某大酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

**大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目總論目錄第一部分市場(chǎng)研究與環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)研究項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目投資主體第二部分項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)主題定位與功能規(guī)劃項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第三部分項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)和實(shí)施進(jìn)度第四部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析第五部分項(xiàng)目建議項(xiàng)目總論**大酒店靜態(tài)投資估算總投資額在3億元以上，正常營(yíng)業(yè)情況下年收入約1.4億元以上，年利潤(rùn)在4200萬(wàn)元以上，年投資回報(bào)率約14%左。財(cái)務(wù)營(yíng)業(yè)后十年左右可以收回投資成本。投資建設(shè)期27個(gè)月左右（不含前期辦手續(xù)時(shí)間）。第一部分市場(chǎng)研究與環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)研究1.1國(guó)內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢(shì)分析從1950年開(kāi)始，世界旅游業(yè)便以每年7.1%的速度增長(zhǎng)，1992年，世界旅游業(yè)收入超過(guò)了石油、汽車(chē)工業(yè)，成為了世界上第一大產(chǎn)業(yè)，1996從業(yè)人數(shù)占世界總就業(yè)人數(shù)的1／9，旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模已經(jīng)在世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。當(dāng)今世界旅游開(kāi)發(fā)和發(fā)展最為快速的是東亞太地區(qū)，它們?cè)谶^(guò)去幾十年間發(fā)展迅速，其中國(guó)際旅游接待人次的市場(chǎng)份額從1970年的3%發(fā)展到1998年的13.6%。按照世界旅游組織的預(yù)測(cè)，在未來(lái)10年里，該地區(qū)將超過(guò)美洲，成為世界第二大國(guó)際旅游接待地。近幾年來(lái)，中國(guó)是亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地區(qū)，2007年中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值突破了20萬(wàn)億元人民幣，人均國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到了2000美元。根據(jù)旅游業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到1000至3000美元時(shí)，該地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展期。近年中國(guó)的旅游行業(yè)發(fā)展迅猛。全國(guó)共有旅行社、星級(jí)酒店、旅游景區(qū)等類(lèi)旅游企業(yè)單位38147家，從業(yè)人員271.34萬(wàn)人。旅游行業(yè)的3個(gè)主要領(lǐng)域——入境游、國(guó)內(nèi)游和出境游得到了快速發(fā)展，旅游業(yè)規(guī)模無(wú)論從人數(shù)上還是收入上都不斷擴(kuò)大。目前我國(guó)旅游行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)的上升通道。2007年全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，增長(zhǎng)5.5%，其中入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬(wàn)人次，增長(zhǎng)9.6%；旅游外匯收入達(dá)419億美元，增長(zhǎng)23.5%；中國(guó)繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國(guó)地位。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)16.1億人次，增長(zhǎng)15.5%；國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，增長(zhǎng)24.7%。旅游業(yè)總收入首次突破1萬(wàn)億元，達(dá)1.09萬(wàn)億元，增長(zhǎng)22.5%；出境旅游達(dá)4095萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.6%。預(yù)計(jì)“十一五”期間旅游收入年均增長(zhǎng)10%。而到2010年，中國(guó)旅游業(yè)總收入將達(dá)12260億元人民幣，年均增長(zhǎng)10%左右，相當(dāng)于GDP的7%。1.2中國(guó)星級(jí)酒店發(fā)展概況2006年，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量繼續(xù)保持適度增長(zhǎng)。到2006年末，全國(guó)共有星級(jí)酒店12751家，比上年增長(zhǎng)923家，增長(zhǎng)7.8%；擁有客房145.98萬(wàn)間，比上年增加12.76萬(wàn)間，增長(zhǎng)9.6%；擁有床位278.55萬(wàn)張，比上年末增加21.38萬(wàn)張，增長(zhǎng)8.3%。全年?duì)I業(yè)收入總額為1482.86億元，比上年增加136.71億元，增長(zhǎng)10.1%；上繳營(yíng)業(yè)稅108.12億元，比上年增加30.96億元，增長(zhǎng)40.1%。全國(guó)星級(jí)酒店從業(yè)人數(shù)為158萬(wàn)人。1.3武漢市旅游及酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)隨著和國(guó)中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施和武漢市8+1城市圈建設(shè)的啟動(dòng)，武漢市旅游及飯后投資新一輪發(fā)展高潮?！靶掳妗蔽錆h旅游圈呼之欲出?！拔磥?lái)將繼續(xù)加快一體化進(jìn)程，力爭(zhēng)到2020年，城市圈旅游業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)比重達(dá)10%，成為國(guó)內(nèi)主要的旅游目的地之一。”2007年末，在武漢城市圈旅游發(fā)展工作會(huì)上，省旅游局負(fù)責(zé)人描述了城市圈旅游的美好前景。據(jù)省旅游局規(guī)劃，武漢城市圈旅游對(duì)接的“8個(gè)一體化”方案已經(jīng)出爐。2008年，城市圈旅游將加快品牌形象、旅游規(guī)劃、項(xiàng)目招商、開(kāi)發(fā)建設(shè)、旅游線路、旅游促銷(xiāo)、旅游市場(chǎng)及投訴處理一體化，以武漢為龍頭，不斷拓展不同層次、不同領(lǐng)域的雙邊和多邊旅游交流與合作，整合圈內(nèi)資源，開(kāi)展統(tǒng)一促銷(xiāo)。目前，旅游部門(mén)已安排了專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，9城市旅游部門(mén)共同編制“一體化”實(shí)施規(guī)劃，確定建設(shè)重點(diǎn)、建設(shè)時(shí)序，有步驟地予以推進(jìn)。作為龍頭，武漢市正緊鑼密鼓地建設(shè)旅游項(xiàng)目庫(kù)。完善旅游圈旅游招商項(xiàng)目庫(kù)，編制旅游圈旅游招商手冊(cè)，整體推介旅游圈旅游項(xiàng)目，組織武漢旅行社與各城市旅行社進(jìn)行對(duì)接。2008年，武漢將在武昌和漢陽(yáng)各建一個(gè)旅游集散中心。逐步推出城市圈旅游直通車(chē)、散客拼團(tuán)、直通班線、客運(yùn)班線及旅游產(chǎn)品線路，與圈內(nèi)成立旅游集散中心的城市進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。為方便自駕游的游客，城市圈9城市還將在高速公路入口、通往景區(qū)的主干道以及景區(qū)外圍交通節(jié)點(diǎn)建設(shè)完善的旅游標(biāo)志系統(tǒng)。2008年，武漢城市圈高爾夫休閑度假之旅將赴韓國(guó)促銷(xiāo)。在我省中部博覽會(huì)、華中旅游博覽會(huì)上，一個(gè)全新的武漢旅游圈形象將正式亮相。2007年全年接待海外旅游者53萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.5%；實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入2.3億美元，同比增長(zhǎng)17.2%；接待國(guó)內(nèi)游客3889萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18.5%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入297億元，同比增長(zhǎng)18.5%。旅游業(yè)總收入314.4億元，同比增長(zhǎng)18.1%。全市星級(jí)酒店達(dá)到121家，客房總量達(dá)到15247間；國(guó)際旅行社達(dá)到28家，國(guó)內(nèi)旅行社達(dá)到188家；旅游景區(qū)達(dá)到31個(gè)，其中A級(jí)景區(qū)15個(gè)；旅游車(chē)輛達(dá)到1000多臺(tái)。2006年11月，華中最大極地海洋世界在東西湖動(dòng)建。該項(xiàng)目由大連海昌集團(tuán)投資，占地1000余畝，總投資30億元，是武漢目前最大的旅游投資項(xiàng)目。近兩年來(lái)，投資“武漢城市圈”旅游業(yè)似乎商機(jī)無(wú)限。共引進(jìn)旅游項(xiàng)目100多個(gè)，總投資達(dá)300多億元。其中包括：湖北萬(wàn)豪和武漢遠(yuǎn)方公司投資8億元打造咸寧溫泉谷、武漢豐太集團(tuán)6億元建設(shè)嘉魚(yú)溫泉等。