泰湖山莊項目商業(yè)投資計劃書

泰湖山莊項目商業(yè)投資計劃書2010.03項目開發(fā)條件研究Ⅰ、項目地理區(qū)位Ⅱ、項目交通現狀Ⅲ

、項目配套現狀Ⅳ、項目地塊情況Ⅴ、項目地塊價值項目地理

區(qū)位距離各區(qū)距離：距離廣州市中心約35公里；距離花都區(qū)政府約20公里；距離廣州白云機場約12公里；距離武廣客運專線廣州北站20公里。項目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)，距廣州市區(qū)約40公里，區(qū)域通達性較好廣州市區(qū)花都區(qū)項目地塊項目位于廣州市北部花都區(qū)，地處花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)；項目位于山前大道和S118省道之間，東臨花東新區(qū)，南臨省道S118，西至龍山，北靠山前旅游大道。項目交通

現狀項目所在區(qū)域交通便捷，三條快速路從廣州市區(qū)直達花都，S118省道為項目主要進入通道項目所在區(qū)域的主要干道包括三縱：京珠高速、機場高速和廣清高速，另外是兩橫：橫穿花都區(qū)的山前大道和省道S118；進入項目最便捷的交通路線：沿京珠高速北行，在北興出口處下高速，沿省道S118西行約4公里可達項目地塊。廣清高速機場高速京珠高速山前大道省道S118項目地塊

情況項目占地1200余畝，地塊內部有山體、湖泊等可利用自然資源，地勢有高差項目經濟數據：規(guī)劃用地：518畝；規(guī)劃外700畝為湖面、山坡面積；容積率：0.338建筑面積：別墅：130155㎡商服：31000㎡學校、幼兒園：20000㎡綠化率：62%。南拓北優(yōu)東進西聯花都位于廣州北大門，南北交通要道，自然、人文資源豐富，是“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成城市2000年廣州開始實施《廣州城市發(fā)展總體戰(zhàn)略規(guī)劃》“東進、西聯、南拓、北優(yōu)”的“八字方針”推進城市擴張式發(fā)展，拉開城市布局，建立一主三副區(qū)——主城區(qū)、南沙副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、花都副城區(qū)；新一輪的《2020建設健康安全、人人享有的新廣州——新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報告》明確廣州應該著力對每個新區(qū)的生活配套等設施進行完善，進入城市空間布局的提升、優(yōu)化期；花都作為“北優(yōu)”重要組成城市，主動融入大區(qū)域發(fā)展，逐步完善區(qū)域配套資源，提升區(qū)域競爭力。項目地塊價值

區(qū)域西區(qū)：新華、花山、芙蓉、獅嶺、炭步、赤坭、雅瑤東區(qū)：花東、花僑、北興花東鎮(zhèn)位于花都區(qū)東部，西連花山鎮(zhèn)，東、北與從化市接壤，南臨白云區(qū)。轄區(qū)面積208.44平方公里，常住總人口11.6萬多人，是全區(qū)行政區(qū)域最大的鎮(zhèn)?；ǘ紖^(qū)規(guī)劃為：北山南城、一港二區(qū)、西主東輔，主城區(qū)規(guī)劃結構為“二核心三廊道八組團”，輔城區(qū)的規(guī)劃結構為“一核心二廊道四組團”北山花山獅嶺芙蓉新華赤坭雅瑤炭步花東花僑北興航空港南城項目地塊價值

規(guī)劃

花都道路系統(tǒng)布局：以廣州為中心、機場為紐帶的“六縱四橫”扇形網狀城市高、快速路網絡。六縱：廣清高速公路、機場高速公路北延線——街北高速公路、京珠高速公路、紅棉快速路、106國道新線、機場東側快速路。

四橫：珠三環(huán)高速路、中部快速路、西部快速路——白云六線、鏡湖大道、廣州二環(huán)高速公路。花都區(qū)交通規(guī)劃：“六縱四橫”，扇型網狀高速、快速路，花都與廣州的聯系更為緊密、便捷項目地塊價值

