某住宅小區(qū)項目的投資

XX小區(qū)房地產(chǎn)項目投資分析(可行性分析)投資發(fā)展部二00四年八月十五日目錄TOC\o"1-3"一、項目的基本情況1（一）項目概況1（二）基本數(shù)據(jù)指標11、項目的基本數(shù)據(jù)表12、項目投資方案評價指標匯總表2二、項目投資環(huán)境與市場研究2（一）XX房地產(chǎn)市場概況2（二）項目所在地周邊物業(yè)情況3（三）項目所在地周邊配套設施及交通狀況分析4（四）項目地塊狀況5（五）項目開發(fā)條件分析5三、項目開發(fā)方案分析7（一）項目規(guī)劃設計構(gòu)思方案71、市場定位72、規(guī)劃設計要點83、項目技術(shù)經(jīng)濟指標表8（二）項目開發(fā)方案9四、項目投資估算與資金籌措計劃10（一）開發(fā)成本估算101、土地地價102、前期費用113、建筑安裝工程費114、基礎(chǔ)設施配套費115、不可預見費116、開發(fā)期間稅費11（二）開發(fā)費用121、管理費用122、銷售費用12（三）項目成本費用估算表12（四）資金籌措與投入計劃及貸款利息131、資金籌措與投資計劃132、開發(fā)項目投資進度與資金籌措計劃13五、項目銷售收入估算13（一）銷售收入單價的確定13（二）銷售收入分期按比例測算14（二）銷售稅金及可運用資金估算141、銷售稅金及附加估算表142、項目可運用資金估算表15六、項目經(jīng)濟效益評價15（一）損益表與靜態(tài)盈利分析151、開發(fā)成本費用構(gòu)成表152、損益表15（二）財務現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析151、財務現(xiàn)金流量表（全部資金）152、財務現(xiàn)金流量表（自有資金）16（三）資金來源與運用表和資金平衡分析171、資金來源與運用表17（四）經(jīng)濟效益評價指標匯總表18七、不確定性分析18（一）盈虧平衡分析18（二）敏感性分析18（三）概率分析19八、結(jié)論與建議20項目投資分析一、項目的基本情況（一）項目概況XXXX小區(qū)地塊位于XX市南端拱北昌盛圍地段，用地面積約45145平方米，呈“L”型，四面環(huán)路。南臨昌盛路，西臨港昌路，北臨僑光路，東臨昌平路。項目地塊交通方便，用地平坦，南面視野開闊，與澳門遙遙相望，東南朝向拱北口岸聯(lián)檢大樓，擁有優(yōu)美的海景，相鄰建筑多為商住，生活配套設施較齊全，便于營造一個自然景觀、人文環(huán)境良好、生活方便的現(xiàn)代化健康社區(qū)。（二）基本數(shù)據(jù)指標1、項目的基本數(shù)據(jù)表序號項目數(shù)額單位備注(一)總用地面積45144.6平方米(二)總建筑面積91069.199平方米計入容積率建筑面面積（1）住宅建筑面積75618.466平方米（2）商鋪建筑面積12860.733平方米（3）會所面積1790.00平方米（4）輔助面積800.00平方米(三)不計入容積率建筑筑面積22183.566平方米（1）地下車庫建筑面積積13200.000平方米含11200平方米米人防面積（2）架空車庫建筑面積積7241.06平方米（3）住宅架空層面積1742.50平方米(四)重要參數(shù)（1）基準收益率0.08（2）貸款年利率0.06（3）項目建設經(jīng)營期3年（4）容積率2.02（5）綠化面積15800.6平方米（6）總建筑密度22.8%（7）居住套數(shù)687套（8）停車位564個2、項目投資方案評價指標匯總表序號指標評價結(jié)果1項目總投資（萬元元）264762項目總銷售收入（萬萬元）364553利潤總額（萬元）76714稅后利潤（萬元）65205投資利潤率29%6全部投資財務凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）（稅后）（萬萬元）47007全部投資財務內(nèi)部部收益率（FIRR）（稅后）62.8%8自有資金財務凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）（稅后）（萬萬元）46689自有資金財務內(nèi)部部收益率（FIRR）（稅后）62.2%10盈虧平衡點銷售率率77%11剩余物業(yè)總價值3603二、項目投資環(huán)境與市場研究（一）XX房地產(chǎn)市場概況近年來XX經(jīng)濟發(fā)展較快，擺脫了多年依靠政策性驅(qū)動力量維持增速的被動局面，開始出現(xiàn)以企業(yè)（特別是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資、消費結(jié)構(gòu)升級和出口需求增加為主要動力的擴張勢頭。