火炬開發(fā)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目定位方案報(bào)告

P11開發(fā)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目定位方案前言前言：

項(xiàng)目位于火炬開發(fā)區(qū)德能東路，現(xiàn)狀為空置物業(yè)，物業(yè)建筑面積約為1萬㎡，由于項(xiàng)目目前周邊的商業(yè)氣氛較淡薄，而且項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也相當(dāng)緩慢，導(dǎo)致項(xiàng)目在定位時(shí)受到很多條件的制約，因此，我司建議項(xiàng)目定位的前提須牢牢抓緊主力消費(fèi)群，只有目標(biāo)消費(fèi)群定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目前期的各項(xiàng)工作會(huì)相對順利。項(xiàng)目發(fā)展思路：牢牢抓緊目標(biāo)消費(fèi)群，針對性地對項(xiàng)目進(jìn)行定位項(xiàng)目發(fā)展方向

以工業(yè)區(qū)送餐配套中心為基礎(chǔ)，結(jié)合特色餐飲及娛樂，同時(shí)在業(yè)態(tài)上充分強(qiáng)調(diào)餐飲、休閑打造區(qū)域美食MALL研究內(nèi)容及思路項(xiàng)目條件分析————原方案定位點(diǎn)評————2SWOT分析————3項(xiàng)目定位及策略————41項(xiàng)目條件分析一項(xiàng)目地理位置分析項(xiàng)目所在位置太陽城廣場科技園生活區(qū)坐擁科技園大量消費(fèi)者，承接太陽廣場的商業(yè)氛圍，發(fā)展?jié)摿o可限量

項(xiàng)目位于中山市火炬開發(fā)區(qū)德能東路，項(xiàng)目周邊工廠林立，坐擁龐大的消費(fèi)群，目前項(xiàng)目雖然商業(yè)氣氛淡薄，但隨著政府大力和加快開發(fā)新的城市中心，以及大力招商引資，加上太陽廣場為項(xiàng)目帶來巨大的商機(jī)，項(xiàng)目必定會(huì)成為該區(qū)的重要商業(yè)樞紐之一。項(xiàng)目條件分析一項(xiàng)目現(xiàn)狀介紹項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)：項(xiàng)目總用地面積：10529㎡項(xiàng)目總建面積：9967㎡層數(shù)：3層層高：約4M項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施：項(xiàng)目設(shè)有飲食行業(yè)排煙、排污預(yù)留位；項(xiàng)目建筑消防驗(yàn)收合格；項(xiàng)目天面可排放中央空調(diào)水塔和空調(diào)外置機(jī)組；項(xiàng)目已經(jīng)配備升降電梯井；基本滿足飲食、娛樂行業(yè)選鋪要求。項(xiàng)目條件分析一項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍分析

開發(fā)區(qū)科技園工業(yè)區(qū)，周邊工廠林立，為項(xiàng)目提供的大量穩(wěn)定的消費(fèi)者

開發(fā)區(qū)科技園經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，目前，開發(fā)區(qū)已形成了國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、中國電子（中山）基地、中國包裝印刷生產(chǎn)基地、高科技產(chǎn)業(yè)園、中國技術(shù)市場產(chǎn)業(yè)示范基地等五大科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。過百家企業(yè)構(gòu)成了項(xiàng)目的龐大消費(fèi)群體，成為項(xiàng)目最強(qiáng)力的支撐點(diǎn)。項(xiàng)目條件分析一項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍分析

世界零售巨頭“沃爾瑪”進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來極大的發(fā)展，同樣為項(xiàng)目帶來巨大的商機(jī)。

由于目前該區(qū)域商業(yè)氣氛淡薄，對項(xiàng)目的招商會(huì)帶來巨大的壓力，然而世界商業(yè)零售巨頭“沃爾瑪”落戶開發(fā)區(qū)太陽城，雖然暫未確定具體開業(yè)的時(shí)間，就憑借該信息已經(jīng)為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展帶來不少的商機(jī)，對本項(xiàng)目日后的招商也起了非常大的促進(jìn)作用。項(xiàng)目條件分析一項(xiàng)目交通現(xiàn)狀