交通本項目規(guī)劃中的14號線從廣州火車站至從化良口，途徑鐘落潭站距離項目地塊約10公里，帶來軌道規(guī)劃利好項目地塊價值

交通“從化線”已被市發(fā)改委納入到廣州市2015年前軌道交通線網建設的安排范圍，即2011年至2015年開工建設的6條線路之一。

據初步設想，廣從輕軌的主線是從廣州火車站至白云區(qū)嘉禾，經嘉禾到鐘落潭，然后通往從化市街口，最后延伸至良口新溫泉度假區(qū)，全長92.6公里。首期建設嘉禾至街口段，計劃在2011年動工，2015年建成。本項目從化線（軌道14號線）花都產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：整合集聚，淡化行政區(qū)劃，以空港及周邊控制區(qū)作為分隔，形成七個發(fā)展區(qū)。形成七種產業(yè)格局，其中汽車、珠寶、皮具、空港為四大支柱產業(yè).汽車配套產業(yè)旅游服務業(yè)及房地產加工工業(yè)倉儲物流旅游生態(tài)科技、農業(yè)等皮具珠寶首飾汽車產業(yè)北興花東機場新華雅瑤梯面獅嶺赤坭炭步花橋12345671234567赤坭協(xié)調發(fā)展區(qū)獅嶺-芙蓉調整完善區(qū)北部山林生態(tài)發(fā)展區(qū)東部調整完善區(qū)機場控制區(qū)新華中心城重點發(fā)展區(qū)炭步協(xié)調發(fā)展區(qū)花都以空港、汽車、珠寶、皮具產業(yè)為核心，產業(yè)呈七大區(qū)域發(fā)展項目地塊價值

產業(yè)廣州新國際機場是國家重點工程項目，建成后為目前亞洲最大的國際機場之一,也是我國三大門戶機場之一。第一期項目投資近200億元人民幣，位于廣州中心城以北的白云區(qū)與花都區(qū)交界處，距市區(qū)25公里。廣州的北部將發(fā)展成為未來的航空港以及商貿物流產業(yè)區(qū)，極大地優(yōu)化了廣州的城市功能，實現廣州城市發(fā)展“北優(yōu)”的規(guī)劃目標，很大程度上促進廣州人的北向置業(yè)。廣州國際新機場——國際級的客運貨運吞吐量極大促進花都經濟和產業(yè)發(fā)展項目地塊價值

產業(yè)花都汽車城一期基礎設施建設和招商工作已經完成，基地內落戶企業(yè)包括東風日產乘用車公司、優(yōu)尼沖壓和東升機械，投資額3000萬美元以上企業(yè)和“世界500強企業(yè)”各有10家。預計到2010年，花都汽車及零部件工業(yè)的產值可超過1000億元。廣州目前三大汽車制造基地之一，廣東唯一省級汽車產業(yè)基地，中國汽車整車及其零部件配套最齊全的工業(yè)生產基地。花都汽車城快速起步，定位高端，將成為“北優(yōu)”重要產業(yè)之一項目地塊價值

產業(yè)中國花都（國際）金銀珠寶城總占地186.67公頃，是一個綜合性的、具有產業(yè)鏈條性能的珠寶大型專業(yè)生產基地。目前建成投產項目22個，城內員工8000多人，有60多家國內外著名珠寶企業(yè)進駐，包括國際著名的時代珠寶、石頭記、東方珠寶等企業(yè)。花都首飾加工基地金銀珠寶城還將傾力打造一座全國規(guī)模最大、種類全面的金銀珠寶批發(fā)交易中心，該中心投資總額20億元，建筑面積60萬平方米。“中國花都（國際）金銀珠寶城”，珠寶加工為主，致力打造全國最大交易中心項目地塊價值

產業(yè)皮革皮具產業(yè)是花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)享譽國內外的一張“名片”，是廣州市花都區(qū)的四大支柱產業(yè)之一。目前，全鎮(zhèn)有皮革皮具生產企業(yè)和商家5000多家，其中，有華尼、斐高等上規(guī)模皮具生產企業(yè)77家，從業(yè)人員近10萬人；年產皮具4億件，年產值超過80億元。皮具產業(yè)中心——獅嶺，以小型企業(yè)為主，民間財富積累雄厚,潛在消費力強勁項目地塊價值

產業(yè)

皮具產業(yè)

汽車/珠寶產業(yè)

空港城項目位于東部輔城區(qū)花東鎮(zhèn)，依托空港城發(fā)展陸路物流業(yè)和工業(yè)，共享城市外拓的發(fā)展契機空港作為交通運輸最重要的樞紐，對于城市和區(qū)域的發(fā)展具有重要意義，它不僅承載著客運、物流的重大使命，還能形成龐大的產業(yè)鏈輻射周邊地區(qū)，為當地帶來巨大的經濟影響。花都東部依托空港經濟，未來陸路物流業(yè)和工業(yè)將會逐步發(fā)展壯大；花東鎮(zhèn)現有企業(yè)402家，工業(yè)產品主要有水泥、機械、陶瓷、摩托車配件、服裝、五金、家具等；農業(yè)有水稻、蔬菜、荔枝、龍眼、楊桃、蓮藕等品種。本項目項目地塊價值

