武漢商住樓項(xiàng)目可行性報(bào)告

漢陽(yáng)**項(xiàng)目可行性分析報(bào)告序言2004年，武漢市國(guó)民生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)14.5%，已連續(xù)八年保持11%以上的快速增長(zhǎng)。2004年武漢市住宅竣工面積608.91萬(wàn)平方米，商品房銷售面積658.08萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)233億元，同比增長(zhǎng)37.6％，增幅創(chuàng)8年來(lái)最高水平。其中，住宅開發(fā)投資167.9億元，同比增長(zhǎng)34.5％。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期，并且連續(xù)五年保持供不應(yīng)求局面。進(jìn)入2005年，截止9月，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為607.93萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)31.54%；商品住房實(shí)際備案銷售登記面積為494.53萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)7.32%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上浮，與去年同期相比漲幅為21.9%。中國(guó)中部崛起的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，更為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，城市快速發(fā)展進(jìn)程，也為武漢市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展注入活力。上半年市場(chǎng)綜觀數(shù)值比去年同期增長(zhǎng)（％％）房地產(chǎn)開發(fā)投資133．7億元33．商品住宅開發(fā)投資資93．6828．81房地產(chǎn)施工面積2204．41萬(wàn)萬(wàn)㎡18．41商品住房施工面積積1794．35萬(wàn)萬(wàn)㎡12．58房地產(chǎn)新開工面積積635．69㎡25．6房地產(chǎn)竣工面積276．77㎡13．21住宅竣工面積240．94㎡9預(yù)銷售面積574．63㎡12．05銷售面積333．82㎡14．55第一部分項(xiàng)目概況一、**項(xiàng)目概況**項(xiàng)目,座落于古稱“武漢三鎮(zhèn)”之一的漢陽(yáng)，緊鄰著名的香火圣地歸元寺，南望浩浩長(zhǎng)江，北眺月湖、龜山、漢水，占地面積9497.15平方米。**項(xiàng)目地塊地址：漢陽(yáng)大道３１７號(hào)（原武漢通用機(jī)械廠廠址），區(qū)域位置屬于漢陽(yáng)老城區(qū)的黃金地段，熱鬧繁華、人口密集。**項(xiàng)目為商品住宅項(xiàng)目，容積率：4.5，總建筑面積為42737.18平方米。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響月湖主題公園琴臺(tái)劇院南岸嘴歸元文化景區(qū)老漢陽(yáng)歷史文化區(qū)龜山風(fēng)景區(qū)墨水湖風(fēng)景區(qū)蓮花湖風(fēng)景區(qū)本案漢口漢口武昌漢陽(yáng)20分鐘活動(dòng)圈二、項(xiàng)目區(qū)域概況千年前唐代大詩(shī)人崔顥為漢陽(yáng)留下“晴川歷歷漢陽(yáng)樹，芳草萋萋鸚鵡洲”的千古絕唱，詩(shī)意的漢陽(yáng)因此載名于中華文明史冊(cè)，晴川閣、漢陽(yáng)樹、鸚鵡洲成為海內(nèi)外共知的人文盛景。漢陽(yáng)有著優(yōu)越的自然景觀和深厚的人文底蘊(yùn)。“坐擁九山，臂攬十湖”，龜山、梅子山、月湖、蓮花湖、墨水湖、、南太子湖、后官湖、龍陽(yáng)湖‥‥一個(gè)名副其實(shí)的山水園林城區(qū)、人居天堂。現(xiàn)漢陽(yáng)城區(qū)，總面積368平方公里，常住人口二百多萬(wàn)。2005年武漢市政府舉行盛大招商引資推介會(huì)：5年內(nèi)投資30億元“復(fù)古”老漢陽(yáng)，重金打造漢陽(yáng)舊城風(fēng)貌區(qū)―“新的漢陽(yáng)、新的活力、新的夢(mèng)想”，重新激發(fā)漢老城區(qū)活力。