第一太平戴維斯：2022上海生命科學(xué)

savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學(xué)中國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)賽道領(lǐng)跑者2022年11月20世紀(jì)是生命科學(xué)迅猛發(fā)展的時(shí)代，尤其是最后20-30年發(fā)展速度矚目，行業(yè)新發(fā)現(xiàn)如雨后春筍。過去十年里，中國生命科學(xué)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。新冠疫情的出現(xiàn)，加之疫苗研發(fā)和近年來醫(yī)療技術(shù)進(jìn)步令生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn)，并加速投資和企業(yè)增長。今年5月，“十四五”國民健康規(guī)劃出臺(tái)，旨在完善衛(wèi)生健康體系，加速衛(wèi)生健康信息化建設(shè)。到2035年，人均預(yù)期壽命將達(dá)到80歲以上。盡管對(duì)生命科學(xué)的關(guān)注度在近年才迅速提升，但實(shí)際上幾十年來，該行業(yè)一直對(duì)創(chuàng)新和發(fā)現(xiàn)起著重要的推動(dòng)作用。在企業(yè)需求面廣及行業(yè)發(fā)展前景明朗的背景下，房地產(chǎn)投資者對(duì)生命科學(xué)領(lǐng)域的興趣尤為高漲。PitchBook數(shù)據(jù)顯示，美國仍是生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模的主導(dǎo)者，在2021年全球投資（包含企業(yè)并購、上市、私募股權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)投資）中占到67%,但在過去五年里，中國的市場(chǎng)份額已提升3-5個(gè)百分點(diǎn)。而國內(nèi)生命科學(xué)房地產(chǎn)的稀缺性和需求快速上漲使得市場(chǎng)空置率保持在低位，推升租金,回報(bào)率承壓，并對(duì)投資者持續(xù)產(chǎn)生吸引力。本報(bào)告重點(diǎn)關(guān)注國內(nèi)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)賽道領(lǐng)跑者一一上海生命科學(xué)市場(chǎng)，并從產(chǎn)業(yè)政策、投融資情況、集聚地分布、房地產(chǎn)需求、租金成本和最新趨勢(shì)洞察等多角度作深入探究。希望對(duì)業(yè)主、自用租戶、投資者、政府機(jī)構(gòu)、輕資產(chǎn)運(yùn)營商和其它行業(yè)參與者有所裨益。上海穩(wěn)居全國生物醫(yī)藥創(chuàng)新領(lǐng)頭羊的位置張江在新增生物醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)品在研數(shù)量上保持第一中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)雖較國外起步較晚，但在精準(zhǔn)配套與政策扶持下，城市間已形成產(chǎn)業(yè)集群和協(xié)同發(fā)展的格局。在右圖展示的20個(gè)企業(yè)實(shí)力與創(chuàng)新能力最強(qiáng)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園中，長三角與珠三角以同等數(shù)量（6）成為最大占比地區(qū)。北京中關(guān)村生命科技園在科技人才、創(chuàng)新平臺(tái)數(shù)量方面領(lǐng)先；上海張江在新增生物醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)品在研數(shù)量上保持第一；廣州科學(xué)城獲得最多創(chuàng)新器械審批數(shù)量。中關(guān)村生命科孚園大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地北京亦住生物醫(yī)藥園。石家莊國家生物產(chǎn)業(yè)基地連云港經(jīng)済技術(shù)開發(fā)區(qū)生命會(huì)康產(chǎn)業(yè)BB來源：中國生物工程學(xué)會(huì)，火石創(chuàng)造，第一太平戴維斯研究部成都醫(yī)學(xué)城9,武漢國家生物產(chǎn)業(yè)基地南京生物醫(yī)藥谷—蘇冊(cè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)曰南京生命科技小鈕書 張江生物醫(yī)藥基地上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)廣州科學(xué)城廣州國際生物自中山國家健康制技產(chǎn)業(yè)基地深圳國家生物產(chǎn)業(yè)基地深圳國際生物谷杭州醫(yī)藥港?