某項目產(chǎn)品策劃書及實施結(jié)果對比

蔣村項目產(chǎn)品策劃書（B-07、B-10地塊）二○○八年八月目錄HYPERLINK第一節(jié)項目可行性研究結(jié)論1HYPERLINK第二節(jié)項目開發(fā)理念 3HYPERLINK第二章項目地塊及周邊概況 5HYPERLINK第一節(jié)項目地塊規(guī)劃指標(biāo) 5第二節(jié)HYPERLINK地理位置及現(xiàn)狀7第三節(jié)HYPERLINK項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)13第四節(jié)HYPERLINK自然條件16第五節(jié)HYPERLINK自然災(zāi)害19第三章HYPERLINK項目所在的城市歷史文化背景20第一節(jié)HYPERLINK歷史文化內(nèi)涵與底蘊20第二節(jié)HYPERLINK地方文化習(xí)俗23第四章HYPERLINK市場定位及產(chǎn)品定位27HYPERLINK第一節(jié)主要競爭樓盤分析27HYPERLINK第二節(jié)本項目市場定位38HYPERLINK第三節(jié)產(chǎn)品定位46HYPERLINK第五章規(guī)劃設(shè)計48HYPERLINK第一節(jié)產(chǎn)品設(shè)計意象51HYPERLINK第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計控制條件54HYPERLINK第三節(jié)規(guī)劃設(shè)計基本要求56HYPERLINK第四節(jié)交通組織要求64HYPERLINK第五節(jié)開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場售樓處設(shè)置71HYPERLINK第六章建筑設(shè)計73第一節(jié)建筑單體73第二節(jié)建筑戶型80第三節(jié)公共配套84第七章室內(nèi)設(shè)計97第一節(jié)周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)97第二節(jié)樣板房100第三節(jié)會所及公共部位130第八章景觀設(shè)計136第一節(jié)設(shè)計理念及意向136第二節(jié)景觀設(shè)計要求137第九章安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計175第一節(jié)給排水系統(tǒng)175第二節(jié)電氣系統(tǒng)178第三節(jié)弱電系統(tǒng)182第四節(jié)暖通196第五節(jié)其他198第十章物業(yè)管理及服務(wù)體系201第一節(jié)物業(yè)管理模式201第二節(jié)物業(yè)管理資質(zhì)要求及時間界定203第三節(jié)開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求206第四節(jié)園區(qū)服務(wù)功能要求207第五節(jié)服務(wù)內(nèi)容208第六節(jié)服務(wù)及物管收費標(biāo)準(zhǔn)209第十一章經(jīng)濟估算211附件一《蔣村項目客戶調(diào)研報告》附件二《新技術(shù)新設(shè)備調(diào)查》第一章前言杭州蔣村項目（B-07、B-10地塊）是由綠城集團與浙江日報報業(yè)集團在杭州城西蔣村新區(qū)共同開發(fā)的高端高層住宅項目。本項目利用綠城集團第二代高層住宅產(chǎn)品研發(fā)的契機，在集團領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門的指導(dǎo)下，基于詳實、全面的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)蔣村項目的實際情況，結(jié)合綠城第二代高層住宅產(chǎn)品特征研究及二代高層住宅設(shè)計導(dǎo)則，編制本產(chǎn)品策劃書。本產(chǎn)品策劃書針對杭州蔣村項目所在區(qū)域位置、產(chǎn)品定位、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計、園區(qū)服務(wù)體系、經(jīng)濟估算等方面內(nèi)容進行了闡述，為本項目的開發(fā)建設(shè)、市場推廣、園區(qū)服務(wù)等提供指導(dǎo)性意見和依據(jù)。第一節(jié)項目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州是浙江省的省會所在地，是全省的政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，近幾年杭州市整體經(jīng)濟保持了良好的運行態(tài)勢，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了必要的支撐。2007年杭州全市生產(chǎn)總值突破4000億元，達(dá)到4103.89億元，按可比價格計算，比上年增長14.6％，已連續(xù)17年保持兩位數(shù)增長。按戶籍人口計算，全市人均GDP達(dá)61313元，根據(jù)年平均匯率計算，突破8000美元，達(dá)8063美元，城市經(jīng)濟發(fā)展的新高度將推動城市房產(chǎn)品將逐漸進入新一輪升級換代階段。二、市場可行性結(jié)論雖然07年底至今宏觀調(diào)控及通脹經(jīng)濟壓力波及杭州房產(chǎn)市場，但杭州房企理性推盤，主動靠近買方市場，剛性需求得到釋放走向；城市區(qū)域規(guī)劃價值頂托，政府土地穩(wěn)市，多種市場作用力，進一步加大08年杭州房產(chǎn)市場的“穩(wěn)”字走向。雖然難現(xiàn)07年大起行情，但08年出現(xiàn)大跌行情的可能性較小。項目東南面的蔣村商住區(qū)長期以來需求旺盛，而目前，原意義上的蔣村商住區(qū)的開發(fā)已經(jīng)完畢，沒有新推房源。由于本項目與蔣村商住區(qū)無縫連接，能夠直接接收蔣村商住區(qū)的溢出需求。另外，北面浙大紫金港樣區(qū)吸引了大量的科研教育人才，而項目周邊也規(guī)劃大量的公建、科研配套用房，科研產(chǎn)業(yè)帶來的人才將會成為項目的潛在客戶。三、項目本身可行性結(jié)論該項目地處主城區(qū)，與市中心聯(lián)系緊密，且規(guī)模較大，容積率適中，具備了營造高檔產(chǎn)品的空間，是近年來所出讓地塊中的上佳之地。但項目技術(shù)指標(biāo)中須滿足戶型的“90/50”政策，鑒于項目容積率、建筑限高的要求，因此本項目必須做拼合戶型，這給項目在報建、營銷和交付環(huán)節(jié)的工作增加了難度和法律風(fēng)險。項目所在的區(qū)域環(huán)境優(yōu)越：從大區(qū)域看，杭州市政府已明確要把西溪濕地打造成世界級的旅游產(chǎn)品，隨著西溪濕地建設(shè)的推進，蔣村新區(qū)將迎來新一輪的發(fā)展高峰，從西溪濕地周邊已有項目看，該區(qū)域已成為杭州高端住宅產(chǎn)品聚集地；從小環(huán)境看，蔣村新區(qū)的改造還處于起步階段，隨著改造推進，周邊配套日益完善，該區(qū)域的面貌將煥然一新。因此，項目所在的區(qū)域價值將隨著開發(fā)進度的推進不斷得以提升；綠城自1995年開發(fā)房地產(chǎn)以來，蔣村商住區(qū)便是綠城的主要根據(jù)地，在該區(qū)域積累了大量的高端客戶，并在市場上處于絕對的領(lǐng)導(dǎo)地位。四、經(jīng)濟可行性結(jié)論根據(jù)目前土地摘得的平均樓面地價為10666元/平方米，按照目前周邊市場的銷售價格，相對區(qū)域位置優(yōu)勢，高端產(chǎn)品品質(zhì)特征，以及結(jié)合綠城品牌的價值，住宅銷售價格按28000元/平方米，車位18萬元/個，該項目的稅前成本利潤率約為18%，項目投資的內(nèi)部收益率約為28.7%。但是由于本項目高地價、高建設(shè)投入對于本案的資金安排提出了很高的要求，因此在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本管理和控制，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場價格和銷售速度的有力支撐。五、結(jié)論1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。2、地塊所在區(qū)域的自然環(huán)境、人文環(huán)境優(yōu)越，這些資源優(yōu)勢加上產(chǎn)品品質(zhì)的提升和綠城的品牌優(yōu)勢，將在未來的激烈競爭中轉(zhuǎn)化為項目的強大競爭力。3、杭州市房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性發(fā)展的軌道，產(chǎn)品品質(zhì)的提升成為行業(yè)發(fā)展的主流，因此該項目必須在綠城現(xiàn)有高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上作明顯的提升，以適應(yīng)市場的變化。4、在看好市場中長期發(fā)展趨勢和綠城品牌優(yōu)勢的前提下，產(chǎn)品售價尚存在提升空間。本項目經(jīng)濟上可行，但由于地價偏高和國家宏觀調(diào)控影響，以及90/50政策而導(dǎo)致的拼戶做法，在集團范圍內(nèi)目前仍處于探索階段，依然存在著一定的政策和法律風(fēng)險。第二節(jié)項目開發(fā)理念本項目將按照綠城集團第二代高層住宅產(chǎn)品營造標(biāo)準(zhǔn)進行實施，爭創(chuàng)國內(nèi)一流高層公寓產(chǎn)品。1、項目整體規(guī)劃與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，結(jié)合B-12＃、B-14＃、B-15＃、B-16＃地塊進行整體規(guī)劃設(shè)計的同時，結(jié)合雙龍路北側(cè)地塊、蔣村五號路西側(cè)地塊進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，綜合考慮項目及周邊地塊規(guī)劃布局，提升該區(qū)塊的整體檔次。