萬科考察報(bào)告

萬科考察報(bào)告篇一：樓盤考察報(bào)告萬科樓盤考察報(bào)告——萬科中糧本岸周雨城萬科進(jìn)入蘇州有近兩年時(shí)間了，雖然經(jīng)過收購(gòu)南都房地產(chǎn)運(yùn)作過玲瓏灣項(xiàng)目，但是真正意義上的自己的項(xiàng)目的運(yùn)作還是近期的事情。作為業(yè)界的老大，萬科的產(chǎn)品總是備受關(guān)注。這幾天，位于蘇州工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目萬科中糧本岸的樣板間正式對(duì)外開放，也算是萬科所謂第五代產(chǎn)品別墅產(chǎn)品的正式亮相。萬科之前開發(fā)的別墅項(xiàng)目中，深圳的第五園是影響頗大的一個(gè)項(xiàng)目。不僅是在各個(gè)評(píng)獎(jiǎng)中不斷獲獎(jiǎng)，在普通客戶中也得到了很大的認(rèn)同。本岸項(xiàng)目延續(xù)了第五元的主要思想，充分考慮了中國(guó)客戶的需要，通過簡(jiǎn)潔立面，富于變換空間實(shí)現(xiàn)一個(gè)外部封閉，內(nèi)部通透的中國(guó)式空間。在小區(qū)規(guī)劃上面，院落作為小區(qū)規(guī)劃的重要元素，通過不同戶型的排列組合，從而形成井然序的生活空間。本岸在立面設(shè)計(jì)上，大量采用了眾多的中國(guó)元素，比如白墻灰瓦，馬頭墻。但并不是簡(jiǎn)單的重現(xiàn)，而是通過簡(jiǎn)化與提煉，創(chuàng)造出一種全新的形象。由于小區(qū)的套型設(shè)計(jì)充分考慮了空間的變化。從而使小區(qū)的宅間道路雖然狹窄，但是富于韻味。兩邊林立的墻體顯得清新而高雅，氣勢(shì)不凡。本岸的戶型設(shè)計(jì)是典型的中國(guó)式戶型，兩進(jìn)式的院落充分吸收了中國(guó)式園林的特點(diǎn)，整個(gè)房子充分利用中庭，進(jìn)行采光與通風(fēng)。同時(shí)圍繞著中庭，進(jìn)行功能的布局。庭院以北的房間基本上是主臥，書房等，而南面基本上的兒童房，客廳，露臺(tái)等。通過這樣的分區(qū)，使房間的功能分區(qū)主次分明。本岸的設(shè)計(jì)延續(xù)了中國(guó)住宅的簡(jiǎn)樸，清新與特俗的傳統(tǒng)外部立面簡(jiǎn)潔，內(nèi)部空間豐富。通過錯(cuò)落式的庭院設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出豐富多彩的居住空間。萬科本岸戶型面積基本為300平方米左右，每套的售價(jià)為四百五十萬左右。這樣的價(jià)格應(yīng)該說在蘇州的別墅市場(chǎng)上還是具有非常強(qiáng)的吸引力。開盤當(dāng)日基本售馨，說明客戶對(duì)萬科品牌及產(chǎn)品的認(rèn)可程度還是非常高的。當(dāng)然，本岸的產(chǎn)品也有其值得思考的地方。首先是其風(fēng)格采用的中國(guó)式的風(fēng)格。應(yīng)該是的獨(dú)樹一幟，人們習(xí)慣了西班牙，法式各種西歐式的別墅，轉(zhuǎn)而尋求傳統(tǒng)的方向說明中國(guó)人的傳統(tǒng)情節(jié)，同時(shí)也說明了中國(guó)建筑的有外國(guó)建筑無可替代的優(yōu)點(diǎn)。其次是在小區(qū)規(guī)劃上，（轉(zhuǎn)自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm小草范文網(wǎng):萬科考察報(bào)告）由于小區(qū)設(shè)計(jì)的住宅的內(nèi)部空間相對(duì)較大，從而小區(qū)的外部空間不夠好。住戶之間缺少相應(yīng)的交互空間。并未體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)住宅的交互性強(qiáng)的特點(diǎn)。鄰里關(guān)系被高大的院墻隔開。在戶型上面，圍繞著中庭，設(shè)計(jì)者做了相對(duì)較多的文章，但是功能劃分上并不十分明確，同時(shí)，戶型的設(shè)計(jì)更多考慮的居住性，休閑空間考慮不夠。戶型的設(shè)計(jì)比較單一，客戶群相對(duì)來說比較狹窄。當(dāng)然，一個(gè)小區(qū)總是為特定的人群所設(shè)計(jì)的，沒有一個(gè)產(chǎn)品可以超越這個(gè)范圍。本岸的設(shè)計(jì)無論從哪個(gè)方面來說，都可以稱得上成功。篇二：地產(chǎn)公司考察報(bào)告篇一：某房地產(chǎn)公司考察報(bào)告某房地產(chǎn)公司考察報(bào)告根據(jù)年初計(jì)劃安排，為進(jìn)一步開闊視野、拓展思路、尋找差距，學(xué)習(xí)借鑒其他城市的開發(fā)建設(shè)理念，提高濟(jì)寧房地產(chǎn)的開發(fā)水平，市房協(xié)于XX年4月12日至15日組織了部分會(huì)員單位的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理，在市建委副主任馬建國(guó)的帶領(lǐng)下對(duì)北京、天津、沈陽(yáng)、大連等4個(gè)城市的15個(gè)小區(qū)進(jìn)行了觀摩考察。此次考察過程中，市房協(xié)秘書處還與天津、沈陽(yáng)、大連等地的房協(xié)進(jìn)行了深入交流，學(xué)習(xí)了他們?cè)趨f(xié)會(huì)工作方面的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與做法，探討了協(xié)會(huì)今后的運(yùn)作模式及發(fā)展思路，受益良多，取得了較好的成果，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：一、考察概況此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河灣，天津的柴樓莊園、美域、星耀五洲、天津?yàn)I海新區(qū)，沈陽(yáng)的唯美品格、河畔新城、萬科城，大連的第五郡、小平島海御、萬科溪之谷、大連明珠、萬科魅力之城、明秀山莊。1、雅世合金公寓雅世合金公寓1：60沙盤雅世合金公寓由雅世集團(tuán)投資、北京新歲豐臵業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，今年通過了“百年住居示范工程項(xiàng)目認(rèn)證”考評(píng)，并獲此殊榮。雅世合金公寓2.2萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，容積率2.2。