產業(yè)本項目價值研判結論作為現狀條件有限、遠景規(guī)劃利好的項目我們如何確定自己的市場位置？花都區(qū)東部，交通便利，未來軌道交通規(guī)劃利好航空城，發(fā)展物流工業(yè)等新型空港經濟；向外輻射能力逐步增強項目地塊

價值項目發(fā)展市場環(huán)境研究Ⅰ、廣州別墅市場現狀與趨勢Ⅱ、廣州土地市場研究Ⅲ

、花都別墅市場研究Ⅳ、花都別墅客戶研究北二環(huán)東二環(huán)城市/近郊別墅城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西，城市/交通資源優(yōu)勢遠郊別墅增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東，景觀資源/大盤優(yōu)勢南沙花都從化增城白云北番禺南

根據別墅價值和到城區(qū)（包括天河、越秀）的交通時間在30分鐘車程內，沿廣州二環(huán)可以將廣州區(qū)域的別墅別墅市場劃分為城市/近郊別墅和遠郊別墅。

城市/近郊別墅

區(qū)域主要包括：城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西；

區(qū)域特點：交通方便，城市配套相對齊全

代表項目：新光城市花園、招商金山谷

遠郊別墅

區(qū)域主要包括：增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東；

區(qū)域特點：有景觀資源或大盤優(yōu)勢，居住自然環(huán)境較好

代表項目：金地荔湖城、碧桂園鳳凰城別墅競爭格局：呈以城區(qū)為核心，外圍價值遞減的狀況，可劃分為城市別墅和遠郊別墅廣州別墅市場研究Ⅰ新光城市花園金山谷國際社區(qū)中海金沙熙岸中糧萬科金域藍灣恒大御景半島頤和高爾夫帝景山莊萬科城保利林語山莊保利香雪山城市別墅分布：集中分布在城市及邊緣的白云、蘿崗和番禺區(qū)，其中科學城和金沙洲成為置業(yè)熱點區(qū)域廣州別墅市場研究Ⅰ2009年上半年重點城市土地市場“競價”表現從“搶地”情況來看，一線城市“搶地”明顯火爆，這表明：1.一線城市土地資源有限，“物以稀為珍”；2.一線城市土地倍受有實力開發(fā)商的青睞。2009年上半年重點城市土地成交溢價情況

溢價較高的地塊均集中在4、5、6月份成交，同時一線城市土地普遍溢價較高，而二三線城市土地溢價僅個別居高，普遍均以底價成交。土地市場：2009年上半年“搶地”熱潮再現，廣州土地成交最高溢價154%土地市場研究Ⅱ《08-09年廣州商住土地市場供應情況》土地市場：中心6區(qū)除天河外基無土地供應，近2年主要土地供應集中在花都、南沙兩地。

廣州08年商住土地出讓建筑面積為2169193平方米，土地樓面成交均價3564元/㎡。

在出讓土地區(qū)域中天河（31%）、花都（28%）南沙（23%）排名前三，但需要注意的是天河僅出讓了3塊地塊，其中2塊為商業(yè)辦公用地，另一塊為恒大在08年1月拍出的41億地王，目前據聞已退地。土地市場研究Ⅱ汽車城區(qū)政府新機場山前大道美林湖假日半島山清水秀桃花源銀業(yè)寶島玖瓏湖天湖峰境花都別墅市場研究Ⅲ花都別墅在售項目主要集中在山前大道沿線，市區(qū)僅有保利城、天馬河公館有少量別墅。本項目保利城南航碧花園芙蓉綠茵豪苑頤和山莊勤天一品樹苑本項目競爭對手主要為花都山前大道的“天湖峰境”和“玖瓏湖”。天馬河公館獨棟玖瓏湖

桃花源銀業(yè)堡島天湖峰境美林湖社區(qū)假日半島

300萬元600萬元900萬元1200萬元總價區(qū)間在600-1000萬元1500萬元1800萬元2100萬元2300萬元2600萬元3000萬元樓盤名稱別墅類型產品面積總價(萬元)玖瓏湖獨棟雙拼350-8751000-3000600-1200桃花源獨棟雙拼453-698600-1000450-600銀業(yè)堡島獨棟雙拼疊加512-1212600-1500400-700天湖峰境獨棟548600-900美林湖社區(qū)獨棟雙拼聯排300-380300-1000150-300假日半島獨棟聯排167-320200-120090-180別墅總價區(qū)間:獨棟主力總價區(qū)間為600-1000萬元，聯排、雙拼主力總價區(qū)間為200-500萬花都別墅市場研究Ⅲ聯排、雙拼200萬元100萬元個案分析—玖瓏湖