2、本項目區(qū)塊內(nèi)不考慮設(shè)置大型會所，結(jié)合B-15＃、B-16＃地塊公建配套集中設(shè)置商業(yè)及集中式會所，如室內(nèi)外運動場地、室內(nèi)泳池、餐飲、客房、２４小時便利店等均考慮集中設(shè)置，會所服務(wù)設(shè)施除滿足小區(qū)業(yè)主需求處同時對外營業(yè)。本項目地塊內(nèi)按照規(guī)劃條件設(shè)置物業(yè)及社區(qū)服務(wù)設(shè)施，以及部分小型配套設(shè)施。3、為營造項目整體的居住區(qū)氛圍，提升小區(qū)整體品質(zhì)。崇信路（蔣村六號路）及蔣村一號路沿線將不設(shè)置沿街商鋪。結(jié)合蔣村六號路西側(cè)市政綠地，將崇信路與蔣村一號路沿線營造成郁郁蔥蔥而又靜謐的林蔭道，使得蔣村項目在整體規(guī)劃上商業(yè)與住宅的動靜分離。4、建筑設(shè)計應(yīng)以國內(nèi)一流高端公寓的品質(zhì)來定位，從平面布置、建筑形態(tài)、豎向設(shè)計、戶型設(shè)計、設(shè)備配置、材料選擇、園區(qū)景觀、室內(nèi)精裝修等方面處處體現(xiàn)高端公寓的特質(zhì)。5、戶型設(shè)計由于90/50政策限制，將采取拼戶的做法，在滿足容積率的前提下，充分考慮市場因素，合理配置房型比例，盡量做到拼戶前后戶型的均好性。6、景觀設(shè)計應(yīng)提前介入，總平面布置和豎向設(shè)計時應(yīng)充分考慮景觀設(shè)計空間，使景觀設(shè)計與建筑形態(tài)相協(xié)調(diào)，建筑布局與景觀規(guī)劃相融合。７、室內(nèi)設(shè)計應(yīng)提前介入，在建筑方案設(shè)計時及時參與房型評審工作，為后續(xù)室內(nèi)精裝修留有較大的余地。８、項目開發(fā)建設(shè)的同時考慮園區(qū)服務(wù)體系所需硬件設(shè)施的設(shè)置，本項目園區(qū)服務(wù)在普通物業(yè)管理理念之上將涵蓋三大服務(wù)系統(tǒng)，分別為健康服務(wù)系統(tǒng)、文化教育服務(wù)系統(tǒng)、生活服務(wù)系統(tǒng)，為業(yè)主提供全面、高端、人性化的園區(qū)服務(wù)。第二章項目地塊及周邊概況第一節(jié)項目地塊規(guī)劃指標(biāo)本項目B-10、B-07地塊，用地面積共8.9534萬平方米（134.3畝），地上建筑面積19.70萬平方米。B-10地塊規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)住宅（設(shè)配套公建建）用地總用地面積44664平米（67.0畝）代征地面積0平米凈地面積44664平米容積率綜合容積率：≦22.2建筑面積98260.8平平米凈地容積率：≦22.298260.8平平米建筑密度≦30%綠化率≧30%建筑層數(shù)約15層限高黃海高程50米建筑間距要點正南北向多層住宅宅日照間距按按1：1.2H控制。退紅線要求配套要求沿路設(shè)置公廁一處處，面積50平方米。公建總量控制在容容積率折合的的建筑面積的的10%以內(nèi)交通規(guī)劃要點1、機動車開口不得得朝向紫金港港路。其他規(guī)劃要點1、套型建筑面積990平方米以下下住宅面積必必須達(dá)到開發(fā)發(fā)建設(shè)總面積積的50%以上。B-07地塊規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)住宅（設(shè)配套公建建）用地總用地面積44870平米（67.3畝）代征地面積0平米凈地面積44870平米容積率綜合容積率：≦22.2建筑面積98714平米凈地容積率：≦22.298714平米建筑密度≦30%綠化率≧30%建筑層數(shù)約15層限高黃海高程50米建筑間距要點1、正南北向多層住住宅日照間距距按1：1.2H控制。2、符合日照分析要要求。退紅線要求配套要求公建總量控制在容容積率折合的的建筑面積的的10%以內(nèi)。沿蔣村東路設(shè)置公公廁一處。交通規(guī)劃要點1、機動車開口朝向向北側(cè)、南側(cè)側(cè)規(guī)劃道路其他規(guī)劃要點1、套型建筑面積990平方米以下下住宅面積必必須達(dá)到開發(fā)發(fā)建設(shè)總面積積的50%以上。第二節(jié)地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本項目B-10、B-07地塊位于杭州市西湖區(qū)蔣村新區(qū)蔣村東路以東，紫金港路以西，雙龍路以南，蔣村一號路以北。項目地塊距杭州市中心直線距離約7.4公里，距國家級濕地公園西溪濕地約1公里。項目隸屬于西湖區(qū)蔣村新區(qū)，由于與蔣村商住區(qū)無縫連接，可視同為傳統(tǒng)意義上的蔣村商住區(qū)。項目在杭州市位置示意圖項目所在的蔣村新區(qū)與杭州市其他組團關(guān)系示意圖二、地塊現(xiàn)狀B-07地塊為長方形，B-10地塊為不規(guī)則梯形，地塊之間為規(guī)劃市政綠地及幼兒園，項目地塊內(nèi)現(xiàn)有少量農(nóng)居及臨時工廠。地塊現(xiàn)狀示意圖地塊內(nèi)濕地地塊內(nèi)濕地地塊內(nèi)廠房地塊內(nèi)廠房地塊內(nèi)農(nóng)居地塊內(nèi)農(nóng)居地塊內(nèi)水塘地塊內(nèi)水塘地塊內(nèi)各類地貌照片三、周邊道路交通現(xiàn)狀項目通過紫金港路結(jié)合其他干道可方便到達(dá)黃龍商務(wù)區(qū)、西湖風(fēng)景區(qū)、省（市）政府、武林商圈等重要城市區(qū)域；通過文一西路德勝快速路可直接到達(dá)下沙高新區(qū)；項目交通可達(dá)性較好，但主要輻射城西、市中心。從地塊至杭州城內(nèi)其他區(qū)域的路程及車程時間估算四、其他配套（一）大市政除項目地塊南面的文一西路延伸段已建成通車外，其它周邊道路均在規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計2009年上半年均可建成通車。上下水、電力等市政管道接口與規(guī)劃道路相連接。（二）生活配套由于項目地塊與蔣村商住區(qū)無縫連接，可充分享受蔣村商住區(qū)所有配套，在2公里范圍內(nèi)，學(xué)校、超市、菜場、醫(yī)院一應(yīng)俱全。地塊周邊主要生活配套設(shè)施及重要公建見下表：現(xiàn)狀規(guī)劃教育１．中小學(xué)：育華華學(xué)校杭州市西溪試驗學(xué)學(xué)校２．大學(xué)：浙大紫紫金港校區(qū)１．幼兒園（Ｂ－－１０地塊東東南角）２．浙大紫金港校校區(qū)二期醫(yī)院綠城醫(yī)院浙大醫(yī)學(xué)中心商業(yè)西城廣場沃爾瑪超市（在建建）城北銀泰（在建）公園西溪濕地公園銀行工商銀行、交通銀銀行等文體西湖區(qū)體育館行政西湖區(qū)人民政府（規(guī)規(guī)劃中）項目周邊配套位置示意圖：事項狀況描述區(qū)域交通文一西路：三橫五五縱之一，為為城市快速路路，位于項目目南側(cè)。紫金港路：三橫五五縱之一，規(guī)規(guī)劃為城市快快速路，位于于項目東側(cè)。周邊配套1km—4km范范圍內(nèi)教育（）幼兒園（10號地地塊內(nèi)配置）小學(xué)：育華學(xué)校校中學(xué)：杭州市西溪溪實驗學(xué)校大學(xué)：浙大紫金港港校區(qū)醫(yī)院（）浙大醫(yī)學(xué)中心（規(guī)規(guī)劃中）綠城醫(yī)院商業(yè)（）西城廣場沃爾瑪超市（在建建）、城北銀泰（在建）公園（）西溪濕地公園銀行工商銀行、交通銀銀行行政（）規(guī)劃中的西湖區(qū)人人民政府國家西溪濕地公園園綠城育華學(xué)校浙江大學(xué)紫金港校校區(qū)綠城醫(yī)院西溪實驗學(xué)校城西沃爾瑪超市西城廣場耀江文鼎苑第三節(jié)項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)一、蔣村新區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)蔣村新區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩軸、一心、五組團、七區(qū)塊”的格局。兩軸：花蔣路和文一西路形成“十字形”的兩條發(fā)展主軸。同時，以余杭塘河作為生態(tài)發(fā)展軸組織高標(biāo)準(zhǔn)示范住宅區(qū)的景觀。一心：公建中心區(qū)塊和科研辦公區(qū)塊共同組成配套服務(wù)中心，服務(wù)于浙大、西溪濕地以及周邊區(qū)域。五組團：五個居住區(qū)塊形成五個相對獨立的組團，其中文一西路南側(cè)的住宅組團為農(nóng)居安置點，目前已有部分住宅竣工。七區(qū)塊：一個公建中心區(qū)塊、一個科研辦公區(qū)塊和五個居住區(qū)塊。本案本案項目地塊是蔣村新區(qū)規(guī)劃中五個居住組團之一，緊鄰公建中心區(qū)和科研辦公區(qū)，也是蔣村新區(qū)中距離建成區(qū)最近的居住組團。二、用地規(guī)劃規(guī)劃依托花蔣路和文一西路兩條"十字形"主軸組織整個蔣村新區(qū)的用地布局，在兩軸交叉點周圍布置行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生和城市公園等用地，形成公建中心區(qū)塊。項目西面是蔣村新區(qū)公建中心區(qū)塊，將設(shè)置行政辦公、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生和城市公園等；項目的北面設(shè)置以科技研發(fā)為主的綜合公建用地，實現(xiàn)與浙大之間的過渡聯(lián)系；項目的南面為住宅及部分公建用地，分別為B-12、B-13、B-14、B-15地塊；東面隔紫金港路為已投入使用的育華學(xué)校。本案本案項目周邊的浙大和規(guī)劃中大量公建、科研用地在活躍區(qū)域經(jīng)濟的同時，也將為本區(qū)域帶來大量高素質(zhì)的人才，為區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)項目提供最直接的需求。