【戴德梁行】上海船廠地塊項(xiàng)目總體定位報(bào)告

上海船廠地塊項(xiàng)目總體定位報(bào)告市場環(huán)境分析未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測本案概況服務(wù)定位價(jià)格定位客戶定位品質(zhì)定位服務(wù)定位價(jià)格定位客戶定位品質(zhì)定位服務(wù)定位價(jià)格定位客戶定位品質(zhì)定位服務(wù)定位價(jià)格定位客戶定位品質(zhì)定位服務(wù)定位價(jià)格定位客戶定位品質(zhì)定位服務(wù)定位價(jià)格定位客戶定位品質(zhì)定位項(xiàng)目總體形象、功能等住宅定位酒店定位寫字樓定位商鋪定位高檔住宅定位服務(wù)式公寓定位環(huán)境配套定位國外類似物業(yè)分析、比較項(xiàng)目開發(fā)總定位分析框架-上海船廠地塊項(xiàng)目總體定位本案概況本案規(guī)劃方案項(xiàng)目規(guī)模大業(yè)態(tài)豐富用地面積：約43公頃總建筑面積：約85萬平方米，沿江帶長約為1000米。擬開發(fā)物業(yè)：住宅、酒店、酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)。地理位置優(yōu)越瀕臨黃浦江西靠浦東南路，北臨黃浦江，與北外灘隔江相望，東面是東方路，南側(cè)是主交通干道—浦東大道。項(xiàng)目概況：相對(duì)于浦江兩岸開發(fā)的項(xiàng)目，本案自擁獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)船廠俯瞰動(dòng)遷成本較高，應(yīng)充份發(fā)其長達(dá)1000米的沿江優(yōu)勢(shì)及其經(jīng)濟(jì)效益13船廠現(xiàn)狀項(xiàng)目概況–

地塊現(xiàn)狀2沿江船臺(tái)延安東路隧道大連路隧道復(fù)興東路隧道浦東南路至盧灣、徐家匯楊浦大橋南浦大橋至虹口世紀(jì)大道至虹橋機(jī)場、人民廣場地鐵二號(hào)線明珠二號(hào)線本案東方路張揚(yáng)路浦東大道境內(nèi)交通（車行）境內(nèi)交通（人行）過境交通（車行）過境交通（人行）1、新鴻基地產(chǎn)已落實(shí)投資港幣８０億元，在上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)發(fā)展一項(xiàng)大型地標(biāo)性物業(yè)，將包括豪華酒店、頂級(jí)寫字樓、服務(wù)式住宅及購物商場。整個(gè)項(xiàng)目將于２０１１年底前分期完成。2、上海環(huán)球金融中心總體量達(dá)到377300平方米，預(yù)計(jì)于2007年建成，將與本項(xiàng)目直接爭奪寫字樓目標(biāo)客戶。機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)1、船廠地塊緊鄰小陸家嘴成熟金融區(qū)，并與規(guī)劃中的北外灘高檔休閑區(qū)隔江呼應(yīng)，有著得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)2、本項(xiàng)目地塊面積較大能夠進(jìn)行完善配套的綜合項(xiàng)目開發(fā)，是目前規(guī)劃中唯一一個(gè)濱江商務(wù)區(qū)。3、R4、M6線以及項(xiàng)目商務(wù)定位中的渡船將進(jìn)一步增強(qiáng)本區(qū)域的通達(dá)性。4、作為臨江物業(yè)，擁有良好的水景條件。劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1、隨著北外灘地區(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步提升。2、大量外資、外地企業(yè)進(jìn)滬發(fā)展產(chǎn)生了對(duì)寫字樓的新生需求。3、對(duì)辦公環(huán)境要求高的廣告、設(shè)計(jì)、文化類公司及外資辦事處將在未來幾年大量增加，這將使本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮。1、本項(xiàng)目所在區(qū)域相對(duì)小陸家嘴而言不具中心優(yōu)勢(shì)。2、本項(xiàng)目建成時(shí)間晚于其主要競爭對(duì)手。項(xiàng)目SWOT分析市場環(huán)境分析從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽俏磥砉?yīng)量將比較大。市場環(huán)境分析-市場供需預(yù)測 甲級(jí)寫字樓根據(jù)我行預(yù)測，陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽俏磥碜饨饘⒂幸欢ㄏ赂　Ｊ袌霏h(huán)境分析-市場供需預(yù)測

