招商別墅推廣專項(xiàng)報告

招商花園城主題別墅報告讓人注意讓人買單這是推廣的作用這是展示的作用區(qū)域案名總建面積（萬平米）別墅體量（萬平米）別墅類型地上面積（平米）地下室面積（平米）中吳大道中吳雅苑6.80.7聯(lián)排、雙拼280\33050\60聚湖半島203聯(lián)排、雙拼

泰和之春344聯(lián)排、雙拼300\500

城西板塊景瑞英郡27.74.2聯(lián)排213\23635-40\40-45萬水美蘭域24.13.5聯(lián)排30060-80龍湖龍譽(yù)城8010.6聯(lián)排

青楓壹號105聯(lián)排、雙拼280-300/420-44090-100\140-150新城香悅半島262.5聯(lián)排、雙拼290\350

高成萊茵201.5聯(lián)排

上書房201.5聯(lián)排300

城北板塊龍湖香堤漫步6523.5聯(lián)排323-336\384100東渡海派青城66聯(lián)排、雙拼116\16530-40綠洲天逸城23.12.6聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170

龍湖原山50.321.8聯(lián)排386-450200中心區(qū)域巨凝金水岸244獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼

銀河灣明苑304.5聯(lián)排26070城東常發(fā)豪郡36.46聯(lián)排370\450

城南武進(jìn)常發(fā)御龍山6012聯(lián)排、雙拼

萊蒙城1007.6聯(lián)排、類獨(dú)棟350\260100\50（不算面積）溪湖小鎮(zhèn)2815聯(lián)排、雙拼300\40040\50星河國際1806聯(lián)排、雙拼

綠地外灘一號350.7聯(lián)排

綠地白金漢宮360.5聯(lián)排

檢索了部分常州主要別墅的數(shù)據(jù)，為招商別墅做參考常見別墅廣告和訴求常州主流別墅項(xiàng)目營銷推廣分解開發(fā)商東福名城建筑風(fēng)格西班牙別墅體量7萬方物業(yè)費(fèi)2.2總套數(shù)248余房232面積段雙拼800平20000元總價區(qū)間：1500-2000萬聯(lián)排280-580平10000-13000元總價區(qū)間：300萬-700萬優(yōu)惠活動部分房源8888元每平方2014年推量248交付時間2014.12.30區(qū)域?yàn)槁?lián)排產(chǎn)品，280平，380平靠近高架均價1.2萬左右。區(qū)域?yàn)槁?lián)排產(chǎn)品，靠近高層，580平，均價1.3萬左右。區(qū)域?yàn)殡p拼產(chǎn)品，800平，均價2.2萬左右。

區(qū)域?yàn)槁?lián)排，靠近主干道，280平,380平，均價1萬左右。大名城項(xiàng)目東側(cè)水系為活水，對于項(xiàng)目包裝以及后期臨河產(chǎn)品的去化都比較有利。線上：放長線。以小活動持續(xù)增加來人（已有資源的利用）節(jié)點(diǎn)：牢守住。（樣板間開放活動/產(chǎn)品說明會）線下：鋪渠道。（派單/短信/電臺/電視）別墅推廣三步走

推廣策略第一招：苦練內(nèi)功如何對話金字塔尖的富人？服務(wù)。細(xì)節(jié)。其次才是產(chǎn)品。別墅價值>價格，讓他們覺得值，才是下單的硬道理。第二招：借東風(fēng)名人活動造勢（風(fēng)水）求名要求萬世名謀利要謀天下利——巴菲特第三招：知己知彼別墅賣生活，樣板間是銷售的最大利器。能做精致，做出品位。保證充足的蓄水時間。

6.23樣板間開放?風(fēng)水活動6月底7月初別墅開盤5.28-6.4為別墅爭“名”6.5-6.15活動懸念造勢神秘人物即將把脈名城

太陽海岸藏品別墅樣板間即將開放一期收官，88-154㎡雙水岸高層，稀缺發(fā)售端午金粽成交即送6.30常州圍著太陽轉(zhuǎn)太陽海岸龍城首席藏品別墅群盛大開盤億元別墅驚現(xiàn)大名城

太陽海岸龍城首席藏品別墅樣板間耀世開啟6.16-6.23【中西名人沙龍·長期開放】

富人進(jìn)化論太陽海岸

別墅樣板間敬請關(guān)注

推盤執(zhí)行活動目的1、借助著名風(fēng)水大師的名氣，吸引全城關(guān)注；2、迎合別墅客群關(guān)心風(fēng)水之心理，點(diǎn)撥風(fēng)水，提升項(xiàng)目價值；3、通過大師的講解凸顯產(chǎn)品藏品別墅之價值。4、以天價風(fēng)水別墅，帶動整個太陽海岸的去化風(fēng)水泰斗宋韶光

