長沙商業(yè)圈分析報告

2006年，長沙市商業(yè)地產向品牌化、規(guī)?；⒔紖^(qū)化、開放型、人防型發(fā)展，不斷更新?lián)Q代，趨向標準與成熟。2005年7月《長沙市商業(yè)網點布局規(guī)劃》定案，令長沙商業(yè)未來15年的發(fā)展有了更明晰的發(fā)展方向，基本形成與長沙市社會經濟發(fā)展和對外開放水平相適應、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、服務功能齊全的市區(qū)網點三級體系，板塊效應日趨明顯。新開工由］積與竣J_rh~i和心銷售量Q面積市（力平米】中,同比口增長率卡面積vK力平米*同比僧長辜F面積口乂力平朱）軍同比J噌長率尸2004年187.87^5S.59蝦11碼口如'20.85%^9L如-31.87%^-'2005年爐-'227.B3*.21.2年修156^1*?-B.55加L91..3加.2006^1-9月十2-39.0S-P46.97%^124.97P47.S5^,^39.43^-41.76%-/合計心654.78^452.'^161.87^!數(shù)據(jù)來源智依長沙市房地產開發(fā)預警預根信息系統(tǒng)》4E數(shù)據(jù)顯示，2004年至2006年9月，長沙市商業(yè)用房新開工面積共計654.78萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，銷售量161.87萬平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀況。由于零售業(yè)競爭加劇，導致數(shù)個管理不善的（或是定位不準的）大型商場、寫字樓暫時停業(yè)以重新定位或裝修，也有部分商場、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。綜合市場調研可了解到，從2006年開始的往后三年之內，長沙市商業(yè)物業(yè)將歷經一個放量的高潮期。一、長沙商業(yè)地產現(xiàn)狀1、長沙市商業(yè)格局;乜涉市啜市同業(yè)網點在目規(guī)劃(30(157026宦業(yè)照備?樂跟近網一個市級中山山

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十個區(qū)級中心乜涉市啜市同業(yè)網點在目規(guī)劃(30(157026宦業(yè)照備?樂跟近網一個市級中山山

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十個區(qū)級中心3傳統(tǒng)用五一廠場商業(yè)中心*J伍家?guī)X商業(yè)中杉川農車站商業(yè)中心刈東塘商業(yè)中心中弟灣鎮(zhèn)商業(yè)中心W新理嘀星蟠業(yè)副中心印撈II商業(yè)中，匕3望城坡商業(yè)中心中T(il浦、||四行111』rhj\.?根據(jù)二OO五年七月通過我省專家評審會的《長沙市商業(yè)網點布局規(guī)劃》，確定了長沙未來15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標：到2020年，建設完善1個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、10個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，并就長沙城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展目標、城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設進行了專項規(guī)劃。根據(jù)專家的看法，此次規(guī)劃遵循三個方面:〔1〕隨著需求的變化，對商業(yè)網點布局會提出新要求?！?〕規(guī)劃要進一步與長株潭融城及長沙一小時經濟圈的戰(zhàn)略相結合，提高輻射能力。商業(yè)今后的布點不一定集中在核心城區(qū)，而要向交通便捷，輻射力強的城市外環(huán)、城郊接合部分布?！?〕三是規(guī)劃要將整合控制現(xiàn)有城區(qū)網點與規(guī)劃引導新城區(qū)網點相結合。長沙傳統(tǒng)商圈分析五一廣場商業(yè)中心—一地位穩(wěn)固的市級商圈區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在30分鐘的范圍簡介：五一商圈有2000多年歷史，最初由居民聚居形成原始商業(yè)發(fā)展而成。位于長沙核心地帶，高度集中的商務與金融配套奠定了其商業(yè)主導地位，是各路商家必爭之地。匯聚百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店等，商業(yè)營業(yè)面積達50萬以上。南北、東西兩大城市主干道的聚集，每日人流量達30-50萬。主要商業(yè)物業(yè):

