(shí)行****路安安置房產(chǎn)權(quán)置置換的，拆遷遷人與被拆遷遷人應(yīng)按條例例規(guī)定，計(jì)算算被拆遷房屋屋的補(bǔ)償金額額和所調(diào)換房房屋的價(jià)格，結(jié)結(jié)合所調(diào)換房房屋的價(jià)格優(yōu)優(yōu)惠，結(jié)清產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差差價(jià)。注：安置房分配方方案細(xì)則祥見(jiàn)見(jiàn)下篇安置方案案的第二大點(diǎn)。二、貨幣補(bǔ)償方式式居住用房實(shí)行貨幣幣補(bǔ)償?shù)模涁泿叛a(bǔ)償?shù)慕鸾痤~，由被拆拆遷人選定的的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)有有關(guān)法律法規(guī)規(guī)規(guī)定和被拆拆遷房屋的區(qū)區(qū)位、用途、建建筑面積等因因素，以房地地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估估價(jià)格綜合確確定。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出出具被拆遷房房屋分類(lèi)評(píng)估估價(jià)格后，被被拆遷人可選選擇按分類(lèi)估估價(jià)進(jìn)行貨幣幣補(bǔ)償；未選選擇分類(lèi)評(píng)估估價(jià)格補(bǔ)償?shù)牡?，被拆遷人人按分戶評(píng)估估報(bào)告中載明明的價(jià)格進(jìn)行行貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋屋的房地產(chǎn)市市場(chǎng)單價(jià)×被拆除房屋屋的產(chǎn)權(quán)建筑筑面積三、其它異地產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋調(diào)換方方式如****路安置房房不足以對(duì)被被拆遷戶安置置或被拆遷戶戶的自行選擇擇及喜好，也也可選擇其它它樓盤(pán)實(shí)行異地產(chǎn)權(quán)置換換，拆遷人與與被拆遷人應(yīng)應(yīng)按條例規(guī)定定，計(jì)算被拆拆遷房屋的補(bǔ)補(bǔ)償金額和所所調(diào)換房屋的的價(jià)格，結(jié)清清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的的差價(jià)。第三章【*****】房地產(chǎn)項(xiàng)目融融資方案本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)投資資決策過(guò)程中中，除了需評(píng)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目投投資的經(jīng)濟(jì)效效果外，還必必須考慮用于于該項(xiàng)目投資資資金的來(lái)源源，確定資金金結(jié)構(gòu)并制定定資金籌集方方案?；I集過(guò)過(guò)程較為復(fù)雜雜，籌集方式式也有多種，通通常有利用企企業(yè)（或政府府等投資商）自自有資金、向向銀行貸款、發(fā)發(fā)行股票和債債券、吸收外外資、房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)租售款、以以及項(xiàng)目BOT（建設(shè)——經(jīng)營(yíng)——移交）等方方式，本項(xiàng)目目在實(shí)際資金金籌集過(guò)程中中，是上述各各種資金籌集集方式的綜合合運(yùn)用，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目籌集資資金方式如下下圖：特設(shè)機(jī)構(gòu)特設(shè)機(jī)構(gòu)銀行股票、債券開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房者BOT融資租賃融資投資者房地產(chǎn)投資信托合作開(kāi)發(fā)圖表3-1：【*****】項(xiàng)目籌集資資金方式本項(xiàng)目是為實(shí)現(xiàn)城城市整體規(guī)劃劃，而對(duì)廣場(chǎng)場(chǎng)路**號(hào)即****醫(yī)院院職工宿舍實(shí)實(shí)施搬遷。根根據(jù)《市土地地收購(gòu)儲(chǔ)備與與審核委員會(huì)會(huì)2005年第二次工工作會(huì)議紀(jì)要要》（柳政[20055]25號(hào)）文件精精神，為解決決醫(yī)務(wù)人員特特殊行業(yè)就近近工作的需要要，充分體現(xiàn)現(xiàn)以人為本、和和諧共建的原原則，妥善解解決被拆遷人人的安置問(wèn)題題，柳州市政政府作為項(xiàng)目目業(yè)主，由于于本項(xiàng)目很大大程度上是柳州市政府府的政府行為為。因此，本項(xiàng)目籌集集資金的主要要方式是向銀銀行借款以及及利用政府已已有資金。除了以向銀行貸款款為主要手段外，本本項(xiàng)目還可以以采取利用政政府自有資金金以及房地產(chǎn)預(yù)預(yù)租售款。第四章【*****】房地產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié)項(xiàng)目效效益評(píng)價(jià)方案案在拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程程中應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，納納入市場(chǎng)規(guī)范范，不論實(shí)行行貨幣補(bǔ)償、易地安置還是實(shí)行遷往本項(xiàng)目都應(yīng)是一樣的，是等價(jià)有償?shù)慕粨Q。并采取的是先建安置房，再動(dòng)遷的主體方案。一、選擇方案選擇****路【****】房房地產(chǎn)項(xiàng)目宗宗地先建安置置房，再實(shí)施施動(dòng)遷，逐年年完成整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。