該項(xiàng)目最大的創(chuàng)新亮點(diǎn)，在于“小戶型里的大空間”的設(shè)計(jì)，是由中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院國(guó)家住宅工程中心和日本市浦建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造出緊湊而多變的居住空間，創(chuàng)造了小戶型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先進(jìn)技術(shù)整體規(guī)劃上，雅世?合金公寓通過一橫兩縱四院總體整合，以復(fù)合性街區(qū)，創(chuàng)造出居住、活動(dòng)、娛樂混合型的都市空間。景觀設(shè)計(jì)上，充分汲取亞洲園林智慧，打造獨(dú)具匠心的禪意園林——在圍合的空間中打造汀步、綠丘、林蔭、裂巖四大景觀院落。技術(shù)上,采用了住宅的結(jié)構(gòu)體s(skeleton)和居住填充體i(infill)居住體系十項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)——管線與結(jié)構(gòu)墻體分離系統(tǒng)、干式采暖系統(tǒng)、集中管道井系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、無負(fù)壓供水系統(tǒng)、內(nèi)保溫系統(tǒng)、負(fù)壓式新風(fēng)系統(tǒng)、煙氣直排系統(tǒng)等。豐富的空間應(yīng)用系統(tǒng)，包括dk(對(duì)面)餐廚系統(tǒng)、三分離衛(wèi)浴系統(tǒng)、居室分離系統(tǒng),獨(dú)立玄關(guān)系統(tǒng),完全收納系統(tǒng),家務(wù)空間系統(tǒng)等,通過對(duì)小戶型空間的充分設(shè)計(jì)滿足家庭對(duì)大空間的需求,也讓一套房能夠適應(yīng)一個(gè)家庭變化成長(zhǎng)的各個(gè)階段的需求。為了配合這樣的空間設(shè)計(jì),該項(xiàng)目建筑部品和建筑技術(shù)上充分汲取亞洲先進(jìn)集成住宅優(yōu)勢(shì),通過管線墻體全分離技術(shù)、24小時(shí)通風(fēng)換氣技術(shù)、中央空調(diào)、干式地暖技術(shù)、同層排水、廢氣直排技術(shù)、污廢分流,中水回用技術(shù)等數(shù)十項(xiàng)新技術(shù)系統(tǒng)的采用,實(shí)現(xiàn)建筑的百年耐用、可變和安全。2、金隅山墅金隅山墅項(xiàng)目總體規(guī)劃車庫(kù)入口樓體外觀廚房設(shè)計(jì)車位設(shè)計(jì)內(nèi)部空間設(shè)計(jì)由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于海淀區(qū)西四環(huán)與西五環(huán)之間，地處田村山麓，環(huán)境優(yōu)美，是少有的城市山景住宅。該項(xiàng)目占地面積10.5萬平方米，總建筑面積13.28萬平方米，分一二期開發(fā)，一期占地面積6.2萬平方米，建筑面積約為6萬平米，主要以聯(lián)排和疊拼別墅為主，戶型上都是低密度大戶型。聯(lián)排面積在225m-270之間，每一戶都享有地下室、露臺(tái)的私密空間。疊拼別墅面積為210tf-220m,戶型設(shè)計(jì)合理，下層環(huán)繞入戶花園、上層可透過露臺(tái)觀景，成為連接室內(nèi)、外空間的自然過渡。產(chǎn)品設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合了自然和人文特點(diǎn)，設(shè)計(jì)細(xì)致入微，7.8米面寬，讓居住者能充分地享受到****。3、星河灣小區(qū)綠化由星河灣地產(chǎn)投資、北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，屬于高檔住宅小區(qū)。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)路朝陽(yáng)北路四季星河路，占地面積34.7萬平方米，總建筑面積約60萬平方米。項(xiàng)目北臨106.7萬平方米森林公園，東傍133萬平方米的綠化隔離帶。項(xiàng)目總體布局北高南低，西低中高，順應(yīng)地形、不拘一格，體現(xiàn)了建筑的錯(cuò)落之美。園區(qū)內(nèi)的珍稀植物豐富多樣。共有喬木50多個(gè)品種，還種植了多種灌木、地被植物及水生植物。為保證自然更替綠色，植物配植采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合及花草結(jié)合的手法，既豐富了植物的層次又達(dá)到擴(kuò)大綠化面積的效果，同時(shí)采用常綠植物及落葉植物營(yíng)造了四季景觀，讓業(yè)主足不出門坐享四季景觀。星河灣以黃蠟石為主要園林景觀用石。黃蠟石質(zhì)地細(xì)膩、石料表面光潔度好，油潤(rùn)感強(qiáng)，外觀色澤艷麗，最具特色的是富含瑪瑙玉質(zhì)紋，布于環(huán)境中，園林質(zhì)樸自然的氣息能達(dá)到雙事半功倍的效果。小區(qū)水系景觀設(shè)計(jì)上，星河灣自然山水庭園，結(jié)合靜態(tài)、動(dòng)態(tài)水景，順應(yīng)地形特點(diǎn)，巧妙的運(yùn)用了“對(duì)景”、“借景”、“障景”以中國(guó)古典園林于咫尺之地體現(xiàn)大自然山水之美的造園手法，利用豐富的差異性園林語(yǔ)言。在起伏跌宕的山勢(shì)中，生氣盎然的喬林灌叢間，極其自然地串引溪流、跌泉等活水體系，山為水用，木為林用。星河灣建筑南北均為水面環(huán)繞，形成水中樓閣的特色。樓體外觀精裝修方面，星河灣以獨(dú)有的整體設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出更為實(shí)用與人性化的全精裝品質(zhì)，用材均為世界頂級(jí)品牌。多種戶型與現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格、現(xiàn)代古典的artdec。風(fēng)格、現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格等多種精裝風(fēng)格，將高檔社區(qū)獨(dú)有的空間氣度，發(fā)揮到了極至。