總部園可研匯報

拉薩國際總部城可研匯報西藏躍城建筑設計有限公司1、工程概況2、可行性和必要性3、方案介紹4、資金和財務評價5、結(jié)論工程概況項目名稱拉薩國際總部城項目業(yè)主拉薩市柳梧新區(qū)城市投資建設發(fā)展有限責任公司（簡稱“柳梧城投”），是柳梧新區(qū)管委會直接領導下的國有獨資企業(yè)，主要負責新區(qū)基礎設施項目的資金籌措、運營和開發(fā)，承擔新區(qū)的城市建設任務并組織實施，經(jīng)營管理授權內(nèi)的國有資產(chǎn)等重大任務。工程概況項目選址：該項目位于拉薩市柳梧新區(qū)北組團（啟動中），柳梧大廈（行政中心）東側(cè)，景觀大道以東，柳梧大道以西，柳梧新區(qū)精品步行街南側(cè)，是柳梧新區(qū)北組團的核心區(qū)域。圖中黑色標注區(qū)域擬建位置擬建場地1、場址現(xiàn)狀擬建場地平整，無需要拆遷的建筑構筑物。2、工程地質(zhì)狀況南廣場進行了地質(zhì)勘察，根據(jù)地質(zhì)勘察情況來看，地下工程地質(zhì)狀況較好，地下水位較高，在工程設計時須作抗浮設計。3、交通運輸條件該場址四周均有城市道路，交通運輸條件良好。4、供水、供電狀況該場址位于柳梧新區(qū)，場址四周市政道路均已預留供水供電管線，能滿足建設和后期生活需要5、排水狀況場址四周已建設有城市排水管道。6、周圍環(huán)境影響場址四周未與已建的建筑緊密相鄰，不會對相鄰建筑造成相互的影響。建設內(nèi)容：柳梧新區(qū)拉薩國際總部城項目主要由地上建筑，園區(qū)道路、綠化、總體給排水、地下建筑等構成，建筑面積161842㎡，其中：地上建筑13棟，辦公用房建筑面積98504㎡，配套服務用房建筑面積29198㎡，總建筑面積127702㎡；地下建筑面積34140㎡。本期項目工程固定資產(chǎn)投資估算總額為75445.63萬元。其中土地費用8800萬元，工程費用（含基礎設施及公共配套設施建設費等）55464.52萬元，其他費用（含設計、地勘、監(jiān)理、報建、圖審、防雷、地震、招投標、工程管理、稅收、財務費用等）11181.11萬元。本項目資金均為拉薩市柳梧新區(qū)城市投資建設發(fā)展有限責任公司自籌。項目可行性和必要性必要性：拉薩作為西藏的首府，柳梧新區(qū)更是拉薩的重點規(guī)劃的范圍，柳梧新區(qū)以后會發(fā)展成為以客運樞紐、商貿(mào)服務、旅游集散、總部經(jīng)濟特色居住為主的西藏現(xiàn)代化城市典型示范區(qū)。所以在這里建設國際城作為總部辦公基地是必須的；可行性：柳梧交通發(fā)達，擬建場址適宜，有充足的保障支撐，所以該項目建設是可行的。方案簡介方案簡介消防1、建筑防火等級：組團內(nèi)建筑為辦公和商業(yè)有高層和多層建筑，高層部分均為二類高層，建筑耐火等級地上為二級，地下為一級。適用《建筑設計防火規(guī)范》和《高層建筑設計防火規(guī)范》中的各項要求2、防火分區(qū)建筑地下車庫每個防火分區(qū)面積不大于4000㎡（設置自動噴淋），地上部分每層為一個防火分區(qū)，多層部分分區(qū)面積不大于2500㎡，高層部分防火分區(qū)面積不大于1500㎡。3、消防疏散地上部分每個單元設置二部封閉樓梯間，樓梯間靠外墻設置，能自然通風采光。超過32米的高層設置防煙樓梯間和消防電梯，梯間和電梯合用防煙前室。地下車庫部分每個防火分區(qū)均有兩個安全出口，當?shù)叵率沂枭翘菖c上部樓梯合用時，在一層設置防火墻及乙級防火門分隔。4、防火間距建筑間防火間距均大于規(guī)范規(guī)定的防火間距要求。5、消防車道園區(qū)內(nèi)設置消防車道圍繞建筑物，能滿足消防撲救需求結(jié)構構件滿足防火要求；設置消防給水系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、地下室設置消防泵和消防水池。設置火災自動報警系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、應急照明、疏散指示系統(tǒng)；根據(jù)要求設置了自然排煙、機械排煙系統(tǒng)。節(jié)能按公共建筑節(jié)能設計標準進行設計；控制體形系數(shù)和窗墻比；外墻外保溫系統(tǒng)+中空玻璃窗；采用節(jié)能的設備；資金分析項目概算：本項目固定資產(chǎn)投資估算為75445.63萬元，包括建設投資73174.03萬元、建設期間利息2271.60萬元，資金籌措方案本項目工程建設資金籌措考慮三種方式：開發(fā)企業(yè)注入自有資金、向銀行借款、項目預售收入轉(zhuǎn)入投資。根據(jù)項目實施情況和業(yè)主的資金安排，本項目向銀行申請貸款20000萬元，開發(fā)企業(yè)自籌資金55445.63萬元（包括自有資金5000萬元和預售收入再投入資金50445.63萬元）。財務分析經(jīng)測算稅后財務內(nèi)部收益率為15.87%投資回收期為2.73年。通過上述對項目的盈利能力、償債能力、抵御風險的能力分析，本項目工程投資回收期少于3年，稅后財務內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均基準收益率10%，財務凈現(xiàn)值大于零，償債能力能滿足銀行的要求，且具有一定的抗風險能力，故項目在財務上是可行的。結(jié)