二、政府多支出安安置補(bǔ)償費(fèi)用用預(yù)計(jì)按原規(guī)劃條件，興建建安置房地產(chǎn)產(chǎn)【****·】項(xiàng)目，實(shí)際安置房房建設(shè)投資預(yù)預(yù)計(jì)為3750元/M2左右，而被拆遷房房屋貨幣補(bǔ)償償為3620元/M2，若被拆遷戶戶按1：1遷往新址，則每每平方米虧1130元，擬拆遷總總建筑面積為為552888.99㎡，則政府多多支出安置補(bǔ)補(bǔ)償近718.776萬(wàn)元。三、計(jì)算分析（一）若被拆遷戶戶全部選擇貨貨幣補(bǔ)償?shù)那榍闆r（簡(jiǎn)稱：：情況一）1、項(xiàng)目總投資費(fèi)用估估算詳見(jiàn)下表——項(xiàng)目總投投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總價(jià)/萬(wàn)元內(nèi)容說(shuō)明1土地取得費(fèi)用9308.77總建筑面積：775573.1㎡，樓面地地價(jià)1200元/m22前期工程費(fèi)2606.462-1地質(zhì)勘測(cè)124.17按總占地面積777573.11㎡的16元/㎡計(jì)2-2設(shè)計(jì)費(fèi)155.15按總建筑面積777573.11㎡的20元/㎡計(jì)2-3審圖費(fèi)15.51按總建筑面積的22元/㎡計(jì)2-4規(guī)劃、施工報(bào)建620.58按總建筑面積800元/㎡計(jì)2-5人防費(fèi)139.63若不需建人防工程程，按總建筑筑面積18元/㎡計(jì)2-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1551.46按凈建設(shè)用地777573㎡，200元/㎡計(jì)3建安造價(jià)10472.377按總建筑面積，11350元/㎡計(jì)4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)523.62按建安造價(jià)的1..5%計(jì)5建設(shè)期利息1373.00貸款額按建設(shè)投資資的70%約2億元,按年率6.75%%6經(jīng)營(yíng)費(fèi)用651.00按銷(xiāo)售收入349907.900的2%計(jì)7管理費(fèi)用651.00按銷(xiāo)售收入349907.900的2%計(jì)8財(cái)務(wù)費(fèi)用275.00按貸款利息的200%計(jì)項(xiàng)目總投資25862.400圖表4-1：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目總投資資估算表（情況一）說(shuō)明：預(yù)計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期33年。建設(shè)投資為：255862.440萬(wàn)元，假設(shè)設(shè)第1年投入土地地取得費(fèi)用99038.7772萬(wàn)元，第2年及第3年分別投入入剩余建設(shè)投投資的50%，即分別投投入84111.82萬(wàn)元元；經(jīng)營(yíng)成本為：6551.00萬(wàn)萬(wàn)元，假設(shè)第第1年到第3年每年分別別投入2177.20萬(wàn)元。2、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和租租賃收入測(cè)算算（1）、住宅部分銷(xiāo)售收收入（按4200元/㎡計(jì)算）的測(cè)測(cè)算77573.1㎡㎡×4200元/㎡=34907..90萬(wàn)元銷(xiāo)售收入、稅金的的確定詳見(jiàn)下下表所示的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入、稅稅金及附加估估算表序號(hào)項(xiàng)目單位:萬(wàn)元第1年第2年第3年每年銷(xiāo)售收入比例例/40%60%1營(yíng)業(yè)收入/13032.28819548.4222稅費(fèi)稅率/4255.046382.572-1二稅一費(fèi)5.65%/736.321104.492-2土地增值稅2%/260.65390.972-3所得稅25%/3258.074887.11注：二稅一費(fèi)、土土地增值稅分分別按照總銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的5.65%、2%收取，所得得稅率為25%；二稅一費(fèi)費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育附附加費(fèi)。圖表4-2：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入、稅金及附附加估算表（情況一）（2）停車(chē)場(chǎng)部分租賃收收入折現(xiàn)總價(jià)價(jià)測(cè)算車(chē)庫(kù)總建筑面積約約為19615㎡，預(yù)計(jì)每每月凈租金約約為20元/㎡，假設(shè)租租賃期60年，折現(xiàn)至至第三年，則則折現(xiàn)收入為為5826..39萬(wàn)元。3、動(dòng)態(tài)盈利分析與現(xiàn)現(xiàn)金流量表對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析評(píng)評(píng)價(jià)的主要依依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法與參數(shù)數(shù)》，結(jié)合房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的實(shí)際情況，通通過(guò)動(dòng)態(tài)的方方法，計(jì)算全全部投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售售并舉的項(xiàng)目目，經(jīng)營(yíng)期設(shè)設(shè)定為三年，租租賃部分的總總收入折現(xiàn)至至第三年。動(dòng)態(tài)盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)：主要有財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率(FIRRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FNPVV)等指標(biāo)，主主要考察擬建建項(xiàng)目的盈利利能力，據(jù)以判斷項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可可行性。