大豐調研報告(初稿)

大豐市場調研世聯&嘉聯·事業(yè)二部

二〇一四年二月謹呈：長坤置業(yè)有限公司1、經濟背景2、宏觀政策背景全國房地產投資額呈上升趨勢1、房地產投資占比逐漸回歸理性，住宅投資占比仍最大2、經濟增長中樞趨勢性下移，CPI破3%意味著貨幣政策將偏緊。12月匯豐PMI略微下降至50.5，經濟復蘇力度有待觀察。預計2014年GDP仍要保七，問題不大。1、經濟背景2、政策背景三中全會公告與房地產相關的內容主要體現在三句話“建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制”、“必須完善立法、明確事權、改革稅制、穩(wěn)定稅負、透明預算、提高效率，建立現代財政制度，發(fā)揮中央和地方兩個積極性”。內容詮釋如下：1、允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”的主要目的是為了賦予農民更多的財產權利2、農村集體土地流轉是新型城鎮(zhèn)化的前提條件，集體用地流轉、升值以及利益的再分配才是農民能否進城定居的關鍵3、農村宅基地的流轉改革將是整體推進緩慢的進程，短期內對市場影響有限，農地流轉并不會隨便扭轉其用途，將不會對現有的土地格局產生沖擊，不會對房地產市場產生巨大的供需影響。4、房產稅乃大勢所趨，但推進謹慎2、政策背景全國2013年房地產相關政策一覽表各地紛紛出臺地方調控政策，調控目的分化大前言1、土地市場分析2、住宅市場分析3、商業(yè)市場分析4、成都市場展望1、土地市場分析1、土地市場分析2013年大成都范圍內供應土地296宗，供應面積17367.85畝，環(huán)比下降29.16%。成交土地266宗，成交面積15439.13畝，環(huán)比下降31.43%。成交平均樓面地價為1995.67元/平米，環(huán)比上升37.59%。土地出讓金額672.8億，環(huán)比上升3.69%。2013年大成都土地供應成交較去年均有所下降，由于政府割小地塊，抬升土地價格，溢價率上升幅度大。土地供應成交環(huán)比均下降，溢價率上升幅度大1、土地市場分析目前成都市場中，綜合性地塊更受市場歡迎2013年大成都成交土地分用途占比圖2013年大成都土地供求宗數走勢2013年大成都范圍內共成交土地266宗，其中住宅兼商業(yè)140宗，商業(yè)74宗，商業(yè)兼住宅47宗，純住宅5宗。從成交的面積看，住宅兼商業(yè)占總成交土地的59%，其次商業(yè)兼住宅占23%，純住宅占比最少為1%。從成交數據可以看出，綜合類土地成交量大，由于綜合性土地產品組成靈活度較大，更受市場歡迎。熱點區(qū)域板塊受開發(fā)商熱捧1、土地市場分析2、住宅市場分析大成都范圍內2011-2013商品住宅供求存走勢圖主城區(qū)2011-2013商品住宅供求存走勢圖近郊2011-2013商品住宅供求存走勢圖遠郊2011-2013商品住宅供求存走勢圖1）商品住宅整體銷售壓力有所減緩2013年近郊月度存銷比走勢圖3）近郊去化速度較快，市場熱度較高2013年主城區(qū)月度供銷存走勢圖2）主城區(qū)銷售速度減緩，存銷比值增大，銷售壓力增加4）價格均呈上升趨勢，主城區(qū)表現更平穩(wěn)，12月價格均有小幅下降商品住宅小結2013年成都主城區(qū)商品住宅呈現整體上揚的趨勢，備案量突破1000萬方，可謂量價齊升。全年呈現“年初高、年中低，年尾翹”的形式，下滑趨勢較為明顯。從區(qū)域發(fā)展看，城市向南發(fā)展使雙流連年領先，北改促新都緊隨其后。從成交價格來看，成都房價增幅低于貨幣發(fā)行增幅，成都政府對房價調控較為得力。2013年大成都范圍內商品住宅整體銷售壓力有所減緩，主城區(qū)銷售速度減緩，存銷比值增大，銷售壓力增加。住宅價格均呈上升趨勢，主城區(qū)表現更平穩(wěn)，12月價格均有小幅下降。

