海濱城項目信息

海濱城項目考察案例分析分析評價TableofContents內容大綱Part.1案例附件Part.4Part.3項目概覽亮點梳理Part.2基礎信息開業(yè)時間2014年12月31日發(fā)展商香港蛟龍集團建筑面積102萬平方米總投資60億元物業(yè)構成購物中心、寫字樓、酒店購物中心面積27萬平方米商業(yè)層數(shù)6（B1-5F）店鋪數(shù)量343開業(yè)品牌數(shù)量304（截至2015.3）建造時間2011-2014停車位6,000余個發(fā)展商簡介海濱城廣場發(fā)展商介紹：香港蛟龍集團，創(chuàng)始于1998年，在成都開發(fā)全國首家民營工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已在四川成都成功建成兩個園區(qū)，即蛟龍港青羊園區(qū)和蛟龍港雙流園區(qū)，成為了“成都市工業(yè)集中發(fā)展示范區(qū)”、中國民營企業(yè)500強。發(fā)展歷史：香港蛟龍集團于2000年開發(fā)了青羊—蛟龍港工業(yè)園，2004年開發(fā)了雙流—蛟龍工業(yè)園，成功開發(fā)工業(yè)園之后，香港蛟龍集團涉足商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅開發(fā)，形成產(chǎn)城一體的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。并拓展其他區(qū)域的商業(yè)開發(fā)，從單一工業(yè)園區(qū)開發(fā)逐漸轉型成為多元化的房地產(chǎn)企業(yè)。威尼斯港灣(在建)青羊—蛟龍港雙流—蛟龍港企業(yè)相關背景商業(yè)定位海濱城購物中心是集購物、餐飲、休閑娛樂為一體，以家庭為目標客群的體驗型家庭購物中心休閑娛樂體驗中心時尚體驗中心成都特色餐飲體驗中心首家海陸空三棲購物中心引入海洋館、飛行體驗中心、真冰場營造三棲購物中心的購物氛圍涵蓋兒童、女裝、男裝等時尚購物以成都特色餐飲為主的餐飲體驗中心個性私人影院、滑冰場、健身房構成休閑娛樂體驗中心業(yè)態(tài)占比海濱城購物中心業(yè)態(tài)構成以零售為主，面積占比和品牌數(shù)量占比最大，餐飲業(yè)態(tài)次之，娛樂業(yè)態(tài)兩種占比最小各租戶功能面積占比（%）零售業(yè)態(tài)的面積約47436為平米，面積占比58.4%餐飲業(yè)態(tài)的面積約為24728平米，面積占比30.4%娛樂業(yè)態(tài)的面積約為9054平米，面積占比11.2%各租戶數(shù)量占比（%）零售業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量為216個，占比71%餐飲業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量為73個，占比24%娛樂品牌數(shù)量15個，占比5%功能模塊規(guī)劃樓層功能分布樓層主題功能主要子功能F5休閑娛樂餐飲、文化娛樂餐飲、娛樂、海洋夢幻世界F4餐飲休閑餐飲、文化娛樂休閑餐飲、健身、文化娛樂、人文、直升機俱樂部F3動感空間購物、餐飲、文化娛樂休閑運動、餐飲、真冰場、兒童天地、美容美發(fā)、手表飾品、海洋館F2時尚潮流購物、餐飲時尚潮流服飾、餐飲、數(shù)碼影音、內衣、鞋包、眼鏡飾品、海洋館F1時尚潮流購物時尚潮流服飾、鞋包、金融機構、餐飲、數