某房地產開發(fā)企業(yè)關于營建管理部工作設想及思路

關于營建管理部工作設想及思路為使營建工作能在項目總目標的指引下做到有計劃、有步驟、有措施的開展，現初步將該部門怎樣開展工作的理論基礎、設想及思路表述如下：部門工作范圍確定上一級領導根據項目總目標劃定部門工作范圍，既部門所有要做的工作，依據行業(yè)特點，為使工作范圍做到清晰及便于完成一般情況下可按以下四個步驟進行操作管理，這四個步驟包括：范圍計劃編制、范圍分解、范圍交底和范圍變更這四個部分。

1、編制范圍計劃

要想管理好工作范圍，首先就要做好計劃，這是項目管理理論，也是我多年從事項目管理及應用項目管理理論的心得。在這里首先強調的就是詳盡周密地做好工作范圍計劃編制，計劃編制是全員參與將部門所需進行的項目工作（項目范圍）明細、討論、漸進、和歸檔的過程。由于做范圍計劃編制工作需要收集很多信息，這些信息包括：項目時間要求、項目質量要求、項目成本要求、項目安全要求、合作方的合同、各種規(guī)范、約束條件及各種假定，結合最終目標定義出本部門所需要完成的工作事項，這是一個補充、漸進、清晰同時也是部門團隊對計劃的認可及達成共識的過程。

范圍管理計劃是描述項目范圍被界定下的管理計劃，應包括項目范圍怎樣變化才能與項目要求相一致等問題的。它也應該包括一個對項目范圍預期的穩(wěn)定而進行的評估，如：怎樣變化、變化頻率如何及變化了多少？范圍管理計劃也應該包括對變化范圍怎樣確定，變化應歸為哪一類（如營銷部門對房屋產品特征仍在不斷地進行提出修改要求的時候，要做范圍計劃的不變，這點特別困難）等問題的清楚描述。

2、范圍分解范圍明確了，這只是工作任務的清單，然而該怎樣有序地開展工作，還必須采取分解的手段把主要的可交付的分部分項等按層級分成更容易管理的單元才能一目了然，最終得出項目的工作分解結構（WBS）。合適的范圍分解對項目成功十分關鍵，當范圍分解不恰當時，范圍計劃變更就不可避免地出現，這樣很可能人為地造成返工、延長工期、降低團隊士氣等一系列不利的后果。

一般情況下可按為下個分部或分項提供工作面（不排除穿插作業(yè)）來構建WBS，第一層是大的單位工程成果框架，在下就是分部分項工作分解，這種方式的優(yōu)點是結合進度劃分直觀，時間感強，跟蹤中容易發(fā)現遺漏或多出的部分，也更容易被大多數人理解，我一般使用Project進行范圍計劃編制。3、范圍交底及發(fā)布范圍交底及發(fā)布也同樣很重要，這不是一個走過場的形式，在這部分工作中部門經理應向部門成員及協作部門陳述整個部門的目標、需要的資源、完成的時間和質量安全這些事關整個項目成敗的部門工作內容，這樣內部達成共識得到認可，同時也是為謀求得到協作部門的支持。其結果能對計劃問題更加清晰，在執(zhí)行的過程中很大程度地可以避免許多不必要的爭執(zhí)。

4、范圍變更

一個項目的范圍計劃可能制訂的非常好，但是由于建設工程相對時間會比較長，受各種因素的約束干擾多，想不出現任何改變幾乎是不可能的。因此對范圍變更的管理也是部門經理必須去面對的問題。范圍變更的原因是多方面的，如銷售部門為適應市場需求而提出的變更，國家政策規(guī)范要求變更而導致的變更，公司從戰(zhàn)略上的考慮對項目要求進行的變更等等。部門經理應及時收集到相關信息，并對相關信息進行分析和預測可能出現的范圍變更，補充計劃編制來對現有的計劃進行修正即時討論發(fā)布。

變更不可怕，關鍵在于有沒有應對的措施及程序，只有確保有一套嚴格、高效、實用的變更程序，在發(fā)生變更時遵循規(guī)范的變更程序來管理變更，才能保證變更是在受控的范圍內進行，并保證整個項目的順利完成。