近10年來(lái)，神龍公司、東風(fēng)本田、中譽(yù)汽車等紛紛落戶漢陽(yáng)，在武漢市政府大力推動(dòng)下，漢陽(yáng)產(chǎn)業(yè)集聚，以汽車、電子為代表的新興工業(yè)迅速崛起，在已經(jīng)完成的漢陽(yáng)新區(qū)總體規(guī)劃中，新漢陽(yáng)將成為輻射華中地區(qū)的大規(guī)?，F(xiàn)代制造業(yè)基地。在漢陽(yáng)，城區(qū)交通極為便利，京珠、滬蓉、宜黃高速公路、318國(guó)道穿境而過，縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)；未來(lái)還有軌道交通3號(hào)、4號(hào)、6號(hào)線穿越漢陽(yáng)而過，楊泗港一帶則在長(zhǎng)江上再建跨江通道。漢陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，武漢市政府為打造新漢陽(yáng)，正全力推進(jìn)新的大型基礎(chǔ)設(shè)施、公益性功能性建筑、房地產(chǎn)開發(fā)改造項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中既有屬于基礎(chǔ)設(shè)施的道路、橋梁，又有提升環(huán)境質(zhì)量的“六湖連通”；既有推進(jìn)商貿(mào)、文化發(fā)展的博覽中心、汽車長(zhǎng)廊、大劇院，又有成片開發(fā)的居住區(qū)；既有江灘景觀改造，又有園林旅游項(xiàng)目的建設(shè)‥‥，這些項(xiàng)目建成后將充分改善漢陽(yáng)老城區(qū)城市面貌和居住品質(zhì)，重新激發(fā)漢陽(yáng)城市活力。三、項(xiàng)目區(qū)域的居民收入與消費(fèi)水平新漢陽(yáng)作為輻射華中地區(qū)的大規(guī)模現(xiàn)代制造業(yè)基地，神龍公司、東風(fēng)本田、可口可樂、百事可樂、康師傅等眾多國(guó)際知名企業(yè)均落戶其中。人才資源豐富，擁有大批高級(jí)技術(shù)人才和專家學(xué)者。由于人口素質(zhì)高，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集，該區(qū)域人均收入水平較高，2004年漢陽(yáng)的職工年平均工資16106元，居民人均可支配收入達(dá)到10106元，顯示漢陽(yáng)城區(qū)居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力強(qiáng)勁?！稘h陽(yáng)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃《漢陽(yáng)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃(2004年-2020年)》通過專家論證，“知音”漢陽(yáng)將在15年內(nèi)建成“人文水都”。而且提出了“一心(南岸嘴城市景觀核心區(qū))、二軸(錦繡長(zhǎng)江、錦繡漢江兩條旅游發(fā)展軸線)、五區(qū)(琴臺(tái)文化體驗(yàn)旅游區(qū)、歸元民俗商貿(mào)旅游區(qū)、墨水湖生態(tài)游樂旅游區(qū)、龍陽(yáng)休閑度假旅游區(qū)、嘉年華康體娛樂旅游區(qū))、一帶(318國(guó)道汽車景觀走廊旅游帶)”的漢陽(yáng)旅游布局框架。漢陽(yáng)中心區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)四、項(xiàng)目分析：A優(yōu)勢(shì)分析：1，地處老城區(qū)的繁華地段，位于鐘家村中心商圈。2，交通便捷，項(xiàng)目緊鄰主干道，離公交車站非常近，周邊20多條公交線路。從項(xiàng)目到市中心交通非常便捷B劣勢(shì)分析：1，地塊不規(guī)則，面積小，不利于形成小區(qū)氛圍。2，東、南邊均臨城中村，周邊環(huán)境差。項(xiàng)目所屬區(qū)域尚屬武漢整體規(guī)劃建設(shè)的初期開發(fā)階段，各類生活配套設(shè)施尚不完善。3，武漢城市整體規(guī)劃在全國(guó)有其獨(dú)特性，并非像大多城市一樣，城市發(fā)展由中心向外呈放射形布局，而武漢則顯現(xiàn)出多中心發(fā)展的整體布局，受其影響房地產(chǎn)區(qū)域間價(jià)格差異不是很大。周邊現(xiàn)有樓盤以及待開發(fā)地塊，會(huì)給該項(xiàng)目后期銷售工作帶來(lái)一定的壓力。4，東臨鐵路，噪音污染嚴(yán)重。