城市圈8條精品旅游產(chǎn)品線路初步建成，分別是：科教文化之旅、溫泉養(yǎng)生之旅、紅色和綠色生態(tài)之旅、工業(yè)之旅、三國(guó)文化之旅、宗教文化之旅、體育健身之旅、鄉(xiāng)村休閑之旅。目前，8條線路已分別交由8家旅行社分頭負(fù)責(zé)，即將全面推向市場(chǎng)。圈內(nèi)城市嘗到甜頭，爭(zhēng)當(dāng)武漢“后花園”。去年4月，孝感市在漢舉辦旅游產(chǎn)品推介暨招商，達(dá)成旅游合同10余項(xiàng)，投資4.8億元。去年9月，黃岡市在漢推介旅游產(chǎn)品，50多家旅行社負(fù)責(zé)人光臨。為升級(jí)旅游服務(wù)水平，去年10月，武漢市旅游局舉辦了城市圈旅行社和酒店經(jīng)理崗位資格培訓(xùn)班，邀請(qǐng)臺(tái)灣文化大學(xué)觀光系教授為9城市147位旅行社經(jīng)理和74位酒店經(jīng)理授課。而作為體現(xiàn)旅游服務(wù)質(zhì)量的星級(jí)酒店，在武漢城市圈也如雨后春筍。近兩年間，武漢市投資300億元用于旅游基礎(chǔ)設(shè)施和星級(jí)酒店的建設(shè)，武漢市五星級(jí)酒店翻番。一直以來(lái)，武漢的高星級(jí)酒店不多，已掛星五星級(jí)酒店只有6家。2006年底以來(lái)，按照五星標(biāo)準(zhǔn)建造的新酒店有明珠豪生、錦江國(guó)際、新世界、光明萬(wàn)麗、華美達(dá)光谷店、珞珈山國(guó)際酒店等。2月10日，外商投資2億元打造的五星級(jí)酒店雄楚國(guó)際大酒店試營(yíng)業(yè)；5月，五星級(jí)君宜國(guó)際大酒店也將在漢興建。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，武漢酒店業(yè)正進(jìn)入一個(gè)迅速擴(kuò)張期，預(yù)計(jì)2008年武漢的五星級(jí)酒店將達(dá)到14家。附：2007年底武漢市在建和在營(yíng)業(yè)五星級(jí)酒店一覽表序號(hào)酒店名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間管理公司占地面積（㎡）建筑面積（㎡）客房數(shù)（套）地點(diǎn)備注1東方大酒店1997年500003452香格里拉大酒店1999年5月4483華美達(dá)天祿酒店2000年3084新華諾富特大酒店店2002年9月3035東湖大廈2001年1682004年升五星星6五月花大酒店2003年270002687華美達(dá)光谷大酒店店2006年10月月3088港澳中心商務(wù)酒店店2003年4月1209江城明珠大酒店2007年550061733393鄭州鐵路局待評(píng)10雄楚國(guó)際大酒店2007年12月月280省林業(yè)廳投資，待待評(píng)11萬(wàn)麗酒店2007年32000300湖北省電力投資，待待評(píng)12凱旋門(mén)大酒店2007年247待評(píng)13錦江國(guó)際大酒店2007年6月44352407待評(píng)14珞珈山國(guó)際2007年218武漢大學(xué)，待評(píng)15武新大酒店327在建=SUM(ABOVE)44401.4湖北?。ㄎ錆h市）五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析根據(jù)《2007中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》編統(tǒng)計(jì)全國(guó)五星級(jí)酒店的現(xiàn)狀如下：表1-1全國(guó)五星級(jí)酒店綜合情況酒店注冊(cè)登記類(lèi)型、規(guī)模、星級(jí)級(jí)酒店數(shù)（家）房間數(shù)（間）床位數(shù)（張）客房出租率（%）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅金（萬(wàn)元）固定資產(chǎn)（萬(wàn)元）酒店注冊(cè)登記類(lèi)型型國(guó)有經(jīng)濟(jì)92345565612065.051006275..0355904.4773112046..93集體、股份、聯(lián)營(yíng)營(yíng)89312695282959.66786831.55343714.9882527638..28私營(yíng)124375734264.8587167.1884943.28237208.779港、澳、臺(tái)49213773288470.19865088.44344564.5442044538..21外商57227193406466.69709494.66437155.2222245820..32其它3868146857.6716633.955888.4898655.188合計(jì)30211516418470766.383471490..76187170.997102659077.71酒店規(guī)?？头繑?shù)500間以以上60391955960469.001412504..1273945.3662849476..69客房數(shù)300-4499間以上135515548384166.161337094..5070429.2334774413..80客房數(shù)200-2299間以上80202733366663.23616192.88536382.1662176138..42客房數(shù)100-1199間以上253917739261.0694686.8225338.03458316.770客房數(shù)99間以下下212520469.29110212.4471076.197562.10合計(jì)30211516418470766.383471490..76187170.997102659077.71截至2007年底，湖北?。ㄎ逍羌?jí)酒店都在武漢市）正式通過(guò)國(guó)家評(píng)定的五星級(jí)酒店有8家，根據(jù)《2007中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》編統(tǒng)計(jì)湖北省五星級(jí)酒店的現(xiàn)狀如下：（1）根據(jù)酒店注冊(cè)登記類(lèi)型：國(guó)有企業(yè)3家，集體、股份、聯(lián)營(yíng)企業(yè)2家，港、澳、臺(tái)1家，外商2家，私營(yíng)投資沒(méi)有。（2）根據(jù)酒店規(guī)模：500間以上沒(méi)有，300-499間5家，200-299間1家，100-199間2家，99以下沒(méi)有。（3）各五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況如下表住宿人數(shù)營(yíng)業(yè)收收入（466738.557萬(wàn)元）住宅人天數(shù)（萬(wàn)人人天）客房出租率（%）每間客房年收入（萬(wàn)萬(wàn)元）每間客房年接待人人數(shù)（人）全員勞動(dòng)生產(chǎn)率（萬(wàn)元/人）人均實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)年末從業(yè)人員（員員）總?cè)藬?shù)（萬(wàn)人）入境旅游者（萬(wàn)人人）入境旅游者比率（%）客房（55.50%）餐飯（33.39%）其它（11.111%）40.3015.9339.5325939.33315606.8445192.40121.4470.5910.8316815.14-0.803088根據(jù)以上指標(biāo)分析可知，湖北省五星級(jí)酒店發(fā)展以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）至2006年底，全國(guó)平均省份五星酒店房間數(shù)為3599間，但湖北省僅有2396間，僅占全國(guó)的64.77%，高星級(jí)酒店接待設(shè)施不足，如果在建五星級(jí)酒店建成營(yíng)業(yè)，房間數(shù)將達(dá)4440間，如果按全國(guó)平均水平來(lái)計(jì)武漢市五星級(jí)酒店投資已經(jīng)飽和，但是五星酒店相對(duì)于北京37家、上海26家、廣東47家、江蘇25家、浙江19家來(lái)說(shuō)，隨著中部的崛起，湖北經(jīng)濟(jì)沿著發(fā)達(dá)地區(qū)的軌跡邁進(jìn)，武漢市在全國(guó)大城市地位的提高，五星酒店的投資依然有一定的空間。（2）從全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，500間客房以上或99間客房以下規(guī)模的入住率最高，但湖北省恰恰沒(méi)有這兩種規(guī)模的酒店，說(shuō)明湖北省酒店投資規(guī)模結(jié)構(gòu)不合理。500間客房以上的酒店投資依然是空白。項(xiàng)目其他收入比例（%）客房出租率（%）每間客房年收入（萬(wàn)萬(wàn)元）每間客房年接待人人數(shù)（萬(wàn)人）每間客房年接待人人天數(shù)（人天天）年利潤(rùn)率人均實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（萬(wàn)萬(wàn)元）人均實(shí)現(xiàn)稅金（萬(wàn)元）人均占用固定資原原值（萬(wàn)元/人）全國(guó)平均數(shù)15.4766.3815.4619930813%2.693.8161.19湖北平均數(shù)11.1170.5910.83168507-5.29%-0.80-0.0670.46絕對(duì)值比較-4.36+3.91-4.53-33+201-18.29%-3.49-3.87+9.27相對(duì)值比較71.82%106.34%70.05%84.42164.61%__-115.15%湖北省五星級(jí)酒店與全國(guó)五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益比較分析：從以上比較可知，與全國(guó)水平相比，湖北五星級(jí)酒店客源充足，客房入住率高于全國(guó)，但年收入不高，而且收入單一，客房使用頻率高，損耗大，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)都低于全國(guó)水平，經(jīng)營(yíng)管理水平相比全國(guó)而言較低，具有較大的經(jīng)營(yíng)管理提升空間。二、項(xiàng)目環(huán)境分析2.1本項(xiàng)目區(qū)位背景形勢(shì)分析本項(xiàng)目所在地在武漢市武昌區(qū)，武昌區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展良好，城市建設(shè)步伐加快。2007年1—9月，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值195.28億元，增長(zhǎng)14.55%，其中：二產(chǎn)業(yè)63.63億元，增長(zhǎng)11.52%；三產(chǎn)業(yè)131.65億元，增長(zhǎng)16.08%。全口徑財(cái)政收入29.93億元，增長(zhǎng)31.22%；區(qū)級(jí)財(cái)政收入8.66億元，增長(zhǎng)27.38%。