百貨口平和堂小春大白王府井百貨一新世界百貨〃新大新廣場/『家甲保繡中環(huán)秒典糊中心萬達購糊廣場口百盛陶物廣場行2家*商業(yè)歲行谷平黃興路步行街一金滿地商業(yè)步行街。坡子街民俗商業(yè)街一3條大型生活超曲法爾娜家樂福￥好至多行3家？知名精田超市二屈臣氏科1家一專業(yè)賣場口蘇丁電器（2?-家）陵國美電器;七家）&4家a老照曩美容美發(fā)批發(fā)市場#寶蘭街手機批發(fā)市場2恭其它趣模商業(yè)Q酒吧一條街?不特點及發(fā)展前景分析：1、歷史悠久，是歷來長沙商業(yè)中心，城市中唯一市級商圈；五一商圈2000多年來一直是城市商業(yè)的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業(yè)根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯(lián)接河東與河西的橘子洲大橋亦聯(lián)接了五一商圈，政府對防洪工程建設及旅游資源開發(fā)的大力投入而成就的湘江風光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級商圈的霸主地位。目前商圈內匯聚了6000多家商業(yè)品牌，年消費額逾千億。2、業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，經營狀態(tài)良好圈內聚集了平和堂、春天百貨、王府井百貨、新世界百貨、百聯(lián)東方商廈、萬達購物廣場、百盛購物廣場等大型購物場所，黃興路步行街、金滿地商業(yè)步行街、坡子街民俗商業(yè)街共三條商業(yè)步行街，蘇寧、國美電器專業(yè)賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店、國貿大酒店等酒店，麥當勞、肯得基、火宮殿、楊裕興、黃春和、東北餃子館、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險、中信銀行、中國銀行等金融機構，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業(yè)中心，商圈內以中高檔次業(yè)態(tài)為主。省內單店營業(yè)額最高的平和堂年均營業(yè)額達6億，王府井百貨2006年銷售額接近5個億，黃興路步行街2005年營業(yè)額達11億元，沃爾瑪年銷售額逾3億，整體經營狀況良好。3、百貨業(yè)趨向飽和，競爭異常激烈，百聯(lián)東方與新世界百貨走差異化路線商圈內有9家大型百貨及購物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經營，主要采取保底扣點經營模式，功能分區(qū)基本為一層珠寶、化裝品，二層女裝，三層休閑裝，四層男裝，五層以上為休閑娛樂、餐飲，所針對的消費群體主要是中、高層消費者，同質化競爭激烈。在商圈內百貨趨向飽和的情況下，2006年新開業(yè)的新世界百貨與百聯(lián)東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈品專柜來提升價值，吸引消費，設有CERRUTI1881、GIEVES&HAWKES、DANIELCREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、OHUI、MOMO、AGATHA、OMEGA等世界名品專柜。4、輻射全市及外來游客，人流旺五一商圈的消費輻射全市，也吸引了很多外來游客來此消費，是湖南人流、物流、資金流、信息流的中心，日客流量達30-50萬人次。黃興路步行街成為外來游客必游之地，日均客流量8萬余人次，雙休、節(jié)假日達15-18萬人次。5、以五一路為界，南盛北衰，百聯(lián)東方的進駐有望復興以北區(qū)域黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費習慣的影響，五一商圈出現(xiàn)以五一路為界，南盛北衰的商業(yè)狀況。北片區(qū)的長沙東漢名店廣場（現(xiàn)更名為新世界大廈〕，原規(guī)劃有460多個鋪位，由于立交橋的影響及定位偏差，目前僅有一層臨街鋪位還在經營，新大新百貨經營狀況也遠不及南片區(qū)的百貨。百聯(lián)東方所走高端差異化路線使得北片區(qū)有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區(qū)，但與晚幾個月開業(yè)的新世界百貨相比，人氣有所不及。南區(qū)域基本飽和，以北區(qū)域還存在較大量的在開發(fā)與待開發(fā)用地，在開發(fā)的項目有金都商業(yè)中心21000多平方的商業(yè)體量，待開發(fā)項目已知的有中環(huán)一世界和萬代大酒店以北地塊，北區(qū)域的復興需要各項目的對話與聯(lián)動。榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心——河西唯一商圈區(qū)域范圍：河西通程商業(yè)廣場為中心，步行5-8分鐘范圍內。商圈簡介：榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來已久的商貿重鎮(zhèn)，通過湘江一橋與河東相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。隨著楓林路拓改、岳麓時尚購物中心、新外灘商業(yè)中心廣場等大型商業(yè)的落成，溁灣鎮(zhèn)的商業(yè)價值急速上升。目前商業(yè)營業(yè)面積約6.5萬平方米，日人流量達15萬，消費層面主要是來自河西高教區(qū)的教職工及學生、長沙高新區(qū)、麓谷的白領人群。主要商業(yè)物業(yè):