2003年全市實現(xiàn)本地生產(chǎn)總值（GDP）476.73億元，比2002年增長18.1%，為1994年以來的最高水平。居民生活水平穩(wěn)步提高，2003年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（可比口徑）1.66萬元，同比增長8.4%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額357.39億元，同比增長20.2%。城市經(jīng)濟、消費的增長促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。特別是去年5月底市政府出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)項目開工（復工）管理的暫行規(guī)定》，因城中舊村改造的因素，一度嚴加控制的XX房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)新的啟動態(tài)勢，房地產(chǎn)成交活躍，呈現(xiàn)健康、繁榮的發(fā)展態(tài)勢。國務院、建設部、廣東省將XX市定位為珠三角中心城市之一、東南沿海風景旅游城市。隨著港珠澳大橋的立項和小EPA的實施，廣珠鐵路、江珠高速公路等重大交通項目的動工興建，市政府“工業(yè)西進、城市西拓”發(fā)展戰(zhàn)略的落實，XX將成為珠三角物流、資金流、信息流、人才流的重要集散地，在大珠三角經(jīng)濟圈占據(jù)重要位置。XX房地產(chǎn)發(fā)展面臨空前的機遇。據(jù)XX市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.2%，商品房銷售面積、銷售金額39.21億元、平均房價同比分別增長6.2%、8.3%和2.1%，房地產(chǎn)拉動GDP增長0.2個百分點，對GDP貢獻率3.1%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為XX市第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX樓市供需比例基本上保持在1比1到1比1.5之間，房地產(chǎn)市場供應規(guī)模、結(jié)構(gòu)較為合理，已形成了一個健康的市場。但XX市與周邊廣州、深圳、中山等城市比較，商品房價格還處于較低的價位，XX房地產(chǎn)業(yè)今后幾年內(nèi)應有較大的升值空間和可挖掘潛力。XX在二十幾年的城市發(fā)展過程中，始終重視生態(tài)環(huán)境的保護，把保持生態(tài)、改善環(huán)境、消除污染作為城市發(fā)展前進的重要方針，如今一個環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、交通發(fā)達、社會秩序優(yōu)良的“康居之城”已呈現(xiàn)在世人面前。XX市是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地40佳”的城市，并被聯(lián)合國人居中心授予“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。XX以其得天獨厚居住條件吸引了大批港澳和內(nèi)地人士來此購房置業(yè)，特別是SARS以后，人們更加關(guān)注健康，重視居住環(huán)境，僅半年時間到XX購房的港人數(shù)就增長了10倍。在XX房地產(chǎn)銷售中，外地人士來XX購房已占據(jù)重要比例。XX市房地產(chǎn)近年發(fā)展概況如下：房地產(chǎn)資料房地產(chǎn)住宅投資(萬元)住宅施工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米）住宅空置面積（萬平方米）商品房銷售額(億元)2002年全年271852259.4391.5587.0675.62約46.612003年全年273681331.2278.0790.6667.87約21.85（前半年）同比0.67%27.26%-14.72%4.14%-10.25%可以看出，XX的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個逐步上升的勢態(tài)，且值得重視的是2002年、2003年商品房銷售額超過當年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額、2003年銷售面積超過了當年的竣工面積。