基本情況：廣州北大型高爾夫度假低密社區(qū)，本期“悅源”組團以獨立別墅為主，產品面積區(qū)間350-875平方米

銷售動態(tài)項目內容產品類型獨棟、雙拼占地面積約120萬平方米建筑面積約80萬平方米容積率約0.67地址花都區(qū)九龍湖森林公園開發(fā)商香港新鴻基地產

新鴻基地產04年拿地，開發(fā)歷時5年，09年初次亮相，一躍成為廣州業(yè)內豪宅標桿項目。玖瓏湖現推30多套獨棟別墅，雙拼別墅已售磬，產品面積在350-875平方米之間，均價20000元/平方米；截止于2010年春節(jié)，房價攀升至25000-30000元/平方米。多數都是南北坐向，注入創(chuàng)新的引景入室設計概念，透過廳房前后的大幅景觀玻璃窗，將高爾夫球場景致引入室內。劣勢：密度過大，球場內每周需施1-2次農藥，會將空氣質量破壞。悅源組團高爾夫球場高爾夫球場

200多套獨立和雙拼，面積區(qū)間350-875平方米，均價25000元/平方米-30000元/平方米。案例個案分析—玖瓏湖

建筑風格：現代簡約風格，直線條感強，通過大幅玻璃幕墻、鋼材的增加立面現代氣息，同時觀景面更寬?，F代簡約風格建筑立面借鑒點：現代風格的打造可以在材質的結合上增強建筑立面的品質感，考慮到觀景面，大幅玻璃幕墻和鋼材的搭配是很好的選擇。個案分析—玖瓏湖

戶型分析：面積區(qū)間350-875平方米，戶型方正，大開間，大幅玻璃門窗元素；但雙臥室在地下一層。（地下室不算面積）A戶型，面積466㎡借鑒點：戶型設計可以結合地形，增加負一層使用的舒適度；在景觀資源較優(yōu)的區(qū)域可以采用大開間、高采光的戶型設計，“引景入室”。競爭分析—玖瓏湖玖瓏湖『客觀性』被動式『主觀性』產品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式玖瓏湖的核心競爭力矩陣

主要賣點國家AA級大型山水生態(tài)度假區(qū)，周圍被3萬畝森林公園環(huán)抱；4500畝湖泊天然的大氧吧；大師手筆，結合景觀的現代建筑風格，“引景入室”；世界級標準的高爾夫球會，A區(qū)三面被高爾夫球場環(huán)繞；國際知名的耀華國際學校；香港頂級的物業(yè)管家服務—啟盛物業(yè)；

廣告語大師筆觸，演繹現代東方建筑神髓；傳奇相遇，非偶然所成；歐洲小鎮(zhèn)風情“公主酒店”+香港名校+九龍湖高爾夫，頂級配套先行，樣板房未開就熱銷110套。歐洲小鎮(zhèn)風情“公主酒店”九龍湖高爾夫別墅大門個案分析—天湖峰境

基本情況：坐落于九龍湖自然風景保護區(qū)內

，09年后主推洋房產品，仍有少量別墅未售。項目內容產品類型獨棟,雙拼別墅占地面積500000平方米建筑面積452650平方米容積率0.43地址花都區(qū)北興山前大道東段北側開發(fā)商廣州市中天盈房地產開發(fā)有限公司

天湖峰境界現售的有十幾套獨棟別墅，環(huán)湖而建，主力戶型為523m2和548m2，523平方米的戶型附送649平方米的花園；548平方米的戶型附送353平方米的花園。均價為18000元/平方米.雙拼別墅均價為8000-11000元/平方米.高層均價為6500元/平方米（初裝修）。一線臨湖獨棟別墅,均價約為15000-20000元/平方米案例

銷售動態(tài)個案分析—天湖峰境

建筑風格：現代簡約風格；二期環(huán)繞超大面積自然水體，景觀價值突顯，足不出戶即享湖光山色借鑒點：融合了中國傳統(tǒng)居住的前庭、后院、中庭的布局，同時還具有層高3米的多功能陽光地下室

,采用人車分流通道.西班牙風格建筑立面?zhèn)€案分析—天湖峰境

戶型分析：室內布局精妙，方寸空間均用得其所，每戶獨立的雙車位，個性化需求天湖峰境

B-a2型，面積303.63㎡借鑒點：3米的多功能陽光地下室

，首層設置長輩房，合理照顧長者的需求。競爭分析—天湖峰境天湖峰景

『客觀性』被動式『主觀性產品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式天湖峰境的核心競爭力矩陣

主要賣點項目定位為廣州最具價值的頂級國際山水別墅社區(qū),力創(chuàng)南中國山水第一墅；坐擁國家AA級風景旅游度假區(qū)九龍湖，是廣州少有的超低密度別墅住區(qū)