購物中心戶通提面也廣場審1家戶大型生活超市戶新二佳*步步高卓3家k知名精品超市3屈臣氏舉1家4專業(yè)賣場Q通程電器山蘇寧電器Q冢，衛(wèi)?國美電器川金太陽服飾廣場平6：家n商圈特點及發(fā)展前景分析:1、商圈現(xiàn)有商業(yè)面積與河西消費力不相稱，后續(xù)發(fā)展空間大;岳麓區(qū)有近40萬人口，非農人口31萬，2005年，城市居民人均可支配收入為12522元，比長沙市整體水平略高，商圈商業(yè)面積約6.5萬平方米，后續(xù)發(fā)展空間大。在建或規(guī)劃中的的部分項目如下:岳麓尚貿中心卬榮灣鎮(zhèn)，東臨銀盆南箔、南至一五一西珞、西靠楓林路、北接榮醯中物業(yè)類型：商業(yè)、馬字樓,.口高業(yè)部分將建設大型購物廠揚、精品專賣商業(yè)街區(qū)丫都市休閑廠場和,公共配套服務區(qū)〃新楚麓山盤卡岳麓區(qū)滎震鎮(zhèn)蝴漉街弭凌懸F總建筑面積。萬多平方，商業(yè)甯積弋177口口平方/2、業(yè)態(tài)基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費市場空白;商圈內業(yè)態(tài)基本齊全：大型購物中心有通程商業(yè)廣場和新外灘購物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、荷香樓湘菜館、晶珠國際美食城、必勝客、麥當勞、肯德基、桂林人、臺北豆?jié){等；金融配套有中國銀行、招商銀行、中信銀行、中國農村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂休閑場所較多，上檔次的少?？傮w來看業(yè)態(tài)以中低檔為主，高檔消費市場空白。3、消費群以河西教師、學生、高新區(qū)麓谷的白領人群為主,集中在通程商業(yè)廣場消費；長沙教育事業(yè)歷來比較發(fā)達，駐區(qū)有以中南大學、湖南大學、湖南師范大學為代表的30多所高等院校、科研院所，在校大學生達16萬人，各類科技人員10萬余人，國家級長沙高新技術開發(fā)區(qū)、岳麓區(qū)國家大學科技園位于中心區(qū)域，堪稱全省典型的文化區(qū)、科教區(qū)。麓谷科技新城是長沙高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)從2000年起集中開發(fā)建設的科技新城區(qū)，科技新城的發(fā)展定位為以高新技術產業(yè)為主導、生態(tài)環(huán)境為特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷園區(qū)已聚集400多家高新技術企業(yè)。河西具規(guī)模、上檔次的商業(yè)目前集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，高校教師、學生及高新區(qū)的白領人群消費也集中在了榮灣鎮(zhèn)商圈的通程商業(yè)廣場。4、岳麓山、湘江風光帶等旅游資源利于商圈發(fā)展;岳麓山為國家4A級風景名勝區(qū)，2004年接待游客100多萬人次，毗鄰榮灣鎮(zhèn)商圈的岳麓山風景名勝區(qū)提升了商圈對區(qū)外游客的消費吸納能力。未來3-5年，岳麓區(qū)計劃投入120億將瀟湘大道北段打造為最美的湘江風光帶。政府對于旅游資源開發(fā)與基礎設施建設有利于商圈發(fā)展。5、岳麓區(qū)政府、長沙市政府的搬遷對榮灣鎮(zhèn)商圈價值有所提升，長遠來看有可能削弱商圈輻射力區(qū)政府與市政府搬至岳麓區(qū)北部，周邊起來了很多高檔住宅小區(qū)，當人氣提升到一定程度，將會形成一個新的商業(yè)中心，對于榮灣鎮(zhèn)商圈來講會削弱其輻射能力。在目前區(qū)北人氣不旺的情況下對此商圈的價值有所提升。東塘商業(yè)中心 快速更新?lián)Q代中的傳統(tǒng)商圈區(qū)域范圍：以東塘立交為圓心，步行在15-20分鐘的范圍商圈簡介：東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，商業(yè)營業(yè)面積約15萬平方米，每日人流量約10萬人次，消費群以東塘立交橋為圓心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯(lián)通的大本營，移動公司最大的營業(yè)廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等銷售商，東塘已成為長沙通訊產品最前沿最迅捷的發(fā)布平臺。