同時二手房市場是衡量一手市場的重要指標，XX市二手房交易也呈逐年上升趨勢，更加表明了XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢?？傊?，憑借花園般的城市環(huán)境以及經(jīng)濟發(fā)展的美好前景，XX已迎來房地產(chǎn)業(yè)新一輪的增長與提升，預計在今后3－5年內(nèi)XX的房地產(chǎn)銷售將有持續(xù)良好的上升勢頭。（二）項目所在地周邊物業(yè)情況項目所在地為XX區(qū)，XX在地理位置上臨近澳門，風景秀麗，環(huán)山抱水，被人們稱為拱北的“后花園”，其在居住上較拱北理想，有環(huán)境資源優(yōu)勢；在商業(yè)發(fā)展領(lǐng)域又“沾”了拱北的光。XX近幾年建設較快，先后建成了許多居住小區(qū)，但商業(yè)發(fā)展較為緩慢，整體看來比較零亂，沒有形成規(guī)模效應。該區(qū)域特點表現(xiàn)為以開發(fā)工薪階層的居住區(qū)和生活區(qū)為主。由于該區(qū)域位于第三情侶路——未來美麗的前山河畔，環(huán)境優(yōu)美，連接灣仔區(qū)域的昌盛大橋的已經(jīng)開通，交通方便，以及鄰近的拱北區(qū)可開發(fā)用地越來越少等因素，XX近兩年的房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展。項目周邊樓盤情況如下表所示：序號樓盤名稱地點性質(zhì)發(fā)展商建筑面積(平方米)銷售價格（元）開發(fā)情況1春澤名園XX市場側(cè)43棟小高層（11層層）住宅XX市春澤元房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司1800003300-34000售完2好望角華平路、粵華路交交匯處小高層（11層）住住宅XX經(jīng)濟特區(qū)保珠珠實業(yè)開發(fā)總總公司310503300-34550售完3都市花園華平路、粵華路交交匯處11棟小高層住宅XX世紀都市置業(yè)業(yè)投資有限公公司、XX市居家樂樂房產(chǎn)有限公公司3300-35000售完4西海名苑拱北口岸處4000售完5和園大廈拱北口岸處4200售完6森宇苑僑光路/昌盛大橋橋處2900售完7北歐森林港昌路、前山立交交橋處13棟小高層（11層層），14棟多層（6層）XX珠光駿榮房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司702543400(送裝修修)在售8中庭居粵華路、新海利酒酒店旁多層、小高層XX恒越房產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司6527.803600在售9金河灣前山河畔3500（送裝修修）在售10中珠·幸福時光港昌路、前山立交交橋處層XX經(jīng)濟特區(qū)中珠珠置業(yè)股份有有限公司3萬多3200在售11權(quán)興花園XX港三路3000在售12都市廣場粵海東路、迎賓南南路交匯處高層（17層）住住宅XX經(jīng)濟特區(qū)華升升房產(chǎn)開發(fā)有有限公司188364000將開工13北嶺嶺秀城迎賓大道約4000未開盤XX區(qū)域目前在售樓盤主要都是以小戶型的一房及兩房為主，占到了整體戶型的50%，其次為較小面積的3房（80—95平方米），在景觀及朝向最優(yōu)的位置設置了部分大面積三房、四房，及頂樓復式。就目前市場反應來看，小戶型雖然較多，但仍然處于供不應求的狀態(tài)，受到投資者及一次置業(yè)的客戶的追捧，目前XX地區(qū)的小戶型均已售完。三房單位如都市花園等經(jīng)過市場一定時間的消化，現(xiàn)也僅剩余部分景觀朝向不好的單位尚未出售。XX的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已形成，且仍處于不斷升溫的狀態(tài)，現(xiàn)已達到3400元/平方米的水平。本項目地段優(yōu)于XX地區(qū)大部分樓盤，但北歐森林保留有較多的大戶型單位剛剛推出，中珠新村三期（幸福時光）在建并且已經(jīng)開始認購，北嶺嶺秀城開工日期不明確，但售樓部已建好，這些對于本項目來說具有一定的影響。（三）項目所在地周邊配套設施及交通狀況分析周邊商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)院、學校、郵電、銀行等配套設施狀況分析。