東方雅苑8月月報(bào)

東方雅苑項(xiàng)目8月月報(bào)青島佳瑞德投資有限公司目錄青島市場(chǎng)分析競(jìng)品項(xiàng)目分析本案工作總結(jié)8月工作完成8月市場(chǎng)現(xiàn)狀現(xiàn)狀解析青島市8月青島26個(gè)新盤上市下半年樓市將穩(wěn)中有升

在多重利好政策的合力推動(dòng)下，島城樓市回暖態(tài)勢(shì)明顯。在此背景下，開發(fā)商繼續(xù)加大馬力推出新盤。昨日記者調(diào)查了解到，8月青島預(yù)計(jì)將有26個(gè)樓盤項(xiàng)目入市。其中，10個(gè)樓盤為新開盤，16個(gè)盤為加推。從分區(qū)情況來(lái)看，黃島入市項(xiàng)目扎堆，預(yù)計(jì)將有7盤入市，占全市新盤上市總量的26.9%。主城區(qū)仍集中李滄區(qū)（位于李村商圈附近的某盤推出“首付6%起，利率9折”的促銷活動(dòng)；位于老滄口片區(qū)的某盤打出均價(jià)8500元/平方米；隧道調(diào)費(fèi)為西海岸樓市加砝碼（就在昨天，備受市民矚目的膠州灣隧道通行費(fèi)進(jìn)一步下調(diào)，一類客車（7座及7座以下客車）將由15元/車次調(diào)整為10元/車次，將于8月1日起正式實(shí)施，這對(duì)于正在發(fā)展中的西海岸樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又增加了一塊重要的砝碼。）8月青島成交走勢(shì)區(qū)域套數(shù)面積青島市9224895196.64市南區(qū)16613522.98市北區(qū)16018068.51四方區(qū)79577127.49黃島區(qū)1509147041.43嶗山區(qū)16717217.5李滄區(qū)1607154351.28城陽(yáng)區(qū)1126109450.52高新區(qū)18819933.58膠州市88485738.54即墨市999100976.34平度市58957554.79膠南市78371241.39萊西市25122972.29小結(jié)：此圖為青島市8月成交數(shù)量，青島市8月份成交9224套，成交面積為895197㎡，較上個(gè)月增長(zhǎng)了114%，城陽(yáng)區(qū)8月共成交1126套，較上個(gè)月增長(zhǎng)了108%，可見(jiàn)8月成交市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，但是對(duì)于價(jià)格青島市區(qū)可謂是量?jī)r(jià)齊升，由于城陽(yáng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)仍然很激烈，成交價(jià)格環(huán)比上個(gè)月下降了1%結(jié)論：城陽(yáng)區(qū)供大于求，消化庫(kù)存壓力大。除夏莊區(qū)域外，其他區(qū)域的普通住宅市場(chǎng)成半封閉市場(chǎng)——以區(qū)域內(nèi)客戶為主，青島市內(nèi)客戶引導(dǎo)困難?？傊畢^(qū)域內(nèi)客戶有限，庫(kù)存大，客戶爭(zhēng)奪大戰(zhàn)，大魚吃小魚、快魚吃慢魚。8月價(jià)格走勢(shì)解析圖一圖二圖三區(qū)域市場(chǎng)解析總結(jié)：城陽(yáng)中心板塊價(jià)格下調(diào)，以萬(wàn)科.桃花源為例，起價(jià)7177元/㎡送裝修，本案區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱，本區(qū)域?qū)Τ顷?yáng)區(qū)客戶吸引力降低。本案與區(qū)域競(jìng)品比較項(xiàng)目名稱龍湖.悠山郡青特.赫山青特小鎮(zhèn)東方雅苑開發(fā)商青島龍湖置業(yè)拓展有限公司青島青特華盛置業(yè)有限公司青島青特華睿置業(yè)有限公司青島星琪晨光置業(yè)有限公司占地面積22萬(wàn)11萬(wàn)11萬(wàn)2.6萬(wàn)建筑面積42萬(wàn)19萬(wàn)23萬(wàn)5.6萬(wàn)物業(yè)類型住宅、高尚住宅、花園洋房住宅、高尚住宅、別墅住宅住宅建筑類型板樓多層小高層高層板樓多層小高層板樓小高層高層板樓多層小高層容積率1.441.32.101.75綠化率35%40%35%30%物業(yè)公司龍湖物業(yè)青島匯豪物業(yè)青島匯豪物業(yè)佳兆業(yè)物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.6元/㎡/月2.9元.