三、道路交通規(guī)劃紫金港路、文一西路、文二西路、余杭塘路等組成道路骨架。規(guī)劃結(jié)合居住用地，設(shè)置兩處公交樞紐站，一處位于蔣村二號路北側(cè)，另一處位于余杭塘河路延伸線北側(cè)。文一西路：三橫五縱之一，為城市快速路，位于項目南面，已建成。紫金港路：三橫五縱之一，規(guī)劃為城市快速路，位于項目東側(cè)，其中天目山路至文一西路段已建成，文一西路往北至大關(guān)路段已進行規(guī)劃設(shè)計，將從文一西路開始下穿余杭塘路、余杭塘河和浙大紫金港校區(qū)。公交始末站與本項目隔余杭塘河位于項目的北面，蔣村公交中心站與本項目隔文一西路位于項目的東南面，目前已經(jīng)建成。兩處公交樞紐站為本項目雛形交通提供了便利?？偨Y(jié)：目前項目周邊現(xiàn)狀是原始濕地風(fēng)貌，項目東面城西區(qū)域旺盛需求的溢出效應(yīng)，南面為國家西溪濕地公園，西面為行政、商業(yè)等公建配套中心，北面浙大的產(chǎn)、學(xué)、研的輻射力、周邊規(guī)劃大量的公建、科研配套用房，以及項目所在區(qū)塊與城市聯(lián)系的緊密度，使該區(qū)塊具有相當(dāng)潛力的發(fā)展空間。第四節(jié)自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配不均．局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進退時間上和持續(xù)強度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。二、氣候要素（一）氣溫杭州市年平均氣溫15．3℃～17℃。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1℃左右)。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6℃；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在5．5℃以上，以氣溫論，1、4、7、10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天。杭州市全年有兩個雨季和一個多雨時段。第一個雨季自5月初前后開始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。該時段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350～550毫米，約占年總量的25～31％。第二個雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220毫米，約占年總量的8～13％。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100～110千卡/平方厘米之間，日照時數(shù)1800～2100小時，日照百分率(某時段內(nèi)實際日照時數(shù)與該地理論上可照時數(shù)的百分比)41～48％。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10月)的太陽總輻射量、日照時數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11月～次年4月)。其中，盛夏7、8兩月，日射強、日照長。冬季日射弱，日照短，12月～次年2月各月平均總輻射量都在6千卡/平方厘米以下，日照時數(shù)不足150小時，日照百分率小于50％。春(3～4月)、秋(9～10月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。（四）風(fēng)和氣壓1、風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120°以上)變化。每年2、3月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1．3～2．4米/秒。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3米/秒。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。2、氣壓年平均氣壓。據(jù)杭州市氣象臺觀測站1961～1980年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓1013．25百帕。月平均氣壓。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月平均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7月，為999．2百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12月和1月，為1021．6百帕。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期1、相對濕度杭州市年相對平均均濕度和月平平均相對濕度度在75～85％，大致上上北部大于南南部。全年相相對濕度以梅梅汛期(6月)為最大，月月平均濕度在在80％以上，以以冬干期(1月)為最小，一一般月平均不不超過78％。2、蒸發(fā)量杭州市年平均蒸發(fā)發(fā)量為1150～1400毫米。地域域分布上南部部大于北部，全全年蒸發(fā)量季季變特點明顯顯。全年以夏夏季(6～8月)為最大，盛盛夏7、8兩月晴熱少少雨，月平均均蒸發(fā)量高達(dá)達(dá)170～230毫米。春(3～5月)、秋(9～11月)兩季次之，平平均月蒸發(fā)量量75～150毫米。冬季(12月～次年2月)為最小，1月的月平均均蒸發(fā)量一般般不超過50毫米。3、無霜期杭州市平均初霜日日出現(xiàn)在11月中下旬，終終霜日出現(xiàn)在在3月中旬前后后，無霜期一一般為230～260天。（六）四季按氣候?qū)W指標(biāo)（55天為1候，候平均均氣溫小于110℃為冬季，大大于22℃為夏季，10～22℃為春、秋季季）劃分，杭杭州市四季分分明，時間分分配上，冬夏夏兩季較長，春春秋兩季較短短。1、春季始于3月第四候至第六候候，終于5月第五候至6月第一候。歷歷時68天左右，始始日和終日均均南早北遲，前前后分別相差差10天和7天左右。每每年開春后，冷冷暖氣流交替替加劇，受氣氣旋及鋒面活活動影響，風(fēng)風(fēng)向多變，但但以偏東風(fēng)為為主；天氣乍乍寒乍暖，氣氣溫變幅較大大；雨水增多多，晴雨不定定；故杭諺有有“春天孩兒臉臉，一天變?nèi)儭敝f。四月“清明”時節(jié)，當(dāng)較較強冷空氣南南下時，常出出現(xiàn)連續(xù)低溫溫陰雨的“倒春寒”天氣。春末末，時有雷暴暴、冰雹等強強對流天氣發(fā)發(fā)生。春季平平均氣溫17℃左右，降水水量330～450毫米。2、夏季始于5月第六候至6月第第二候，終于于9月第三候至至第五候。歷歷時115～120天。始日南南早北遲，終終日南遲北早早，前后相差差5～7天。初夏，隨隨北太平洋副副熱帶高壓逐逐漸加強，北北上西伸，偏偏南風(fēng)日益增增多，暖濕氣氣流十分活躍躍，受“梅雨鋒”影響，陰雨雨連綿，溫、濕濕并升，但風(fēng)風(fēng)力較小，天天氣悶熱。此此時，正值黃黃梅成熟而物物品易霉時期期，俗稱梅雨雨期或霉期。因因雨量集中，且且暴雨頻繁，時時有洪澇發(fā)生生。7月上旬起，梅梅雨先后停止止，各地進入入盛夏期，直直至8月下旬，夏夏季風(fēng)極盛，在在副熱帶高壓壓控制下，除除有局部雷陣陣雨外，多晴晴熱天氣，為為全年相對干干熱期。因持持續(xù)高溫少雨雨，日照強而而蒸發(fā)大，而而形成干旱。其其間也常受臺臺風(fēng)等熱帶天天氣系統(tǒng)影響響，出現(xiàn)暴雨雨和大風(fēng)天氣氣。夏季平均均氣溫26～27℃，降水量530～630毫米。3、秋季始于9月第四候至第五候候，終于11月第四候至至第五候，歷歷時約63天左右。始始日和終日均均北早南遲，前前后相差5～7天，“秋分”前后，北方方冷空氣迅速速南下，風(fēng)向向偏北，氣溫溫下降較快，易易出現(xiàn)秋季低低溫；有時，冷冷暖空氣流再再度交替，會會產(chǎn)生一段降降雨過程。10月中旬至11月，在蒙古古大陸冷高壓壓脊前部控制制下，氣層穩(wěn)穩(wěn)定，雨水明明顯減少，常常出現(xiàn)云少日日照多，晝夜夜溫差大，相相對濕度小的的秋高氣爽天天氣。晚秋，冷冷空氣較強時時，會出現(xiàn)初初霜。秋季平平均氣溫16～17℃，降水量140～200毫米。4、冬季始于11月第五候至第六候候，終于次年年3月第三候至至第五候，歷歷時110～120天。始日北北早南遲，終終日北遲南早早，前后相差差5～10天。初冬，北北方冷空氣頻頻繁南下，偏偏北風(fēng)日益增增強，氣溫急急劇下降。1月，冬季風(fēng)風(fēng)最盛，受蒙蒙古冷高壓控控制，以晴冷冷天氣為主?！傲⒋骸边^后，冬季季風(fēng)有所減弱弱，氣溫緩慢慢回升，而雨雨雪逐漸增多多。在強冷空空氣或寒潮侵侵襲時常產(chǎn)生生大風(fēng)和強降降溫天氣，有有時也會出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重的凍害害和雪害。冬冬季平均氣溫溫6～7℃，降水量260～290毫米。第五節(jié)自自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶帶西風(fēng)帶天氣氣系統(tǒng)與熱帶帶東風(fēng)帶天氣氣系統(tǒng)交替控控制，不同性性質(zhì)氣團(主要為極地地大陸，熱帶帶海洋和赤道道氣團)頻繁交替作作用，一年中中，冷、熱、干干、濕的季節(jié)節(jié)變化很大，而而季風(fēng)的不穩(wěn)穩(wěn)定性經(jīng)常能能使某一時段段的氣象要素素發(fā)生異常，造造成多種災(zāi)害害性天氣。其其中影響范圍圍較廣、危害害較大的有冬冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰冰凍)，春季的倒倒春寒，初夏夏的梅汛暴雨雨，夏秋季的的干旱，高溫溫和臺風(fēng)(包括大風(fēng)和和暴雨)秋季的低溫溫以及除冬季季外都可能出出現(xiàn)的冰雹等等。