內(nèi)部裝修4、柴樓莊園柴樓莊園總體規(guī)劃衛(wèi)生間設(shè)計(jì)柴樓莊園住宅區(qū)由天津雙發(fā)房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，坐落于天津市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，是天津市“十一五”規(guī)劃中“新家園”建設(shè)的所在地，是天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)示范項(xiàng)目之一，列為北辰區(qū)政府確定的環(huán)境立區(qū)戰(zhàn)略重點(diǎn)項(xiàng)目工程。柴樓莊園項(xiàng)目占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，全部住宅由60幢點(diǎn)式高層樓宇組成，并輔以規(guī)?；虡I(yè)等配套設(shè)施，是天津市首個(gè)全部以現(xiàn)代化高層住宅樓組成的小城鎮(zhèn)。客廳設(shè)計(jì)廚房設(shè)計(jì)柴樓莊園項(xiàng)目凸顯環(huán)境生態(tài)、交通方便、配套齊全、布局合理、精裝舒適五大亮點(diǎn)。項(xiàng)目位于享有黃金走廊之稱的京津公路西側(cè)，緊靠近外環(huán)線，距市中心僅10余公里。建在柴樓莊園內(nèi)的公交客運(yùn)中心站工程，占地1萬平方米，建有0.2萬平方米的客運(yùn)大樓，預(yù)計(jì)有10余條公交線路通達(dá)北辰各鎮(zhèn)、市中心區(qū)、武清楊村等地。項(xiàng)目留有規(guī)模龐大的商業(yè)用房，將陸續(xù)引入一批超市、餐飲、娛樂、金融等行業(yè)，形成配套齊全的社區(qū)服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，知名的集賢大酒店現(xiàn)已進(jìn)駐。規(guī)劃“以人為本”設(shè)計(jì)，使每套住宅采光通透；從60平方米到200平方米，從一室、兩室、三室到四室，多種戶型應(yīng)有盡有。小區(qū)內(nèi)30篇二：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)稽查中存在的問題及建議幾年來我市地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得如火如荼，尤其河?xùn)|新城的拉動(dòng)影響，房?jī)r(jià)更始是一路上漲，盡管國(guó)家采取宏觀調(diào)控政策，仍然抑制不住房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，銷售形勢(shì)一片大好。然而，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表嚴(yán)重虧損，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮形成巨大反差。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征收管理遼陽(yáng)市地稅局稽查局近幾年每年都安排對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查?，F(xiàn)對(duì)稽查中發(fā)現(xiàn)存在的問題及稅務(wù)稽查的幾點(diǎn)建議分析如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)方式中存在的問題（一） 合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對(duì)企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過會(huì)計(jì)帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只依據(jù)實(shí)際收取的“預(yù)收帳款”為計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅，形成偷逃稅款。實(shí)際上，在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（二） 合作建房之二：以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，雙方均未納稅土地所有權(quán)人將土地使用權(quán)出租給房地產(chǎn)開發(fā)公司若干年，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)公司將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還土地所有權(quán)人。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，雙方?jīng)]有貨幣結(jié)算，也因此忽略了稅金問題。實(shí)際上開發(fā)公司是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，土地所有權(quán)人是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。土地所有權(quán)人發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。這一經(jīng)營(yíng)過程中，合作雙方均未繳納相應(yīng)的稅款。（三）合作建房之三：按一定比例參與分配房屋，雙方均未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)。房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，在此經(jīng)營(yíng)過程中，合作雙方也未進(jìn)行貨幣結(jié)算，在分得房屋后將房屋進(jìn)行銷售而未按規(guī)定納稅。在此經(jīng)營(yíng)行為中，未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。首先甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”行為，而對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則發(fā)生了“銷售不動(dòng)產(chǎn)”行為，因此合作雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分配，取得利潤(rùn)未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤(rùn)。