某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)文件

物業(yè)管理課程設(shè)計(jì)****花園前期物業(yè)管理投標(biāo)文件學(xué)部：**建設(shè)工程學(xué)部部專業(yè)：物業(yè)管理班級(jí)：組別：第組指導(dǎo)教師：編制時(shí)間：2007.6**大學(xué)**學(xué)院《物業(yè)管理》課程設(shè)計(jì)分組名單及任務(wù)分工一、課程設(shè)計(jì)題目****花園前期物業(yè)管理投標(biāo)文件二、課程設(shè)計(jì)小組成員姓名班級(jí)學(xué)號(hào)組長(zhǎng)11**小組成員11**1**1**三、成員任務(wù)分工姓名課程設(shè)計(jì)中所承擔(dān)擔(dān)的主要工作備注成績(jī)顧客群特點(diǎn)及需求求分析，公司概況概述，社區(qū)服務(wù)人人員配置方案案物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)模式式社區(qū)項(xiàng)目概況·目錄一.概述············································01二.公司概況············································04三.社區(qū)項(xiàng)目概況············································08四.顧客群特點(diǎn)及需求分析····································16五.物業(yè)管理服務(wù)模式········································17六.社區(qū)服務(wù)人員配置方案····································24七.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算··········································26投標(biāo)文件程序業(yè)主：根據(jù)以收到的招標(biāo)審字（-）第（-）號(hào)的＿物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《武漢市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件，招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。一旦我方中標(biāo)，我方保證按我放所遞交的標(biāo)函摘要表中承若的期限和招標(biāo)文件中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)，一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承若質(zhì)量等級(jí)。一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征的業(yè)主同意。我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有限期內(nèi)有效，再此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方講受次約束。我方同意招標(biāo)書中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額的3%交納保證金萬元（大寫）。若我防違約，則扣除所交納的全部保證金。除非另外達(dá)成協(xié)議并升效，招標(biāo)文件`招標(biāo)文件補(bǔ)充通知`招標(biāo)答疑紀(jì)要`中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位：＿（印鑒）法定代表人或委托代理人：＿（蓋章`簽字）日期：＿年＿月＿日企業(yè)法人地位及法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱:**物業(yè)管理公司地位：湖北省武漢市××街××號(hào)姓名：性別：年齡：民族：職務(wù)：技術(shù)職稱：身份證號(hào)碼：××系××物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為××物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明投標(biāo)單位（蓋章）日期：年月日二，營(yíng)業(yè)執(zhí)照三，自治證書四，法人代碼證書課程設(shè)計(jì)正文第一節(jié)

概

述一）樹立標(biāo)桿：向世界優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)過去20年**一直向優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)。在早期的業(yè)務(wù)中，**學(xué)習(xí)日本索尼，培養(yǎng)了自己的營(yíng)銷能力；受到索尼售后服務(wù)的啟發(fā)，從物業(yè)管理入手建立自己的品牌。在發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，**學(xué)習(xí)香港新鴻基地產(chǎn)，提高了產(chǎn)品品質(zhì)，加深了對(duì)客戶關(guān)系的理解。（二）走向理性時(shí)代：期盼一個(gè)繁榮健康的房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁的大背景下，歷史賦予了中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來十年，將是更加繁榮健康的十年。房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，行業(yè)正在從啟蒙時(shí)代走向理性時(shí)代。走向理性時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)面臨的將是一個(gè)完全不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。首先，行業(yè)秩序?qū)⒃絹碓嚼硇裕和恋毓?yīng)和房地產(chǎn)金融正在一步步規(guī)范，政策與法規(guī)建設(shè)也正在走向健全。其次，消費(fèi)者將越來越理性，他們的需求將由滿足基本生存需要，變?yōu)槿孀非竺罎M生活，他們的權(quán)益訴求將由單一的產(chǎn)品質(zhì)量，變?yōu)閷?duì)居住體驗(yàn)的整體要求。最后，市場(chǎng)將越來越理性，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將由粗放走向精細(xì)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從主要依賴土地資源，走向依靠綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。第三是產(chǎn)品創(chuàng)新策略如何在有限的土地上，為消費(fèi)者提供安全、環(huán)保、適于居住和交流的優(yōu)質(zhì)住宅，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是機(jī)會(huì)，也是挑戰(zhàn)。**要解決這一問題，必須走產(chǎn)業(yè)化的道路。**將在細(xì)分客戶價(jià)值的基礎(chǔ)上，形成住宅產(chǎn)品體系，建立**住宅標(biāo)準(zhǔn)；通過工廠化生產(chǎn)，提高住宅的品質(zhì)和性價(jià)比；以和諧、自然、生態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更多的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。