年荔灣寫(xiě)字樓市場(chǎng)

寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析1近年廣州寫(xiě)字樓價(jià)格回穩(wěn)，成交漸漸放大近四年寫(xiě)字樓成交量大于批出量，部分消化之前的存貨近四年來(lái)廣州寫(xiě)字樓供應(yīng)量不斷攀升，尤其以04年珠江新城一批新貨為代表,出現(xiàn)“井噴”行情成交量除03年受非典影響，輕微下降，之后也大幅上升從四年來(lái)的價(jià)格行情看，寫(xiě)字樓不再“身驕肉貴”，價(jià)格回歸到比較理性的水平。廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)以自用客戶占絕大多數(shù)，投資客戶主要集中在珠江新城、琶洲等熱點(diǎn)板塊2廣州商務(wù)辦公區(qū)向東南方向發(fā)展環(huán)市路商務(wù)區(qū)域東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域中山路區(qū)域五羊新城區(qū)域天河北商務(wù)區(qū)域珠江新城CBD棠下-東圃琶洲RBD海珠中心區(qū)域沿江路區(qū)域從其總體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓區(qū)域的分布呈現(xiàn)向東向南發(fā)展的態(tài)勢(shì)傳統(tǒng)環(huán)市東、東風(fēng)路商務(wù)中心由于市政引導(dǎo)作用，發(fā)展速度漸緩天河北區(qū)域?qū)儆诂F(xiàn)在最成熟且檔次最高的中心商務(wù)區(qū)珠江新城、琶洲區(qū)域依據(jù)市政兩個(gè)區(qū)域CBD、RBD的規(guī)劃定位以及市政利好的支持，未來(lái)2-3年后，將會(huì)成為新的商務(wù)中心珠江新城將集中高端商務(wù)辦公寫(xiě)字樓。琶洲則依附在會(huì)展商圈中，以商貿(mào)經(jīng)濟(jì)為主3棠下-東圃五羊新城區(qū)域琶洲RBD環(huán)市路商務(wù)區(qū)域東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域中山路區(qū)域沿江路區(qū)域天河北商務(wù)區(qū)域海珠中心區(qū)域區(qū)域形象：屬于現(xiàn)時(shí)廣州的CBD，以高端的甲級(jí)寫(xiě)字樓為主主流客戶：跨國(guó)企業(yè)，大公司總部聚集地銷售：1-1.5萬(wàn)元/m2租賃：70-150元/m2區(qū)域形象：規(guī)劃未來(lái)CBD所在地，新興商務(wù)區(qū)，商務(wù)氣氛正聚積中，高配置設(shè)定，但目前配套未完善主流客戶：金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司，國(guó)內(nèi)大型機(jī)關(guān)單位銷售：7500-9000元/m2租賃：70元/m2區(qū)域形象：新會(huì)展中心帶動(dòng)，外貿(mào)、會(huì)展業(yè)發(fā)達(dá)，固定商務(wù)氣氛帶季節(jié)性主流客戶：區(qū)內(nèi)物業(yè)出租為主，租客以外貿(mào)、進(jìn)出口公司為主銷售：9000元-12000元/m2區(qū)域形象：東部新興區(qū)域，外地商戶集中，中檔寫(xiě)字樓居多主流客戶：中小貿(mào)易公司，外地企業(yè)銷售：6000-8000元/m2租賃：30-40元/m2區(qū)域形象：最早期CBD所在地，配套完善，中高檔寫(xiě)字樓為主主流客戶：大型國(guó)企、外資公司、咨詢公司銷售：6000-10000元/m2租賃：40-90元/m2區(qū)域形象：早期金融中心、交通配套完善，次甲級(jí)寫(xiě)字樓為主主流客戶：中小型外資公司銷售：6000-10000元/m2租賃：40-80元/m2區(qū)域形象：主干道帶動(dòng)一批中檔寫(xiě)字樓，交通方便主流客戶：國(guó)企、貿(mào)易公司銷售：6000-9000元/m2租賃：40-80元/m2區(qū)域形象：早期國(guó)企辦公地、港務(wù)公司為主。中檔寫(xiě)字樓為主主流客戶：中小貿(mào)易公司、咨詢公司、港務(wù)公司等銷售：6000-8000元/m2租賃：40-60元/m2區(qū)域形象：辦公氣氛不濃，乙級(jí)辦公物業(yè)為主，檔次偏低主流客戶：中小型貿(mào)易、小商戶為主銷售：5000-7000元/m2租賃：30-60元/m2區(qū)域形象：早期大型國(guó)企、港務(wù)公司集中地；多為舊式中檔寫(xiě)字樓主流客戶：中型貿(mào)易公司、老國(guó)企租賃：30-60元/m2珠江新城CBD廣州寫(xiě)字樓格局分布圖荔灣區(qū)位于舊商務(wù)區(qū)的輻射邊緣偏離城市整體商務(wù)發(fā)展方向荔灣老城區(qū)405-06年廣州寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)200萬(wàn)m2據(jù)統(tǒng)計(jì)，05-06年廣州寫(xiě)字樓的推出量達(dá)200萬(wàn)平方米，主要集中在天河北，珠江新城、琶洲等熱點(diǎn)板塊其中老城區(qū)也有比較多新貨推出區(qū)域項(xiàng)目名稱等級(jí)總建筑面積越秀區(qū)捷雅城甲級(jí)7萬(wàn)m2越秀區(qū)越秀大廈甲級(jí)10萬(wàn)m2項(xiàng)目位置規(guī)模（萬(wàn)m2）竣工日期中水廣場(chǎng)林和西路46層，總建：7.82005年上半年金海大廈天河北路總建：3.32005上半年頤高數(shù)碼廣場(chǎng)天河路與天河?xùn)|路交界寫(xiě)字樓總建：約72004年底正佳廣場(chǎng)寫(xiě)字樓天河路與體育東路交界48層，總建：4預(yù)計(jì)05年中京光廣場(chǎng)天河路與體育東路交界一棟55層，一棟32層寫(xiě)字樓總建：102006年8月份竣工太古報(bào)業(yè)廣場(chǎng)天河路，天俊大廈旁邊占地：5，總建：40一期，2006年8月份竣工豐興廣場(chǎng)寫(xiě)字樓天河路與天河?xùn)|路交界總建：8停建天河城東塔寫(xiě)字樓天河路50層，總建：8.3968預(yù)計(jì)2006年維多利廣場(chǎng)體育西路兩棟52層、36層甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建：14預(yù)計(jì)2006年底中誠(chéng)廣場(chǎng)體育西路兩座51層，地下3層停車場(chǎng)，總建：23---天河北約10余個(gè)珠江新城20余個(gè)琶洲2余個(gè)老城區(qū)。。。。。。5荔灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃——旅游商貿(mào)為重點(diǎn)“‘十五’期間經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體思路，全面實(shí)施“商貿(mào)升級(jí)”、“旅游帶動(dòng)”，“科技興區(qū)”、“環(huán)境優(yōu)化”四個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略......”“到2005年，把荔灣區(qū)建設(shè)成為廣州市重要的富有鮮明特色的現(xiàn)代化商貿(mào)文化旅游區(qū)，成為廣州市適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的城區(qū)之一?！崩鬄硡^(qū)大力發(fā)展旅游業(yè)，把旅游業(yè)作為重點(diǎn)行業(yè)予以重點(diǎn)扶持發(fā)展，大力開(kāi)發(fā)一些新的旅游資源和景點(diǎn)?！剡x自《廣州市荔灣區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》上下九步行街荔灣湖公園6荔灣區(qū)內(nèi)商務(wù)發(fā)展與道路的發(fā)展緊密相連康王路中山八路中山七路未來(lái)荔灣商務(wù)區(qū)將集中在中山八路、康王路一街、二路、四區(qū)、八場(chǎng)的商貿(mào)旅游格局。2001年末，全區(qū)個(gè)體工商業(yè)戶16362個(gè)“十五”期間荔灣區(qū)提出構(gòu)筑以“一環(huán)”（內(nèi)環(huán)路）、“三橫”（東風(fēng)西路，中山七、八路，多寶、長(zhǎng)壽路）、“三縱”（荔灣路、康王路、人民路）為主體的商貿(mào)旅游發(fā)展的交通主骨架網(wǎng)荔灣遍布充滿文化特色的旅游商貿(mào)風(fēng)情街區(qū)，辦公商務(wù)氛圍不濃。中山八路、康王路兩條主干道構(gòu)成荔灣中部最方便的交通中心。其沿線將會(huì)成為荔灣區(qū)商務(wù)最活躍的區(qū)域。上下九步行街西關(guān)民居民俗風(fēng)情區(qū)