全口徑財(cái)政收入和區(qū)級(jí)財(cái)政收入中稅收收入占比分別達(dá)到97.26%和93.17%，其中：增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等主體稅種收入比重達(dá)到85.03%，增長(zhǎng)28.56%；城建稅、車(chē)船稅、土地增值稅等小稅種增長(zhǎng)均超過(guò)40%，特別是土地增值稅完成6494萬(wàn)元，增長(zhǎng)134.86%；契稅收入完成1.41億元，增長(zhǎng)15.15%，為今年來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。全區(qū)百戶重點(diǎn)納稅企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收13.11億，占稅收總額的44.34%，其中過(guò)千萬(wàn)元以上企業(yè)28戶（不含房地產(chǎn)企業(yè)），過(guò)億元以上企業(yè)1戶。全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額162.11億元，增長(zhǎng)14.1%；居民人均可支配收入達(dá)1.07萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.79%。完成固定資產(chǎn)投資47.85億元，增長(zhǎng)22.43%。95項(xiàng)重大項(xiàng)目累計(jì)完成投資73.87億元，增長(zhǎng)35%。全區(qū)新注冊(cè)登記企業(yè)1632戶，其中注冊(cè)資金在1000萬(wàn)元以上的有60戶。全區(qū)引進(jìn)內(nèi)資63.77億元，增長(zhǎng)64.78%；實(shí)際利用外資1.49億美元，增長(zhǎng)402.6%；其中，引進(jìn)規(guī)模在5000萬(wàn)以上的內(nèi)資新開(kāi)工項(xiàng)目19個(gè)，1000萬(wàn)美元以上外資項(xiàng)目6個(gè)。**舉辦第六屆中國(guó)（武昌）辛亥首義文化經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)，簽約121項(xiàng)，投資金額91億元。屬地納稅工作進(jìn)展順利，已有80戶將稅收關(guān)系轉(zhuǎn)入我區(qū)，其中注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的有21戶?？偛繀^(qū)新入駐注冊(cè)資金在1000萬(wàn)元以上的企業(yè)53家，新入駐企業(yè)區(qū)域總部或大企業(yè)分支機(jī)構(gòu)5家，中建三局、新華保險(xiǎn)湖北分公司、中保人壽湖北分公司、蘇寧電器中南旗艦店、湖北廣電城市電視有限公司等一批有影響的企業(yè)相繼落戶武昌，產(chǎn)業(yè)聚集趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。新時(shí)代商務(wù)中心、新長(zhǎng)江廣場(chǎng)、洪廣寶座、中建工行廣場(chǎng)等6座高檔商務(wù)樓宇投入使用，財(cái)政部駐湖北省財(cái)政監(jiān)察辦事處辦公寫(xiě)字樓、巴山夜雨大酒店、紐賓凱商務(wù)酒店、宏誠(chéng)金都等項(xiàng)目進(jìn)展順利，世紀(jì)彩城三期寫(xiě)字樓開(kāi)始進(jìn)行基礎(chǔ)施工，保利文化廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)工，現(xiàn)正對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改（將樓高調(diào)整到200米）。白沙洲都市工業(yè)園新入駐企業(yè)19家，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值60.12億元，增長(zhǎng)25%；實(shí)現(xiàn)稅收1.89億元，增長(zhǎng)35.4%。歷史文化名城建設(shè)步伐加快，中部文博會(huì)6個(gè)簽約項(xiàng)目全部完成建設(shè)，“中部設(shè)計(jì)之都”已引起各方關(guān)注，曇華林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)等工作穩(wěn)步推進(jìn)。完善基礎(chǔ)設(shè)施，城市建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)順利。2007年，城市基礎(chǔ)設(shè)施、重大工程、危房改造等重點(diǎn)拆遷項(xiàng)目共19項(xiàng)，涉及拆遷居民6654戶，拆遷面積64.19萬(wàn)平方米，截止九月底，累計(jì)完成拆遷4589戶，拆遷面積34.16萬(wàn)平方米。鐘大建設(shè)項(xiàng)目拆遷取得新進(jìn)展。武昌火車(chē)站改擴(kuò)建主站房工程基本竣工，中山路高架橋提前拆除，累計(jì)搬遷居民2073戶，完成拆遷總量的95%；蛇山透綠工程社會(huì)散戶拆遷全部完成，周邊道路綜合改造及首義文化園廣場(chǎng)建設(shè)竣工；“五大會(huì)址”及周邊環(huán)境整治工程拆遷完成119戶，完成拆遷總量的61%，立面整治啟動(dòng)33棟，完成總進(jìn)度的75%，道路及管線改造正在抓緊施工；曇華林歷史街區(qū)一、二期工程拆遷任務(wù)基本完成。道路建設(shè)步伐加快：體育館路刷黑工程竣工，楊園南路、中山北路、恒安路基本建成，紫陽(yáng)東路、一紗側(cè)路、珞梁路延長(zhǎng)線完成車(chē)行道路建設(shè)，沙湖路已形成半幅路面；柵欄口和岳家嘴立交工程正在進(jìn)行匝道、樁基施工；體育館南路準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)施工，復(fù)地東路、南路，武重東路、南路以及江民路正在進(jìn)行前期規(guī)劃和施工設(shè)計(jì)；解放路二期綜合整治工程進(jìn)入收尾階段，和平大道綜合整治工程全面竣工。城市綠化檔次提升：完成6條新建道路綠化和5處街頭園林小景、4處小游園、2處小森林建設(shè)；完成洪山公園和紫陽(yáng)公園的改造及武昌公園的拆遷工程；內(nèi)沙湖公園建設(shè)全面啟動(dòng)，目前已基本完工。2.2地塊分析與評(píng)價(jià)：2.2.1地理位置：本項(xiàng)目地塊東西長(zhǎng)約100米，南北寬約80米，面積約12畝，位于雄楚大道和靜安路交匯處，東望東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)，南臨南湖花園，西接武昌火車(chē)站和武昌長(zhǎng)途客運(yùn)站，北靠繁華的中南商圈，隨著武漢市8+1城市圈的形成，武昌區(qū)向江夏、紙坊和流芳方向發(fā)展，雄楚大道將成為武昌的中軸線。2.2.2周邊環(huán)境：由于地塊處于城中湖南湖湖畔，隔雄楚大街與20萬(wàn)人口的成熟大社區(qū)南湖花園相望，地塊周?chē)鷽](méi)有超高層建筑，地域空曠，視野開(kāi)闊。2.2.3交通條件：地塊處于雄楚大道和靜安路交匯處，道路規(guī)范，隨著附近紫陽(yáng)東路與武昌火車(chē)站打通，路況暢通，交通便利。距武昌中心商業(yè)區(qū)中南商圈及火車(chē)站5分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng)40分鐘車(chē)程。2.2.4分析與評(píng)價(jià)：該地塊臨武昌區(qū)主干大道雄楚大道，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)，鬧中取靜，從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件，該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對(duì)酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)需要將酒店設(shè)計(jì)與楚文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。2.3用地計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積8000㎡，建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。三、項(xiàng)目投資主體項(xiàng)目由武漢市**集團(tuán)負(fù)責(zé)投資，該公司是南湖花園大型社會(huì)重要的開(kāi)發(fā)商之一，**的開(kāi)發(fā)了**花園，景虹花園等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，資金實(shí)力雄厚。但缺乏五星級(jí)酒店投資經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。第二部分項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)主題定位與功能規(guī)劃一、項(xiàng)目投資的SWOT分析投資商在項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免區(qū)域威脅。否則，很可能導(dǎo)致失敗。項(xiàng)目SWOT分析旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面深入研究，明確項(xiàng)目在目前市場(chǎng)情況下，應(yīng)當(dāng)處于一個(gè)什么樣的市場(chǎng)地位，進(jìn)而為最終確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位提供參考。S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析——StrengthS1城市和街區(qū)發(fā)展的角度：武漢市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，尤其是旅游業(yè)發(fā)展迎來(lái)新的高潮，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，前景看好。S2區(qū)域配套的角度：項(xiàng)目周邊配套日漸完善。S3投資商通過(guò)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積累，擁有雄厚的資金實(shí)力，通過(guò)本投資項(xiàng)目可以合理規(guī)避稅費(fèi)用，投資成本相對(duì)較低。S4地塊交通便利，處于主要交通要道交匯處，客流集散便利，尤其是新武昌火車(chē)站就在附近，客源豐富。S5該地塊為投資商的存量土地，土地成本較低。