第二節(jié).公司概況**企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.0億元。19年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。1992年底，上海****花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為**的核心業(yè)務(wù)，**開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，**發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于19年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定城市大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截至2003年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個(gè)城市進(jìn)行住宅開發(fā)，2004年**又先后進(jìn)入東莞、無錫、昆山、惠州四個(gè)城市，目前**業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到19個(gè)大中城市，并確定了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域三大區(qū)域城市群及部分中心城市為投資重點(diǎn)的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了優(yōu)秀的住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào)**開始武漢市**物業(yè)管理有限公司為武漢市**房地產(chǎn)有限公司全資下設(shè)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)資金1200萬元，是國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)有**四季花城、**花園、香港路8號(hào)、西半島等四個(gè)在管和前期介入項(xiàng)目，其中四季花城項(xiàng)目于2005年被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”?！叭瞬攀?*的資本”，公司致力于為員工提供良好的工作環(huán)境，倡導(dǎo)簡(jiǎn)單的人際關(guān)系，持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情、創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。期待您在這和諧、理想而富有激情的團(tuán)隊(duì)中一展才華，和公司一同享受協(xié)同成長(zhǎng)、開拓、領(lǐng)先所帶來的快樂。其它福利：1、簽訂勞動(dòng)合同，按照國(guó)家規(guī)定辦理保險(xiǎn)（養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險(xiǎn)）和團(tuán)體意外險(xiǎn)。2、提供良好的培訓(xùn)環(huán)境和廣闊的發(fā)展平臺(tái)第三節(jié).社區(qū)項(xiàng)目概況****花園一期規(guī)劃總建筑面積393480㎡(原方案數(shù)據(jù))，其中居住產(chǎn)品372610㎡以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務(wù)配套21000㎡，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務(wù)中心（8000㎡）和會(huì)所（5000㎡）各一處，18班制學(xué)校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。

本項(xiàng)目一期規(guī)劃用地?cái)M分二至三期開發(fā)建設(shè)。1．周邊環(huán)境及市政配套武漢****花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線—既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道為湯遜湖內(nèi)湖，距光谷商貿(mào)中心5公里、**大學(xué)4公里，是連接城市中心、東湖風(fēng)景區(qū)，眾多高等學(xué)府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)之一，集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路—天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項(xiàng)目施工用電以及生活用電，于江夏大道預(yù)留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設(shè)的江夏大道鋪設(shè)有200的燃?xì)夤艿?，可為地塊提供燃?xì)夤?yīng)。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（設(shè)計(jì)部提供）基本情況：物業(yè)名稱****花園社區(qū)區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積ha42.0318含待征道路haa6.2118居住區(qū)用地面積ha35.82總建筑面積m2393480住宅建筑面積m2372610公建建筑面積m221000半地下車庫(kù)及人防防m(xù)226706未計(jì)入總建筑面積積和容積率總戶數(shù)戶3026總?cè)丝谌?0591戶均建筑面積m2123含待征道路容積率率0.94不含待征道路容積積率1.1建筑密度25.08%停車位1537個(gè)地面停車位840個(gè)半地下架空停車位位697個(gè)停車位／戶數(shù)50.8%住宅建筑面積毛密密度萬m2/ha1.04住宅建筑面積凈密密度萬m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率36%小區(qū)道路面積15.8％水體面積2％小廣場(chǎng)數(shù)量4－5個(gè)B．戶型指標(biāo)：戶型指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積((ha)42.0318居住區(qū)總用地面積積(ha)36.66計(jì)容積率總建筑面面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地面面積比率）21%總戶數(shù)（戶）3026總?cè)藬?shù)（人）10591戶均面積(m2))123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)372610其中獨(dú)立別墅（m2）000聯(lián)排別墅（m2）32戶250m2/戶戶80002.2%情景花園（m2）992戶145m2/戶戶14384039%多層住宅（m2）1980戶110m2/戶21780058%小高層住宅（m22）初步預(yù)計(jì)400戶戶左右22戶135m2/戶29700.8%公共服務(wù)總面積(m2)210001商業(yè)服務(wù)（m2）100002會(huì)所50003管理（m2）500（最少8000㎡）4小學(xué)（1所18班班制）36005幼兒園（1所9班班制）25006注：未計(jì)半底下車庫(kù)及人防（平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室）26700㎡C．