評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算算過(guò)程詳見(jiàn)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表。注：（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率((FIRR))是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)計(jì)算期內(nèi)各年年凈現(xiàn)金流量量值累計(jì)等于于零時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率。反映出出項(xiàng)目所占用用資金的盈利利率，即反映映出項(xiàng)目的盈盈利能力。當(dāng)當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收收益率時(shí)，則則認(rèn)為其盈利利能力已滿足足最低要求。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率IC將項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量折折現(xiàn)到建設(shè)期期初的現(xiàn)值之之和。是考察察項(xiàng)目在計(jì)算算期內(nèi)盈利能能力的動(dòng)態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈凈現(xiàn)值大于零零或等于零的的項(xiàng)目是可以以考慮接受的的。建議選取“稍大于于銀行同期貸貸款利率”作為基準(zhǔn)收收益率，本項(xiàng)項(xiàng)目三至五年年期貸款利率率為7.5%，故基準(zhǔn)收收益率IC取為8%。全部投資現(xiàn)金流量量表見(jiàn)附表所所示項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231現(xiàn)金流入/13032.28825374.8111-1住宅銷(xiāo)售收入/13032.28819548.4221-2其他（停車(chē)場(chǎng)）現(xiàn)現(xiàn)金收入//5826.392現(xiàn)金流出26079.60012884.06615011.592-1建設(shè)投資25862.4008411.828411.822-2土地增值稅/260.65390.972-3銷(xiāo)售稅金及附加/736.321104.492-4所得稅/3258.074887.112-5經(jīng)營(yíng)成本217.20217.20217.203稅后凈現(xiàn)金流-26079.600148.2210363.2224稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流流-26079.660-25931.338-15568.1165稅前凈現(xiàn)金流-26079.6604403.2616745.7996稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流流-26079.660-21676.334-4930.555評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPPV-6496.022/IC=8%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FFIRR5.98%/圖表4-3：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表（情情況一）/萬(wàn)元另外，用現(xiàn)金流法法測(cè)算開(kāi)發(fā)商商利潤(rùn)：稅前開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)==-64966.02萬(wàn)元元4、結(jié)論稅前開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)==-64966.02萬(wàn)元元，稅前財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值-44930.555萬(wàn)元﹤0，內(nèi)部收益益率5.998%﹤基準(zhǔn)收益率8%。（1）在原擬規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件下，土地地取得費(fèi)用以以預(yù)計(jì)拆遷總總費(fèi)用作為主主要構(gòu)成時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目虧損，且且毫無(wú)利潤(rùn)可可言；（2）被拆遷戶選擇貨幣幣補(bǔ)償待建項(xiàng)項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)。（二）被拆遷戶全全部選擇于【*****】安置情況下下（情況二）待拆遷面積為444348.1135㎡，若按待拆拆遷面積：新新建面積=1：1方式搬遷，則拆遷遷前期補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用減少，僅僅需支付拆遷遷其他費(fèi)用。無(wú)無(wú)形之中，前前期投資大大大減少，資金金占用大大減減少。同時(shí)住宅銷(xiāo)售建筑筑面積也由原原775733.1㎡，減少為777573.11-443488.135==332244.965㎡㎡。