-區(qū)域評(píng)價(jià)體系指標(biāo)說明:分為企業(yè)實(shí)力（企業(yè)總數(shù)量/高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量/醫(yī)藥工業(yè)百強(qiáng)企業(yè)數(shù)量/獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量/上市企業(yè)數(shù)量）和創(chuàng)新能力（發(fā)明專利申請(qǐng)數(shù)量/藥物臨床試驗(yàn)數(shù)量/CDE藥品受理總數(shù)/上市藥品數(shù)量/上市二、三類醫(yī)療器械數(shù)量/高層次人才）多維度指標(biāo)綜合統(tǒng)計(jì)得出的園區(qū)排名浙江余杭生物醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)匱門生物醫(yī)矽港南沙群島來源：中國科協(xié)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)中心，上海經(jīng)信委1951年，中國第一支抗生素——青霉素在上海誕生，為國家生命科學(xué)事業(yè)作出了重要貢獻(xiàn)。如今在利好政策和上升需求的帶動(dòng)下，上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，?chuàng)新藥研發(fā)管線覆蓋多重領(lǐng)域。到2025年，上海在長三角生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展中的引領(lǐng)作用將更加突出，國際影響力將持續(xù)增強(qiáng)。來源：中國科協(xié)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)中心，上海經(jīng)信委中國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)賽道領(lǐng)跑者上海是中國現(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)祥地，也是中國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新高地“數(shù)”讀上海生命科學(xué)行業(yè)從業(yè)人數(shù)超24萬人；擁有全國1/4的院士、長江學(xué)者等高端人才和創(chuàng)新藥人才2022年《第一太平戴維斯中國生命科學(xué)行業(yè)調(diào)查》結(jié)果顯示:

上海是全國第一潛力城市調(diào)研問題：您認(rèn)為國內(nèi)最具生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)潛力的前五座城市是？■上?！霰本鎏K州■深圳■廣州■成都■南京■武漢■無錫36家三甲醫(yī)院;陞門急診量居全國第一外資企業(yè)占比全國數(shù)量的60%;18/20家國際Top20藥企將中國區(qū)/研發(fā)總部設(shè)在上海只生物醫(yī)藥行業(yè)PE/VC規(guī)模居全國第一；、丿23家本市企業(yè)在科創(chuàng)板上市，占全國1/4全球十大CXO企業(yè)，70%在上海運(yùn)營來源：上海經(jīng)信委2021年數(shù)據(jù)，第一太平戴維斯研究部savillssavills第一太平戴維斯來源：上海統(tǒng)計(jì)局，上海經(jīng)信委，第一太平戴維斯研究部來源：上海統(tǒng)計(jì)局，上海經(jīng)信委，第一太平戴維斯研究部上海生命科學(xué)-市場(chǎng)概況生物醫(yī)藥企業(yè)的快速發(fā)展持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)研發(fā)、辦公及生產(chǎn)載體的需求作為全市三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，2021年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模已超7,600億元，其中制造業(yè)總產(chǎn)值（右圖）在經(jīng)歷2016-2020年10%的年復(fù)合增長后，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。截至2021年，上海共有6,066家生物醫(yī)藥企業(yè),占到全國的14.5%,相關(guān)從業(yè)人員超過24萬人。