項(xiàng)目劣勢(shì)分析——WeaknessW1投資商前期對(duì)酒店投資研究不很深入，經(jīng)驗(yàn)不足，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)。酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過(guò)10種以上的類(lèi)型，如果沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專(zhuān)家指導(dǎo)，選擇類(lèi)型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。W2項(xiàng)目周邊環(huán)境暫時(shí)比較雜亂，方圓兩公里之內(nèi)沒(méi)有集中的政府部門(mén)和效益較好的上規(guī)模企業(yè)。W3本項(xiàng)目地塊僅12畝，建五星級(jí)酒店地理空間稍微局促，必須向超高層建筑發(fā)展，建筑成本較高。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析——OpportunityO1武漢市五星級(jí)酒店整體經(jīng)營(yíng)水平不是很高，酒店?duì)I運(yùn)壁壘不是很高，項(xiàng)目若能夠引入專(zhuān)業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司、品牌酒店管理公司參與運(yùn)作項(xiàng)目，具有較大的經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)濟(jì)效益提升空間；O2隨著武漢8+1城市圈的形成，武昌舊城區(qū)改造的步伐加快，該區(qū)域?qū)⑿纬晌錆h市武昌區(qū)新的城市中心商圈。O3本項(xiàng)目投資商對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境熟悉，可供整合的社會(huì)資源豐富，可為本項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)運(yùn)帶來(lái)較好的周邊環(huán)境。項(xiàng)目潛在威脅分析——ThreatT1該區(qū)域近兩年來(lái)多個(gè)高星級(jí)酒店項(xiàng)目跟風(fēng)而上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；T2酒店投資資金密集，成本較高，建設(shè)和投資回收期長(zhǎng)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大；項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)主題定位2.1項(xiàng)目主題定位的指導(dǎo)思想**大酒店項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想是：“自主投資、企業(yè)運(yùn)作、市場(chǎng)機(jī)制、多方共贏”的發(fā)展思想，以高星級(jí)酒店的建設(shè)為契機(jī)，推動(dòng)武漢市武昌區(qū)旅游服務(wù)接待設(shè)施的完善和城市整體功能的提升，重點(diǎn)挖掘地方特色和文化底蘊(yùn)，把**大酒店建設(shè)成為武漢市武昌中心城區(qū)的標(biāo)志性建筑和商務(wù)型大酒店。2.2項(xiàng)目主題定位的原則盤(pán)活資源存量，**大酒店項(xiàng)目位于城市中心，占據(jù)了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目整合城市中心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，把潛在資源轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，把區(qū)域優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)特色，使其能夠很好地服務(wù)于城市發(fā)展，煥發(fā)出活力，增強(qiáng)區(qū)域和城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。提升城市功能，充分突出本項(xiàng)目所在地的資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，武昌區(qū)城市建設(shè)的服務(wù)設(shè)施的升級(jí)，提高整個(gè)城市的綜合接待服務(wù)水平和城市競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升城市的整體功能和形象，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。彰顯城市特色，文化是城市持續(xù)發(fā)展的生命力，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要深層次地挖掘城市所在區(qū)域的地方文化底蘊(yùn)，對(duì)資源特色的文化內(nèi)涵有全面的認(rèn)識(shí)和把握，從而達(dá)到城市特色同區(qū)域環(huán)境，社會(huì)文化的傳承和統(tǒng)一，武漢市是我國(guó)歷史文化名城，文化內(nèi)涵豐富，曾是一個(gè)極富活力的明星城市，項(xiàng)目所在地區(qū)域資源獨(dú)特，如能巧妙地將無(wú)形的文化融入設(shè)計(jì)理念、功能定位和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，將有利于彰顯城市文化特色，同時(shí)也會(huì)給未來(lái)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理注入新的活力。滿足市場(chǎng)需求，任何項(xiàng)目的開(kāi)展都必須滿足一定的市場(chǎng)需求，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律，市場(chǎng)需求的類(lèi)型、特點(diǎn)、規(guī)模和檔次，直接關(guān)系到酒店產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的層次及經(jīng)營(yíng)狀況，尊重市場(chǎng)，面向市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)是根本原則。本項(xiàng)目定位于滿足該地區(qū)高層次的消費(fèi)需求，新建的酒店將極大地滿足高級(jí)商務(wù)會(huì)議客人和政府接待國(guó)內(nèi)外貴賓的需求，目標(biāo)市場(chǎng)針對(duì)性強(qiáng)，從而可以很好地帶動(dòng)該區(qū)域酒店服務(wù)水平的提高和城市接待環(huán)境的改善，為城市對(duì)外開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。注重綜合效益，許多項(xiàng)目往往單方面追求最多是利潤(rùn)，而忽視了項(xiàng)目的社會(huì)效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)，**大酒店位于城市中心城區(qū)，酒店建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的理念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的綜合效益，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中力爭(zhēng)得到政府，社區(qū)和公眾的共同支持，在滿足企業(yè)贏利的基礎(chǔ)之上，更大程度地關(guān)注地區(qū)生態(tài)和環(huán)境的保護(hù)，達(dá)到多方共贏的目的，實(shí)現(xiàn)地區(qū)的和諧與可持續(xù)發(fā)展。2.3項(xiàng)目主題的系統(tǒng)定位目標(biāo)定位。目標(biāo)定位于所在地區(qū)五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店，以其深厚人文底蘊(yùn)和建筑特色打造商務(wù)型酒店的典范，并將酒店的景觀主樓塑造成為中心區(qū)標(biāo)志性建筑，最終成為城市國(guó)賓館和城市形象的標(biāo)志。功能定位，酒店目標(biāo)市場(chǎng)主要定位于高級(jí)商務(wù)會(huì)議客人，并努力成為所在地區(qū)最高規(guī)格的服務(wù)接待中心，因而酒店的主導(dǎo)功能定位于商務(wù)會(huì)議，度假接待和休閑娛樂(lè)。形象定位，武漢市是全國(guó)有名的明星城市，人們消費(fèi)觀念比較時(shí)尚，整個(gè)城市充滿了活力，因而酒店的建筑設(shè)計(jì)和風(fēng)格既要體現(xiàn)該區(qū)域的文化內(nèi)涵，又應(yīng)體現(xiàn)時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3.1項(xiàng)目總體功能規(guī)劃項(xiàng)目功能設(shè)置原則適應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)是商務(wù)會(huì)議客人，主要包括一般商務(wù)客人，公務(wù)客人和會(huì)議客人三大目標(biāo)群體。一般而言，商務(wù)會(huì)議客人習(xí)慣入住處商務(wù)中心區(qū)，環(huán)境幽雅、設(shè)施齊全，交交通便捷的四星或五星級(jí)酒店，在客房類(lèi)型和樓層，會(huì)議設(shè)施，餐飲，娛樂(lè)等方面也具有不同于一般旅游觀光客人的需求，在進(jìn)行酒店項(xiàng)目功能設(shè)置時(shí)要充分考慮這一需求特征。充分考慮行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目主要考慮該區(qū)域如雨后春筍般冒出來(lái)的五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有雄楚大酒店、五月花大酒店和光谷華美達(dá)大酒店及珞珈國(guó)際大酒店等五星級(jí)酒店等。這些酒店，在市場(chǎng)定位上存在一定的客源層次重疊，同進(jìn)該區(qū)域內(nèi)的餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議也將對(duì)其造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。