物業(yè)管理前期介入計劃方案

物業(yè)管理前期介入計劃方案提要：專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入，將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅實的基礎(chǔ)。針對XX，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點，本公司如果中標(biāo)，將成立前期物業(yè)管理介入工作組，以國際先進的物業(yè)管理理念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入行政中心的前期物業(yè)管理工作。一、前期介入人員安排組長：公司總經(jīng)理兼任副組長：XX物管事務(wù)所經(jīng)理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名，品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務(wù)部主管級職員各1名，區(qū)行政中心物管員2名。二、工作方式組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項工作的完成情況。副組長全日制現(xiàn)場辦公，負責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計劃完成各工作，每周向副組長提供工作報告。三、前期介入工作安排表工作內(nèi)容 完成時間 落實部門 備注一、前期工程監(jiān)督審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉2)與標(biāo)注從物業(yè)管理角度向業(yè)主方3)提供建議按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造4)驗收表格制定驗收程序并接管物業(yè)5)設(shè)施、初檢遺漏工程

中標(biāo)后根據(jù)工程部、工工程進度展作組開中標(biāo)后根據(jù)工程部、工工程進度展作組開中標(biāo)后根據(jù)工程部、工工程進度展作組開中標(biāo)后根據(jù)工程部、工工程進度展作組開工程部、工按工程進度作組提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及6)維修建議二、人事物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討1)論審定管理級員工的招聘各級員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批人事管理制度、員工手冊的4)討論審批a公開招聘b面試c聘用及入職培訓(xùn)熟悉物管事務(wù)所運作及d在職培訓(xùn)

中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開中標(biāo)后既展開

工程部、中心物管事務(wù)所資源部、工作組資源部資源部資源部資源部資源部資源部、中心物管事務(wù)所二 設(shè)立行政中心、物管事務(wù)所、入伙前2個工程部、工1) 設(shè)立及裝修物管事務(wù)所 月作組資源部、工物資裝備的準(zhǔn)備作組中心物管事現(xiàn)場清潔及布置務(wù)所四、管理文件中心公約、服務(wù)手冊制定及入伙前1個1)市場推廣部審批月各類文件、表格的制定及印入伙前1個品質(zhì)部、資2)刷月源部五、管理預(yù)算、啟動預(yù)算及財務(wù)安排制定初步管理預(yù)算、啟動預(yù)算入伙前1)計劃財務(wù)部及討倫管理費及各項費用制定及申入伙前2)市場推廣部報3)各項財務(wù)管理制度制定入伙前計劃財務(wù)部六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算1)設(shè)計及審定各類標(biāo)牌、指示牌入伙前 市場推廣部2)采購、制作及安裝 入伙前 市場推廣部七、物業(yè)驗收之準(zhǔn)備根據(jù)情況確工程部、工1)樓宇各單項驗收定作組公共地方的驗收（道路、停車根據(jù)情況確工程部、工2)場等）定作組樓宇各項設(shè)施設(shè)備測試及驗收根據(jù)情況確工程部、工定作組根據(jù)情況確工程部、工4)樓宇內(nèi)部初驗定作組根據(jù)情況確工程部、工5)遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收定作組根據(jù)情況確工程部、工6)綠化工程的驗收定作組八、樓宇接管安排1)制定接管計劃 物業(yè)驗收后工作組一周內(nèi)品質(zhì)部、工安排準(zhǔn)備各類文件作組工程部、工人員安排作組4)接管培訓(xùn) 工程部中心物管事清潔開荒務(wù)所市場部、中6)現(xiàn)場氛圍布置心物管事務(wù)所工程部、中7)進行接管工作心物管事務(wù)所九、遺漏工程跟進1)整理資料及落實遺漏工程跟工程部、中進按工程進度心物管事務(wù)所工程部、中維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次2)按工程進度心物管事務(wù)驗收所品質(zhì)部、中3)現(xiàn)場施工方的管理討論心物管事務(wù)所十、各服務(wù)項目檢討物業(yè)保險事宜之建議檢討物業(yè)管理人力資源檢討保安安排檢討清潔服務(wù)之安排檢討維護保養(yǎng)服務(wù)之安排檢討處理客戶投訴之程序檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布7)置之安排