項目周邊配套設施如下：類別數(shù)量具體名稱大型商場2泰鋒電器城、口岸岸廣場超市2民潤新七星、百和和超市市場3海鮮肉類批發(fā)市場場、XX綜合批發(fā)發(fā)市場、XXX市場銀行3中行、建行、商行行醫(yī)院3XX市拱北醫(yī)院、XX社區(qū)衛(wèi)生服務站、XX萬青門診部寫字樓1中珠大廈長途汽車站2拱運汽車站、歧關(guān)關(guān)汽車站較高檔次餐飲店4華駿大酒店、新海海利、福南酒酒店、寶勝園園幼兒園3金路幼兒園、婆石石幼兒園、拱拱北幼兒園學校5XX小學、XX中中學、拱北小小學、拱北中中學、XX市衛(wèi)校大型郵局1拱北郵局由此可見，項目地塊與XX拱北咫尺相連，周邊配套齊全。交通狀況分析道路交通良好，昌盛大橋的建成及開通使道路交通四通八達，臨近拱北口岸、XX市場商業(yè)區(qū)，與拱北公交車站只有300米，站內(nèi)有幾十條公交線路可達全市各處。（四）項目地塊狀況地塊目前為一片空地，周圍道路和市政設施配套齊全，地質(zhì)情況穩(wěn)定，無影響建設的地質(zhì)、水文、文物保護等方面問題，無須再進行拆遷、平地等工作。（五）項目開發(fā)條件分析1、優(yōu)勢分析（S）道路市政配套齊全，交通便利，工作生活方便。項目取得的土地成本低于目前同類土地的市場價格，大幅度降低了項目總成本，從而增強了項目的市場競爭力。項目靠近拱北，面對澳門，東南、正南、西南向均有寬闊的景觀帶，堪稱出則繁華、入則寧靜的地段。無需進行拆遷工作，項目開發(fā)容易做到“短、平、快”。地形平整，不但節(jié)省資金，且容易在規(guī)劃建設方面做出特色，吸引客戶。經(jīng)眾開發(fā)商多年的開發(fā)經(jīng)營，XX區(qū)域已形成大片住宅區(qū)，客戶對該區(qū)的房地產(chǎn)接受度提高，人氣不斷上升。直接競爭對手較少，附近同類樓盤較少，多數(shù)樓盤已銷售完畢。發(fā)展商實力雄厚，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營和運作經(jīng)驗，在XX具有很強的品牌號召力，有利于項目的成功實施。XX未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢普遍看好，對本項目市場運作來說是個良好的機遇。2、劣勢分析（W）港昌路、昌盛路均為交通干道，車速快，噪音大。用地東北部為較早開發(fā)的住宅小區(qū)—金豐苑小區(qū)，建筑外觀較為陳舊，對小區(qū)環(huán)境有一定的影響。用地附近有一污水處理廠，對小區(qū)環(huán)境的營造有一定的負作用。拱北及XX商業(yè)帶在此出現(xiàn)斷層，社區(qū)內(nèi)商業(yè)較難吸引龍頭店的入駐,附近無大型購物、休閑、娛樂中心。項目發(fā)展機會（O）就目前來說，XX地區(qū)在售商品房雖多，但多數(shù)處于尾盤銷售，僅北歐森林現(xiàn)將保留單位剛推出市場不久。XX可開發(fā)土地資源日益減少。近年XX整體樓市走俏，已形成固定投資群體。拱北的向XX發(fā)展，XX將成為拱北的居住中心。項目外部威脅分析（T）北嶺舊村改造項目拱北北嶺嶺秀城臨近本項目，規(guī)模大、且近期推出，本地塊對面的國華花園正在施工（相應資料尚無），對本項目構(gòu)成直接競爭；本項目西側(cè)100米政府本將拍賣一幅建筑面積為12萬平方米的地塊，起拍價700元/m2。XX放開“約束”3年的房產(chǎn)市場，使得市場供應量愈加變大，開發(fā)商市場競爭壓力大。潛在噪音污染；競爭對手項目造成的威脅。三、項目開發(fā)方案分析（一）項目規(guī)劃設計構(gòu)思方案1、市場定位項目定位為拱北中等規(guī)模、具有良好園林環(huán)境、具有充足配套設施、適合生活居住的健康小區(qū)，成為區(qū)域的標志性建筑?？蛻裟繕巳憾ㄎ唬簢鴥?nèi)客戶群體（約占總戶數(shù)的65%）①在拱北或XX經(jīng)商的生意人、商人多為二次置業(yè)，家庭人口數(shù)目較多，所選擇面積較大，戶型多為大三房，有部分選擇四房，較注重房屋實用、間隔及質(zhì)量等細節(jié)問題，對于樓盤選擇比較挑剔。②拱北XX附近原有居民由于多年在拱北居住，對于周邊生活配套要求比較高。而且因本身住宅格局，物管等方面均較差，所以再次置業(yè)時，對于小區(qū)規(guī)模、內(nèi)部硬件等要求較高。③首次置業(yè)的白領(lǐng)人士因工作范圍在拱北，所以對于地段的交通便利性要求較高。對于房價敏感性較強，能接受的首期款越少越好。部分處于新婚階段，注重生活環(huán)境、生活品味。需求實用精致的小兩房、小三房。④投資人士面積小、功能齊全（廚房、洗手間、煙臺等），總價低，看中地段的升值前景，主要用于租賃。投資戶型以單身公寓、一房一廳及小兩房為主。（2）外銷（港澳臺等）客戶（約占總戶數(shù)的35%）①度假客戶客戶背景：這些客戶是約30-40歲的中產(chǎn)階級或以上人士，他們教育程度較高，經(jīng)濟能力較強，他們均有自置物業(yè)，大部份經(jīng)濟能力充盈，有購買國內(nèi)物業(yè)傾向，且較認同XX度假的概念。