社會(huì)餐飲企業(yè)以較高的性?xún)r(jià)比吸引了包括酒店住店客人在內(nèi)的許多良客，從企業(yè)品牌形象方面來(lái)考慮，星級(jí)酒店在菜肴成本上基本不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不可能與社會(huì)餐飲企業(yè)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而餐飲功能又是高星級(jí)酒店必備的功能之一，因此必須充分考慮社會(huì)餐飲給星級(jí)酒店餐飲帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。協(xié)調(diào)生態(tài)景觀環(huán)境，本項(xiàng)目作為南湖邊的標(biāo)志性建筑，在生態(tài)環(huán)境和景觀層次上都要能夠與周邊環(huán)境進(jìn)行協(xié)調(diào)，酒店建設(shè)的基礎(chǔ)是充分利用濱湖地區(qū)和城市中心的資源優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目功能設(shè)置時(shí)不僅要考慮到自身的需求，同進(jìn)也要兼顧整個(gè)區(qū)域的總體風(fēng)格和布局，與南湖四周的發(fā)展定位相協(xié)調(diào)，在景觀上更加突出區(qū)域的特色和層次。符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《旅游酒店星級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T14308-2003）對(duì)五星級(jí)旅游酒店的劃分評(píng)定以及管理服務(wù)要求做出的明確細(xì)致的規(guī)定，該項(xiàng)目功能設(shè)置要嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3.2項(xiàng)目功能設(shè)置標(biāo)志性景觀主樓。（1）客房：各類(lèi)客房總數(shù)約550間（套）設(shè)高級(jí)樓層、豪華樓層和無(wú)煙樓層，并兼有多款獨(dú)具個(gè)性的主題客房，包括：總統(tǒng)套房、花園套房、行政套房、豪華房、高級(jí)房、標(biāo)準(zhǔn)房等、客房?jī)?nèi)設(shè)中央冷暖系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、直通國(guó)際電話，私人保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)，高級(jí)電腦滋卡門(mén)鎖等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中要求的各項(xiàng)設(shè)施，同時(shí)人性化的空間布局，房間設(shè)計(jì)和服務(wù)能為每一位客人提供舒適、寧?kù)o、幽雅的休憩環(huán)境。（2）餐飲：設(shè)置中餐廳、風(fēng)味館、西餐廳、茶藝館4個(gè)不同風(fēng)格為主題的餐飲場(chǎng)所，聘請(qǐng)名廚主理各式珍稀美味佳肴，薈萃中西美食和佳釀，精湛的廚藝，一流的環(huán)境加上貫穿始終的公有制服務(wù)，處處讓你領(lǐng)略到酒店獨(dú)特的飲食文化，開(kāi)設(shè)廂房為客人提供舒適的私人空間，在商務(wù)行政樓層設(shè)立行政酒廊，為商務(wù)會(huì)談和交往提供良好的空間，在一樓設(shè)立大堂吧，為住店客人和外來(lái)訪客提供休閑洽談的優(yōu)雅氛圍，頂層設(shè)置旋轉(zhuǎn)餐廳，可觀覽南湖周?chē)利惖木坝^。3.2.2造型新穎的裙樓（1）有多功能?chē)?guó)際會(huì)議中心，包括容納1000人的多功能廳，各類(lèi)型會(huì)議室兩個(gè)。多功能廳設(shè)計(jì)高貴大氣。富麗堂皇，并配備現(xiàn)代化的各類(lèi)會(huì)議設(shè)施，冊(cè)步翻譯設(shè)備，錄影機(jī)、電視機(jī)、卡式錄音機(jī)、手提擴(kuò)音系統(tǒng)、幻燈、投影機(jī)、銀幕一應(yīng)俱全。良好的商務(wù)氣氛，可以布置不同風(fēng)格的會(huì)議場(chǎng)地，提供會(huì)議組織接待一站式服務(wù)，商務(wù)中心配有完備的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，包括復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、筆記本電腦、電子打印機(jī)、文件裝訂機(jī)、過(guò)塑機(jī)等先進(jìn)儀器，能為各類(lèi)商務(wù)人士提供全方位的服務(wù)。（2）綜合娛樂(lè)健身中心，在主樓和裙樓的中下層選擇一層樓單獨(dú)設(shè)立綜合娛樂(lè)健身中心，向酒店的住客和會(huì)員開(kāi)放，主要包括風(fēng)韻夜總會(huì)，卡拉OK貴賓房，地中海健康桑拿中心，美容美發(fā)中心，雪茄吧，保齡球室，棋牌室、健身房、戴維斯桌球室、迷你高爾夫球場(chǎng)，室內(nèi)游泳館等活動(dòng)場(chǎng)所，布局合理，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)齊全，同時(shí)各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建造達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，為客人提供多樣的休閑健身選擇。3.3酒店區(qū)域規(guī)劃與設(shè)計(jì)區(qū)域指酒店各功能項(xiàng)目和設(shè)備在酒店中所處的地理位置及其分布。酒店區(qū)域規(guī)劃原則1、功能性原則：將功能相關(guān)且互補(bǔ)的區(qū)域盡量集中布局，將活動(dòng)程序與經(jīng)營(yíng)運(yùn)作相互銜接的區(qū)域按照程序的先后來(lái)布局。2、獨(dú)立性原則：在充分考慮區(qū)域功能相關(guān)性的同時(shí)，還要考慮到各區(qū)域在某種程序上可能相互干擾的情況。3、針對(duì)性原則：本項(xiàng)目地塊較少，為充分利用地面有效收益面積，必須向空中發(fā)展。4、流線性原則：區(qū)域規(guī)劃與“流線”關(guān)系密切，區(qū)域是流線串起來(lái)的，是按一定程序順序進(jìn)行串聯(lián)的各個(gè)局部的總和。因此，在進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃與設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮“流線”因素，不能顛倒功能項(xiàng)目的運(yùn)作順序，同時(shí)考慮“面積”因素，全面合理地規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.3.2酒店初步平均功能空間分配及比例功能面積（㎡）客房總數(shù)（間/套）單人標(biāo)房數(shù)量（間）商務(wù)套房數(shù)量（套）高級(jí)套房數(shù)量（套）豪華套房數(shù)（套）房型比例（占總數(shù)）總面積比例%客房251455103916842955.88單人房和標(biāo)準(zhǔn)間4539177.0%商務(wù)套房556813.0%高級(jí)套房65428.3%豪華套房12091.7%大堂8001.8餐飲30006.67會(huì)議室、宴會(huì)廳30006.67行政區(qū)域8001.8服務(wù)及公共區(qū)域545512.12游泳池8001.8娛樂(lè)休閑600013.33總建筑面積450001003.3.3假設(shè)本項(xiàng)目建筑地下兩層，地上27層的主裙樓建筑，各層初步計(jì)劃分布如下表：序號(hào)樓層功能布局1234567891011121314151617181920B1B21F2F3F4F5F6F7F8~9F10~11F12~22F23~26F23F24F25F26F27F28F27F部分動(dòng)力設(shè)備、管管理部及工程程部區(qū)域地下車(chē)庫(kù)大堂、前臺(tái)區(qū)域、大大堂吧、禮品品店、總機(jī)話話務(wù)及機(jī)房、客客用衛(wèi)生間、保保安監(jiān)控室風(fēng)味餐廳（前區(qū)//后區(qū)）、西西餐廳（前廳廳/后區(qū)）商務(wù)務(wù)中心中餐廳（前區(qū)/后后區(qū)）大宴會(huì)廳、多功能能廳、接見(jiàn)廳廳健康中心、桑拿足足療中心、夜夜總會(huì)、觀景景酒吧、棋牌牌室、臺(tái)球室室、壁球室、乒乒乓球室、美美發(fā)中心設(shè)備轉(zhuǎn)換層（貨倉(cāng)倉(cāng)區(qū)域）酒店行政辦公室和和各種類(lèi)型會(huì)議議室高級(jí)樓層單人房和標(biāo)準(zhǔn)間豪華樓層行政樓層行政客房區(qū)域行政酒廊、行政客客房區(qū)域行政高級(jí)套房、行行政客房區(qū)域域總統(tǒng)套房、行政豪豪華套房、行行政高級(jí)套房房、行政客房房區(qū)域功能轉(zhuǎn)換層旋轉(zhuǎn)自助餐廳設(shè)備層酒店建筑裝修建議（略）第三部分項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)和實(shí)施進(jìn)度湖北省五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)水平整體性不高，但是隨著華美達(dá)等國(guó)際知名酒店品牌的介入，酒店經(jīng)營(yíng)管理水平在逐漸提高。本項(xiàng)目投資商沒(méi)有五星級(jí)酒店的投資經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，因此在本項(xiàng)目的投資及其建成后經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，整合社會(huì)資源，為本項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)管理尋求良好的合作伙伴，提供最優(yōu)的投資經(jīng)營(yíng)合作方案，將成為本項(xiàng)目是否能夠**實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目的的關(guān)鍵。項(xiàng)目投資合作方案建議通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析可知，尋求本項(xiàng)目的合作伙伴必須實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，揚(yáng)長(zhǎng)避短的目標(biāo)。1.1項(xiàng)目投資渠道的選擇世界十大酒店管理集團(tuán)及其投資特征（以下排名以酒店客房數(shù)為依據(jù)）1.洲際酒店集團(tuán)：2006年連續(xù)第3年排名世界酒店集團(tuán)第1位，房間增長(zhǎng)了0.9%。酒店3606座，房間537533間。2.勝騰：2006年排名第2，接管了溫德姆（Wyndham）后使集團(tuán)的房間供應(yīng)能力增加了2.2%.