梅溪湖片區(qū)發(fā)展研判1123

2012年11月梅溪湖片區(qū)發(fā)展研判匯報時長分會議時長分5070>>方興項目未來運營策略>>區(qū)域未來入市項目及競爭態(tài)勢>>梅溪湖發(fā)展對城市的影響力Contents

2011-2013年2014-2017年2018年-之后區(qū)域發(fā)展階段啟動期

（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、標(biāo)志性公建啟動）發(fā)展期

（地鐵、文化中心、五星級酒店和甲級辦公樓等建成）成熟期

（配套全面完成和成熟）人流導(dǎo)入?yún)^(qū)域內(nèi)和長沙市中高端置業(yè)人群為主全省和長沙市的中高端置業(yè)群體為主長沙、全省乃至華中的的高端人口置業(yè)首選物業(yè)發(fā)展住宅：城市高容積率產(chǎn)品——樹立區(qū)域形象，快速吸聚人氣

商業(yè)：文化中心旁商業(yè)，北部濱河商業(yè)街區(qū)

研發(fā)中心：示范區(qū)、科學(xué)家活動中心、零碳建筑率先啟動住宅：中高端+高端高層產(chǎn)品、部分低密度類產(chǎn)品

辦公：逐步啟動

商業(yè)：濱水商業(yè)街形成；文化中心旁的五星級酒店、甲級辦公樓的落成

研發(fā)中心：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入初步成效，國內(nèi)外一流企業(yè)與研發(fā)機構(gòu)分批入駐住宅：高端高層產(chǎn)品和最高端的低密度住宅產(chǎn)品