居住要求：他們對物業(yè)很高要求，如設施完備的度假娛樂設施，生活配套能否自給自足，交通(往返XX)是否便利，開發(fā)商是否有良好商譽，售價并不是他們最關(guān)切的一環(huán)，物業(yè)的形象包裝是否高檔(可代表尊貴業(yè)主身份)、付款辦法是否寬松，外銷廣告曝光夠不夠是他們最大的考慮。②長期居住客戶客戶背景：這些客戶均是需要長期居住在XX的人士，如香港退休人士，在XX經(jīng)營生意的商人及需要購置房屋予港人中高層職工居住的香港公司。居住要求：這些客戶比較著重物業(yè)的形象是否高尚，周邊配套是否完善等等，更注重房屋的實際間隔。③投資客戶客戶背景：這些客戶均多年出入XX，對于XX物業(yè)狀況較為了解，且有較豐富的投資理財經(jīng)驗。居住要求：投資客戶看重地段的發(fā)展前景、物業(yè)整體素質(zhì)及物業(yè)之獨特性、出租可行性、租金回報率等2、規(guī)劃設計要點用地分為南北兩個區(qū)域，中間設計一個中心廣場連接。采用外低內(nèi)高的手法，沿港昌路、昌盛路、僑光路布置一些11層樓的小高層住宅，減少沿街住宅數(shù)量，小區(qū)內(nèi)部設置18層的高層住宅，增加花園內(nèi)住宅。沿港昌路、昌盛路、昌平路布置一層沿街商鋪，商業(yè)氣氛流暢，單間面積小，利于銷售；在用地北端、東南角、西南角布置二層商鋪，充分發(fā)揮轉(zhuǎn)角處的商業(yè)價值。南區(qū)東南角設計一個螺旋型的會所，造型獨特，成為從拱北（澳門）方向的景觀焦點。綠化系統(tǒng)的特點是成系統(tǒng)、成規(guī)模、多層次。南區(qū)為大面積的片狀庭院綠化，北區(qū)為帶狀綠化，在與其他小區(qū)之間設置隔離綠化帶。假山疊水、瀑布泳池、奇花異草形成豐富多彩的綠化花園。采用大陽臺花園設計，使每戶擁有真正的陽光花房。南區(qū)首層全部架空做停車庫，北區(qū)住宅首層除商業(yè)用房外，全部為架空層綠化。車流沿小區(qū)東北側(cè)側(cè)邊線行駛，人人流在小區(qū)花花園內(nèi)部活動動，做到人車車分流，互不不干擾。設置地下庫、架空空層和地面三三種停車位，總總停車位達564個，充分滿滿足用戶的需需求。戶型有一房一廳、二二房一廳、二二房二廳、三三房二廳及聯(lián)聯(lián)排別墅等，滿滿足不同住戶戶的要求。3、項目技術(shù)經(jīng)濟指指標表序號項目數(shù)額單位備注(一)總用地面積45144.6平方米(二)總占地面積10303.3平方米(三)總建筑面積91069.199平方米計入容積率建筑面面積（1）住宅建筑面積75618.466平方米（2）商鋪建筑面積12860.733平方米（3）會所面積1790.00平方米（4）輔助面積800.00平方米(四)不計入容積率建筑筑面積22183.566平方米（1）地下車庫建筑面積積13200.000平方米含11200平方米米人防面積（2）架空車庫建筑面積積7241.06平方米（3）住宅架空層面積1742.50平方米(五)重要參數(shù)（1）容積率2.02（2）綠化面積15800.6平方米（3）總建筑密度22.8%（4）居住套數(shù)687套（5）停車位564個其中地下276個個,架空層232個,地面56個（二）項目開發(fā)方方案1、項目開發(fā)進度計計劃開發(fā)建設周期為22年左右，其其中2004年主要進行行項目前期準準備，2005年-20006年6月完成項目目工程建設和和90%樓盤的銷售售。2006年9月30日前完成項項目收尾工作作。具體項目目實施計劃如如下項目建設經(jīng)營期20042005200689101112123456789101112123456789101112前期規(guī)劃、報建工程建設一期二期三期四期樓盤銷售一期二期三期四期項目工程建設分為為四個階段進進行：第一階段：20005.1.1-20005.4.30第二階段：20005.5.1-20005.8.30第三階段：20005.9.1-20006.1.30第四階段：20006.2.1-20006.6.30具體建設計劃如附附件1所示。2、項目營銷方案通過樓盤的開發(fā)銷銷售，既考慮慮盤活土地資資產(chǎn)，又給企企業(yè)帶來較大大經(jīng)濟效益。營銷的總體策略：：堅持“產(chǎn)品創(chuàng)新”的原則，結(jié)結(jié)合“品牌先行、品品質(zhì)取勝”的營銷策略略，使本項目目引領(lǐng)拱北、XXX樓市，樹立立XX品牌在XX地產(chǎn)界的的領(lǐng)導地位?？紤]聘請銷售代理理進行銷售和和招商。銷售價格定位：住住宅為3600元/㎡；商鋪為7800元/㎡（一層、二二層均價）；；車庫為5.5萬元/個。