第六章房地產經紀

房地產經紀

房地產概述一、房地產市場的含義房地產是房屋建筑物與土地的總稱,又稱不動產,即土地、土地上建筑物及附著在其上的各種權益的總和。二、房地產市場的特點1.流動性差2.高壟斷性3.可替代性差4.可分離性5.多元性6.中介性房地產概述三、房地產市場的作用和分類1.房地產市場主要作用2.房地產市場的基本分類(1)按組成要素分,(2)根據房地產流通順序分房地產概述四、房地產交易的一般程序(一)地產市場交易的程序1.土地出讓的程序(1)協(xié)議出讓的一般程序。(2)招標出讓的一般程序。(3)拍賣出讓的一般程序。2.土地使用權抵押的程序(二)房產市場交易的程序1.房產買賣的一般程序2.房產租賃的一般程序3.房產互換的一般程序房地產經紀業(yè)務內容1.房地產經紀活動的標的物2.房地產經紀業(yè)務的具體內容(1)房地產銷售。(2)房地產預售。(3)房地產租賃。(4)房產互換。(5)房屋典當。(6)房地產抵押。一、經紀與經紀人（一）經紀概念、基本含義、作用、特點、經紀活動的基本方式、經紀收入（二）經紀人經紀人的概念、起源與發(fā)展、經紀人的分類、經紀人的基本活動范圍、經紀人在市場經濟中的作用二、房地產經紀內涵、必要性、功能定位、服務內容、基本活動類型6房地產經紀（一）內涵房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業(yè)務的經濟活動。居間：指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。代理：是指以委托人名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。傭金：指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。7二、房地產經紀房地產經紀收費根據代理項目的不同，實行不同的收費標準。如房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收：

房地產價格總額(萬元)累退計費率(%)

500以下(含500)

2.5

501—200022001—5000

1.5

5001-10000

110000以上0.58房地產經紀傭金（二）房地產經紀活動的必要性房地產價格昂貴房地產不可移動房地產交易的復雜性房地產商品自身信息的復雜性房地產交易價格的復雜性房地產交易專業(yè)信心的復雜性房地產交易信息的復雜性9二、房地產經紀（三）房地產經紀的功能定位1、溝通信息，提供咨詢2、促成交易、提高效率3、公平買賣、保障安全10二、房地產經紀（四）房地產經紀服務的內容（了解）房地產經紀服務貫穿于房地產經紀活動的始終，在房地產生產、流通、消費各個環(huán)節(jié)所提供的服務內容也有所差別。11二、房地產經紀1、房地產生產環(huán)節(jié)服務對象主要是房地產開發(fā)者和土地供求者，包括開發(fā)房地產的企業(yè)，有權出讓或轉讓土地使用權的土地供應者及諸多土地使用權的受讓者。提供的服務：l

為房地產開發(fā)商尋找項目用地或投資伙伴；l

為房地產開發(fā)項目進行可行性分析與研究；l

為房地產開發(fā)企業(yè)提供融資與信貸信息服務；l

為房地產開發(fā)代辦申請手續(xù)，代領有關證件；l

代辦工程招投標事宜、協(xié)助選擇承建商等。12房地產經紀服務的內容2、房地產流通環(huán)節(jié)服務對象主要是如新商品房存量房的購買者、經營銷售者，房地產權交易房屋出租、承租者，差價換房者，房地產抵押者、典當者。提供的服務：承擔銷售策劃、廣告推介等工作；為房地產開發(fā)商代理銷售或出租新建商品房；為房屋需求者購買或租賃新建商品房；為存量房地產所有者出售、出租、轉讓房地產；為存量房地產需求者購買、承租或受讓房地產；為房地產產權交換者與差價換房者尋找交換目標和換房對象，組織雙方洽談，幫助雙方協(xié)議成交，代辦申請批準手續(xù)，領取有關證件；為房地產抵押、房屋租賃代辦抵押登記與稅賃備案手續(xù)，領取房屋租賃證、抵押貸款登記證件；為購買新房屋者向資金管理中心和商業(yè)銀行融資，代辦抵押貸款手續(xù)等。13房地產經紀服務的內容3、房地產消費環(huán)節(jié)代理物業(yè)管理．為房地產業(yè)主和物業(yè)管理公司牽線搭橋，為雙方協(xié)商物業(yè)管理事項提供服務為房屋保險者代辦房險手續(xù)。其他房產服務內容。14房地產經紀服務的內容（四）房地產經紀活動的基本類型房地產居間房地產代理15二、房地產經紀1、房地產居間指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。為適應市場需求，房地產居間活動逐漸發(fā)展成為專業(yè)化操作相對獨立的工作領域，如：房地產買賣居間、房地產租賃居間、房地產抵押居間、房地產投資居間等。16房地產經紀活動的基本類型2、房地產代理是指以委托人名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式。17房地產經紀活動的基本類型

