某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例

稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例導(dǎo)言：下文對(duì)稅費(fèi)、期間費(fèi)用的控制進(jìn)行了一些梳理，部分案例取自其他房產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)，僅供大家參考。稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重點(diǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的一個(gè)重要手段是稅收，稅務(wù)支出一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用中的比例會(huì)達(dá)到20%，甚至更高。從法律意義上說(shuō)，稅收具有固定性、無(wú)償性和強(qiáng)制性的特點(diǎn)。稅制要素中的征稅對(duì)象、稅率、納稅期限、減免和加征等內(nèi)容都是由相關(guān)法律法規(guī)界定，不可隨意更改。為此，稅務(wù)支出管理的關(guān)鍵在于事前的籌劃。我們應(yīng)盡可能通過(guò)事前的測(cè)算，合理安排自己的稅收計(jì)劃，從而得到最大的稅收利益。一、正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出管理的目標(biāo)是避免繳納不該繳納的稅金，降低稅收成本。但我們必須同時(shí)注意以下兩點(diǎn)：1、稅收具有強(qiáng)制性，如果偏離了稅務(wù)規(guī)范，企業(yè)將面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)，為此稅務(wù)支出管理應(yīng)符合稅收法律規(guī)范。2、應(yīng)具有全局意識(shí)，符合企業(yè)的整體利益。任何一項(xiàng)稅務(wù)支出管理方案都有其兩面性，企業(yè)在取得部分稅收利益的同時(shí)，必然會(huì)為實(shí)施該方案付出成本費(fèi)用。如果節(jié)稅額不能彌補(bǔ)這些成本費(fèi)用，那這種方案就是不可取的。以上有兩方面的含義，一方面稅務(wù)支出管理應(yīng)著眼于整體稅負(fù)的降低，既要考慮某一稅種的節(jié)稅利益，也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。另一方面，稅務(wù)支出管理的最終目標(biāo)是企業(yè)整體利益最大，而不是稅負(fù)最輕。稅務(wù)支出管理應(yīng)綜合考慮各方面利益，全面權(quán)衡，不能為籌劃而籌劃，僅僅考慮稅收利益。二、掌握充分的信息一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)建設(shè)到銷(xiāo)售，涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、印花稅等數(shù)個(gè)稅種，相對(duì)應(yīng)的為中央及地方發(fā)布的稅收法律、法規(guī)、規(guī)章等各種規(guī)范性文件。為此，必須在充分了解所在區(qū)域稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。1、企業(yè)自身的情況是稅務(wù)支出管理的出發(fā)點(diǎn)，如果不掌握企業(yè)內(nèi)部信息，將無(wú)法制定合理有效的稅務(wù)支出管理方案。2、我國(guó)有多個(gè)層次上的稅收法律規(guī)范，這些規(guī)范經(jīng)常隨政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)而修正，在進(jìn)行稅務(wù)支出管理時(shí)，必須對(duì)此加以注意并適時(shí)調(diào)整方案。3、稅收法律規(guī)范往往存在較多的模糊之處，在實(shí)踐中一般要通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定和判斷，而認(rèn)定和判斷又隨具體情況不同而不同。在運(yùn)用稅務(wù)支出管理時(shí)，必須了解主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀(guān)點(diǎn)，進(jìn)行反復(fù)研討。運(yùn)用好稅務(wù)支出管理的基本方法1、臨界點(diǎn)管理。在我國(guó)的現(xiàn)行稅法體系下，稅率分級(jí)和稅收優(yōu)惠等都有臨界點(diǎn)。所謂臨界點(diǎn)，就是稅法中規(guī)定的一些數(shù)額或比例的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超過(guò)這些標(biāo)準(zhǔn)，稅負(fù)就會(huì)大幅度的上升。為此，我們?cè)诮?jīng)營(yíng)中碰到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，可通過(guò)合理調(diào)節(jié)收支等方式，利用好臨界點(diǎn)、降低稅負(fù)。2、稅收優(yōu)惠政策管理。稅收優(yōu)惠政策是國(guó)家為鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的發(fā)展，為達(dá)到從稅收方面對(duì)資源配置進(jìn)行調(diào)控的目的，而特別制定的一些優(yōu)惠條款。爭(zhēng)取、利用國(guó)家現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策是重要的稅務(wù)支出管理方法。如果我們運(yùn)用優(yōu)惠政策得當(dāng)，就會(huì)為企業(yè)帶來(lái)可觀(guān)的稅收利益。3、差異管理。由于我國(guó)國(guó)情復(fù)雜，稅制本身存在著某些制度性的差異，這種差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以用來(lái)做出減輕稅負(fù)的選擇。首先，我國(guó)幅員廣闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平不一，各地區(qū)對(duì)于相同的稅制要素往往會(huì)有不同的規(guī)定，這樣我們可以通過(guò)一定的方法將稅收活動(dòng)在區(qū)域間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，從而獲取稅收利益。其次，不同行業(yè)的稅收待遇也存在著較大的差異，當(dāng)納稅人處于兩種以上的行業(yè)之中時(shí)，就可以選擇有利于自己的稅收規(guī)定進(jìn)行納稅。四、稅務(wù)支出管理的要點(diǎn)1、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，通過(guò)對(duì)相關(guān)資料的分析，預(yù)測(cè)企業(yè)的納稅情況；2、根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果，確定稅務(wù)支出籌劃的重點(diǎn)稅種、環(huán)節(jié)和方法；3、在資金來(lái)源、建設(shè)方式、經(jīng)營(yíng)模式等方面，從稅務(wù)支出角度進(jìn)行籌劃；4、項(xiàng)目開(kāi)工前，根據(jù)整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制納稅測(cè)算報(bào)告；5、在項(xiàng)目進(jìn)行中，根據(jù)納稅測(cè)算進(jìn)行及時(shí)的預(yù)警和全面控制；6、保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，隨時(shí)關(guān)注稅法相關(guān)規(guī)定的更新，及時(shí)制定調(diào)整方案案例：1、盈虧合并【事實(shí)描述】某集團(tuán)在同一地區(qū)有兩個(gè)全資公司，其中一個(gè)公司是房產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)的是利潤(rùn)較好的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年盈利約2000萬(wàn)元。