在全球57家知名生物醫(yī)藥企業(yè)里，已有41家已在上海設(shè)立了區(qū)域總部、研發(fā)中心、職能部門或工廠。上海生物醫(yī)藥制造業(yè)總產(chǎn)值，2011-2021以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新要素集聚、國內(nèi)外企業(yè)云集、配套完善為優(yōu)勢(shì)，加上利好政策驅(qū)動(dòng)，上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)始終保持國內(nèi)領(lǐng)先地位。研發(fā)測(cè)試檢測(cè)作為生物醫(yī)藥公司的核心動(dòng)能，要求藥企在建立實(shí)驗(yàn)室、研發(fā)中心及生產(chǎn)線時(shí)選擇擁有環(huán)評(píng)資質(zhì)的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這已成為行業(yè)戰(zhàn)略布局的必然條件。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯和硬件條件的稀缺性使得終端用戶的粘性較高，而隨著生物醫(yī)藥市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善、多方合作的增加，市場(chǎng)對(duì)生命科學(xué)載體的需求呈快速增長趨勢(shì)。3%18018%工業(yè)總產(chǎn)值（左軸） 一增長率（右軸）隨著行業(yè)規(guī)模、參與者的數(shù)量和類型以及產(chǎn)品研發(fā)的復(fù)雜性持續(xù)增加，市場(chǎng)亟需更健全的監(jiān)管框架、更規(guī)范的設(shè)施設(shè)備和更多協(xié)作。新形勢(shì)下的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)無法在簡(jiǎn)陋空間和老舊與有限設(shè)施環(huán)境蓬勃發(fā)展，而是需要長期的規(guī)劃、多樣化的工作空間，并符合甚至高于當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)范要求。3000%20112012201320142015201620172018201920202021savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學(xué)-政策力度加大近年產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持力度明顯加大，加上各區(qū)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼及稅收紅利，吸引企業(yè)紛紛落地；企業(yè)亦需積極與地方/區(qū)政府溝通，并聯(lián)動(dòng)上下游、線上線下端，以獲取最優(yōu)解決方案和增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力201920212022?關(guān)于推進(jìn)本市健康服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展加快建設(shè)一流醫(yī)學(xué)中心城市的若干意見?“健康上海2030”規(guī)劃綱要?健康上海行動(dòng)（2019-2030年）?關(guān)于加強(qiáng)本市醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)臨床研究支持生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施方案?關(guān)于推動(dòng)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色化發(fā)展的實(shí)施方案?上海市質(zhì)量提升三年行動(dòng)計(jì)劃（2021-2023年）?上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關(guān)于促進(jìn)本市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見?創(chuàng)新服務(wù)機(jī)制，推動(dòng)本市醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案?上海市衛(wèi)生健康發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關(guān)于印發(fā)2022年上海市衛(wèi)生健康工作要點(diǎn)的通知?上海市產(chǎn)業(yè)地圖（2022）,聚焦201920212022?