把脈名城

太陽海岸大奢藏品樣板間

耀世啟封圈層營銷2011年~2013時間軸2011年8月2013年3~6月7-8月9-10月11-12月正宅氣度第一居所正宅氣派家族共榮直郵、派單網(wǎng)絡(luò)高考信封正宅氣派家族共榮10月12盛大開盤戶外短信報廣齊秦有約新城別墅節(jié)234萬70萬82萬30萬千萬級別墅|精裝平墅|精裝公館三品齊發(fā)5.20常州日報6.8常州日報正宅論別墅家書成交情況93組來電半島之上，一畝一棟，2層獨(dú)棟別墅9-10月閱，未閱之墅法式宮廷別墅樣板區(qū)10月16日恢弘呈現(xiàn)常州首創(chuàng)，合院寬墅買別墅，送精裝公寓半城榮華，一棟香悅86席城市獨(dú)棟，即將輝映啟幕8月11月11月2012年6月城市實(shí)景別墅，一畝一棟法蘊(yùn)國器一畝墅天下21套65組來人43組111組4套71組82組12組全程推廣效果評估香悅半島別墅客戶看重鐘樓新城的未來發(fā)展，認(rèn)可新城品牌以及產(chǎn)品匹配身份的概念，突出項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)的廣告語、專屬的物業(yè)服務(wù)、口碑傳播是吸引客戶的關(guān)鍵！別墅形象推廣方向回顧別墅推廣，首推通過系列賣點(diǎn)的層層推廣，取得較好市場認(rèn)同，2013續(xù)銷以“正宅”鎖定特定客群，老業(yè)主認(rèn)同感較好，但新客戶導(dǎo)入一般。2014我們還能說什么？綜上統(tǒng)計分析鐘樓新城規(guī)劃也是客戶共性認(rèn)知的，挖掘鐘樓新城規(guī)劃所能匹配別墅客戶身份的信息元素，提煉推廣主題。營銷執(zhí)行確保意向客戶的有效導(dǎo)入，擴(kuò)大別墅渠道推廣力度，提高外在形象兼顧提升內(nèi)在”修養(yǎng)”.推廣傳播線下導(dǎo)客執(zhí)行線上渠道釋放圈層客戶拓展包裝提升體驗(yàn)提升，促進(jìn)客戶情感，提高客戶滿意度，進(jìn)一步加大老帶新。物業(yè)體驗(yàn)升級現(xiàn)場形象包裝提升營銷執(zhí)行星河丹堤別墅在售B1-B3、B5-B11,C1-C3、C5-C13、C15-C17，470-530戶型，共計71套，截止目前已備案40套，剩余31套。備案均價11734元/㎡，成交價格在12000左右；星河丹堤目前月均別墅去化只有3套左右，按照目前庫存需要10個月才能完全去化預(yù)計2014年不會新推別墅，重點(diǎn)將會在高層住宅方面。目前新開盤共推出71套別墅，共去化40套剩余31套，剩余可售別墅31套。星河丹堤推廣主題：專利珍藏版現(xiàn)房水岸別墅470-530㎡電梯【和墅】環(huán)繞式庭院地源熱泵別墅產(chǎn)品的推廣目前主要以線下推廣為主；線下推廣主要有鳳苑路圍擋、孟津路-明月路圍擋，以及通過暖場活動、資源導(dǎo)入活動等進(jìn)行產(chǎn)品推介；案場別墅銷售物料包括樓書、產(chǎn)品折頁、戶型折頁；在部分推廣物料或展示物料上做別墅產(chǎn)品信息。推廣現(xiàn)狀2/5/2023客戶情況——成交2/5/2023客戶情況——成交

成交客戶區(qū)域主要是武進(jìn)區(qū)，其次是市區(qū)，也有部分外地客戶；

成交客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)/片區(qū)主要是湖塘，其次是高新區(qū)、市政府片區(qū)、清潭，及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；