而另一公司從事的酒店旅游業(yè)，由于酒店各項(xiàng)開(kāi)支較高，所處地區(qū)又非旅游旺地，客流量不大，預(yù)計(jì)出現(xiàn)年虧損約1000萬(wàn)元。該房產(chǎn)集團(tuán)的這兩個(gè)公司原先各自為獨(dú)立法人，企業(yè)所得稅屬同一地區(qū)國(guó)稅局管轄，并分別繳納。雖然整體上盈利不大，但由于分別納稅，所以從整體上看，企業(yè)所得稅需繳納500萬(wàn)元（按照25%企業(yè)所得稅計(jì)算）。該集團(tuán)通過(guò)分析，提出如下稅務(wù)支出管理方案：1、將房產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行更改，增加酒店經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容，并領(lǐng)取特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證（酒店經(jīng)營(yíng)所需）。2、以其中一個(gè)公司（房產(chǎn)公司）為主體，通過(guò)增資的形式將另一公司（酒店公司）進(jìn)行吸收合并。在合并過(guò)程中，遵循了財(cái)稅【2009】59號(hào)文的各項(xiàng)規(guī)定，符合特殊性稅務(wù)處理的要求。酒店公司被吸收合并后，作為房產(chǎn)公司下設(shè)的一個(gè)分公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)財(cái)稅【2008】175號(hào)文，契稅可免征；根據(jù)財(cái)稅【1995】48號(hào)文，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。通過(guò)以上方案，合并后的房產(chǎn)公司年企業(yè)所得稅為（2000-1000）×25%=250萬(wàn)元，降低稅務(wù)支出250萬(wàn)元。【案例分析】本案例利用組織變更，將兩個(gè)獨(dú)立法人各自的盈虧變?yōu)橐粋€(gè)法人內(nèi)部的盈虧，從而可以用虧損彌補(bǔ)盈利，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅的降低。本案例在實(shí)施中需注意的是，要關(guān)注各公司的股權(quán)比例關(guān)系，利用好財(cái)稅【2009】59號(hào)文，盡量能使用特殊性稅務(wù)處理。2、股權(quán)收購(gòu)【事實(shí)描述】甲公司準(zhǔn)備用8000萬(wàn)元現(xiàn)金收購(gòu)乙公司80%股權(quán)，乙公司全部股權(quán)都由丙公司持有。丙公司所持乙公司80%股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)為4000萬(wàn)元。在上述交易中，丙公司應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：（8000-4000）×25%=1000萬(wàn)元。如果甲公司采取符合財(cái)稅【2009】59號(hào)文特殊性稅務(wù)處理的股權(quán)收購(gòu)方式，可以向乙公司的股東支付本公司20%的股權(quán)（公允價(jià)值為7000萬(wàn)元）以及1000萬(wàn)元現(xiàn)金。由于丙公司轉(zhuǎn)讓乙公司股權(quán)超過(guò)75%，并且股權(quán)支付額占交易總額比例也超過(guò)了85%（為：7000/8000=87.5%），因此可適用特殊性稅務(wù)處理的情況。乙公司的股東丙公司取得1000萬(wàn)元非股權(quán)支付額，非股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的所得為：（8000-4000）×1000/8000=500萬(wàn)元。丙公司確認(rèn)所得500萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅500×25%=125萬(wàn)元。兩個(gè)方案比較，若丙公司采用股權(quán)收購(gòu)方式可以減少企業(yè)所得稅875萬(wàn)元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^(guò)使用企業(yè)所得稅的特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行稅收籌劃，但需要注意，本例適用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方接受股權(quán)支付的情況。若丙公司需要現(xiàn)金，則本案例所述方式則難以運(yùn)用。此外，若未來(lái)丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)則仍需要繳納企業(yè)所得稅，不過(guò)丙公司可以獲得推遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間。3、直接銷(xiāo)售還是轉(zhuǎn)讓股權(quán)【事實(shí)描述】某集團(tuán)投資33000萬(wàn)元成立了一家房產(chǎn)項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)了一棟商場(chǎng)，想將該商場(chǎng)出售給某百貨公司，雙方約定的售價(jià)為50000萬(wàn)元，該商場(chǎng)房增開(kāi)發(fā)成本為30000萬(wàn)元（假設(shè)全部為土地增值稅的可扣除項(xiàng)目），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為3000萬(wàn)元（假設(shè)利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。此外，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)附加為2%。該房產(chǎn)公司繳納的稅收如下：1、營(yíng)業(yè)稅=50000×5%=2500萬(wàn)元。2、城建稅及教育費(fèi)附加=2500×（7%+3%+2%）=300萬(wàn)元。3、印花稅=50000×0.05%=25萬(wàn)元。4、土地增值稅。假設(shè)房增開(kāi)發(fā)成本30000萬(wàn)元都可以作為扣除項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除6000萬(wàn)元（30000×20%），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為3000萬(wàn)元（30000×10%），可扣除稅金2800萬(wàn)元（2500+300）。增值額為8200萬(wàn)元（50000-30000-6000-3000-2800），未超過(guò)50%，稅率30%。土地增值稅為2460萬(wàn)元。5、企業(yè)所得稅=（50000-30000-3000-2800-2460-25）×25%=2928.75萬(wàn)元。