70-110為主要成交面積段，剛需仍是市場成交主力。南延線華陽段、元華-站華及大豐板塊為板塊成交前三甲，高新區(qū)、雙流及金堂縣為主城區(qū)、近郊、遠郊成交之首。2014年市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩；銷售量價繼續(xù)增長但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長；銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩；土地成交推動新開工繼續(xù)增長，但多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩；供應加大促熱點城市供不應求矛盾緩和，信貸投放趨穩(wěn)緩解房價上行勢頭；3、商業(yè)市場分析

主城區(qū)商業(yè)存量一直呈上升趨勢，截止2013年12月主城區(qū)商業(yè)存量面積高達361萬平米。2013年主城區(qū)新增面積為144.52萬平米，較去年下降9.4%。雖然新增面積有所減小，但受2012年高基數的影響，去庫存壓力仍然巨大。商業(yè)存量面積高企，去化壓力大主城區(qū)商業(yè)銷售壓力走勢圖

主城區(qū)存銷比值達到近2年峰值，可見銷售壓力巨大。2013年商業(yè)共成交面積68.54萬平米，較去年下降3.48%。從近幾年的成交情況來看，商業(yè)成交面積呈下降趨勢。主城區(qū)商業(yè)銷售壓力凸顯2013年近郊商業(yè)供銷存走勢圖注：由于受房管局新增預售公示時限影響，商業(yè)新增不齊全近郊商業(yè)存量下降，成交向好，去化壓力小

2013年商業(yè)成交量最大的是新都，占總量23%；其次是高新區(qū)，占總量19%。新都由于中塑成都國際貿易中心、北新國際物聯港、中潤歐洲城等項目熱銷，其商業(yè)占比最大。新都商業(yè)成交居首受高庫存影響，商業(yè)開工面積六年來首次出現下降，相較2012年去年商業(yè)市場的供應爆發(fā)，2013年商業(yè)供應有所減少，而銷售有所增加。供應集中在西南三環(huán)和繞城高速之間的區(qū)域，其中南延線高新段供應最大，熱點成交板塊依然集中在南延線高新段，市場存量最大的板塊依舊是城南。主城區(qū)商業(yè)存量面積高企，去化壓力大，銷售壓力凸顯。近郊商業(yè)存量下降，成交向好，去化壓力小。近郊中新都商業(yè)成交居榜首。商業(yè)市場小結4、成都市場展望2013年成都房地產相關政策一覽表2013年全年政策調控趨寬，呈現“宏觀穩(wěn)，地方化”，驅使樓市健行并穩(wěn)中有升。預計2014年中國經濟將增長平穩(wěn)，物價水平有所抬頭，但幅度不會很大。地方政策趨向一方面抑制繼續(xù)增長的投資，另一方面增強新型城鎮(zhèn)化下的剛性需求。宏觀政策上整體保持穩(wěn)定，局部微調房產稅試點落地成都概率極小

根據世聯監(jiān)測的40個城市1-11月的住宅均價漲幅數據表明，昆明、杭州及鄭州房價漲幅均超過20%。成都2013年住宅價格漲幅為8%左右，房價增幅穩(wěn)定，成都政府對房價調控較為得力。從消費者調查來看，購房者對未來半年房地產市場的樂觀程度有較此前有所下降，未來半年住房量價上漲幅度將逐步收窄。近三年土地方位成交走勢近三年土地環(huán)域成交走勢未來供應熱點區(qū)域將在城北、城東兩個方向，重點關注三環(huán)至繞城以及二環(huán)至三環(huán)區(qū)域從成交區(qū)域看，城北與城東占比不斷的提升，城南占比開始呈現下降趨勢，預計城北與城東在2014年將持續(xù)供地放量從成交環(huán)域看，二環(huán)至三環(huán)成交與三環(huán)至繞城成交2013占比近八成，繞城外成交占比下降明顯，預計二環(huán)至繞城在2014年有所減少，但占比預計不會低于60%SOHO:主城區(qū)是市場主要活躍區(qū)域，近郊推貨量將逐漸增加LOFT:受4.9米層高限制，Loft產品逐漸被市場邊緣化2013年LOFT銷存面積走勢圖2013年SOHO各區(qū)域面積走勢圖前言1、“北改”規(guī)劃區(qū)域2、“北改”整體結構3、交通規(guī)劃4、產業(yè)布局第三部分：“北改”分析5、政策支持6、區(qū)域總結1、“北改”規(guī)劃區(qū)域1、規(guī)劃范圍及面積規(guī)劃范圍西至成灌路及北部商貿城西側邊界；東至成華大道；南至府河；