㎡/月2.7元/月/㎡1.7/㎡/月戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)目前賣疊拼和洋房總戶數(shù)1440戶當(dāng)期160戶總戶數(shù)2300戶總戶數(shù)342戶當(dāng)期60戶當(dāng)期面積區(qū)間89㎡套三82/84/124/127套二、套三76/84套二/95套三83-110㎡套二、套三本案與區(qū)域競(jìng)品比較項(xiàng)目名稱龍湖.優(yōu)山郡青特.赫山青特小鎮(zhèn)東方雅苑優(yōu)勢(shì)1、國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商，知名度高2、項(xiàng)目入市早，價(jià)格走勢(shì)好3、體量大，物業(yè)好，客戶認(rèn)知4、產(chǎn)品多元化，選擇余地大5、有自己的配套幼兒園6、有樣板間，一期交付實(shí)景展示1、本土品牌開發(fā)商、有過(guò)成功的案例，今年5盤聯(lián)動(dòng)2、有自己配套幼兒園3、有屬于自己的物業(yè)公司4、有樣板間5、半封閉陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積1、本土品牌開發(fā)商、有過(guò)成功的案例，今年5盤聯(lián)動(dòng)2、戶型多，選擇余地大3、首期價(jià)格低4、有軌電車始發(fā)站1、相比對(duì)面項(xiàng)目?jī)r(jià)格低2、110㎡戶型填補(bǔ)空白3、戶型多樣、選擇空間大4、物業(yè)費(fèi)用低1.7元/月/㎡劣勢(shì)1、89套三擁擠，舒適度低2、2.9元/月/㎡物業(yè)費(fèi)用高3、小高層公攤21%1、一期小高層價(jià)格高2、物業(yè)費(fèi)高2.9元/月/㎡3、小高層公攤24%1、位置略偏，周圍環(huán)境差2、北側(cè)靠近烈士陵園3、小高層公攤22%1、品牌沒(méi)知名度、體量小2、物業(yè)公司知名度小3、6號(hào)樓公攤大27.5%總結(jié)·項(xiàng)目共處仲村片區(qū)，青特、龍湖項(xiàng)目品牌、體量均優(yōu)于我們；·與青特小鎮(zhèn)客戶定位重疊，青特小鎮(zhèn)低價(jià)入市策略分流大部分客戶；·項(xiàng)目自身素質(zhì)偏弱，無(wú)景觀示范及樣板間。競(jìng)品項(xiàng)目去化情況項(xiàng)目名稱面積區(qū)間在售房源價(jià)格、優(yōu)惠近期推廣活動(dòng)龍湖.優(yōu)山郡89㎡套三。140-180平套三高層。一層，頂層6500左右，最高價(jià)8000左右。5千抵2萬(wàn)，再參加團(tuán)購(gòu)打9.8折。疊拼別墅140-150.價(jià)格大約11000-12000.本周成交4套左右。22號(hào)疊拼，聯(lián)排開盤。疊拼共56套本次開盤售50套。均價(jià)1萬(wàn)多。聯(lián)排共20套銷售10套左右，均價(jià)15000.萬(wàn)科.桃花源90㎡套三、95㎡套三、105㎡套三和85㎡套二，19#為13層，1梯2戶，3個(gè)單元；25#為13層，1梯2戶，3個(gè)單元；26#為11層，1梯2戶，3個(gè)單元。7月22日萬(wàn)科·桃花源1.2.2期6#、7#、29#、30#、31#、32#裝修房，均價(jià)8000元/平，總價(jià)55萬(wàn)/套起，戶型面積82-104平。8月29日已加推19#、25#、26#、15#一單元裝修房，戶型90平、95平、105平套三和85平套二，主推套三房源，起價(jià)7000多元/平，總價(jià)55萬(wàn)/套起。7月份針對(duì)去年開盤的12號(hào)樓推出買房送車位活動(dòng)，戶型面積87平，均價(jià)7600元/平，12#、18#、23#均價(jià)7600元/平銷售情況：2015年8月銷售18套，網(wǎng)簽均價(jià)7386元青特.小鎮(zhèn)76㎡，82㎡，84㎡套二，95㎡套三新聞網(wǎng)，房多多五千抵兩萬(wàn)，商代9.9折，一次性9.8折，3天內(nèi)簽合同再降一個(gè)點(diǎn)。2號(hào)樓套二均價(jià)6500左右，6號(hào)樓套三均價(jià)7500左右。全民經(jīng)紀(jì)人到訪50成交1000。8月成交25套。22號(hào)新售樓處入駐，百噸西瓜萬(wàn)只龍蝦，大宴全城金日.唐郡80,88套二；88,112套三