關(guān)于推進(jìn)本市健康服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展加快建設(shè)一流醫(yī)學(xué)中心城市的若干意見?“健康上海2030”規(guī)劃綱要?健康上海行動(dòng)（2019-2030年）?關(guān)于加強(qiáng)本市醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)臨床研究支持生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施方案?關(guān)于推動(dòng)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色化發(fā)展的實(shí)施方案?上海市質(zhì)量提升三年行動(dòng)計(jì)劃（2021-2023年）?上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關(guān)于促進(jìn)本市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見?創(chuàng)新服務(wù)機(jī)制，推動(dòng)本市醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案?上海市衛(wèi)生健康發(fā)展“十四五”規(guī)劃?關(guān)于印發(fā)2022年上海市衛(wèi)生健康工作要點(diǎn)的通知?上海市產(chǎn)業(yè)地圖（2022）,聚焦53個(gè)特色園區(qū)?上海市浦東新區(qū)促進(jìn)張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地建設(shè)規(guī)定市級(jí)產(chǎn)業(yè)政策TX IEMC20221R產(chǎn)業(yè)政策庫關(guān)于發(fā)布2022年度浦東新區(qū)促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展專項(xiàng)申報(bào)指南的通知fl關(guān)干發(fā)布2022任暗浦東新區(qū)便講牛物疾藥產(chǎn)業(yè)高廟畠發(fā)居專Iffi由報(bào)指函的誦知區(qū)級(jí)產(chǎn)業(yè)紅利來源：上海政府上海生命科學(xué)-投資熱土醫(yī)療健康是上半年上海投融資數(shù)量占比最多（1/4）的領(lǐng)域,新和持續(xù)的產(chǎn)品迭代，使得醫(yī)療器械投資活躍度逐年提升浦東/閔行/嘉定最為活躍；國產(chǎn)醫(yī)療器械快速的技術(shù)創(chuàng)上海投融資行業(yè)分布，2022年上半年上海投融資地區(qū)分布，2022年上半年浦東,36%其它11%|■是10% |銜匚9% 楊浦,6%松江,4%靜安,4%閔行,?％青浦,4%黃浦,3%奉賢,3%來源：天眼查，上海市生物醫(yī)藥科技發(fā)展中心，第一太平戴維斯研究部上海生命科學(xué)-投融資活躍企業(yè)每一項(xiàng)研發(fā)成果和創(chuàng)新技術(shù)的轉(zhuǎn)化落地，離不開資本的支持，尤其是早期階段企業(yè)融資最多的行業(yè)企業(yè)，截至2022年9月行業(yè)投資最多的投資機(jī)構(gòu)，截至2022年9月累計(jì)融資額（人民幣億元）上海區(qū)位 1歷史投資事件（筆數(shù)）2022年被投企業(yè)舉例百濟(jì)神州442南京西路O；外高橋R紅杉資本中國282中科微光，藥明博銳JDH祟東健康京東健康419寶山O；嘉定工業(yè)區(qū)L聊劇投啟明創(chuàng)投252格博生物，原能醫(yī)學(xué)D解康律藥明康德391外高橋R；淮海中路。；(ChOrblMed奧博資本220方拓生物，AspenWuKiAppTec臨港R；金山工業(yè)區(qū)M豪森藥業(yè)豪森藥業(yè)149張江ORLEGENDCAPITAL君聯(lián)資本187巨翊科技，惠利生物UNITED聯(lián)影■■IMAGING聯(lián)影醫(yī)療146徐匯濱江O；嘉定工業(yè)區(qū)Rmatrix經(jīng)葬創(chuàng)投經(jīng)緯創(chuàng)投173微元合成，優(yōu)賽諾燦1"微醫(yī)131漕河涇O；五角場(chǎng)O禮來亞洲基金178新碼生物，昆翎醫(yī)藥愛康國賓128北站。深創(chuàng)投147是光科技，海爾施基因平安健康127徐匯濱江OIDGCapitalIDG資本129華芯醫(yī)療，星奕昂生物A三生制藥3SBIOINC.