；配套:天湖會、峰境會雙會所配套、藝術公園、雕塑公園、山頂公園、濕地公園、運動公園，五大主題公園。區(qū)內配套高爾夫會所。喜來登酒店。得天獨厚自然水庫。公立小學、國際雙語小學、耀華國際學校。宏城超市、7-11便利店。中國銀行由于項目有部分洋房，是山前大道沿線上配套最齊全的居住社區(qū)，07年開售時宏城超市、7-11相繼已落成，另配有喜來登酒店、公立學校等。天湖峰境效果圖天湖峰境實景圖個案分析—桃花源

基本情況：上海綠城07年收購的某爛尾盤項目，09年初開放至今一直采取“上門預約制”，神秘感十足，但銷售速度緩慢。

銷售動態(tài)項目內容產品類型雙拼，獨棟占地面積410000平方米建筑面積130000平方米容積率0.3地址花都區(qū)山前旅游大道芙蓉度假區(qū)西入口直行400米開發(fā)商綠城地產集團一期二期桃花源現推水云居、筱竹園組團，一期貨量共有166套，首推24套，戶型面積453-698平方米。

均價15000元/平方米。弊端是位置較為偏僻。整個樓盤以意大利、西班牙為建筑風格，綠化率達到80%。

交樓時間2010年．案例典型案例—桃花源

建筑風格：借鑒了歐洲的經典別墅，汲取了英，法，意，西班牙等國的建筑風格．外立面穩(wěn)重，大氣．歐式風格建筑立面借鑒點：歐式風格本地客戶接受度高，暖色調外墻感官上相對舒服，石材、木材的運用可以增加建筑的品質感。綠城桃花源實景圖典型案例—桃花源

室內風格：“動”區(qū)安排在首層，并以門廳，畫廊等進行空間過；而主臥室則按照中國的傳統(tǒng)習慣，被安排在了樓上的“靜”區(qū)，具有良好的景觀和私密性．‘動靜’分開的室內設計周邊其他別墅盤實景假日半島保利城美林湖凱旋門周邊其他別墅盤實景南華時代城銀業(yè)堡城天馬河公館元邦山青水秀項目發(fā)展初判Ⅰ、項目市場定位Ⅱ、項目配套建議Ⅲ

、目標客戶初判

城市之外，生態(tài)之中

情景獨棟，尊貴獨享引領性的生活理念創(chuàng)造性的與自然融合人文化的休閑度假體驗與自然融合的大尺度公共空間悠閑享受的純獨棟生態(tài)住區(qū)自成一體的全方位人文關懷

從房子里看出去的空間

休閑生態(tài)的公共空間

特色的生活配套設施

人性化的關懷服務項目定位純獨棟情景化資源別墅社區(qū)項目定位優(yōu)勢Advantages特性Features價值Benefit山地公園、生態(tài)湖泊低密度、大社區(qū)生態(tài)、尊貴、大配套生態(tài)住區(qū)、配套完善純獨棟情景化別墅純獨棟情景化資源別墅社區(qū)規(guī)劃道路是社區(qū)對外形象展示的第一個窗口，也是使項目呈現出社區(qū)感，社區(qū)的統(tǒng)一性和整體性的重要部分；通過對規(guī)劃道路良好的景觀設計及城市界面設計，很好建立項目的第一層形象，啟動階段看能否通過與政府合作，改善北興至項目地塊以及延伸至機場高速的道路綠化。華僑城的道路展示，對于華僑城的形象起到重要的作用配套建議道路是展示社區(qū)感、整體性的重要部分，道路設計應體出良好的城市界面及景觀形象配套建議打造特色餐飲配套——四季景觀餐飲中心，使它成為區(qū)域內的主要消費地之一沿小區(qū)臨街面設置底商，滿足小區(qū)業(yè)主日常生活需求；同時可輻射區(qū)域內的居民，以便更好地持續(xù)經營。銀行藥店干洗店便利店配套建議沿街做一些小型社區(qū)超市、娛樂休閑等配套，解決業(yè)主入住的后顧之憂配套建議社區(qū)內網球場、籃球場和游泳池等健身設備展示到位，讓客戶感受未來在此生活場景網球場籃球場游泳池康體中心社區(qū)內部展示網球場、籃球場、游泳池、康體中心等健身設施，讓客戶對未來在此居住的生活有好的展望。新廣州人定義：