現(xiàn)狀：東面東陽南路為雙向四車道，南面為雙向四車道，西面為雙向兩車道的祥興路，北面為雙向六車道；形成圍合式的交通路網(wǎng)。本案表示：項(xiàng)目周邊道路

項(xiàng)目的東、南、西、北面都有市政道路貫通，交通極其便利，加上開發(fā)區(qū)與石岐區(qū)的道路連接系統(tǒng)也相當(dāng)發(fā)達(dá)。目前該區(qū)域正在大力開發(fā)與外連接的高速公路，在不久的將來將會(huì)建成多條與外市連接的高速公路。項(xiàng)目條件分析項(xiàng)目條件分析總結(jié)：項(xiàng)目周邊沒有良好的商業(yè)氣氛支撐，而且周邊人口密度較低；項(xiàng)目交通較完善，但區(qū)域沒有特色資源，較難吸引外來消費(fèi)者；項(xiàng)目周邊擁有較多的廠企，有龐大的消費(fèi)群；項(xiàng)目周邊將會(huì)有大體量商業(yè)落成，將來為項(xiàng)目帶來巨大的商機(jī)；項(xiàng)目發(fā)展思路：牢牢抓緊目標(biāo)消費(fèi)群，針對性地對項(xiàng)目進(jìn)行定位項(xiàng)目條件分析————原發(fā)展思路點(diǎn)評————2SWOT分析————3項(xiàng)目定位及策略————41研究內(nèi)容及思路原發(fā)展思路點(diǎn)評一原項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目原發(fā)展思路：成為該區(qū)域眾多的廠企的食堂以及區(qū)域的中心大酒樓，最終成為區(qū)域的美食中心；業(yè)態(tài)構(gòu)成：樓層功能業(yè)態(tài)首層餐飲大型中餐酒樓（可同時(shí)容納1000人就餐）二層餐飲工業(yè)區(qū)送餐配套中心三層娛樂KTV原發(fā)展思路點(diǎn)評一消費(fèi)者分析項(xiàng)目的消費(fèi)者在那里？常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者通常為：當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)者當(dāng)?shù)毓ぷ飨M(fèi)者過路的消費(fèi)者區(qū)域以外的消費(fèi)者旅游消費(fèi)者