團隊組建有了范圍、目標和計劃接下來的工作就是怎樣來實施和完成目標計劃的問題，為能很好地完成目標計劃，選才及營造一個高效的部門團隊至關重要。企業(yè)的競爭力來自優(yōu)秀團隊的組建，對于優(yōu)秀的團隊，管理界有這樣一個明確的定義：他們是各具才能卻又在工作中緊密協作的一群人，他們充滿創(chuàng)造力，工作專注，彼此信任，遵循嚴密的計劃，全力以赴去完成同一個目標。1、選才根據項目目標及規(guī)模按實際需求進行選擇，人并不是越多越好，選的人應是營建過程中所需要的。這就迫使我們必須以嚴謹的態(tài)度去挑選每一名團隊候選人，對于人才的選擇，我們所看重的不僅僅是其受教育背景、綜合素質，更應考慮候選人是否具備對本行業(yè)的熱忱度、新知識的學習及接受能力、一定的邏輯分析能力，同時個人性格的開放性與協作性，也是受考察的重點指標，同時還應看是否有較大的潛力。按照人才發(fā)展理論，工作的技巧可以培養(yǎng)、工作的經驗可以積累，但是一個人的性格卻無法被輕易改變，如果一名員工有出色的工作技能但是缺乏責任心與團隊精神，那么這樣的員工聚在一起，他們很難構建一支真正具有戰(zhàn)斗力的優(yōu)秀團隊。在項目建設中，每一個部門團隊不僅有屬于這個部門團隊的明確的目標計劃與任務，同時在完成自身工作的前提下還要積極協助其他部門團隊，所以項目成員之間的互相包容性與協作性，對整個項目的成敗同樣至關重要。在人才的選擇上，我認為并不需要每個人都非常優(yōu)秀，應該是在知識及技能上能夠很好互補，這就要我們有一個嚴密有序的人才梯隊思路，完成項目的成員好象演一出戲的職員，主角、配角、跑龍?zhí)?、敲鑼打鼓等大家各司其職配合緊密才能把戲演好，如此從一線員工、主管到經理，每一個管理層級上，都應有合適的人才及相應的人才培訓及接班計劃，在項目的運轉過程中及從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略上才能保證從一個團隊的組建到完成使命都有可持續(xù)發(fā)展的潛力，不會出現由于人員流動而造成對項目發(fā)展產生負面影響。2、培訓教育在選擇到合適的成員之后，最主要的工作就是讓其知悉我們?yōu)槭裁磿嗑墼谝黄?，我們在一起共事的目的是什么。還有一點就是為更好的完成目標，成員組必須達成能產生共識的一些理論基礎。在優(yōu)秀企業(yè)的高效能團隊中，“訓練有素”是一個關鍵的詞。所謂的訓練有素是指人才的技能、職業(yè)行為、工作態(tài)度、協作意識都要經過培訓、塑造、有意識地推動形成，最終使每一個員工、每一個團隊的專業(yè)性得到最大程度的發(fā)揮。計劃制訂培訓做任何項目都要有一個目標和計劃，這樣，項目進展過程中，才會清楚的了解自己想要實現的目標和努力的方向，目標也可以時刻的鞭策自己要努力、再努力。當了解到項目管理的知識和技能后。我們都知道，計劃不再是僅僅包含進度。項目管理有九大知識領域、五個過程組。在項目管理的39個過程中，有21個是計劃過程。項目管理的計劃編制工作在項目管理工作中是非常重要的。因為計劃決定需要做什么、由誰做、什么時候做、怎么做等。具體包括項目的目標、工作程序、工作的進度安排、資金的多少、可能會出現的風險和變更、項目的組織結構、決策和行動指南、項目執(zhí)行的詳細方法和執(zhí)行時需要遵守的規(guī)范標準等。