C項(xiàng)目前景分析：在序言當(dāng)中，關(guān)于武漢宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)前景總結(jié)分析，未來(lái)幾年將會(huì)是武漢房地產(chǎn)平穩(wěn)快速發(fā)展并逐漸走向成熟的幾年，隨著武漢大都市圈發(fā)展戰(zhàn)略思想的確定，作為舊城區(qū)改造的重點(diǎn)地段以及價(jià)值即待提高的漢陽(yáng)老城區(qū)，必將成為帶動(dòng)漢陽(yáng)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。按照城市規(guī)劃總體設(shè)想，以及后期錦江該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將得到全面快速發(fā)展。本項(xiàng)目地處漢陽(yáng)鐘家村商圈，交通便捷，價(jià)值提升空間大。本項(xiàng)目整體開發(fā)過程將貫徹國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，結(jié)合有利的宏觀市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目注重品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)開發(fā)思路；通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)研究論證為項(xiàng)目制訂出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，最終將項(xiàng)目建設(shè)成為具有地域代表化和武漢乃至國(guó)內(nèi)最具人居典范的高尚住宅社區(qū)。五、典型及競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)分析：針對(duì)本項(xiàng)目，近期就周邊典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研，以下列其主要參數(shù)，為本案市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位提供科學(xué)的市場(chǎng)論證依據(jù)：項(xiàng)目五里漢城金橋港灣花園金橋鳳凰華庭閩東國(guó)際城金源華庭金龍花園規(guī)模138854151400396001370002300080000容積率1.982.22.85.72.42.2物業(yè)類型多層、小高層小高層小高層高層小高層多層、小高層銷售均價(jià)330034003500——35003400銷售率90％以上90％以上44％——30％63％主力戶型2×274－100㎡2×280㎡3×2138－－147㎡2×290－1100㎡3×2102－－137㎡3×2126㎡㎡周邊競(jìng)品分析結(jié)論：物業(yè)類型較單一，以多層、小高層為主，2006年，將有少量高層、別墅等類型物業(yè)面市，將有效提升區(qū)域形象；板式建筑占居主要市場(chǎng)，少量點(diǎn)式建筑銷售速度較慢；片區(qū)樓盤市場(chǎng)形象較差，檔次感不強(qiáng)，提升空間大；市場(chǎng)暢銷戶型為：兩房（約80㎡）、三房（約120㎡）；精裝修公寓銷售速度緩慢；區(qū)域價(jià)格位于武漢中心城區(qū)較低價(jià)位，均價(jià)在3100～3600元/㎡之間；第三部分項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)思、定位、建筑設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)思古人云：大隱隱于市。**項(xiàng)目將為廣大置業(yè)者打造鬧中取靜、方便舒適的新城市居住夢(mèng)想。當(dāng)代都市人行色匆匆，或忙于事業(yè)、學(xué)業(yè)，或在為生存、發(fā)展打拼。時(shí)間好像沙漠里的水源，成為了最珍稀的資源。生命發(fā)出吶喊，我要有更多屬于自己掌控的時(shí)間，我能做更多的事，做自己想作的事。但一天只有24小時(shí)，怎么辦？我們能省出或縮短每天上下班路途占用的時(shí)間嗎？我們能省出或縮短每天因交通堵塞耗去的時(shí)間嗎？我們能省出或縮短因生活需要而頻繁到繁華商業(yè)區(qū)采買商品的路途時(shí)間嗎？**項(xiàng)目位于漢陽(yáng)老城區(qū)的黃金地段，熱鬧繁華，生活設(shè)施便利。漢商集團(tuán)大型購(gòu)物中心、華聯(lián)超市、琴臺(tái)大劇院、佛教圣地歸元寺、月湖文化公園、銀行、電信、學(xué)校環(huán)繞**四周，漫步即到。**項(xiàng)目將為廣大置業(yè)者找回那些白白從指間溜走的時(shí)間，重返張馳有度、多姿多彩的城市生活，感受“細(xì)數(shù)落花因坐久，緩尋芳草得歸遲”的城市浪漫。家是中國(guó)人念念不忘的主題。