三生制藥124老黃浦O；張江R同創(chuàng)偉業(yè)123領(lǐng)創(chuàng)醫(yī)谷，赫茲生命哈高科117NA高瓶投資121博騰生物，凱萊英生物功能：O二辦公；R二研發(fā)；L二物流；M二制造來源：IT桔子，企業(yè)官網(wǎng)savills第一太平戴維斯savills第一太平戴維斯上海生命科學(xué)-園區(qū)分布生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)布局T+5+X”健康服務(wù)業(yè)布局“5+X”嘉定精準(zhǔn)醫(yī)療與健康服務(wù)集聚區(qū)|來源：上海政府崇明區(qū)?砌青浦區(qū)高端醫(yī)療和健康旅游核心區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域臨港"生命藍(lán)灣"新興園區(qū)畑胞免疫技術(shù)腫瘤精準(zhǔn)治療中醫(yī)藥健康服務(wù)嘉定區(qū)寶山區(qū)閔行區(qū)高端醫(yī)療服務(wù)健康管理服務(wù)商業(yè)健康保險(xiǎn)高端醫(yī)療服務(wù)

健康科技研發(fā)和成果轉(zhuǎn)化高端醫(yī)療服務(wù)

個(gè)性化醫(yī)療診斷

移動(dòng)醫(yī)療浦東新區(qū)savills第一太平戴維斯savills第一太平戴維斯上海生命科學(xué)-產(chǎn)業(yè)集聚地上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)已形成以張江為核心的多點(diǎn)分布模式區(qū)域產(chǎn)業(yè)方向重點(diǎn)園區(qū)名稱占地面積（平方公里）重點(diǎn)企業(yè)生物醫(yī)藥創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地3.1復(fù)星凱特、和記黃埔、西比曼生物、綠谷制藥第一梯隊(duì)張江醫(yī)療器械合慶工業(yè)園區(qū)4.2凱利泰、之江生物、透景生命、奕瑞科技生物制藥周浦智慧產(chǎn)業(yè)園3.8海尼藥業(yè)、萬仕誠國藥制品生物制藥上海聚科生物園區(qū)島津藥業(yè)、美國國際特品公司健康服務(wù)上海聚科生物園區(qū)二期12力+萬木廣業(yè)建曲臻準(zhǔn)生物科技、生工生物科技、艾比瑪特醫(yī)藥科技、淼森生物科技第二梯隊(duì)生命健康臨港新片區(qū)生命藍(lán)灣4.4透景生命、君實(shí)生物、藥明康德、和元生物、白帆生物、臻格生物、心瑋醫(yī)療|屆/巷化藥合成楓涇工業(yè)區(qū)12.2金塔醫(yī)用器材、復(fù)皙藥業(yè)金橋醫(yī)療器械金領(lǐng)之都27萬平方米產(chǎn)業(yè)建面雅芳、賽默飛外高橋生物醫(yī)藥外高橋保稅區(qū)11.0羅氏、強(qiáng)生、美敦力、路威酩軒、泰科電子、金藥投資、西門子醫(yī)療生命健康莘莊工業(yè)區(qū)17.9雅詩蘭黛、天偉生物制藥、捍宇醫(yī)療科技1劃仃健康服務(wù)臨港浦江國際科技城10.73M、百事亞洲研發(fā)中心、斯派莎克、美敦力、東蘊(yùn)醫(yī)療科技第三梯隊(duì)美麗健康東方美谷?醫(yī)藥12.5藥明生物、上生所、萊士血液、巴斯德研究所、伯杰醫(yī)療、和黃藥業(yè)、雷允上去II又美麗健康上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)40.9美樂家、如新、凱寶、百雀羚、科絲美詩美麗健康杭州灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)27.2帝斯曼維生素、中西三維、冠生園、凱慧藥業(yè)美麗健康奉城經(jīng)濟(jì)園8.0惠通雷圣生物科技、東誠藥業(yè)、貝得康、運(yùn)佳黃浦制藥l=J=l11I生命健康北上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園6.9上藥康希諾、漢氏、朝暉藥業(yè)、景峰制藥、寶濟(jì)藥業(yè)、美迪西、博沃、優(yōu)卡迪寶山美麗健康超能新材料科創(chuàng)園2.6索靈診斷、相宜本草、小海龜科技、復(fù)星診斷科技、優(yōu)越生物生物醫(yī)藥G60生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地6.8復(fù)宏漢霖、昊海生物、華道生物、奧星制藥設(shè)備松江生物醫(yī)藥松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)57.8昊海、復(fù)宏漢霖、百力格、碧云天、華道生物醫(yī)療器械正泰啟迪智電港100萬平方米產(chǎn)業(yè)建面舒美計(jì)量、鐳膜科技、士諾凈化科技青浦生命健康青浦生命科學(xué)園3.7上藥杏靈、綠谷生命園、同濟(jì)堂藥業(yè)、中華藥業(yè)、寶龍藥業(yè)、賽倫生物、辰光醫(yī)療第四梯隊(duì)醫(yī)療器械嘉定工業(yè)區(qū)78.1聯(lián)影醫(yī)療、艾普強(qiáng)質(zhì)子、三友醫(yī)療、則正生物、菲諾克生物科技嘉定健康服務(wù)上海智能傳感器產(chǎn)業(yè)園3.0滬硅產(chǎn)業