入伙前1個計財部、中月內(nèi)心物管事務(wù)所入伙前1個資源部、中月內(nèi)心物管事務(wù)所入伙前1個中心物管事月內(nèi)務(wù)所入伙前1個中心物管事月內(nèi)務(wù)所工程部、中入伙前1個心物管事務(wù)月內(nèi)所入伙前1個品質(zhì)部、中月內(nèi)心物管事務(wù)所工程部、中入伙前1個心物管事務(wù)月內(nèi)所入伙前1個市場部、中8)檢討公共關(guān)系之安排心物管事務(wù)月內(nèi)所四、前期介入要求：公司中標(biāo)后，將組建行政中心物業(yè)管理事務(wù)所，派駐事務(wù)所經(jīng)理，組織各專業(yè)技術(shù)人員進駐物業(yè)現(xiàn)場，按照招標(biāo)要求和有關(guān)物業(yè)管理前期介入的規(guī)定，進入有關(guān)工作程序，由甲方組織與設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)廠商取得聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，并就有關(guān)工作協(xié)調(diào)問題進行磋商，明確物業(yè)管理服務(wù)在前期介入中的工作內(nèi)容、工作方式及所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，并確定三方相互溝通的方式和具體聯(lián)系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問題能及時反饋到有關(guān)單位，爭取得到理解并及時解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術(shù)后盾，掌握材料供應(yīng)渠道和技術(shù)支持服務(wù)。三是參與設(shè)備調(diào)試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強的物業(yè)管理方案。同時，我們將根據(jù)甲方對物業(yè)管理的要求、愿望，了解甲方對物業(yè)使用的有關(guān)安排、計劃，并在此基礎(chǔ)上修訂完善物業(yè)管理方案。我們將從以下幾方面開展物業(yè)的前期介入1、施工期的前期介入施工期主要指物業(yè)土建工程基本完工，設(shè)備實施基本到位之前的階段。工作方式：工程技術(shù)人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對施工進行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。（1）掌握設(shè)計思路行政中心涉及的專業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計院設(shè)計思想、設(shè)計依據(jù)、載荷設(shè)計分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計圖等等。（2）掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)管理維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過程的施工方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。（3）提出整改合理化建議我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時向有關(guān)方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題報告，提交甲方處理。（4）制定切實可行的管理方案行政中心功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實際的管理方案。2、設(shè)備安裝調(diào)試期的前期介入設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試期：指從樓宇設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗收全過程的管理。工作方式：由工程部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)。主要工作內(nèi)容有：（1）結(jié)合現(xiàn)場實際，通過詳細研讀各專業(yè)設(shè)計圖紙，對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)管理人員也要具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)施工中不符合設(shè)計要求，違反專業(yè)規(guī)范要求的質(zhì)量問題。（2）通過詳細查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)問題。（3）在詳細研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運行維護及角度認真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理、便于經(jīng)濟核算，并就這些問題提出改進意見或建議，提請設(shè)計單位和工程籌建處改進。（4）參加設(shè)備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收，熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟運行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。（5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟論證；設(shè)備購置合同；設(shè)備安裝合同；設(shè)備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；進設(shè)備商檢證明文件；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；設(shè)備性能檢測和驗收移交書；設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；相關(guān)產(chǎn)品樣本；業(yè)務(wù)往來文件、批件等。文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。（6）在對設(shè)備各系統(tǒng)全面了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合行政中心設(shè)備系統(tǒng)修訂完善管理制度，安全操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)書。3、樓宇和公共區(qū)域的前期介入（1）辦公樓宇的前期介入前期介入任務(wù)是：了解辦公室、各功能會議室結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會議室外部安全管理措施及有關(guān)制度，前期介入的工作要點為：了解辦公室、各功能會議室內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；制定應(yīng)急情況時人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴(yán)禁使用易燃或劣質(zhì)材料，在消防施工中確保安全，會同施工、監(jiān)理方一起嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。