(shù)碼影音、珠寶首飾、海洋館B1生活配套購物、餐飲超市、美食、飾品、停車場垂直布局B1F1個人時尚購物食品雜貨休閑餐飲、小吃快餐個人時尚購物休閑餐飲小吃快餐服務兒童母嬰、兒童娛樂、兒童教育休閑餐飲、正餐娛樂F2F3F4珠寶、電子、手表、眼鏡藥妝產(chǎn)品遵循“個人時尚購物中低區(qū)、輕餐飲穿插，兒童主題中區(qū)，餐飲和休閑娛樂高區(qū)”的原則完成垂直布局服務休閑餐飲、正餐娛樂娛樂休閑餐飲、正餐購物超市停車場F5外部動線商場入口車流動線人流動線外部入口、動線位于雙楠大道上，整體項目有兩個地下停車場入口內部動線回字形主動線和枝形動線，保證了商場人流有效的循環(huán)流動，動線無死角，展示性好項目多中庭的設置，有利于人流的聚集，提高客流轉化率多部電梯，便于人群在各樓層之間引導1F主入口主入口1F主動線為回字形，解決店鋪進深問題，通過多中庭的設計和大量垂直交通保障通達垂直電梯扶手電梯中庭中庭外立面海濱城購物中心外立面采用石材，展示效果和商鋪通透性不及玻璃幕墻外立面中糧大悅城購物中心海濱城購物中心說明：通過玻璃幕墻的運用能使整體商業(yè)通透性強，整體性強，展示效應好，傳播效應廣說明：顏色較為暗沉，商業(yè)檔次不能很好的體現(xiàn)好的外立面設計可以引起消費者的關注，刺激消費者的購買欲望，展示商業(yè)形象，海濱城購物中心外立面較為零散，商業(yè)展示形象弱內部裝修風格&景觀小品內部通過石材的大量運用，使內部整體干凈整潔，同時景觀小品與吉祥物的設立既美化了環(huán)境又增加了購物的趣味門庭&中庭項目采用中庭天井式設計、打造寬敞的入口門庭，提供足夠通透舒適的購物環(huán)境門庭中庭中庭中庭導視系統(tǒng)&服務中心&休息區(qū)項目在門庭處設有服務臺，在外廣場設有外部導視牌，內部電子導視系統(tǒng)，而且沒有提供購物休息區(qū)服務中心內部電子導視外部導視休息區(qū)廣告展示通過外立面、門店櫥窗進行廣告展示，另有少量中庭擺放廣告信息易拉寶，外部廣告展示較好，內部廣告展示不夠Part.3分析評價TableofContents內容大綱Part.1案例附件Part.4項目概覽亮點梳理Part.2將海洋館置于中部區(qū)域，充分拉動左右兩區(qū)人流海港城單層面積大于常規(guī)購物中心，左右兩個區(qū)域人流難以共享海洋館業(yè)態(tài)布局創(chuàng)世界吉尼斯紀錄的單體海洋館——浩海立方，長40米，高8.3米，由12塊單體面積近25㎡的亞力克面板拼接而成由澳大利亞、美國、日本和中國專業(yè)的技術團隊聯(lián)手打造11,000m3水容量33,000只海洋生物棲息單次消費：260-340元/人年卡消費普通成人：498元/人情侶套卡：698元/人親子套卡：698元/人合家歡卡：898元/人海洋館作為海濱城的核心主題引擎，通過高投入提升項目排他性，從而增強商業(yè)輻射半徑，最終達到促進招商和運營的作用特色業(yè)態(tài)—浩海立方海洋館海濱城海洋館高區(qū)設置了分區(qū)海洋動物館，豐富兒童教育性設施，延長娛樂駐留時間特色業(yè)態(tài)—浩海立方海洋館海洋館的后場區(qū)包括:中國區(qū)（亞洲）、紅樹林區(qū)（澳洲）、熱帶區(qū)（中美洲）、水母區(qū)、亞馬遜區(qū)（南美洲）、冷海區(qū)（北極）和深海奧秘區(qū)（主題變化區(qū)），世界景象，海濱獨獻。