房地產居間與房地產代理是兩類不同的經紀活動，在法律性質上有明顯差異：在房地產居間業(yè)務中，房地產經紀機構可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。在房地產代理業(yè)務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務。18房地產居間與房地產代理的區(qū)別（四）房地產經紀活動的基本類型除居間和代理兩種基本類型外，還有兩類活動——房地產行紀和房地產拍賣，有時也被視為房地產經紀的兩種特殊形式。19二、房地產經紀

房地產經紀人員即在房地產經紀機構中直接執(zhí)行房地產經紀業(yè)務的人員，應當是依法取得房地產經紀人員職業(yè)資格證書并經有關主管部門注冊生效的人員。20房地產經紀人員

房地產經紀人員應取得房地產經紀的有關職業(yè)資格，是對從事房地產經紀業(yè)務人員的基本要求。同時，稱職的房地產經紀人員還應當具備職業(yè)道德、心理素質、禮儀、知識結構和職業(yè)技能方面的基本素質。21第二節(jié)房地產經紀人員主要內容：一、房地產經紀人員的職業(yè)資格二、房地產經紀人員的職業(yè)道德三、房地產經紀人員的職業(yè)修養(yǎng)四、房地產經紀人員的職業(yè)技能22第二節(jié)房地產經紀人員（一）房地產經紀人員職業(yè)資格的種類根據可從事的房地產經紀業(yè)務范圍的不同，分為：房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》23一、房地產經紀人員的職業(yè)資格1、房地產經紀人經全國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試合格，依法取得《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》經申請執(zhí)業(yè)，由有關主管部門注冊登記后取得《中華人民共和國房地產經紀人注冊證書》在房地產經紀機構中能以房地產經紀機構的名義獨立從事房地產經紀業(yè)務，或可以自行開業(yè)設立房地產經紀機構或經執(zhí)業(yè)的房地產經紀機構授權，獨立開展經紀業(yè)務并承擔責任在全國范圍內執(zhí)業(yè)24一、房地產經紀人員的職業(yè)資格2、房地產經紀人協(xié)理經過房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試合格，依法取得《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》在房地產經紀機構中協(xié)助房地產經紀人從事非獨立性房地產經紀工作只能在注冊的地區(qū)內從業(yè)25一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（二）房地產經紀人員職業(yè)資格考試1、報名條件：

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一者，可以申請參加房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試：

※取得大專學歷，工作6年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作3年。

※取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作滿2年。26一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（二）房地產經紀人員職業(yè)資格考試2、考試科目

※房地產基本制度與政策

※房地產經紀概論

※房地產經紀實務

※房地產經紀相關知識27一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（三）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊

房地產經紀主管部門接到房地產經紀人注冊登記的申請后，應對其進行審查，申請注冊的人員必須同時具備以下條件：取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書無犯罪記錄身體健康，能堅持在注冊房地產經紀人崗位上工作。經所在經紀機構考核合格。房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊，由本人提出申請，經聘用的房地產經紀機構送省、自治區(qū)、直轄市房地產管理部門初審合格后，統(tǒng)一報建設部或其授權的部門注冊。準予注冊的申請人，由建設部或其授權的注冊管理機構核發(fā)《房地產經紀人注冊證》。28一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（三）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊

房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需繼續(xù)從事房地產經紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。再次注冊者，除符合上述規(guī)定外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。在注冊有效期內，變更執(zhí)業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)。29一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（三）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊不予注冊的情形：不具有完全民事行為能力受刑事處罰，至刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿五年的；不在房地產經紀機構執(zhí)業(yè)或者同時在兩個及以上房地產經紀機構執(zhí)業(yè)的；依規(guī)定被注銷注冊的，自被注銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿三年的；法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形30一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（三）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊經注冊的房地產經紀人有下列情況之一的，由原注冊機構注銷注冊：不具有完全民事行為能力受刑事處罰脫離房地產經紀工作崗位連續(xù)2年(含2年)以上同時在2個及以上房地產經紀機構進行房地產經紀活動嚴重違反職業(yè)道德和經紀行業(yè)管理規(guī)定。31一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（四）房地產經紀人員的權利與義務（掌握）1、房地產經紀人員的權利：（1）房地產經紀人的權利依法發(fā)起設立房地產經紀機構加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位指導房地產經紀人協(xié)理進行各種經紀業(yè)務經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件要求委托人提供與交易有關的資料有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理傭金

32一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（四）房地產經紀人員的權利與義務1、房地產經紀人員的權利：（2）房地產經紀人協(xié)理的權利有權加入房地產經紀機構協(xié)助房地產經紀人處理經紀業(yè)務并獲得合理的報酬33一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（四）房地產經紀人員的權利與義務2、房地產經紀人員的義務：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經紀機構執(zhí)行業(yè)務向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務為委托人保守商業(yè)秘密接受國務院建設行政主管部門和當地地方政府房地產行政主管部門的監(jiān)督檢查接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平34一、房地產經紀人員的職業(yè)資格（一）房地產經紀人員職業(yè)道德的內涵房地產經紀職業(yè)道德是指房地產經紀業(yè)的道德規(guī)范，是房地產經紀業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。