這些災(zāi)害害以暴雨引發(fā)發(fā)的洪澇和干干旱的出現(xiàn)頻頻率最高。近年，杭州市區(qū)受受強降雨天氣氣影響較為嚴(yán)嚴(yán)重，特別是是城區(qū)低洼地地段積水較深深，影響市民民的日常出行行，甚至影響響到市民的生生命財產(chǎn)安全全，本地塊原原貌為典型濕濕地，地勢較較低，容易受受到強降雨等等災(zāi)害天氣的的影響，因此此在豎向設(shè)計計時應(yīng)適當(dāng)抬抬高園區(qū)道路路標(biāo)高。第三章項目所在的的城市歷史文文化背景第一節(jié)歷歷史文化內(nèi)涵涵與底蘊一、城市歷史文脈脈自古以來就有“上上有天堂，下下有蘇杭”的說法，杭杭州歷史悠久久，古跡遍布布，名人軼事事，神話傳說說層出不窮，整整個城市有著著非常濃厚的的歷史文化底底蘊和人文氣氣息。1983年5月，國務(wù)院院在批復(fù)杭州州城市總體規(guī)規(guī)劃時，明確確杭州的城市市性質(zhì)為“歷史文化名名城和全國重重點風(fēng)景旅游游城市”。我國著名學(xué)者錢穆穆先生說：“各地文化精精神之不同，究究其根源，最最先還是由于于自然環(huán)境有有分別，而影影響其生活方方式，再由生生活方式影響響到文化精神神?！比嬖粕揭灰幻娉?，一城城山色半城湖湖，杭州的自自然景觀以精精致和諧為特特點，山水之之間，湖、江江、河之間，互互相映襯，渾渾若天成。群群山的天際曲曲線與西湖的的波光水色，給給人以和諧的的感悟。西湖湖的柔和秀麗麗與錢塘江的的波瀾壯闊在在反差中構(gòu)成成和諧的空間間。杭州的自然景觀與與人文歷史渾渾為一體，展展現(xiàn)的是人與與自然的和諧諧與協(xié)調(diào)。從從“保境安民”到“納土歸宋”是吳越國的的基本國策，追追求的是人與與社會的和諧諧與統(tǒng)一。既既敬仰岳飛、于于謙的大義凜凜然，又推崇崇白居易、蘇蘇東坡的千古古詩文，表達(dá)達(dá)的是杭州人人對不同偶像像的和諧崇拜拜。如此等等等，杭州的先先人們在天人人合一的山水水之間，寄托托著和諧與共共的理想與追追求。千百年年來，和諧的的自然孕育了了和諧的文化化，和諧的文文化又創(chuàng)造了了和諧的自然然，如此交替替推進，構(gòu)成成了杭州歷史史文化精致和和諧的特征。開放，是杭州歷史史文化的特征征，更是千余余年來杭州經(jīng)經(jīng)濟社會發(fā)展展的動力。大大氣，是杭州州自古以來的的傳統(tǒng)。杭州州城市建設(shè)的的大手筆，始始自于吳越國國的錢謬，大大氣還表現(xiàn)在在對多元文化化的包容上。從從吳越起，杭杭州對全國所所形成的兼收收并蓄的開放放格局，必然然使其時的杭杭州文化形態(tài)態(tài)表現(xiàn)為多元元化，這種文文化形態(tài)的長長期存在，也也必然使杭州州的歷史文化化帶有強烈的的包容性特征征。二、區(qū)域歷史文脈脈西溪濕地以自然風(fēng)風(fēng)光見長，其其人文歷史十十分悠久，它已有四五五千年歷史，大致分六個個時期：一是良渚文化時期期，當(dāng)時西溪溪濕地已漸具具雛形，范圍圍比現(xiàn)在要大大得多，有許多多湖泊，包括括老和山一帶帶原來都在西西溪濕地的范范圍內(nèi)。二是漢唐時期，西西溪濕地開始始有人類活動動，當(dāng)時有許許多“唐村”。五代時，西西溪有了駐軍軍。三是宋元時期，西西溪濕地在這這個階段有了了很大發(fā)展。特特別是南宋，宋宋高宗看到這這里風(fēng)水很好好，本來要在在這里建都，后后又因別的原原因，在原來來的州府治所所在地建都。當(dāng)當(dāng)時，還有一一條西溪御道道，皇帝去郊郊外進香，西西溪為必經(jīng)之之路，現(xiàn)在這這條御道大部部分已湮沒，原原址在留下還還有一段。當(dāng)當(dāng)時，西溪交交通發(fā)達(dá)，軍軍事地位重要要。相傳宋高高宗曾在那一一帶養(yǎng)馬，皇皇帝的馬兒叫叫龍駒，于是是傳下了龍駒駒塢這個地名名。四是明清時期，這這是西溪最為為昌盛的時期期，地方官很很重視治理水水利，水災(zāi)少少了，陸地漸漸漸露出來，老老百姓在岸上上養(yǎng)蠶、水塘塘里養(yǎng)魚。這這里沒有船進進不來，很幽幽靜，又有野野趣，很多文文人騷客喜歡歡到這里來。特特別是明末清清初時，很多多文人不愿到到清朝做官，就就到這里隱居居起來，教書書作畫，養(yǎng)活活自己，這里里的文教事業(yè)業(yè)也發(fā)達(dá)起來來。明清時期期，規(guī)模不大大的庵普遍發(fā)發(fā)展，大約有有100多個。這里里的庵很有意意思，很多是是文人庵，所所謂文人庵，就就是文人經(jīng)常常到庵里去吟吟詩作畫、會會友，而庵里里的詩僧也常常與文人應(yīng)和和。五是民國到20002年，這一時時期，西溪濕濕地變化很大大，一是西溪溪濕地從錢塘塘縣劃歸余杭杭縣，成為郊郊區(qū)，現(xiàn)在又又劃給西湖區(qū)區(qū)。而西溪濕濕地也發(fā)展成成了蔣村鄉(xiāng)、五五常、留下、古古蕩、良渚等等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。解放放后，很多工工廠搬了進來來，這里城市市化進程加快快，給西溪濕濕地造成很大大危害，西溪溪濕地也漸漸漸蔞縮，水體體也污染得很很厲害。2004年，杭州州市政府正式式批復(fù)了《杭杭州市西溪濕濕地保護區(qū)總總體規(guī)劃》。至至此，西溪濕濕地保護邁入入法制軌道，核心保護區(qū)11平方公里。批復(fù)明確西溪濕地地保護范圍劃劃為三個層次次，即保護區(qū)區(qū)范圍、外圍圍保護地帶、周周邊景區(qū)控制制區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，東起紫紫金港路綠帶帶西側(cè)，西至至繞城公路綠綠帶東側(cè)，南南起沿山河，北北至文二路延延伸段的區(qū)域域為保護區(qū)范范圍，總面積積11．4平方公里；；在保護區(qū)界界線以外為外外圍保護地帶帶，東至紫金金港，南至老老和山麓，西西至繞城公路路西側(cè)綠帶，北北至余杭塘河河，用地面積積15．7平方公里；；外圍保護地地帶以外的周周邊景區(qū)控制制區(qū)，主要涉涉及五常鄉(xiāng)、閑閑林鎮(zhèn)的兩濕濕地水網(wǎng)區(qū)域域，用地面積積約為50平方公里。對西溪濕地的保護護，規(guī)劃設(shè)立立了五大特色色保護區(qū)，它它們將“各司其職”。生態(tài)保護培培育區(qū)：要求求保護現(xiàn)有的的池塘、湖泊泊、林地、植植被，以創(chuàng)造造良好的濕地地生態(tài)環(huán)境，形形成各類生物物的棲息之地地；民俗文化化瀏覽區(qū)：以以西溪民俗文文化為主題的的風(fēng)情瀏覽區(qū)區(qū)；秋雪庵保保護區(qū)：要求求復(fù)建秋雪庵庵，恢復(fù)秋雪雪庵八景，復(fù)復(fù)種西溪傳統(tǒng)統(tǒng)植物，體現(xiàn)現(xiàn)西溪的歷史史文化底蘊和和傳統(tǒng)景觀風(fēng)風(fēng)貌；曲水庵庵保護區(qū)：要要求復(fù)建曲水水庵，恢復(fù)曲曲水七景及傳傳統(tǒng)植物景觀觀，以文化風(fēng)風(fēng)景游覽為主主題景觀；濕濕地自然景觀觀保護區(qū)：要要求按濕地生生態(tài)群落調(diào)整整配置植物?！拔飨畡?，獨在于于水”。根據(jù)要求求，保護區(qū)內(nèi)內(nèi)嚴(yán)禁污水任任意排放，禁禁止在區(qū)域攔攔截溪泉，打打井取水；嚴(yán)嚴(yán)禁在風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)開山取土土、攀折砍伐伐花木、毀壞壞草坪、植被被，保護風(fēng)景景區(qū)內(nèi)水域的的魚蝦、飛禽禽、蘆荻等水水生動植物，禁禁止擅自捕釣釣和采摘；禁禁止在風(fēng)景區(qū)區(qū)范圍進行放放牧、狩獵、打打鳥等活動。在風(fēng)景區(qū)內(nèi)不得新新建、擴建與與風(fēng)景名勝無無關(guān)的建筑物物；景點建筑筑只能點綴湖湖山，體量宜宜小不宜大，除除風(fēng)景園林中中塔、閣等外外，高度不超超過二層，檐檐口高度不超超過7米。批復(fù)要求嚴(yán)格限制制游客容量。據(jù)據(jù)計算，景區(qū)區(qū)游人合理日日容量為6340人。對于超超出景區(qū)高峰峰日容量的游游人，規(guī)劃建建議采取早期期預(yù)報、勸阻阻分流、控制制進入等手段段進行限制。據(jù)悉，未來西溪濕濕地主要的游游覽交通工具具將是舟楫。規(guī)規(guī)劃中的風(fēng)景景區(qū)主干道花花三路為7米寬。在深潭潭口、龍章、源源誼三處構(gòu)筑筑一條電瓶車車環(huán)線，可通通過小型機動動車，其余景景點均不考慮慮通達(dá)機動車車，而通過舟舟楫解決其交交通游覽功能能。另外，根據(jù)有關(guān)要要求，西溪濕濕地保護區(qū)的的現(xiàn)有人口、單單位原則上一一律外遷。對對于風(fēng)景區(qū)內(nèi)內(nèi)以農(nóng)村勞動動力為主體的的農(nóng)村經(jīng)濟系系統(tǒng)，規(guī)劃進進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整整，發(fā)展旅游游業(yè)。第二節(jié)地地方文化習(xí)俗俗一、城市內(nèi)各區(qū)域域在當(dāng)?shù)鼐用衩裥哪恐械挠∮∠髲木幼〗嵌葎澐?，杭杭州劃分為如如下圖所示系系列板塊，其其中以城中、城城西、湖濱、之之江區(qū)域為公公認(rèn)的成熟中中高檔居住板板塊。二、地方性、區(qū)域域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房房屋為人生一一件大事，關(guān)關(guān)系到家庭興興旺和子孫昌昌盛。整個建建房過程中，民民間有選地、選選材、選日、立立柱、上梁、落落成、慶賀等等習(xí)俗。杭州民間舊時建屋屋最重視上梁梁，盛行一套套喜慶、隆重重的上梁儀式式。上梁吉日日選定后，諸諸親好友都要要送禮慶賀，并并且出力幫工工。上梁開始時，燃放放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)區(qū)還有放銃、敲敲鑼鼓的。正正梁釘有紅綢綢布，隨著大大梁緩緩而上上，泥木作頭頭師傅先唱《上上梁歌》，正正梁敲進兩邊邊榫頭時，再再唱《酒澆梁梁歌》，隨著著吟唱《拋梁梁歌》。梁上上長串鞭炮燃燃放，下面鼓鼓樂齊奏，四四周圍觀群眾眾蜂擁而上，爭爭搶梁上拋下下來的饅頭。