特色業(yè)態(tài)—浩海立方海洋館除了參觀性游樂設施，基于成都內陸的特質，浩海立方還增加了不同類型的參與性親水項目，增強娛樂業(yè)態(tài)排他性半潛艇：80-120元潛水籠：180元PADI浮潛：260元持證潛水：420元PADI潛水：550元創(chuàng)世紀先河,震撼全球,唯一一個能容納并擁有潛水艇的海洋館潛水艇觀光體驗，乘坐可深入海底數(shù)百米的潛水艇與海洋生物零距離接觸全球潛水認證機構-PADI，通過PADI潛水中心認證的潛水店或潛水俱樂部，往往被認為擁有相當數(shù)量的潛水裝備，適宜的培訓場所，可提供符合PADI標準的培訓課程"神秘深海之夜“-提供床位，讓游客在世界級海洋館內通宵扎營,近距離觀賞和觸摸海岸生物，親身揭開海洋世界晚上的神秘一面。R44單票：598-1,998元/次包機：1,498-4,798元/次EC120單票：1,198-2,998元/次包機：3,598-8,998元/次飛行作為除了海洋外另一核心主題，亦能反應出開發(fā)商的資金投入，但由于前期溝通問題，直升機航線一直未獲批復，未開始實際運營特色業(yè)態(tài)—飛行文化體驗中心專用登機口起飛跑道飛行體驗：1,200元起（30分鐘）觀摩體驗：300元/次（10分鐘，最多3人）模擬機體驗為與直升機體驗的姐妹娛樂業(yè)態(tài)，價位昂貴，屬小眾消費，噱頭大于實際商業(yè)引擎作用；運營方后期推出觀摩體驗，降低消費門檻，有助于拓展消費群體特色業(yè)態(tài)—模擬機體驗波音模擬機體驗又名“飛行體驗?”是唯一獲得美國波音公司授權的模擬飛行娛樂產(chǎn)品，成都海濱城店是美國本土之外最大的波音產(chǎn)品專營店，也是國內西南地區(qū)唯一一家體驗店通過飛行體驗?，普通消費者也可以如真正的飛行員一般駕駛大型噴氣式客機在天空翱翔。在飛行教練的指導下，可以在全球超過20,000個機場中任選一個，體驗充滿刺激的起飛、爬升、巡航及高難度降落，高空俯瞰各地名勝7D互動電影作為相對低成本、低硬件要求的小型體驗性娛樂業(yè)態(tài)，已快速進入多個新興商業(yè)項目影院內動感座椅會結合影片內容出現(xiàn)相應的運動，當影片里出現(xiàn)風、雨、雷、電等自然現(xiàn)象時，特效設備也將同步出現(xiàn)刮風、下雨、打雷、閃電等自然景象；當觀眾駕駛戰(zhàn)斗機向敵人發(fā)射導彈時，座椅會出現(xiàn)強烈的震動，讓觀眾感受到近乎極致的參與感，困惑、焦慮、痛苦，歡樂都可以真真切切感受到人均消費：40元周營業(yè)額：1-2萬元租金水平：66元/平方米保底+16%扣點投資額度全景眼罩一萬多一臺在這個7D電影里，每一個觀眾都是電影里的角色，觀眾可以參與其中，電影的結果觀眾說了算，甚至可以改變電影的發(fā)展進程，他們可以通過激烈的搏擊英雄救美，通過射擊擊退敵人的進攻，還可以通過各個角色之間的互幫互助共同獲得成功特色業(yè)態(tài)—哇塞7D互動電影特色業(yè)態(tài)海濱城購物中心通過四大亮點業(yè)態(tài)，打造體驗型購物中心商場定位不準，體驗概念對于整體商業(yè)打造無實質性幫助“浩海立方”海洋館歐悅真冰場直升機飛行體驗模擬機體驗中心體驗性購物中心娛樂性互動性情景性123Part.3分析評價TableofContents內容大綱Part.1案例附件Part.4項目概覽亮點梳理Part.2分析評價項目亮點項目不足項目開發(fā)借鑒主題性較強商業(yè)具有很強的商業(yè)吸附力排他性獨有產(chǎn)品增強了商業(yè)輻射范圍項目處于新區(qū)，商圈氛圍較弱，不是傳統(tǒng)商圈，項目的主題文化、號召力及消費者都需要時間沉淀高投入并非一定獲得高回報，高投入項目與定位核心客群之間聯(lián)系較少，商業(yè)轉化率低海濱城屬于偏遠地區(qū)商業(yè)，并未解決公共交通到達問題新區(qū)商業(yè)，公共交通可達性決定項目輻射半徑及客群數(shù)量，因此需重點考慮公共交通利用主題營造購物氛圍，增強產(chǎn)品驅動Part.3分析評價TableofContents內容大綱Part.1案例附件Part.4項目概覽亮點梳理Part.2項目三公里范圍之內有美國城和時代.