甲級(jí)寫字樓陸家嘴商務(wù)樓供應(yīng)、吸納及空置率寫字樓體量建議

根據(jù)我行對(duì)陸家嘴區(qū)域的供需判斷，若使陸家嘴區(qū)域的空置率及租金保持在合理的區(qū)間范圍，本項(xiàng)目的寫字樓體量宜在25－35萬平方米之間。注：此建議從市場角度出發(fā)，具體配比我行將通過案例研究、財(cái)務(wù)分析等再行確定。根據(jù)我行預(yù)測，上海市高檔住宅供給在2010年前將繼續(xù)穩(wěn)步增長。預(yù)計(jì)上海高檔住宅的價(jià)格將平穩(wěn)上揚(yáng)，但價(jià)格增幅逐年回落。市場環(huán)境分析-市場供需預(yù)測

高檔住宅(>15000元/平方米)未來需求預(yù)測隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國際地位的提高，高檔住宅的未來需求也將逐年增長。高檔住宅供給量在全部住宅市場中所占比例極低，高檔住宅的市場消化速度較快，市場吸納量接近100％。單位：萬平方米單位：萬平方米未來供給預(yù)測市場環(huán)境分析-市場供需預(yù)測未來需求分析境外游客穩(wěn)步增長自1990年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長，1995年為136.79萬人次，2001年超過200萬人次，2002年達(dá)到272.5萬人次，比上年增長36%，2003年由于受到“非典”影響，但仍達(dá)到211.6萬人次。據(jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，入住高星級(jí)酒店的國際商務(wù)客中，60%以上是來參加國際會(huì)議和展覽的。上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國投資的熱土，另外，世博會(huì)申辦成功，將極大地促動(dòng)上海會(huì)展業(yè)及旅游業(yè)的發(fā)展。供需預(yù)測根據(jù)未來供應(yīng)量的預(yù)測及上海的海外游客入境人次、會(huì)展業(yè)發(fā)展等影響因素，我行預(yù)測五星級(jí)酒店未來供求如左：未來五年內(nèi)每年會(huì)有兩至三個(gè)新增五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)市場會(huì)有一定的競爭壓力，因此，預(yù)計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在70%以上的理想水平，整個(gè)市場不會(huì)有太大的波動(dòng)。未來五年內(nèi)，整個(gè)市場的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長的態(tài)勢(shì)。其中，市場供應(yīng)量的平均增長率為8.36%，略高于潛在需求量8.08%的增長。

隨著上海外籍人口的不斷增加，服務(wù)式公寓的需求量逐年增長。單位：萬平方米市場環(huán)境分析-市場供需預(yù)測

服務(wù)式公寓區(qū)域間的租金差異十分明顯，成熟商圈的租金水平是其它地區(qū)的2至3倍。陸家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京路、淮海路、徐家匯商圈仍有一定差距。

市場環(huán)境分析 商業(yè)市場商業(yè)面積市場容量預(yù)測主要客戶群：寫字樓內(nèi)白領(lǐng)、游客、居民輻射范圍：以項(xiàng)目自身、陸家嘴為核心圈，以北外灘、外灘、浦東為第一輻射圈，全市、游客為第二輻射圈面積容量：根據(jù)消費(fèi)者流量與消費(fèi)額的預(yù)測，本項(xiàng)目商業(yè)面積容量約為10萬平方米。注：此建議從市場角度出發(fā)，具體配比我行將通過案例研究、財(cái)務(wù)分析等再行確定。未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測區(qū)域市場整體看好未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測上海區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用；政府對(duì)商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)及重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策扶持；大量外資進(jìn)入；陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的持續(xù)打造；世博經(jīng)濟(jì)影響。環(huán)島生活區(qū)“漁人碼頭”國際采購服務(wù)中心“上海之星”文化旅游街

國際客運(yùn)中心

臺(tái)商國際貿(mào)易園水上旅游總站

特色假日市場商辦娛樂區(qū)

文化、教育科研區(qū)

2010年世博會(huì)?未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測–浦江兩岸未來項(xiàng)目定位分析重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域北外灘地區(qū)形成與航運(yùn)業(yè)相關(guān)的商務(wù)、居住綜合區(qū)。南浦大橋地區(qū)結(jié)合世博會(huì)設(shè)施建設(shè)及后續(xù)使用，引入大型文化、科技、體育設(shè)施、建設(shè)融商務(wù)、生活、娛樂為一體的現(xiàn)代生活區(qū)。楊浦大橋地區(qū)通過建設(shè)特色居住區(qū)和科教辦公區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)把居住和工作有機(jī)結(jié)合的綜合社區(qū)。十六鋪-東昌路地區(qū)以商務(wù)、旅游、娛樂功能為主。

