經(jīng)營性物業(yè)的管理

第11章經(jīng)營性物業(yè)的管理11.2寫字樓物業(yè)管理的方式與目標11.3商業(yè)場所的類型與特點11.1寫字樓的類型與特點11.4商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點11.5工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理11.6智能建筑的物業(yè)管理22023/2/5經(jīng)營性物業(yè)的含義及特點辦公類：行政辦公大樓、業(yè)務大樓、商務寫字樓等；商業(yè)類：商場、購物中心、購物廣場等；酒店類：酒店大廈、飯店賓館等；工業(yè)類：工業(yè)大廈、工業(yè)廠區(qū)、特種工業(yè)建筑等；綜合類：會展中心、會所、娛樂中心等。經(jīng)營性物業(yè)是指市場上公開出租、出售后用于經(jīng)營的物業(yè)。32023/2/51．經(jīng)營性物業(yè)具有商業(yè)特性：以商業(yè)貿(mào)易和房屋出租為主、其他營業(yè)性經(jīng)營為輔。2．以出租出售為主的經(jīng)營性物業(yè)具有價值不能庫存的特點：房屋建筑物及其設備設施的價值及管理服務費不能庫存。3．經(jīng)營性物業(yè)具有不斷保持設施先進的特點：保證其出租率、出售率和營業(yè)收入。4．經(jīng)營性物業(yè)具有綜合性的特點：供出租、購物、餐飲和文化娛樂休閑等。42023/2/5重點考慮到物業(yè)的出租經(jīng)營狀況、經(jīng)營收益狀況、租戶客戶穩(wěn)定狀況。經(jīng)營性物業(yè)管理的含義及特點經(jīng)營性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的活動（內(nèi)外環(huán)境變化會影響物業(yè)的使用期限和市場價格）；經(jīng)營性物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化管理；經(jīng)營性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理；經(jīng)營性物業(yè)管理具有極大的社會效益（使物業(yè)始終處于良好運行狀態(tài)，易于出租或出售）。52023/2/5經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容1．物業(yè)管理計劃制定確定管理目標檢測物業(yè)狀況：確定以后的維修保養(yǎng)責任，根據(jù)委托方和租戶客戶的要求改進物業(yè)制定租金方案和經(jīng)租策略：根據(jù)該物業(yè)的建造檔次、服務水平、市場狀況等編制物業(yè)管理費用預算：根據(jù)物業(yè)的設施設備質(zhì)量狀況、管理服務質(zhì)量狀況、市場成本價格狀況和自身企業(yè)管理水平來確定簽訂物業(yè)管理服務合同：約定各方權(quán)利義務、服務內(nèi)容及服務標準等編制物業(yè)管理方案：管理服務原則、目標、內(nèi)容及處理規(guī)定等62023/2/52．租戶客戶關系管理發(fā)展商和租戶的關系管理：包括租賃關系、合作關系和責任關系。物業(yè)管理公司和租戶的關系管理：包括服務關系、費用關系和糾紛關系3．租賃營銷管理市場推廣管理：協(xié)助投資商加強物業(yè)租賃的市場推廣力度租賃業(yè)務管理：租賃合同、租賃裝修、租賃條款制定、租賃服務等方面營銷計劃管理：制定行之有效的營銷計劃營銷活動管理：舉辦各種市場和內(nèi)部的營銷推廣活動72023/2/54．制定出租管理辦法制定招租管理辦法：確定招租形式和宣傳類型及租賃業(yè)務管理辦法制定租金管理辦法：確定租金標準、收取辦法及優(yōu)惠懲罰辦法制定合同管理辦法：確定租賃合同和物業(yè)管理合同的各種管理辦法5．制定經(jīng)營管理辦法物業(yè)宣傳管理辦法：從各個方面對收益性物業(yè)進行有效的推廣宣傳消費顧客管理辦法：調(diào)查顧客的要求和滿意度，作出有效改進措施物業(yè)服務管理辦法：制定規(guī)范的管理辦法82023/2/5經(jīng)營性物業(yè)管理的資金來源和使用（一）經(jīng)營性物業(yè)的收入經(jīng)營性物業(yè)的收入——主要包括經(jīng)營收入和其他業(yè)務收入兩個方面。經(jīng)營收入一般是指出租建筑物樓面和其附屬的配套設施設備的租金收入。其他業(yè)務收入則包括管理費、附屬性的餐飲、購物、商務中心、交通等項服務所得。92023/2/5（二）經(jīng)營性物業(yè)管理中的費用支出建筑物的維修養(yǎng)護費用；設備設施的維修養(yǎng)護費用；提供各種服務所需投入的費用；有關稅費，包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費、土地使用稅等。102023/2/511.1寫字樓的類型與特點112023/2/5寫字樓的含義及類型11.1.1寫字樓的含義“寫字樓”是指辦公大樓，也就是提供給各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。122023/2/511.1.2寫字樓的類型1．按建筑面積大小小型：建筑面積在1萬平方米以下中型：建筑面積在1萬至3萬平方米之間大型：建筑面積在3萬平方米以上132023/2/52．按功能單純型：基本上只有辦公一種功能商住型：既提供辦公又提供住宿的寫字樓綜合型：以辦公用途為主，同時兼具多種功能3．按現(xiàn)代化程度智能型寫字樓：具有高度自動化功能的辦公大樓非智能型寫字樓：傳統(tǒng)的、不具備現(xiàn)代功能的寫字樓142023/2/54．按建造等級、所處位置和物業(yè)管理的檔次等甲級：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建成的寫字樓相當，有完善的物業(yè)管理服務。