合營(yíng)企業(yè)能夠按照所取得的房屋銷售收入繳納營(yíng)業(yè)稅，而甲方在取得相應(yīng)的利潤(rùn)或收入時(shí)未繳納相應(yīng)的稅金。在這種經(jīng)營(yíng)行為中，甲方不屬于營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，甲方在取得固定利潤(rùn)或從銷售收入中按比例提取的收時(shí)，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的行為。（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價(jià)計(jì)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”）取得土地使用權(quán)。對(duì)原住戶增加面積繳納的購(gòu)房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。（六）假代建、真開發(fā)：雙方同時(shí)不繳納稅金開發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)商“借給”對(duì)方使用，實(shí)質(zhì)為對(duì)方（七）有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳未繳稅費(fèi)現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費(fèi)未按規(guī)定時(shí)間申報(bào)等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算中存在的問題（一）隱匿收入方面企業(yè)“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少繳各項(xiàng)稅金及附加。一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將預(yù)收的定金長(zhǎng)期掛賬，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，認(rèn)為只要不給購(gòu)房人開具正式的發(fā)票，不將預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)到銷售收入中就可以不繳納營(yíng)業(yè)稅。致使“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。2.有的企業(yè)將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”，從而隱瞞收入，部分企業(yè)將向業(yè)主收取的“代辦費(fèi)”、“手續(xù)費(fèi)”、“車位費(fèi)”等相關(guān)收費(fèi)記入“其他業(yè)務(wù)收入”，未繳納相應(yīng)稅金。提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。將自行開發(fā)的房產(chǎn)用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)未按規(guī)定視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入未按規(guī)定申報(bào)繳納稅費(fèi)。（二）虛增成本方面利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)X銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對(duì)口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會(huì)計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。支付工程款、材料款未取得國(guó)家規(guī)定的發(fā)票，加大成本支出少繳稅款。房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。同時(shí)少繳或遲繳房產(chǎn)稅、土地使用稅。企業(yè)管理人員的私家車，在企業(yè)列支并計(jì)提折舊，虛列成本，少繳企業(yè)所得稅；企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增當(dāng)期成本，造成少繳企業(yè)所得稅。（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用利息支出問題。（1）未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理未將其予以資本化，而作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤(rùn)，造成納稅滯后。（2）高利率融資。存在的問題主要有：在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行集資，超國(guó)家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；在支付給職工利息時(shí)，有未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅的行為。銷售費(fèi)用列支問題（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。（2）虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司收取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤(rùn)。（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。（四）其它問題：發(fā)票管理問題:該行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都存在未按規(guī)定開具、取得發(fā)票的行為。印花稅問題：少數(shù)企業(yè)存在合同及實(shí)收資本未貼印花問題。不設(shè)置帳務(wù)，特別是掛靠企業(yè)。