(yè)、新傲科技、中科神光、邁柯博、聯(lián)影微電子、禾賽科技醫(yī)療器械上海臨港嘉定科技城2.8康德萊醫(yī)療器械、舶望制藥生物醫(yī)藥灣區(qū)生物醫(yī)藥港4.7科濟(jì)、恒潤達(dá)生1II生物醫(yī)藥上海灣區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)58.0西門子、百特醫(yī)療、美國百特、復(fù)星凱茂、東富龍、凱萊英、百岳特金山化藥合成金山第二工業(yè)區(qū)14.0巴斯夫、三井化學(xué)、上藥集團(tuán)、上海歆貽醫(yī)藥科技生命健康上海灣區(qū)科創(chuàng)中心2.0匯馬醫(yī)療、溥炳醫(yī)療科技、潤達(dá)醫(yī)療來源：第一太平戴維斯，重點(diǎn)企業(yè)根據(jù)公開信息整理savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學(xué)-產(chǎn)業(yè)鏈完備上海已具備全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展格局，聚集了一批行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，并在前沿領(lǐng)域和創(chuàng)新技術(shù)*尋求突破上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈較為完備，生物醫(yī)藥產(chǎn)品種類豐富，圍繞研發(fā)-臨床-生產(chǎn)-應(yīng)用的全生命周期及上下游產(chǎn)業(yè)鏈，已聚集了眾多國內(nèi)外行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，也有多家醫(yī)療器械企業(yè)以及CXO企業(yè)入駐，形成良性產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。此外，創(chuàng)新生物制藥企業(yè)扎堆加速了產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)閉環(huán)。上游-基礎(chǔ)生物技術(shù)的研發(fā)以及原材料生產(chǎn)中游-生物醫(yī)藥生產(chǎn)，包含基因工程藥物、疫苗、血液制品、診斷試劑等其它-醫(yī)療器械企業(yè)以及CXO企業(yè)下游-消費(fèi)終端，銷售渠道醫(yī)院、診所、藥店、養(yǎng)老院和線上APP等原料藥制藥設(shè)備醫(yī)藥包裝生物技術(shù)*前沿領(lǐng)域：包括臨床醫(yī)學(xué)與健康管理、新藥創(chuàng)制、腦科學(xué)、合成生物學(xué)、生物育種、新發(fā)突發(fā)傳染病防控、生物安全等創(chuàng)新技術(shù)：包括合成生物學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，發(fā)展基因診療、干細(xì)胞治療、免疫細(xì)胞治療等來源：第一太平戴維斯根據(jù)公開資料整理□ESAna迪員諾令艾力斯Tbff/on東車挺DRONINGAMSTARO呂寧生軸 奧星l^HASSBELL令WestRockWest^AUJSTARHaishun奧星

KHB科単生物CtHenlius單克隆抗體字"君實(shí)生物8TopAVliance克4MGEN=3ESfltCRO合同研發(fā)機(jī)構(gòu)疫苗CMO合同生產(chǎn)機(jī)構(gòu)?Boehringer 藥源藥物化學(xué)Ingelheim 藥源生物科技血液制品診斷試劑Baxter新興房藥CSO合同銷售機(jī)構(gòu)信忠醫(yī)藥LoyMedPharmaNTPHARMA■DUJ泰躍醫(yī)藥每NUANCEPHARMA下游：銷售渠道醫(yī)院、診所、藥店、養(yǎng)老院、線上APP等FOSUNPHARMA

農(nóng)皇醫(yī)藥榮盛生物rooio醫(yī)療器械UNITED聯(lián)需I

IMAGING■PHILIPS上海生命科學(xué)-租金成本帶環(huán)評(píng)的物業(yè)市場(chǎng)供不應(yīng)求，因而較不帶環(huán)評(píng)項(xiàng)目的租金溢價(jià)顯著北上海生物醫(yī)藥高端制造集聚區(qū)生命科學(xué)物業(yè)的租金成本的區(qū)位差異較大，上海是國內(nèi)租金最昂貴的城市之一，但仍低于許多全球城市。不帶環(huán)評(píng)的相關(guān)物業(yè)租金成本相對(duì)經(jīng)濟(jì)，平均單方造價(jià)約在每平方米3,000-3,500兀人民幣。而帶環(huán)評(píng)的物業(yè)市場(chǎng)因供不應(yīng)求，其租金可以高于同區(qū)域辦公樓。