配套指標(biāo)：(一)生活給水:1．給水水源：生活給水水源來自城市自來水，城市自來水給水水壓按0.40MPa。市政保證水壓0.15Mpa。2．給水系統(tǒng)：一層~七層直接由城市自來水直接供給，下行上給；小高層八~十一層由生活水泵房生活變頻給水設(shè)備水泵供給，下行上給式。采用變頻供水。3．給水量：類別用水定額L／人d每日用水時(shí)間h變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m3/d最大小時(shí)用量m33/h住宅250242.5105912643276小學(xué)50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)服務(wù)50102.513506717綠化及其它用水按總用水量的100％計(jì)27731總計(jì)30423364．由自城市自來水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300（Q＝400立方米／時(shí)）一根，或DN250（Q＝200立方米／時(shí)）兩根。（二）消防給水:1．室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)為一次（2h），15L/s，每次火災(zāi)室外用水量為108立方米。2．室內(nèi)消防用水：同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)為一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火災(zāi)室內(nèi)用水量為252立方米。3．室外消防用水由城市自來水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池（72立方米）供給。（三）生活排水:1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。2．生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。最大時(shí)生活排水量為：Qh=305立方米。3．化糞池選用：無動(dòng)力排放式化糞池(1)住宅樓：選用13#(100立方米)化糞池14座。(2)商業(yè)服務(wù)：選用7＃（20立方米）化糞池1座。(3)小學(xué)：選用4＃（9立方米）化糞池1座。(4)幼兒園：選用3＃（6立方米）化糞池1座。(四)、雨水1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。2．雨水排放：天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)雨水分開獨(dú)立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨(dú)立排放。武漢市雨水暴雨強(qiáng)度公式為：q=885×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604（L/S,公頃）。按重現(xiàn)期P＝1計(jì)，徑流系數(shù)為0.6。t=t1+mt2=10+2×t23．主雨水管管徑（末端）為D1200.i＝0.003。D．電氣規(guī)劃指標(biāo)：(一)、供電普通住宅用電負(fù)荷按每戶4KVA估算，聯(lián)體別墅用電負(fù)荷按每戶8KVA估算，獨(dú)立別墅用電負(fù)荷按每戶15KVA估算，公建用電負(fù)荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業(yè)管理設(shè)備用電，一期（大一期）用電量約1.3萬KVA。由于本小區(qū)用電量較大且配電范圍較廣，總體需規(guī)劃設(shè)置一座35/10KV的變電站，其中一期(大一期)用電量約1.3萬KVA，需設(shè)置2個(gè)10KV開閉所。為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個(gè)獨(dú)立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計(jì)，開環(huán)運(yùn)行，10KV開閉所電源皆從變電站采用10KV電纜放射式引來，為了保證變配電設(shè)施與建筑規(guī)劃風(fēng)格的一致，小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電，由10KV開閉所至箱式變的供電采用環(huán)網(wǎng)、開環(huán)運(yùn)行，各箱式變結(jié)合各功能組團(tuán)的布置風(fēng)格分散布置，深入負(fù)荷中心，供配電對(duì)象明晰、不會(huì)交叉，同時(shí)體積較小，便于建筑外包裝修處理，形成與各組團(tuán)一致的建筑風(fēng)格和表現(xiàn)形式。一期(大一期)共需設(shè)置21個(gè)戶外箱式變。(二)通信及智能化住宅每戶按語音通信2門市話、數(shù)據(jù)通信一個(gè)點(diǎn)2~10M的容量進(jìn)行規(guī)劃；每戶考慮2～3個(gè)有線電視插座的電平值；住宅及公建設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對(duì)講、監(jiān)控安防、報(bào)警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。小區(qū)內(nèi)主干網(wǎng)一律采用光纖，保證有較高傳輸速度和信號(hào)質(zhì)量。由于小區(qū)規(guī)模較大，整個(gè)總體規(guī)劃考慮設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、智能化管理干線光纖網(wǎng)控制中心在大一期會(huì)所內(nèi)。，每500戶設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)光纖接入網(wǎng)機(jī)房，其中一期（大一期）需設(shè)置6個(gè)。光纖接入網(wǎng)機(jī)房結(jié)合規(guī)劃建筑設(shè)置，可與物業(yè)管理用房統(tǒng)一考慮，便于管理和維護(hù)。光纖接入網(wǎng)機(jī)房再配出傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)線、電話線、有線電視線、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)線，負(fù)責(zé)本園區(qū)的通信及智能化管理。(三)室外管溝布置室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡(luò)采用1米寬電纜溝敷設(shè)，通信及智能化主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設(shè)，二者均有較大的發(fā)展余量。室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無積水、維護(hù)方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支線一律采用直埋敷設(shè)，電力及通信、智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采用獨(dú)立式交接箱，以便分段維護(hù)和物業(yè)管理。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置，也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。第四節(jié).顧客群特點(diǎn)及需求分析（董咀良）該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征：年齡方面，客戶以31-40歲的中青年為主，這部分人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次。