辦公：辦公氛圍日益濃厚

商業(yè)：高端商業(yè)綜合體建成開業(yè)運營

研發(fā)中心：具有核心競爭力和內(nèi)生活力的復(fù)合園區(qū)基本成型，聚集國內(nèi)外一流企業(yè)與研發(fā)機構(gòu)新城發(fā)展現(xiàn)狀：目前啟動期規(guī)劃目標(biāo)已逐步實現(xiàn)，為后期新城發(fā)展奠定了人群、市場地位和品牌驅(qū)動的基礎(chǔ)。梅溪湖國際研發(fā)中心：有別于一般工業(yè)園和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園國際CBD一個大型、高端，代表長沙未來最高水平的城市綜合體即將啟動20億巨資打造，阿特金斯設(shè)計新城發(fā)展現(xiàn)狀：九大功能區(qū)構(gòu)筑世界級梅溪湖國際新城，打造未來長沙新中心！新城發(fā)展現(xiàn)狀：新城內(nèi)部世界級配套之上，頂級醫(yī)療、教育、交通及商務(wù)配套提升新城發(fā)展能級。新城發(fā)展現(xiàn)狀——價值落地：2011-2012年，新城基礎(chǔ)工程建設(shè)完成，環(huán)境、科研、教育、市場地位價值落地，未來新城將進一步實現(xiàn)國際級配套價值、交通價值和頂級商業(yè)及商務(wù)配套價值。201220112013年2014年2015年2018年啟動期發(fā)展期成熟期2011年8月梅溪湖湖泊工程建設(shè)完工，開始全面蓄水。2012年9月梅溪湖預(yù)計全面完成蓄水；2012年9月4360畝桃花嶺山體公園入口廣場建設(shè)并開放，450畝梅嶺公園、67畝體育公園、41畝麓松公園將建成開放；世界級科研中心建成：研發(fā)中心封頂，一線科研機構(gòu)入駐；世界級教育形成：梅溪湖小學(xué)、長郡中學(xué)配套形成；市場口碑：金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號入市熱銷，為區(qū)域成功贏得市場地位。2013年10月梅溪湖國際藝術(shù)中心全面開放；2013年區(qū)域地鐵2號線全線通車；2014年梅溪湖西線通車；2014年14條過江隧道通車，梅溪湖通達全城；博才小學(xué)、師大附中開學(xué)，片區(qū)系列名校教育配套實現(xiàn)；2013年梅溪湖國際廣場、振業(yè)城、和泓梅溪四季、佳兆業(yè)、中鐵等品牌開發(fā)商項目入市；2014年梅溪湖國際廣場項目國際一線酒店進駐、新城高端商務(wù)辦公配套實現(xiàn)；2014年72洞高爾夫啟動使用；線下2015年西岸商務(wù)辦公集群逐步完善成熟，形成梅溪湖的商業(yè)高地；高端項目入市熱銷，新城高端居住氛圍實現(xiàn)；新城市政、環(huán)境配套完成；科研、教育配套啟動；高端項目入市。新城藝術(shù)配套、交通脈絡(luò)實現(xiàn)；品牌開發(fā)項目持續(xù)入市；商務(wù)辦公及配套起步。新城頂級商務(wù)辦公、高端居住氛圍形成梅溪湖國際新城2013-2016年新城待發(fā)展2011-2012年新城已發(fā)展品牌開發(fā)商項目逐步入市，新城內(nèi)各類業(yè)態(tài)更加豐富，片區(qū)發(fā)展更加迅猛；新城國際配套落地，大大提升新城發(fā)展層級；地鐵、過江隧道、新西站交通樞紐完工，新城路網(wǎng)通達全城，為成為新城市核心奠定基礎(chǔ)；高端商務(wù)辦公項目入市，新城商務(wù)氛圍逐步成熟，商務(wù)配套日益完善，新城將成為城市新的商務(wù)高地。新城迅猛的發(fā)展實現(xiàn)了大的新城環(huán)境和市政配套的落地；核心高端住宅項目入市，奠定了梅溪湖的高端片區(qū)基調(diào)；國際研發(fā)中心、藝術(shù)中心等世界級配套起步，同步拔升新城發(fā)展速度和城市地位。新城發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)：梅溪湖對長沙的強大吸附力星沙中心主城區(qū)市府濱江板塊梅溪湖片區(qū)金星北北城金霞省府南城武廣片區(qū)湘江市場證言：梅溪湖片區(qū)與長沙其他片區(qū)相比，依托著最具發(fā)展?jié)摿统志抿?qū)動力的資源，其全方位的資源支撐將推動其長期發(fā)展。板塊細(xì)化名稱依托資源梅溪湖片區(qū)梅溪湖國際新城、新西站交通樞紐中心片區(qū)城市中心，區(qū)位優(yōu)勢市府濱江市府政務(wù)新區(qū)、濱江、生態(tài)資源武廣區(qū)域高橋大市場、武廣客運站省府南城省政府南遷，長株潭一體化核心金星北路金星北路，生態(tài)資源，土地成本低，品牌開發(fā)商云集效應(yīng)北城金霞臨湘江，環(huán)境資源豐富，集物流、貿(mào)易于一體的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)，月湖公園環(huán)境資源市場證言：梅溪湖開發(fā)周期短，且是片區(qū)基本配套籌備到位后進行項目開發(fā)的，更具可持續(xù)長期發(fā)展的實力，未來在市場板塊競爭中將長期位居引領(lǐng)地位。2008年，省府板塊2012年，梅溪湖2010年，濱江新城2009年，武廣新城2011年，洋湖垸片區(qū)省府、武廣、濱江及洋湖垸片區(qū)前期在政府的扶持下有較強的發(fā)展勢頭，依托相對單一的城市資源進行炒作開發(fā)，后期隨著政府發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，新區(qū)的片區(qū)環(huán)境發(fā)展不成熟，依靠自身力量難以維持發(fā)展勢頭，目前均處于發(fā)展低落期。梅溪湖片區(qū)在短期內(nèi)實現(xiàn)基本配套的到位（梅溪湖、桃花嶺開發(fā)完畢，環(huán)境價值落地；市政道路建設(shè)通車，城市價值落地；大型活動造勢，市場關(guān)注度提升）后進行項目開發(fā)，更容易贏得市場的認(rèn)可，未來隨著新城后續(xù)配套的持續(xù)開發(fā)實現(xiàn)，將在市場板塊競爭中長期位居引領(lǐng)地位。其他板塊發(fā)展態(tài)勢梅溪湖發(fā)展態(tài)勢市場證言：市場熱捧之下，眾多開發(fā)商搶灘梅溪湖，新城后續(xù)開發(fā)得到的市場的認(rèn)可和支持。2012年2011年2010年合能旭輝集團中鐵集團和泓置業(yè)佳兆業(yè)集團梅溪湖公司達美中建集團金茂梅溪湖金茂集團源城晟通金茂華盛振業(yè)城中建2010年2011年市場證言：開發(fā)商認(rèn)同度—2010-2012年，國內(nèi)大型開發(fā)商持續(xù)在梅溪湖購地，梅溪湖片區(qū)成為長沙新的土地成交熱點，品牌開發(fā)商入駐充分證實了其對梅溪湖片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ男判摹?012年市場證言——自2010年開始，國內(nèi)大型開發(fā)商相繼搶灘梅溪湖，如2011年的金茂集團、中建集團，2012年的佳兆業(yè)、中鐵、合能、和泓等。新城行業(yè)內(nèi)認(rèn)知情況分析三個緯度：為得出行業(yè)內(nèi)人士對梅溪湖片區(qū)的認(rèn)可度，對業(yè)內(nèi)25名權(quán)威人士調(diào)研其在新城購地、購房以及工作的意向。定性訪談樣本選擇：