相關(guān)稅負(fù)為8213.75萬(wàn)元，項(xiàng)目公司凈利潤(rùn)為8786.25萬(wàn)元，這也就是集團(tuán)從該項(xiàng)目可獲取的收益。該集團(tuán)公司設(shè)想了如下的操作方案，將出售商場(chǎng)變?yōu)槌鍪垌?xiàng)目公司股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為50000萬(wàn)元。這樣，納稅方案如下：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納土地增值稅。繳納印花稅=50000×0.05%=25萬(wàn)元。繳納企業(yè)所得稅=（50000-33000-25）×25%=4243.75萬(wàn)元集團(tuán)公司稅負(fù)為4268.75萬(wàn)元，通過(guò)上述籌劃，降低稅務(wù)支出3945萬(wàn)元。集團(tuán)公司從該項(xiàng)目獲取收益為12731.25萬(wàn)元（50000-33000-4268.75），所增加收益正是稅務(wù)支出的降低額?！景咐治觥勘景咐ㄟ^(guò)銷(xiāo)售方式的變換，將稅種進(jìn)行了簡(jiǎn)化。但需注意，這種籌劃方式并非所有銷(xiāo)售行為都可以采用。它適用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前已確定購(gòu)買(mǎi)者，并且開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般不能為住宅，而應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)（如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等），這種轉(zhuǎn)讓通常為整棟產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前應(yīng)清理有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債，以方便確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。4、定價(jià)策略【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售面積為2萬(wàn)平方米，假設(shè)房增開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元都可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除1200萬(wàn)元（6000×20%），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為600萬(wàn)元（假設(shè)計(jì)算土地增值稅時(shí)按照房增開(kāi)發(fā)成本10%計(jì)算，也為600萬(wàn)元）。該公司通過(guò)市場(chǎng)分析，價(jià)格初步確定為5000-5500元/平方米，企業(yè)考慮如下兩個(gè)定價(jià)方案：1、銷(xiāo)售單價(jià)為每平米5300元，銷(xiāo)售收入為10600萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅及附加=10600×5%（1+7%+3%+2%）=593.6萬(wàn)元。印花稅=10600×0.05%=5.3萬(wàn)元。土地增值稅的增值額=10600-7800-593.6=2206.4萬(wàn)元，增值率為26.28%，土地增值稅稅率為30%，土地增值稅為661.92萬(wàn)元。企業(yè)所得稅=（10600-6000-600-593.6-5.3-661.92）×25%=684.79萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為2054.385萬(wàn)元。2、銷(xiāo)售單價(jià)為每平米5000元，銷(xiāo)售收入為10000萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅及附加=560萬(wàn)元，印花稅=5萬(wàn)元。土地增值稅的增值額=10000-7800-560=1640萬(wàn)元，增值率19.6%，未到20%起征點(diǎn)，不用繳納土地增值稅。企業(yè)所得稅=（10000-6000-600-560-5）×25%=708.75萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為2126.25萬(wàn)元。從上述分析來(lái)看，單價(jià)定的高反而凈利潤(rùn)要少，這表明定價(jià)策略中也需要考慮到土地增值稅等稅務(wù)支出的作用?！景咐治觥勘景咐龔亩▋r(jià)策略上分析了土地增值稅等的影響，從中可以看到，銷(xiāo)售單價(jià)的界定直接影響到土地增值稅的計(jì)算。特別是，當(dāng)增值額在起征點(diǎn)附近時(shí)，我們需要格外注意價(jià)格的確定，以免出現(xiàn)上例那樣錯(cuò)誤定價(jià)的情況。與此相類(lèi)似，諸如在土地增值稅稅率變化點(diǎn)附近的籌劃也是很重要的。5、賣(mài)房送契稅【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司為進(jìn)行促銷(xiāo)，進(jìn)行了如下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃，準(zhǔn)備在各大媒體上進(jìn)行廣告宣傳，承諾在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日對(duì)前30名買(mǎi)房者給予贈(zèng)送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)該項(xiàng)支出為150萬(wàn)元。該公司打算在為購(gòu)房者代理辦證時(shí)，由公司為購(gòu)房者支付該款項(xiàng)，并隨后計(jì)入了銷(xiāo)售費(fèi)用，并在企業(yè)所得稅前進(jìn)行了列支，抵減應(yīng)納稅所得額150萬(wàn)元，少繳納企業(yè)所得稅37.5萬(wàn)元。隨后，經(jīng)過(guò)咨詢(xún)稅務(wù)機(jī)關(guān)人員，被告知此贈(zèng)送并非符合稅法規(guī)定的公益性捐贈(zèng)，不能進(jìn)行稅前列支。【案例分析】采用贈(zèng)送客戶(hù)契稅、物品等方式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，從稅務(wù)的角度上看，其實(shí)并不劃算。從本案例可見(jiàn)，贈(zèng)送客戶(hù)契稅不能作為公益性捐贈(zèng)，從而不能在所得稅前進(jìn)行扣除。同樣，如果贈(zèng)送客戶(hù)物品，則往往容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為是業(yè)務(wù)招待費(fèi)，也同樣面臨納稅調(diào)整。為此，在不考慮其他因素的條件下，進(jìn)行促銷(xiāo)的較好方式是直接進(jìn)行價(jià)格折扣。以本案例為例，如果將150萬(wàn)元作為商業(yè)折扣進(jìn)行處理，從總房?jī)r(jià)款中進(jìn)行扣除（開(kāi)具發(fā)票的金額應(yīng)為折扣后金額）。那么不僅可以減少應(yīng)納稅所得額150萬(wàn)元，還可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅及附加8.4萬(wàn)元（城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)附加為2%），減少土地增值稅3萬(wàn)元（以2%預(yù)征率計(jì)算）。