讓成員組人員共同參與目標計劃的制訂是最好的項目計劃制訂的培訓，也是最好的傳達項目目標精神的方法，同時也容易讓成員組人員知悉自己該做什么、什么時候做、援用的規(guī)范標準是什么、有可能出現的風險及變更在哪里、什么事項是必須與其它部門進行協調和溝通的等，這樣一個過程是目標達成共識的過程，同時能充分激發(fā)每一個人的才能及潛力，給有能力的人提供無限寬廣的空間。（2）項目管理知識培訓讓成員有一種項目管理的習慣，首先讓其接受項目管理的理念，因為心變則態(tài)度變，態(tài)度變則行為變，行為變則習慣變。項目管理中許多知識都是獨有的。與此同時，項目管理還要使用一般管理知識和應用管理知識。我們要學習的是項目管理所獨有的知識。這部分知識學起來并不是很難，尤其是對于有項目經歷的人來說。其次，要在實踐工作中應用項目管理，因為在實踐中可以加深對知識的理解，也有利于習慣的養(yǎng)成，做到這一步后再進行更深的探討，使部門成員都具備了完整的項目管理知識，并且成為一種習慣后，有了同一的處事方法、標準及行為方式，彼此之間更能產生默契，工作的效率必然就會大大的提高。項目管理要求強調項目管理專業(yè)人員應具備較高的個人和職業(yè)道德標準，對自己的行為承擔責任；為項目團隊成員提供適當的工作條件和機會，公平待人；幫助團隊成員、同行和同事提高專業(yè)知識；不得直接或間接對有業(yè)務關系的雇主和客戶行賄、受賄等，進行這樣的培訓可以提高成員的素養(yǎng)和誠信。同時可以提高我們自身的競爭力。因為項目管理是面向團隊、面向成果、面向變化的?，F代的項目管理有較成熟的理論、技術和過程。實施項目管理技術的項目都可以收到顯著的效果，取得明顯的經濟效益。這是所有企業(yè)的目標之一，而實現目標的任務是由我們完成的。

當項目管理成為一種習慣時，可以幫助我們解決工作和生活中出現的問題。原有的觀念認為沖突是有害的，是組織和團隊產生矛盾的原因?，F在我們認識到沖突是不可避免的，通過化解沖突，可以提高我們團隊的凝聚力，加強團隊成員間的溝通和協作，有利于團隊的建設。有了項目管理的習慣，成本就成為我們工作時要考慮的一個重要因素。我們在工作時，經常為了追求工作的質量和完美而投入大量的資金、設備和人力，項目雖然完成了，項目的成本卻大大超過了項目預算。項目管理要求對成本進行分析和控制。項目的成本管理確保我們必須在批準的預算內完成項目過程。