品牌開發(fā)商：5名

總監(jiān)以上級別業(yè)內(nèi)認(rèn)識：20名業(yè)內(nèi)總監(jiān)以上級別意向在梅溪湖購房業(yè)內(nèi)開發(fā)商意向在梅溪湖拿地>通過對潛在意向在梅溪湖拿地的開發(fā)商的抽樣調(diào)查，得出行業(yè)內(nèi)最具實力群體對梅溪湖的認(rèn)可度...業(yè)內(nèi)總監(jiān)以上級別意向在梅溪湖內(nèi)項目工作>通過對業(yè)內(nèi)最權(quán)威的專業(yè)人士在梅溪湖購房意向，得出行業(yè)內(nèi)權(quán)威群體對片區(qū)項目的認(rèn)可度>通過對業(yè)內(nèi)最權(quán)威的專業(yè)人士對梅溪湖項目的工作意向，得出行業(yè)內(nèi)權(quán)威群體對片區(qū)項目發(fā)展的信心業(yè)內(nèi)人士調(diào)研在訪談的20名業(yè)界人士中，其中3名已在梅溪湖購房，10名有購房意向，充分表明了業(yè)界最權(quán)威人士對梅溪湖居住環(huán)境和未來升值價值的認(rèn)可。開發(fā)商購地意向購房意向在梅溪湖工作的意向在訪談的5名開發(fā)商中，其中一名已經(jīng)在梅溪湖購地，另外3名近期在考慮，1名在將來會考慮在梅溪湖購地，充分表明了業(yè)界最具實力的群體對梅溪湖的發(fā)展信心。在訪談的20名業(yè)界人士中，其中2名已在梅溪湖項目工作，8名目前正在考慮選擇其中的項目，10名考慮后期更多項目入市后進入片區(qū)工作，充分表面了業(yè)內(nèi)權(quán)威人士對片區(qū)項目發(fā)展的信心。新城行業(yè)內(nèi)認(rèn)知情況分析：對業(yè)內(nèi)5名開發(fā)商和20名總監(jiān)以上級別的權(quán)威人生進行了調(diào)研，業(yè)內(nèi)人士對梅溪湖的認(rèn)可度和未來發(fā)展的信心非常之高。市場證言：梅溪湖首批入市項目受到了市場和客戶的極大認(rèn)可和追捧，開盤的高成交率位居同期長沙市場首位，成交價格樹立了河西新的價格標(biāo)桿。10月長沙部分開盤/加推項目成交統(tǒng)計樓盤名稱片區(qū)推售套數(shù)成交套數(shù)折后均價（元/㎡）金茂梅溪湖岳麓區(qū)5225088500中建梅溪湖壹號岳麓區(qū)4013106885-8320地華梅西湖畔岳麓區(qū)100796000復(fù)地昆玉國際岳麓區(qū)120659600達美D6區(qū)岳麓區(qū)248407200開福萬達廣場開福區(qū)33027915000（寫字樓）北城三角洲開福區(qū)3761958500萬科城開福區(qū)2641377300（精裝）江與城天心區(qū)2209810700通用時代國際社區(qū)天心區(qū)96708100花漾年華天心區(qū)135656800（精裝公寓）梅溪湖在售項目小結(jié)：10月份長沙市場開盤和加推項目共29個，均取得較好去化，梅溪湖片區(qū)項目表現(xiàn)出色,其高成交率拉高當(dāng)月市場整體成交率，且金茂的成交量位于榜首，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他所有項目。金茂項目的高成交價格大大提高了該片區(qū)的整體成交均價，實現(xiàn)了河西成交價格天花的突破！未來吸納的客群：梅溪湖片區(qū)未來吸納的客群主要包括兩部分——外部區(qū)域置業(yè)客戶和內(nèi)生性循環(huán)客群。麓谷桐梓坡、銀盆嶺大學(xué)城麓谷市區(qū)地市、外省客戶外溢地市、外省客戶外溢未來片區(qū)的外部區(qū)域置業(yè)客戶構(gòu)成外部區(qū)域來源：

