房地產(chǎn)調研報告中和~山水興城

中和·山水興城一、初步市場情況調查報告

二、可類比項目調研報告及分析

三、SWOT分析

四、總體策劃思路

五、項目的核心價值體系六、項目的目標客戶群“中和·山水興城”位于安寧新城區(qū)北濱河路迎賓大道上，與千畝原生態(tài)濕地公園為鄰，西與甘肅農業(yè)大學比肩，北接銀灘路安居小區(qū)，東面為574號規(guī)劃內路，與雁京羅馬花園隔路相望，是蘭州中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在黃河岸上新城中心開發(fā)的一處城市精英社區(qū)。作為蘭州新城建設的啟動區(qū)，“中和·山水興城”所處營門灘核心片建設規(guī)劃包括大劇院、科技館等文娛建筑和行政辦公建設、商業(yè)金融建筑以及世紀廣場等。由此經(jīng)銀灘黃河大橋沿南、北濱河路向東通往七里河區(qū)、城關區(qū)、往西至西固區(qū)，或直達機場都極為便捷。一、初步市場情況調查報告

中和山水興城占地47.33畝總建筑面積：13.9534萬㎡總投資：4.5億元設計容積率：3.79837.6%建筑綠地率建筑密度20%建筑密度項目戶型項目由7棟住宅樓和1棟商務綜合樓組成。樓位布局：沿河18+1層板式樓與27層商務大廈組成一字形，同其余六棟高層短板式樓圍合布局形成大的院落空間其余6棟高層短板式樓環(huán)繞庭院空間形成圍合，自南向北依次以18層、29層、34層遞進排列。最大限度滿足了觀河需求。戶型面積：50-60平米，90-120平米。戶型設計坐北朝南，由精品戶型(約90㎡左右)、舒適性戶型(約120㎡左右)與高檔躍層戶型(約200㎡左右)組成。采用節(jié)能設計與客、臥、廚、餐、衛(wèi)五明設計，大大提升了居住品質。住宅總戶數(shù)800余套，可供3000以上人居住。

中和·山水興城位于北濱河路迎賓大道，與千畝濕地公園為鄰，與燕京羅馬花園比肩，銀灘黃河大橋近在咫尺。區(qū)位安寧庭院安寧庭院位于黃河市場西側、七里河大橋西北。蘭州,安寧區(qū),安寧蘭州市市安寧區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)578號路銀灘大橋橋頭

區(qū)位區(qū)位中和·山水興城眾邦·金水灣二、可類比項目調研報告及分析

安寧庭院

銀行：招商銀行，農業(yè)銀行在小區(qū)門口設置專屬網(wǎng)點。精品商業(yè)步行街：品位咖啡廳、動感酒吧、快餐店、精品服裝、流行飾品、書吧、網(wǎng)絡會所等。黃河商業(yè)廣場：小區(qū)東側擬建的20萬平方米黃河商業(yè)廣場，建成后將是蘭州最大的綜合型高檔購物、休閑、餐飲、娛樂、商務中心。學校：師大附中、師大二附中、交大附中、蘭石中學、師大附小、十里店小學等。醫(yī)院：陸軍總院、市人民醫(yī)院、省中醫(yī)院、省婦幼保健院等。交通：3路、15路、20路、103路、131路、142路、310路等。超市：西太華超市、北京華聯(lián)、電力超市等。

眾邦·金水灣中小學:銀灘路標準化小學、萬里中小學、蘭飛中小學、師大附中、交大附中。幼兒園:內部設高標準幼兒園綜合商場:北京華聯(lián)大型超市、金水灣項目自行配套的大型商業(yè)步行街、桃海市場醫(yī)院:蘭州軍區(qū)總醫(yī)院安寧分院（原蘭空醫(yī)院）