以張江地區(qū)為例，作為全市首個(gè)且規(guī)模最大、最成熟因而也是全市租金最高的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，其帶環(huán)評(píng)的相關(guān)物業(yè)租金可達(dá)每平方米每天6.0-7.0兀人民幣,咼出同區(qū)域每平方米每天約4.5-6.0兀人民幣的辦公租金。區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目包括北區(qū)的張江藥谷和南區(qū)的上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)（又稱“醫(yī)谷”）O鑒于供應(yīng)有限、需求強(qiáng)勁和市場(chǎng)基本面向好，在可預(yù)見的未來，上海辦公和生命科學(xué)相關(guān)物業(yè)租金將繼續(xù)增長。嘉定醫(yī)學(xué)影像與精準(zhǔn)醫(yī)療集聚地 /青浦生命科學(xué)園 ，七?青浦區(qū)嘉定區(qū)來源：第一太平戴維斯研究部，上海政府2.0-2.5元國1.5-2.0元環(huán)同濟(jì)大學(xué)侯學(xué)院、贊健康總部基地.中心墟區(qū)）療創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)2.2-2.67L1.8-2.2元閔行區(qū)G60生物醫(yī)藥基地金海岸現(xiàn)代制藥綠色承載區(qū)1.1-1.3元國0.9-1.1元奉賢區(qū)金山區(qū)化工區(qū)生物材料制造張江生物醫(yī)藥創(chuàng)新引領(lǐng)

核心區(qū)藥谷6.0-7.0元國4.5-6.0元浦東新區(qū)東方美谷生命健康

融合發(fā)展區(qū)1.5-2.2元國1.0-1.5元醫(yī)谷3.0-4.0元國2.0-3.0元臨港新片區(qū)精準(zhǔn)醫(yī)

療禿行示范區(qū)1.6-2.0元國國帶環(huán)評(píng)物業(yè)，租金單位以人民幣每平方米每天計(jì)savillssavills第一太平戴維斯來源：第一太平戴維斯研究部，企業(yè)公告來源：第一太平戴維斯研究部，企業(yè)公告上海生命科學(xué)-租賃需求前灘為最受行業(yè)企業(yè)研發(fā)總部類新增需求的青睞，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)里張江仍是行業(yè)選址的“寵兒”生命科學(xué)類企業(yè)的房地產(chǎn)預(yù)算較為充足，因而更青睞熱點(diǎn)區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目作為其前臺(tái)辦公地點(diǎn)；而產(chǎn)業(yè)園以產(chǎn)業(yè)集聚、環(huán)評(píng)條件和更大空間等多重優(yōu)勢(shì)成為企業(yè)建立實(shí)驗(yàn)室、研發(fā)中心及后勤部門的優(yōu)選地。事實(shí)上在傳統(tǒng)寫字樓商務(wù)區(qū)里，生命科學(xué)類企業(yè)總體承租面積的占比并不高（約4-6%）,但值得注意的是，新增需求面積的占比逐年提升。2018-19年僅7%,2020-2022年上半年這一比例升至13%。從過去三年的生命科學(xué)類成交來看，單筆租賃成交面積達(dá)到3,500平方米，高于全行業(yè)單筆3,200平方米的平均水平。內(nèi)資企業(yè)表現(xiàn)持續(xù)活躍的同時(shí)，跨國公司在上海設(shè)立區(qū)域總部/研發(fā)中心和在滬長期發(fā)展的信心不變。例如阿斯利康的全球研發(fā)中心落戶靜安區(qū)盈凱文創(chuàng)廣場(chǎng)，辦公面積約15,000平方米。此外羅氏投資3億元人民幣在張江建立自主運(yùn)營的加速器預(yù)計(jì)于2022年底建成，項(xiàng)目建面超過5,000平方米。過去三年最受新需求青睞的熱點(diǎn)區(qū)域研發(fā)辦公類%rxL淮海中路前灘區(qū)務(wù)商統(tǒng)傳崙L南京西路俾瓏穩(wěn)麒 8,000平方米@前灘參OouMension2,200平方米@南京西路WSAudiology1,900平方米@淮海中路坦汶.燙擋L16,000平方米@臨港浦江■fbimei 12,000平方米@漕河涇承餌照囹彳 8,400平方米@張江savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學(xué)-大宗交易生命科學(xué)戸業(yè)因其較咼的承租能力和穩(wěn)定的發(fā)展前景尤其受到投資者的重點(diǎn)關(guān)注4自用占比達(dá)到3/4*瞬明產(chǎn)業(yè)園區(qū)占到近70%*以|50%成交集中在張江2018-2019年對(duì)投資者而言是一道分水嶺，經(jīng)濟(jì)放緩和融資環(huán)境收緊使得承銷商業(yè)資產(chǎn)具有挑戰(zhàn)性，加上政府強(qiáng)調(diào)對(duì)新經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)研究和核心技術(shù)的重要性和支持，國內(nèi)利基資產(chǎn)正受到投資者的關(guān)注。