主要商業(yè)物業(yè):百貨一友誼商城（含友誼名品城》十金色家族心'：2家?綜合賣場小巍時面購物廠場以潮流特區(qū)口2家小專業(yè)賣場爐國美電器（2家上爐通程電器一坦信通手機賣賣*金世紀手機城一瀟湘時尚服飾廠場口東塘鰥袞氮大樓尸百幸鞋城18家卡大型生活超市心氮整生活超市￡2家）爐百家平精品超市小屈臣氏41冢/商業(yè)街口大都市商業(yè)街。1條心商圈特點及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)齊全，檔次拉差大，大眾化專業(yè)賣場與超市受歡送東塘商圈有2家知名百貨公司，2家綜合賣場，8家專業(yè)賣場，步步高、家潤多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商業(yè)街。餐飲：新華樓、麥當勞〔2家〕、桂林人、肯德基、火宮殿、哈特波波巴西燒烤餐廳、北京餃子館、綠茵閣咖啡廳、上島咖啡、米蘿咖啡、金牛角王中西餐廳金融：中國銀行、建設銀行、交通銀行、中國農業(yè)銀行文化：東塘恒遠圖書城、東塘圖書城酒店：波月賓館、神禹大酒店休閑娛樂：浣溪保健休閑中心、音樂房子KTV大型藥店：楚仁堂大藥房、星城大藥房、芝林大藥房等。以上數(shù)據(jù)可看出，東塘商圈業(yè)態(tài)齊全，大眾化的專業(yè)賣場與超市占了很大比例，也是最受到消費者歡送的。金色家族定位成“頂級名品”，擁有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMONDWEIL等近50多種世界名品，目的在于走差異化的路線，在周邊中低檔的商業(yè)中脫穎而出，但周邊消費力有限，場內顯冷清。沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新?lián)Q代。2、目前消費主要以南城消費者為主東塘立交橋一公里范圍內有10萬人口左右，人口密集，是長沙傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，2004年后開始進駐國美電器、通程電器、步步高超市等眾多規(guī)模大眾化商業(yè)，東塘商圈正式步入更新?lián)Q代時期。由于目前主要以中低檔商業(yè)占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業(yè)的發(fā)展，目前主要以南城消費者為主。3、作為南拓的門戶，東塘商圈發(fā)展空間大，東塘商圈往南部延伸，大東塘商圈逐漸形成。南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最適宜居住地之一。加之長株潭化進程加快，往來于此的經商者越來越多，商圈快速的更新?lián)Q代，令東塘商圈的發(fā)展空間巨大。2005年11月，深國投購物廣場落戶雨花亭，共四層，每層面積逾一萬平方米，首層為精品購物場所，含屈臣氏，沃爾瑪超市（世界500強企業(yè)〕占據(jù)二、三層，第四層由時代華納（世界500強企業(yè)〕斥資2億元作影視。在世界500強推動下，東塘商圈順應城市南拓進程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業(yè)，將輻射更多的南部消費者，甚至吸引其他區(qū)的消費?；疖囌旧虡I(yè)中心一一湖南省最大電腦及電子產品集散地區(qū)域范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道〔東段〕向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。商圈級別：傳統(tǒng)商圈商圈簡介：IT產品市場經過近十年的發(fā)展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面甚廣。眾多的IT賣場林立，已形成傳統(tǒng)消費習慣氛圍，引導人流消費走向。由于

火車站與長株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網發(fā)達但阻塞。商業(yè)營業(yè)面積約10萬平方，日人流量約20萬。主要商業(yè)物業(yè)及商業(yè)配套:購物中心/阿被羅商業(yè)廣場舉1家丁綜合市場審金阜果大市場型金芒果大市場中美福佳服裝鞋業(yè)超市金太陽精品服裝超市4新興大市場4生活秀服飾廣場》石家/?專業(yè)賣場僅食蟆電腦蜘合1電腦城1華海至電腦數(shù)碼通訊廣場國際IT城小國循思腦如奧高數(shù)碼廣場#賽博數(shù)犯廣場契魂電陋城口蘇寧電器〃國美電器（2家）卡逋程電器與曉園數(shù)犯攝影器材城4氧目爰家電超市爐14家爐生活超市不賽加至（3家）山■?家心精品超市小屈臣氏甲1條商圈特點及發(fā)展前景分析:1、業(yè)態(tài)齊全，以電腦及電子數(shù)碼產品銷售為主，交通優(yōu)勢明顯，酒店業(yè)發(fā)達?