房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析命題趨勢(shì)權(quán)威試卷二3670

房地產(chǎn)估價(jià)事例與剖析命題趨向威望試卷二：一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)C.該旅館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)旅館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年?duì)幚麧?rùn)D.依據(jù)該旅館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)花費(fèi)，并考慮將來(lái)改動(dòng)狀況，扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)旅館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈利潤(rùn)3.若采納成本法估價(jià)，以下表述中不正確的選項(xiàng)是()。A.應(yīng)付房子建筑物、房子裝飾部分分別計(jì)算折舊B.不論是借貸資本仍是自有資本都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地獲得成本應(yīng)包含補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最后計(jì)算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金4.若是以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該旅館的保險(xiǎn)價(jià)值.估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則()。A.3500萬(wàn)元是該旅館的公然市場(chǎng)價(jià)值B.3500萬(wàn)元是該旅館房地產(chǎn)的公然市場(chǎng)價(jià)值C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不可以超出3500萬(wàn)元A.128.1110.在建工程的價(jià)錢(qián)不宜采納()來(lái)評(píng)估。A.長(zhǎng)久趨向法B.凈利潤(rùn)法C.假定開(kāi)發(fā)法D.博得值法。>三、以下房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明此中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，此題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)。未將錯(cuò)誤阿容寫(xiě)在序號(hào)后邊空格處的不計(jì)分)×大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致拜托方函××股份有限企業(yè)：受貴企業(yè)拜托，我企業(yè)對(duì)貴企業(yè)位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“估價(jià)對(duì)象”)的公然市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。我企業(yè)估價(jià)人員依據(jù)貴企業(yè)確立的為抵押擔(dān)保供給房地家產(chǎn)增加價(jià)錢(qián)參照的估價(jià)目的，依照估價(jià)原則，依照估價(jià)程序，運(yùn)用適合的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和仔細(xì)剖析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并聯(lián)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值要素的剖析，確立估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物，參照公然市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。?！痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限企業(yè)(公章)20xx年10月16日估價(jià)師申明(略)估價(jià)的假定與限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、拜托人××股份有限企業(yè)，法定代表人(略)，地點(diǎn)(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)評(píng)估有限企業(yè)，法定代表人(略)，地點(diǎn)(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書(shū)號(hào)(略)三、估價(jià)對(duì)象××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫(xiě)字樓，建設(shè)用地面積5000m2，建筑構(gòu)造為鋼筋混凝土構(gòu)造，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車(chē)庫(kù)、人防和設(shè)施用房，地下建筑面積8000m2。共有車(chē)位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限企業(yè)于20xx年10月10日以出讓方式獲得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為xx年(20xx年10月10日至20xx年10月9日)。獲得土地使用權(quán)后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)達(dá)成，投入使用。××股份有限企業(yè)擁有大廈的土地使用權(quán)和房子所有權(quán)(土地使用證和房子所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)益。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新奇，地下各層均采納花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)督和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有迅速自動(dòng)變換發(fā)電機(jī)組，為大廈供給雙電源保證。估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其余狀況(略)。。>六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)利潤(rùn)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.年有效毛收入估量估價(jià)人員經(jīng)過(guò)仔細(xì)的市場(chǎng)檢查與剖析得悉，該大廈21～30層計(jì)10000m2所有用于出租，除少許單元外均已簽署租約。按市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)(不含寫(xiě)字樓二次裝飾及家具)的租金狀況(詳盡實(shí)例比較與分析略)，估價(jià)對(duì)象的寫(xiě)字樓切割出租，每平方米使用面積的均勻租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積涉及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%；押金為每平方米建筑面積100元，押金年利潤(rùn)率為6%；地下車(chē)位的正常租金為1000元/(月個(gè))，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+10030×000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬(wàn)元)2.