上好正梁，接著釘釘椽子、蓋瓦瓦片。上梁這天晚餐，新新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給給作頭師傅以以“上梁紅包”外，還得按按桌向工匠、幫幫工及賀客們們一一勸酒道道謝，分送“上梁元寶”，還要給附附近四鄰分送送“上梁元寶”。建房儀式，以“請請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。（二）建屋厭勝和和禁忌杭州民間建屋過程程中，還有種種種厭勝和禁禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝勝習(xí)俗。吳越越民間建房時時，常常要在在房屋墻腳豎豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原原始先民對山山、石信仰崇崇拜的殘留遺遺風(fēng)，世代傳傳承，給人們們帶來所向無無敵、戰(zhàn)勝邪邪惡的一種心心靈上的信心心和力量。“姜太公在此，諸神神退位”厭勝習(xí)俗。吳吳越民間凡蓋蓋新房建新屋屋，上梁儀式式時，有的地地方用紅紙寫寫上“姜太公在此此，大吉大利利”。將它貼在在梁上，以求求平安?！疤珰q頭上禁動土”禁忌風(fēng)俗。吳吳越民間舊時時風(fēng)水家選擇擇新屋地基時時，常常有一一句禁忌口頭頭禪：“太歲頭上不不能動土”。方士術(shù)數(shù)數(shù)家將太歲所所在方位視作作兇方。民間間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷瘢J(rèn)認(rèn)為建造新房房動土?xí)r從地地中掘到的“肉塊”(一種菌類植植物)，就是兇神“太歲”。以為見到到這太歲主大大兇，往往會會使主家家破破人亡，天長長日久，自然然而然成了“太歲頭上不不能動土”的禁忌習(xí)俗俗?！爸煽蘼暋钡慕闪?xí)俗。吳吳越民間造屋屋筑墻最禁忌忌聽到哭聲，特特別是女人朝朝墻哭。如果果哪戶人家開開工筑墻時，聽聽到女人的哭哭聲，不管當(dāng)當(dāng)天雇多少工工，要花多少少工錢，一定定要停工，以以后另選黃道道吉日再行開開工。如果已已筑起墻，聽聽到女人哭，還還必須將筑好好的墻推倒，以以后重新再筑筑。這與“孟姜女哭倒倒長城”的傳說有關(guān)關(guān)。（三）遷居風(fēng)俗舊時遷居新屋前，必必須擇吉日前前去撣塵、打打掃，有的住住房需刷白或或糊墻紙。遷遷居之時，首首先搬遷之物物，都有傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)定。第一一批搬人者為為發(fā)籃、梯子子、節(jié)節(jié)高、萬萬年青、吉祥祥草和柴米等等。發(fā)籃，為為杭州竹制土土籃，糊以彩彩紙，籃中貯貯頭發(fā)等物，懸懸于廳堂庭柱柱之頂角，取取興旺發(fā)達(dá)的的意思。梯子子，杭州俗稱稱“步步高”；曬衣用的的多枝椏竹竿竿，杭州俗稱稱“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)節(jié)高升的意思思。萬年青、吉吉祥草各兩盆盆，置于堂前前畫桌左右，意意為吉祥如意意，萬年常青青。直柴和大大米兩擔(dān)，亦亦取柴米富裕裕的意思。接著，移神堂和祖祖宗堂于正屋屋之高處或廳廳堂左邊上方方。祖宗堂、神神堂遷入后，便便搬家具、箱箱籠、雜物。最最后，選擇吉吉日良辰，全全家老小才搬搬入，主人需需坐轎，以朱朱漆盤恭奉神神牌和祖宗神神主，手持香香三枝。雖在在白天，亦須須請人以燈籠籠、火把為前前導(dǎo)。全家齊齊集新宅后，預(yù)預(yù)先有親友迎迎之入屋，并并以燈燭導(dǎo)之之登樓，彼此此不交一語，取取俗諺“悶聲大發(fā)財”之意。然后后，飲糖茶一一杯下樓，這這時親友才齊齊聲祝賀。當(dāng)當(dāng)天設(shè)宴，稱稱謂“喬遷喜酒”。親友均需需送賀禮，有有的送綢緞賀賀軸，上書“喬遷之喜”四個金字。此此風(fēng)始自南宋宋，《夢粱錄錄》稱“喬遷酒”為“暖房”，認(rèn)為是“睦鄰之義”。三、居民的群體性性格特征“一方水土養(yǎng)一方人人”，杭州人特特點的形成自自然跟這里特特定的山水有有關(guān)?！皷|南形勝，三三吳都會，錢錢塘自古繁華華”。杭州自五五代錢王立國國以來，采取取了一系列“保境安民”的正確政策策，到北宋末末年，已經(jīng)成成為“市列珠璣，戶戶盈羅綺”的東南第一一大都會，10萬戶居民安安居樂業(yè)。由于環(huán)境優(yōu)美，生生活富足，自自然杭州就成成為一個最適適宜吃喝玩樂樂的休閑之地地。杭州的米米市、菜市、柴柴市、肉市、魚魚市、絲綢市市、茶市、書書市、花市之之盛，手工業(yè)業(yè)之發(fā)達(dá)，給給杭州人的生生活提供了保保證。杭州的的酒樓歌館、古古玩雜耍之多多，山水園林林之美，給杭杭州人提供了了一個娛樂休休閑的場所。所所以，杭州一一度有“銷金鍋”之稱。尤其其，環(huán)境的舒舒適，很少戰(zhàn)戰(zhàn)亂，生活的的安逸，就慢慢慢形成了杭杭州人那種特特有的性格特特點。特定的歷史文化形形成了杭州人人的性格特點點，比如士大大夫文化，比比如因靈隱而而得來的“東方佛國”的特征。杭杭州的歷史文文化是非常中中國化的，與與上海融入了了很多西方元元素不同。杭杭州聲名遠(yuǎn)揚揚的是國畫、書書法、收藏等等等，包括人人們的休閑方方式也以喝茶茶、麻將這類很中中國特色的傳傳統(tǒng)休閑為主主。同時，杭州人的自自閉的“西湖文化”或者說“天井文化”是比較明顯顯的。他們滿滿足于杭州這這個安寧的西西湖，眼界也也就在這個小小小天地之間間。他們很不不情愿“走遍千山萬萬水”到外地創(chuàng)業(yè)業(yè)，而是認(rèn)為為“外地一幢房房，不如杭州州一張床”。他們的眼眼界范圍就總總是圍繞在西西湖、自己、家家庭這個小圈圈子里打轉(zhuǎn)。雖然隨著生活的安安定，許多杭杭州人身上漸漸漸滋生了“小富則滿，小小進則安”這類不同的的性格特征。但但是從研究杭杭州歷史傳統(tǒng)統(tǒng)文化看，在在杭州人身上上還有著奮發(fā)發(fā)進取、勇于于開拓的優(yōu)秀秀文化傳統(tǒng)和和性格特征，尤尤其當(dāng)杭州作作為來自浙江江省乃至全國國各地“新杭州人”的聚集之地地以后，科學(xué)學(xué)務(wù)實、豁達(dá)達(dá)平和的觀念念和心態(tài)，既既注重品位，又又立足現(xiàn)實的的性格特征逐逐漸突顯了出出來。四、居民的日常消消費習(xí)慣、特特點及消費心心態(tài)杭州自古就是一座座流通頻繁、商商賈云集的消消費型城市。杭杭州人熱愛自自然，熱愛藝藝術(shù)。生活化化的藝術(shù)不僅僅表現(xiàn)在傘、扇扇、剪、筷、席席、杯、布藝藝和茶葉上，也也體現(xiàn)在橋、塔塔、樓、閣、廳廳、院和園林林中。杭州人人特別善于將將生活藝術(shù)化化，在衣食住住行上都體現(xiàn)現(xiàn)出他們獨特特的智慧和靈靈氣，在日常常生活中的吃吃、穿、旅游游等方面，處處處透顯出一一種生活的藝藝術(shù)。所以他他們的生活總總是很悠閑，經(jīng)經(jīng)常去西湖邊邊走走，坐下下來喝喝茶。有有時就連工作作似乎也能藝藝術(shù)化，在茶茶館里談公事事亦是很尋常常的事。不過，杭州人在精精神生活方面面，卻不如在在吃穿用上肯肯花心思，比比如歌劇、圖圖書、電影、音音樂等藝術(shù)文文化生活上就就欠缺了一些些，對哲學(xué)領(lǐng)領(lǐng)域有興趣的的也不太多。休閑消費水平之高高也是大多數(shù)數(shù)城市不可比比肩的。同時時，杭州人又又非常時尚，對對城市感情深深，杭州情結(jié)結(jié)重。如在杭杭州就有“杭熱風(fēng)”，只要有人人說這個東西西好，大家都都來購買，具具有一定的從從眾心理。從住房消費心理和和消費習(xí)慣看看，大部分居居民更傾向于于買房。宏觀觀調(diào)控以后，自自住消費已變變成主流，商商品房消費心心態(tài)日趨理性性和成熟，在在住房的選擇擇上比較傾向向于以前口碑碑較好、實力力較強的開發(fā)發(fā)商，對住宅宅的選擇不僅僅停留在產(chǎn)品品本身上面，也也將更注重科科技含量和配配套服務(wù)，精精裝修日益為為大眾所接受受。而在消費費的引導(dǎo)上，比比較相信親戚戚、朋友以及及圈內(nèi)人士的的介紹，口碑碑的傳播成為為主導(dǎo)力量。第四章市場定位及及產(chǎn)品定位雖然隨著國家宏觀觀政策的調(diào)控控，2007年下半年以以來杭州市房房地產(chǎn)市場出出現(xiàn)觀望情緒緒，但從2001年至2007年杭州市人人口匯聚能力力、居民購買買力、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)等方面來來看，宏觀經(jīng)經(jīng)濟整體運行行平穩(wěn)，房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展的基礎(chǔ)是健健康和穩(wěn)固的的，杭州房地地產(chǎn)市場發(fā)展展前景依然較較好。第一節(jié)主要競競爭樓盤分析析目前，在本地塊周周邊3公里范圍內(nèi)，可可供本項目借借鑒的樓盤主主要有以下三三個：萬科·西溪蝶園、坤坤和·西溪里、耀耀江·文鼎苑，具具體如下：萬科·西溪蝶園、坤和··西溪里、耀耀江·文鼎苑位置置示意圖萬科·西溪蝶園:一、項目簡介該項目地塊處于蔣蔣村新區(qū)規(guī)劃的重重點區(qū)域內(nèi)，該該區(qū)域?qū)⒁远惥幼橹髦?。地塊東至至蔣村四號路路、南至文一一西路、西至至蔣村西路、北北至雙龍路。項項目分兩期開開發(fā)，一期、二二期之間由蔣蔣村一號路分分割。該項目目距杭州市區(qū)區(qū)次中心——城西文教區(qū)區(qū)城西廣場車車行距離約44.8公里，距本地地塊車行距離離約2.3公里。項目總占地面積約約233.8畝（1558838平方米），項項目容積率為為2.3，規(guī)劃總建建筑面積約44萬平方米，其其中地上建筑筑面積約36萬平方米（住住宅可售面積積約33萬平方米，公公建建筑面積積約3萬平方米），地地下建筑面積積共計約8萬平方米（含含人防部分）。整個項目住宅產(chǎn)品品形態(tài)包含多多層、小高層層和高層（共共計約1500套），該項項目由萬科房房產(chǎn)與坤和房房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)發(fā)，建筑設(shè)計計由萬科建筑筑研究中心擔(dān)擔(dān)綱。