購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)該注意哪些法律問(wèn)題

期房轉(zhuǎn)讓糾紛在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的比重很大，原因是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓的法律知識(shí)把握不到位，《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定期房不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)峭瑫r(shí)最高人民法院的司法解釋承認(rèn)此類(lèi)合同效力，今天“房與法苑”房產(chǎn)律師網(wǎng)根據(jù)司法實(shí)踐及相關(guān)法律規(guī)定幫助您了解：期房轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ?c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》一、期房轉(zhuǎn)讓并不違法

由于期房限制轉(zhuǎn)讓出臺(tái)后產(chǎn)生了一些糾紛，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾《紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第三條：城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。北京市高院認(rèn)為，買(mǎi)方雖然還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證而不能享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同享有債券，而對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是合同法上規(guī)定的權(quán)利，也并不違反法律，因此期房限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)定并不影響合同的效力。二、兩個(gè)誤區(qū)需要澄清第一個(gè)誤區(qū)：經(jīng)過(guò)公證的買(mǎi)賣(mài)合同上家就不能毀約。財(cái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行公證必須提供房地產(chǎn)權(quán)證原件，由于剡房0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

0

還米取得產(chǎn)證，所以公證處不會(huì)對(duì)上下家簽訂的期房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行公證。

有的人于是想到律師事務(wù)所讓律師進(jìn)行見(jiàn)證，其實(shí)，無(wú)論公證還是律師見(jiàn)證，都僅針對(duì)合同內(nèi)容是否違法、是否符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行證明，不可能涉及合同將來(lái)的履行情況。任何合同經(jīng)過(guò)公證或者律師見(jiàn)證都不能保證對(duì)方將來(lái)不會(huì)違約。第二個(gè)誤區(qū)：毀約只需按買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金進(jìn)行賠償。0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

買(mǎi)賣(mài)合同的違約金是指在任一方違約時(shí)向另一方承擔(dān)的違約責(zé)任，但違約責(zé)任并不以違約金為限，守約方還可以要求繼續(xù)履行合同。筆者曾接待過(guò)這樣的：2009

年年初，張先生把浦東的一處期房以

60

萬(wàn)元賣(mài)給李先生，到年底交房時(shí)，房?jī)r(jià)漲到了

100

萬(wàn)元，張先生就提出不賣(mài)，認(rèn)為根據(jù)合同毀約只要付總價(jià)

20%的違約金，即付

12

萬(wàn)元。實(shí)際上，守約方可以要求違約方支付違約金，也可同時(shí)要求違約方繼續(xù)履行合同，因?yàn)槔^續(xù)履行合同也是一個(gè)很重要的違約責(zé)任。所以張先生不能賠錢(qián)保房，有可能既要付違約0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

金，又要賣(mài)房。三、詳訂合同條款保障買(mǎi)方利益

第一種方式是盡量與上家到開(kāi)發(fā)商處辦理更名手續(xù)，直接同開(kāi)發(fā)商簽訂期房預(yù)售合同。這是首選方式。第二種方式是同上家屋合同，但用第二種方式要注意：（見(jiàn)下文注意事項(xiàng)的內(nèi)容）注意事項(xiàng)

(l)如果只能與上家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，那應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)上家是否已付清全部房款，再在合同中約定將0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

上家對(duì)開(kāi)發(fā)商所享有的債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給下家，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)由上家書(shū)寫(xiě)一份給開(kāi)發(fā)商的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》。因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力；(2)對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)作出詳細(xì)的約定，并考慮到稅收政策調(diào)整的因素，約定如有新增加的稅收由誰(shuí)承擔(dān)；(3)約定將上家從開(kāi)發(fā)商處取得的預(yù)售合同、發(fā)票等正本由中間方（中介或律師事務(wù)所）監(jiān)管，以防一房二賣(mài)；0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

(4)給上家的轉(zhuǎn)讓款最好分階段支付，與產(chǎn)證及交房手續(xù)聯(lián)系起來(lái)；(5)密切注意開(kāi)發(fā)商施工的進(jìn)度和的時(shí)間，一旦上家取得小產(chǎn)證，立即督促上家辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，如果上家怠于辦理或有毀約跡象，立刻要到法院起訴并進(jìn)行訴訟保全。買(mǎi)方雖然不用擔(dān)心期房轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題，但還必須看到不予辦理預(yù)告登記手續(xù)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：（見(jiàn)下面注意事項(xiàng)）1．稅收的風(fēng)險(xiǎn)。正常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