；鹫旧倘I(yè)態(tài)齊全，尤其以電腦及電子數(shù)碼產品銷售為主，有9家大型IT專業(yè)賣場，蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市內也有大量IT產品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面廣。由于火車站、長株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優(yōu)勢明顯，同時帶旺周邊酒店業(yè)、娛樂休閑。餐飲：金至尊酒樓、兄弟海鮮酒樓、麥當勞〔2家〕、楊裕興〔2家〕、秦皇食府、咖啡語茶中西餐廳、芙蓉人家、福樓酒家酒店：芙蓉華天酒店、長島飯店、民航大酒店、銀河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、銀河大酒店、東方大酒店、凱旋大酒店、藍天大酒店、金港酒店、海程大酒店金融：中國農業(yè)銀行、中國農村信用合作社、交通銀行、長沙市商業(yè)銀行娛樂休閑：海東青健身俱樂部、敦煌千子蓮足道、美度概念生活館2、人口密度高，消費人群偏向年輕化商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬，分別為IT人士、寫字樓白領、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以IT人士為主，約占60%的份額，而這群IT人士的年齡大多在25-35歲之間，個人年薪普遍在5-10萬元左右，人均年收入高于長沙城區(qū)整體人均收入水平甚多。另外，南來北往的旅客占有相當?shù)南M比例，金蘋果大市場吸引了全市中低收入群客戶。3、整體商業(yè)形象欠佳，中高檔購物場所不成主流火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，商圈整體商業(yè)形象不佳。傳統(tǒng)百貨商廈曉園倒閉，國儲轉型，目前僅有阿波羅商業(yè)廣場在持續(xù)經營，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進品牌商家，努力改變火車站形象，整改經營環(huán)境，發(fā)展前景好。伍家?guī)X商業(yè)中心一一北部唯一商圈，發(fā)展前景好區(qū)域范圍：以伍家?guī)X立交為核心、步行在15分鐘的范圍。商圈簡介：伍家?guī)X商圈一直以來就是長沙北部唯一的一個商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進駐，但由于2002年波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業(yè)氛圍，加上該地區(qū)客戶的消費能力不強，導致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關門或經營轉向。商業(yè)營業(yè)面積約4萬，日人流量7-8萬。主要商業(yè)物業(yè):大型超市干.新工佳中1家甲綜合賣場』泰陽商城J噩多利購物中心》專業(yè)市場小新河家具城J伍家?guī)X機電市場J地板城4，家甲商圈特點及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)不豐富，商業(yè)檔次不高，整體經營狀況不佳伍家?guī)X商圈，業(yè)態(tài)不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業(yè)形象較為破敗，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統(tǒng)百貨轉營，現(xiàn)在百貨功能已不復存在，重裝后以批發(fā)和家電賣場為主，檔次不高，伍家?guī)X機電市場與地板城是兩個較為破敗規(guī)模也不大的專業(yè)市場。相對而言，新一佳超市及附近的娛樂、餐飲相對較旺。金融：中國農業(yè)銀行、中國工商銀行娛樂休閑：百度慢搖會所、諾亞方舟娛樂港、伊甸園洗浴廣場、酒店：諾亞方舟大酒店、華悅大酒店餐飲：麥當勞、銀苑海鮮酒樓、銀星酒樓2、消費以周邊居民為主。3、交通便利，但發(fā)展受制于立交橋。商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋為中心，南北有足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊聚集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。4、隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設定，發(fā)展前景較好新河三角洲規(guī)劃范圍南起319國道，北至瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，計劃三年內完成簡陋房屋與棚戶區(qū)等拆遷，解決由于造紙廠、化工廠等40多家企業(yè)的生產污染問題，建成一個總面積2072畝，以濱江文化園（含兩館一廳〕為龍頭的文化娛樂區(qū)，以湘江大道為依托的商業(yè)金融區(qū)，以文化為內核的人文居住區(qū)，這對于提質整個北城區(qū)具有極重要的意義根據(jù)地鐵建設規(guī)劃，2014年前建設完成1號、2號線一期，總長52.275公里，43座車站，1號線站口就設在伍家?guī)X。