本項(xiàng)目最關(guān)鍵是鎖定目標(biāo)消費(fèi)群，只要目標(biāo)消費(fèi)群定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目定位以及后續(xù)的招商會(huì)相對順利，項(xiàng)目經(jīng)營也會(huì)比較順利，經(jīng)過一定培育區(qū)域成熟后，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值就迅速提升，物業(yè)價(jià)值就在這個(gè)時(shí)候體現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目各類型的消費(fèi)者結(jié)合項(xiàng)目分析論證結(jié)論當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)者由于開發(fā)區(qū)目前正在開發(fā)中，很多樓盤都是空置的，有部分樓盤已交樓，但入住率非常低，導(dǎo)致該區(qū)人口密度較低，商業(yè)無法得以迅速發(fā)展。會(huì)有少量當(dāng)?shù)鼐用袂皝硐M(fèi)但不足以支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)營，只能是本項(xiàng)目的消費(fèi)者構(gòu)成其中一小部分。當(dāng)?shù)毓ぷ飨M(fèi)者該區(qū)有過百間企業(yè)，每個(gè)企業(yè)的工人和管理人員都是消費(fèi)者，而且他們的生活區(qū)就在工廠附近，由于他們大部分都是外地人，日常的飲食開支自然就成為他們最大的消費(fèi)支出。該消費(fèi)群體絕對是本項(xiàng)目消費(fèi)者構(gòu)成的最重要的部分。過路的消費(fèi)者由于項(xiàng)目位置較偏，雖交通路網(wǎng)能四通八達(dá)，途經(jīng)本項(xiàng)目的路人或車輛都很少，除非該區(qū)域修建的高速公路通車后就會(huì)有大量途徑車輛。該消費(fèi)群體暫不能成為本項(xiàng)目消費(fèi)群的組成部分。區(qū)域以外的消費(fèi)者項(xiàng)目所屬區(qū)域雖然可進(jìn)性較高，但區(qū)域缺少特色的資源，區(qū)域以外的消費(fèi)者很少會(huì)到該區(qū)域消費(fèi)，除非太陽城廣場正式開業(yè)，就會(huì)吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者。該消費(fèi)群體暫不能成為本項(xiàng)目消費(fèi)群的組成部分。旅游消費(fèi)者項(xiàng)目所屬區(qū)域基本沒有有價(jià)值的旅游資源。該消費(fèi)群體暫不能成為本項(xiàng)目消費(fèi)群的組成部分。原發(fā)展思路點(diǎn)評一消費(fèi)者分析原發(fā)展思路點(diǎn)評一消費(fèi)者分析項(xiàng)目消費(fèi)者構(gòu)成：當(dāng)?shù)毓ぷ飨M(fèi)者成為本項(xiàng)目消費(fèi)群的最重要的組成部分對原項(xiàng)目發(fā)展思路點(diǎn)評：樓層業(yè)態(tài)點(diǎn)評首層大型中餐酒樓（可同時(shí)容納1000人就餐）由于項(xiàng)目主力消費(fèi)者是工廠的工人，因此消費(fèi)力較低，屬抵擋消費(fèi)，而設(shè)置這么大型中餐酒樓經(jīng)營檔次必須達(dá)到中檔或以上，但與項(xiàng)目主力消費(fèi)者的消費(fèi)有一定的差距，因此我司意見不適宜安排大型中餐酒樓。二層工業(yè)區(qū)送餐配套中心項(xiàng)目主力消費(fèi)者是當(dāng)?shù)毓ぷ飨M(fèi)者，設(shè)置工業(yè)區(qū)配套中心恰好填補(bǔ)了該區(qū)域的業(yè)態(tài)空白，而且為工廠解決了后顧之憂，對政府招商引資有極大的幫助，必定得到政府的大力支持，對其他樓層商業(yè)也有帶動(dòng)作用。我司強(qiáng)烈建議設(shè)置該業(yè)態(tài)三層KTV該業(yè)態(tài)也適合項(xiàng)目的主力消費(fèi)者，但檔次不能高，而且周邊有同類項(xiàng)目，單一KTV業(yè)態(tài)吸引力和持久力都不夠，應(yīng)增加多一些娛樂業(yè)態(tài)來加強(qiáng)競爭力。項(xiàng)目條件分析————原發(fā)展思路點(diǎn)評————2項(xiàng)目SWOT分析————3項(xiàng)目定位及策略————41研究內(nèi)容及思路項(xiàng)目SWOT分析S一優(yōu)勢甲方有豐富的飲食從業(yè)經(jīng)驗(yàn)甲方“海都匯”飲食有限公司有多年從事飲食行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，而且還經(jīng)營娛樂行業(yè)，對于項(xiàng)目定位及日后的經(jīng)營都有較大的幫助。交通便利項(xiàng)目周邊市政道路四通八達(dá)極為便利，而且政府還正在大力開發(fā)區(qū)域高速公路，高速公路建成將會(huì)項(xiàng)目帶來更多的商機(jī)和消費(fèi)者。中山科技工業(yè)園項(xiàng)目處于中山火炬開發(fā)區(qū)，而火炬開發(fā)區(qū)已成為中山的科技工業(yè)園，項(xiàng)目周邊工廠林立，為項(xiàng)目提供了大量的消費(fèi)者。