中和·山水興城小區(qū)內部配套:設有銀行、郵政、商業(yè)購物區(qū)、物業(yè)管理中心、健身中心、老年活動中心、醫(yī)療室等中小學:銀灘路標準化小學、萬里中小學、蘭飛中小學、師大附中、交大附中醫(yī)院:蘭州軍區(qū)總醫(yī)院安寧分院（原蘭空醫(yī)院）其他:甘肅農業(yè)大學,雁京羅馬花園

周邊情況交通狀況中和·山水興城:坐80路在銀灘大橋下車步行300米左右可到。乘坐121路車在甘肅農大下車，穿過校園即到。

由此沿南、北濱河路向東通往七里河區(qū)、城關區(qū)，往西至西固區(qū)，或直達機場都極為快捷。眾邦·金水灣:共7條:乘坐121路、80路在銀灘大橋橋頭下車即到；乘坐3路、20路、72路，103路、310路在費家營十字站下車再步行500米即到！安寧庭院：共9條公交20路，142路，3路，15路，72路，103路，121路，131路，310路到黃河市場下車即到。安寧庭院眾邦·金水灣中和·山水興城綠化率55%42%37.6%容積率2.52較高3.789建筑密度22.5%較高20%總建筑面積21.91萬㎡18.6萬㎡13.9534萬㎡項目戶型項目戶型安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)生間二房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)

三室兩廳兩衛(wèi)生間戶型面積134-141㎡99.4—368.53平方米

123㎡停車系統(tǒng)中和山水興城：觀光電梯全天候運行，還有超大型智能陽光停車場，440個車位，地下停車場約10000平方米，停車位500余個，停車率41.8％。安寧庭院：停車位:800多個停車位,2009年11月中上旬發(fā)售。眾邦·金水灣：停車位:擁有超大地下停車場，400余個車位，地下車庫直接入戶。

紅外對射報警裝置槍式攝像機監(jiān)控LED電子屏安防遠紅外對視裝置攝像頭防線是裝在偏僻角落的攝像頭緊急呼叫按鈕

中和·山水興城安寧庭院智能化系統(tǒng)緊急呼叫按鈕防盜系統(tǒng)攝像頭門禁卡系統(tǒng)眾邦·金水灣門禁可視對講系統(tǒng)單元防盜系統(tǒng)服務安寧庭院：1、服務模式：一體化服務模式，即管家服務模式。

2、服務理念：以人為本、科學管理、提供喜出望外的服務。3、服務宗旨：以

“愛心、誠心、熱心、耐心、細心”換取業(yè)主的“安心、順心、省心、開心、動心”，讓業(yè)主感受到居住是享受，享受在安寧庭院。

眾邦·金水灣:“業(yè)主至上”是眾邦金水灣的開發(fā)宗旨和一向的服務理念中和·山水興城:六大服務。個性化定制服務24小時服務業(yè)主活動組織服務質量監(jiān)督與管理信息服務平臺房屋質量管理服務建材裝修安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城結構現(xiàn)澆框架,11-14層用現(xiàn)澆短肢剪力墻,17層以上用剪力墻65%的三步節(jié)能建筑，全剪力墻結構

加氣混凝土外墻高級墻面涂料、外墻外保溫、干掛花崗巖外墻外保溫外墻外保溫、防水結構、聚氨酯涂膜電梯“芬蘭”通力電梯原裝雙部奧迪斯高速電梯蒂森克虜伯電梯，世界最領先電梯技術門窗富新牌鋼制、鋼木結合防盜門，隔熱灰綠色彩噴鋁合金窗框，無色中空玻璃采用彩鋁中空玻璃；高級防盜、防火、防噪、保溫門。