根據(jù)廣州、北京等城市經驗，地鐵站口商業(yè)具有極大的發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r通過伍家?guī)X商圈的重塑與地鐵線的設定，將加速城北與主城區(qū)的融合，發(fā)展前景較好。發(fā)展中商圈星沙商業(yè)副中心:規(guī)劃：以北到瀟湘路，南至涼塘路，西至天華路，東至東二線地區(qū)為核心，是政府重點發(fā)展的區(qū)域新商圈之一，設置業(yè)態(tài)結構，形成與長沙經濟技術開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調，配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。星沙是長沙市從96年開始規(guī)劃建設的物業(yè)新城（即長沙市衛(wèi)星城〕，星沙目前城鎮(zhèn)人口為15萬人，流動人口：6萬人，目前已建城區(qū)面積有22平方公里。星沙是湖南省著名的汽車銷售及汽車零部件銷售集散地（包括其中機電產品市場〕，數(shù)萬家中小企業(yè)積聚了強勁的消費力。餐飲業(yè)發(fā)達，但檔次較低，中高檔酒樓數(shù)量較少。休閑業(yè)頗為發(fā)達，但規(guī)模小，經營手段單一，經營地域零散。正在建設的專業(yè)市場有星沙湘繡城、山水茗園（茶葉市場〕，星沙商業(yè)步行街招商順利，星沙目前唯一大型購物中心為星沙通程商業(yè)廣場，其主力賣場為中國生活超市連鎖巨頭新一佳超市和通程電器超市。全球商業(yè)連鎖機構一泰國正大集團旗下的“易初蓮花購物廣場”于2006年4月中旬開業(yè)。星沙未來一段時間期內需圍繞政務、公務、會務、商務、業(yè)務類消費以及外資港資，投資開發(fā)商人員休閑與夜生活消費需求，進行消費趨向定位與對接。紅星商業(yè)中心:規(guī)劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構建以金融信息為先導、商貿流通為主導，產業(yè)為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿經濟圈。紅星商圈是借農博會之機而迅速崛起的南部商圈，會展業(yè)帶來了巨大的人流、資金流。商圈內匯聚了多個專業(yè)批發(fā)市場，如電動車城、漁具城、體育用品城，燈飾城、太陽能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農副產品大市場、紅星建材市場、蓮湖汽配市場、紅星花卉市場等，受區(qū)域整體市場消費水平以及消費意識限制，商業(yè)氛圍不夠成熟，業(yè)態(tài)單一，消費場所檔次不高，目前許多專業(yè)市場難以維濟，部分商家經營回報率低。商業(yè)營業(yè)面積約34萬平米，消費以周邊區(qū)域人口為主，以及會展業(yè)所帶來的其它區(qū)域及外地人員。撈霞商業(yè)中心：規(guī)劃：撈霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內，是開福區(qū)現(xiàn)代新城，也是長沙市未來發(fā)展重心。其主要功能是服務于依托霞凝新港和長沙火車貨運北站為中心的物流園，以及沿長沙經開區(qū)外圍的青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園為對象的商業(yè)活動，輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣闊區(qū)域。馬坡嶺商業(yè)中心：規(guī)劃：馬坡嶺商業(yè)中心位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內，與長沙縣縣城星沙鎮(zhèn)共同組成長沙市的副中心城市一星馬新城。構建以服務于長沙縣、瀏陽市為主要對象的區(qū)域性商業(yè)中心；以大型超市和倉儲店為骨干，鼓勵發(fā)展倉儲超市、大賣場、配套完善餐飲、生活服務、休閑娛樂和其它服務設施；發(fā)展科技市場。合理配置資源，優(yōu)化商業(yè)布局，按照城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求，發(fā)展新興產業(yè)，形成新型的現(xiàn)代化商貿區(qū)。黎托商業(yè)中心：規(guī)劃：以武廣高速鐵路黎托客運站的建設為契機，建設完善配套商業(yè)設施，構建商貿、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心。