北至香城大道及三河場鎮(zhèn)用地范圍。面積

總面積212平方公里，其中金牛區(qū)84平方公里，成華區(qū)55平方公里，新都區(qū)73平方公里。2、現狀人口

現狀人口約150萬人。成都“北城改造”不論面積、搬遷產業(yè)和人口使得城北甚至整個成都都將邁上一個新的臺階。2、“北改”整體結構四軸人民北路城市中軸線川陜路文化經濟軸成華大道商業(yè)商務軸沙西線娛樂商務軸九片形成功能復合、配套完善的9大城市片區(qū)。一核：北部副中心，國際化和區(qū)域中心功能的承載區(qū)。八心八大城市片區(qū)中心。全力打造“四軸九片、一核八心”的“北改”片區(qū)總體結構3、交通布局規(guī)劃中將形成“16橫12縱”的貫穿性骨干道路網絡，“4橫6縱”的軌道網絡、70余處軌道站點及完善的慢行系統，構建大區(qū)域快速疏散、片區(qū)間便捷聯系，片區(qū)內系統完善的綜合交通體系。

2014年即將通車的成綿樂城際鐵路投入使用后，新都站、龍?zhí)端抡臼沟贸潜背蔀槌捎褰洕Φ目焖傥锪髦行狞c。北改之后大豐區(qū)域的交通情況將得到極大的改善，完全能夠滿足人流、物流的交通樞紐德陽方向綿陽方向彭州方向南充方向4、產業(yè)布局2017年底完成將低端的批發(fā)市場、倉儲物流向商業(yè)商務、文化創(chuàng)意、旅游休閑、總部經濟等現代服務業(yè)發(fā)展。

提升產業(yè)承載能力，形成大豐城北副中心商業(yè)商務功能區(qū)、成華大道創(chuàng)意總部商務功能區(qū)、熊貓國際文化旅游休閑功能區(qū)、金牛高科北總部經濟功能區(qū)等12個產業(yè)功能區(qū)。

