合肥肥西觀瀾學(xué)府商業(yè)街項(xiàng)目定位及案名建議

觀瀾學(xué)府商業(yè)街項(xiàng)目定位及11#業(yè)態(tài)規(guī)劃建議觀典營銷2014年7月1日目錄項(xiàng)目解析形象定位11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議案名建議2010年6月，成立光明置業(yè)有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)2011年在濱湖開發(fā)第一個項(xiàng)目光明大廈建成使用2011年經(jīng)開區(qū)，觀瀾華庭項(xiàng)目開工建設(shè)，總建面28萬方2013年1月，北城拿地，45萬方，北城綜合體2013年下半年開工建設(shè)肥西，金寨南路項(xiàng)目，即本項(xiàng)目光明大廈公司目前已發(fā)展成以住宅開發(fā)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)為輔助兼營金融業(yè)務(wù)的綜合性地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商觀瀾華庭區(qū)域交通合肥市區(qū)濱湖新區(qū)新橋機(jī)場政務(wù)新區(qū)肥西城區(qū)金寨南路翡翠路方興大道云谷路濱湖新區(qū)金寨南路由南至北貫通項(xiàng)目直達(dá)經(jīng)開區(qū)，金寨路高架直通政務(wù)區(qū)，項(xiàng)目雖地處肥西縣但是受到兩大成熟板塊的價值輻射。項(xiàng)目位于肥西縣與經(jīng)開區(qū)交界處，屬于合肥城南橋頭堡，緊鄰金寨路、翡翠路，云谷路，交通便捷，直通合肥各個城區(qū)學(xué)區(qū)學(xué)校大門餐廳超市主教學(xué)樓學(xué)生餐廳項(xiàng)目緊鄰肥西實(shí)驗(yàn)高級中學(xué)、肥光小學(xué)、二中等優(yōu)學(xué)區(qū)配套消費(fèi)人群依托本案近1500戶為消費(fèi)核心，周邊客群消費(fèi)為輔，本案屬于觀瀾學(xué)府18萬方的商業(yè)部分，緊依區(qū)域內(nèi)眾多規(guī)模較大的住宅小區(qū)，建成后將直接為近1500戶的社區(qū)作配套商業(yè)，人均享有商業(yè)面積1㎡的正常標(biāo)準(zhǔn)，本案在為配套服務(wù)的同時，輻射著區(qū)域內(nèi)外住宅群落，商業(yè)價值不言而喻。周邊新開發(fā)及待開發(fā)項(xiàng)目日益增多，除本項(xiàng)目外，周邊還有翡翠藍(lán)灣、萬派城等項(xiàng)目，同樣具有龐大的外部消費(fèi)群體，未來居住氛圍濃厚。臨街門面商業(yè)多為臨街旺鋪，自古門面房是百姓投資首選，市場需求層面較好。品牌：光明置業(yè)，品牌不斷發(fā)展；地段：位于肥西城區(qū)與經(jīng)開區(qū)結(jié)合處，未來發(fā)展?jié)摿薮?；交通：緊鄰金寨南路，直通合肥市區(qū)與肥西城區(qū)云谷路，直接打通金寨路與翡翠路；教育：肥西實(shí)驗(yàn)高級中學(xué)等，距離合肥大學(xué)城幾分鐘車程；產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)品多為臨街門面房，市場需求看好；居住氛圍：未來居住氛圍濃厚SOT最大優(yōu)勢：區(qū)域升值，地段，交通，學(xué)區(qū)，沿街門面房商鋪集中度不夠，難以發(fā)揮優(yōu)勢業(yè)態(tài)聯(lián)動互補(bǔ)效應(yīng)。項(xiàng)目周邊新建小區(qū)入住率不夠，很多尚未交房，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不夠。區(qū)域類其它商業(yè)競爭激烈，對本項(xiàng)目客戶具有一定分流。合肥向南擴(kuò)張連接上派，上派沿金寨路向北連接經(jīng)開區(qū)的發(fā)展速度，直接項(xiàng)影響目的價值提升周邊產(chǎn)業(yè)帶動，購房需求旺盛；總體規(guī)劃顯示，區(qū)域功能規(guī)劃為合肥西南組團(tuán)的金融商貿(mào)服務(wù)中心政策縮緊，未來市場不確定性較多；受翡翠藍(lán)灣、萬派城、金宇新天地等商業(yè)部分的沖擊較大。招商未啟動，市場客戶缺乏信心。SWOT分析最大劣勢：無主力店吸客、未來市場競爭激烈W目錄項(xiàng)目解析形象定位11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議案名建議結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)建的價值體系進(jìn)行定位項(xiàng)目定位=項(xiàng)目核心價值點(diǎn)的整合項(xiàng)目價值的提煉不但是最自身優(yōu)勢的深刻挖掘，也是對項(xiàng)目定位的探索和思考，商鋪不同于住宅，投資功能難以判斷，從而決定商鋪的營銷更注重投資價值體系的建立。項(xiàng)目核心價值點(diǎn)整合的三大特征具有極強(qiáng)的沖擊力信息直接，容易判斷核心價值點(diǎn)為主，其它價值點(diǎn)為輔。產(chǎn)品價值發(fā)展商品牌社區(qū)本身及輻射消費(fèi)群區(qū)域位置主題定位交通樞紐升值前景項(xiàng)目價值點(diǎn)如何構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目的價值體系？主要有以上幾個思考方向項(xiàng)目定位=項(xiàng)目核心價值點(diǎn)的整合項(xiàng)目價值體系緊鄰主干道金寨南路，擎聚商業(yè)繁華肥西與經(jīng)開區(qū)結(jié)合處坐享雙區(qū)域財(cái)富之心投資低風(fēng)險，鋪鋪臨街，財(cái)富養(yǎng)三代。