未來隨著新城發(fā)展，市場對片區(qū)的認(rèn)知和認(rèn)可度逐步提高，河?xùn)|的客戶占比將大大增加，地州市和外省也將成為重要的客戶來源。梅溪湖內(nèi)生性人口循環(huán)需求：

在新城發(fā)展推動下，大批商業(yè)、商務(wù)辦公業(yè)態(tài)以及酒店成熟并吸引外部企業(yè)和人流進入，在新城發(fā)展?jié)摿Υ碳は?，這部分人群會產(chǎn)生置業(yè)需求。梅溪湖片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)：市場熱捧之下，眾多開發(fā)商搶灘梅溪湖，共同驅(qū)動梅溪湖未來持續(xù)長期發(fā)展，梅溪湖在業(yè)界的口碑日益熱化！2市場大勢之下，業(yè)界權(quán)威人士對梅溪湖片區(qū)發(fā)展的信心證實了梅溪湖在業(yè)界的地位！33梅溪湖片區(qū)項目入市受到了市場的極大認(rèn)可和追捧，首批開盤成交穩(wěn)居市場首位，實現(xiàn)區(qū)域成交量和成交價格的歷史性突破！31梅溪湖片區(qū)與長沙其他片區(qū)相比，更居可持續(xù)長期發(fā)展的實力，未來在市場板塊競爭中將長期位居引領(lǐng)地位！34>>方興項目未來運營策略>>區(qū)域未來入市項目及競爭態(tài)勢>>梅溪湖發(fā)展對城市的影響力Contents2012年2011年2010年合能旭輝集團中鐵集團和泓置業(yè)佳兆業(yè)集團梅溪湖公司達美中建集團金茂梅溪湖金茂集團源城晟通金茂華盛振業(yè)城中建梅溪湖片區(qū)未來五年內(nèi)有大批項目入市，片區(qū)供應(yīng)量激增，競爭態(tài)勢非常激烈。35萬方長沙首席城市休閑度假豪宅，預(yù)計2013年底入市，以高端站位市場。振業(yè)城：77萬方大規(guī)模低密度高尚住宅區(qū)，首批洋房、別墅入市，拔升調(diào)性。和泓：28萬方高層項目，2012年底或2013年初入市，搶占片區(qū)中端客戶市場。37萬方梅溪湖國際廣場，片區(qū)首個綜合體項目，2013年入市。11月13年1月2月3月4月振業(yè)城中建梅溪湖1號達美D6區(qū)5月持續(xù)銷售89-127二至3+1房預(yù)計明年2月推出，10#88-130的二至3+1房14萬方，140-180洋房，180-220的聯(lián)排，300-350的類獨棟預(yù)計預(yù)計2013年5、6月份入市二期大面積產(chǎn)品開始銷售和泓預(yù)計2012年年底入市，3月首開12月初二次加推4、7#6月7月8月9月10月11月12月14年合能中鐵晟通9月份上市預(yù)計8月份上市預(yù)計10月份上市梅溪湖片區(qū)未來總推貨量約500萬方，且入市時間相對集中，未來片區(qū)內(nèi)競爭非常激烈！佳兆業(yè)項目13年底入市，60-200平米高層公寓和住宅各項目年推售計劃一覽表（項目待補充）項目名稱2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計金茂梅溪湖11.713.23.2

