開(kāi)發(fā)商在商品房交付期間應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商在商品房交付期間應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題一、商品房交付及其法律意義1、定義:商品房交付，是指商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，依照《商品房買賣合同》的約定，商品房從出售人轉(zhuǎn)移至購(gòu)買人占有或有效控制的行為。2、交付的法律意義:商品房的有效交付在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中具有特殊重要意義，因?yàn)榉慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中，買受人的主要義務(wù)是支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，而出賣人的主要義務(wù)則是交付符合國(guó)家法律規(guī)定條件及當(dāng)事人約定條件的商品房。交付行為是履行合同義務(wù)的重要依據(jù)和標(biāo)志,因此一定要在形式上規(guī)范、在證據(jù)上具有能證明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行主要合同義務(wù)的法律程序。二、商品房交付的常用作業(yè)程序1、確認(rèn)前來(lái)辦理交房手續(xù)的業(yè)主或代理人身份業(yè)主本人身份證明；委托辦理交房，提交委托人及代理人共同的身份證明、《授權(quán)委托書(shū)》原件；業(yè)主《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、已付款憑證原件。2、面積補(bǔ)差據(jù)《商品房買賣合同》確定合同約定的房屋面積及面積補(bǔ)差處理方式；根據(jù)《房屋產(chǎn)權(quán)登記面積實(shí)測(cè)報(bào)告》確定面積補(bǔ)差款項(xiàng)；雙方以多退少補(bǔ)的形式結(jié)清房款；3、辦理預(yù)交契稅等代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用及手續(xù)填寫授權(quán)出賣人代辦產(chǎn)權(quán)的《授權(quán)委托書(shū)》；預(yù)交代辦產(chǎn)權(quán)所需要的契稅、登記費(fèi)、書(shū)證費(fèi)、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等；收回購(gòu)房款收據(jù)；提交代辦產(chǎn)權(quán)所需要的資料(按揭客戶有特別要求)；業(yè)主及共有人私章。4、商品房的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及開(kāi)發(fā)商出具的《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等附件對(duì)商品房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，以確定轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)的物是否符合法定或約定的條件；對(duì)有異議的部分，根據(jù)異議內(nèi)容確定維修或整改要求；對(duì)無(wú)異議或爭(zhēng)議不大的業(yè)主辦理商品房交付的書(shū)面簽收手續(xù)；**商品房的交付實(shí)質(zhì)上是買賣合同雙方履行所簽定的《商品房買賣合同》的行為。為此，為了證明商品房的出賣人已經(jīng)依照合同的約定履行了交付義務(wù)，一定要與買受人辦理好商品房交付的書(shū)面簽收手續(xù)。否則，出賣人很可能承擔(dān)不能證明自己已經(jīng)交付及按約定交付的違約責(zé)任，而承擔(dān)違約責(zé)任的方式既可能是支付違約金或賠償損失，也可能導(dǎo)致最終的解除合同。**對(duì)有異議的業(yè)主，一般不要將其異議以書(shū)面形式留存給他們，一般也不要書(shū)面認(rèn)可某些異議事項(xiàng)，以免留下證據(jù)證明其拒絕接房的理由成立，并最終使公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。5、移交商品房鑰匙必須在辦理好商品房交付的書(shū)面簽收手續(xù)以后，才可以移交商品房鑰匙；6、辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)在商品房轉(zhuǎn)移占有的相關(guān)手續(xù)辦理完結(jié)以后，商品房的買受人還應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司辦理物業(yè)入伙的相關(guān)手續(xù)并交納有關(guān)的費(fèi)用。需要注意的是，無(wú)論買受人是否愿意辦理物業(yè)管理入伙的手續(xù)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該完整地辦理商品房的交付手續(xù)。三、商品房交付中的注意事項(xiàng)1、商品房交付中的代理行為及其應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)代理是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實(shí)施的，法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。商品房買賣的商品房交付中，經(jīng)常出現(xiàn)買受人因故不能前來(lái)與出賣人辦理所購(gòu)商品房的交付手續(xù)，通常以口頭授權(quán)的方式委托其親屬、朋友、甚至保姆等有一定關(guān)系的人代替其辦理商品房交付的情形。