6、分立后轉(zhuǎn)讓【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司下屬有一分公司，該分公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目（該項(xiàng)目已經(jīng)一定程度開(kāi)發(fā)，符合轉(zhuǎn)讓的法律條件），現(xiàn)在該房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將該項(xiàng)目出售給另一家商業(yè)公司使用。該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)評(píng)估，資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為8000萬(wàn)元（假設(shè)該價(jià)格也是稅務(wù)認(rèn)可的），其原始成本為5000萬(wàn)元。該公司若將該項(xiàng)目作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行操作，那么相關(guān)稅務(wù)支出為（因印花稅金額較小，本例不考慮印花稅）：1、營(yíng)業(yè)稅。（8000-5000）×5%=150萬(wàn)元2、城建稅及教育費(fèi)附加。150×（7%+3%+2%）=18萬(wàn)元3、土地增值稅暫按3%預(yù)征率計(jì)算。8000×3%=240萬(wàn)元4、企業(yè)所得稅。（8000-5000-150-18-160）×25%=668萬(wàn)元相關(guān)稅負(fù)為150+18+240+668=1076萬(wàn)元，房產(chǎn)公司從該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中獲取的收益為8000-5000-1076=1924萬(wàn)元?，F(xiàn)在該房產(chǎn)公司提出如下方案：1、將分公司通過(guò)分立變?yōu)楠?dú)立的公司，房產(chǎn)公司股東取得該公司100%股權(quán)，符合特殊性稅務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定。這樣，房產(chǎn)公司取得該項(xiàng)目公司的股權(quán)按照原計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算，不需繳納企業(yè)所得稅。2、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)和有關(guān)規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。3、土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。本例中為企業(yè)分立，不涉及有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸榇送恋卦鲋刀惒恍枰U納。最后，在滿(mǎn)足特殊性稅務(wù)處理對(duì)年限等規(guī)定后，將100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給商業(yè)公司。在轉(zhuǎn)讓中，不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，需繳納企業(yè)所得稅=（8000-5000）×25%=750萬(wàn)元。對(duì)比前面方案，稅負(fù)減少326萬(wàn)元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^(guò)分立，將資產(chǎn)獨(dú)立后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩?guī)避了相關(guān)稅收。但必須注意，在使用特殊性稅務(wù)處理時(shí)，需嚴(yán)格遵循財(cái)稅【2009】59號(hào)文的要求，避免因有關(guān)操作細(xì)節(jié)不符合規(guī)定而出現(xiàn)爭(zhēng)議。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)分立后的派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅，為此分立也不會(huì)新增契稅。7、租金的合理分配【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（20萬(wàn)平方米）進(jìn)行出租，在招商前對(duì)租金收取進(jìn)行了籌劃，主要解決房產(chǎn)稅過(guò)高以及所得稅問(wèn)題。該企業(yè)預(yù)計(jì)將取得年租金收入5000萬(wàn)元，僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬(wàn)元（租金的12%）?；I劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案：1、專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)市場(chǎng)管理公司來(lái)管理該大型物業(yè)。經(jīng)營(yíng)范圍包括：市場(chǎng)管理、物業(yè)管理、咨詢(xún)服務(wù)等。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)。2、在市場(chǎng)管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務(wù)、工商、計(jì)劃生育等一站式服務(wù)，這些主要是為了便于后面的收費(fèi)價(jià)格審批）。3、對(duì)市場(chǎng)內(nèi)商家實(shí)行“會(huì)員制”管理，為會(huì)員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會(huì)計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等）。這樣，對(duì)所有進(jìn)入該市場(chǎng)的商家實(shí)行會(huì)員制后，收取約為租金25%左右的會(huì)員費(fèi)、10%左右的物業(yè)管理費(fèi)（房管局、物價(jià)局備案）；在租金收取上，對(duì)會(huì)員一律實(shí)行6.5折優(yōu)惠。經(jīng)過(guò)上述籌劃后，年度營(yíng)業(yè)總收入基本不變約為5000萬(wàn)元，其構(gòu)成為租金3250萬(wàn)元、物管費(fèi)500萬(wàn)元、會(huì)員費(fèi)1250萬(wàn)元。可以節(jié)約房產(chǎn)稅：1750萬(wàn)元×12%＝210萬(wàn)元?！景咐治觥堪凑辗慨a(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，需按照租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。本例通過(guò)利用不同稅種的差異，將租金收入分為租金、物管費(fèi)、會(huì)員費(fèi)，從需繳納房產(chǎn)稅的租金變?yōu)椴恍枥U納房產(chǎn)的物管費(fèi)、會(huì)員費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)支出的節(jié)省。當(dāng)然，本納稅籌劃需要注意的是，收費(fèi)方案需要得到相關(guān)行政管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，避免因收費(fèi)方案得不到確認(rèn)而出現(xiàn)納稅爭(zhēng)議。