1、項(xiàng)目總投資估算———詳見(jiàn)下表所示的項(xiàng)目目總投資估算算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算數(shù)量計(jì)算單位總價(jià)總投資比例備注1土地取得費(fèi)用332251200元/㎡3987.0016.10%總建筑面積：775573.1--443488=332225㎡，樓面地地價(jià)1200元/m22前期工程費(fèi)//7576.0230.59%2-1地質(zhì)勘測(cè)44348.133516元/㎡70.96按總用地面積443348.1335㎡的16元/㎡2-2設(shè)計(jì)費(fèi)77573.120元/㎡155.15按總建筑面積的220元/㎡計(jì)2-3審圖費(fèi)77573.12元/㎡15.51按總建筑面積的22元/㎡計(jì)2-4規(guī)劃、施工報(bào)建77573.180元/㎡620.58按總建筑面積800元/㎡計(jì)2-5人防費(fèi)77573.118元/㎡139.63已經(jīng)建人防地下室室，和平時(shí)期期為車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)戰(zhàn)時(shí)為人防室室2-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)44348.1335200元/㎡886.96包括供電、供水、排排水、綠化、道道路、路燈、電電信等費(fèi)用按按凈建設(shè)用地地200元/㎡計(jì)3建安造價(jià)77573.11350元/㎡10472.36642.29%按建筑面積13550元/㎡計(jì)4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)10472.3661350×5.000%523.622.11%按建安造價(jià)的5%%計(jì)5建設(shè)期利息200006.75%1373.005.54%貸款額按土地取得得費(fèi)、用前期期工程費(fèi)以及及建安造價(jià)的的70%約2億元,貸款期限1.5年,利率按1至3年期年率7.56%%6經(jīng)營(yíng)費(fèi)用13954.5002.0%279.091.13%按總銷(xiāo)售收入的22.0%計(jì)7管理費(fèi)用13954.5002.0%279.091.13%按總銷(xiāo)售收入的22.0%計(jì)8財(cái)務(wù)費(fèi)用1373.0020%274.601.11%按貸款利息的200%計(jì)項(xiàng)目總投資//24764.800100.00%/圖表4-4：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目總投資資估算表（情情況二）/萬(wàn)元2、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和租租賃收入測(cè)算算（1）住宅部分銷(xiāo)售收入入的測(cè)算①、營(yíng)業(yè)收入、稅金及及附加估算表表由于100%回遷，可可銷(xiāo)售建筑面面積為332225㎡。②、剩余銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售售收入為33225㎡×44200元/㎡=139554.50萬(wàn)萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入的確定詳詳見(jiàn)附表所示示的營(yíng)業(yè)收入入、稅金及附附加估算表序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元第1年第2年第3年每年銷(xiāo)售收入比例例/40%60%1營(yíng)業(yè)收入/5581.808372.702稅費(fèi)/1822.462733.692-1二稅一費(fèi)/315.37473.062-2土地增值稅/111.64167.452-3所得稅/1395.452093.18圖表4-5：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入、稅稅金及附加估估算表（情況況二）（2）停車(chē)場(chǎng)部分租賃賃收入折現(xiàn)總總價(jià)測(cè)算5826.39萬(wàn)元。3、動(dòng)態(tài)盈利分析與現(xiàn)現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量量表見(jiàn)下表所所示的項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231現(xiàn)金流入/5581.8014199.0991.1銷(xiāo)售收入/5581.808372.71.2其他現(xiàn)金收入//5826.392現(xiàn)金流出3987.0012211.36613122.5992.1建設(shè)投資3987.0010388.910388.92.2土地增值稅/315.37473.062.3銷(xiāo)售稅金及附加/111.64167.452.4所得稅/1395.452093.183經(jīng)營(yíng)成本93.0393.0393.034稅后凈現(xiàn)金流-4080.03-6722.599983.475稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流流-4080.03-10802.662-9819.1556稅前凈現(xiàn)金流-4080.03-4900.1333717.167稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流流-4080.03-5263.000-6949評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPPV-5174.977/IC=8%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FFIRR2.34%/圖表4-6：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表（情情況二）/萬(wàn)元另外，用現(xiàn)金流法法測(cè)算開(kāi)發(fā)商商利潤(rùn)。（三）結(jié)論1、稅前開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)==-51744.97萬(wàn)元元，稅前財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值-66949萬(wàn)元﹤0，內(nèi)部收益率率為2.344%﹤基準(zhǔn)收益率8%。2、原擬規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件下，土地地取得費(fèi)用以以預(yù)計(jì)拆遷總總費(fèi)用作為主主要構(gòu)成時(shí)，在在被拆遷戶全全部選擇回遷遷安置情況下下，項(xiàng)目還是是虧損；3、因此，無(wú)論被拆遷遷戶是選擇貨貨幣補(bǔ)償還是是回遷安置待待建項(xiàng)目均是是不經(jīng)濟(jì)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)方案（一）建設(shè)方