這種微弱的增長(zhǎng)（30000間客房）確保了該集團(tuán)排名保持穩(wěn)定。酒店6344座，房間532284間。3.萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)：2006年排名第3，增加了15，000間客房，增長(zhǎng)3.6%。酒店2672座，房間485979間。2008年3月10日，柏林：萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)計(jì)劃未來(lái)4年在美加以外地區(qū)再新開(kāi)140多家酒店和度假酒店，即在43個(gè)國(guó)家推出超過(guò)34000間客房庫(kù)存。這次國(guó)際擴(kuò)張預(yù)計(jì)將使得萬(wàn)豪集團(tuán)到2011年底前，管理或特許經(jīng)營(yíng)將近500家酒店，為旅行者提供大約126，000間客房的選擇。這次擴(kuò)張具代表性的是萬(wàn)豪在豪華酒店、高級(jí)酒店、中檔酒店以及延住旅游領(lǐng)域的酒店品牌建設(shè)，而近期內(nèi)最大型酒店開(kāi)業(yè)將集中在中國(guó)、印度、泰國(guó)以及阿聯(lián)酋。4.雅高：2006年雅高集團(tuán)房間增長(zhǎng)2.6%，排名第4。酒店4065座，房間475433間。5.希爾頓：2006年排名第5位。美國(guó)希爾頓集團(tuán)斥資4.75億歐元接管英國(guó)希爾頓國(guó)際。通過(guò)本次并購(gòu)，希爾頓品牌已成為一個(gè)統(tǒng)一的實(shí)體。其世界排名也由第六名上升到了第五名。酒店2747座，房間472720間。希爾頓酒店集團(tuán)公司（HiltonHotelsCorporation）旗下主要品牌：

希爾頓（HILTONHOTEL），港麗（CONRADHOTELS）,斯堪的克（SCANDIC），雙樹(shù)（DOUBLETREE）,大使套房酒店（EMBASSYSUITE），家木套房酒店（HOMEWOODSUITE），哈里遜會(huì)議中心（HARRISONCONFERENCECENTER），庭園旅館（GARDENINN），漢普頓旅館（HAMPTONINNANDSUITES），希爾頓度假俱樂(lè)部（HILTONGRANDVACATIONSCLUB）等6.精選：2005年底客房增長(zhǎng)了3.4%，但是仍然從第5位下滑了一位。酒店5132座，房間417631間。7.最佳西方：2006年最佳西方以房間增長(zhǎng)2.5%的成績(jī)連續(xù)幾年保持著第7名的位置。酒店4195座，房間315875間。8.喜達(dá)屋：2006年排排名第8位的喜達(dá)屋屋集團(tuán)是另一一個(gè)通過(guò)兼并并獲得增長(zhǎng)的的**案例，其其旗下喜達(dá)屋屋酒店暨度假假村的增長(zhǎng)（11.8%）就得益于其新接管的LeMeridien品牌。酒店845座，房間257889間。9.卡爾森：2006年排排名第9位，卡爾森森酒店集團(tuán)表表現(xiàn)仍然穩(wěn)定定，盡管其主主要的經(jīng)銷(xiāo)商商Reziddor在EMEA地區(qū)區(qū)十分活躍，但但就整體而言言，依然沒(méi)有有太大變化。酒酒店922座，房房間1471129間。10.凱悅：：2006年排排名第10位，自20005年接手AmeeriSuiites后，全全球凱悅集團(tuán)團(tuán)又整合了一一些新品牌，如如SummeerfielldSuittes和MicrootelInnns，緊隨隨卡爾森酒店店集團(tuán)之后,,排名第10位。酒店店738座，房房間1446671間。本項(xiàng)目投資渠道的的選擇與組合合模式1、資金融合渠道的的選擇本項(xiàng)目投資商資金金雄厚，新建建五星級(jí)酒店店，可以在酒酒店的選址、等等級(jí)與類(lèi)型決決策等方面擁?yè)碛懈叨鹊淖宰灾餍?，可以以依照投資人人意愿從一開(kāi)開(kāi)始就對(duì)酒店店進(jìn)行個(gè)性化化的建筑裝修修設(shè)計(jì)。投資資者可以在充充分的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查基礎(chǔ)上結(jié)結(jié)合自己的投投資意向，對(duì)對(duì)市場(chǎng)供求狀狀態(tài)和發(fā)展趨趨勢(shì)做出快速速反應(yīng)，有利利于及時(shí)占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)，獲取取利潤(rùn)回報(bào)。其其不足之外在在于，當(dāng)酒店店市場(chǎng)供給趨趨于飽和，或或市場(chǎng)供給量量大于需求量量時(shí)，持續(xù)的的興建擴(kuò)張可可能導(dǎo)致酒店店數(shù)量進(jìn)一步步激增，以及及酒店市場(chǎng)更更大難度的供供需不平衡，最最終導(dǎo)致地方方酒店市場(chǎng)的的結(jié)構(gòu)失衡，整整體經(jīng)營(yíng)效益益下滑，難以以確保新酒店店投資建成的的預(yù)期收入，從從而影響投資資的正常回收收，給投資者者帶來(lái)更大的的資金風(fēng)險(xiǎn)。本本項(xiàng)目目前面面臨的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境就是五星星級(jí)酒店翻倍倍增加，市場(chǎng)場(chǎng)供給就趨于于飽和，獨(dú)資資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較較大，因此需需慎重決策。為了分化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，可以考慮慮引入一定比比例專(zhuān)業(yè)酒店店管理集團(tuán)的的資金參與本本項(xiàng)目的投資資建設(shè)。建議議專(zhuān)業(yè)酒店管管理集團(tuán)投資資參與資本控制在30%左右。2、引入技術(shù)渠道的的選擇本項(xiàng)目投資者缺乏乏技術(shù)優(yōu)勢(shì)，因因此必須引入入技術(shù)渠道以以規(guī)避酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。酒酒店管理技術(shù)術(shù)的引入通常常有兩種方式式：一是特許許經(jīng)營(yíng)，二是是戰(zhàn)略聯(lián)盟。特許經(jīng)營(yíng)即聯(lián)號(hào)類(lèi)類(lèi)酒店投資者以以有限的管理理和營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)術(shù)，對(duì)目標(biāo)酒酒店進(jìn)行投資資的一種形式式。這里的有有限技術(shù)主要要指商標(biāo)品牌牌、營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)術(shù)網(wǎng)絡(luò)、采購(gòu)購(gòu)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和和質(zhì)量控制技技術(shù)等。其優(yōu)優(yōu)勢(shì)是有助于于提高消費(fèi)者者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌認(rèn)同與與顧客忠誠(chéng)度度，特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌提供方方不能對(duì)酒店店的日常管理理加以控制。其缺點(diǎn)是通常需一次性付清特許費(fèi)用且應(yīng)支付酒店利潤(rùn)的一部分作為特許服務(wù)費(fèi)用。從酒店投資的發(fā)展史來(lái)看，這種方式適合中低端的酒店集團(tuán)品牌。戰(zhàn)略聯(lián)盟即通過(guò)某某種技術(shù)共享享服務(wù)，不斷斷吸納新單體體酒店成員，與與其達(dá)成具有有某種特定意意義的聯(lián)合體體組織。全球球范圍內(nèi)有眾眾多**的酒店聯(lián)聯(lián)盟組織，如如最佳西方國(guó)國(guó)際酒店集團(tuán)團(tuán)、世界一流流酒店組織、VIP國(guó)際公司等等。其優(yōu)點(diǎn)是無(wú)需向聯(lián)聯(lián)盟支付酒店店利潤(rùn)作為加加盟費(fèi)用，聯(lián)聯(lián)盟為酒店成成員提供營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、廣告、設(shè)設(shè)計(jì)、質(zhì)量與與公關(guān)等方面面的技術(shù)服務(wù)務(wù)，其缺點(diǎn)是是參與聯(lián)盟的的酒店必須本本身有一定品品牌和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與其他聯(lián)聯(lián)盟酒店進(jìn)行行交換。因此本項(xiàng)目直接引引技術(shù)渠道進(jìn)進(jìn)行合作的條條件不是很好好，不宜以單單一的技術(shù)渠渠道作為合作作的選擇。3、管理參與渠道的的選擇管理參與渠道主要要是通過(guò)管理理合同形式與與專(zhuān)業(yè)酒店集集團(tuán)進(jìn)行合作作。管理合同同其本質(zhì)是酒酒店管理公司司和酒店業(yè)方方之間的一個(gè)個(gè)協(xié)議，當(dāng)酒酒店業(yè)主缺乏乏專(zhuān)門(mén)技術(shù)人人才與管理時(shí)時(shí)，將酒店交交由管理公司司經(jīng)營(yíng)管理的的一種合同形形式。依照合合同，酒店管管理公司負(fù)有有運(yùn)營(yíng)酒店并并管理酒店業(yè)業(yè)務(wù)的責(zé)任，并并通過(guò)管理費(fèi)費(fèi)用的支取獲獲取回報(bào)。比比較**的管理合合同酒店集團(tuán)團(tuán)有雅高集團(tuán)、希爾頓頓國(guó)國(guó)際酒店公司司等、馬里奧奧特集團(tuán)等。對(duì)業(yè)主而言可以得得到酒店管理理急需的稀缺缺管理人才，同同時(shí)可以要求求管理集團(tuán)投投資股權(quán)參與與酒店股份。這這是目前我國(guó)國(guó)高星級(jí)酒店店與酒店管理理集團(tuán)合作的的主要方一。管理參與渠道合作作除了管理合合同形式以外外，還有開(kāi)業(yè)業(yè)管理、工程程咨詢(xún)管理、顧顧問(wèn)咨詢(xún)管理理等方式。4、本項(xiàng)目投資的渠渠道組合模式式建議從目前國(guó)內(nèi)外投資資和管理五星星級(jí)酒店的實(shí)實(shí)踐來(lái)看，酒酒店業(yè)主的投投資渠道組合合主要五種形形式。自主管理選擇這種渠道組合合模式的一般般是集團(tuán)類(lèi)酒酒店集團(tuán)作為為投資業(yè)主。由由于本項(xiàng)目業(yè)業(yè)主沒(méi)有五星星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)的任何經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和技術(shù)，因因此自主管理理風(fēng)險(xiǎn)太大，不不宜采用。