設(shè)備設(shè)施管理辦法

設(shè)備設(shè)施管理辦法定義物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理是指項(xiàng)目管理處對所管項(xiàng)目公共設(shè)備設(shè)施的日常管理工作。項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施主要包括供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、建筑智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施；設(shè)備設(shè)施管理是指對設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修和巡查工作。職責(zé)（一）公司工程設(shè)備部負(fù)責(zé)本辦法的編制、會審及修訂。（二）各項(xiàng)目經(jīng)理是本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理的第一責(zé)任人；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理制度及實(shí)施細(xì)則的審核、決定、監(jiān)管；對本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。因監(jiān)管缺失造成事故隱患或事故，由其上級依據(jù)管理規(guī)定追究其領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任并給予處罰。（三）項(xiàng)目管理處工程維修主管負(fù)責(zé)制定、維護(hù)及修訂本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理制度及實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)組織管理制度及實(shí)施細(xì)則的宣貫、培訓(xùn)；負(fù)責(zé)管理制度及實(shí)施細(xì)則實(shí)施的巡視、檢查；依據(jù)公司的考核規(guī)定對違反管理制度及實(shí)施細(xì)則的行為進(jìn)行處罰。因以上職責(zé)缺失造成本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理混亂，依據(jù)公司考核制度及規(guī)定給予處罰。（四）項(xiàng)目管理處工程維修部維修工，根據(jù)崗位分工負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理制度及實(shí)施細(xì)則的執(zhí)行。因違反作業(yè)規(guī)程和管理制度及實(shí)施細(xì)則造成事故隱患或事故，需承擔(dān)直接責(zé)任并對其后果負(fù)責(zé)。（五）各項(xiàng)目處對違反本辦法和管理制度及實(shí)施細(xì)則的行為，均有批評和制止的職責(zé)，并根據(jù)有關(guān)管理制度和考核辦法進(jìn)行處罰。項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理程序（一）設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)1、日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（消防水泵），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。2、一級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換。對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測。對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）。對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查。對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆。對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3、二級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測。對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油。對電氣設(shè)備全面清潔，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試。對電子設(shè)備除塵、插接件接清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試。對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆。對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。6、設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，應(yīng)更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。7、事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。（二）設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類，均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）。1、I級設(shè)備：電梯、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組等。2、II級設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費(fèi)裝置等。3、III級設(shè)備：除I、II級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、秩序維護(hù)通訊設(shè)備等。（三）設(shè)備維修保養(yǎng)模式采用計劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)一日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。1、對于符合磨損規(guī)律的I、II級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。2、對于I、II級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機(jī)等）進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對于III級設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。（四）設(shè)備管理職責(zé)1、項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)設(shè)備承接查驗(yàn)；大中修及設(shè)備更新改造計劃、方案的制定；保養(yǎng)計劃的編制；設(shè)備（器具）的申購、報廢的申請；機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同的商議及草擬等和以上文案提報公司審核。2、公司工程設(shè)備部負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目管理處提報的設(shè)備承接查驗(yàn)，大中修及設(shè)備更新改造計劃、方案的審核；負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目管理處維修人員的調(diào)配，工程監(jiān)督，保養(yǎng)計劃審批，設(shè)備（器具）申購、報廢的審核；選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方;負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同的審批；負(fù)責(zé)中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。3、公司工程設(shè)備部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月抽查。3、項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》，編制保養(yǎng)計劃。（五）設(shè)備前期管理1、前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由公司對有關(guān)物業(yè)考察后，向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目管理處應(yīng)參與，具體實(shí)施遵照新項(xiàng)目前期介入相關(guān)程序執(zhí)行。2、設(shè)備的承接查驗(yàn)設(shè)備的承接查驗(yàn)由項(xiàng)目組織相關(guān)人員，組成驗(yàn)收組，會同開發(fā)商、承包商進(jìn)行，具體實(shí)施遵照《承接查驗(yàn)管理辦法》相關(guān)程序執(zhí)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，填寫《工程質(zhì)量（缺陷）整改通知單》，限期整改，整改完畢后再進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。填寫驗(yàn)收單報復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，復(fù)印件由開發(fā)商、項(xiàng)目管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時，由項(xiàng)目管理處向開發(fā)商收取并辦理接收手續(xù)。對于開發(fā)商尚未移交的資料，由項(xiàng)目管理處跟蹤收取并填寫承接查驗(yàn)移交工程資料清單，全部資料收齊后，在項(xiàng)目管理處辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料原件由項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)檔案人員保管。3、設(shè)備的編號設(shè)備編號由以下四部分組成：第一部分表示單位的名稱：以項(xiàng)目管理處所在城市名稱首字的第一個大寫拼音字母和項(xiàng)目管理處的全稱第一個大寫拼音字母組成。第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字01-99表示。