我們將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外最具影響力的國(guó)際花園城市規(guī)劃專家進(jìn)行小區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，在充分考慮滿足武漢市的各種人文、自然和地理環(huán)境等諸多因素的條件下，對(duì)小區(qū)的建筑風(fēng)格、居家布置、娛樂設(shè)施、商業(yè)及其它配套的規(guī)劃、景觀小品、植被配置、裝飾效果等多方面進(jìn)行論證比較，以取得最佳的規(guī)劃方案。蔚藍(lán)的天空下，青翠欲滴的小草，姹紫嫣紅的花朵，隨風(fēng)搖曳的綠蔭，呀呀學(xué)語(yǔ)的嬰兒，純真活潑的兒童，頑皮無(wú)憂的少年，勤奮用功的學(xué)生，滿懷憧憬的青年，難舍難分的情侶，相依相伴的夫妻，沉浸夕陽(yáng)的老人，盡享天倫的合家歡樂都是**的美麗風(fēng)景，與**重金打造的優(yōu)美環(huán)境交相輝映，使居住在這里的人們倍感親切和自豪。生命的旅程長(zhǎng)路漫漫，其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。**將記載下生命里太多的淚水與歡笑、沉默與激情。隨著歲月流轉(zhuǎn)，居住在**的溫馨記憶和彰顯品質(zhì)、物超所值的**房地產(chǎn)將成為廣大置業(yè)者最珍貴的傳家之寶。二、項(xiàng)目規(guī)劃的定位**項(xiàng)目直接面對(duì)事業(yè)有成的城市中堅(jiān)。**項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)成為具備舒適小區(qū)環(huán)境和優(yōu)良建筑品質(zhì)的高品味住宅小區(qū)，滿足休閑與健康的需求。三、項(xiàng)目規(guī)劃的建筑設(shè)計(jì)建議（一）項(xiàng)目規(guī)劃建議**項(xiàng)目占地9497.15平方米，按3.1的容積率計(jì)算可建設(shè)總建筑面積29441.16平方米，規(guī)劃可考慮20%的覆蓋率，建筑總占地面積為1816.09平方米，可以建設(shè)多幢小高層住宅，小區(qū)約可提供300余個(gè)住宅單位。（二）建筑設(shè)計(jì)建議1、建筑設(shè)計(jì)技術(shù)先進(jìn)性建議：（1）建筑結(jié)構(gòu)采用剪力強(qiáng)和現(xiàn)澆預(yù)應(yīng)力板結(jié)構(gòu)、平板結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，室內(nèi)不得出現(xiàn)梁、柱，建筑設(shè)計(jì)必須達(dá)到科學(xué)、合理的完美戶型，同時(shí)滿足戶型靈活DIY的設(shè)計(jì)要求。（2）智能化控制系統(tǒng)建設(shè)家庭智能化與小區(qū)控制系統(tǒng)一體化的住宅，實(shí)現(xiàn)水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表，實(shí)現(xiàn)小區(qū)局域網(wǎng)、INTERNET寬帶網(wǎng)、網(wǎng)上購(gòu)物、小區(qū)廣播、信息發(fā)布等綜合信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)周界防越抱警、數(shù)字錄像監(jiān)控、可視對(duì)講、IC門禁、電子巡更、煤氣泄露報(bào)警、防火報(bào)警、家庭防盜報(bào)警求助等中央安防系統(tǒng)，以及實(shí)現(xiàn)小區(qū)停車場(chǎng)管理、機(jī)電設(shè)備管理、緊急救護(hù)中心、專用信報(bào)箱等其他智能化管理平臺(tái)。（3）安防與環(huán)保系統(tǒng)。除了小區(qū)智能化監(jiān)控滿足小區(qū)安全及消防需要，在建筑物內(nèi)外還應(yīng)設(shè)計(jì)必要的防火設(shè)施?？紤]垃圾處理、污水處理等環(huán)保設(shè)施，地下排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)設(shè)計(jì)都應(yīng)合理且具有環(huán)保意識(shí)。2、建筑設(shè)計(jì)建議：（1）小區(qū)內(nèi)建筑布局合理，符合國(guó)家高層建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。棟與棟之間住戶相互干擾性弱，具備較強(qiáng)的私密性。（2）建筑外立面美觀大方，富于現(xiàn)代化氣息，同時(shí)又與周邊建筑及環(huán)境完美結(jié)合，符合整體美觀性要求。