噴塑隔熱斷橋鋁合中空玻璃窗供水市政給水管網(wǎng)、二次供水分壓供水，獨立水表，卡式用水市政給水管網(wǎng)采暖天然氣集中供暖，分戶計量天然氣集中供暖，分戶計量（裝分戶計量表），地熱輻射采暖天然氣集中供暖，分戶計量安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城物業(yè)管理公司蘭州黃河物業(yè)服務有限公司蘭州眾邦物業(yè)管理有限公司蘭州中和房物業(yè)管理有限公司物業(yè)費元/平方米·月1.501.3暫無物業(yè)管理安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城開發(fā)商蘭州正和房地產(chǎn)開發(fā)公司蘭州眾邦集團房地產(chǎn)有限公司蘭州中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位上海天夏城市景觀設計公司上海天夏景觀設計公司甘肅省建筑設計研究所上海海珠設計公司上?，F(xiàn)代建筑設計集團有限公司南京城市規(guī)劃設計院蘭州有色冶金設計院施建單位北京城建集團有限責任公司蘭州眾邦集團甘肅華威建筑安裝集團有限責任公司甘肅中翰集團建筑工程公司優(yōu)勢位處蘭州市安寧區(qū)，也是未來蘭州新城區(qū)建設的重要區(qū)域，周圍設施完善，大中小學校匯集，人文氣氛濃厚，居住舒適度較高。開發(fā)商實力雄厚，有較好的口碑及經(jīng)濟基礎，有利于后期開發(fā)進度順利進行屬于河景樓盤，環(huán)境優(yōu)勢突出，價位適中，可以吸引不同的消費者和投資商。三、SWOT分析

劣勢距離市中心有點遠，乘車出行不是十分便利，只有兩趟公交車經(jīng)過。市場上同類型樓盤比較多，競爭差異化不明顯。周邊學校及政府機關較多，面向的購房者多為一般老師以及普通白領階層，難以吸引其他區(qū)域的購房者以及投資商。區(qū)域開發(fā)前景存在較大不穩(wěn)定因素，相對于市中心等已經(jīng)發(fā)展成熟的區(qū)域，還有很多基礎設施較為薄弱。機會受眾面較廣，購房門檻較低，市場推廣情況進行順利。周邊發(fā)展空間較大，具有關闊升值空間。環(huán)境以及區(qū)位優(yōu)勢可能增加房子的價值，有利于進行投資。威脅地理位置限制其銷售進展。市場上以環(huán)境為主打的地產(chǎn)項目較多。未來不穩(wěn)定的因素的威脅可能會動搖消費者。時間段2010年05—06月營銷節(jié)奏積蓄客戶推廣階段起勢期主力價值河景樓盤，環(huán)境主打預期目標吸引有意向的消費群的關注階段主題綠色山水關鍵詞山·水實現(xiàn)方式戶外，紙媒，網(wǎng)絡平面：戶外、樓體、墻體、紙媒/網(wǎng)絡：增加熱議度，廣泛投放于“搜房網(wǎng)”，“甘房網(wǎng)”，“蘭州晨報”，“蘭州晚報”，“西部商報”等主流媒體。Step1四、總體策劃思路