目前在售的一期共共由9幢小高層組組成，其中1－7#樓為精裝修修躍層（單套套面積190平方米），8-9#樓為90平方米平層戶戶型（目前暫暫定毛坯交付付），一期將將于2009年4月30日交付，物業(yè)業(yè)管理費暫定定為1.68元/平方米·月。項目一期建筑總平平圖住宅可售部分產(chǎn)品品形態(tài)比例（單單位：平方米米）項目合計一期二期合計3312271085732226541.多層175331753302.小高層12736591040363253.高層1863290186329二、項目定位該項目的目標(biāo)客戶戶定位于目前前居住于城西西的中高端客客戶，按照目目前的銷售均均價，該項目目小高層住宅宅的平均單套套總價范圍在在330－370萬元（精裝裝修），建筑筑外立面風(fēng)格格為萬科城市市公寓系列中中的現(xiàn)代派，立立面線條講究究簡潔，建筑筑形態(tài)為較規(guī)整的幾幾何型。該項目公寓產(chǎn)品精精裝修標(biāo)準(zhǔn)：：空調(diào)為“大金”或或“三菱”或同等檔次次品牌中央空空調(diào)系統(tǒng)；配配置“博世”或“威能24KW”燃?xì)鉄崴疇t爐（可供生活活熱水供應(yīng)），配配套地?zé)岱炙骷皽乜孛婷姘?、管路系系統(tǒng)；地板為為實木復(fù)合地地板，衛(wèi)生間間為鋪設(shè)墻地地磚，配置“科勒”品牌龍頭、臺臺盆、浴缸及及坐便器；“摩恩”品牌浴巾架架、廁紙架、毛毛巾環(huán)；定制制成品鏡箱；；電梯為“廣州日立”或“通力”無機房電梯梯；廚房為定制進口品品牌櫥柜，配配置“摩恩”水槽、龍頭頭、皂液器，配配置“西門子”廚房電器設(shè)設(shè)備（含灶具具、嵌入式消消毒柜、抽油油煙機）、廚廚房內(nèi)附贈“西門子”雙門冰箱；；進戶門為鋼鋼木復(fù)合進戶戶門。戶內(nèi)門門為定制成品品實木貼皮戶戶內(nèi)門，鋁合合金門窗為“ALUK”系統(tǒng)斷橋隔隔熱鋁合金門門窗，中空LOW-E玻璃。據(jù)了解解，裝修成本本約為2200元/平方米（按按精裝修建筑筑面積計）。餐廳、客廳及主臥臥樣板房外立面風(fēng)格效果圖圖三、項目銷售情況況該項目第一批小高高層房源3#和7#樓，共計208套房源，于2007年12月開盤銷售售，開盤后截截止至2008年4月，銷售去去化率約為30％左右。但但在綠城拿下下蔣村新區(qū)B-7、B-10地塊后，客客觀上促進了了該樓盤的銷銷售，三個月月內(nèi)銷售去化化率達(dá)到了85％左右，目目前已成交房房源的平均售售價為18500元/平方米。項目目前在售房源源去化基本情情況西溪.蝶園面積（平方米）單價（元/平方米米）金額（萬元）3號樓18913.69919447.27736781.9667號樓13890.41117220.51123919.999合計32804.10018504.38860701.966銷售去化率（套數(shù)數(shù)）85.60%四、項目主要戶型型分析一層平面布置圖二層平面布置圖一層平面布置圖二層平面布置圖戶型特點分析：1、萬科采用現(xiàn)代化化的外立面風(fēng)風(fēng)格，較為迎迎合25－35歲年齡階段段客戶的喜好好。2、大進深、窄面寬寬的戶型設(shè)計計與其目前的的總價定位不不相匹配。3、周邊土地價格的的抬升，在一一定程度上促促進了其銷售售。坤和?西溪里:一、項目簡介西溪里項目位于西西湖區(qū)蔣村新新區(qū)，地處文文一西路北側(cè)側(cè)、繞城公路路以東，南向向西溪濕地、北北倚浙大紫金金港校區(qū)，占占地180余畝，分南南北兩個地塊塊，總住宅建建筑面積約25萬平方米，產(chǎn)產(chǎn)品類型以的的二進三院的的排屋和寬景景高檔公寓為為主。項目總平規(guī)劃圖經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)總占地面積40560m2其中建設(shè)用地面積35600m2市政用地面積（幼幼兒園）4960m2總建筑面積（不含含幼兒園）86921m2其中計容積率面積積(不含幼兒園園）64080m2容積率1.8建筑密度25%綠化率31%一期地塊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)地上建筑面積合計計67180m2其中住宅建筑面積61671m2公建建筑面積(含含幼兒園29960m22)5369m2架空層140m2地下建筑面積22841m2其中其他地下室面積12278m2單建式地下機動車車庫面積10523m2居住戶數(shù)448戶車位配置327個一期項目方案技術(shù)術(shù)指標(biāo)二、項目定位該樓盤產(chǎn)品截然分分成兩種定位位，一期分別別是小高層公公寓與排屋產(chǎn)產(chǎn)品。從目前前的總價區(qū)間間來分析，小小高層的戶型型大致分成兩兩種，一種為為90平方米或以下下戶型，按預(yù)預(yù)估的單價15000元/平方米（毛毛坯），總價價約為120－150萬元，另一一種為小高層層的大戶型，單單套面積約為為180平方米，同樣樣按照15000元/平方米（毛毛坯）的售價價，其產(chǎn)品總總價約為250－300萬元；而排排屋產(chǎn)品，按按目前預(yù)估的的30000元/平方米的售售價，以單套套面積在250－320平方米計算，其其總價范圍將將在750－960萬元（毛坯坯）。在下表中，我們可可以較為清晰晰地看到，同同為坤和的兩兩個樓盤，其其在產(chǎn)品定位位過程中利用用產(chǎn)品形態(tài)的的變化、單套套面積的變化化以及交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的變化，將將兩個樓盤的的產(chǎn)品總價較較為理想地區(qū)區(qū)分開來，避避免了內(nèi)部樓樓盤的客源競競爭，而且將將意向購買該該區(qū)域客戶的的總價區(qū)間盡盡量做到了最最大：坤和同地段產(chǎn)品定定位分析項目產(chǎn)品類型交付標(biāo)準(zhǔn)單套面積m2單套總價描述蝶園小高層躍層公寓精裝修190330-370萬萬元主力產(chǎn)品小高層平層公寓毛坯90均價未定輔助產(chǎn)品西溪里（一期）小高層平層公寓毛坯180250-300萬萬元輔助產(chǎn)品小高層平層公寓毛坯90120-150萬萬元排屋毛坯250-320750-960萬萬元主力產(chǎn)品三、項目規(guī)劃與分分期建設(shè)情況況如以下項目分期建建設(shè)示意圖中中所示，該樓樓盤總體分二二期開發(fā)，一一期位于文一一路北側(cè)，產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)為排排屋和小高層層產(chǎn)品；二期期在一期北面面，規(guī)模比一一期大，產(chǎn)品品同樣為排屋屋和小高層產(chǎn)產(chǎn)品；另外，在在文一路北側(cè)側(cè)尚有部分商商業(yè)和公建設(shè)設(shè)施。四、項目銷售情況況據(jù)坤和集團營銷策策劃部人員介介紹，該項目目預(yù)計將于8月底推出小高高層情景公寓寓（12層，4戶2梯）為180多套，戶型型面積為87、89平米兩種，均均價預(yù)計為150000-160000元/平米；合院院排屋為50多套，戶型型面積為250-3320平米，均價價預(yù)計為30000元/平米，具體范范圍如右圖中中所示。五、項目單體排屋鳥瞰效果圖排屋鳥瞰效果圖→小小高層公寓外立面效果圖小小高層公寓外立面效果圖↓六、項目主要競爭爭戶型高檔寬景公寓1/2#180M高檔寬景公寓1/2#180M24房2廳3衛(wèi)1儲偶數(shù)層平面圖高檔寬景公寓1/2#180M24房2廳3衛(wèi)1儲奇數(shù)層平面圖公寓戶型特點分析析：1、三房朝南是該戶戶型最大的優(yōu)優(yōu)點所在，采采用雙主臥設(shè)設(shè)計理念；2、衛(wèi)生間功能基本齊齊全，預(yù)留多多儲藏空間，獨獨立儲藏室設(shè)設(shè)計；合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1戶型空間（開間6.6米）地下一層/首層合院排屋4/7/8#|255M合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1戶型空間（開間6.6米）地下一層/首層合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1戶型（開間6.6米）二層平面圖合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1戶型（開間6.6米）三層平面圖排屋戶型特點分析析：1、兩進三院布局，6.6米開間；2、三個主臥室采用用套間設(shè)計；；3、首層采用陽光地地下空間的設(shè)設(shè)計理念，增增加了產(chǎn)品的的附加值；4、利用前后多個露露臺設(shè)計，一一定程度上拓拓展生活空間間；5、總體上來看，該該排屋戶型無無較大新意。耀江?文鼎苑一、項目簡介項目位于杭州城西西余塘河以北北，東起古墩墩路，西至光光明路，南接接余杭塘路。項項目開發(fā)商為為杭州耀江文文鼎苑開發(fā)有有限公司，建建筑設(shè)計單位位為上海同方方，景觀設(shè)計計由杭州現(xiàn)代代景觀設(shè)計有有限公司擔(dān)綱綱，行銷推廣廣由西元代理理執(zhí)行。項目目總占地面積積為3333333平方米（約500畝），總建建筑面積約77000000平方米，住宅宅總戶數(shù)約3000戶。其中在售的文鼎苑苑二期總建筑筑面積約為20萬平方米，容容積率為2.5，綠化率 38%，產(chǎn)品類型型為小高層、高高層，車位配配比按1：1配置，項目目預(yù)計將于2010年以毛坯標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交付。文鼎苑歷次開盤銷銷售情況開盤時間2007年8月2007年12月月開盤推出住宅套數(shù)數(shù)346230開盤均價（元/平平方米）1220017698銷售去化率（套數(shù)數(shù)）96%50.90%開盤時間2007年12月月2008年5月開盤推出住宅套數(shù)數(shù)20125開盤均價（元/平平方米）1769818600銷售去化率（套數(shù)數(shù)）8.16%12%第二節(jié)本項目市市場定位一、市場定位宏觀調(diào)控以來，市市場需求的主主流繼續(xù)向以以自住和改善善居住的真實實購房需求傾傾斜。