8、出租與承包的選擇【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)持有某原值5000萬(wàn)元的房產(chǎn)，所在地區(qū)房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值可減除比例為30%。該企業(yè)將房產(chǎn)出租出去，每年獲取租金1000萬(wàn)元，其應(yīng)繳納房產(chǎn)稅120萬(wàn)元。該企業(yè)通過(guò)考慮，提出如下納稅籌劃方案：1、將該房產(chǎn)作為其下屬的一個(gè)營(yíng)業(yè)部，并與承租人簽訂勞動(dòng)合同，將其招聘為營(yíng)業(yè)部經(jīng)理。2、與該承租人簽訂承包合同，每年固定上交1000萬(wàn)元承包費(fèi)，承租人以自己名義對(duì)外營(yíng)業(yè)。這樣，該企業(yè)通過(guò)籌劃將出租房產(chǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)房產(chǎn)，只需要按照房產(chǎn)原值減除一定比例繳納房產(chǎn)稅，不用按照租金計(jì)算繳納。應(yīng)納房產(chǎn)稅為：5000×（1-30%）×1.2%=42（萬(wàn)元）?？梢詼p少稅務(wù)支出78萬(wàn)元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)換收入形式來(lái)轉(zhuǎn)換稅制要素，將租金收入轉(zhuǎn)換為承包費(fèi)，從按照租金繳納變?yōu)榘凑赵道U納房產(chǎn)稅，進(jìn)而進(jìn)行節(jié)稅。但是，需注意的是將承租人轉(zhuǎn)為企業(yè)員工，這也就是納稅籌劃中的代價(jià)。另外，由于承租者以自己名義對(duì)外營(yíng)業(yè)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，出包者向承包方收取的承包費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，承包費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅及其附加不能減除。當(dāng)然，若能符合一定條件，這部分的稅費(fèi)也能規(guī)避。最后，本籌劃的要點(diǎn)在于稅率差（12%與1.2%），當(dāng)租金與房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余額越接近，則效果越明顯，否則本籌劃的意義就不大了。9、售后返租的變化【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，由業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后返租給該公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)公司總銷(xiāo)售收入為20000萬(wàn)元，并承諾按照其購(gòu)房?jī)r(jià)格8%給予業(yè)主回報(bào)（回報(bào)金額為1600萬(wàn)元），該公司實(shí)際對(duì)外出租年收入2000萬(wàn)元。如不進(jìn)行任何籌劃，則存在兩次出租。第一次是業(yè)主將房屋出租給房產(chǎn)公司，第二次是房產(chǎn)公司再將房屋出租給使用者。房產(chǎn)公司需按照租金收入2000萬(wàn)元繳納營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元（5%營(yíng)業(yè)稅率，不考慮城建稅及附加）。因房產(chǎn)公司不是產(chǎn)權(quán)所有者，不需繳納房產(chǎn)稅。該房產(chǎn)公司考慮如下籌劃方案：1、房產(chǎn)公司從出租變?yōu)榇?，即代理業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行出租。通過(guò)簡(jiǎn)化出租關(guān)系，變?yōu)闃I(yè)主將房屋通過(guò)房產(chǎn)公司的代理，出租給了使用者。2、房產(chǎn)公司對(duì)租金收入2000萬(wàn)元與給業(yè)主回報(bào)1600萬(wàn)元之間的差額400萬(wàn)元，作為代理費(fèi)收入。這樣，房產(chǎn)公司的稅負(fù)降低為營(yíng)業(yè)稅20萬(wàn)元（400萬(wàn)元×5%）?！景咐治觥勘景咐ㄟ^(guò)簡(jiǎn)化出租關(guān)系，將房產(chǎn)公司承擔(dān)的轉(zhuǎn)租關(guān)系轉(zhuǎn)化為代理關(guān)系，從而降低了營(yíng)業(yè)稅。本稅務(wù)支出管理方案的注意點(diǎn)在于要事先與業(yè)主達(dá)成代理協(xié)議，從相關(guān)合同要素上規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。10、房產(chǎn)出租改為代銷(xiāo)【事實(shí)描述】某市的甲公司將一處商場(chǎng)出租給乙公司用于其銷(xiāo)售自產(chǎn)產(chǎn)品，每年收取租金200萬(wàn)元，該房產(chǎn)的計(jì)稅原值為1000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定房產(chǎn)原值扣除比例為30%。甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅人。甲公司取得的租賃收益應(yīng)繳納的相關(guān)稅收情況如下（假設(shè)僅考慮營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅）：營(yíng)業(yè)稅=200×5%=10萬(wàn)元房產(chǎn)稅=200×12%=24萬(wàn)元甲公司經(jīng)過(guò)考慮，提出如下籌劃方案：1、甲公司利用商場(chǎng)為乙公司代銷(xiāo)產(chǎn)品，代銷(xiāo)產(chǎn)品的價(jià)格等全部由乙公司確定，甲公司只收取手續(xù)費(fèi)。假設(shè)甲公司每年收取的代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)仍然為200萬(wàn)元。2、上述方案下，甲公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅收為：營(yíng)業(yè)稅=200×5%=10萬(wàn)元房產(chǎn)稅=1000×（1-30%）×1.2%=8.4萬(wàn)元通過(guò)籌劃，甲公司可減少房產(chǎn)稅24-8.4=15.6萬(wàn)元【案例分析】根據(jù)增值稅有關(guān)規(guī)定，將貨物交付他人代銷(xiāo)以及銷(xiāo)售代銷(xiāo)貨物都應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售繳納增值稅。當(dāng)貨物在一般納稅人之間銷(xiāo)售時(shí)，若不存在其他稅收優(yōu)惠，增值稅的稅率一致，總體增值稅的稅負(fù)不會(huì)因?yàn)樵黾蛹{稅環(huán)節(jié)而增加。如果甲公司是小規(guī)模納稅人或非增值稅納稅人，則應(yīng)當(dāng)重新測(cè)算上述籌劃方案。11、改出租為轉(zhuǎn)租【事實(shí)描述】甲公司持有一棟寫(xiě)字樓對(duì)外進(jìn)行出租，因設(shè)施不齊全，每年只能收取租金600萬(wàn)元?，F(xiàn)在該公司準(zhǔn)備花5000萬(wàn)元對(duì)該房屋進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金2000萬(wàn)元。