第一講認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)課程

序認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)課程畢瓊媛2013.2.28《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程是工程管理專業(yè)的專業(yè)主干課。該課程是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作規(guī)律，并以較小的代價(jià)取得較好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營(yíng)方法的學(xué)科，屬于經(jīng)營(yíng)管理學(xué)科的一個(gè)分支。具有綜合性、政策性、實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)。課程是由工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷、管理學(xué)、國(guó)家法律法規(guī)等知識(shí)構(gòu)成。

通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的理論和策略，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序和內(nèi)容，了解房地產(chǎn)營(yíng)銷和地產(chǎn)交易的相關(guān)知識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理也有介紹。為培養(yǎng)高級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的人才打好理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的招標(biāo)與投標(biāo)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的合同管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷。

通過(guò)該課程的教學(xué)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其制度，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本理論和方法，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的主要環(huán)節(jié)和基本知識(shí)，初步具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本技能。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(shū)的編制。

第一講

認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程1、熟悉本課本目錄；2、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義；3、了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展過(guò)程。第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理

第五章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)委托第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

一、房地產(chǎn)的概念、產(chǎn)生、發(fā)展概述1、概念：1）房地產(chǎn)業(yè)：是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。包括子產(chǎn)業(yè)：咨詢業(yè)；投資開(kāi)發(fā)業(yè)；價(jià)格評(píng)估業(yè)；經(jīng)紀(jì)業(yè)；物業(yè)管理業(yè)。2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)：

參考第14頁(yè)、15頁(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念廣義：國(guó)土開(kāi)發(fā)、區(qū)域開(kāi)發(fā)、城市開(kāi)發(fā)等都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系的開(kāi)發(fā)活動(dòng)均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；狹義：主要是指在依據(jù)國(guó)家的法律取得了國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。

2、房地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展見(jiàn)教材第4—6頁(yè)。

二、房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用1、房地產(chǎn)業(yè)的地位：是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊部門(mén)；基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)；是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)；是第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)業(yè)作用（研討）1）房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系例如，與建筑業(yè)的關(guān)系；2）與城鎮(zhèn)建設(shè)的關(guān)系有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益；有利于推動(dòng)城市化進(jìn)程。3）與社會(huì)發(fā)展的關(guān)系有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。

三、房地產(chǎn)業(yè)體系1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的研究對(duì)象：范圍較為廣泛，對(duì)象較為復(fù)雜。如：投資決策、土地獲取、策劃、建設(shè)、管理、銷售、物業(yè)等。2、內(nèi)容：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)3、方法：

專業(yè)調(diào)查方法；定性與定量結(jié)合的方法；系統(tǒng)建模方法；社會(huì)學(xué)研究方法（系統(tǒng)工程）；其他如SWOT方法等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類定向開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)單獨(dú)開(kāi)發(fā)按承擔(dān)方式新城區(qū)開(kāi)發(fā)舊城區(qū)開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)的地域按開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)方式或開(kāi)發(fā)的不同階段土地開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)的規(guī)模與復(fù)雜程度單項(xiàng)開(kāi)發(fā)小區(qū)開(kāi)發(fā)成片集中開(kāi)發(fā)主要任務(wù)1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要為城市建設(shè)服務(wù)

2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要為城市居民提供良好的生活、生產(chǎn)和工作條件

3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要按照市場(chǎng)原則從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

從1989年建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)城市綜合開(kāi)發(fā)工作的若干意見(jiàn)》的通知（新城房字【1989】14號(hào)）開(kāi)始，到2010年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)【2010】4號(hào)）為止，國(guó)家制定了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要任務(wù)包括三個(gè)方面：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程

第一階段，是醞釀階段，即城市房地產(chǎn)的“統(tǒng)建”階段。

（1963年-1978年）

它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前身。房屋建設(shè)的方法，是把國(guó)家、地方投資結(jié)合在一起，實(shí)行局部統(tǒng)建和組織企業(yè)集資統(tǒng)建。

第二階段，是從“統(tǒng)建”到綜合開(kāi)發(fā)的過(guò)渡階段。

（1963年-1978年）

組織開(kāi)發(fā)公司，實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)。從而使綜合開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本模式。1.1.4我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程

第四階段，是以建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為標(biāo)志的階段。（1992年-至今）

1992年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸納入到市場(chǎng)化的軌道，土地出讓越來(lái)越多地采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式，資金來(lái)源日益多樣化，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位日益增強(qiáng)。城市建設(shè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展。

第三階段，是以建筑業(yè)體制改革為契機(jī)的迅速發(fā)展階段。（1984年-1992年）

組建多種形式的工程承包公司和綜合開(kāi)發(fā)公司，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)蓬勃地發(fā)展起來(lái)。圖1.12006-2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其同比增長(zhǎng)情況(資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

2010—2011年：

2010年以來(lái)，中國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。兩年先后出臺(tái)了三次調(diào)控措施。要把房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭控制住，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。