銷售付款方式：住住宅：首期付付三成，待預預售許可證辦辦理后可收回回按揭貸款；；商鋪鋪：首期付五五成，其余房房款在確權(quán)樓樓后支付。銷售根據(jù)項目建設設工程進度采采取分階段進進行的方式：：預熱期：開盤前半半個月，開始始對外宣傳。開盤期：20055，計劃銷售售住宅264666.5㎡，商業(yè)25572㎡，回回收資金62282.6萬萬元。強銷期：計劃劃銷售住宅264666.5㎡，商業(yè)3215㎡，回收資資金150300.32萬元。持銷期：計劃劃銷售住宅151233.7㎡，商業(yè)3215㎡，車庫300個，回收資資金8348..4萬元。清盤期：計劃劃銷售住宅7561..86㎡，車庫100個，回收資資金6783..28萬元。具體銷售方案及計計劃見附件2。3、項目投資方案根據(jù)項目建設進度度，計劃采取取分步投資的的方式。首期期開發(fā)商已投投入了約4800萬元，用于于交納地價款款和支付前期期費用。建設工程第一期需需投入自有資資金3000萬元，保障障前期工作的的正常運行和和完成，并在在建設工程第第一期末開始始進行銷售，通通過銷售回籠籠資金，分期期投入的方式式，形成良性性的滾動發(fā)展展，以使本項項目在無較大大融資壓力前前提下正常運運作并得以完完成。有關(guān)計計劃如下：第一階段第二階段第三階段第四階段時間2005.1.11-20055.4.302005.5.11-20055.8.302005.9.11-20066.1.302006.2.11-20066.6.30建安費（萬元）4190509660003400應付建安費（萬元元）2933356754006786銷售回籠（萬元）12575026.0815030.3228348.4自有資金（萬元）3000四、項目投資估算算與資金籌措措計劃（一）開發(fā)成本估估算1、土地地價項目名稱單價單價單位工程量單位金額（萬元）土地有償使用出讓讓金1065.16556元/平方米45144.6平方米4808.65總計（萬元）4808.652、前期費用項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）前期策劃費0.0005百分比1869200000元9.346勘察測繪費0.0027百分比1869200000元50.4684規(guī)劃設計費0.0135百分比1869200000元252.342總計（萬元）312.156443、建筑安裝工程費費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）高層住宅1500元/平方米40603.166平方米6090.4744小高層住宅1300元/平方米35015.3平方米4551.9899商鋪1300元/平方米12860.733平方米1671.89449會所2500元/平方米1790平方米447.5輔助面積1100元/平方米800平方米88住宅架空層1500元/平方米1742.5平方米261.375架空車庫1200元/平方米7241.06平方米868.92722地下車庫1500元/平方米13200平方米1980總計（萬元）15960.166014、基礎(chǔ)設施配套費費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）基礎(chǔ)設施配套費300元/平方米91069.199平方米2732.07557總計（萬元）2732.075575、不可預見費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）不可預見費0.03百分比2392500000元717.75總計（萬元）717.756、開發(fā)期間稅費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）工程監(jiān)理費0.003百分比1869200000元56.076其他0.003百分比1869200000元56.076總計（萬元）112.152（二）開發(fā)費用1、管理費用項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）管理費用0.03百分比2464300000元739.29總計（萬元）739.292、銷售費用項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎(chǔ)礎(chǔ)單位金額（萬元）廣告宣傳費0.025百分比3645500000元911.375銷售代理費用0.005百分比3645500000元182.275總計（萬元）1093.65（三）項目成本費費用估算表序號項目金額(萬元)備注(一)開發(fā)成本24643(1)土地地價4809(2)土地征用及拆遷補補償費0(3)前期費用312(4)建安工程費15960(5)基礎(chǔ)設施費2