35二、房地產經紀人員的職業(yè)道德（二）房地產經紀人員職業(yè)道德的基本要求（掌握）主要體現在職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念三個方面。我國目前對房地產經紀人員的職業(yè)道德的基本要求是：1、守法經營2、以“誠”為本3、恪守信用4、盡職守則5、公平競爭、注重合作36二、房地產經紀人員的職業(yè)道德（一）心理素質（掌握）自知、自信樂觀、開朗堅韌、奮進37三、房地產經紀人員的職業(yè)修養(yǎng)（二）禮儀修養(yǎng)（掌握）電話中的禮儀儀容與著裝接待客戶時的儀態(tài)38三、房地產經紀人員的職業(yè)修養(yǎng)（三）知識結構核心是房地產經紀專業(yè)知識。39三、房地產經紀人員的職業(yè)修養(yǎng)房地產經紀專業(yè)知識相關專業(yè)基礎知識文化修養(yǎng)房地產經紀人員的知識結構（一）房地產經紀人員職業(yè)技能的構成（掌握）1、收集信息的技能2、市場分析的技能3、人際溝通的技能4、供求搭配的技能5、把握成交時機的技能40四、房地產經紀人員的職業(yè)技能（一）房地產經紀人員職業(yè)技能的培養(yǎng)1、認真學習有關操作方法2、反復練習，不斷實踐3、形成日常工作習慣4、勤于思考，善于總結41四、房地產經紀人員的職業(yè)技能一、我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展二、美國房地產經紀人制度42房地產經紀業(yè)（一）我國房地產經紀人的歷史沿革（二）我國房地產經紀業(yè)的現狀（三）我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展趨勢（四）港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展43一、我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展1、1949年之前中國的房地產經紀業(yè)宋代“典賣田宅增牙稅錢”

元《通制條格》卷十八《關市》“房牙”1840年鴉片戰(zhàn)爭之后“房地產掮客”特點：房地產經紀人在從事房地產經紀活動時，多有不適當行為房地產經紀業(yè)在其發(fā)展過程中，沒有形成行業(yè)組織政府已開始重視對房地產經紀活動的管理，但力度不夠44（一）我國房地產經紀的歷史沿革2、1949年以后中國房地產經紀業(yè)的發(fā)展解放初期民間的房地產經紀活動較為活躍，房地產經紀業(yè)混亂20世紀50年代至改革開放前房地產經紀活動基本消失改革開放后房地產經紀活動活躍45（一）我國房地產經紀的歷史沿革目前我國房地產經紀業(yè)的特點：規(guī)模小，資金實力弱起步晚，操作水平低從業(yè)人員素質不一，良莠不齊影響不大，知名度低各地區(qū)經紀服務水平參差不齊，服務內容也有差別政府對房地產經紀人和房地產經紀業(yè)的管理進一步加強46（二）我國房地產經紀業(yè)的現狀1、房地產經紀企業(yè)的規(guī)模化2、房地產經紀企業(yè)的專業(yè)化3、房地產經紀企業(yè)的規(guī)范化4、房地產經紀企業(yè)信息網絡化與共享化5、房地產經紀企業(yè)服務的品牌化6、政府、專業(yè)協(xié)會、經紀企業(yè)、消費者的相互關系明晰化47（三）我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展趨勢1、1949年以后香港地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展房地產經紀公司在香港被稱為地產代理公司，房地產經紀行業(yè)被稱為地產代理業(yè)。大約70%的房地產交易是由地產代理促成的。1997年5月21日，香港頒布《地產代理條例》，標志著房地產經紀納入了法治化管理的軌道。20世紀90年代跨區(qū)經營成熟的地產代理公司由據點式發(fā)展轉變?yōu)榫W絡式拓展，本地地產代理公司日漸成熟。48（四）中國港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展香港房地產經紀業(yè)的現狀特點：房地產經紀業(yè)與政府關系密切。房地產經紀業(yè)與銀行等金融機構息息相關。地產代理商與開發(fā)商之間既競爭又合作。房地產經紀業(yè)與法律界緊密聯系。香港房地產經紀業(yè)具有較強的彈性和適應性，經營手法靈活多樣。香港房地產經紀業(yè)的傭金較低。存在的主要問題：與房地產開發(fā)企業(yè)相比，代理企業(yè)處于相對弱勢的位置。經紀業(yè)從業(yè)人員過多，整個行業(yè)過度膨脹。49（四）中國港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展2、1949年以后臺灣地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)