25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但對(duì)城花倡導(dǎo)的生活方式非常向往。教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國(guó)經(jīng)歷。相對(duì)于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計(jì)院、各類研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中又以高校的客戶最多，其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等?？蛻舴植?，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關(guān)山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來自漢口，漢陽(yáng)和東西湖的客戶多是認(rèn)準(zhǔn)**品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來自江浙。興趣愛好，約有六成的人在休息時(shí)會(huì)選擇外出散步，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運(yùn)動(dòng)的時(shí)間會(huì)比較少?？蛻籼攸c(diǎn)：中青年人；受過高等教育；身處在受人羨慕的行業(yè)中；有較高的收入；得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；■追求生活品質(zhì)。第五節(jié)．物業(yè)管理服務(wù)模式服務(wù)承諾：1，承接物業(yè)管理之前與委托方簽定的物業(yè)管理合同。2，管理區(qū)域有常設(shè)機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理事務(wù)所為用戶提供24小時(shí)服務(wù)。3，事務(wù)所設(shè)立專門服務(wù)電話，接收用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求，報(bào)修，求助，問詢，，投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。4，物業(yè)管理事務(wù)所標(biāo)識(shí)清晰，辦公環(huán)境安靜，整潔，有序。5，服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶公布。6，各位人員休息室有序，整潔。7，區(qū)內(nèi)有護(hù)衛(wèi)值守。8，服務(wù)人員統(tǒng)一配置專門服裝。9，護(hù)衛(wèi)人員配置對(duì)講機(jī)等俺防工具。10，每個(gè)樓層配置有垃圾收集，果皮箱。11，應(yīng)用計(jì)算機(jī)，智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。12，管理資料已入住的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人資料完善，齊全；所有樓宇，房號(hào)，聯(lián)系方式清晰完整率，準(zhǔn)確率達(dá)100％，隨時(shí)提供查閱；實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，發(fā)生變更后一周內(nèi)予以完善。13，房屋及公用設(shè)施，設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)。14，物業(yè)竣工驗(yàn)收資資料分類保存存，完整齊全全，借閱有借借閱人簽字記記錄并按期歸歸還。15，各種物業(yè)管理資資料，記錄分分類保存，失失效的資料有有作廢標(biāo)識(shí)或或銷毀記錄。更更改有更改人人及審批人簽簽名。16，房屋本體及裝修修管理房屋外外觀完好，整整潔，外墻面面磚，涂料等等裝飾材料無無，無污跡，房房屋完好率打打100％；無亂貼貼，亂畫，亂亂涂和亂懸掛掛現(xiàn)象；區(qū)域標(biāo)識(shí)識(shí)明顯，完好好率達(dá)100％；樓宇注注入口設(shè)有引引路示意圖，主主要路口設(shè)有有路標(biāo)；樓梯及走走到通暢，無無阻礙物及雜雜物堆放，窗窗戶完好，開開啟及關(guān)閉自自如；………房屋本體體每周巡檢一一次，報(bào)修，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題兩日日內(nèi)處理。17，設(shè)備管理建立設(shè)備備24小時(shí)管理制制度，操作規(guī)規(guī)程，運(yùn)行，維維護(hù)保養(yǎng)及維維修記錄完整整；建立健全全設(shè)備管理臺(tái)臺(tái)帳，計(jì)量器器具及維護(hù)工工具臺(tái)帳和技技術(shù)性文件資資料細(xì)表，完完整率和準(zhǔn)確確率達(dá)100％；…18，消防系統(tǒng)消防設(shè)施施配備齊全，完完好率100％?？呻S時(shí)時(shí)啟用，無火火災(zāi)安全隱患患；消防器器材標(biāo)識(shí)，按規(guī)定懸懸掛，不超過過保質(zhì)期；……………19，給排水系統(tǒng)具有有“二次供水設(shè)設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)衛(wèi)生合格證”；水質(zhì)符符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，每半年一一次衛(wèi)生防疫疫檢查?！?0，供電，弱電系統(tǒng)統(tǒng)維修管理理人員持有專專業(yè)上崗證書書。中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)………22，電梯管理（1）日檢檢（2）周檢檢（3）季檢檢23，公用設(shè)施24，安全防范25，衛(wèi)生潔凈26，園藝管理27，交通及停車場(chǎng)28，維修服務(wù)29，精神文明建設(shè)和和社區(qū)文化從項(xiàng)目定位和客戶戶需求角度上上分析有四大大特點(diǎn)，其一一、新都市主主義建筑風(fēng)格格，具備綠色色走廊、都市市核心、有層層次的開放空空間、地域性性、社區(qū)鄰里里關(guān)系特點(diǎn)；；其二、獨(dú)天天獨(dú)厚的自然然條件，有豐豐富的水域和和植被；其三三、身處在優(yōu)優(yōu)厚且較大壓壓力的職場(chǎng)上上，有著對(duì)自自然、健康、自自由生活環(huán)境境的渴望；其其四、便利的的商業(yè)、高品品位生活方式式。針對(duì)物業(yè)業(yè)特性和顧客客群特點(diǎn)，***物業(yè)將在在****花園園定位為“free”的物業(yè)管理理模式。（一）“freee的”服務(wù)模式定定位與釋義“free”體現(xiàn)自自由的、獨(dú)立立的、隨意的的、自然的、優(yōu)優(yōu)美的、空閑閑的、開放的的、任性的為為人之本性釋釋放，人的情情緒、體力、智智力、精力被被束縛一定程程度后得到深深度舒展而產(chǎn)產(chǎn)生的愉悅感感受，是無限限美妙和令人人遐想的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然然與人文環(huán)境境、現(xiàn)代與歷歷史風(fēng)格、建建筑與服務(wù)氣氣氛的和諧，突突出尊重人為為環(huán)境營(yíng)造宗宗旨，回顧歷歷史折射人文文情懷，追求求自然建立服服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“free”模式需需要必備兩條條件：一是以以“一切皆善，善善待一切”的價(jià)值觀，“free”更多的通過過顧客自我情情操演繹千變變的精彩生活活，二是具有有開放的建筑筑風(fēng)格，舒適適的交流空間間，風(fēng)格炯異異的商業(yè)為大大背景。