新廣州人，顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的廣州人在思想觀念、消費習慣、生活喜好等方面有所不同，但同時也繼承了廣州固有的、傳統(tǒng)的地域生活特色。他們可以是廣州本土人，也可以是廣州生活的非本土人。新廣州人，是代表精神生活、物質生活層次高度提升的一群人，他們的工作、生活圍繞著廣州這個大環(huán)境而展開，而思想層面及物質享受層面上，已經更多、更廣泛的與國際社會接軌，與現代的、科學的、時尚的生活方式同步。目標客戶描摹Ⅲ新廣州人定義從地域上來講，他們是廣州本土原居民非廣州本土原居民，但在中國戶籍制度的標準下已成為、或即將成為廣州人的群體從思想形態(tài)方面來講，他們是容易接受新生事物、現代觀念的廣州本土中青年一代融合了廣州傳統(tǒng)文化及現代生活理念，樂于追求、接受生活質素提升的、充滿生活情趣的現代新移民。落實到本項目，可把以下人群稱之為—新廣州人廣州傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括白云區(qū)、天河區(qū)等地）的原居民廣州傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括白云、天河區(qū)等地）工作、生活并努力逐步融入本土生活的外來人員在廣州市北部區(qū)域工作、有良好教育及工作的廣州年輕一代（包括廣州傳統(tǒng)本土居民及新移民家庭的后代）目標客戶描?、竽繕丝蛻舳x：

白云區(qū)/天河區(qū)/花都中高層次的消費群界定原則項目區(qū)域：鎖定項目周邊緊鄰區(qū)域：白云區(qū)、天河區(qū)和花都本地。2/8法則：少數客戶屬于意見領袖，會引領主流消費方向，成為項目消費的風向標眼光比現實高點：重點鎖定白云區(qū)中高層消費群。因為花都目標消費群（私人老板、公務員）與白云區(qū)客戶相比較，無論環(huán)境背景、工作生活形態(tài)、還是意識形態(tài)已較接近，而且對項目的接受度高于白云區(qū)客戶，即如果在推廣過程中能成功打動白云區(qū)客戶，花都客戶也已在囊中目標客戶定義Ⅲ張先生40歲（高級技術人員）

我們要找一群什么樣的人：

張先生的職業(yè)生涯可謂一帆風順。在美國西北大學留學歸國之后，他就進入了這家世界500強之一的知名企業(yè)。從研究員到項目經理，再到研發(fā)主管，張先生一直以積極、樂觀與平和的心態(tài)對待一切。張先生的生活簡單但又不平凡。每天，張先生穿著工作服往返于各個研發(fā)部門之間，聽取匯報、指導工作，有時更要親自帶頭進行科研攻關。坐在圖紙前點上一支煙，可能一坐就是一個通宵。也許正是某個一瞬間的想法，就改變了普通大眾的生活。主管技術開發(fā)工作，張先生思想上卻深受老子的影響，喜歡自然、質樸、靜態(tài)的生活。張先生的家里收藏了許多民間工藝品，簡單、純粹卻充滿時光的語匯。其中有很多都是在國外考察的時買回來的。地板、窗欞、屏風，張先生的家是典型的東方韻味。沒事的時候，張先生會在自家的庭院里靜靜的坐著，什么都想也什么都不想，任思想盡情隨波逐流。工作雖然辛苦，很耗費精力，但張先生的閑暇生活卻豐富多彩。“在國外住了幾年，對生活和居住的理解改變了?！睆埾壬χf。張先生喜歡打高爾夫球，閑暇的時候總會約上幾位好友，大家開車出去切磋切磋。每年的年假，他都會帶上妻子到國外旅游。巴厘島潤澤風情，夏威夷海風，瑞士琉森湖畔還有阿爾卑斯山的森林鳥語，都是張先生最喜歡的。“在城市呆久了，總想回到純粹的自然里面去?！睆埾壬鷰啄昵霸谔旌淤I了一棟別墅?！疤h，交通真的不方便。而且，生態(tài)環(huán)境不是很好。”這已經是張先生第三次置業(yè)了。“未來幾年？嗯，還會考慮再次置業(yè)的。這一次希望交通能夠更方便一點，自然生態(tài)環(huán)境最重要！”用張先生自己的話來說就是，生活如果可以簡單，為什么不呢？張生：開發(fā)區(qū)一家知名外資企業(yè)擔任研發(fā)中心首席技術主管，負責該企業(yè)在中國的產品研發(fā)工作。目標客戶描摹Ⅲ目標客戶描述－走進他們