上海船廠地區(qū)作為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的延伸，建成現(xiàn)代化的商務(wù)辦公和居住區(qū)，對(duì)促進(jìn)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的建設(shè)與發(fā)展將起更積極的作用。多種層次市民入住和活動(dòng)

多種層次市民入住和活動(dòng)

CBD區(qū)域國際商務(wù)人士入住和活動(dòng)

未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測–浦江兩岸未來項(xiàng)目定位分析大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，建成以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和國際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)。圍繞“重現(xiàn)風(fēng)貌，重塑功能”的要求進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。建成一個(gè)以酒店辦公為主，兼有休閑娛樂功能的特色街區(qū)。中國經(jīng)濟(jì)流量最大和服務(wù)最完善的金融貿(mào)易中心區(qū)。亞太新興國際級(jí)“資本集聚極”。未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測-浦陸家嘴、外灘源、北外灘分析以人行、匯豐、申銀大廈中心綠地周邊地區(qū)為重心的國際銀行樓群細(xì)圈。以東方明珠、香格里拉大酒店、正大廣場為重心的休憩旅游景點(diǎn)細(xì)圈。以金貿(mào)大廈、上海證券交易所為重心的中外貿(mào)易機(jī)構(gòu)要素市場細(xì)圈。以仁恒、世貿(mào)、湯臣、鵬利等濱江地帶為核心的頂級(jí)江景住宅園區(qū)細(xì)圈。建議：集文化、休閑、旅游、購物、居住為一體的綜合配套服務(wù)區(qū)。？未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測-陸家嘴區(qū)域分析1東京新宿

辦公面積比重——43%東京GDP：上海的20倍新宿為東京新近發(fā)展的CBD，在消費(fèi)、娛樂行業(yè)方面頗具吸引力，比較具有活力。

2紐約曼哈頓：

辦公面積比重——86%紐約GDP：上海的44倍商務(wù)中心區(qū)中沒有足夠的生活空間，造成一定人口的外逃。白天繁華的街市到了夜晚卻是一片空寂的“死城”。3陸家嘴上海GDP：6250億元活力四射的CBD內(nèi)寫字樓建設(shè)量應(yīng)約占到50％，商業(yè)設(shè)施及酒店、公寓住宅等應(yīng)各占20％。目前，陸家嘴區(qū)域配套功能不足，缺乏生活空間。未來市場結(jié)構(gòu)預(yù)測-案例分析1東京新宿2紐約曼哈頓3陸家嘴項(xiàng)目總體定位建議CBDE－聯(lián)系北外灘、外灘源、陸家嘴的樞紐；增加陸家嘴E－CBD人性化生活空間。國際性休閑、居住、餐飲、娛樂和商務(wù)為一體貿(mào)易、客運(yùn)、游覽為主旅游、餐飲為主未來項(xiàng)目總體定位思考戰(zhàn)略目標(biāo)：成為上海市的會(huì)所，與北外灘、外灘源及陸家嘴功能互動(dòng)。對(duì)陸家嘴CBD的功能進(jìn)行延伸與補(bǔ)充，促進(jìn)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的建設(shè)與發(fā)展,為陸家嘴注入成為世界級(jí)CBD的重要構(gòu)成部份，與同世界接軌,形成24小時(shí)都充滿著生機(jī)活力的東方曼哈頓。利用北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢(shì)，樹立“黃金三角”的地標(biāo)項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目內(nèi)一些歷史建筑進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，創(chuàng)造一種價(jià)值回歸，挖掘城市開發(fā)的新熱點(diǎn)。建設(shè)國際水平，上海一流的集現(xiàn)代化生態(tài)辦公、居住、商業(yè)、酒店、娛樂配套為一體的國際性社區(qū)。未來項(xiàng)目總體定位思考戰(zhàn)略目標(biāo)晝夜聯(lián)動(dòng)本項(xiàng)目：上海市的會(huì)所（綜合社區(qū)）北外灘：旅游為主外灘源：休閑旅游陸家嘴：辦公為主未來項(xiàng)目總體定位思考戰(zhàn)略定位功能聯(lián)動(dòng)功能聯(lián)動(dòng)功能聯(lián)動(dòng)功能聯(lián)動(dòng)重視人與自然的共生、融會(huì)，融入城市所應(yīng)具備的脈絡(luò)和底蘊(yùn)，是陸家嘴極具凝聚力的區(qū)域，是陸家嘴及上海市的白領(lǐng)社區(qū)，是陸家嘴的活力源。