第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字1、2、3表示。第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字I、II、III表示。例：02-1-I風(fēng)機(jī)1號風(fēng)機(jī)I級設(shè)備4、設(shè)備的建帳項(xiàng)目管理處必須對所管轄物業(yè)的全部設(shè)備進(jìn)行編號，并建立《設(shè)備臺賬》。新入伙的項(xiàng)目管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由公司督促設(shè)備供應(yīng)安裝單位對設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由項(xiàng)目驗(yàn)收。6、設(shè)備標(biāo)識管理（1）設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備應(yīng)在規(guī)定位置貼或掛設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，項(xiàng)目管理處可要求供方按設(shè)備臺賬制作設(shè)備標(biāo)牌，貼或掛在設(shè)備上。（2）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)應(yīng)標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備應(yīng)標(biāo)識。（六）設(shè)備使用管理1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸項(xiàng)目管理處，設(shè)備供應(yīng)方維修保養(yǎng)時，停電、停水、操作設(shè)備應(yīng)征得項(xiàng)目管理處同意。2、項(xiàng)目管理處設(shè)備操作人員應(yīng)按國家規(guī)范、公司的有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本項(xiàng)目處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對顧客服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。應(yīng)認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實(shí)性。3、項(xiàng)目管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。4、重要設(shè)備（如變壓器等）的投入、報停應(yīng)經(jīng)公司批準(zhǔn)。設(shè)備維修保養(yǎng)管理1、維修保養(yǎng)計劃（1）項(xiàng)目管理處工程維修主管制訂的項(xiàng)目管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《公共設(shè)施年度檢修計劃》表匯總，于該年12月中旬報公司審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計劃公司、項(xiàng)目管理處各保留一份。并根據(jù)年度保養(yǎng)計劃制定月、季設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。（2）設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由公司組織核定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。2、維修保養(yǎng)實(shí)施（1）按有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方手冊的表格作記錄，項(xiàng)目管理處工程維修部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。（2）發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程維修部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程維修主管應(yīng)立即書面通知供方，供方接到通知后，應(yīng)在半個工作日內(nèi)給項(xiàng)目管理處答復(fù)，確定維修時間。一時無法解決的問題應(yīng)給項(xiàng)目管理處書面說明，承諾修復(fù)時間。對于重大維修，公司應(yīng)派專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，項(xiàng)目遵照《物業(yè)項(xiàng)目工程外包作業(yè)指引》程序執(zhí)行。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水或嚴(yán)重影響居民生活（不含重大設(shè)備事故），應(yīng)按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。項(xiàng)目管理處首先應(yīng)電話通知公司，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后應(yīng)按常規(guī)程序補(bǔ)辦手續(xù)。（3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程由公司負(fù)責(zé)進(jìn)行委托外包，具體實(shí)施遵照《物業(yè)項(xiàng)目工程外包作業(yè)指引》程序執(zhí)行。3、維修保養(yǎng)檢查（1）工程維修部日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（I、II、III級設(shè)備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計劃執(zhí)行情況由項(xiàng)目管理處工程維修主管檢查。（2）設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬I、II級設(shè)備由公司組織檢定并備案。屬III級設(shè)備由項(xiàng)目管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄項(xiàng)目管理處都應(yīng)備案。（3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由公司組織驗(yàn)收。4、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理工作應(yīng)遵照《工程維修管理作業(yè)指引》的相關(guān)程序執(zhí)行。（八）設(shè)施設(shè)備日常巡視1、公共設(shè)施日常巡視內(nèi)容包括消防設(shè)備（設(shè)施）是否完好無損，有無臨時亂拉亂接電線或水管等；公共及通訊設(shè)備有無損壞；室外水管有無滲漏；道路、人行道等有無損壞；道路欄、路障是否完好無損；公共照明設(shè)備是否完好，能否正常使用；天花、外墻磚、廣場磚有無短缺、脫落等；室外污、雨水管、化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象，是否及時疏通、清理。2、動力設(shè)備日常巡視內(nèi)容各種動力設(shè)備是否正常運(yùn)行；是否存在不安全隱患；包括設(shè)備運(yùn)行的電壓、電流、頻率、溫度、壓力、液位、指示燈是否正常；各種按扭、水閥等位置是否設(shè)置正確。3、工程維修部應(yīng)認(rèn)真填寫《設(shè)施設(shè)備巡視記錄表》，并要保證記錄準(zhǔn)確、及時、真實(shí)和可靠，項(xiàng)目管理處工程維修主管每周檢查并負(fù)責(zé)按月匯總整理成冊、留存?zhèn)洳?。設(shè)備安全管理1、持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工等），應(yīng)持有經(jīng)勞動部門頒發(fā)的有效證件上崗，熟識設(shè)備的操作規(guī)程，了解設(shè)備的運(yùn)行情況。公司每季度對設(shè)備安全狀況進(jìn)行檢查。2、安全事故處理當(dāng)項(xiàng)目管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，應(yīng)立即通知工程維修部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄像。工程維修主管應(yīng)組織人員搶修，保證對顧客的服務(wù)。事后項(xiàng)目管理處應(yīng)向公司提交設(shè)備安全事故報告，公司根據(jù)項(xiàng)目管理處的報告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查分析報告，并提出處理意見。（十）設(shè)備封存及報廢管理1、設(shè)備封存擬封存的I、II級設(shè)備由項(xiàng)目管理處報公司，并由工程維修部計劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。項(xiàng)目管理處工程維修部應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。2、設(shè)備報廢對不能修復(fù)或維修后鑒定不合格的設(shè)備，由工程維修主管填寫《設(shè)備停用/封存/報廢審批表》。經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意后，報公司審核并呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)報廢。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應(yīng)在設(shè)備檢修記錄表上寫明。報廢的設(shè)備及報廢件，項(xiàng)目管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫《設(shè)備停用/封存/報廢審批表》。設(shè)備技術(shù)檔案資料管理1、設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料管理按本文《設(shè)備的承接查驗(yàn)》條款執(zhí)行，資料的借閱應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。2、質(zhì)量記錄（1）設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由項(xiàng)目管理處填寫保存。項(xiàng)目管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由項(xiàng)目管理處工程維修主管組織填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文《維修保養(yǎng)檢查》條款執(zhí)行。項(xiàng)目管理處工