我們同時還會發(fā)現：人是最重要的因素。很多案例都體現，過分強調技術方面而忽視人力因素，是引起項目不利現象的一個主要根源。而完善的項目計劃、合適的工具和技術、充足的資金也并不能保證項目可以成功。人力資本是最重要的資本，也是核心資本。離開了人的因素，任何項目就不可能存在，更談不上什么成功。有了這此觀點，成員之間的互助團隊精神比較容易形成。由于項目管理知識告訴我們，要想很好地完成一個目標必須要有對完成該目標有可能出現的問題進行全面的剖析，有了這種習慣，為完成一個事項從起草方案開始，就可以依據風險、價值、時間和復雜程度等對事物進行全面的分析和評估。（3）企業(yè)文化宣傳優(yōu)秀企業(yè)會通過持續(xù)的努力建立符合企業(yè)核心價值觀的企業(yè)文化，同時以培訓、組織內部學習、經驗分享、領導者言傳身教的方式，推動員工及團隊養(yǎng)成獨立的思想意識與敏銳的行動力。讓成員在企業(yè)文化的影響下，使他們在特定的情況下可以憑借自己的理解與能力作出最正確的決定，從而使每個團隊都保持敏捷的反應速度，最終形成高效能的出色表現?！試栏竦囊?，選擇與企業(yè)的價值觀、技能要求、工作態(tài)度相匹配的人。這樣我們只要稍加指引和培訓，便能使其迅速地融入公司文化中，參與到每一個團隊的有效工作中，協助項目從容應對任何來自外部的激烈挑戰(zhàn)?！涍^選才和培訓等一系列過程后，高效能團隊就構建起來了，這樣的團隊始終能保持昂揚的斗志，即使在面對最嚴格要求的問題時，訓練有素的項目團隊也能出色的給予解決?！斎活I導的作用也是關鍵的，團隊領導者是否具備堅定的前進信心，同時也應具有面對任何挫折的思想準備。當領導者的堅定信心與樂觀心態(tài)滲透進團隊管理時，必然對團隊其他成員形成潛移默化的影響，這種思想能讓團隊、讓企業(yè)即使處于低谷也能保持堅定不移的積極心態(tài)。在越來越激烈的行業(yè)競爭中，我們只有挑選強的員工、組建強的項目團隊，經過嚴格培訓，最終形成強的公司，以此塑造企業(yè)的核心競爭力，最終才能獲得企業(yè)的最終成功。溝通協調1、溝通協調的定義及特征溝通協調就是要保證相關信息及時、正確的提取、收集、傳播、存儲以及最終進行處置，保證項目部門之間及部門內部的信息暢通。信息溝通直接關系到項目的目標、功能和組織結構，對于項目的成功有著重要的意義。溝通協調具有以下特征：復雜每一個項目的建立都與大量的公司、企業(yè)、居民、政府職能機構等密切相關。另外，大部分項目都是由特意為其建立的項目班子進行實施的，具有臨時性。因此，項目溝通管理必須協調各部門以及部門與部門之間的關系，以確保項目順利實施。系統項目是開放的復雜系統。項目的確立將或全部或局部的涉及到社會政治、經濟、文化等諸多方面，對生態(tài)環(huán)境、能源將產生或大或小的影響，這就決定了項目溝通管理應從整體利益出發(fā)，運用系統的思想和分析方法，全過程、全方位地進行有效的管理協調。2、項目溝通管理的重要性對于項目來說，要科學的組織、指揮、協調和控制項目的實施過程，就必須進行信息溝通。沒有良好的信息溝通，對項目的發(fā)展和人際關系的改善，都會存在著制約作用。具體來說，主要有以下幾方面的作用：決策和計劃的基礎項目組織要想作出正確的決策，必須以準確、完整、及時的信息作為基礎。組織和控制管理過程的依據和手段只有通過信息溝通，掌握項目班子內的各方面情況，才能為科學管理提供依據，才能有效地提高項目組織的效能。建立和改善人際關系是必不可少的條件信息溝通，意見交流，將許多獨立的個人、團體組織貫通起來，成為一個整體。暢通的信息溝通，可以減少人與人的沖突；改善人與人，人與組織之間的關系。部門領導成功的重要手段領導是通過各種途徑將意圖傳遞給下級人員并使下級人員理解和執(zhí)行。如果溝通不暢，下級人員就不能正確理解和執(zhí)行領導意圖，項目就不能按經理的意圖進行，最終導致項目混亂甚至項目失敗。3、項目溝通管理的方法（1）方法正式溝通是通過項目組織明文規(guī)定的渠道進行信息傳遞和交流的方式（如開會）。它的優(yōu)點是溝通效果好，有較強的約束力。缺點是溝通速度慢。非正式溝通指在正式溝通渠道之外進行的信息傳遞和交流。這種溝通的優(yōu)點是溝通方便，溝通速度快，且能提供一些正式溝通中難以獲得的信息，缺點是容易失真。上行溝通是指下級的意見向上級反映，即自下而上的溝通。下行溝通是指領導者對員工進行的自上而下的信息溝通。平行溝通是指組織中各平行部門之間的信息交流。在項目實施過程中，經常可以看到各部門之間發(fā)生矛盾和沖突，除其他因素外，部門之間互不通氣是重要原因之一。