在裝修前后，與租賃收入相關(guān)的稅負(fù)如下：1、裝修前：營(yíng)業(yè)稅=600×5%=30萬(wàn)元；城建稅及教育費(fèi)附加=30×（7%+5%）=3.6萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=600×12%=72萬(wàn)元。合計(jì)105.6萬(wàn)元。2、裝修后：營(yíng)業(yè)稅=2000×5%=100萬(wàn)元；城建稅及教育費(fèi)附加=100×（7%+5%）=12萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=2000×12%=240萬(wàn)元。合計(jì)352萬(wàn)元。裝修后的稅負(fù)增加：352-105.6=246.4萬(wàn)元。甲公司考慮如下籌劃方案：1、甲公司先將裝修前房產(chǎn)出租給下屬企業(yè)乙公司，并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的租賃合同（假設(shè)20年），每年收取租金600萬(wàn)元。然后由乙公司出資5000萬(wàn)元進(jìn)行裝修改造，再對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租租金仍然為2000萬(wàn)元。2、甲公司承擔(dān)的稅負(fù)仍為105.6萬(wàn)元；乙公司應(yīng)承擔(dān)：營(yíng)業(yè)稅=2000×5%=100萬(wàn)元；城建稅及教育費(fèi)附加=100×（7%+5%）=12萬(wàn)元；因不是產(chǎn)權(quán)所有者，不需繳納房產(chǎn)稅。合計(jì)112萬(wàn)元。甲公司和乙公司稅負(fù)合計(jì)217.6萬(wàn)元?；I劃后稅負(fù)減少：352-217.6=134.4萬(wàn)元?！景咐治觥勘纠ㄟ^(guò)設(shè)置轉(zhuǎn)租一個(gè)環(huán)節(jié)，將房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)進(jìn)行了減少。雖然增加了營(yíng)業(yè)稅及附加，但是房產(chǎn)稅得到了減少，總體上稅負(fù)得到減輕。但需要注意的是，甲公司與乙公司為關(guān)聯(lián)方，甲公司向乙公司收取的租金應(yīng)當(dāng)公允，不能明顯偏低而且沒(méi)有正當(dāng)理由。這里需要注意，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，轉(zhuǎn)租人并非房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人是不需要繳納房產(chǎn)稅的，但是由于各地執(zhí)行政策情況不一樣，具體還需要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行及時(shí)溝通。12、轉(zhuǎn)出減值資產(chǎn)【事實(shí)描述】甲公司擁有一棟商場(chǎng)，賬面原值為6000萬(wàn)元，因地段等原因，實(shí)際上公允價(jià)值下降為1000萬(wàn)元。甲公司每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（按照房產(chǎn)原值減除30%后計(jì)算繳納）為：6000×（1-30%）×1.2%=50.4萬(wàn)元。該公司考慮如下籌劃方案：將上述房產(chǎn)對(duì)外投資到下屬企業(yè)乙公司中（非房產(chǎn)企業(yè)），按規(guī)定投資者投入的固定資產(chǎn)按照投資各方確認(rèn)的價(jià)值，作為入賬價(jià)值。則乙公司接受甲公司房產(chǎn)投資的入賬價(jià)值為公允價(jià)值1000萬(wàn)元。乙公司每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1000×（1-30%）×1.2%=8.4萬(wàn)元。繳納契稅（假設(shè)契稅稅率為3%）1200×3%=36萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅按照有關(guān)規(guī)定，不需繳納。經(jīng)過(guò)籌劃，減少稅負(fù)50.4-8.4-36=6萬(wàn)元。此外，以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資需按照公允價(jià)值計(jì)算損益進(jìn)行企業(yè)所得稅繳納，因此甲公司還需確認(rèn)損失6000-1000=5000萬(wàn)元。如果甲公司為盈利企業(yè)，則可以起到推遲繳納企業(yè)所得稅的作用?！景咐治觥勘纠ㄟ^(guò)房產(chǎn)對(duì)外投資起到了將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值的作用。但在實(shí)踐中，需要注意乙公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)，為此有關(guān)交易應(yīng)按照公平、合理原則進(jìn)行。同時(shí)，在減值較大情況下，本例的減稅作用比較明顯，否則起不到預(yù)期效應(yīng)。13、會(huì)所的房產(chǎn)稅籌籌劃【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)持有有某原值8000萬(wàn)元的會(huì)所，該會(huì)所主要要用于為業(yè)主主提供服務(wù)，所所在區(qū)域較偏偏僻，市場(chǎng)租租金不高。該該企業(yè)所在地地區(qū)房產(chǎn)稅的的房產(chǎn)原值可可減除比例為為30%，雖然對(duì)于會(huì)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)未未明確，但按按照稅法要求求，該房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)作為房房產(chǎn)的實(shí)際使使用者為納稅稅義務(wù)人，該該企業(yè)應(yīng)繳納納房產(chǎn)稅=8000×（1-30%）×1.2%==67.2萬(wàn)元元。該企業(yè)通過(guò)考慮，提提出如下納稅稅籌劃方案：：1、將該會(huì)所出租給給某關(guān)聯(lián)方經(jīng)經(jīng)營(yíng)，租金為為150萬(wàn)元，該租金金水平也得到到稅務(wù)機(jī)關(guān)的的認(rèn)可。2、經(jīng)過(guò)籌劃，房產(chǎn)稅稅=150×12%=118萬(wàn)元，另外為為租金產(chǎn)生營(yíng)營(yíng)業(yè)稅150×5%=7..5萬(wàn)元（不考考慮營(yíng)業(yè)稅金金附加、企業(yè)所所得稅影響），減少稅金金支出67.2-118-7.55=41.77萬(wàn)元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^(guò)將自有有物業(yè)轉(zhuǎn)化為為出租物業(yè)，減減少了房產(chǎn)稅稅支出。這種種籌劃的立足足點(diǎn)在于物業(yè)業(yè)原值較大，而市場(chǎng)租金卻較低，而且兩者的差距越大，則這種籌劃的結(jié)果也越明顯。14、會(huì)所出售的籌劃【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)某住宅區(qū)，其其中有成本66000萬(wàn)元的會(huì)所所。該會(huì)所按照約定，其產(chǎn)權(quán)歸屬屬于該企業(yè)，主主要用于為業(yè)業(yè)主提供售房房合同中承諾諾的服務(wù)。因因該住宅的商商業(yè)氛圍不濃濃厚，該會(huì)所所若對(duì)外銷(xiāo)售售，其市場(chǎng)價(jià)價(jià)格不高，約為5000萬(wàn)元左右?