財(cái)稅-土地增值稅的征收管理

一、土地增值針對(duì)哪些單位和個(gè)人征收財(cái)稅政策：《土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令 138號(hào)，1993年12月13日）第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及附著物， 并取得收入的單位及個(gè)人， 為土地增值稅的納稅人?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》 （財(cái)法[1995]006 號(hào),1995 年1月27日）第二至五條：轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵敢猿鍪刍蛘咂渌绞接袃斵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 不包括以繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物,是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。單位，是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。贈(zèng)予，是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、 國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、 希望工程基金會(huì)、 宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、 中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、 全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。二、土地增值稅針對(duì)哪些業(yè)務(wù)征收《土地增值稅宣傳提綱》 （國(guó)稅函發(fā)〔 1995〕110號(hào)，1995年3月16日）根據(jù)《條例》的規(guī)定， 凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。 這樣界定有三層含意： 一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，減低 財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用， 依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。 未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。 如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門(mén)依照相關(guān)法律來(lái)處理， 而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。 如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。 三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅， 對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過(guò)繼承、 贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。四川省地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示》 （川地稅發(fā)〔2007

〕號(hào)）收悉，批復(fù)如下：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)換：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)， 無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)， 只要土地使用者享有占有、 使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。三、現(xiàn)行增值稅征收率納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。四、預(yù)繳土地增值稅時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （財(cái)法[1995]006 號(hào)，1995年1月27日）第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 由于涉及成本確定或其他原因， 而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的， 可以預(yù)征土地增值稅， 待該項(xiàng)目全部竣工、 辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅[2006]21 號(hào)，2006年3月2日）各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法， 根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型， 科學(xué)合理地確定預(yù)征率， 并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù) 《稅收征管法》 及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù) =預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》 （財(cái)會(huì)字〔1995〕15號(hào)，1995年3月7日）（1）交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。2）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，應(yīng)按以下方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。3）企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。4）企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。五、在哪些情況下要對(duì)土地增值稅實(shí)行核定征收《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187 號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的， 稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)

財(cái)稅審計(jì)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。六、開(kāi)發(fā)普通住宅銷(xiāo)售、國(guó)家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅[2006]21 號(hào)，自2006年3月2日起施行）1）《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！蛾P(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單建筑面積在144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況， 制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒(méi)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在 2005 年5月31日前公布。七、以房地產(chǎn)進(jìn)行“投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增值稅《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 （財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）：1、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅（作廢） 。2、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題對(duì)于一方出地， 一方出資金，雙方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅（作廢） 。3、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的， 暫免征收土地增值稅 （作廢）?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅[2006]21 號(hào)，2006年3月2日）：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資入股或聯(lián)營(yíng)的， 凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 [1995]48號(hào)，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)，2015年2月2日）1、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司 （有限責(zé)任公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)， 暫不征土地增值稅。3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。4、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。6、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用， 作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的， 再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額” 扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)， 企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上 （含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格， 不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。7、企業(yè)按本通知有關(guān)規(guī)定享受相關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)及時(shí)向 主管財(cái)稅審計(jì)機(jī)關(guān)提交相關(guān)房產(chǎn)、國(guó)有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書(shū)面材料。8、本通知執(zhí)行期限為 2015 年1月1日至2017年12局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 （財(cái)稅字〔1995政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅〔

月31〕482006

日?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)〕21號(hào)）第五條同時(shí)廢止。八、以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅《土地增值稅暫行條例》第二條：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及附著物， 并取得收入的單位及個(gè)人， 為土地增值稅的納稅人?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》 （國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)，2000年9月5日）：你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》 （桂地稅報(bào)2000〕32號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！弊ⅲ焊鶕?jù)以上規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名，行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之實(shí)的，應(yīng)征收土地增值稅。九、開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 （財(cái)稅[2008]24 號(hào)，2008年3月3日）：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、 經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]42 號(hào)，2010年5月4日）（已經(jīng)作廢）：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅?！蛾P(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》 （財(cái)稅[2010]88 號(hào)）：對(duì)企