以尊重人文化倡導(dǎo)導(dǎo)為前提，在在法制、契約約、誠(chéng)信為“free”的底線，相相互尊重和理理解，共同品品位生活?！癴ree”模式主要由由三大元素構(gòu)構(gòu)成：開放的自由出入的大社區(qū)區(qū)，充裕的公公共設(shè)施和場(chǎng)場(chǎng)所，獨(dú)立且且安全的組團(tuán)團(tuán)；物業(yè)安全管理重點(diǎn)點(diǎn)是組團(tuán)，將將居家報(bào)警、單單元門禁、院院落圍墻紅外外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射射、組團(tuán)可視視對(duì)講門禁、安安全員定點(diǎn)巡巡邏、24小時(shí)控制中中心值班機(jī)制制；組團(tuán)外施行“無人人化管理”，通過智能能化設(shè)備對(duì)主主要場(chǎng)所的監(jiān)監(jiān)控、以及巡巡視員的交叉叉巡邏確保公公共場(chǎng)所的治治安，同時(shí)給給予顧客的充充分自由空間間。社區(qū)不在是私家領(lǐng)領(lǐng)地，而是具具有和政府共共同治理的特特點(diǎn)，引進(jìn)綜綜合治理辦公公室、派出所所、居委會(huì)等等機(jī)構(gòu)。只要要遵守法律和和社區(qū)規(guī)范的的人員，將充充分享受無阻阻尼的服務(wù)，盡盡情享受豐富富的生活方式式。社區(qū)將無“禁止踐踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開開辟可直接接接觸的綠地，拉拉近人與自然然的距離，供供客戶享受青青草芬香和陽(yáng)陽(yáng)光沐浴。生活的引領(lǐng)庭院文化，豐豐富組團(tuán)內(nèi)社社區(qū)活動(dòng)，為為每組團(tuán)設(shè)置置親善大使，直直接為業(yè)主排排憂解難，建建立快速溝通通渠道，讓業(yè)業(yè)主在大社區(qū)區(qū)中享受更貼貼切的服務(wù)；；營(yíng)造綠樹蔥蔭的生生活環(huán)境，豐豐富社區(qū)公共共場(chǎng)所的娛樂樂設(shè)施；對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具有有生活味布局局，生活必配配備項(xiàng)目、休休閑娛樂項(xiàng)目目、咖啡酒吧吧項(xiàng)目、異國(guó)國(guó)情調(diào)的跳蚤蚤市場(chǎng)；親和和力的廉價(jià)百百貨項(xiàng)目；多元的信息溝通渠渠道，遍布社社區(qū)的音樂廣廣播、人流密密集出的電子子屏系統(tǒng)、可可隨時(shí)求助的的招援電話、傳傳統(tǒng)的宣傳公公告欄。繽紛色彩的社區(qū)文文化，以健康康、科學(xué)、探探險(xiǎn)為主題適適于各類人群群，尤其包括括兒童寓教于于樂的科教活活動(dòng)。便利的社區(qū)提供便利的商商業(yè)配套，引引進(jìn)大型購(gòu)物物商家交通車車；通暢的交通設(shè)計(jì)，路路邊停車方式式，縮短步行行距離；物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主主便利為中心心設(shè)置快捷的的辦事流程，在在人潮高峰段段親善大使專守守庭院服務(wù)；；提供家居生活的清清潔、育苗、維維修、代購(gòu)物物等便民服務(wù)務(wù)；提供房屋租售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓服務(wù)。“free”服務(wù)模模式不僅要表表現(xiàn)在顧客生生活方面的日日常業(yè)務(wù)管理理與服務(wù)方面面，還涉及到到社區(qū)文明建建設(shè)、會(huì)所服服務(wù)、租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)等綜合內(nèi)內(nèi)容。（二）“freee”服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)計(jì)劃及要求項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)完成時(shí)間客戶服務(wù)客戶服務(wù)中心設(shè)置置分前臺(tái)事務(wù)辦理和和親善大使兩兩大職能分前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)設(shè)計(jì)為與業(yè)主主直接接觸，貼貼心大使辦公公位置可設(shè)計(jì)計(jì)后臺(tái)。設(shè)置在會(huì)所位置，使使用面積約550m2包括辦公、接接待、現(xiàn)場(chǎng)資資料儲(chǔ)存空間間、裝修家政政辦理臺(tái)、授授IC卡（含設(shè)備備）、洽談室室親善大使制7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承承辦業(yè)主委托托事宜；熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)業(yè)主，走訪并并收集業(yè)主意意見收集信息息匯集服務(wù)中中心；組織庭院社區(qū)文化化活動(dòng)。著CI職員服（西服式樣樣、藍(lán)色面料料、白色襯衣衣）分3個(gè)區(qū)域，3個(gè)專職職親善大使，設(shè)5個(gè)固定辦公點(diǎn)（原則徒步5分鐘內(nèi)可到達(dá)），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門童概念）30歲以下，高中以上上文化程度，氣氣質(zhì)佳，樂于于助人，善溝溝通（結(jié)合外外圍巡邏安全全員）社區(qū)文化策劃以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)險(xiǎn)為主題，重重點(diǎn)突出庭院院文化針對(duì)兒童、購(gòu)房決決策人、老人人提供特色文文化活動(dòng)以協(xié)助業(yè)主自行組組織為發(fā)展方方向組織各類藝術(shù)沙龍龍有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置置根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)設(shè)定便民服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，只收收取成本的5%利潤(rùn)；方便投資客戶群交交易，開展租租售業(yè)務(wù)，以以賺取利潤(rùn)為為目標(biāo)商業(yè)配套方案物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)咖啡啡廳、酒吧業(yè)業(yè)務(wù)，開設(shè)洗洗衣房，管理理會(huì)所。引進(jìn)肉菜市場(chǎng)、兩兩家以上百貨貨店、快餐、醫(yī)醫(yī)療室、美容容理發(fā)店、書書吧、麥丹勞勞、汽車美容容等。開發(fā)路邊商業(yè)，周周末設(shè)置跳蚤蚤市場(chǎng)。電子顯示屏需要設(shè)在巴士站；；具體方案已提交；；細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)成立貼心協(xié)會(huì)，提提供業(yè)主忽略略的點(diǎn)滴服務(wù)務(wù)。開辟服務(wù)畫廊，尋尋找服務(wù)足跡跡，提高業(yè)主主精神文明。環(huán)境管理現(xiàn)代與歷史氛圍營(yíng)營(yíng)造設(shè)置歷史回顧凳；；項(xiàng)目開發(fā)前后照片片對(duì)比景點(diǎn)設(shè)設(shè)定在集中商業(yè)穿溜冰冰鞋的保潔，演演繹自由、舒舒適、現(xiàn)代氣氣息。