投資新建——戰(zhàn)略略聯(lián)盟這種方式在前面通通過(guò)分析也不不宜使用。投資新建——管理理合同在酒店業(yè)主沒(méi)有酒酒店管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的情況下，選選擇專(zhuān)業(yè)的管管理公司進(jìn)行行管理投資是是一種較好的的選擇。但是是酒店業(yè)主必必須將酒店的的管理權(quán)讓渡渡給管理公司司，對(duì)酒店管管理的控制大大降低。而且且，聘請(qǐng)管理理公司需支付付高昂的管理理費(fèi)用和人員員開(kāi)支，會(huì)使使酒店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵侵蝕，因此，管管理公司的選選擇和管理合合同的談判十十分重要。為為了確保管理理公司在合同同期內(nèi)酒店實(shí)實(shí)施負(fù)責(zé)任的的管理，通常常業(yè)主可以要要求管理公司司出資參股。投資新建——特許許經(jīng)營(yíng)這種方式在前面通通過(guò)分析也不不宜使用。投資新建——特許許經(jīng)營(yíng)——管理合同即酒店業(yè)主通過(guò)桔桔某種一攬子子協(xié)議，或者者在和某個(gè)酒酒店聯(lián)號(hào)簽訂訂管理合同的的同時(shí)又和這這家酒店聯(lián)號(hào)號(hào)簽訂一份特特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議議，即：一家家酒店可以同同時(shí)接受一家家酒店聯(lián)號(hào)提提供的兩類(lèi)不不同的服務(wù)——管理服務(wù)和和品牌及相關(guān)關(guān)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。目目前希爾頓、喜喜來(lái)登等大型型酒店集團(tuán)既既可以提供酒酒店管理服務(wù)務(wù)，又可以向向酒店業(yè)主提提供酒店品牌牌特許經(jīng)營(yíng)服服務(wù)。本項(xiàng)目的實(shí)施最好好采取投資新新建——管理合同，如如果采取投資資新建——特許經(jīng)營(yíng)——管理合同的的形式也最好好與一家酒店店管理公司簽簽訂合作協(xié)議議。為了在目前日益競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的武武漢高星級(jí)酒酒店市場(chǎng)中占占得先機(jī)，建建議與國(guó)際知知名品牌建立立合作關(guān)系。酒店建設(shè)期間管理理的基本組織架架構(gòu)1.建設(shè)管理層:9人人建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)1組5人人(含主業(yè)總經(jīng)經(jīng)理)，酒店總經(jīng)經(jīng)理1人，行政秘秘書(shū)1人，酒店建建設(shè)顧問(wèn)1人，機(jī)要秘書(shū)1人2．計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)程序組組：12人組長(zhǎng)1人，副組長(zhǎng)1人，工程組織織人員2人，采購(gòu)員2人，對(duì)外事事物聯(lián)絡(luò)2人，機(jī)要秘秘書(shū)1人4．市場(chǎng)前期調(diào)查組組：3人組長(zhǎng)1人，調(diào)查員2人5．財(cái)務(wù)合同審核組組：4人組長(zhǎng)1人，會(huì)計(jì)1人，出出納1人，審核1人6．安全消防保衛(wèi)組組：10人組長(zhǎng)1人，副組長(zhǎng)1人，保安員8人三、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施施進(jìn)度3.1項(xiàng)目建設(shè)實(shí)實(shí)施過(guò)程工作作分解結(jié)構(gòu)表表序號(hào)代號(hào)工作名稱(chēng)工期（天）緊前工作緊后工作1A合作方初選及前期期調(diào)研究和策策劃25——B2B方案優(yōu)化10AC、D3C合作方的確定10BE4D規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建50BE5E建筑方案及施工圖圖設(shè)計(jì)40C、DF、G6F圖審及相關(guān)手續(xù)辦辦理30EG7G合作建筑承包商的的選擇20E、FH、K8H土建施工450E、FJ9I裝修圖設(shè)計(jì)及裝修修方案的確定定及裝修隊(duì)伍伍選擇30GL10J酒店經(jīng)營(yíng)管理班子子成立100HJ11K開(kāi)業(yè)前籌劃200JM12L設(shè)備采購(gòu)及裝修施施工300IM13M試營(yíng)業(yè)30K、LN14N正式營(yíng)業(yè)—L—總計(jì)需要：8055天3.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度橫道圖時(shí)間工作內(nèi)容10年5月至100年9月10年10月至110年12月11年1月至111年3月11年4月至111年6月11年7月至111年9月11年10月至111年12月12年1月至122年3月12年4月至122年6月12年7月至12年9月合作方初選及前期調(diào)研究和策劃劃方案優(yōu)化合作方的確定規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建建筑方案及施工圖圖設(shè)計(jì)圖審及相關(guān)手續(xù)辦辦理合作建筑承包商的的選擇土建施工裝修圖設(shè)計(jì)及裝修修方案的確定定及裝修隊(duì)伍伍選擇酒店經(jīng)營(yíng)管理班子子成立開(kāi)業(yè)前籌劃設(shè)備采購(gòu)及裝修施施工試營(yíng)業(yè)正式營(yíng)業(yè)四、酒店運(yùn)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理方案（略略）該方方案在酒店管管理公司確定定后，由專(zhuān)業(yè)業(yè)酒店管理公公司提供。第四部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可可行性分析本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行行性分析建立立在以下幾個(gè)假設(shè)之之上的：1、本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后后達(dá)到全國(guó)五五星級(jí)酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)。即在營(yíng)業(yè)業(yè)收入中，客客房收入占555.50%%，餐飯收入占33..39%，其其它收人占111.11%%2、本項(xiàng)目按510間間客房進(jìn)行投投資，每間客客房平均房?jī)r(jià)為為600元/天，且投資資成本嚴(yán)格按按照國(guó)際高星星級(jí)酒店遵循循的千分之一一定律進(jìn)行控控制。（即酒酒店全部都通通過(guò)客房投資資成本進(jìn)行分分?jǐn)?，每天客客房平均房?jī)r(jià)價(jià)是酒店每間間客房投資的的千分之一。）即即本項(xiàng)目投資資總額控制在在306000萬(wàn)元以?xún)?nèi)。資金安排自自有資金155000萬(wàn)元，銀行行貸款10000萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)企企業(yè)融資56600萬(wàn)元。3、土地成本按每畝2200萬(wàn)元計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)成本，總總計(jì)為1600萬(wàn)元。4、建筑密度38.775%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。5、酒店正常營(yíng)業(yè)后后三年內(nèi)達(dá)到到全省五星級(jí)級(jí)酒店平均入入住率70..59%。6、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估估暫不考慮價(jià)價(jià)格上漲因素素。一、投資建設(shè)成本本估算表1、投資構(gòu)成成本估估算項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)（元/M2）金額（萬(wàn)元）備注一土地成本800020001600含土地出讓契稅，按建筑面積二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)8000=SUM(ABOOVE)11771三通一平或折遷費(fèi)費(fèi)用800010008002工程鉆探費(fèi)8000108按土地面積3工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)及及圖審費(fèi)450002090按建筑面積4工程監(jiān)理費(fèi)45000275建安工程造價(jià)的11.2%5臨時(shí)水電費(fèi)800054按土地面積三建筑工程造價(jià)4500019008550按建筑面積四裝修及設(shè)備工程造造價(jià)45000320014400按建筑面積五配套及基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用450001901市政工程（含道路路水電管網(wǎng)等等）450002090按建筑面積2園林綠化2000500100六各項(xiàng)規(guī)費(fèi)450002501125七管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用4500018471開(kāi)辦和管理費(fèi)45000344建安工程造價(jià)的11.5%2財(cái)務(wù)費(fèi)用10000萬(wàn)元利率5.761503按2.5年計(jì)八風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金45000688建安工程造價(jià)的33%九流動(dòng)資金1000總投資成本30577在控制范圍內(nèi)每㎡投資成本6794二、項(xiàng)目投資分期期表(單位:萬(wàn)元)年度2010201120122013合計(jì)預(yù)計(jì)投資額60001300080003577=SUM(LEFT)30577投資比重%19.6242.5226.1611.70100從表中可以看出，本本項(xiàng)目在初期期投資額都很很大，這符合合星級(jí)酒店項(xiàng)目的投投資特點(diǎn)，一一般來(lái)講，星星級(jí)酒店的投資回回收期都在10~15年左右，這這還只是樂(lè)觀觀的估計(jì)，即即在市場(chǎng)正常常發(fā)展的情況況下，若遇到到酒店市場(chǎng)的整整體不景氣，則則投資回收期期更長(zhǎng)，許多多酒店更是因此此背上了重負(fù)負(fù)。