成交客戶年齡主要在50歲以上，其次是40-50歲之間的客戶；

成交客戶職業(yè)主要是私營業(yè)主，其次是個體戶和企業(yè)中高管；

成交客戶置業(yè)目的主要是自住，其次是改善，也有部分客戶用于度假和投資；

成交客戶認(rèn)知途徑主要是朋友介紹和業(yè)主介紹，其次是圍擋、戶外廣告、員工推薦、攬月灣和拓客。2/5/2023客戶整合客戶資源整合主要從三方面著手：星河客戶：星河國際別墅業(yè)主和客戶、星河瀾月灣業(yè)主和客戶、星河丹堤別墅業(yè)主（滿意度相對高業(yè)主）和未成交客戶，對這些客戶進(jìn)行長期跟蹤、深度挖掘；合作網(wǎng)站客戶名單：找相關(guān)合作網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、騰訊網(wǎng)等問詢相關(guān)在各網(wǎng)站報名關(guān)注別墅的客戶名單，對其進(jìn)行整理跟蹤；實(shí)力客戶名單：找全市資產(chǎn)大于1000萬的客戶名單，置業(yè)顧問全力跟蹤及挖掘，釋放別墅信息。2/5/2023推廣與活動建議在別墅區(qū)域包裝升級的同時，尋找客戶、別墅區(qū)推廣及活動則成為關(guān)系到別墅去化速率的關(guān)鍵所在，根據(jù)別墅特性，不建議對別墅進(jìn)行線上的大力度推廣，而建議以精準(zhǔn)化的投放為主釋放相關(guān)信息，對此，別墅推廣應(yīng)基本遵循以下環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣促進(jìn)去化：確定客戶所在，發(fā)現(xiàn)潛力客戶，進(jìn)行精準(zhǔn)化推廣，挖掘意向客戶，緊抓意向客戶，同時緊抓別墅忠實(shí)業(yè)主進(jìn)行老帶新高端圈層活動，同時配以一定物料支持，促進(jìn)成交。2/5/2023開發(fā)新客戶的圈層活動：以紅酒品鑒會、雪茄鑒賞、奢侈品拍賣、釣魚、假面舞會、經(jīng)濟(jì)論壇、高爾夫等高端大氣的圈層活動為主，吸引客戶到訪，同時配以自助餐、西式甜點(diǎn)等餐飲，讓客戶感受真正的豪墅生活?；顒印訝I銷2/5/2023老帶新為主的圈層活動：老帶新主要為以諸如生日party、樣板房私宴或水上私宴等為特色的圈層晚會，配以高端餐飲及一定氛圍營造（演出、燈光等），讓業(yè)主帶朋友感受作為星河別墅業(yè)主的享受等。以上活動僅供參考，活動受眾具有互通性，業(yè)主可帶朋友參加星河丹堤為別墅客群準(zhǔn)備的圈層活動，星河丹堤的私宴也可敞開向未成交的意向客戶邀請，以迅速去化為目的，完成指標(biāo)?；顒印蠋聞e墅總體量39493平米總戶數(shù)174戶地上面積220平米地下面積100平米瀾橋別墅基本數(shù)據(jù)的市場位置體量地上面積地下面積20萬㎡10萬㎡5萬㎡龍湖原山龍湖香堤漫步香溢瀾橋龍湖龍譽(yù)城常發(fā)御龍山溪湖小鎮(zhèn)泰和之春巨凝金水岸銀河灣明苑常發(fā)豪郡萊蒙城星河國際250㎡280㎡300㎡350㎡400㎡500㎡泰和之春香悅半島龍湖香堤漫步龍湖原山銀河灣明苑常發(fā)豪郡萊蒙城溪湖小鎮(zhèn)香溢瀾橋龍湖龍譽(yù)城30㎡40㎡50㎡60㎡80㎡100㎡150㎡龍湖香堤漫步龍湖原山萊蒙城溪湖小鎮(zhèn)香溢瀾橋從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，香溢瀾橋聯(lián)排別墅與其他聯(lián)排比較：居住形態(tài)——平：從數(shù)據(jù)和客戶訪談的情況來看，目前在常州市場上大多為混合型社區(qū)。因此從居住類型上來說，本案屬于市場主流產(chǎn)品別墅體量——小：大體量的別墅群更容易讓居住者有圈層感受，從數(shù)據(jù)看，龍湖的別墅是最大體量的，本案在主流別墅市場中，體量較小地上面積——?。和ㄟ^數(shù)據(jù)比較，可以明顯看到，本案的別墅面積在市場主流供應(yīng)產(chǎn)品中是最小的，屬于精致型別墅地下面積——較大：目前大多數(shù)別墅的地下面積在40-80之間，龍湖產(chǎn)品的地下室普遍偏大在100以上。但由于地下室也是計入銷售面積的，所以大地下室的客戶認(rèn)可度需要進(jìn)一步驗(yàn)證特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明我是香溢瀾橋，我最大的特點(diǎn)是“會長大的空間”戶型模型可以升降的立體模型，可見的分層空間在樣板房沒有出來之前，測試過程中發(fā)現(xiàn)很多客戶對于平面戶型圖的感知很弱；對于可以變化的空間這個概念，更加沒有想象力，所以現(xiàn)場需要對比演示，推薦采用目前流行的升降模型特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明我是香溢瀾橋，我最大的特點(diǎn)是“會長大的空間”Ipad三維演示軟件參觀樣板房的同時，配合演示不同改變可能樣板房僅展示了兩種空間變化的可能性，配合手持設(shè)備演示說明，最大化讓客戶理解“空間變化的可能性”