服裝緊緊身牛仔藍(lán)色色衣（輪滑保保潔服務(wù)）自然生態(tài)營(yíng)建方案案開辟親近綠地，供供人休憩；修建人造鳥巢；建造有機(jī)肥基地，供供人參觀和社社區(qū)有機(jī)肥取取用；建設(shè)小小苗圃培育基基地、果樹等等（共10*6mm2）社區(qū)保潔綠化管理理方案（88人）環(huán)境保潔（60人人）家政：（10人）垃圾清運(yùn)：市政化化垃圾箱；庭院兩個(gè)個(gè)單元一腳踏踏式雙桶垃圾圾箱（2400L/桶）庭院外外果皮箱（1個(gè)/半徑40m）服裝有樓內(nèi)和樓外外之別，樓內(nèi)內(nèi)體現(xiàn)精致，樓樓外體現(xiàn)專業(yè)業(yè)特點(diǎn)垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置（60m2）1臺(tái)機(jī)動(dòng)垃圾清掃車車、1臺(tái)機(jī)動(dòng)灑水水車、機(jī)動(dòng)垃垃圾車1臺(tái)每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取取水點(diǎn)（對(duì)裸裸露管口作防防凍處理）綠化（18人）地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠地地設(shè)一個(gè)電源源插座（防水水、防觸電）盡量考慮雨水利用用系統(tǒng)其它外圍保潔實(shí)施外包包方式。安全管理治安管理城花的安全管理方方案主要以人人防與技防相相結(jié)合；巡邏邏崗與固定崗崗相結(jié)合；紅紅外報(bào)警與小小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。人防采用的內(nèi)緊外松的的管理模式循循序漸進(jìn)。整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)個(gè)小的片區(qū)進(jìn)進(jìn)行區(qū)域化管管理；將若干干個(gè)小的組團(tuán)團(tuán)化為一個(gè)區(qū)區(qū)域設(shè)定一個(gè)個(gè)安全巡邏崗崗（樓內(nèi)巡邏邏崗5個(gè)），主要要是對(duì)本區(qū)域域的安全事務(wù)務(wù)的處理。著著公司規(guī)定的的CI服裝安全員員樓內(nèi)巡邏崗崗（西裝），主主要是以小區(qū)區(qū)的整個(gè)風(fēng)格格相配套。在小區(qū)的主要地段段及繁華區(qū)域域設(shè)置徒步的的安全巡邏崗崗，主要是以以提供安全服服務(wù)為主要的的目的（設(shè)崗崗位1個(gè)）。對(duì)于組團(tuán)外圍及小小區(qū)的次干道道設(shè)置有單車車巡邏崗（單單車巡邏崗5個(gè)），主要要是保證小區(qū)區(qū)次干道及周周邊的安全事事務(wù)處理。著著裝以牛仔服服特色的服裝裝，體現(xiàn)自由由與開放的小小區(qū)管理特色色。在小區(qū)的主干道及及整個(gè)小區(qū)的的安全防范監(jiān)監(jiān)控和對(duì)小區(qū)區(qū)各崗位的快快速支援及整整個(gè)小區(qū)的安安全事務(wù)處理理（摩托車巡巡邏崗1個(gè)）。根據(jù)據(jù)小區(qū)的特色色著美式的作作戰(zhàn)服，主要要是在小區(qū)內(nèi)內(nèi)起到威懾作作用。體現(xiàn)**花園安全全管理的風(fēng)格格，在主要的的出入口設(shè)置置安全形象崗崗位1個(gè)（核心路路與江夏大道道交接處）。著著美式作戰(zhàn)服服。在小區(qū)的前期對(duì)于于小區(qū)的裝修修實(shí)行集中統(tǒng)統(tǒng)一的管理，安安全管理方面面設(shè)置專門的的裝修巡邏崗崗（3個(gè)崗位）。著著安全樓內(nèi)巡巡邏崗服裝。技防小區(qū)智能化與小區(qū)區(qū)控制中心聯(lián)聯(lián)動(dòng)的模式。在小區(qū)的繁華地段段和較為偏僻僻的地段設(shè)置置及時(shí)的召援援電話，并與與小區(qū)的攝像像探頭和監(jiān)控控中心相互聯(lián)聯(lián)動(dòng)。能夠?qū)?duì)顧客提供便便利的服務(wù)，從從治安管理角角度很大的程程度上保證了了及時(shí)的信息息流通。小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)與攝像、照照明綜合聯(lián)動(dòng)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)應(yīng)急或異?，F(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生能能夠清晰明了了的進(jìn)行監(jiān)控控、記錄。組團(tuán)電動(dòng)門安裝延延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉閉裝置，極大大的避免安全全的隱患的發(fā)發(fā)生，同時(shí)顧顧客提供安全全方便的服務(wù)務(wù)。紅外發(fā)射器對(duì)裝留留有間距防跨跨越，紅外線線與圍墻實(shí)體體距離35ccm。24小時(shí)的監(jiān)控中心值值班制度嚴(yán)格格對(duì)小區(qū)的整整體狀況進(jìn)行行監(jiān)控，同時(shí)時(shí)及時(shí)的調(diào)配配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的事務(wù)處處理（設(shè)置1.5個(gè)崗位）。著著安全員樓內(nèi)內(nèi)巡邏崗。設(shè)電子巡更系統(tǒng)，確確保巡邏獲得得質(zhì)量保證。交通管理車場(chǎng)出入口崗（44個(gè)崗位）服服裝要求：國(guó)國(guó)家統(tǒng)一服裝裝體現(xiàn)小區(qū)物物業(yè)管理的規(guī)規(guī)范化專業(yè)化化。首期封閉為一個(gè)車車流出入口（道道路寬度可調(diào)調(diào)頭）在小區(qū)的主要路段段及交叉口設(shè)設(shè)緩沖坡、引引進(jìn)市政紅綠綠燈裝置；控控制車輛在小小區(qū)內(nèi)的速度度。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引引進(jìn)市政干道道設(shè)咪表設(shè)置置在小區(qū)的主主干道對(duì)小區(qū)區(qū)的車輛進(jìn)行行管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停停放進(jìn)行及時(shí)時(shí)引導(dǎo)停放和和檢查制度（小小區(qū)停放車輛輛實(shí)行非固定定式管理模式式）。消防管理采用誰主管，誰負(fù)負(fù)責(zé)。對(duì)整個(gè)個(gè)小區(qū)實(shí)行區(qū)區(qū)域化集中管管理的模式。建立責(zé)任到人及小小區(qū)的消防檔檔案，定期的的對(duì)小區(qū)的消消防設(shè)施進(jìn)行行檢查整改。對(duì)裸露管口作防凍凍處理。內(nèi)部管理采用半軍事化的管管理模式。安全班值班制度為為三班四倒，24小時(shí)的值班班制度。小區(qū)安全管理隊(duì)伍伍分三班，每每班設(shè)班長(zhǎng)一一人，副班長(zhǎng)長(zhǎng)一人。維修管理人員16人，服裝著CI標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)服（上衣衣束腰）配多多功能腰帶1．設(shè)備設(shè)施等公用用部位將采用用分區(qū)管理、責(zé)責(zé)任到人的方方式，將城花花以核心路為為界劃分為兩兩個(gè)分區(qū)，實(shí)實(shí)行分區(qū)管理理，同時(shí)在各各個(gè)分區(qū)實(shí)行行責(zé)任負(fù)責(zé)制制，每人都有有自己的專責(zé)責(zé)區(qū)域，同時(shí)時(shí)由要求通力力合作、相互互監(jiān)督以保證證設(shè)備設(shè)施的的完好如新。體體現(xiàn)“各有所專，面面面俱到”的用人思想想和服務(wù)理念念。