時間段2010年07—08月營銷節(jié)奏鎖定客戶推廣階段亮相期主力價值地塊、資源預期目標展示項目形象，順著公關勢頭對位目標人群，形成項目認知偏好。階段主題綠色山水關鍵詞山·水實現(xiàn)方式平面、網(wǎng)絡、公關活動戶外：山·水融合報紙軟文炒作地塊/資源，放大未來的人文價值公關活動：贊助為捐助地震災區(qū)重建的文藝晚會，樹立良好的企業(yè)形象，提升知名度。Step2時間段2010年下旬營銷節(jié)奏贏得客戶推廣階段開盤期主力價值社區(qū)、產(chǎn)品、環(huán)境預期目標全面剖析項目價值，加強偏好，促成購買階段主題綠色山水關鍵詞山·水實現(xiàn)方式戶外、網(wǎng)絡、物料、DM、售樓處現(xiàn)場、樓書戶外：環(huán)境宜人的河景住宅網(wǎng)絡：未來發(fā)展迅速的區(qū)域樓盤售樓處現(xiàn)場：樓書以及DM手冊，各種紀念品以及售樓處的展示。Step3時間段暫時未定營銷節(jié)奏維持客戶推廣階段持銷期主力價值社區(qū)、產(chǎn)品預期目標持續(xù)性的形象演繹配合后續(xù)產(chǎn)品價值點實現(xiàn)方式線上：戶外線下：物料、售樓處線上媒體圍繞階段主題展開形象演繹線下媒體結合新產(chǎn)品亮點或未被有效感知的價值點，再整合，再傳播。渠道的更深入，根據(jù)成交客戶情況再跟蹤，再細分，物料刷新、跟進。Step4廣告線Ⅰ.造聲勢（起勢期）：平面、網(wǎng)絡、報紙同期宣傳Ⅱ.造焦點（亮相期）：各種媒體宣傳和公關活動同時進行，增加造勢。Ⅲ.造現(xiàn)場（開盤期）：售樓的跟進報道Ⅳ.持銷銷售情況以及網(wǎng)絡普及推廣●●05—06月07—08月下半年●●一、地產(chǎn)價值：

蘭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是省內唯一的國家級開發(fā)區(qū)，隨著新城區(qū)建設和市政中心西遷的加快，中和·山水興城所處地帶將成為核心地帶。未來幾年，這里將成為新城區(qū)行政中心、研發(fā)中心、高檔商務中心和高層次人才聚集的中心區(qū)域。五、項目的核心價值體系

二、房產(chǎn)價值：

1、建筑：外觀挺拔俊朗、270度旋轉觀景陽臺與大面積落地飄窗，開放式視線走廊，總體給人以輕盈通透之感。

2、戶型：所有戶型設計坐北朝南，由100㎡左右的精致戶型、140㎡左右的舒適性戶型及200㎡左右的躍層戶型三大類組成。采用節(jié)能設計與五明設計，大大提升了居住品質。

3、

環(huán)境：強調山、水、綠、城的設計思路，黃河景觀和濕地公園近在咫尺，大園林與小園林相呼應，非常適宜長期居住。

4、配套設施：“中和?山水興城”商務綜合樓，是蘭州市唯一的新城區(qū)濱河景觀綜合商務樓。一層設有咖啡廳、酒吧、銀行、郵政中心等。二樓有休息廳、會議室等，三樓設有大、小會議室、接待室及休息廳。四層設有多功能廳室、休息廳、管理用房以及專為小區(qū)業(yè)主打造的上千平米時尚會所，為時代精英創(chuàng)設專屬休閑空間與社交平臺。商務綜合樓5—9層為酒店式公寓，10—25層為開敞式辦公間，每層設有套房、辦公室及小會議室，26—27層為空中會所，中西餐飲及娛樂空間。周邊配套—就學周邊配套—交通

周邊配套—購物三、文化價值景觀住宅小區(qū)擁有陽光完整產(chǎn)權安寧地標性建筑和標志性示范小區(qū)我們在母親河的耳畔，憧憬美好未來惟一的濕地公園，成就惟一的山水名居把家安在城市快速發(fā)展的經(jīng)濟帶上生活相近，綠色相親

周邊學校的老師。周邊政府機關的職員。剛剛結婚或者準備結婚的，在周邊工作的人員購置新房。退休的老人。有一定積蓄的80后白領。為孩子結婚準備的父母。一些地產(chǎn)投資商六、項目的目標客戶群消費者細分1：白領。擁有一定的身份和固定的收入，有教育背景和工作經(jīng)驗的、從事腦力勞動的階層。白領下班時間很少辦公，他們把自己的業(yè)余時間用來休閑充電，娛樂健身，很需要獨立的空間。特征一、追求生活的多樣化及高質量。特征二、職業(yè)的高流動性。特征三、強烈的務實主義精神。特征四、普遍具有緊張感