沙面歐陸風(fēng)情旅游區(qū)

十三行商埠文化區(qū)陳家祠文化休閑區(qū)本項(xiàng)目中藥材鞋業(yè)水產(chǎn)服裝文具五金通信裝飾裝修7荔灣區(qū)寫(xiě)字樓歷年供求情況荔灣區(qū)寫(xiě)字樓近年一二手成交量狀況(萬(wàn)m2)荔灣區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基數(shù)低，因此波動(dòng)比較明顯荔灣區(qū)近四年新上市量不多，預(yù)售成交從未多于2萬(wàn)m203年“SARS”的影響使一二手成交均出現(xiàn)萎縮二手成交大幅增加，主要由04年荔灣的房屋拍賣市場(chǎng)活躍造成8本項(xiàng)目遠(yuǎn)離區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，商務(wù)氣氛淡薄項(xiàng)目片區(qū)現(xiàn)有的寫(xiě)字樓主要集中在人民路、東風(fēng)西路及中山路沿線一帶。

人民路作為荔灣區(qū)的南北交通干道，直達(dá)火車站及交易會(huì)舊址，又貼近市府一帶，是早期高級(jí)寫(xiě)字樓集中地

東風(fēng)西路為早期的金融中心，寫(xiě)字樓多屬舊式中高檔次，需求一般

中山八路沿線以及南岸路一帶集中眾多專業(yè)市場(chǎng)，連接如順德南海等珠三角商貿(mào)重鎮(zhèn)