生活腹地，巨大潛力人群為您買單為有利于項(xiàng)目形象和主題包裝，拔高項(xiàng)目調(diào)性，確定以下為形象定位：金寨路·臨街旺鋪·財(cái)富第一站優(yōu)質(zhì)的教育資源，潛在消費(fèi)人群目錄項(xiàng)目解析形象定位11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議案名建議商業(yè)定位條件因素和定位法則本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求；本項(xiàng)目交通便利，地段好；項(xiàng)目面臨較好的市場機(jī)會和激烈市場競爭態(tài)勢，機(jī)會與挑戰(zhàn)共存。與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合；定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破；條件因素定位法則類型商業(yè)規(guī)模入住商戶商圈輻射人口鄰里型7000平米以下10——20戶1.5萬人以下社區(qū)型1.3萬平米20——100戶1.5—5萬人區(qū)域型1.5萬—3萬40——150戶5-10萬人大區(qū)域型（地域型）3——7萬平米100——200戶10-30萬人中心型10萬平米以上250——700上百萬人，大型城市可達(dá)上千萬人不等本案為城市節(jié)點(diǎn)商業(yè)而非城市中心商業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)不符合本案案所處地段，必須尋求其他模式的商業(yè)形態(tài)作為本案商業(yè)操作方向，如集散式商業(yè)或借鑒其它城市更為成熟的商業(yè)模式。輻射人口為第一、第二層級，為鄰里、社區(qū)型商業(yè)類型區(qū)域娛樂、休閑中心城市多功能中心社區(qū)商業(yè)街圖片功能構(gòu)成娛樂、休閑、餐飲商業(yè)服務(wù)休閑、娛樂文化、餐飲商業(yè)零售及服務(wù)商業(yè)零售、餐飲商服、休閑、娛樂商業(yè)形態(tài)商業(yè)街，商鋪為主商業(yè)街，商鋪為主商業(yè)街，商鋪為主條件一般規(guī)模較小特定消費(fèi)群體規(guī)模較大1－2家主力店規(guī)模小幾乎全部是零散商鋪案例香港蘭桂坊上海新天地合家福商業(yè)街定位條件項(xiàng)目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務(wù)等功能商業(yè)零售是重要商脈消費(fèi)群體支撐具有較強(qiáng)的消費(fèi)市場一般規(guī)模較小市級商圈多功能都市生活體驗(yàn)中心休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能具有商脈特征以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標(biāo)1－2家品牌主力店帶動適當(dāng)規(guī)模區(qū)域性商圈社區(qū)商鋪位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近，主要服務(wù)于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪不具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)具有一定的銷售難度規(guī)模很小，服務(wù)鄰里鄰里型商圈本項(xiàng)目定位方向判定本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略：以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的社區(qū)型街區(qū)業(yè)態(tài)建議商業(yè)一商業(yè)二商業(yè)三電器、特色餐飲美食、煙酒日用品超市、網(wǎng)吧等便利店、蔬果店、美容美發(fā)店、小型餐飲店等超市、電玩、親子樂園、特色餐飲等11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議-1F面積：1260㎡社區(qū)商超（例如：蘇果、華聯(lián)）1F面積：1901.8㎡煙酒店、藥店、診所等11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議服裝、鞋帽、飾品2F面積：1867.1㎡親子樂園、嬰幼兒用品11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議特色美食、休閑餐飲11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議3F面積：1867.1㎡KTV、足浴、健身會所等電玩城11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議4F面積：1867.1㎡項(xiàng)目解析形象定位11#-1至4F商業(yè)業(yè)態(tài)建議案名建議目錄主推案名：四方金街案名釋義：取“四方吸金”之意，因?yàn)轫?xiàng)目地處云谷路與金寨路交叉處，東西南北四個方向的車流、人流，給項(xiàng)目帶來滾滾財(cái)富流。“觀瀾學(xué)府之四方金街”，從案名看，商業(yè)屬性十分明確。依托觀瀾學(xué)府在合肥，尤其是在區(qū)域的知名度，造勢借勢。此案名不像專業(yè)市場類的案名，限定經(jīng)營業(yè)態(tài)，涵蓋著“合理引導(dǎo)、兼容并包、自由經(jīng)營”的思想。觀瀾旺街備選案名：案名釋義：①植入項(xiàng)目名稱，帶動項(xiàng)目品牌的提升及價值的體現(xiàn)。②旺：意一：人流最旺盛和商氣最濃的的街區(qū)，街區(qū)十分繁盛，借用這個名稱，以期