乙級：建筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。丙級：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應。152023/2/511.1.3寫字樓的特點單體建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中使用時間集中，人員流動性大外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活設備系統(tǒng)先進，智能化水平高功能齊全，設備配套地理位置優(yōu)越，交通條件良好162023/2/511.2寫字樓物業(yè)管理的方式與目標172023/2/5（一）自主經(jīng)營性物業(yè)管理11.2.2寫字樓物業(yè)管理的方式自建自管模式自管與專業(yè)公司相結(jié)合的模式房地產(chǎn)開發(fā)商為了完善自己的售后服務，組建物業(yè)管理公司進行日后的管理以契約方式合理組合各類專業(yè)公司自管與顧問公司相結(jié)合的模式為了實現(xiàn)向?qū)I(yè)物業(yè)管理公司平穩(wěn)過渡，而在轉(zhuǎn)移階段聘請顧問公司保駕護航182023/2/5（二）委托服務型物業(yè)管理所謂委托型管理就是寫字樓建造完成后通過簽訂委托協(xié)議書將其委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司管理。委托管理型物業(yè)管理公司受托對寫字樓實施管理，并應房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主要求提供產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和物業(yè)檔案資料的管理、物業(yè)的中介管理、多種經(jīng)營及有償服務等。租賃經(jīng)營性業(yè)主將已建好的寫字樓通過簽訂租賃或承包協(xié)議方式，將寫字樓出租或出包給物業(yè)管理公司，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)的分離。192023/2/5使物業(yè)保值增值確保寫字樓功能的正常發(fā)揮為業(yè)主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環(huán)境寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。11.2.2寫字樓物業(yè)管理的目標應與《細則》要求相符合202023/2/5保證設備完好，運行正常提供安全保障，常備不懈要求環(huán)境整潔，舒適幽靜質(zhì)量要求高，科技含量大寫字樓物業(yè)管理的特點212023/2/5房屋維修養(yǎng)護及裝修管理設施設備管理（設備制度管理；維修與保養(yǎng)管理）安全管理寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容（一）寫字樓物業(yè)管理的基本內(nèi)容清潔衛(wèi)生管理綠化服務（二）寫字樓的服務管理前臺接待服務委托代辦服務特約專項服務綜合配套服務222023/2/5（三）寫字樓的營銷管理寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介辦公空間的分割布局與買租客戶的聯(lián)絡、談判、簽約客戶投訴與要求的受理與處理客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關系的協(xié)調(diào)組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動等232023/2/5商品租金成本租金基礎租金市場租金寫字樓租金的構(gòu)成242023/2/511.3商業(yè)場所的類型與特點252023/2/5

商業(yè)場所是指一種出租房產(chǎn)（攤位）供各類商人零售商品或提供服務獲得商業(yè)收入的物業(yè)，它是城市整體規(guī)劃建設中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。11.3.1商業(yè)場所的含義262023/2/511.3.2商業(yè)場所的類型封閉型敞開型2．從建筑功能分商住混合型1．從建筑結(jié)構(gòu)上分3．從建筑規(guī)模來分市級購物中心地區(qū)購物商城居住區(qū)商城綜合型商業(yè)購物中心272023/2/511.3.3商業(yè)場所的特點規(guī)模功能合理化要求：合經(jīng)濟規(guī)律之理，合經(jīng)濟發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟效益之理規(guī)模布局要求特殊：依據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼?zhèn)?。