（2）室外綠化及園林小品的前期介入了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計思路，樹木、花卉的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一毓知識和技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地要求平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并根據(jù)園林設(shè)計規(guī)劃要求及涉及到的綠化知識，編寫綠化技術(shù)管理措施和規(guī)定，同時對綠化人員進行培訓(xùn)，了解園林小品的設(shè)計意圖，掌握材料的性能并制定相應(yīng)的維護措施。（3）地下停車場與道路的前期介入行政中心來往辦事人員及來往車輛多，地下停車場的前期介入工作重點是：了解與掌握地下停車場的設(shè)計規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、泊車位數(shù)量、車輛行駛進出及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工與安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理或影響行車安全的情況，及時向甲方有關(guān)部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，事物所對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制訂有關(guān)制度和措施，為日后停車場的管理提供依據(jù)。4、竣工及接管驗收的前期介入竣工及接管驗收期：指物業(yè)工程竣工并向物業(yè)移交接管階段。工作方式：按照物業(yè)接管驗收的程序和要求，依據(jù)國家制定的物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ)。（1）物業(yè)驗收（物業(yè)驗收前編制驗收計劃）土建驗收樓內(nèi)地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。屋面清潔，無垃圾和堆放物，屋面排水無明顯堵塞現(xiàn)象。衛(wèi)生間地面不應(yīng)積水、滲漏現(xiàn)象。進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固。屋內(nèi)墻面平整，無裂縫、剝落和起泡等缺陷。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。門窗玻璃完好無損，安裝平整、牢固，開閉靈便。木作工程表面光潔，線條順直。飾面磚應(yīng)表面潔凈，無裂縫、脫落現(xiàn)象。水、電設(shè)施驗收水、電表底度清晰水、電表按套安裝或預(yù)留表位。公共及室內(nèi)照明設(shè)施齊全，無損壞，使用功能正常管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無滴漏。地漏排污管接，檢查不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生間設(shè)施配件齊全、完好，接不得滲漏，制動靈活。設(shè)備驗收水泵驗收須提供產(chǎn)品合格證，產(chǎn)品說明書，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙，水泵電路圖。電機持續(xù)運行壹小時無故障，運行時無較大振動。蓄水池、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。各種儀器、儀表規(guī)格、型號應(yīng)符合設(shè)計要求，安全裝置必須靈敏可靠，控制閥門開關(guān)靈活。消防設(shè)施驗收消防設(shè)施有消防部門檢驗合格證。消防栓、消防管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施符合設(shè)計要求。消防設(shè)施有規(guī)定的標(biāo)識。電梯驗收電梯機房清潔、通風(fēng)。有專業(yè)部門的檢驗合格證。提供電梯有關(guān)圖紙資料：a.土建圖電梯維護說明書電梯控制圖產(chǎn)品說明書電梯持續(xù)運行30分鐘無故障。電梯在運行過程中，指令、召喚、定向、程序轉(zhuǎn)換、開車、截車、停車、平層準(zhǔn)確無誤，聲光、信號清晰正確。電梯啟動、運行和停止，轎廂內(nèi)無較大震動及沖擊，制動器可靠。電梯供電電源線必須單獨敷設(shè)。供電系統(tǒng)驗收供電系統(tǒng)安裝后必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。配電柜（盤）及開關(guān)柜型號、規(guī)格，質(zhì)量符合要求。柜（盤）內(nèi)設(shè)備，電器的導(dǎo)電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢靠?？照{(diào)系統(tǒng)驗收：空調(diào)制冷機組、風(fēng)柜、各風(fēng)管及風(fēng)，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度，下水、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷支采及電機、各檢修等設(shè)施符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（2）驗收確認驗收過程應(yīng)將驗收物業(yè)的質(zhì)量狀況如實記錄，記錄后有移交人的認可簽字。（3）資料接管新建物業(yè)在接管過程中，驗收以下資料作為物業(yè)管理的原始資料建檔保存：住宅小區(qū)建設(shè)各項批準(zhǔn)文件；住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、園藝的竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；工程質(zhì)量檢查合格證；各種設(shè)備的檢驗合格證；房屋產(chǎn)權(quán)明細表。（4）設(shè)備設(shè)施試運行設(shè)備設(shè)施在驗收合格后，事務(wù)所對設(shè)備設(shè)施進行試運行，以確保用戶入伙后設(shè)備能正常運行，事務(wù)所的工程技術(shù)人員此時可在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請設(shè)備調(diào)試單位對相關(guān)操作人員進行設(shè)備正式運行前的培訓(xùn)。5、物業(yè)入伙的管理接管驗收后至物業(yè)入伙，此間約為一個月時間，事務(wù)所將圍繞入伙做大量的準(zhǔn)備工作，重點做好物業(yè)成品保護、各部門的入伙搬遷、引導(dǎo)等，確保搬遷工作的有序進行。（1）清潔開荒入伙前，建議甲方對物業(yè)進行全面清潔工作，包括外墻、石材地板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。（2）搬遷準(zhǔn)備工作A、跟蹤竣工驗收入接管驗收中檢查出的問題的整改情況。B、建立健全各項規(guī)章制度及管理制度。C、向甲方提交關(guān)于大樓相關(guān)配套設(shè)施配置的建議，諸如：室內(nèi)公共區(qū)域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐、紙巾盒的配置。D、做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業(yè)成品的保護工作。E、協(xié)助甲方完成各類標(biāo)識牌制作后的安裝、停車場劃線。（3