奧特萊斯兩大商業(yè)項目，未來隨著美國城的開業(yè)競爭加劇項目區(qū)位分析美國城時代奧萊區(qū)域核心消費群體為雙流板塊人群，主要由周邊社區(qū)和工廠上班人群構成，由于雙流靠近成都主城區(qū)，有機會吸附成都客群區(qū)位客群分析1公里范圍3公里范圍蛟龍港常住人口：120,000人雙流縣戶籍人口：930,000消費者數(shù)量蛟龍港板塊雙流板塊成都繞城高速雙流區(qū)域公交路線較多，通達便利；成都前往目前主要依靠自駕目前有公交線路8068、818、836A、840、844、雙流6路，均為雙流線路公共交通蛟龍港工業(yè)園繞城高速海濱城宣稱多輛自主運營班車，目前并未開通，對于成都非自行開車的消費者，通過公共交通到達較為困難至雙流至溫江至成都8068、818、雙流6路368、8068、818、836A、840、844、雙流6路道路交通海濱廣場位于雙楠大道四段，可視性、可達性、滲透性較好海濱城購物中心雙楠大道雙向8車道雙九路雙向6車道航港路雙向4車道金河路雙向4車道道路能級一級主干道：雙楠大道-雙向8車道；雙九路-雙向6車道；二級干道：蛟龍大道、金河路、航港路—雙向4車道；可視性、可達性、滲透性項目位于雙楠大道四段，可視性較好從武侯大道-雙楠大道、航港路-雙九路均可到達項目，可達性較好項目位于主要交通節(jié)點位置，滲透性好道路交通情況蛟龍大道雙向4車道租戶組合及租戶介紹項目租戶情況（1/2）主力店名稱與logo行業(yè)所在樓層概述

永輝超市購物L1永輝超市以“生鮮”為經(jīng)營特色，其面積就占到整個超市的50%～70%，以家庭主婦、上班族為主要客戶群，涵蓋了各種海鮮、農(nóng)副產(chǎn)品、餐桌食品等熱風購物B2hotwind熱風擁有穩(wěn)定的追求時尚、熱愛生活、注重個人風格、講究品質、同時看重性價比的核心消費群，并注重為他們持續(xù)提供快時尚的產(chǎn)品、樂生活的購物環(huán)境、平易近人的價格和優(yōu)質貼心的服務孩子王購物B2孩子王是五星控股集團旗下零售事業(yè)，通過大力整合供應鏈資源，成為中國消費者選購母嬰童商品和服務的首選。孩子王致力于提供優(yōu)質、安全、豐富、新穎的全系列母嬰商品，給予孩子和媽媽最全的愛西遇購物B2西遇融合歐美流行風與國內前衛(wèi)創(chuàng)意元素的街店起步，至今已發(fā)展成為集合流行男女服飾、鞋包、配飾等引領現(xiàn)代生活方式的綜合性時尚生活館海濱城購物中心主要租戶包括永輝超市、熱風、孩子王、西遇、萬寧，德克士、中影華誼時代影城，滔博運動租戶組合及租戶介紹項目租戶情況（2/2）主力店名稱與logo行業(yè)所在樓層概述萬寧購物B1萬寧品牌一直是香港美與健產(chǎn)品零售業(yè)的翹楚，致力為顧客供應最優(yōu)質的保健、個人護理、護膚及育嬰產(chǎn)品，結合創(chuàng)新的營銷手法及專業(yè)、完善的顧客服務，深受消費者喜愛并屢獲殊榮德克士餐飲B1德克士炸雞起源于美國南部的德克薩斯州，1994年出現(xiàn)在中國成都。1996年，頂新集團將德克士收購，并投入5