概括提煉工作積極/心態(tài)放松務實/平和生活簡單，兩點一線/意義挺大，影響不小簡單/不平凡國際背景，視野開闊/根在中國，道家思想國際/本土大工業(yè)機械生產/東方工藝品收藏現代/東方；科技/人文人事關系復雜/簡單自己的圈子→愛好、情趣；身份的象征工作辛勞/向往娛樂休閑健康的生活方式→身心的放松★居住追求自然的環(huán)境健康的居住→身心的放松微觀認識（顯微鏡）張先生40歲（高級技術人員）

目標客戶描摹Ⅲ整體認識（望遠鏡）基礎形態(tài)年齡結構：一群60—70年代出生的中青年，以30-45歲中青年為主，呈年輕化趨勢職業(yè)構成：腦力勞動者，擁有一定的職業(yè)權利，處于事業(yè)的上升階段；以企業(yè)中高級管理、技術人員為主→延展到政府公務員﹑高知群體﹑文化產業(yè)者﹑私營業(yè)主；經濟基礎：狀況良好，可使用儲蓄在30萬元以上，有相對持續(xù)穩(wěn)定的收入來源；財富普遍非繼承所得（“勤勞”致富）文化層次：受過良好教育，外出機會多，甚多擁有留學經歷；具備一定閱歷，視野開闊置業(yè)狀況：二次或多次置業(yè)生活形態(tài)生活：豐富，嚴謹的工作＋個人的愛好知識：尊重知識、學以致用－創(chuàng)造財富、創(chuàng)造生活品質與情趣；重視子女教育交友：樂于結交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費：“品”＋“味”的結合（品牌與實際感受），有一定的精神需要產生的消費娛樂：健康的方式，如健身、旅游基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費生活生活形態(tài)人生觀夢想價值觀心理形態(tài)目標客戶描摹Ⅲ意識形態(tài)人生觀：追求“物質文明與精神文明雙豐收”；社會責任、公德意識價值觀：中西合璧，拿來主義；尊重財富，認可價值；踏實做事、良緣機遇意識形態(tài)：理性：務實，所謂的“抵不抵”（廣東話-值不值）；低調，些許的“從眾”包容：溫和的處世態(tài)度；保守與創(chuàng)新、現代與傳統(tǒng)；做該做的事，交可交的人進?。呵趧凇⒅鲃?；地位身份精明：強烈的投資意識、成本觀念基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費生活生活形態(tài)人生觀夢想價值觀心理形態(tài)整體認識（望遠鏡）目標客戶描?、蟆J識他們

他們是今天這個時代的社會中堅；他們是各個領域的技術/管理骨干；是知本+資本的融合體，而知識又是他們獲得財富、地位、認同與尊重的手段?！鳛榻裉爝@個時代發(fā)展的產業(yè)化映像，可以把他們符號化地定義：知本灰藍——可以用一組詞來概括他們的行為特征：現代、國際、科學、自然、人文目標客戶提煉Ⅲ——認識他們知本灰藍是一張標簽它是知本中產商務服裝的專業(yè)顏色；他們穿灰色行政套裝，拎筆記本電腦，臉上略帶自信而又矜持的微笑，以“一切盡在掌握”的姿態(tài)出入于辦公樓、廠房間、候機廳、商務會所、星級酒店……知本灰藍是一張名片它代表了社會大眾對知本中產的普遍印象；作為城市中產階級，灰色的內斂，喜歡藍色的深邃，已成為時代的代言人知本灰藍是一個精神符號它代表了社會大眾對知本中產的普遍認可；作為城市中產階級，它象征著積極進取的精神、融匯中西的職業(yè)能力，已成為時代的標竿目標客戶提煉Ⅲ項目融資說明Ⅰ、投資效益估算Ⅱ、項目融資說明Ⅲ

、風險預估計算依據銷售方案計算依據序號項目名稱單位數量備注1總用地面積㎡

518畝2總建筑面積㎡1301552.1園景小獨棟㎡4050025%2.2山景獨棟㎡5760045%2.3湖景大獨棟㎡3200025%3產品價格

3.1園景小獨棟元/㎡15500為2011年開盤銷售的均價，銷售期預計年遞增10%3.2山景獨棟元/㎡19000為2011年開盤銷售的均價，銷售期預計年遞增10%

3.3湖景大獨棟元/㎡22500為2011年的銷售均價，銷售期預計年遞增10%投資效益估算Ⅰ效益估算一方案面積區(qū)間(㎡)戶數（套）戶均(㎡)建面(㎡)預計售價（元/㎡）預計銷售額（萬元）銷售周期（年）園景小獨棟250-3001502704050012500506252-3年山景獨棟300-3501803205760015500892802-3年湖景獨棟350-450804003200019500624002-3年合計