28.1梅溪湖國際廣場12988.0

37.0研發(fā)中心6

6.0中建梅溪湖壹號1515139.3

52.3和泓梅溪四季12673.1

28.1佳兆業(yè)項目914.212

35.2新達美項目

1065.1

21.1合能項目9773

26.0中鐵項目101715105.1

57.1中瑞海項目3.7

3.7合計88.491.471.238.55.10.0294.6振業(yè)城——77萬方大規(guī)模低密度高尚住宅區(qū)，規(guī)模優(yōu)勢明顯，以洋房和別墅為主，以及少量高層，預(yù)計2013年6月入市。第一階段：2012年12月前為籌備期第二階段：2012年12-2013年2月為形象宣傳期第三階段：2013年2月-4月項目價值落地第四階段：2013年5-6月集中推廣，6月開盤項目經(jīng)濟基數(shù)指標(biāo)：占地：612904.76平建筑面積：769000平容積率≤1.8綠地率≥42%物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排、洋房、高層開發(fā)商預(yù)期價格：高層8000元/㎡.洋房9500元/㎡，別墅14000元/㎡推售節(jié)奏和泓梅溪四季——28萬方中端高層項目，以“梅溪湖CBD?國際生活主場”調(diào)性入市，2012年底或2013年初入市。項目經(jīng)濟基數(shù)指標(biāo)：占地：80000平方米建筑面積：280000平方米容積率：3.5綠地率:42.3%物業(yè)類型：高層、商業(yè)開發(fā)商預(yù)期價格：6500-7000元/㎡第一階段：2012年12月前為籌備期，目前已開放臨時營銷中心第二階段：推廣強勢出街，為開盤蓄客集中造勢第三階段：2012年底或2013年初一期開盤第四階段：推出二期。推售節(jié)奏佳兆業(yè)梅溪湖項目——梅溪湖西岸優(yōu)質(zhì)地塊，35萬方長沙首席城市休閑度假豪宅，以高端住宅和商業(yè)為主，預(yù)計2013年底入市。F-30F-31F-32F-34第一階段：2013年6月推廣起勢，一期入市宣傳，高端展位市場第二階段：2013年9月蓄客啟動，全城蓄客，同期推廣造勢加強第三階段：2013年底一期開盤第四階段：2014-2016年二、三、四期逐步入市推售節(jié)奏未來供應(yīng)量巨大，競爭激烈，真正形成了整個區(qū)域的開發(fā)氛圍：目前可以預(yù)見的10個項目總建筑面積達到302萬㎡，未來還有大量土地待開發(fā)，上市的時間相差不大，大小項目同臺競爭。1

臨湖一線項目少，片區(qū)項目開發(fā)存在兩級分化現(xiàn)象：目前有可預(yù)見的臨湖項目僅金茂（2個）、中建、佳兆業(yè)四個項目，臨湖一線項目調(diào)性遠(yuǎn)高于外圍項目。2產(chǎn)品檔次均較高：片區(qū)土地樓板價相對較高，大部分項目均以高端調(diào)性入市。3片區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢：未來片區(qū)競爭激烈，立足集團整體戰(zhàn)略運營策略，方興需在二級項目開發(fā)領(lǐng)域始終保持主導(dǎo)地位！>>方興項目未來運營策略>>區(qū)域未來入市項目及競爭態(tài)勢>>梅溪湖發(fā)展對城市的影響力Contents片區(qū)當(dāng)前高端項目入市，已確定市場基調(diào)，未來將成為長沙可持續(xù)長期強勁發(fā)展的片區(qū)。片區(qū)發(fā)展勢頭業(yè)內(nèi)認(rèn)可市場認(rèn)可目前梅溪湖片區(qū)已贏得了市場的極大認(rèn)可和追捧，成為市場上最富影響力的片區(qū)之一。就目前開發(fā)商入駐梅溪湖和業(yè)界人士認(rèn)可度調(diào)研來看，市場和業(yè)界人士對片區(qū)發(fā)展的信心非常高。區(qū)域發(fā)展回顧：片區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢在未來片區(qū)發(fā)展競爭中，方興必須力保在