因?yàn)槟壳昂芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，有的根本沒有設(shè)置帳務(wù)，也沒有專門的財(cái)會(huì)人員，只在房屋銷售（預(yù)售）時(shí)才臨時(shí)安排開票的收款人員，致使稅務(wù)機(jī)關(guān)無帳可查。或者雖設(shè)置了帳務(wù)，但不齊全，也不規(guī)范。有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不全，核算不準(zhǔn)確，會(huì)計(jì)人員多是家庭成員，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)水平較低，基本上只將銷售（預(yù)售）收入進(jìn)行了核算，其余成本、費(fèi)用帳大多沒有進(jìn)行核算，致使所得稅檢查無從入手。土地增值稅的清算問題。為了不繳或少繳土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取各種手段規(guī)避土地增值稅。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全部成本和費(fèi)用都放在清算稅款的房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目中，對(duì)于未銷售完的房地產(chǎn)，不進(jìn)行成本和費(fèi)用的分?jǐn)?；也有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將具有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所、地下車位等的成本也在清算稅款的項(xiàng)目中列支。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)綜合類房地產(chǎn)項(xiàng)目，如納稅人既開發(fā)普通住宅又開發(fā)底層商業(yè)用房的，在清算稅款時(shí)不按項(xiàng)目細(xì)類分別核算，而是全部按照普通住宅對(duì)待，以偷逃土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間跨度長(zhǎng)，開發(fā)成本大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，有的企業(yè)對(duì)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行不同項(xiàng)目間的分開核算，有的企業(yè)甚至存在憑證造假現(xiàn)象。三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查的幾點(diǎn)建議：（一）在稽查前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面了解掌握在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稽查之前，應(yīng)該充分了解企業(yè)的基本情況：其中主要包括：該企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)情況；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)及其工作組織；以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況；企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度；公司的重要會(huì)計(jì)政策的選擇；企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限；企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等。要求企業(yè)提供一些與項(xiàng)目基本信息有關(guān)的證件資料稅務(wù)稽查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件包括以下方面：⑴建委的立項(xiàng)批復(fù)⑵建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證⑶城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同⑷國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證⑸土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議了解列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）⑹城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（7）建委頒發(fā)的施工許可證⑺企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出⑻規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）⑼房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表⑽房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)（11）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（12）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。實(shí)地觀察了解企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)情況檢查人員要到建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地巡視項(xiàng)目的進(jìn)展情況；要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、檔案等部門實(shí)地觀察了解企業(yè)各部門的職責(zé)及彼此之間的相關(guān)資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財(cái)務(wù)信息有關(guān)的內(nèi)部資料的傳遞和保存方式。（二）檢查房地產(chǎn)行業(yè)的方法及技巧：把好收入關(guān)。（1）結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企