，F(xiàn)現(xiàn)在該企業(yè)的的住宅銷(xiāo)售完完畢，稅前利利潤(rùn)為2億元，若不不進(jìn)行任何籌籌劃，則需按按照稅法繳納納企業(yè)所得稅稅?，F(xiàn)在該企業(yè)提出如如下籌劃方案案：1、將會(huì)所按照50000萬(wàn)元價(jià)格出售售給某關(guān)聯(lián)方方，并約定該該關(guān)聯(lián)方需履履行原售房合合同中房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主主承諾的服務(wù)務(wù)。2、因該籌劃，減少稅稅前利潤(rùn)10000萬(wàn)元。同時(shí)，由于于房產(chǎn)原值減減少了，可以以在以后的房房產(chǎn)稅繳納時(shí)時(shí)減少計(jì)稅的的基數(shù)?！景咐治觥繒?huì)所是一個(gè)讓開(kāi)發(fā)發(fā)商很難處理理的事情，特特別是新建的的小區(qū)，很多多開(kāi)發(fā)商自有有的會(huì)所都面面臨嚴(yán)重的虧虧損，其市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值是并不不高的。但由由于只能作為為資產(chǎn)減值體體現(xiàn)在賬面上上，而不能在在稅前進(jìn)行列列支，因此不不能有效減少少稅負(fù)。通過(guò)過(guò)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方方的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t則實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)負(fù)的下降。但但需注意關(guān)聯(lián)聯(lián)交易需得到到認(rèn)可，另外外，作為開(kāi)發(fā)發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)權(quán)的會(huì)所，應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)入固定資資產(chǎn)進(jìn)行核算算并計(jì)提折舊舊，這部分成本本一般也不可以以在土地增值值稅計(jì)算時(shí)扣扣除。期間費(fèi)用管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的期間費(fèi)用是是指為組織、開(kāi)開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)發(fā)生，但不能能直接歸屬于于某個(gè)特定產(chǎn)產(chǎn)品成本的費(fèi)費(fèi)用，它主要包括管理理費(fèi)用、銷(xiāo)售售費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)質(zhì)上說(shuō)，是資資金密集型行行業(yè)，不僅建建造過(guò)程需要要大量的資金金投入，同時(shí)時(shí)一個(gè)項(xiàng)目的的完成又經(jīng)歷歷較長(zhǎng)的時(shí)間間，在整個(gè)運(yùn)運(yùn)作周期內(nèi)，期期間費(fèi)用是非非常高昂的。特特別在當(dāng)前國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀(guān)調(diào)控控頻繁的背景景下，一方面面，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)單純依靠自自有資金是難難以完成的，開(kāi)開(kāi)發(fā)資金越來(lái)來(lái)越依賴(lài)于外外部資金；另另一方面，銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況受外外部環(huán)境的影影響較大，運(yùn)運(yùn)作周期不斷斷延長(zhǎng)，這又又進(jìn)而導(dǎo)致房房地產(chǎn)企業(yè)的的各項(xiàng)費(fèi)用高高企。此外，費(fèi)費(fèi)用控制水平平還會(huì)直接影影響現(xiàn)金流的的平衡，甚至至是企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)安全，相相當(dāng)多的房地地產(chǎn)企業(yè)就是是因?yàn)橘M(fèi)用控控制不好（尤尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用）而陷入入資金鏈危機(jī)機(jī)。因此，合合理控制期間間費(fèi)用是關(guān)系系到企業(yè)生存存、發(fā)展的重重要任務(wù)。一、推行預(yù)算管理理費(fèi)用失控的一個(gè)重重要原因是事事先沒(méi)有建立立明確的目標(biāo)標(biāo)，其結(jié)果導(dǎo)導(dǎo)致在執(zhí)行中“走一步看一一步”，最終失控也就不足為奇奇了。預(yù)算是是運(yùn)用目標(biāo)管管理思想對(duì)期期間費(fèi)用進(jìn)行行管理的一種種具體形式。在在期間費(fèi)用預(yù)預(yù)算管理中，預(yù)算按結(jié)構(gòu)樹(shù)樹(shù)層層分解落落實(shí)到各個(gè)部門(mén)上，目目標(biāo)變成可執(zhí)執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)計(jì)劃，通過(guò)實(shí)際結(jié)果果與目標(biāo)進(jìn)行行對(duì)比分析，找找出差距、分析原因、制定改進(jìn)措措施。而在預(yù)算分解過(guò)程程中，各預(yù)算算目標(biāo)的方向向一致，環(huán)環(huán)環(huán)相扣，形成成協(xié)調(diào)統(tǒng)一的的目標(biāo)體系。只要每個(gè)部門(mén)完成了自己的分預(yù)算目標(biāo)，整個(gè)費(fèi)用預(yù)算總目標(biāo)就能完成。二、劃分分責(zé)任中心，實(shí)實(shí)施責(zé)任考核核有不少采取預(yù)算管管理的企業(yè)并并沒(méi)有取得預(yù)預(yù)期效果，其其原因往往在在于目標(biāo)與執(zhí)執(zhí)行相脫離，費(fèi)費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)標(biāo)并沒(méi)有細(xì)分分、落實(shí)到各各個(gè)執(zhí)行部門(mén)門(mén)。為此，需需要根據(jù)各部部門(mén)的管理權(quán)權(quán)限和費(fèi)用承承擔(dān)范圍，將將指標(biāo)從宏觀(guān)觀(guān)層面分解到到微觀(guān)層面，把部門(mén)劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的責(zé)任中心。同時(shí)，定義好每個(gè)責(zé)任中心與費(fèi)用控制相關(guān)的指標(biāo)，根據(jù)責(zé)任中心的預(yù)算完成情況進(jìn)行考核。這樣，就可以在日常業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)對(duì)費(fèi)用的過(guò)程控制，真正將費(fèi)用控制的執(zhí)行力滲透到基層。三、分析驅(qū)動(dòng)因素素驅(qū)動(dòng)因素是戰(zhàn)略成成本管理中的的一個(gè)重要概概念，它是指指導(dǎo)致成本費(fèi)用用發(fā)生的因素素，可以是一個(gè)個(gè)事項(xiàng)、一項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)或作業(yè)業(yè)(activvity)。