財稅-土地增值稅的征收管理

一、土地增值針對哪些單位和個人征收財稅政策：《土地增值稅暫行條例》（國務院令 138號，1993年12月13日）第二條：轉讓國有土地使用權、 地上的建筑物及附著物， 并取得收入的單位及個人， 為土地增值稅的納稅人。《土地增值稅暫行條例實施細則》 （財法[1995]006 號,1995 年1月27日）第二至五條：轉讓，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。 不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物,是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。贈予，是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權人將房屋產(chǎn)權、 土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。房產(chǎn)所有人、土地使用權人通過中國境內非營利的社會團體、 國家機關將房屋產(chǎn)權、 土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、 希望工程基金會、 宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、 中國殘疾人聯(lián)合會、 全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。二、土地增值稅針對哪些業(yè)務征收《土地增值稅宣傳提綱》 （國稅函發(fā)〔 1995〕110號，1995年3月16日）根據(jù)《條例》的規(guī)定， 凡轉讓國有土地使用權、 地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。 這樣界定有三層含意： 一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，減低 財稅風險，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用， 依法被征用后的土地屬于國家所有。 未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉讓。 如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理， 而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。 如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權轉讓， 不應屬于土地增值稅的征收范圍。 三是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅， 對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、 贈與方式轉讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。四川省地方稅務局：你局《關于未辦理土地使用權證而轉讓土地有關稅收問題的請示》 （川地稅發(fā)〔2007

〕號）收悉，批復如下：土地使用權的轉讓、抵押、質換：土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書， 無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)， 只要土地使用者享有占有、 使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、 抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益， 土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。三、現(xiàn)行增值稅征收率納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額， 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，計算增值額的扣除項目：1）取得土地使用權所支付的金額；2）開發(fā)土地的成本、費用；3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。四、預繳土地增值稅時應注意哪些問題《土地增值稅暫行條例實施細則》 （財法[1995]006 號，1995年1月27日）第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入， 由于涉及成本確定或其他原因， 而無法據(jù)以計算土地增值稅的， 可以預征土地增值稅， 待該項目全部竣工、 辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》 （財稅[2006]21 號，2006年3月2日）各地要進一步完善土地增值稅預征辦法， 根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型， 科學合理地確定預征率， 并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù) 《稅收征管法》 及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。土地增值稅預征的計征依據(jù) =預收款-應預繳增值稅稅款《財政部關于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》 （財會字〔1995〕15號，1995年3月7日）（1）交納土地增值稅的企業(yè)應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。2）轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應交納的土地增值稅，應按以下方法進行會計處理：應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。3）企業(yè)交納土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。4）企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。預交土地增值稅的企業(yè)，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。五、在哪些情況下要對土地增值稅實行核定征收《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187 號）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的， 稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)

財稅審計機關責令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。六、開發(fā)普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》 （財稅[2006]21 號，自2006年3月2日起施行）1）《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行?！蛾P于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》國辦發(fā)[2005]26號為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況， 制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建沒部、財政部、稅務總局備案后，在 2005 年5月31日前公布。七、以房地產(chǎn)進行“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應征收土地增值稅《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 （財稅字〔1995〕48號）：1、關于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件， 將房地產(chǎn)轉讓到所投資、 聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅（作廢） 。2、關于合作建房的征免稅問題對于一方出地， 一方出資金，雙方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅（作廢） 。3、關于企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的， 暫免征收土地增值稅 （作廢）?！敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》 （財稅[2006]21 號，2006年3月2日）：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資入股或聯(lián)營的， 凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字 [1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！敦斦繃叶悇湛偩株P于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號，2015年2月2日）1、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司 （有限責任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、 房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)， 暫不征土地增值稅。3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。4、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。5、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。6、企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用， 作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的， 再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額” 扣除。辦理納稅申報時， 企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上 （含省級）國土管理部門的批準文件和批準的評估價格， 不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。7、企業(yè)按本通知有關規(guī)定享受相關土地增值稅優(yōu)惠政策的，應及時向 主管財稅審計機關提交相關房產(chǎn)、國有土地權證、價值證明等書面材料。8、本通知執(zhí)行期限為 2015 年1月1日至2017年12局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 （財稅字〔1995政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》 （財稅〔

月31〕482006

日?！敦斦繃叶悇湛偺枺┑谝粭l、第三條，《財〕21號）第五條同時廢止。八、以“股權轉讓”形式轉移土地使用權是否應征收土地增值稅《土地增值稅暫行條例》第二條：“轉讓國有土地使用權、 地上的建筑物及附著物， 并取得收入的單位及個人， 為土地增值稅的納稅人。”《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》 （國稅函〔2000〕687號，2000年9月5日）：你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》 （桂地稅報2000〕32號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅?！弊ⅲ焊鶕?jù)以上規(guī)定，以股權轉讓之名，行土地使用權轉讓之實的，應征收土地增值稅。九、開發(fā)建設保障性住房是否應征收土地增值稅《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》 （財稅[2008]24 號，2008年3月3日）：企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、 經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]42 號，2010年5月4日）（已經(jīng)作廢）：企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅?！蛾P于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》 （財稅[2010]88 號）：對企