保證平行部門之間溝通渠道暢通，是減少部門之間沖突的一項重要措施。單向溝通是指發(fā)送者和接受者兩者之間的地位不變(單向傳遞)，一方只發(fā)送信息，另一方只接受信息方式。這種方式信息傳遞速度快，但準確性較差，有時還容易使接受者產生抗拒心理。雙向溝通是發(fā)送者和接受者兩者之間的位置不斷交換，且發(fā)送者是以協商和討論的姿態(tài)面對接受者，信息發(fā)出以后還需及時聽取反饋意見，必要時雙方可進行多次重復商談，直到雙方共同明確和滿意為止，如交談、協商等。其優(yōu)點是溝通信息準確性較高，接受者有反饋意見的機會，產生平等感和參與感，增加自信心和責任心，有助于建立雙方的感情。（2）提高與改善項目溝通管理的方法溝通的有效性，主要看發(fā)送者轉交接受者態(tài)度的狀態(tài)及其程度。人際溝通是否成功，取決于領導者所要向下級人員提供的信息與下級人員通過理解而獲得的意義是否相一致。為了增加溝通成功的可能性，必須保證領導者提供的信息與下級人員對信息理解的最大限度的吻合性。1）改善有效溝通的方法重視雙向溝通，雙向溝通伴隨反饋過程，使發(fā)送者可以及時了解到信息在實際中如何被理解，使接受者能表達接受時的困難，從而得到幫助和解決。多種溝通渠道的利用，一個項目組織，往往是綜合運用多種方式進行溝通，只有這樣，才能提高溝通的整體效應。正確運用文字語言，這一點特別要指明的是對政府相關部門的行文方式。因為這是涉及到組織外部的溝通，也是組織或公司的對外形象問題。2）提高有效溝通的方法溝通前先澄清概念，當事人事先要系統的思考、分析和明確溝通信息，并將接受者及可能受到該項溝通之影響者予以考慮。明確溝通的目的，當事人必須弄清楚，作這個溝通的真正目的是什么？要接受者理解什么？明確了溝通的目標，則溝通內容就容易規(guī)劃了?？紤]溝通時的一切環(huán)境情況，包括溝通的背景、社會環(huán)境、人的環(huán)境以及過去溝通的情況等，以便溝通的信息得以配合環(huán)境情況。計劃溝通內容時應盡可能取得他人的意見。要使用精確的表達，而且要使接收者從溝通的語言或非語言中得出所期望的理解。要進行信息的追蹤和反饋，信息溝通后必須同時設法取得反饋，以弄清接受者是否真正了解，是否愿意遵循，是否采取了相應的行動等。要言行一致的溝通。溝通時不僅要著眼于現在，還應該著眼于未來。溝通從心開始。4、部門經理的溝通管理職能就房地產的營建部門，需要溝通協調的范圍相對較小，除了自身內部的溝通協調外，還有二個必須重視的溝通協調范圍，一個是部門之間的溝通協調，另一個是項目以外的溝通協調。由于溝通協調在項目運行中的重要性，部門經理大量的時間來溝通，典型的職能包括：提供指導、決策、授予工作、指導行動、報告、參加會議、綜合項目管理、市場與營銷、公共關系、備忘錄／信件、記錄管理、合同文件管理等等。在進行溝通管理時，主要所做的溝通管理工作：確定溝通計劃、明確溝通依據、檢驗溝通結果。（1）溝通計劃與誰溝通?為什么溝通?動機是什么?確定和明確需要溝通的是什么信息?選擇最佳時間。使用接受者能理解的語言。選擇溝通地點。（2）溝通依據溝通要求。溝通要求是項目參加者信息要求的總和。溝通技術。它包括根據溝通的嚴肅性程度所分的正式溝通和非正式溝通；根據溝通的方向分為單向溝通和雙向溝通，橫向溝通和縱向溝通；根據溝通的工具分為書面溝通和口頭溝通等等。制約因素和假設（3）溝通結果分析確定溝通利害關系。確定他們的需要和期望是什么后對這些期望進行管理和施加影響，確保項目獲得成功。制訂溝通管理計劃。說明待分發(fā)信息的形式、內容、詳細程度和要求采用的符號規(guī)定與定義。訂出信息發(fā)生的日程表及備案工作。制訂隨著項目的進展而對溝通計劃更新和細化的方法。溝通是人際之間傳遞和溝通信息的過程，它對于項目取得成功是必不可少的，而且也是非常重要的。無論何種規(guī)模及類型的項目都有其特定的周期。項目周期的任何一個階段都是重要的甚至是關鍵性，為做好每個階段的工作，以達到預期標準和效果，就必須在項目部門內、部門與部門之間、以及項目與外界之間建立溝通渠道，快速準確的傳遞和溝通信息，以便項目內各部門達到協調一致；使項目成員明確各自的職責，并了解他們的工作對實現整個項目目標所做的貢獻；通過大量的信息溝通，找出項目管理的問題，制訂方案政策并控制總結成果?，F場實際操作的管理房地產開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收及內業(yè)資料備案的全過程所進行的管理。由于房地產開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現。1、工程施工管理