2．家政維修服務(wù)主主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快快速化”推行崗位專專家、服務(wù)明明星，來提高高服務(wù)品質(zhì)。3．公共照明采用雙雙電源供電，分分區(qū)控制。4．公共部位的路燈燈要求采用跳跳躍式雙回路路控制，在夜夜深人稀時(shí)關(guān)關(guān)閉一半，以以利于今后節(jié)節(jié)約公用費(fèi)用用支出。5．小區(qū)的綠化用水水要求采用雙雙路供水，和和小區(qū)的水景景相通，充分分進(jìn)行水的重重復(fù)利用，以以節(jié)約成本。6．控制中心閉路錄錄像采用數(shù)字字錄像機(jī)，并并能保存一個(gè)個(gè)月。7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦辦公室、設(shè)備備房、崗廳）、警警鈴連通宿舍舍。水電氣計(jì)量1．要求前期就能實(shí)實(shí)現(xiàn)抄表到戶戶，節(jié)約服務(wù)務(wù)成本，減少少物業(yè)今后的的水、電、氣氣損耗支出成成本。2．箱式變電站的放放置地點(diǎn)要考考慮今后的檢檢修的方便性性，及對(duì)業(yè)主主的影響。3．合理設(shè)計(jì)景觀照照明，盡量減減少小區(qū)域照照明的數(shù)量。服務(wù)特色組合式工具箱，體體現(xiàn)**物業(yè)的“專業(yè)化”。家政維修體現(xiàn)快速速化，接到報(bào)報(bào)修信息后能能在約定時(shí)間間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，提提出專業(yè)的解解決方法，并并能快速進(jìn)行行維修處理。城花的大區(qū)域管理理要體現(xiàn)快速速靈活，將采采用自行車代代步模式。公共部位的維護(hù)要要提現(xiàn)維護(hù)的的及時(shí)性，所所有公共部位位的維護(hù)全部部要求在最短短的時(shí)間完成成。每位技術(shù)員都有自自己的專門責(zé)責(zé)任區(qū)域，所所有區(qū)域責(zé)任任化。人員要求和服務(wù)制制度編制管理處服務(wù)架構(gòu)部門經(jīng)理1人；經(jīng)經(jīng)理助理2人；會(huì)計(jì)1人；出納1人；人事行行政10人；客戶中中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺(tái)、后臺(tái)人員服服裝仍著CI規(guī)定服裝體系文件按照公司IS099000體系執(zhí)行人事行政制度按照公司IS099000體系執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班組組內(nèi)管理規(guī)定定。物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房資料室辦公室會(huì)議培訓(xùn)室更衣室倉(cāng)庫(kù)（保潔、維修修、辦公、宿宿舍）宿舍及食堂維修操作間800平方米標(biāo)識(shí)生活、交通、提示示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)配合項(xiàng)目制定與項(xiàng)項(xiàng)目定位的永永久性標(biāo)識(shí)。公共宣傳及物業(yè)服服務(wù)標(biāo)識(shí)由物物業(yè)提標(biāo)識(shí)樣樣。交通標(biāo)識(shí)按照國(guó)家家規(guī)范制作。第六節(jié)．社區(qū)服服務(wù)人員配置置方案1.管理處工作人員崗崗位任職要求求1.1部門經(jīng)理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高、中專以上三年相關(guān)工作以上上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理具物業(yè)業(yè)管理資格證證書物業(yè)管理資格證書書國(guó)家建設(shè)部其他要求1．擔(dān)任主管以上職職務(wù)滿一年以以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及及運(yùn)作流程3．具有較強(qiáng)的管理理能力和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)水平4．通過公司評(píng)審?fù)ㄍㄟ^1．2經(jīng)理助理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年相關(guān)工作以上上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理應(yīng)應(yīng)具備物業(yè)管管理資格證書書初級(jí)職稱證書各地勞動(dòng)局其他要求1．擔(dān)任主管（含主主管）以上職職務(wù)半年以上上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及及運(yùn)作流程3．具有較強(qiáng)的管理理能力和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)水平4．通過公司評(píng)審?fù)ㄍㄟ^1．3主管基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩兩種中級(jí)等級(jí)級(jí)證書以上中級(jí)等級(jí)證書各地勞動(dòng)局其他要求1．在專業(yè)技術(shù)及管管理崗位工作作兩年以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及及運(yùn)作流程3．具有一定的管理理能力4．通過公司組織的的考核和資格格審核1.2主辦基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩兩種初級(jí)以上上的證書初級(jí)職稱證書各地勞動(dòng)局其他要求1．在專業(yè)技術(shù)及管管理崗位工作作半年以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及及運(yùn)作流程3．具有一定的管理理能力4．通過公司組織的的考核和資格格審核1.3技術(shù)及管理理人員基本教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)要求高中專以上一年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求1.財(cái)務(wù)管理部//業(yè)務(wù)部門的的會(huì)計(jì)/出納員須通通過“武漢市會(huì)計(jì)計(jì)上崗資格”培訓(xùn)或相關(guān)關(guān)專業(yè)學(xué)歷武漢市會(huì)計(jì)證武漢市財(cái)政局2.設(shè)備責(zé)任人人和技術(shù)員須須通過相關(guān)設(shè)設(shè)備操作上崗崗資格培訓(xùn)上崗證各地勞動(dòng)局3.專職或兼職司機(jī)須須持有效駕駛駛執(zhí)照機(jī)動(dòng)車輛駕駛證武漢公安局車輛管管理所4．食堂廚師須持等等級(jí)證書并通通過健康檢查查廚師等級(jí)證書健康證武漢市勞動(dòng)局衛(wèi)生生防疫站5．品質(zhì)管理人員需需持物業(yè)管理理上崗證物業(yè)管理崗位資格證書相關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu)其他要求1、熟悉任職崗位的的業(yè)務(wù)運(yùn)作，具具有一定的專專業(yè)技能1.4普通員工（含含班長(zhǎng)）基本要求教育健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)訓(xùn)升班長(zhǎng)要求資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)初中以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)在職培訓(xùn)升職培訓(xùn)特殊要求1．