辦大產(chǎn)權(quán)證，再憑《商品房預(yù)售合同》等材料辦出上家的小產(chǎn)證，上家和下家再憑《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》等材料辦出下家的產(chǎn)證。也就是說(shuō)，要有二次過(guò)戶(hù)交易手續(xù)，其中契稅要征二次（上家和下家各一次），營(yíng)業(yè)稅征一次（上家交納），這樣一來(lái)．在期房轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)稅收如何約定將會(huì)非常重要。如果約定不明，將來(lái)容易產(chǎn)生糾紛。如果約定全由下家承擔(dān)，那下家的成本肯定會(huì)增加，因此下家在簽約時(shí)要考慮到周期較長(zhǎng)，稅收政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)將較大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，二手期房要交的稅費(fèi)比現(xiàn)房要多。2．合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)務(wù)中也有這樣的做法：0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

下家支付一筆差價(jià)補(bǔ)償款給上家后，由上家與開(kāi)發(fā)商解除預(yù)售合同，再由下家與開(kāi)發(fā)商直接簽訂預(yù)售合同，這樣就由下家直接和開(kāi)發(fā)商建立合同關(guān)系，這樣可以少交稅。但是上家與開(kāi)發(fā)商的合同解除后，開(kāi)發(fā)商可以將房屋另行售與人而不用承擔(dān)任何責(zé)任。尤其在房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，下家要防止開(kāi)發(fā)商另售他人將會(huì)很困難。

3．交易中心拒絕備案的風(fēng)險(xiǎn)。下家支付一筆差價(jià)給上家后，由上家與開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預(yù)售合同網(wǎng)上備案的撤銷(xiāo)手續(xù)，但交易中心對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售情況有權(quán)進(jìn)行監(jiān)0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

督檢查，如果認(rèn)定這是一種期房轉(zhuǎn)讓或者虛假銷(xiāo)售的行為，那交易中心可能會(huì)拒絕撤銷(xiāo)合同，或者即使撤銷(xiāo)了原來(lái)的合同，等下家與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同時(shí)，交易中心再以“交易異常”為由拒絕備案及辦理預(yù)告登記手續(xù)。

4．意向轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。由上家與下家簽訂意向書(shū)，約定在上家取得期房的產(chǎn)權(quán)時(shí)再將房屋過(guò)戶(hù)給下家，下家支付意向金或定金給上家以達(dá)到制約上家的目的。不過(guò)，如果上家取得產(chǎn)證后反悔而將房屋另售他人，下家的權(quán)利將不能得到保障，甚至上家人去樓空，下家的意向金也難以拿回來(lái)。0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

5．逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。上家在與下家簽訂‘的買(mǎi)賣(mài)合同中，如果房屋還未交房，很可能不能確定交房時(shí)間，何時(shí)能交房取決于工程進(jìn)度。當(dāng)然，盡管下家與開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據(jù)開(kāi)發(fā)商與上家簽訂的預(yù)售合同追究開(kāi)發(fā)商的逾期交房的違約責(zé)任。不過(guò)，這必須有兩個(gè)前提：一是上家已向開(kāi)發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉(zhuǎn)讓給下家的情況已通知了開(kāi)發(fā)商。

6．逾期的風(fēng)險(xiǎn)。由于下家僅得到預(yù)售合同的債權(quán)，而房屋的預(yù)告登記權(quán)利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產(chǎn)證需要先將上家的預(yù)售合同和0c68f4e

邢臺(tái)房產(chǎn)

預(yù)告登記撤銷(xiāo)，否則只能在上家取得產(chǎn)證后再過(guò)戶(hù)給下家。如前所述，這樣會(huì)產(chǎn)生較多稅收，一旦雙方在這些問(wèn)題上產(chǎn)生分歧，下家的產(chǎn)權(quán)證就會(huì)拖延。開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證逾期辦出，也會(huì)導(dǎo)致上家的小產(chǎn)證延期，當(dāng)然也會(huì)造成下家的產(chǎn)證延期。

7．上家毀約的風(fēng)險(xiǎn)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，上家受到房?jī)r(jià)暴漲的誘惑，容易產(chǎn)生毀約的動(dòng)機(jī)。這時(shí)，可能會(huì)要求下