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。營建部門在工程施工管理中的主要任務如下：項目組織與協調工作一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

費用控制主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。

進度控制主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。

質量控制提出質量標準，進行質量監(jiān)督，處理質量問題，組織工程驗收。

合同管理對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。2、工程施工控制

無論是開發(fā)什么項目，開發(fā)的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內容，也是本部門的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。（1）工程進度控制工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。

進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

第一類客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表示。

第二類總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監(jiān)督部門等，根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。

第三類單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

進度計劃的監(jiān)測——防止進度滑移。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑移原因，保證工期按時完成。“進度滑移”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。（2）質量控制工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。

4）建立有關質量文件的檔案備案制度。（3）成本控制實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。

1）直接費用監(jiān)測分析直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

2）間接費用監(jiān)測分析間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。3、工程施工協調一棟高質量、高標準的建筑工程，從工程技術、施工管理的角度，各專業(yè)之間的協調與配合，是至關重要和不容忽視的。即使是一個普通的工程，施工中各專業(yè)協調的好壞，也直接關系到工程的質量與品質。很多建筑物，就其各專業(yè)本身，如建筑的外形、使用功能、結構型式、安全合理性等，不論在設計，還是在施工方面的質量，都能得到很好地控制和保證。但各專業(yè)工程施工中的交叉配合與協調工作，經常處理得不盡人意。到了工程施工的后期，由于這些問題，往往出現返工，造成工程投資的極大消費，影響工期，有的還會影響到建筑物的使用功能，嚴重的甚至還會帶來質量問題和安全隱患?？梢?，工程施工中各專業(yè)的協調管理工作不僅很重要，同時也很必要。作為營建部門在項目施工過程中，應該如何更進一步做好這項管理工作呢?（1）出現和產生問題的原因出現上述問題的原因可以說很多，牽涉到從設計、施工到甲方、監(jiān)理，多專業(yè)技術工種，多單位部門的方方面面，但歸納起來主要有如下幾點:1）從技術質量的角度分析由于現代建筑的科技含量越來越高，涉及的專業(yè)也越來越多，有水電、空調、通風、消防、對講、監(jiān)控、電視、電話、寬帶網、管道煤氣等等。同時安裝的質量技術要求也越來越高。每一個專業(yè)既有自己的特定位置空間、技術要求，同時又必須滿足其它專業(yè)施工的時間順序和空間位置的合理需求。如果在技術上不能充分全面考慮，特別是一些交叉部位的細節(jié)，如果考慮不周，則極易產生問題。