大托商業(yè)中心：規(guī)劃：依托長株潭三市經濟一體化和大托機場口的區(qū)位優(yōu)勢，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，結合天心生態(tài)新城的建設，逐步發(fā)展形成一個新的區(qū)級商業(yè)中心。望城坡商業(yè)中心：規(guī)劃：遠期規(guī)劃建設引導性商業(yè)中心。其主要功能服務于以岳麓山風景名城區(qū)旅游、休憩為主題的商業(yè)活動，輻射范圍包括寧鄉(xiāng)縣和望城縣廣闊區(qū)域。商業(yè)中心的所有設施不僅應方便、滿足居民、旅客的生活和購物需求，同時應與自然景觀融合，與文物建筑協(xié)調，有利于環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展。觀沙嶺商業(yè)中心：規(guī)劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個新興的經濟發(fā)展增長極，帶來了眾多的發(fā)展商機。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點發(fā)展商務、會展、商貿餐飲和高檔房產等行業(yè)，建設商務樓宇，發(fā)展“總部經濟”，構建岳麓新城樓宇經濟核心發(fā)展區(qū)。建設好遠大城市文化購物廣場、府東商業(yè)大廈、新區(qū)治商務酒店等項目。商業(yè)格局特點總結：1、現(xiàn)有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級商圈一一五一商圈向外擴散。2、隨著城市的不斷擴張，外來大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。3、商業(yè)消費主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費習慣支撐起此商圈的龐大商業(yè)體量；4、現(xiàn)有商圈自成特色：1〕五一商圈業(yè)態(tài)豐富，百貨業(yè)趨向飽和，同質化競爭激烈;2〕河西消費主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風景區(qū)與沿江風光帶打造等旅游資源成為商圈發(fā)展契機，發(fā)展空間大；3〕東塘商圈不斷的更新?lián)Q代，但發(fā)展受到立交橋制約，由于深國投、沃樂瑪進駐雨花亭，范圍向南延升；4〕火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產品集散地，交通優(yōu)勢明顯，人流旺而雜；5〕伍家?guī)X商圈由于新河三角洲規(guī)劃及地鐵站口設點，未來前景廣闊；6〕紅星商圈專業(yè)市場云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大；業(yè)態(tài)特征：1〕各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集，社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展滯后；2〕傳統(tǒng)百貨轉向購物中心：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業(yè)態(tài)單一逐漸退出競爭，被復合型的商業(yè)中心取代；3〕步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證，長沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經營狀況一般;4〕超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)：基本上各個商圈每個超市的經營狀況都很好，超市在長沙仍有發(fā)展空間；5〕電器等專業(yè)賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質，可以吸引較遠的人群；6〕批發(fā)市場需要長時間的培育，形成消費慣性，對交通及基礎配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長沙批發(fā)市場經營狀況有好有差。二、2006年至2007年重點純商業(yè)物業(yè)面市情況

項目名移產業(yè)態(tài)平位置爐統(tǒng)商1k建藐面積（平米）Q推貨時間,所屬區(qū)域上5商業(yè)廣場?SlioppingmallQ國人民?路交匯處西南角如,150000^-06年上半年推出甲城東專亞外諾方?裙樓商業(yè)￥1人民東路與霰微路交匯處舉'-4200^-06年上半年推出卡城取林注＞戴谷坐標產購物中心J湖南長沙藤省高科技園舉7000^"06年上半年推出而合■二-專業(yè)市場府星沙大道與瀟湘大道父界處中30000爐0；6年上半年推出1甲星沙4楚天家園口裙樓商業(yè)小一星沙鎮(zhèn)長沙經淬技術開發(fā)區(qū)比元路.58號卡LgOOgl06年上半年推出爐星沙「11湘繡城戶,專業(yè)市場/‘開兀四路1號與10000QM0,6年上半年推出爐一星.沙，富銀財金口，百貨卓五一廣場旁門'35000^-06年上半年推出,經營商町新世界百貨”年1。月開業(yè)爐五一商圈律/JR如裙樓商業(yè)不金星大道和岳麓大道交匯處心iioodi06年下半年推出/河西市府大銀新陸盡..購物中心平南門口戶'22000P,典年下半年推出戶五一商圈頓天一嘉新.儂裙樓商業(yè)平五一西路口13tl網06年下半年推出爐五商