（3）建筑形式以板式考慮為主（也可考慮半圍合），盡量做到坐北朝南，考慮錯(cuò)式、躍式或錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)。（4）住宅性能符合商品住宅3A性能標(biāo)準(zhǔn)，滿足后小康現(xiàn)代住宅舒適性、健康性、文化性的要求。（5）考慮屋頂花園、中間層花園的的設(shè)計(jì)，考慮高層住宅的垂直綠化建設(shè)。（6）室內(nèi)功能空間分區(qū)合理，能合理安排臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、雙陽(yáng)臺(tái)等功能性空間，復(fù)式考慮工人房和洗衣房設(shè)計(jì)；有完善的廚衛(wèi)、煤氣、供水、供熱、供電、智能設(shè)備；注重各功能空間劃分的相對(duì)獨(dú)立性和相互關(guān)聯(lián)性，做到公私分離、動(dòng)靜分離、潔污分離、室寢分離。（7）客廳面積不小于30m2且開間不小于4.8米，并有直接采光；餐廳應(yīng)與廚房相連或相鄰，可考慮半封閉式和開放式廚房的DIY設(shè)計(jì)，餐廳面積不小于12m2；主衛(wèi)生間面積不小于6.8m2，其它衛(wèi)生間最小一邊凈長(zhǎng)不小于1.8米；戶內(nèi)儲(chǔ)藏間上下層平面對(duì)齊，并充分利用轉(zhuǎn)角、墻角、垛、樓梯間等處設(shè)置儲(chǔ)藏間；考慮家庭洗衣間、進(jìn)入式衣櫥、設(shè)備間。（8）地下車庫(kù)同時(shí)考慮物業(yè)及智能化系統(tǒng)控制設(shè)備用房；小區(qū)考慮健身、娛樂、休閑、兒童樂園和綠化的綜合設(shè)計(jì)。（三）景觀及交通道路設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑布局綜合考慮，并優(yōu)于建筑設(shè)計(jì)。整體景觀規(guī)劃在考慮總體規(guī)劃布局的前提下，充分考慮小區(qū)土地資源、氣候條件、品質(zhì)需求、文化需求和建筑風(fēng)格特性，構(gòu)造美感、舒適、親近的景觀環(huán)境，能實(shí)現(xiàn)人與景觀的互動(dòng)。整體景觀設(shè)計(jì)應(yīng)具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性，盡量避免與市場(chǎng)景觀環(huán)境的雷同，要考慮一定的水景設(shè)計(jì)。地面綠化應(yīng)與建筑垂直綠化協(xié)調(diào)，構(gòu)造遠(yuǎn)近呼應(yīng)、高低呼應(yīng)的綠化效果。交通道路設(shè)計(jì)充分考慮人車分流需求。車行道設(shè)計(jì)做到進(jìn)出小區(qū)便捷，進(jìn)出地下車庫(kù)便捷；人行道設(shè)計(jì)應(yīng)與小區(qū)景觀相揉合，既能便捷的出入樓宇，又能舒適的漫步小區(qū)景觀園林。（四）小區(qū)配套設(shè)施建議住宅小區(qū)自有配套和區(qū)域大配套形成互補(bǔ)性，發(fā)揮社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)最大化?？煽紤]設(shè)計(jì)室外燈光籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、綜合健身區(qū)以及休閑會(huì)所。第四部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)架構(gòu)項(xiàng)目管理體制及機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目管理架構(gòu)：股東大會(huì)董事會(huì)秘書董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理三總師副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)部銷售部工程部人力資源部發(fā)展策劃部物業(yè)管理2各部門人員及主要工作職能如下：①總經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、行政人事、項(xiàng)目開發(fā)、樓盤銷售等工作，把握大局和公司對(duì)內(nèi)對(duì)外的一切重大方針的決策。②副總經(jīng)理：主要職能為貫徹落實(shí)董事會(huì)決議及總經(jīng)理制定的各項(xiàng)決策，檢查督辦公司各項(xiàng)決策執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)下屬各部門工作職能的分工，目標(biāo)計(jì)劃的落實(shí)及所屬部門工作決策和建議，協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門關(guān)系。