建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特設備全，商品多，客流量大282023/2/511.4商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點292023/2/511.4.1商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容房屋及附屬設備設施管理環(huán)境保潔及綠化管理安全保衛(wèi)管理消防管理車輛管理建立公共商業(yè)場所識別體系302023/2/511.4.2商業(yè)場所物業(yè)管理的特點需要確保商業(yè)場所的安全性需要確保設備設施的可靠性需要確保顧客消費的便利性需要確保環(huán)境的整潔性312023/2/5商業(yè)場所物業(yè)管理的要求商業(yè)樓宇應樹立良好的形象建立商業(yè)樓宇識別體系（理念、視覺和行為識別體系）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務要求高（綜合性強、服務性強、治安人員素質(zhì)要求高）322023/2/5商業(yè)場所承租客商的類型零售商店的經(jīng)營品種范圍零售商店的不同形式不同層次的商店不同的商業(yè)機構(gòu)承租客商在商業(yè)場所的不同作用——基本承租戶、主要承租戶、一般承租戶332023/2/511.5工業(yè)物業(yè)管理342023/2/5工業(yè)物業(yè)的含義工業(yè)物業(yè)是指已建成并投入使用的各類工業(yè)廠房、標準廠房和工業(yè)園區(qū)及其附屬的設備、設施和相關場地。352023/2/5工業(yè)物業(yè)的類型重工業(yè)廠房：石油、鋼鐵橡膠、汽車工業(yè)等閣樓式廠房：水泥結(jié)構(gòu)、磚石外墻現(xiàn)代單層標準廠房：為一家住戶設計的孵化器式的廠房：歸業(yè)主所有并出租給新業(yè)主1．根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類：362023/2/52．根據(jù)工業(yè)場所的適用性分類普通型工業(yè)物業(yè)：既可用于倉儲，也可用于技術(shù)密集型或勞動密集型工業(yè)生產(chǎn)特殊型工業(yè)物業(yè)：受某種條件限制，僅適用于某些應用范圍單一型工業(yè)物業(yè)：只適合于某一類型生產(chǎn)運行的物業(yè)372023/2/53．根據(jù)工業(yè)項目對環(huán)境的不同影響無污染工業(yè)區(qū)輕污染工業(yè)區(qū)一般工業(yè)區(qū)特殊工業(yè)區(qū)382023/2/511.5.3工業(yè)區(qū)的特點規(guī)劃區(qū)域大工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)獨特基礎設施配套要求高環(huán)境易污染交通條件好享受優(yōu)惠政策392023/2/5工業(yè)物業(yè)管理的含義工業(yè)物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對工業(yè)物業(yè)區(qū)內(nèi)廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設施、設備的管理以及各種綜合性服務的管理。402023/2/5工業(yè)物業(yè)管理的職能負責廠房、建筑物的日常管理事務；代表各企業(yè)、車間統(tǒng)一對外聯(lián)系；監(jiān)督廠房和倉庫管理規(guī)定的實施；負責廠房和倉庫范圍內(nèi)公共部位及附屬設施的管理、養(yǎng)護和維修；負責建立廠房和倉庫修繕管理基金；按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目；有權(quán)采取必要的措施，保證管理規(guī)定的實施。412023/2/5工業(yè)物業(yè)管理的特點做到制度嚴格，保證實施安全管理防范第一保證道路暢通，綠化有序重點設備必須維護到位422023/2/5（一）制定工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公約工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定；各個崗位的工作職責與操作規(guī)定；機器設備的安裝、管理、使用規(guī)定；材料領取、加工、檢驗、耗用等規(guī)定；產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定；成品發(fā)貨出庫、出廠等制度；安全保衛(wèi)制度；消防制度。工業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容432023/2/5（二）工業(yè)廠房和倉庫共用部位的管理（三）工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部的管理各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上屋頂、外墻技術(shù)層搭建和安裝設備；無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少均不可占用園林綠化地面積。各企業(yè)要加強對員工教育，對違反環(huán)衛(wèi)保護規(guī)定的，要負相應的責任。各企業(yè)不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。各企業(yè)應教育員工愛護公用部位的房屋結(jié)構(gòu)和設備。各企業(yè)不得在廠房和倉庫的公共場地堆放貨物等東西。442023/2/5（四）工業(yè)區(qū)設備設施管理工業(yè)生產(chǎn)專用設備、設施：管理的專業(yè)性強，應由工業(yè)企業(yè)自管；工業(yè)生活共用設備和設施、工業(yè)物業(yè)附屬設備和設施：可委托物業(yè)管理公司進行管理。452023/2/5（五）工業(yè)區(qū)環(huán)境管理空氣污染水體污染1．工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型固體廢棄物污染噪聲污染電磁波污染2．做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作公共綠地公共場所3．認真清理物業(yè)管理區(qū)的違章搭建4．加強公用設施管理5．努力建設新型的人文環(huán)境宿舍住宅區(qū)及庭院綠地道路及廣場綠地462023/2/5（六）工業(yè)區(qū)安全管理綜合性