根據(jù)上表，頭兩年的投資資占整個(gè)總投投資額的62.144%，因此對(duì)于于投資方來(lái)計(jì)計(jì)，本項(xiàng)目的的資金負(fù)擔(dān)還還是很重的，特特別是需要大大量的流動(dòng)資資金，而五星星級(jí)酒店的建設(shè)周周期又很長(zhǎng)（一一般在3年左右），本本項(xiàng)目還涉及及到很多配套套服務(wù)設(shè)施的的建設(shè)。根據(jù)據(jù)正常情況，本本項(xiàng)目在2014年才能在正正常情況下步步入經(jīng)營(yíng)的正正軌，產(chǎn)生初初步的經(jīng)濟(jì)效效益，只有等等到正式營(yíng)運(yùn)運(yùn)3年后本項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)才能能達(dá)到盈利的的理想狀態(tài)。三、綜合效益評(píng)估估1、經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目未來(lái)將可能能產(chǎn)生良好的的經(jīng)濟(jì)效益。根根據(jù)預(yù)測(cè)，本本項(xiàng)目建設(shè)完完工酒店全面投入入運(yùn)營(yíng)3年后，年平平均營(yíng)業(yè)收入入會(huì)在14000萬(wàn)元人民幣幣以上，這里里所預(yù)測(cè)的只只是五星級(jí)酒酒店的直接經(jīng)營(yíng)收入，而而不包括通過(guò)過(guò)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)為武漢市帶來(lái)的的間接旅游收收入，若把間間接旅游收入入算在內(nèi)，項(xiàng)項(xiàng)目全部完成成正常營(yíng)運(yùn)后，對(duì)對(duì)武漢武昌區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)獻(xiàn)預(yù)計(jì)每年在4億元人民幣幣以上，包括括餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑、購(gòu)購(gòu)物等。同時(shí)時(shí)，本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)還將促使使本區(qū)地價(jià)的的升值。由于本項(xiàng)目直接產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益益的是酒店，因此下下面將以酒店店的經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)評(píng)估本項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)效益。根根據(jù)投資投算算，本分析將將酒店的建設(shè)周周期定為2..5年（不含前期期辦理建設(shè)手手續(xù)時(shí)間），從2012年12月開(kāi)始營(yíng)業(yè)業(yè)，有一年的的試營(yíng)業(yè)期，如如下表：酒店店?duì)I業(yè)收入估估算表(單位:萬(wàn)元)年度2013201420152016201720182019營(yíng)業(yè)收入9808112091261014011140111401114011酒店經(jīng)營(yíng)成本估算算表(單位:萬(wàn)元)年度2013201420152016201720182019202020212022合計(jì)營(yíng)業(yè)收入9808112091261014011140111401114011140111401114011=SUM(LEFFT)1317004總成本1029810985110979808980898089808980898089808=SUM(LEFFT)1010336盈利-49022415134203420342034203420342034203=SUM(LEFT)30668成本比例1.050.980.880.700.700.700.700.700.700.70說(shuō)明：上表是根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)酒店店各項(xiàng)相關(guān)成成本費(fèi)用的估估計(jì)，與財(cái)務(wù)務(wù)上的成本費(fèi)費(fèi)用分析略有有不同。在正常發(fā)展情況下下，酒店從2014年開(kāi)始略有盈盈余，以后酒店?duì)I業(yè)額農(nóng)農(nóng)年上升，2016年贏利42003萬(wàn)元，酒店預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)后10年可收回回建設(shè)投資，正正常的投資回回收期在2022年左右。從以上分析可以看看出，酒店前景較為為樂(lè)觀，根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，在在試運(yùn)營(yíng)期滿滿后從2014年開(kāi)始盈盈利，但從2010年到2012年需向項(xiàng)目投投資約305577萬(wàn)元,因此，本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)于投資資方來(lái)講，前前期投入是非非常大的，特特別是投資方方付出了很大大的機(jī)會(huì)成本本，而將資金金投入到酒店店這一風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)，投投資方對(duì)于本本項(xiàng)目必須很有信心心的。同時(shí)，本本項(xiàng)目對(duì)于武武漢市旅游業(yè)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展有著很強(qiáng)強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義義。因此，建建議政府對(duì)本本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)予一定的的支持：其一一，政府為本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)施貸款貼息息，分擔(dān)投資資方的部分資資金壓力；其其二，根據(jù)利利益補(bǔ)償機(jī)制制，政府可以以投資方在水水電、稅收、用用地等政策筆筆方經(jīng)予一定定的優(yōu)惠，以以補(bǔ)償投資方方在本項(xiàng)目上上所承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成成本。2、社會(huì)效益本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不僅為為武漢市帶來(lái)可可觀的經(jīng)濟(jì)效效益，還可以以給武漢市帶帶來(lái)巨大的社社會(huì)效益，其其社會(huì)效益主主要表現(xiàn)在以以下幾個(gè)方面面：有效擴(kuò)大就業(yè)。解解決就業(yè)問(wèn)題題是我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)會(huì)發(fā)展中的一一個(gè)迫切而艱艱巨的任務(wù)，根根據(jù)世界旅游游組織預(yù)測(cè)，旅旅游業(yè)每直接接增加1個(gè)從業(yè)員，就就能為社會(huì)會(huì)會(huì)提供5個(gè)間接的就就業(yè)機(jī)會(huì)。本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將將會(huì)給城市帶帶來(lái)大量的就就業(yè)機(jī)會(huì)，僅僅五星級(jí)酒店店就需要員工500名左右，如如果按1：5的比例計(jì)算算，本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)還將另外外帶來(lái)約2500個(gè)就業(yè)崗位位，分別來(lái)自自旅游交通、旅旅游餐飲、旅旅游商品、旅旅游景區(qū)等領(lǐng)領(lǐng)域，也就是是說(shuō)僅本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)初期就就將提供約500個(gè)就業(yè)崗位位，如果再加加上本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)對(duì)某市旅旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的推作作用，在未來(lái)來(lái)還將提供更更多的就業(yè)崗崗位。因此，本本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)將能在一定定程度上解決決某市目前的的就業(yè)壓力。關(guān)聯(lián)效應(yīng)明顯。旅旅游業(yè)具有強(qiáng)強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)帶帶動(dòng)效應(yīng)，可可以帶動(dòng)許多多行業(yè)的共同同繁榮。本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)武武漢市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣樣具有廣泛的的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作作用，能夠推推動(dòng)武漢市交通運(yùn)運(yùn)輸、郵電通通信、商業(yè)貿(mào)貿(mào)易、飲食服服務(wù)、財(cái)政金金融、文化衛(wèi)衛(wèi)生等行業(yè)的的發(fā)展。本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)社會(huì)會(huì)效益的另一一個(gè)重要體現(xiàn)現(xiàn)是巨大的關(guān)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)不僅能有有效促進(jìn)武漢漢市旅游業(yè)的的發(fā)展，其對(duì)對(duì)武漢市相關(guān)行行業(yè)的帶動(dòng)作作用也很明顯顯，能夠把旅旅游產(chǎn)業(yè)及其其相關(guān)產(chǎn)業(yè)做做大。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的乖數(shù)效應(yīng)將將達(dá)到1：5左右，對(duì)武漢漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的促進(jìn)潛力力非常巨大。生態(tài)效益本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)除了能能給武