“水、綠、建筑、工作、生活”完美結(jié)合，景觀功能、經(jīng)濟(jì)功能、生態(tài)功能和諧統(tǒng)一的濱江國際社區(qū)，集江景、生態(tài)、現(xiàn)代等特色的多功能的別具特色的迷人天地！集購物觀光、生態(tài)辦公、人文旅游、詩意居住為一體的綜合社區(qū)，是陸家嘴地區(qū)辦公、購物、休閑、居住的新天地，是陸家嘴CBD購物休閑安居天堂。以“水”與“綠”為中心，蘊(yùn)藏城市歷史，體現(xiàn)城市精神。歷史建筑的保護(hù)性開發(fā)更將以其歷史文脈的繼承和發(fā)揚(yáng)增添文采，塑造富有歷史、地域、發(fā)展特征而又能歷經(jīng)歲月的項(xiàng)目形象，使上海及海內(nèi)外人士保持同一的認(rèn)同感。陸域和水域融為一體，作為陸家嘴城市建設(shè)中一大亮點(diǎn)，成為生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的區(qū)域之一。未來項(xiàng)目總體定位思考項(xiàng)目形象未來項(xiàng)目總體定位思考項(xiàng)目功能陸家嘴CBD辦公功能延伸CBD的核心是辦公，本項(xiàng)目地處陸家嘴CBD邊緣地帶，應(yīng)重視辦公功能的延伸。陸家嘴CBD商業(yè)配套功能是陸家嘴CBD內(nèi)核區(qū)商業(yè)設(shè)施的補(bǔ)充，具備購物功能及提供餐飲、酒吧、茶樓、娛樂等身心放松的場所，是陸家嘴CBD購物重要場所。項(xiàng)目中融入更多周圍景觀，使之成為人們真正愿意徜徉、消遣的地區(qū)，是陸家嘴CBD的白領(lǐng)社區(qū)。陸家嘴CBD居住配套功能陸家嘴區(qū)域高檔國際社區(qū)，提供高級(jí)管理層及高級(jí)白領(lǐng)的居住場所，方便CBD內(nèi)工作人員居住。同時(shí)為陸家嘴區(qū)域提供具有良好居住環(huán)境的社區(qū)，增強(qiáng)陸家嘴區(qū)域的吸引力。旅游休閑功能注重深厚文化底蘊(yùn)的開發(fā)，注重岸線資源和原有保留建筑的利用，為游客提供休閑場所，具備陸家嘴CBD旅游休閑天地之功能，促進(jìn)陸家嘴區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展。生態(tài)景觀功能市民和游客的公共活動(dòng)空間，具有良好的生態(tài)環(huán)境與景觀。未來項(xiàng)目總體定位思考上?！獓H都市會(huì)所項(xiàng)目充分利用黃浦江的生態(tài)環(huán)境，以高科技為支撐，使之集旅游娛樂、商貿(mào)辦公、高檔住宅“三大板塊”為一體：即休閑商業(yè)區(qū)、生態(tài)辦公區(qū)及中央居住區(qū)。三大主要功能區(qū)既相互獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，市民在社區(qū)中可滿足生活、工作、休閑娛樂等需求；同時(shí)這一綜合功能生態(tài)社區(qū)又是開放的，它的各獨(dú)立功能不僅面向陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，而且面向全市，面向國際客戶和旅客的需求。同時(shí)它的功能設(shè)定也符合了上海國際化大都市的功能要求，尤其著眼于2010年上海世博會(huì)時(shí)城市發(fā)展的需求。隨著經(jīng)濟(jì)、科技日益發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平得到極大的提高。與此同時(shí)，人們開始渴望親近大自然，回到大自然的懷抱。本項(xiàng)目以全方位的生態(tài)功能為主線，將從工作、生活、娛樂各方面全方位貫徹生態(tài)主題。上海.國際都市會(huì)所生態(tài)、智能高端價(jià)格市場國際商務(wù)人士五星級(jí)全程服務(wù)品質(zhì)定位價(jià)格定位客戶定位服務(wù)定位總體定位生態(tài)規(guī)劃生態(tài)建筑生態(tài)環(huán)境生態(tài)設(shè)備生態(tài)使用橫向系統(tǒng)生物系統(tǒng)非生物系統(tǒng)有效資源系統(tǒng)健康系統(tǒng)衛(wèi)生環(huán)境系統(tǒng)聲光環(huán)境系統(tǒng)材料利用系統(tǒng)能源系統(tǒng)縱向系統(tǒng)有效資源系統(tǒng)材料利用系統(tǒng)能源系統(tǒng)總體定位生態(tài)區(qū)域項(xiàng)目細(xì)分定位建議辦公物業(yè)總體定位通過完美的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)