732(6)公共配套設施費0(7)不可預見費718(8)開發(fā)期間稅費112(9)廣告費用(二)開發(fā)費用1833(1)管理費用739(2)銷售費用1094(3)財務費用(利息支支出)0(三)投資總額26476（四）資金籌措與與投入計劃及及貸款利息1、資金籌措與投資資計劃序號項目投資總額(萬元))第1年第2年第3年(一)開發(fā)成本246435121145015021(1)土地地價4809480900(2)土地征用及拆遷補補償費0000(3)前期工程費31231200(4)建筑安裝工程費159600140861874(5)基礎(chǔ)設施費2732002732(6)公共配套設施費0000(7)不可預見費7180359359(8)開發(fā)期間稅費11205656(9)廣告費用0000(二)開發(fā)費用18331541066613(1)管理費用740154435151(2)銷售費用10940632462(3)財務費用（利息）0000(三)各年建設投資264765275155685634(四)各年投資總額2647652751556856342、開發(fā)項目投資進進度與資金籌籌措計劃序號項目投資總額(萬元))第1年第2年第3年(一)建設投資264765275155675634(二)資金籌措265105309155675634(1)自有資金8309530930000(2)貸款資金0000(3)預售收入再投入182010125675634(三)籌措余缺343400五、項目銷售收入入估算（一）銷售收入單單價的確定高層住宅銷售均價價為3600元/m2左右；小高高層住宅銷售售均價為3600元/m2左右；一層層商鋪銷售均均價為9000元/m2左右，二層層商鋪銷售均均價為4500元/m2左右，商鋪鋪均價為7800元/m2左右；停車車位銷售均價價為5.5萬元/個左右。（二）銷售收入分分期按比例測測算序號項目合計第1年第2年第3年(一)銷售收入總額(萬萬元)3645502105715398(二)銷售收入比例100.577620.42238(三)銷售面積比例空(1)多層住宅100.630.37(2)高層住宅100.630.37(3)寫字樓0000(4)商鋪0.700.2250.475(5)車位0.7900.590.2(四)銷售面積(1)多層住宅(平方米米)35015.3022059.633912955.6661(2)高層住宅(平方米米)40603.166025579.9990815023.16692(3)寫字樓(平方米)0000(4)商鋪(平方方米)9002.511102893.6644256108.846675(5)車位(個)4020300102(五)銷售價格(1)多層住宅(元/平平方米)空036003600(2)高層住宅(元/平平方米)空036003600(3)寫字樓(元/平方方米)空000(4)商鋪(元/平方米米)空078007800(5)車位(元/個)空05500055000注：尚有商商鋪38588.2m2、車位108個未出售，剩剩余物業(yè)總價價值約3603..4萬元。（二）銷售稅金及及可運用資金金估算1、銷售稅金及附加加估算表序號類別銷售收入(萬元))稅率金額(萬元)第1年第2年第3年（1）營業(yè)稅364550.05182301053770（2）城市維護建設稅364550.003512807454（3）教育費附加364550.00155503223（4）防洪工程維護費364550.0013602115（5）交易印花稅364550.000311065（6）合計(萬元)空0.05632053011868672、項目可運用資金金估算表序號項目合計(萬元）第1年第2年第3年(一)銷售收入3645502105715398(二)銷售稅金及附加205301186867(三)土地增值稅255.1850147.399107.786(四)可運用資金34146.8115019723.600114423.2114六、項目經(jīng)濟效益益評價（一）損益表與靜靜態(tài)盈利分析析1、開發(fā)成本費用構(gòu)構(gòu)成表序號項目合計第1年第2年第3年(一)銷售比例100.577620.42238(二)總成本費用(萬元元)26476015293111832、損益表序號項目合計(萬元）第1年第2年第3年(一)銷售收入3645502105715398(二)總成本費用2647601529311183(三)土地增值稅255.1850147.399107.786(四)銷售稅金及附加205301186867(五)利潤總額7670.815504430.60113240.2144(六)所得稅11510665486(七)稅后利潤6519.815503765.60112754.2144(八)盈余公積金(100%)6520377275(九)可供分配利潤5867.815503388.60