上傳網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)三維看房

為客戶提供ipad設(shè)備軟件拷貝，方便參觀后像家人講解，擴(kuò)大參觀的影響效果特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明家庭實(shí)物看房通道特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明1月2月3月4月5月別墅開盤樣板房開放2012,賴特在常州活動造勢市場預(yù)熱產(chǎn)品亮相產(chǎn)品解讀開盤引導(dǎo)誰是常州最有創(chuàng)造力的人創(chuàng)造力別墅會長大的別墅可以別墅何必平層風(fēng)格解讀/市場預(yù)熱階段目標(biāo)：使?jié)撛诘哪繕?biāo)人群認(rèn)識賴特、了解賴特，并將賴特風(fēng)格的經(jīng)

典形象植入目標(biāo)消費(fèi)者認(rèn)知中。階段時間：元旦后春節(jié)前階段主題：2012,賴特在常州戶外：2012,賴特在常州軟文：“最好的建筑是環(huán)境的延伸”

--解讀美國賴特大師建筑風(fēng)格

新城，將賴特大師建筑首次引入常州

善于與環(huán)境和諧統(tǒng)一的賴特建筑風(fēng)格現(xiàn)身新城香溢瀾橋硬廣：2012.賴特在常州。物料：賴特建筑明信片?；顒臃P，為別墅產(chǎn)品亮相作出鋪墊階段目標(biāo)：策劃活動，炒作“最具創(chuàng)造力”概念，為別墅產(chǎn)品亮相作出市場鋪墊。活動策劃：“室內(nèi)空間設(shè)計”比賽，預(yù)約潛在客戶及招募參賽設(shè)計師共同參與。競賽在香溢瀾橋別墅戶型基礎(chǔ)上設(shè)計出最具創(chuàng)造力的設(shè)計方案。階段時間：2月份階段主題：誰是常州最有創(chuàng)造力的人？網(wǎng)絡(luò)：誰是“最具創(chuàng)造力”的人

“交換空間”常州版，你還在等什么？軟文：新城原創(chuàng)空間設(shè)計，挑戰(zhàn)“最具創(chuàng)造力”的大腦物料：項(xiàng)目精裝樓書、活動專題DM、活動物料、微博宣傳延續(xù)活動影響，別墅產(chǎn)品亮相階段目標(biāo)：延續(xù)前期“最具創(chuàng)造力”設(shè)計比賽影響，香溢瀾橋別墅正式亮相，告之潛在客戶我就是最具創(chuàng)造力的別墅。階段時間：3月份階段主題：誰是最具創(chuàng)造力的別墅？我是香溢瀾橋戶外：誰是最具創(chuàng)造力的的別墅？我是香溢瀾橋軟文：孩子會長大，你家的別墅呢？

花園的大樹會長大，你家的地下室呢？

寶貝女兒住別墅，寶貝愛車呢？硬廣：孩子會長大，你家的別墅呢？物料：DM+香溢瀾橋護(hù)照深入別墅產(chǎn)品解讀期階段目標(biāo)：將別墅產(chǎn)品的優(yōu)勢、價值體系一一深入解讀，使客戶能夠深

刻了解香溢瀾橋別墅的與眾不同。階段時間：4月份階段主題：會成長的別墅戶外：會長大的別墅，我是香溢瀾橋網(wǎng)絡(luò)：不能長大的別墅，不是好別墅軟文：320㎡面積，640㎡享受

新城香溢瀾橋別墅的空間，是怎樣長大的。

新城3年保密設(shè)計，會長大的別墅驚艷上市。硬廣：1+3