本項(xiàng)目位于西關(guān)傳統(tǒng)的居民區(qū)----逢源路，商務(wù)氣氛淡薄

富力商務(wù)隆城大廈城啟大廈荔湖大廈國(guó)際經(jīng)貿(mào)國(guó)銀中心東峻環(huán)球流化廣場(chǎng)東方金融越富廣場(chǎng)本項(xiàng)目位于成熟居住區(qū)中美銀中心湖天賓館南油大廈人民路辦公區(qū)君悅廣場(chǎng)中山八商貿(mào)區(qū)東風(fēng)路金融商務(wù)區(qū)9周邊項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱建面租金建面售價(jià)管理費(fèi)進(jìn)駐率出售率上市時(shí)間主要客戶項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)富力商貿(mào)中心55元/m27,500元/m28元/m2約85%90%36個(gè)月中小型貿(mào)易公司、服裝、化工、機(jī)械為主檔次感高；地理位置優(yōu)越，昭示性明顯；交通方便；間隔靈活彈性；經(jīng)營(yíng)成本低城啟大廈37元/m27,000元/m218元/m2含中央空調(diào)費(fèi)約40%未見(jiàn)成交約14個(gè)月周邊裝飾、照明相關(guān)貿(mào)易公司交通方便；昭示性明顯；形象檔次高；發(fā)展商品牌；項(xiàng)目劣勢(shì)：經(jīng)營(yíng)成本高；周邊環(huán)境雜亂東方金融廣場(chǎng)60元/m210,000元/m226元/m2含中央空調(diào)費(fèi)80%0%約16個(gè)月國(guó)企、事業(yè)單位為主，部分外資貿(mào)易公司外立面檔次高，湖景辦公為賣點(diǎn)，不少機(jī)關(guān)事業(yè)單位整層進(jìn)駐美國(guó)銀行中心52元/m2以租為主29元/m2含中央空調(diào)費(fèi)80%25%5年半外資貿(mào)易、科技公司交通方便，昭示性明顯，老城區(qū)商務(wù)中心君悅廣場(chǎng)52元/m2不售8元/m2不足40％0%不祥國(guó)營(yíng)單位，服裝貿(mào)易公司交通方便；經(jīng)營(yíng)成本低；形象檔次感差；室內(nèi)設(shè)計(jì)陳舊，商場(chǎng)爛尾、荔湖大廈60元/m2不售10元/m2不足10％0%不祥兒童服裝貿(mào)易公司交通方便；形象檔次低，功能單一，樓下為服裝批發(fā)商場(chǎng)限制了其只能經(jīng)營(yíng)兒童服裝；租金高區(qū)內(nèi)項(xiàng)目檔次參差,以租賃為主租賃客戶主要分布：私企60%，外企10%，國(guó)營(yíng)事業(yè)單位30%租金普遍偏低,銷售速度緩慢10競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描富力商務(wù)大廈地理位置：中山八路交通狀況：中山八臨街，50多條公交線商圈狀況：一級(jí)童服集散地、大型公交站配套形象：公交、餐飲、通信、商業(yè)……上市日期：2002年2月推出貨量：31層共220套，11000m2產(chǎn)品面積：50-133m2，主力面積100m2實(shí)用率：約79%產(chǎn)品配套：戶戶獨(dú)立衛(wèi)生間和600元裝修管理費(fèi)：8元/平方米近年區(qū)內(nèi)租售情況最好的項(xiàng)目以租帶售,用了半年招租、2年銷售，推出貨量成交90%11推廣形象：城西成長(zhǎng)型企業(yè)的財(cái)富搖籃

優(yōu)勢(shì)透析地理位置優(yōu)越交通便捷毗鄰服裝批發(fā)市場(chǎng)分體空調(diào)、獨(dú)立衛(wèi)生間低運(yùn)營(yíng)成本間隔較?。☉艟?00m2）發(fā)展商品牌主要客戶描述：進(jìn)駐企業(yè)超過(guò)70％為各類貿(mào)易公司，經(jīng)營(yíng)范圍涉及服裝、化工產(chǎn)品、醫(yī)療器械、機(jī)械配件等，其它類別企業(yè)包括：物流、咨詢、軟件、旅行等中小型公司。進(jìn)駐率達(dá)85%主要客戶描述12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描城啟大廈地理位置：南岸路，批發(fā)市場(chǎng)對(duì)面層高：30層，25層以上發(fā)展商保留辦公交通狀況：南岸路臨街，雙向8車道，20多條公交線商圈狀況：裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)、照明用品專業(yè)市場(chǎng)......上市日期：2003年產(chǎn)品面積：50-250m2,主力面積120，250m2實(shí)用率：約70%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交樓管理費(fèi)：9元管理費(fèi)＋9元中央空調(diào)分?jǐn)偘l(fā)展商自營(yíng)為主，大部分出租,少量整層出售,未見(jiàn)有成交13推廣形象：廣州西區(qū)甲級(jí)商廈

優(yōu)勢(shì)透析交通便捷毗鄰裝材、照明用品專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展商品牌彈性間隔主要客戶描述：進(jìn)駐企業(yè)約60％為各類貿(mào)易公司，