郅鴻現(xiàn)公建達代熊裙樓商業(yè)平長沙市芙蓉北路'65號46200pQ6年T半年推出口伍家?guī)X商圈坡子街商業(yè)街口商業(yè)街干坡子街FL03550V06年7半年推出小五面的即.中天廣場口裙樓商業(yè)刀五1路西心、23000^06年下半年推出口五一商圈裙樓商業(yè)》延大一路418EQ513643預計"年上半年推出招城東土祗蹲目思城行?購物.中心卓萬家麗北路三段-569號h"3QQQ”順計"年上半年推出口城東碧住尼斯社區(qū)型商業(yè)舉星沙f威尼斯城省社區(qū)內Q預計0T年上半年推出◎星抄*±庭苑爐商業(yè)街、,裙樓商業(yè)爐新姚路與韶山路交匯卡700^預計0T年初推出F紅星商圈BOBO天下城口■裙褸商業(yè)？關薦南路3網號衛(wèi)22000^預計07年上半..年曲城南15?.裙樓商業(yè)?勞動西路26號如45000^預計07年上半年推出皆窕塘B置VtVi-?裙褸商業(yè)f’黃興北路89號卡“注詞預計07年上半:.年推出F五一商圈家生廣伍嶺活建商業(yè)街爐關蓉北路一段111?號（伍家修）一15000戶預計07年上半年推出一伍家?guī)X商圈

沙林克園商B中.長奧匹花C業(yè)加運動NALL.酒店、購物爐湘府中路塔33000^預計Q7年推出自紅S商圈，佑二際天國裙樓商業(yè)尸長枝市八一路與車站路交匯處西，北角刀10967P預計07年推出卡<;車站商圈新楚Sub裙樓商業(yè)?岳麓國策真修自.找俺S4.v,礪號干17700^預計。7年推出平榮清鎮(zhèn)S圜篇代岳現(xiàn)帆裙樓商業(yè)戶,岳藤區(qū)銀盆南路.235號熄24000^預計07年推出浦榮搜短IB鼠.匯…宣申Q裙樓商業(yè)第長沙市雨花區(qū)韶山北踣298號戶34W預計07年推出?心區(qū).域3Shoppingmall足iffiM（關春南:踣）n100000^預計07年推出心技fi.圈+志/一林商的湘府中路?湘府中路口4000043預計07年下半年推出碗紅星商圈,:合計小4973203^

450253 DB年與口T年推貨量從調查數(shù)據(jù)中可看出，長沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場的貨量有所增長，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風險較高的商業(yè)物業(yè)來講，開發(fā)商對市場也相當謹慎，盡管如此，這兩年推向市場的典型純商業(yè)項目體量至少到達973203平米以上，市場競爭激烈。各區(qū)域開發(fā)量對比表商業(yè)體量各區(qū)域開發(fā)量對比表商業(yè)體量T一樓盤數(shù)量從圖表中可看出:1、五一商圈仍然是最熱商圈，2006年至2007年推出與即將推出市場的商業(yè)項目到達6個，商業(yè)體量達21.7萬平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭之地；2、城東區(qū)域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推4個項目中有一個倍受關注的超大型shoppingmall項目，也是長沙市第一個Shoppingmall——上河國際商業(yè)廣場，商業(yè)面積達15萬平米，06年年中開盤銷售火爆。說明城東商業(yè)的迅速崛起已經得到市場認可；3、從數(shù)據(jù)上看星沙的商業(yè)量較大，但受人氣影響，商業(yè)起來還需要較長時間的培育；4、依托融城及、省府南遷、農博會展作為契機而發(fā)展迅速的紅星商圈目前進駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業(yè)也即將應勢而起，2007年表現(xiàn)會很明顯；南部的兩大商圈之一—一大托商圈，也即將有一大型商業(yè)項目一一中信新城推向市場；5、相對而言，河西的商業(yè)推出較為分散，分布在榮灣鎮(zhèn)商圈、市府片區(qū)、麓谷片區(qū)，其中榮灣鎮(zhèn)商圈的整體價值將有所提升；三、2006年長沙商業(yè)地產亮點1、投資首選一一商鋪在長沙城市未來15年的城市遠景規(guī)劃中，一小時經濟圈的中南商業(yè)現(xiàn)代化城市中心格局在2006年開始真正的發(fā)力。對于其所帶得影響無疑在深層次上影響著長沙的商業(yè)格局和發(fā)展，商業(yè)地產的整體提升在這場大變革中變得尤為重要。伴隨著城市發(fā)展和住宅商品化的腳步，商業(yè)房地產的發(fā)展在其中占據(jù)著舉重輕重的作用，這就是作為房地產開發(fā)商或地方政府主