③三總師：主要職責(zé)為負(fù)責(zé)整個(gè)公司的資金籌措、調(diào)度和運(yùn)用，提出資金利用計(jì)劃和回籠計(jì)劃；以及工程施工管理，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、業(yè)務(wù)拓展；擬定項(xiàng)目營(yíng)銷總體方略，制定銷售業(yè)務(wù)工作流程，保證資金有序運(yùn)用。④董事會(huì)秘書：做好公司股東大會(huì)、董事會(huì)會(huì)議的記錄，完成各項(xiàng)文書編制、打印，公司檔案文件及合同管理。⑤財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)部：財(cái)務(wù)部經(jīng)理由總會(huì)計(jì)師兼任，會(huì)計(jì)、出納各一人。主要職能為本項(xiàng)目資金籌措、工程及項(xiàng)目資金的調(diào)配、項(xiàng)目融資及銷售回收資金管理。⑥人力資源部：主要職能為公司人力資源開發(fā)，員工勞動(dòng)人事管理，重點(diǎn)是為公司項(xiàng)目開發(fā)物色和儲(chǔ)備優(yōu)秀技術(shù)和管理人才。拓展公司對(duì)外關(guān)系，加強(qiáng)本項(xiàng)目開發(fā)過程中與政府相關(guān)職能部門、相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)單位及客戶的聯(lián)系和溝通，營(yíng)造良好的開發(fā)外部環(huán)境。⑦發(fā)展策劃部：主要職能為項(xiàng)目全程包裝策劃，項(xiàng)目前期手續(xù)辦理。⑧工程部：主要職能為工程施工進(jìn)度和質(zhì)量管理、項(xiàng)目預(yù)決算工作和開發(fā)成本管理控制，以及與建管行業(yè)管理部門關(guān)系協(xié)調(diào)。⑨銷售部：主要職能為房屋銷售及資金催收，銷售代理公司進(jìn)度管理。項(xiàng)目開發(fā)協(xié)作單位管理：設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位選擇：本項(xiàng)目采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇規(guī)劃及平面設(shè)計(jì)單位，土建施工單位和工程監(jiān)理單位，確?！案咂瘘c(diǎn)的規(guī)劃、高水平的設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理、高質(zhì)量的施工”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。①設(shè)計(jì)單位選擇計(jì)劃邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名的中日合作“武漢東藝建筑設(shè)計(jì)有限公司”，主要出于以下幾個(gè)方面考慮：A從事本專業(yè)設(shè)計(jì)工作五年以上，有至少兩名國(guó)內(nèi)外知名注冊(cè)設(shè)計(jì)師。B有從事同類樓盤和景觀設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，有公認(rèn)的高質(zhì)量的設(shè)計(jì)作品。C規(guī)劃設(shè)計(jì)和平面設(shè)計(jì)作品近年來(lái)在國(guó)內(nèi)至少獲得不定期一次國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。②施工監(jiān)理單位選擇：計(jì)劃邀請(qǐng)省內(nèi)監(jiān)理公司參與投標(biāo)，入圍標(biāo)準(zhǔn)為：A在武漢地區(qū)從事監(jiān)理工作五年以上，有豐富的施工監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)。B在過去的五年內(nèi)有驕人的業(yè)績(jī)，開發(fā)單位評(píng)價(jià)較好。C監(jiān)理單位信譽(yù)和知名度較高。D有至少一名閱歷較深的高級(jí)注冊(cè)監(jiān)理工程師，監(jiān)理師責(zé)任心強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高。第五部分項(xiàng)目的成本效益分析項(xiàng)目的建造成本：（按土地面積9497.15平方米，容積率3.1，總建筑面積29441.1