高層均價(jià)7800-8000.洋房8800左右交5000打9.7折。8月成交23套。周末一些暖場(chǎng)小活動(dòng)。青特.赫山82㎡，84㎡套二，125㎡，128㎡套三82,84套二，均價(jià)6800元.125,128套三，均價(jià)7500左右。與房多多和騰訊電商5000抵20000。8月份共銷售22套。8月28日-30日3天5盤聯(lián)動(dòng)啤酒節(jié)嘉年華。8月客戶解析—未成交解析客戶解析—客戶獲知途徑總結(jié)：如圖所示，我們的來(lái)訪客戶大部分都是路過(guò)以及對(duì)面競(jìng)品客戶，基本不是我們的目標(biāo)，所以下階段我們要主動(dòng)出擊尋找我們的目標(biāo)客戶！8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析總結(jié)：該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，庫(kù)存大；該片區(qū)客戶有限，客戶選擇機(jī)會(huì)大，各項(xiàng)目分流；該片區(qū)客群的心理價(jià)位均在6500-7000元;面積區(qū)間大多在90-110㎡.8月客戶分析銷售任務(wù)分解總結(jié)：根據(jù)目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析以及片區(qū)競(jìng)品項(xiàng)目分析，我們下階段銷售任務(wù)：40套，回款2300萬(wàn)。任務(wù)分解如下：月份8月9月10月11月12月銷售（套數(shù)）81215888月推廣執(zhí)行方案階段任務(wù)：一期產(chǎn)品續(xù)銷、客戶導(dǎo)入、持續(xù)品牌樹立階段推廣思路：線上搜房狂地價(jià)持續(xù)吸引關(guān)注+線下形象包裝更新、區(qū)域客戶導(dǎo)入及項(xiàng)目品牌建設(shè)。160組客戶任務(wù)分解社區(qū)巡展接訪搜房狂活動(dòng)分銷Call客暖場(chǎng)1040105040108月推廣執(zhí)行方案社區(qū)巡展執(zhí)行在有限推廣現(xiàn)狀下，銷售采取主動(dòng)外拓，選取項(xiàng)目輻射周邊區(qū)域及太陽(yáng)城老城區(qū)進(jìn)行社區(qū)派單+巡展活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)接客戶，發(fā)掘有效的意向客戶，從而增加蓄客數(shù)量。執(zhí)行內(nèi)容：每天由1名置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)派單人員，針對(duì)上述社區(qū)進(jìn)行針對(duì)投放項(xiàng)目海報(bào)，置業(yè)顧問(wèn)針對(duì)有意向客戶提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢、登記及后續(xù)跟蹤服務(wù)。物料配合：海報(bào)、遮陽(yáng)棚及桌椅一套、客戶登記表、小禮品、看房車費(fèi)用：主要為社區(qū)物業(yè)打點(diǎn)費(fèi)用，建議由甲方經(jīng)理給予支持及解決。8月推廣執(zhí)行方案點(diǎn)位建議現(xiàn)場(chǎng)包裝1）售樓處外包在售樓處外部增加綠植、每月以主題形式營(yíng)造景觀氛圍以增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感，盡量縮減與競(jìng)品項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)的差距，為客戶建立購(gòu)買信心。8月推廣執(zhí)行方案1）售樓處內(nèi)部展示增加區(qū)域發(fā)展前景、天安數(shù)碼產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、物業(yè)取費(fèi)優(yōu)勢(shì)、佳兆業(yè)物管規(guī)范等內(nèi)容展板，突出項(xiàng)目未來(lái)區(qū)域價(jià)值及價(jià)值空間，增強(qiáng)客戶信心。8月推廣執(zhí)行方案8月推廣執(zhí)行方案分銷商導(dǎo)入在無(wú)推廣費(fèi)用預(yù)算的情況下，為了盡可能擴(kuò)大客戶導(dǎo)入渠道，將引入分銷商團(tuán)隊(duì)，希望借此渠道為項(xiàng)目導(dǎo)入更多客戶。具體執(zhí)行：分銷商導(dǎo)入客戶執(zhí)行現(xiàn)表價(jià)基礎(chǔ)上，成交客戶執(zhí)行取消原98折優(yōu)惠，將這一部分金額作為分銷商的點(diǎn)位給予分銷商；無(wú)成交無(wú)提點(diǎn)。項(xiàng)目自身導(dǎo)入客戶，仍執(zhí)行原優(yōu)惠政策（對(duì)外宣稱價(jià)格一致