尤其生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)因其較高的承租能力和穩(wěn)定的發(fā)展前景尤其受到重點(diǎn)關(guān)注。在所有類別的房地產(chǎn)大宗交易里，生命科學(xué)類物業(yè)和企業(yè)的交易數(shù)量雖相對(duì)有限，但近年來交易量占比呈上升態(tài)勢(shì)。2019年上海生命科學(xué)類成交面積占比僅為1%,而自2020年至2022年三季度，這一數(shù)字已升至6-7%o在過去三年交易里，75%為自用型收購，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)受到買家青睞。當(dāng)前上海市場(chǎng)的主要挑戰(zhàn)仍是符合投資級(jí)別的物業(yè)數(shù)量有限，其它領(lǐng)先城市亦是如此，以及存量市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。近年來達(dá)成的交易幾乎都是小規(guī)模單一資產(chǎn)類型，并且以投資為主要用途的交易里大多都是增值型投資策略，單宗交易金額通常在15億元人民幣以內(nèi)。來源：第一太平戴維斯研究部*基于過去三年大宗交易記錄，以交易數(shù)量統(tǒng)計(jì)上海生命科學(xué)類大宗交易精選，2021-2022年第三季度項(xiàng)目區(qū)位價(jià)幣總民，易人萬交{百可售面積（平方米）用途主要買家星峰生命科學(xué)園張江1,38030,000投資基匯資本瑞力大廈淮海中路1,36321,989自用微創(chuàng)醫(yī)療康橋星創(chuàng)園康橋75663,000投資黑石寰博科技園張江65069,168自用微創(chuàng)醫(yī)療浦江智慧廣場(chǎng)#9臨港浦江46025,557自用之江生物陽光張江NEO張江2688,940投資ESR/藥靈山生物醫(yī)藥地產(chǎn)加粗字體為2022年成交—站式產(chǎn)業(yè)社區(qū)—站式產(chǎn)業(yè)社區(qū)共享服務(wù)讓企業(yè)“輕裝上陣”面對(duì)生命科學(xué)房地產(chǎn)需求見漲，市場(chǎng)一大挑戰(zhàn)仍是供應(yīng)短缺，甚至是在一線城市一一這也導(dǎo)致生命科學(xué)研發(fā)辦公類物業(yè)的租金穩(wěn)步增長，帶環(huán)評(píng)的項(xiàng)目租金較同區(qū)位無環(huán)評(píng)項(xiàng)目溢價(jià)明顯，且根據(jù)環(huán)評(píng)等級(jí)不同溢價(jià)幅度也不盡相同。盡管國家鼓勵(lì)盤活存量資產(chǎn)，但在真正改造過程中仍有較多困難和限制。從企業(yè)角度而言，一次實(shí)驗(yàn)或檢測(cè)，就意味著自建實(shí)驗(yàn)室、購買設(shè)施設(shè)備或?qū)で蟮谌綑z測(cè)機(jī)構(gòu)，這對(duì)于早期資金實(shí)力有限的初創(chuàng)型企業(yè)而言是道難題。共享時(shí)代背景下，讓企業(yè)“輕裝上陣”，以社區(qū)概念打造包含辦公、實(shí)驗(yàn)室、專業(yè)設(shè)備和配套設(shè)施等產(chǎn)品組合的共享生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)成為一大機(jī)會(huì)。以輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，通過共享實(shí)驗(yàn)室和基礎(chǔ)儀器設(shè)施、專業(yè)化運(yùn)營管理，幫助初創(chuàng)企業(yè)、小規(guī)模企業(yè)、中型企業(yè)及成熟型企業(yè)快速成長；同時(shí)也提供獨(dú)立實(shí)驗(yàn)室和辦公空間，以確保知識(shí)產(chǎn)權(quán)受到保護(hù)。此外還能與高校、企業(yè)、醫(yī)院、研究所和政府“聯(lián)姻”，匯聚資源創(chuàng)造新項(xiàng)目，將科技成果實(shí)現(xiàn)有效轉(zhuǎn)化。洞察新“玩家”區(qū)域差異化發(fā)展企業(yè)流入與遷出國內(nèi)藥企“出海”近期生命科學(xué)領(lǐng)域的熱度激增，引發(fā)了大量市場(chǎng)參與者試圖進(jìn)入市場(chǎng),包括地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、私募和風(fēng)投公司。傳統(tǒng)地產(chǎn)商尋求投資、自建/改造