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，項(xiàng)目周邊的樓盤眾多，將來為項(xiàng)目帶來大量的消費(fèi)者。項(xiàng)目SWOT分析W一劣勢項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍淡薄，人口密度較少由于項(xiàng)目所處區(qū)域正在開發(fā)中，暫時(shí)未能營造很好的商業(yè)氛圍，對項(xiàng)目招商和后續(xù)經(jīng)營有一定的影響。對策：通過準(zhǔn)確的市場定位，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群，大大增加了項(xiàng)目的生命力。甲方缺少專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)定位經(jīng)驗(yàn)該項(xiàng)目的定位及消費(fèi)群鎖定是項(xiàng)目成功與否最關(guān)鍵的步驟，而甲方一直從事飲食行業(yè)為主，對商業(yè)房地產(chǎn)的定位及消費(fèi)群定位經(jīng)驗(yàn)較少對策：聘請具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，從而形成互補(bǔ)，對項(xiàng)目發(fā)展有很大幫助項(xiàng)目周邊公共交通配套不完善項(xiàng)目所在地只有一條路線的公交車途徑，除此之外就沒有任何的公共交通設(shè)施，對項(xiàng)目發(fā)展有很大的影響。對策：在項(xiàng)目開業(yè)初期可租用或購買1-2臺中巴，用于接送周邊的消費(fèi)者，方便消費(fèi)者到項(xiàng)目消費(fèi)，而且又可以在車身做宣傳。項(xiàng)目SWOT分析O一機(jī)遇政府支持項(xiàng)目發(fā)展思路要成為該區(qū)送餐配套中心，對政府招商引資有極大的幫助，必定得到政府的大力支持，成為區(qū)域的重點(diǎn)商業(yè)，關(guān)注度高，宣傳效果好。太陽城廣場“沃爾瑪”即將開業(yè)太陽城廣場“沃爾瑪”開業(yè)將會(huì)為項(xiàng)目帶來無限的商機(jī)，項(xiàng)目得到更大的發(fā)展。項(xiàng)目SWOT分析T一威脅未來商業(yè)供應(yīng)，加劇競爭中山現(xiàn)有商業(yè)雖然發(fā)展緩慢，但周邊有較大體量的商業(yè)供應(yīng)，可以預(yù)見競爭將加劇。對策：走差異化路線，引進(jìn)適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)的商業(yè)模式，緊緊抓住主力消費(fèi)群。周邊商圈形象檔次低，消費(fèi)層次不高周邊常住人口密度低、消費(fèi)層次較低，沒能支撐中高檔商業(yè)發(fā)展，且太陽廣場商圈目前還沒確定開業(yè)時(shí)間，導(dǎo)致區(qū)域缺乏新生的主力業(yè)態(tài)，商業(yè)氛圍較差對策：設(shè)置有生命力有吸引力的業(yè)態(tài)和功能組合，引領(lǐng)商圈升級換代，擴(kuò)大商圈影響力。研究內(nèi)容及思路項(xiàng)目條件分析————原發(fā)展思路點(diǎn)評————2項(xiàng)目SWOT分析————3項(xiàng)目定位及策略————411項(xiàng)目定位及策略一定位依據(jù)一、項(xiàng)目主力消費(fèi)群為：區(qū)域工作消費(fèi)者，且消費(fèi)力屬低檔消費(fèi)。二、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍淡薄，無法實(shí)現(xiàn)小型綜合MALL的定位，只有向主題MALL的方向考慮。三、項(xiàng)目周邊將會(huì)有大體量商業(yè)出現(xiàn)，項(xiàng)目必須與其形成錯(cuò)位經(jīng)營，項(xiàng)目才有足夠的生存空間。四、針對項(xiàng)目所處區(qū)域的特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)市場空白點(diǎn)：工業(yè)區(qū)的送餐配套中心以及飲食娛樂主題的MALL。項(xiàng)目發(fā)展方向：以工業(yè)區(qū)送餐配套中心為基礎(chǔ)，結(jié)合特色餐飲及娛樂，同時(shí)在業(yè)態(tài)上充分強(qiáng)調(diào)餐飲、休閑打造區(qū)域美食MALL項(xiàng)目定位及策略一項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：區(qū)域首個(gè)休閑美食MALL休閑美食配餐中心娛樂文化區(qū)域首個(gè)休閑美食MALL以區(qū)域送餐中心為平臺以特色美食為主題以文化、休閑娛樂提升品位形成區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)的首選區(qū)域首個(gè)休閑美食MALL項(xiàng)目定位及策略一項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議樓層功能業(yè)態(tài)首層餐飲特色餐飲3-4間、露天吧（湘菜、川菜、東北菜等）二層餐飲工業(yè)區(qū)送餐配套中心三層娛樂KTV、網(wǎng)吧、書城等