年?duì)I運(yùn)花費(fèi)估量(1)年維修費(fèi)依據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑構(gòu)造，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確立為房子重置價(jià)錢(qián)的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)錢(qián)為1500元/m2(確立依照及過(guò)程略)，故：年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.O0(萬(wàn)元)(2)年管理費(fèi)年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：年管理費(fèi)=2211.63%=66×.35(萬(wàn)元)(3)年保險(xiǎn)費(fèi)估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房子重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×380000×.30%=17.10(萬(wàn)元)(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市保護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附帶依據(jù)相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5%，則：年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6(12%+5×.5%)==387.03(萬(wàn)元)(5)年土地使用稅依據(jù)××市的相關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬(wàn)元)(6)年?duì)I運(yùn)花費(fèi)共計(jì)年?duì)I運(yùn)花費(fèi)=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(萬(wàn)元)3.年凈利潤(rùn)估量年凈利潤(rùn)=年有效毛收入一年?duì)I運(yùn)花費(fèi)=2211.60-586.98=1624.62(萬(wàn)元)4.確立適合的酬勞率經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢查，采納市場(chǎng)提取法，確立本類(lèi)房地產(chǎn)(含地下車(chē)庫(kù))的綜合酬勞率為7.5%(詳細(xì)過(guò)程略)。5.求取利潤(rùn)價(jià)錢(qián)展望年凈利潤(rùn)保持不變，采納有限年期的利潤(rùn)法公式。自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)停止日期20xx年10月9日，土地使用權(quán)節(jié)余年限為xx年，短于房子尚可使用年限，故確立利潤(rùn)年限為xx年，則：V=A/R×[1-1/(1+R)2]=1624.62/7.5%[1×-1/(1+7.5%)37]=20170.26(萬(wàn)元)故運(yùn)用利潤(rùn)法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。實(shí)例A、B、C的個(gè)別要素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99。3.求取比準(zhǔn)價(jià)錢(qián)實(shí)例A：6300×(100/100)(105/100)×(100/99)×(100/98)=6×818(元/m2)6750×(100/102）（105/100）×（100/101)×(100/101)=6747(元/m2)6760×(100/101)（×103/100)＼(100/100))＼(100/99)=6963(元/m2)因?yàn)橐蝗齻€(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的近似程發(fā)特別靠近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)均勻數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)錢(qián)：?jiǎn)挝槐葴?zhǔn)價(jià)錢(qián)=-(6818+6747+6963）/3=6843(元/m2)故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)錢(qián)=6843×30000=20529.O0(萬(wàn)元)七、估價(jià)結(jié)果確立因?yàn)椴杉{利潤(rùn)法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果特別靠近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)均勻數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(萬(wàn)元)取整為20350萬(wàn)元(精準(zhǔn)到萬(wàn)元)單位價(jià)錢(qián)：203500000-38000=5355(元/m2)(取整)估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)目的，依照房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并聯(lián)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確立估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。。>四、指出并更正下邊估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(此題10分。錯(cuò)處不超出4個(gè)，后邊應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果致使的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))。>命題趨向威望試卷(二)參考答案一、問(wèn)答題(一)(2)經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)贊同或許經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確認(rèn)，可以按改造后辦公用途評(píng)估，也能夠評(píng)估辦公樓承租人的損失。(3)對(duì)承租人的損失由甲企業(yè)與承租人磋商解決。(三)1.應(yīng)采納的估價(jià)技術(shù)路線。采納房產(chǎn)與土地開(kāi)發(fā)花費(fèi)(征地或拆遷布置賠償費(fèi)及先期花費(fèi))分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法、比較法；也可采納先假定估價(jià)對(duì)象為擁有完整產(chǎn)權(quán)的商品房：用成本法、比較法、利潤(rùn)法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額中減去土地出讓金的方法。2.對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)以下。(1)估價(jià)目的：為拜托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物(債務(wù)執(zhí)行擔(dān)保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請(qǐng)抵押貸款供給抵押物(擔(dān)保物)市場(chǎng)價(jià)值參照。(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在評(píng)估時(shí)是不確立的，一般仍為勘查現(xiàn)場(chǎng)的某一天為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。(3)確認(rèn)估價(jià)對(duì)象為能夠設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。(4)掌握市場(chǎng)、選用參數(shù)和展望慎重。(5)報(bào)告中說(shuō)明主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)價(jià)值的影響。二、單項(xiàng)選擇題(一)1.A2.B3.C4.D(二)5.D6.B7.A(三)8.B9.D10.D三、此估價(jià)報(bào)告有以下一些錯(cuò)誤和不足解法一：該估價(jià)報(bào)告存在以下一些錯(cuò)誤，分別以下。1.致拜托方函中，沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)