對(duì)期間費(fèi)用用進(jìn)行驅(qū)動(dòng)因因素分析，目目的是對(duì)費(fèi)用形成的“前因后果”進(jìn)行追本溯溯源，深入挖挖掘費(fèi)用背后后的推動(dòng)力，從從根源上分析析可以降低費(fèi)費(fèi)用的各項(xiàng)要要素。以銷(xiāo)售售費(fèi)用為例，驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素可能能就包括產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)次數(shù)數(shù)、拜訪(fǎng)客戶(hù)戶(hù)時(shí)間、合同同制作數(shù)量等等，銷(xiāo)售費(fèi)用用不過(guò)是這些些驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)產(chǎn)生的后果。我我們通過(guò)對(duì)驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素的分分析、優(yōu)化，消消除無(wú)效作業(yè)業(yè)，就可以從從根本上消減減無(wú)效的期間間費(fèi)用支出。四、做好融資規(guī)劃劃1、確定合理的資金需需要量是融資資規(guī)劃的前提，資金不足固固然影響項(xiàng)目目的開(kāi)展，但資金金過(guò)剩也會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致利息費(fèi)用用的增加。在融資計(jì)劃劃中，需要特特別關(guān)注預(yù)售售收入與融資資規(guī)劃相配合合，盡量避免免過(guò)度籌資。2、付款時(shí)間的推后后可減少因資資金占用而產(chǎn)產(chǎn)生的利息，目前我們?nèi)〉玫拈_(kāi)發(fā)用地，大多由政府負(fù)責(zé)拆遷，而政府拆遷難、交地晚也是普遍現(xiàn)象，為此應(yīng)努力利用這些因素延緩付款時(shí)間。3、根據(jù)不同的資金需需要，合理配比長(zhǎng)長(zhǎng)期融資與短短期融資；從不同渠道道中選擇資金金成本最低的渠道，同時(shí)還要考考慮各個(gè)渠道道的約束條件件，選擇合適適的籌資時(shí)機(jī)機(jī)。案例：1、會(huì)議費(fèi)用的節(jié)省省【事實(shí)描述】某公司一個(gè)年度的的會(huì)議費(fèi)用達(dá)達(dá)到200萬(wàn)元，包括括差旅費(fèi)、會(huì)會(huì)議室租金、會(huì)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備費(fèi)用用等。該公司司隨后對(duì)會(huì)議議費(fèi)用進(jìn)行了了詳細(xì)的分析析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，相當(dāng)多的的會(huì)議費(fèi)用實(shí)實(shí)際是可以節(jié)節(jié)省的，節(jié)省省的方法有以以下：（1）會(huì)議形式從從現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)換為為非現(xiàn)場(chǎng)。會(huì)議并非一一定需要現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)召開(kāi)，一些些會(huì)議實(shí)際是是可以采取成成本更低的形形式進(jìn)行的，例例如OA流轉(zhuǎn)審批、電電話(huà)溝通、視視頻會(huì)談等。非非現(xiàn)場(chǎng)形式的的會(huì)議可以將將現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為非現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)費(fèi)用，差旅費(fèi)費(fèi)、會(huì)議室租租金等降低了50萬(wàn)元。（2）會(huì)議的歸歸并。該公司司分析發(fā)現(xiàn)，較較多的會(huì)議由由于事前沒(méi)有有安排，所以以經(jīng)常出現(xiàn)重重復(fù)性會(huì)議的的情況，往往往是一個(gè)會(huì)議議后不久又召召開(kāi)幾乎同樣樣主題的會(huì)議。為此此，該公司對(duì)對(duì)一段時(shí)期內(nèi)的會(huì)議議申請(qǐng)進(jìn)行了了歸并，將相相同主題的會(huì)會(huì)議集中召開(kāi)開(kāi)。這樣，不僅節(jié)省了與與會(huì)人員的時(shí)時(shí)間，也減少少了外地與會(huì)會(huì)人員的往返返次數(shù)，減少少的會(huì)議費(fèi)用用約30萬(wàn)元。【案例分析】會(huì)議是一項(xiàng)費(fèi)用高高昂的活動(dòng)，除除去直接性的的支出外，與與會(huì)人員的時(shí)時(shí)間是更重要要的支出。參參與會(huì)議的人人員越多、層層次越高，占占用的人員時(shí)時(shí)間就越多，會(huì)議的成本就越高。為此，合理安排會(huì)議、減少不必要的會(huì)議時(shí)間是降低會(huì)議成本的最重要工作。2、預(yù)算管理與責(zé)任任考核【事實(shí)描述】某集團(tuán)公司每年編制制預(yù)算對(duì)費(fèi)用用進(jìn)行控制，預(yù)算編制上是由下屬企業(yè)上報(bào)預(yù)算，并由集團(tuán)進(jìn)行審核。同時(shí)，對(duì)預(yù)算進(jìn)行考核，規(guī)定若超出預(yù)算金額，則相應(yīng)罰款10%，若低于預(yù)算金額，則不予獎(jiǎng)勵(lì)。該集團(tuán)公司最終發(fā)發(fā)現(xiàn)，每年的的預(yù)算金額是是越來(lái)越高，近3年的費(fèi)用預(yù)預(yù)算是1000萬(wàn)元、1100萬(wàn)元、1300萬(wàn)元。費(fèi)用預(yù)預(yù)算金額經(jīng)常常是在上一年年度的基礎(chǔ)上上增加一定的的幅度，根本本未考慮公司司實(shí)際需要支出情況況。同時(shí)，公司費(fèi)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生生額是950萬(wàn)元、1000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元，略低于預(yù)算限限制，但剛好完成預(yù)預(yù)算任務(wù)，真真正大幅度降降低費(fèi)用的情情況很少出現(xiàn)現(xiàn)。該公司經(jīng)過(guò)分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，其原因因在于，一方方面預(yù)算編制制沒(méi)有確實(shí)的的依據(jù)，是根根據(jù)上年情況況制定，而沒(méi)沒(méi)有根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的的緣由進(jìn)行分分析；另一方方面該公司對(duì)對(duì)于費(fèi)用預(yù)算算完成情況有有懲罰措施，但但沒(méi)有獎(jiǎng)勵(lì)措措施?！景咐治觥渴潞罂刂撇蝗缡轮兄锌刂?，而事事中控制不如如事前控制。只有事前規(guī)劃得當(dāng)才能真正控制好成本費(fèi)用，預(yù)算作為一項(xiàng)管理工具在很多企業(yè)得到運(yùn)用，但運(yùn)用效果往往并不符合預(yù)期。其原因有很多，很重要的一點(diǎn)是企業(yè)沒(méi)有把目標(biāo)管理真正貫徹到預(yù)算中，沒(méi)有將預(yù)算通過(guò)激勵(lì)措施進(jìn)行落實(shí)。從上述例子可見(jiàn)，首先，預(yù)算編制的目標(biāo)不明確。費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是各項(xiàng)費(fèi)用的