再者，由于現代建筑的個性化，每一棟建筑都是一件特有的產品，每一條管線、設備都有特定的要求，這也就增加了技術工作難度，增加了各專業(yè)之間出現矛盾和問題的可能性。同時由于新技術、新產品的不斷出現和應用，施工人員未能及時掌握，也會帶來問題。2）從管理的角度分析由于現行的管理體制，施工單位的分包現象普遍存在，分包單位在工作范圍的界定上很難做到十分明確。主觀上各單位在利益的驅使下，總希望相關單位承擔更多的工作。往往造成工序上的遺漏，人為的帶來一些問題，增加了協調管理的復雜性。此外，施工組織管理不健全，存在著人員責任不明確，或者是專業(yè)人員思想麻痹，認為建筑工程項目，出現一些小問題，返工是正常的，沒什么大不了，反正以后總有辦法補救處理，加之施工人員、管理人員的水平素質參差不齊，都會給施工中各專業(yè)的協調工作帶來困難與不便，也是產生問題的重要原因。再者，由于各專業(yè)的分工協調不盡人意，每一個專業(yè)的技術管理人員，對其它專業(yè)的工作、工序以及技術、質量要求很難全面了解和掌握，有的就是本專業(yè)的問題，也由于是新產品、新技術，對其性能與施工工序不太熟悉，這也就無疑給協調工作帶來更多的問題。（2）做好協調工作的方法從理論上講，協調工作并不十分復雜，只要我們在施工中能嚴格按規(guī)范要求做好每一道工序，也許就不會出現上面所說的矛盾，至少會大大減少問題的出現。但在實際工作中，由于上述人為的、技術上、管理上的因素，各專業(yè)之間存在的問題和矛盾是非常突出的，也是很傷腦筋的，我們究竟應該如何處理和解決這些問題呢？1）充分認識協調工作的重要性工程中各專業(yè)的交叉部位多數都是一些小的東西，一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。作為工程的建設者、管理者，從設計、監(jiān)理到施工的各單位首先要從對業(yè)主、用戶負責的角度認識問題，要從履行合同中自己的責任義務的角度，認真對待協調問題。同時，從提高行業(yè)標準，施工和管理水平上講，做好各專業(yè)的協調工作也是十分必要的。作為有關的技術管理人員首先要認識到協調工作的重要性，才有可能真正做好協調管理工作。2）加強管理，建立科學的管理模式一直以來我們的施工管理，更多的趨于表面形式。工地辦公室的各種圖表，給人的感覺是管理得井井有條，而實際問題解決的怎么樣，卻要打個問號。雖然這些工作也很重要，對施工有重要的指導作用，但如果我們過于追求這些，勢必有紙上談兵之賺，反而束縛了施工管理人員的手腳，無益于工程管理工作的改進和提高。這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個管理人員的目標責任。從而達到進一步提高管理水平的目的。3）加強協調管理的具體措施技術協調提高設計圖紙的質量，減少因技術錯誤帶來的協調問題。設計圖紙的好壞直接關系到工程質量的優(yōu)劣。圖紙會簽又關系到各專業(yè)的協調，設計人員對自己設計的部分，一般都較為嚴密和完整，但與其他人的工作就不一定能夠一致。這就需要在圖紙會簽時找出問題，并認真落實，從圖紙上加以解決。同時，圖紙會審與交底也是技術協調的重要環(huán)節(jié)。圖紙的會審應將各專業(yè)的交叉與協調工作列為重點。進一步找出設計中存在的技術問題，再從圖紙上解決問題。而技術交底是讓施工隊、班組充分理解設計意圖，了解施工的各個環(huán)節(jié)，從而減少交叉協調問題。管理協調協調工作不僅要從技術下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。通過管理以減少施工中各專業(yè)的配合問題，建立以投資方、監(jiān)理為主的統一領導，由專人統一指揮，解決各施工單位的協調工作，作為投資管理人員、監(jiān)理人員，首先要全面了解、掌握各專業(yè)的工序，設計的要求。這樣才有可能統籌各專業(yè)的施工隊伍，保證施工的每一個環(huán)節(jié)有序到位。建立問題責任制度。建立由管理層到班組逐級的責任制度。建立獎罰制度，在責任制度的基礎上建立獎懲制度，提高施工人員的責任心和積極性。建立嚴格的隱蔽驗收與中間驗收制度。隱蔽驗收與中間驗收是做好協調管理工作的關鍵。此時的工作已從圖紙階段進入實物階段，各專業(yè)之間的問題也更加形象與直觀，問題更容易發(fā)現，同時也最容易解決和補救。通過各部門的認真檢查，可以把問題減少到最小。組織協調建立專門的協調會議制度，施工中投資方、監(jiān)理人員應定期組織舉行協調會議，解決施工中的協調問題。