112479.2144(1)應付利潤0000(2)未分配利潤5867.815503388.60112479.2144（二）財務現(xiàn)金流流量表與動態(tài)態(tài)盈利分析1、財務現(xiàn)金流量表表（全部資金金）序號項目合計(萬元）第1年第2年第3年(一)現(xiàn)金流入3645502105715398(1)銷售收入3645502105715398(2)其他收入0000(二)現(xiàn)金流出29936.1885527517566.39997094.7866(1)建設投資(扣除利息以后)264765275155675634(2)銷售稅金及附加205301186867(3)土地增值稅255.1850147.399107.786(4)所得稅11510665486(三)凈現(xiàn)金流量空-52753490.60118303.2144(四)累計凈現(xiàn)金流量6518.8155-5275-1784.39996518.8155(五)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-488429936591(六)累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量4700-4884-18914700(七)稅前凈現(xiàn)金流量空-52754155.60118789.2144(八)累計稅前凈現(xiàn)金流流量7669.8155-5275-1119.39997669.8155(九)稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量空-488435636977(十)累計稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量5656-4884-132156562、財務現(xiàn)金流量表表（自有資金金）序號項目合計(萬元）第1年第2年第3年(一)現(xiàn)金流入3645502105715398(1)銷售收入3645502105715398(2)其他收入0000(二)現(xiàn)金流出29970.1885530917566.39997094.7866(1)自有資金8309530930000(2)預售收入再投入182020125685634(3)貸款本息償還0000[1]本金0000[2]利息0000(4)銷售稅金及附加205301186867(5)土地增值稅255.1850147.399107.786(6)所得稅11510665486(三)凈現(xiàn)金流量空-53093490.60118303.2144(四)累計凈現(xiàn)金流量6484.8155-5309-1818.39996484.8155(五)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-491629936591(六)累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量4668-4916-19234668（三）資金來源與與運用表和資資金平衡分析析1、資金來源與運用用表序號項目合計(萬元）第1年第2年第3年(一)資金來源4476453092405715398(1)銷售收入3645502105715398(2)自有資金8309530930000(3)貸款(不含利息))0000(二)資金運用29936.1885527517566.39997094.7866(1)建設投資264765275155675634(2)借款還本付息0000(3)銷售稅金及附加205301186867(4)土地增值稅255.1850147.399107.786(5)所得稅11510665486(6)應付利潤0000(三)資金盈余空346490.60118303.2144(四)累計資金盈余14827.8115346524.601114827.8115（四）經(jīng)濟效益評評價指標匯總總表序號財務盈利能力分析析指標全部投資自有資金備注(一)財務內(nèi)部收益率(1)稅前0.743空(2)稅后0.6280.622(二)財務凈現(xiàn)值(1)稅前（萬元）5656空(2)稅后（萬元）47004668(三)投資回收期(1)稅前:動態(tài)(年)2.19空(2)稅前:靜態(tài)(年)2.13空(3)稅后:動態(tài)(年)2.292.29(4)稅后:靜態(tài)(年)2.212.22(四)投資利潤率0.290.923(五)投資利稅率0.377空七、不確定性分析析（一）盈虧平衡分分析序號項目數(shù)額單位備注(一)基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)(1)總投資26476萬元