蔣村新新區(qū)作為杭州州西部中心的的定位已初步步形成，已有有多個高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)在該片片區(qū)開發(fā)推出出，良好的居居住氛圍逐漸漸形成，人氣氣不斷聚集和和旺盛，作為為杭州西區(qū)域域內(nèi)的中高檔檔住宅產(chǎn)品，消消費者對區(qū)域域認(rèn)知已逐漸漸形成。1、檔次定位本項目的產(chǎn)品定位位基于以下幾幾個方面：（1）杭州市政府、西西湖區(qū)政府對對于該區(qū)域的的高起點規(guī)劃劃和高標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)的要求。蔣村新區(qū)因為與原原蔣村商住區(qū)區(qū)無縫連接，將將承擔(dān)彌補城城西原有公共共設(shè)施和生活活配套不足的的重任，未來來將逐步形成成了一個集商商業(yè)、商務(wù)辦辦公(含科技研發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè))、休閑娛樂樂、旅游服務(wù)務(wù)、居住等多多功能于一體體的杭州西部部復(fù)合型公共共中心與生態(tài)態(tài)住區(qū)。（2）得天獨厚的資源源優(yōu)勢首先是政府在基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上上的優(yōu)先投入入，有一流的的道路建設(shè)，有現(xiàn)代化的的新浙大、醫(yī)醫(yī)院、賣場等等配套；其次次是該區(qū)域具具有深厚的人文底蘊，浙浙大、西溪濕濕地都是人文文景觀，包括括保留下來的的民俗風(fēng)情、江江南傳統(tǒng)建筑筑等；再次是是該區(qū)域優(yōu)越越的自然環(huán)境境，西溪濕地保保護區(qū)的逐步步建成將極大大地提升該區(qū)區(qū)域的空氣和和環(huán)境品質(zhì)。（3）綠城品牌的客戶戶資源及高端客戶對對于更高住宅宅產(chǎn)品品質(zhì)的的要求與蔣村新區(qū)緊鄰的的原蔣村商住住區(qū)集中了大大量綠城早期期產(chǎn)品的忠誠客客戶，這部分分客戶對于綠綠城的新產(chǎn)品品提出了更高高的品質(zhì)要求求。（4）市場現(xiàn)狀和本項項目的高成本本要求在目前整體市場處處于常態(tài)、市市場競爭日趨趨激烈的現(xiàn)狀狀下，加上本本地塊較高的的土地成本，要要求本項目產(chǎn)產(chǎn)品必然要定定位于高端市市場，作為綠城升級級換代的高層層住宅精品去去贏得市場?；谝陨系膸追矫婷婵紤]，我們們給定了本案案產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的開發(fā)定位位——國內(nèi)一流流高層精品住住宅社區(qū)。2、價格定位對比樓盤現(xiàn)行售價（元/MM2）距城西廣場產(chǎn)品定位品牌對比推盤時間本項目？2.5公里國內(nèi)一流高層精品品公寓（裝修修成本將達(dá)到到4000元/平方米以上上）國內(nèi)一流品牌，且且在杭州市場場知名度極高高，擁有大量量品牌忠誠客客戶。計劃于2009年年10月西溪蝶園（精裝修修）185004.8公里精裝修高層公寓（裝裝修成本約為為2200元/平米）萬科為國內(nèi)一流品品牌，但在杭杭州市場品牌牌認(rèn)可度從目目前來看一般般。在售西溪里（毛坯）小高層15000排屋300004.8公里中高檔住宅，毛坯交付。坤和房產(chǎn)的品牌優(yōu)優(yōu)勢不如綠城城2008年7月底底推出第一批批房源文鼎苑（高層毛坯）186004.5公里中高檔住宅，毛坯交付。品牌優(yōu)勢不如綠城城在售桂花城20000以上（稅稅前）緊鄰城西廣場綠城早期產(chǎn)品，毛毛坯交付。同為綠城品牌二手房從以上表格中可以以看出，對本本項目價格定定位最具參考考價值的為西西溪蝶園，在在區(qū)域位置、產(chǎn)產(chǎn)品定位、品品牌對比等幾幾個方面的分分析，我們可可以得出以下下幾個結(jié)論：：（1）在本項目地塊的的位置對比上上，拋開品牌牌因素，本項項目地塊離杭杭州市中心距距離較西溪蝶蝶園近2.3公里，按照目目前地塊位置置離市中心的的遠(yuǎn)近與房價價的遞增關(guān)系系以1000元/公里比較合合理，因此新新建精裝修公公寓住宅價格格至少可以高高出西溪蝶園園2300元/平方米。（3）以綠城的品牌溢溢價估算，溢溢價比例約為為20％－30％，那么溢溢價后的銷售售價格應(yīng)比西西溪蝶園的銷銷售均價高出出3700－5500元/平方米，以以中間值取為為4600元/平方米。（4）以本項目產(chǎn)品的的精裝修成本本投入來講，對對比西溪蝶園園項目（為2000元/平方），以以保守的估算算，本項目的的精裝修成本本投入（4000元/平方）要高高出2000元/平方，銷售售價格將上浮浮2000元/平方米。（4）從推盤時間來對對比，按照一一年后銷售價價格上升5％來計算，本本項目兩年后后的市場售價價應(yīng)高出西溪溪蝶園目前平平均售價1850元/平方米。因此，根據(jù)上述的的推理，本項項目精裝修公公寓住宅兩年年后的平均售售價應(yīng)比西溪溪蝶園目前的的銷售均價高高10750元/平方，為29250元/平方米。因因此，做保守守的估算，本本案的價格定定位為：住宅均價：280000元/㎡車位均價：18萬萬元/個3、客源定位通過調(diào)查蔣村區(qū)塊塊周邊樓盤購購房客戶情況況和對在杭綠綠城業(yè)主問卷卷調(diào)查情況的的分析，確定定本項目的目目標(biāo)客戶具有有以下特點：：有較豐富的生活閱閱歷，對居住住環(huán)境和生活活品質(zhì)的要求求非常高；認(rèn)可城西蔣村商住住區(qū)的規(guī)劃和和環(huán)境優(yōu)勢，看看好蔣村新區(qū)區(qū)的發(fā)展前景景；認(rèn)可綠城品牌；經(jīng)濟實力較強；他們是事業(yè)的成功功者，同時也也承受較大的的壓力，在注注重生活的物物質(zhì)層面外，更更加追求精神神層面的享受受。二、目標(biāo)客戶群分分類通過對蔣村區(qū)塊周周邊樓盤的客客戶情況的調(diào)調(diào)研分析，我我們可以得出出結(jié)論：本案案的目標(biāo)市場場和目標(biāo)消費費群應(yīng)是：看看重居住體驗驗、體現(xiàn)身份份價值的客戶戶為主。第一層面：忠實老老客戶——綠城房產(chǎn)品品的追捧者，多多次購買綠城城開發(fā)的房地地產(chǎn)項目，對對綠城的品牌牌忠誠度（追追隨度）極高高。第二層面：投資客客戶——社交圈廣泛泛，具有豐富富的投資經(jīng)驗驗，資產(chǎn)配置置形式豐富，對對房產(chǎn)品非常常了解，對區(qū)區(qū)域發(fā)展有敏敏銳嗅覺，注注重物業(yè)的升升值潛力。第三層面：本地置置業(yè)者——隨著蔣村新區(qū)區(qū)的發(fā)展和成成熟，本區(qū)域域內(nèi)將聚集大大量的高級白領(lǐng)人群和科科技精英，他他們也將成為為本案重要的的客源之一。包包括杭州本地地以外貿(mào)、IT行業(yè)私營企企業(yè)主為主，大大型國內(nèi)外高高新技術(shù)及金金融企業(yè)中高高層管理者為為輔，少量政政府官員。他他們注重生活活品質(zhì)、居住住環(huán)境，對周周邊生活配套套、高檔消費費場所、服務(wù)務(wù)品質(zhì)要求極極高，購房首首要考慮居住住舒適度。第四層面：除杭州州本地目標(biāo)消消費群外，蔣蔣村新區(qū)的吸引力必將將涵蓋杭州市市內(nèi)其他區(qū)域域、周邊郊縣以以及浙江省內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)地地區(qū)（紹興、寧寧波、金華、義義烏等），還還包括部分省省外、海外客客戶（在杭城城西常駐，有有經(jīng)濟實力）。三、目標(biāo)客戶背景景分析（根據(jù)集團第二代代高層公寓研研究的市調(diào)情情況分析）1、年齡背景意向客戶以31--50歲的中青年年為主，中青青年數(shù)量占總總樣本量的72.6%；而在高端端樣本中，這這種比重優(yōu)勢勢進一步加大大，31-50歲的中青年年比例高達(dá)82.8%。2、教育背景本批意向客戶以受受過高等教育育為主，受教教育的程度普普遍較高，其其中大學(xué)本科科以上學(xué)歷占占56%。3、家庭規(guī)模兩代或三代居住，調(diào)調(diào)查顯示，目目標(biāo)客戶在未未來二、三年年內(nèi)，考慮購購房的客戶計計劃二代居的的比例達(dá)54%，三代居住住的比例為31.8%。4、行業(yè)背景科研、外貿(mào)、ITT行業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、工商業(yè)、壟斷行業(yè)等以以及私營企業(yè)業(yè)主。5、職業(yè)背景各類私營業(yè)主，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政政府官員和高高級白領(lǐng)。律師、醫(yī)生等自由由職業(yè)者、壟壟斷行業(yè)高級級管理層（電電信、電力、移移動、石油等等單位）。經(jīng)營管理領(lǐng)域：職職業(yè)經(jīng)理人、管理顧問、專業(yè)代理（商商）、高級營銷人人員。專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：工工程建筑師、電電腦程式設(shè)計計師、會計師師、醫(yī)師、高高級證券從業(yè)業(yè)者、高科技技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)業(yè)研究人員、貿(mào)貿(mào)易從業(yè)人員員。社會人文科學(xué)領(lǐng)域域：律師、記記者、演員、藝藝術(shù)家、畫家家、音樂家、教教授、有隱性性收入的政界界人員。6、收入背景家庭年收入50萬萬元以上。調(diào)調(diào)查顯示，意意向客戶的家家庭年收入在在30萬元-100萬元的比例例為29.3%，家庭年收收入在100萬元以上的的比例占13.9%。四、目標(biāo)客戶群目目前居住條件件分析絕大多數(shù)在杭州擁擁有自己的房房產(chǎn)（95.022%），多數(shù)擁擁有兩套或兩兩套以上住房房（75.1%）?；旧仙鲜且淮騼蓛纱。