房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第講

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營北京理工大學(xué)珠海學(xué)院主講人：李春保第一講*房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述

（4學(xué)時，包括課程介紹）一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)市場五、房地產(chǎn)經(jīng)營四、房地產(chǎn)開發(fā)六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念導(dǎo)言：本章是全書的基礎(chǔ)。要求掌握房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等概念的含義和分類，著重掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。一、房地產(chǎn)（一）概念1、財產(chǎn)：具有權(quán)屬意義的有價值的物（包括有形物和無形物）。根據(jù)《物權(quán)法》

第317頁，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種。2、土地：地球表面的陸地（第2頁）

我國實行土地公有制（包括國有、集體所有），西方有些國家是土地私有。3、房產(chǎn)和地產(chǎn)：某些人所擁有的作為財產(chǎn)的房屋和土地。4、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。狹義房地產(chǎn)是指城市商品化的房地產(chǎn)。【房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)=房地產(chǎn)實體+房地產(chǎn)權(quán)益】（二）特征第4頁~第5頁（三）分類

1、根據(jù)土地用途分類

2、根據(jù)使用情況分3、根據(jù)享有權(quán)益的程度分4、根據(jù)房地產(chǎn)實體的實現(xiàn)情況分現(xiàn)房：已建成使用期房：尚在建設(shè)中居住類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育類......商業(yè)、旅游、娛樂類......綜合及其他類自用類房地產(chǎn)投資類房地產(chǎn)具有完全權(quán)益的房地產(chǎn)具有限制性權(quán)益的房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)（一）概念：從事房地產(chǎn)這種產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)或者部門。（二）我國房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1、地位：是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。2、作用：第10頁（三）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是上下游的產(chǎn)業(yè)關(guān)系（四）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)需要金融業(yè)的支持，同時，房地產(chǎn)信貸（開發(fā)信貸和消費信貸）也是金融業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)（風(fēng)險小，收益多）。三、房地產(chǎn)市場（一）概念1、房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃2、房地產(chǎn)市場：是房地產(chǎn)各種權(quán)益（所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）在不同市場主體之間流轉(zhuǎn)的過程中形成的各種交易關(guān)系的總和。（二）分類1、按要素分2、按開發(fā)經(jīng)營流程分3、按是否擁有房產(chǎn)證分土地市場：即城市國有土地使用權(quán)的有償出讓有期限和轉(zhuǎn)讓的市場房產(chǎn)市場：即房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易的市場土地一級市場：土地儲備開發(fā)房地產(chǎn)二級市場：把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)三級市場：再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場現(xiàn)房市場：具備辦雙證條件的房地產(chǎn)期房市場：不具備辦雙證條件的房地產(chǎn)（在建）四、房地產(chǎn)開發(fā)（一）概念：在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行市政基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征1、復(fù)雜性2、區(qū)域性3、長期性4、資源密集性5、高收益和搞風(fēng)險性6、政策影響性

（三）分類1、按區(qū)域性質(zhì)分2、按規(guī)模分3、按對象分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)改造（珠海的“三日改造”）單項開發(fā)成片開發(fā)土地開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)（四）*房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程1、項目立項階段（1）項目投資決策：①開發(fā)商研究投資環(huán)境和機會；②編制（自編或委托）項目建議書；③編制項目（自編或委托）項目可行性研究報告；④政府主管部門（發(fā)改委或行業(yè)主管部門）及貸款銀行委托專業(yè)評估機構(gòu)論證可研，進行項目立項或者不立項。（2）申請規(guī)劃選址、定點開發(fā)商向規(guī)劃部門申辦《項目選址意見書》、申請項目定點，初步選定項目用地的具體位置和界限。（3）辦理用地手續(xù)開發(fā)商通過競標獲得土地，與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并交納土地使用權(quán)出讓金。（4）申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件這是項目勘察、設(shè)計的重要依據(jù)和控制指標。（5）開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計院編制規(guī)劃設(shè)計總圖（6）開發(fā)商向規(guī)定部門申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2、項目前期準備階段（7）招標選定項目勘察、設(shè)計單位、編制兩階段設(shè)計文件（8）招標選定施工承包單位和工程施工監(jiān)理單位（9）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》，進行征地補償和地上房屋拆遷（10）申辦《施工許可證》（11）完成現(xiàn)場“七通一年”3、項目建設(shè)階段（12）施工單位進場施工，同時，開發(fā)商和工程監(jiān)理開工項目管理（三管三控一協(xié)調(diào)）（13）開發(fā)商申辦《商品房預(yù)售許可證》，開始房屋銷售申辦條件：

①項目建設(shè)手續(xù)齊備②已完成預(yù)售項目總投資的25%或主體封頂③已確定項目竣工日期，且進度有保證④已確定定向收款的監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管方案（14）項目竣工驗收，交付使用4、項目銷售及售后服務(wù)階段（15）辦理產(chǎn)權(quán)登記，申領(lǐng)《商品房銷售許可證》（16）房產(chǎn)營銷，簽訂合同，入住，物業(yè)管理（17）項目后評價（五）房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三章，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)同時具備以下條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號，2000年3月），房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)注冊資本、經(jīng)營年限、業(yè)績、人員等劃分為：（1）一級資質(zhì)：注冊資本不低于5000萬元，開發(fā)經(jīng)營5年以上，專業(yè)人員40人（2）二級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元，開發(fā)經(jīng)營3年以上，專業(yè)人員20人（3）三級資質(zhì)：注冊資本不低于800萬元，開發(fā)經(jīng)營2以上，專業(yè)人員10人（4）四級資質(zhì)：注冊資本不低于100萬元，開發(fā)經(jīng)營1年以上，專業(yè)人員5人（5）暫定資質(zhì)：有效期1年2、政府機構(gòu)（1）作用：①判定法規(guī)、規(guī)則②監(jiān)督管理（2）機構(gòu)類別：[十二大類]發(fā)改、土管、規(guī)劃、城建、房管、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力、人防、抗震、市政等3、金融機構(gòu)：[現(xiàn)代金融體系包括：銀行、保險、證券、信托]（1）作用：①評估、論證項目②提供資金支持（2）機構(gòu)類別：銀行、信托公司、企業(yè)、個人。（信托：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者持定目的進分管理或者處分的行為。（房地產(chǎn)信托：信托投資公司[受托人]發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的利益的行為。）4、專業(yè)顧問（1）作用：提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營方面的專業(yè)咨詢服務(wù)（2）名稱：建筑師、工程師、會計師、造價師、經(jīng)濟師、估價師、經(jīng)紀人、律師、營銷人員、策劃人員等5、建筑承包商6、消費者或者買家7、土地所有者或當前的使用者五、房地產(chǎn)經(jīng)營（一）定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將減少完成的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)移到使用者手中的過程。（二）類型：1、出租：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的房地產(chǎn)[全部或部分]用于自行租賃業(yè)務(wù)優(yōu)點：①抗通脹風(fēng)險②享有升值收益③安置人員④便于開展多種經(jīng)營缺點：①投資回收期長②承擔(dān)貶值風(fēng)險③禁言不專一，分散精力

（2）合營出租：將自己開發(fā)的全部或部分房地產(chǎn)與他人合伙經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)優(yōu)點：除“自營出租”的優(yōu)點外，可以做到風(fēng)險合理分擔(dān)缺點：利益分享2、出售（1）期房出售[房地產(chǎn)預(yù)售]：期房尚未竣工，不具備辦雙證條件的房地產(chǎn)。我國的房地產(chǎn)管理法預(yù)售政策：《城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十五條，商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件：

①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期④向省級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證⑤預(yù)售人將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案⑥