在該情況下，往往由于委托人害怕麻煩，不給代理人出具書(shū)面的符合法律規(guī)定的授權(quán)委托書(shū)而引發(fā)糾紛，甚至在法律上被認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商的交付行為無(wú)效，使得開(kāi)發(fā)商無(wú)端的承擔(dān)逾期交付的合同責(zé)任。為了防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，要求商品房交付的代理行為必須按以下要求規(guī)范辦理授權(quán)委托：代理人到場(chǎng)辦理商品房交付手續(xù)時(shí)應(yīng)提交被代理人書(shū)面的《授權(quán)委托書(shū)》；代理人、被代理人不能在商品房交付之前由親自到公司辦理的《授權(quán)委托書(shū)》，應(yīng)提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證了的《授權(quán)委托書(shū)》，以證明授權(quán)的真實(shí)性、合法性(委托人在國(guó)外的，則應(yīng)出具經(jīng)使、領(lǐng)館認(rèn)證的委托手續(xù))；該《授權(quán)委托書(shū)》中應(yīng)明確有辦理商品房交付手續(xù)所應(yīng)有的授權(quán)范圍應(yīng)對(duì)代理人、被代理人的身份資料審查及將復(fù)印件留存。2、驗(yàn)收問(wèn)題客戶在驗(yàn)收物業(yè)后應(yīng)當(dāng)對(duì)驗(yàn)收行為進(jìn)行確認(rèn)，以免將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)公司作為商品房的出賣人無(wú)證據(jù)證明自己已經(jīng)按照《商品房買賣合同》的約定履行了交付義務(wù)。但是，有的客戶因種種原因（如質(zhì)量問(wèn)題、想退房、對(duì)物業(yè)收費(fèi)不滿等）可能拒絕簽驗(yàn)收文件，對(duì)此問(wèn)題，建議根據(jù)以下處理方式。1）總體而言,如客戶拒絕交房,對(duì)客戶提出的問(wèn)題,公司可以采取單方面登記的方式并承諾予以解決,決不可以向客戶留下任何表明其拒絕接房的文字依據(jù);但在此期間，如客戶提出的問(wèn)題確實(shí)存在，且公司也可以整改和解決，請(qǐng)務(wù)必提前處理好。2）客戶提出的僅僅是質(zhì)量瑕疵方面的問(wèn)題，盡量通過(guò)各種技巧溝通工作，讓客戶簽收交房手續(xù)，對(duì)承諾對(duì)瑕疵問(wèn)題限期整改或維修至合格；客戶對(duì)成都市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處《面積實(shí)測(cè)報(bào)告》有異議的，告知其自行向監(jiān)理處申請(qǐng)復(fù)測(cè)，公司無(wú)權(quán)對(duì)面積問(wèn)題發(fā)表任何意見(jiàn)。如客戶進(jìn)一步提出要求我方承擔(dān)復(fù)測(cè)費(fèi)用的，告知其誰(shuí)有異議誰(shuí)申請(qǐng)，誰(shuí)申請(qǐng)誰(shuí)交納費(fèi)用；如客戶與公司就商品房是否存在質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議的，告知其商品已通過(guò)竣工合格備案，如客戶有異議的，同樣告知其可以向質(zhì)監(jiān)站申請(qǐng)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定，如確屬房屋主體結(jié)構(gòu)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，公司可以退房。如客戶進(jìn)一步提出要求公司申請(qǐng)鑒定并承擔(dān)鑒定費(fèi)用的，告知其誰(shuí)有異議誰(shuí)申請(qǐng)、誰(shuí)申請(qǐng)誰(shuí)交納費(fèi)用。5）關(guān)于客戶提出小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃變更問(wèn)題應(yīng)當(dāng)給予客戶技巧性的說(shuō)辭及合理解釋，爭(zhēng)取客戶的理解，但不應(yīng)留下書(shū)面的認(rèn)可或答復(fù)給客戶，避免留下對(duì)公司不利的證據(jù)。四、相關(guān)法律法規(guī)1、《合同法》一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第一百三十三條標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。（提示：房屋等不動(dòng)產(chǎn)按法律規(guī)定以過(guò)戶登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志）第一百三十八條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。第一百四十二條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第一百四十八條因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。第一百五十三條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。2、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收至I」竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收3、《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第三十二條銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)