救生員須通過“救生員上崗崗資格”培訓(xùn)、健康康檢查救生員上崗證健康證水上運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)武漢市防疫站2．食堂工作人員須須通過健康檢檢查健康證武漢市防疫站3．控制中心負(fù)責(zé)人人需持消防上上崗證，其他他值班人員需需通過公司組組織的消防培培訓(xùn)及考核。消防上崗證升班長(zhǎng)要求1、在員工工作崗位位工作半年以以上2、熟悉本專業(yè)及部部門運(yùn)作流程程具有一定的組織協(xié)協(xié)調(diào)能力通過部門考核和公公司審核。2.管理處組織架構(gòu)圖圖部門經(jīng)理（1人）部門經(jīng)理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）技術(shù)主管1人環(huán)境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人技術(shù)主管1人環(huán)境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客戶服務(wù)主管1人客戶服務(wù)主管1人保潔主辦1人安全主辦2人保潔主辦1人安全主辦2人食堂6人司機(jī)兼采購(gòu)1人食堂6人司機(jī)兼采購(gòu)1人倉(cāng)庫(kù)兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環(huán)境管理58人家政服務(wù)10人倉(cāng)庫(kù)兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環(huán)境管理58人家政服務(wù)10人會(huì)計(jì)1人出納1人品質(zhì)文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人會(huì)計(jì)1人出納1人品質(zhì)文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人設(shè)施維護(hù)8人家政維修8人共計(jì)：223人第七節(jié)．財(cái)務(wù)分分析方案管理收支預(yù)算和管管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)據(jù)**開發(fā)區(qū)行政中中心項(xiàng)目停電電及多次對(duì)實(shí)實(shí)地調(diào)研后掌掌握的資料及及其物業(yè)管理理定位及管理理標(biāo)準(zhǔn)。本公司在此方面的的成功經(jīng)驗(yàn)，管管理成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)以及現(xiàn)有的的較大管理規(guī)規(guī)模的資源整整合優(yōu)勢(shì)。武漢市的整體物件件水平。四，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：據(jù)**開發(fā)發(fā)區(qū)行政中心心項(xiàng)目要求，在在確定設(shè)備設(shè)設(shè)施及綠化保保修期時(shí)限后后。通過專業(yè)業(yè)測(cè)算……五，增收節(jié)支措施施（一）為業(yè)主進(jìn)行行成本控制（二）管理處那哦哦不進(jìn)行成本本控制經(jīng)測(cè)算及結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)情況，確定定住宅管理費(fèi)費(fèi)為：情景花園：1.22元/平方米；多層住宅：1.11元/平方米；小高層：1.6元元/平方米；聯(lián)排別墅：1.88/平方米；商鋪：2.8/平平方米；車位租賃費(fèi)：1550元/月具體測(cè)算見盈虧測(cè)測(cè)算模型：項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年金額元/M2數(shù)量單價(jià)時(shí)間金額元/M2數(shù)量單價(jià)時(shí)間金額元/M2數(shù)量單價(jià)時(shí)間金額元/M2數(shù)量單價(jià)時(shí)間金額元/M2數(shù)量單價(jià)時(shí)間金額元/M2合計(jì)756.07———756.071.62———0———0———0———0一、管理費(fèi)收入730.87389610——730.871.570——00——00——00——01、住宅526.48372610——526.481.130——00——00——00——01)多層503.50361640——503.501.080——00——00——00——0(1)業(yè)主（多層住住宅）313.632178001.212313.630.670000(2)業(yè)主（情景花花園）189.871438401.112189.870.41(3)開發(fā)商－空置置房0.0000.000.0000002)高層5.702970——5.700.010——00——00——00——0(1)業(yè)主5.7029701.6125.700.010000(2)開發(fā)商－空置置房0.0001.6120.000.0000003)別墅（聯(lián)排別別墅）17.288000——17.280.040——00——00——00——0(1)業(yè)主17.2880001.81217.280.040000(2)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000002、寫字樓0.000——0.000.000——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000003、商業(yè)及配套33.6010000——33.600.070——00——00——00——01)業(yè)主33.60100002.81233.600.0700002)開發(fā)商－空置置房0.0000.000.0000004、車庫(kù)0.000——0.000.000——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000005、車位162.00900——162.000.350——00——00——00——01)業(yè)主162.0090015012162.000.3500002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000006、會(huì)所0.000——0.000.000——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000007、學(xué)校5.183600——5.180.010——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房5.1836001.2125.180.0100008、幼兒園3.602500——3.600.010——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房3.6025001.2123.600.010000二、特約服務(wù)收入入18.00———18.000.04———0———0———0———01、家政服務(wù)12.001000011212.000.0300002、業(yè)主家庭維修6.0050001126.000.010000三、代理性服務(wù)收收入0.00———0.000.00———0———0———0———01、租賃代理0.000.000.0000002、銷售代理0.000.000.0000003、打字、傳真、復(fù)復(fù)印等0.000.000.0000004、訂票、郵遞等0.000.000.000000四、裝修管理收入入7.20———7.200.02———0———0———0———01、垃圾清運(yùn)收入0.00