410

130100

202305

預計按此方案規(guī)劃，項目整體銷售額在20.2億左右，實現均價15500元/平（未考慮持續(xù)銷售的溢價因素），銷售周期約2-3年，持有商業(yè)3萬平米價值4.6億元。投資效益估算Ⅰ效益估算二方案面積區(qū)間(㎡)戶數（套）戶均(㎡)建面(㎡)預計售價（元/㎡）預計銷售額（萬元）銷售周期（年）園景小獨棟250-3001502704050015500627752-3年山景獨棟300-35018032057600195001123202-3年湖景獨棟350-450804003200021500688002-3年合計

410

130100

243895

預計按此方案規(guī)劃，項目整體銷售額在24.3億左右，實現均價18500元/平（未考慮持續(xù)銷售的溢價因素），銷售周期約2-3年，持有商業(yè)3萬平米價值5.6億元。投資效益估算Ⅰ效益估算三方案面積區(qū)間(㎡)戶數（套）戶均(㎡)建面(㎡)預計售價（元/㎡）預計銷售額（萬元）銷售周期（年）園景小獨棟250-3001502704050019500789752-3年山景獨棟300-35018032057600215001238402-3年湖景獨棟350-450804003200024500784002-3年合計

410

130100

281215

預計按此方案規(guī)劃，項目整體銷售額在28億左右，實現均價21500元/平（未考慮持續(xù)銷售的溢價因素），銷售周期約2-3年，持有商業(yè)3萬平米價值6.6億元。投資效益估算Ⅰ利潤估算及開發(fā)周期投資效益估算Ⅰ投資效益估算銷售均價，可比案例

玖瓏湖新鴻基別墅項目一期200套已售完，均價在25000元以上。“合景天湖峰境”，該項目位于花都北興山前大道東段北側（詳見“區(qū)位土地利用規(guī)劃圖”），從聯排到臨湖別墅，目前銷售價格為7000—20000元/㎡,平均銷售價12000元/㎡

以上。本案位置優(yōu)越、交通便捷、配套成熟度都是其他項目無法企及的，保守起見，2010年銷售周期2-3年：若取銷售均價15500元/㎡

，總銷售回報可達25億元。若取銷售均價18500元/㎡

，總銷售回報可達30億元。若取銷售均價21500元/㎡

，總銷售回報可達35億元。利潤估算及開發(fā)周期投資效益估算Ⅰ項目開發(fā)綜合成本和費用土地成本：4億元/161155㎡

，約為2482元/㎡建筑成本：2200元/㎡園林景觀：500元/㎡財務成本：1000元/㎡營銷推廣：600元/㎡營業(yè)稅收：1000元/㎡管理費用：100元/㎡不可預見費用：200元/㎡項目估計成本為：8082元/㎡×161155㎡

=130245萬元利潤估算及開發(fā)周期投資效益估算Ⅰ項目利潤估算根據前述效益估算一：

營業(yè)稅后單位利潤：15500-8082=7418元/㎡

營業(yè)稅后總利潤：7418×161155=119545萬元項目投資回報率為：91.78%

股東投資回報率為：149.43%（出資4億元）根據前述效益估算二：

營業(yè)稅后單位利潤：18500-8082=10418元/㎡

營業(yè)稅后總利潤：10418×161155=167891萬元項目投資回報率為：128.90%

股東投資回報率為：209.86%(出資4億元）根據前述效益估算三：

營業(yè)稅后單位利潤：21500-8082=13418元/㎡

營業(yè)稅后總利潤：13418×161155=216237萬元項目投資回報率為：166.02%

股東投資回報率為：270.30%（出資4億元）融資計劃項目融資說明Ⅱ項目總投入與啟動資金

泰湖山莊項目是共同開發(fā)建設項目。本集團公司受讓65%的股份和65%的權利（包括開發(fā)權、建設權、銷售權、資金回收權等）。其中，15%的股份由北京托管企業(yè)擁有，為無形資產。集團自身擁有50%的股份（計4億元人民幣）。

本項目總啟動資金為80000萬元人民幣。投入資金具體用于重建廣州后花園泰湖山莊項目。計劃融資共分兩期亦或三期。（1）一期融資計劃：前期項目啟動階段投入4億元人民幣。其中：4月中旬投入2億元人民幣；8月中旬投入1億元人民幣；12月中旬投入1億元人民幣。具體用于項目前期遺留債務、工程設計費、七通一平費、營銷推廣費、公司管理費等。（債務確保不超出4億元，如有超出由德高集團承擔）（2）二期及后期融資計劃：4億元人民幣。具體用于項目建安，綜合配套設施的建設和完善，包括園林景觀建設、各項商業(yè)配套