對于較復雜的部位，在施工前應組織專門的協調會，使各專業(yè)隊伍進一步明確施工順序和責任。這里要強調的一點是，不論是會簽、會審還是隱蔽驗收，所有制定的制度決不能是一個形式，而應是實實在在，或者說所有的技術管理人員，對自己的工作、簽名應承擔相關責任。這些只有在統一的領導基礎下，并設立相關的獎罰措施，才有可能逐級落到實處。4）以前工作中的經驗教訓。施工發(fā)現問題總結經驗施工中會出現各種各樣的問題協調管理也不例外，作為技術管理人員，要善于不斷地總結前人的或者是以前工作中的經驗教訓。施工中協調部分的常見問題：電氣部分與土建的協調暗埋線管過密(配電箱出線處等)梁板的影響，線管在施工中的堵塞等。給排水與建筑結構的協調衛(wèi)生間等地方給排水管線預留空洞與施工后衛(wèi)生潔具之間的位置，以及管線標高，部分穿樓板水管的防滲漏。建筑的外表、功能與結構的關系。各種預制件、預埋件、裝飾與結構的關系、施工的特點、要求。各輔助專業(yè)之間的協調，各種消防、通風管線穿梁時，樓面凈空是否影響結構與使用，大型設備的安裝通道，附件的預埋精度，以及弱電系統、控制系統等。5）提高專業(yè)管理人員、施工人員的業(yè)務水平、綜合素質：產品質量的好壞與從業(yè)人員的水平素質不可分。在做好管理的同時，應加強施工管理人員的技術培訓，專業(yè)水平的提高，以及對新技術產品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細致的工作作風，施工中不怕瑣碎，不留后患。施工中的協調工作，牽涉面廣而且繁瑣。只有突出各專業(yè)協調對施工的重要性，加強這方面的管理，同時做好每一部分的工作，才有可能把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質量。4、合同管理營建管理部門在項目運行中，面對的主要是建筑施工企業(yè)，故合同管理的側重點也就是與建筑施工企業(yè)所簽訂的合同。市場經濟在某種意義上說是法制經濟，現代社會可以講是合同社會。一個項目的經營成敗和合同與合同管理有密切關系。因此，必須十分重視合同及合同管理。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態(tài)性的。全過程就是由洽談、草擬、簽訂、實施，直至合同失效為止。我們不僅要重視簽訂前的參與，更要重視簽訂后的管理。系統性就是凡涉及合同條款內容的各部門都要一起來管理。動態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對我方不利的變化，及時作出應對措施方案。切不可以為簽了合同就完事，把合同束之高閣，我們要防止由于合同管理不善而遭到的懲罰。（1）合同管理中存在的主要問題合同簽訂階段常見的問題：合同主體不當。合同當事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人。這里要防止兩種傾向：一是雖然具有上述兩種能力，但不是合同當事人，即當事人錯位，也是合同主體不當；二是雖然是合同當事人，但卻不具有上述兩種能力，同樣是合同主體不當。合同文字不嚴謹。不嚴謹就是不準確，容易發(fā)生歧義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效的合同，應當體現雙方的真實意思。而這種體現只有靠準確明晰的合同文字得以實現。合同條款掛一漏萬。就是說不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責任，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。也就是說，索賠條款不明確，操作性不強。違反法律法規(guī)簽訂無效合同?！逗贤ā返?2條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同屬于無效合同，而無效合同是不受法律保護的。合同履約階段的問題：應變更合同的沒有變更。在履約過程中合同變更是正常的事情，問題在于不少負責履約的管理人員缺乏這種及時變更的意識，結果導致了損失。合同變更包括合同內容變更和合同主體的變更兩種情形。合同變更的目的是通過對原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實現。應當發(fā)出的書函(會議紀要)沒有發(fā)，或發(fā)了但沒有完善的簽認手續(xù)。在履約過程中及時地發(fā)出必要的書函，是合同動態(tài)管理的需要，是履約的一種手段?！督ㄔO工程施工合同(示范文本)》