“北改”片區(qū)將建設成為國際現代商貿中心，科技研發(fā)商務高地和多元文化創(chuàng)意高地，打造發(fā)達的產業(yè)城北。“北改”中的各板塊從自身優(yōu)勢為起點，結合未來市場發(fā)展規(guī)劃，打造成產業(yè)城北。5、政策支持北改過程中，政府通過加大資金投入實際投資公司、增加對土地政策支持力度、部分返還報建費用、實現稅收減免政策等手段對北改進行強力支持，對于招商引資都起到重要重用。目前，受此政策吸引，綠地、保利、萬科、萬達、龍湖等全國知名房企都已在今年甚至更早的時候紛紛加入此區(qū)域進行競爭。整體布局基本開始呈現，但區(qū)域發(fā)展仍需一段時間，政府的優(yōu)惠政策在3年內不會改變，對于目前進入“北改”區(qū)域的企業(yè)仍有吸引力，而各企業(yè)也將在此優(yōu)惠政策中規(guī)避一定風險。（注：詳細北改政策見附件）政府在稅收和財政上對“北改”的大力支持，極大的促進該區(qū)域的城市改造和產業(yè)升級，同樣促進該區(qū)域的房地產發(fā)展區(qū)域總結：1.國際商貿城落定，高端商務、娛樂、休閑產業(yè)相繼布局，未來發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖浚?.政府重點打造的“北改”項目，區(qū)域被定義為集產業(yè)、研發(fā)、旅游、生活等功能為一體的宜居宜業(yè)的新興城區(qū)；3.交通優(yōu)先發(fā)展，成渝經濟圈主干線橫貫域內，學校、醫(yī)院、公園等區(qū)域配套逐步完善；4.12大功能商務居住區(qū)，自然景觀人文資源豐富，代言城北風貌；一句話區(qū)域：未來的城市北部頂級區(qū)域，擁有完善的配套，優(yōu)越的資源，發(fā)展?jié)摿薮?.區(qū)域總結“北改”包含大豐區(qū)域，為大豐的發(fā)展規(guī)劃出方向，通過財政、稅收支持，增加大豐房地產市場對各大房地產開發(fā)商的吸引力，接下來將做詳細的大豐市場分析。前言1、大豐在北改中的定位2、大豐人口現狀3、大豐商業(yè)現狀4、土地供銷關系第四部分：大豐市場分析5、住宅兼商業(yè)量價關系6、大豐市場競爭格局現狀7、在售樓盤情況8、區(qū)域總結1、大豐在“北改”中的定位大豐的空間位置：大豐位于北改中心區(qū)域，北新大道貫穿該區(qū)域，涵蓋大豐老城區(qū)域和天回鎮(zhèn)部分地區(qū)。經濟活動地位：東為文化旅游產業(yè)、西為娛樂休閑經濟、南是高端商務、北為西部物流中心。大豐定位：整個北改的城北副中心，城北的商務、商貿、文化中心點。2、大豐人口狀況目前，大豐老城區(qū)常住人口和部分產業(yè)人口在20萬左右，隨著目前熱賣的保利城、綠地城、藍光花滿庭、大峰景、圣采泊尚、保利春天花語等10幾個樓盤，上萬戶的剛需業(yè)主的入駐，同時，北改過程中，大量產業(yè)人口隨之轉移到本區(qū)域，預計在5年內將到達50萬的常住人口；加上目的性消費人口，完全可以滿足大規(guī)模的消費需求。

人口集中區(qū)（老城區(qū)）大豐區(qū)域目前常住人口有限，以基本生活消費為主，消費水平也不高，消費承載力不強，大豐城市商業(yè)現況1：常青藤項目商業(yè)（5萬㎡）2：崇義橋文化商業(yè)街項目3：匯融廣場（30萬㎡以上）4：金豐商貿城（約10萬㎡）5：福地廣場（售完）6：伊泰地產大豐3號地項目7：北新國際項目商業(yè)（12萬方）8：北京銀泰9：電子商務區(qū)10:綠地城（商業(yè)46萬㎡）11：優(yōu)品道12：保利城（27萬㎡底商）大豐區(qū)域潛在商業(yè)供應量達100萬㎡以上，供應量巨大，商業(yè)地產將成為大豐的房地產未來發(fā)展的主軸，但目前區(qū)域內消費能力難以支撐大型商業(yè)。3、大豐商業(yè)現狀⑧①②③④⑥⑤⑦北新干線大天路⑨1011124、大豐板塊土地供銷關系

呈現：1、每次土地供應基本能全部完成去化；2、在土地呈現波段是供應，充分給予市場消化時間。3、09年土地供應量最大達到447.55畝，保利、藍光成為當地區(qū)域地王；依托北改規(guī)劃和政策優(yōu)惠，大豐土地市場供銷兩旺，5、大豐板塊住宅兼商業(yè)量價關系呈現：1.每年的供應面積整體不斷增加2.每年的成交面積不斷增加3.成交均價也在不斷提高。說明：1、大豐市場對住宅和商業(yè)需求旺盛，而且是不斷增長的方式發(fā)展。2、預計在此后的4年內，大豐市場住宅和商業(yè)市場前景廣闊。大豐住宅兼商業(yè)供銷都逐年增加，