2010年10月，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；

2010年11月，公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。

2010年12月，個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

2011年1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

2011年1月26日，要求將第二套房的房貸首付從原來(lái)的不低于50%改為不低于60%。

2011年1月27日，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“新國(guó)八條”，河南房地產(chǎn)調(diào)控措施細(xì)則相繼出臺(tái)。1）“限購(gòu)”成為地方政府重要舉措。2）2011年，河南省計(jì)劃完成各類保障性住房建設(shè)投資330億元，開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房39萬(wàn)套。3）對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4）保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。5）再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅。2011年新政下河南縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)在河南省，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相對(duì)較為落后，城鎮(zhèn)化水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也更是較為落后。但也正因?yàn)槿绱?，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的不斷壯大和城鎮(zhèn)化水平的加快，以及自去年以來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，縣域市場(chǎng)已成為房地產(chǎn)發(fā)展的一片“藍(lán)?！?。

1、龐大的人口形成巨大的市場(chǎng)容量河南省有108個(gè)縣（市），合計(jì)國(guó)土面積占全省的90.5%；縣域人口8060萬(wàn)人，占全省的82.0%。

2009年河南國(guó)內(nèi)產(chǎn)總值為19367.28億元，其中縣域生產(chǎn)總值超過(guò)1.5萬(wàn)億元，占全省生產(chǎn)總值的比重達(dá)70%?？h域經(jīng)濟(jì)已成為全省經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。

2、不斷提速的縣域城鎮(zhèn)化水平

2010年，河南省城鎮(zhèn)化率達(dá)到39.2%，進(jìn)入快速發(fā)展階段。河南省政府公布了《關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的指導(dǎo)意見(jiàn)》，按照規(guī)劃，到2015年全省城鎮(zhèn)化率將達(dá)到48%。當(dāng)前河南城鎮(zhèn)化水平低于全國(guó)將近10%，河南省用3年到5年的時(shí)間迎頭趕上，將會(huì)有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有龐大的市場(chǎng)潛力，前景看好。

3、縣域市場(chǎng)住房需求基本為自住需求當(dāng)前我省縣域龐大的人口、高速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化以及眾多縣域的新區(qū)建設(shè)，使得縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏了巨大的市場(chǎng)潛力?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民有改善住房條件的需求，家庭子女長(zhǎng)大后成家對(duì)于住宅的新需求，大量農(nóng)民擁進(jìn)縣城的購(gòu)房需求以及我國(guó)城鎮(zhèn)化水平將會(huì)保持長(zhǎng)期高速發(fā)展?？h域房地產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展的大好春天。河南縣域房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)

1、建筑風(fēng)格從單一、呆板走向現(xiàn)代、歐式。隨著縣域房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放和大小開(kāi)發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)入，逐步激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得產(chǎn)品“產(chǎn)異化”、“創(chuàng)新”成為一個(gè)樓盤(pán)成敗的重要因素。

2、小區(qū)規(guī)劃從“兵營(yíng)式”排布走向多樣化。3、建筑“向高走”。4、戶型“創(chuàng)新”成為常態(tài)。戶型創(chuàng)新主要有：入戶花園、270度觀景飄窗、可視對(duì)講系統(tǒng)等等。

5、戶型面積逐步縮小。6、配套設(shè)施更為完善現(xiàn)在縣城中擁有天然氣和暖氣配套是最基本的條件，有的小區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)溫泉、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街和智能化系統(tǒng)。個(gè)別縣域發(fā)展?fàn)顩r

縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力分析

（一）需求驅(qū)動(dòng)

1.城市化進(jìn)程加快

城市化進(jìn)程的加快，為大量進(jìn)城的農(nóng)民提供了工作機(jī)會(huì)，同時(shí)擁入城市的大量人口也給城市的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大的壓力。

2005年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為26平方米，以世界發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國(guó)2020年城鎮(zhèn)住宅發(fā)展目標(biāo)的參考依據(jù)。那么2005—2020年的15年間，中國(guó)因城鎮(zhèn)人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米.

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場(chǎng)開(kāi)始用存量房來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的需求。

2.消費(fèi)群體轉(zhuǎn)移拉動(dòng)住房需求

自1998年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，中國(guó)居民逐漸接受了個(gè)人貸款買(mǎi)房的事實(shí)。外出打工人員在大城市暫時(shí)買(mǎi)不起房，而縣城又具有相對(duì)舒適的居住條件，因而回城購(gòu)房；越來(lái)越多的富裕農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政事業(yè)人員也更愿意到縣城購(gòu)房安家。政府機(jī)關(guān)及部分事業(yè)單位人員、公務(wù)員，外地做生意回城及縣城個(gè)體商業(yè)人員買(mǎi)房。

3.大城市郊區(qū)化

近年來(lái)，隨著城市的快速擴(kuò)張，大城市的郊區(qū)化現(xiàn)象越來(lái)越受到關(guān)注，中國(guó)的大城市多是典型的單中心組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，中心市區(qū)的發(fā)展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過(guò)城市化進(jìn)程，實(shí)施市區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口和城市建設(shè)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，因而大城市周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部和縣城，承擔(dān)了分擔(dān)城市的產(chǎn)業(yè)和人口壓力的角色。

（二）供給驅(qū)動(dòng)1.縣域投資環(huán)境改善

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是能夠提供大量財(cái)政收入的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入一般可占政府財(cái)政收入的10%~40%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)