由于目標(biāo)消費(fèi)群大多都是外地人，而且口味偏重，對廣東菜并不太接受，因此經(jīng)營特色餐廳基本可以迎合目標(biāo)消費(fèi)群的口味，保證經(jīng)營者有穩(wěn)定的消費(fèi)者，因此首層設(shè)置特色餐飲最為適合；項(xiàng)目離工業(yè)區(qū)的配套生活區(qū)并不遠(yuǎn)，僅800米左右，而配套生活區(qū)基本沒有文化娛樂的設(shè)置，只有一些檔次極低的網(wǎng)吧，而且配套生活區(qū)的衛(wèi)生條件及環(huán)境都較差，因此三層設(shè)置文化娛樂最為合適。各樓層功能及業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目定位及策略一租金建議

由于項(xiàng)目周邊可比性的項(xiàng)目較少，只有工業(yè)區(qū)生活配套區(qū)的有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目及少量的臨街商鋪，而該區(qū)商鋪?zhàn)饨鸫蠖酁?0元/㎡。目前正在招商中，定位為綜合性的商業(yè)廣場配套區(qū)臨街商鋪數(shù)量不多，檔次低，位置較好

針對項(xiàng)目的情況，生活配套區(qū)的商業(yè)較本項(xiàng)目有地利的優(yōu)勢，因此項(xiàng)目在招商時(shí)租金相對較生活配套區(qū)商業(yè)低，加上商業(yè)項(xiàng)目需要培育，因此建議項(xiàng)目租金均價(jià)為：15元/㎡。項(xiàng)目定位及策略一租金建議各樓層租金建議：樓層租金首層20元/㎡二層15元/㎡三層10元/㎡均價(jià)15元/㎡

以上租金是項(xiàng)目前5年的租金，每年可在此基礎(chǔ)上遞增5-8%，在招商過程中，對某些主力客戶還要考慮免租期，免租期一般3-6個(gè)月不等。項(xiàng)目定位及策略一規(guī)劃建議由于項(xiàng)目已建成多年，外立面已經(jīng)比較陳舊“過時(shí)”吸引力不夠，項(xiàng)目須對外立面重新進(jìn)行翻新和改造，特別是燈光工程方面。項(xiàng)目已配備升降電梯井，但沒有安裝升降電梯，項(xiàng)目須重新安裝升降電梯；項(xiàng)目主入口須設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性的建筑，例如：雕塑、指示牌等；項(xiàng)目正門前有花基阻隔，對項(xiàng)目的可進(jìn)性有一定的影響，須打開部分花基約8-10米，增加項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目周邊雖有部分綠化，但檔次較低沒有特色，項(xiàng)目須對外圍綠化進(jìn)行重新整改，在視角上有別于其他項(xiàng)目，從而提高項(xiàng)目的競爭力；項(xiàng)目定位及策略一形象定位項(xiàng)目案名：休閑MALL項(xiàng)目形象定位：區(qū)域配套，特色商業(yè)，休閑美食新天地

作為區(qū)域新商業(yè)模式的先行者，將休閑美食的元素引入該區(qū)域，結(jié)合項(xiàng)目周邊的特點(diǎn)，以獨(dú)一無二的項(xiàng)目特色，將項(xiàng)目打造成：區(qū)域配套，特色商業(yè)，休閑美食新天地項(xiàng)目定位及策略一招商策略項(xiàng)目招商主要策略：以定向招商為主導(dǎo)

項(xiàng)目由于所處位置較偏，單純以常規(guī)的廣告招商必定有一定的困難，因此我司建議已定向招商為主，在項(xiàng)目立項(xiàng)初期就開始鎖定目標(biāo)客戶，逐個(gè)登門拜訪進(jìn)行推介，再配合有效的廣告