磕壳熬幼l件件舒適度較高高（調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)顯示平均家家庭居住面積積在140平米以內(nèi)的比例只占11.4%，而居住面面積在180平米以上的的比例達(dá)到48.2%）。私家車車擁有比例極極高（100%），擁有2輛及以上的的占78.8%。他們對生活方式、居居住環(huán)境及生生活品質(zhì)有更更高的要求，豪豪華的高級公公寓，需求大大面積的高檔檔戶型為主。五、目標(biāo)客戶群工工作生活形態(tài)態(tài)分析1、工作方式擁有私家車比例極極高，而且絕絕大部分客戶戶通勤方式為為私家車，通通勤時間的要要求為30至60分鐘。2、生活方式他們大多擁有自己己的事業(yè)，工工作時間比較較飽滿，同時時也懂得享受受生活，經(jīng)常常出入高級消消費場所（如如高級食肆、CLUB等），愿意在提高自己的生活品質(zhì)上進行投資。他們期望自己的居住環(huán)境清靜、健康、安全，不喜歡嘈雜、喧鬧，可又不希望與繁華都市隔開太遠(yuǎn)的距離。他們言談舉止都是是優(yōu)雅淡定，不不溫不火，對對人禮貌，溫文文爾雅，但只有他們認(rèn)認(rèn)同的人他們們才會敞開心心扉。他們有有固定的社交圈，喜好選擇與與自己身份地地位、教育水水平、消費檔檔次、年齡層層次、興趣愛愛好大致相當(dāng)當(dāng)或接近的人人士為伍?？傮w而言，中高端端目標(biāo)客戶群群體一般為事事業(yè)成功人士士，這部分人人群工作壓力力較大，事業(yè)業(yè)心強，工作作勤奮努力，富富有創(chuàng)造力，平平時與家人團團聚的時間相相對較少；文文化層次較高高，交際面廣廣泛，喜歡保保留獨立的生生活態(tài)度與見見地；交友注注重社會、職職業(yè)、家庭背背景。這些人人由于所處環(huán)環(huán)境的關(guān)系，對對生活質(zhì)量要要求高，傾向向于注重細(xì)節(jié)節(jié)，他們比較較注重產(chǎn)品外外觀造型、色色彩搭配、配配套服務(wù)等，雖雖然不一定有有自己明確的的傾向和觀點點，但大多懂懂得判斷和鑒鑒別，對產(chǎn)品品的追求注重重品牌和內(nèi)在在質(zhì)量。對這這部分群體而而言，特別注注重品味、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和檔檔次，消費時時除了對產(chǎn)品品和服務(wù)的檔檔次、品牌、品品質(zhì)要求較高高外，由于其其經(jīng)驗和閱歷歷較豐富，對對產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的特色需求求是該類人群群消費的一大大特點。六、目標(biāo)客戶群內(nèi)內(nèi)在需求屬性性分析1、總價的承受能力力從目標(biāo)客戶的年齡齡和職業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)來看，目標(biāo)標(biāo)客戶具有較較強的購買力力，同時，城城西中高檔公公寓均價20000元/㎡左右，排屋屋均價約30000元/㎡以上，也客客觀界定了區(qū)區(qū)域目標(biāo)客戶戶屬于具有較較強經(jīng)濟實力力的高端購房房人群。目標(biāo)客戶群有較豐豐厚的財富積積累，對產(chǎn)品品的價格敏感感度較低，對對于居所的舒舒適性、稀缺缺性、投資前前景、身份象象征等相對高高端的購買需需求更為注重重，往往是這這些需求細(xì)節(jié)節(jié)的滿足成為為促成目標(biāo)客客戶下單的關(guān)關(guān)鍵因素。300-5500萬元為客戶戶所期望的總總價范圍，高高端客戶可承承受500-11000萬元總價。2、戶型面積的需求求從問卷調(diào)查數(shù)據(jù)來來看，目標(biāo)客客戶對大戶型型需求比例較較高，與全部部樣本相比，高高端樣本客戶戶再次購房時時對140平米以下面面積的需求從從30.3%下降至14.9%，而對180平米以上面面積的的需求求從43.8%上升至65.4%，其中比例例最集中的部部分為180-3300平米，約占53.9%。而從目前周邊的市市場情況來看看，周邊在售售樓盤，西溪溪蝶園主力戶戶型為190平米左右的的躍層，而坤坤和·西溪里則為為別墅和排屋屋群，都說明明了該地區(qū)板板塊以面向高高端客戶群為為主要消費需需求：二次或或以上置業(yè)，以以改善居住環(huán)環(huán)境，長期持持有物業(yè)保值值增值為主要要目的。相對對于大眾購房房者而言，高高端客戶群更更有能力購買買而且偏愛較較大面積的戶戶型設(shè)計。3、建筑類型的偏好好對建筑風(fēng)格無明顯顯傾向性，但但具有相當(dāng)高高的審美素質(zhì)質(zhì)，鑒于其年年齡和相對廣廣博的閱歷，一一般而言傾向向于認(rèn)同典雅雅穩(wěn)重、大氣氣、精致而現(xiàn)現(xiàn)代的建筑風(fēng)風(fēng)格。4、智能化的要求安全和方便是目標(biāo)標(biāo)客戶群購買買高檔樓盤的的要求，也是是樓盤本身的的開發(fā)需要。所所以完善便捷捷的報警系統(tǒng)統(tǒng)、消防系統(tǒng)統(tǒng)等自動系統(tǒng)統(tǒng)和智能化生生活方式的需需求是高檔樓樓盤的貼金之之處。5、裝修程度的要求求從問卷調(diào)查數(shù)據(jù)來來看，客戶接接受的精裝修修標(biāo)準(zhǔn)比例集集中在2000--3000元/M2（占35.9%%）和3000--4000元/M2（占46.9%%）；而在高端端樣本中，接接受2000--3000元/M2精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的客戶比例例由35.9%下降至25.3%，而接受4000元/M2以上精裝修修標(biāo)準(zhǔn)的客戶戶比例由17.2%增加至24.1%。目標(biāo)客戶群對于產(chǎn)產(chǎn)品的裝修無無明顯傾向性性，但基于其其表現(xiàn)出來的的廣博閱歷和和見識，可以以肯定目標(biāo)客客戶群體雖然然有較強的個個性但更懂得得鑒賞，較強強的購買能力力也淡化了精精裝修產(chǎn)品價價格較高的去去化抗性，從從市場反應(yīng)也也驗證了高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的精裝修修產(chǎn)品已經(jīng)被被中高端客戶戶接受，并逐逐漸成為本區(qū)區(qū)域中高端住住宅產(chǎn)品市場場競爭的主要要競爭賣點之之一。6、其它要求注重有利于身心健健康的區(qū)域大大環(huán)境——環(huán)境、景觀觀在高檔物業(yè)業(yè)購買決策中中的重要性較較一般物業(yè)更更高。目標(biāo)客客戶群體對于于產(chǎn)品的朝向向要求極為苛苛刻，南向、南南偏東是唯一一選擇，同時時考慮戶外景景觀的優(yōu)質(zhì)性性，自然性。目標(biāo)客戶群強調(diào)外外立面設(shè)計要要與戶型空間間設(shè)計、功能能設(shè)計相結(jié)合合，體現(xiàn)戶型型的實用性。例例如，戶內(nèi)功功能空間還應(yīng)應(yīng)包括進入式式衣帽間、入入戶玄關(guān)和儲儲藏室，表明明客戶對收納納空間越來越越重視。目標(biāo)客戶群具有內(nèi)內(nèi)斂、不張揚揚的群體特征征，高檔物業(yè)業(yè)的選擇應(yīng)與與其相關(guān)聯(lián)，重重視對安全性性、私密性的的要求，產(chǎn)品品規(guī)劃和設(shè)計計時必須從多多方面考慮這這種要求被滿滿足的程度（小小區(qū)物業(yè)管理理、會所管理理、客戶資料料管理、人員員管理等等），物物業(yè)服務(wù)體系系在運作之前前先要對人力力配置、設(shè)備備設(shè)施、如何何收費等各個個環(huán)節(jié)作充分分的考量，保保證服務(wù)的品品質(zhì)和效率。另外，目標(biāo)客戶對對節(jié)能和生態(tài)態(tài)方面的需求求非常強烈（調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)中，對對外墻保溫的的提及率達(dá)到到88.9%；對太陽能能利用的提及及率達(dá)到75.8%），普遍認(rèn)認(rèn)為綠色、環(huán)環(huán)保、科技、節(jié)節(jié)能是新一代代高端住宅不不可或缺的重重要特質(zhì)。第三節(jié)產(chǎn)品定定位一、產(chǎn)品定位基于蔣村新區(qū)城市市發(fā)展規(guī)劃定定位，區(qū)域規(guī)規(guī)劃的高起點點和高標(biāo)準(zhǔn)，給給定了本案產(chǎn)產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)的的開發(fā)定位———國內(nèi)一一流高端精品品住宅社區(qū)。二、產(chǎn)品類型組合合與面積分配配本案產(chǎn)品均為同類類單一類型：：小高層精裝裝修公寓。按按標(biāo)準(zhǔn)配置社社區(qū)、物管用用房。三、戶型配比概述述（一）戶型設(shè)計須滿滿足高端的基基本屬性尊重市場并考慮差差異性；對于90/50要求，以“二合一”并戶戶型去去化該指標(biāo)；；小區(qū)中景觀、位置置好的樓宇考考慮大戶型。（二）本項目戶型型配比的原則則滿足目標(biāo)客戶的改改善型居住需需求，以160-1180平方為主力力戶型，且居居住較舒適?？紤]目標(biāo)客戶總價價承受能力。在保障園區(qū)品質(zhì)的的前提下，盡盡量滿足客戶戶的多種居住住需求。滿足90/50要要求，部分戶戶型需設(shè)計為為“二合一”并戶戶型，并并戶的戶型盡盡量做到可獨獨立銷售。盡量與其它項目做做差異化競爭爭。（三）戶型配比及及電梯設(shè)置1．配比方案：戶型面積（平米）140-160160-180180-250250-300300以上所占比例15%50%20%10%5%面積2250085000430002750016000合計194000（地地上建筑面積積1969775平方，可銷銷售面積1917559平方）2．標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳設(shè)置置并戶后，標(biāo)準(zhǔn)層采采用2梯2戶配置形式式、電梯單獨獨入戶的方式式：電梯到達(dá)達(dá)所在樓層后后，業(yè)主通過過獨立電梯廳廳入戶。四、公共配套概述述（會所、商商業(yè)、幼兒園園、物管用房房的面