第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取

第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取目前，我國土地使用權(quán)制度從無償、無限期階段過渡到有償、有限階段，城市土地存在著土地配置的雙軌制，即市場機(jī)制與政府行政劃撥并存。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取主要依靠市場機(jī)制取得，通過政府行政劃撥的開發(fā)用地，主要是用于城市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)，以解決中低收入家庭的住房問題。其中，通過市場機(jī)制獲取土地使用權(quán)又有兩種方式：一種是在一級市場上通過招標(biāo)、拍賣或掛牌的形式獲取土地使用權(quán)，即國家作為城市土地的所有者出讓土地使用權(quán)；另外一種方式是在二級市場上通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲取土地使用權(quán)。第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取

（一）概念：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。一、土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)出讓的特征1、土地所有權(quán)與使用權(quán)分離2、受讓主體的多樣性（境內(nèi)外所有企業(yè)、公司、組織和個(gè)人）3、有償、有期限性4、計(jì)劃性（三）土地使用權(quán)出讓的基本原則1、國家主權(quán)神圣不可侵犯2、平等、自愿、有償3、所有權(quán)與使用權(quán)分離4、合理利用土地二、土地使用權(quán)出讓年限和方式（一）土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（二）土地使用權(quán)出讓的方式1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓是由市、縣土地管理部門向符合條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請書或者向社會公布招標(biāo)條件，通過合法招標(biāo)，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)出讓程序

發(fā)布招標(biāo)公告：出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用期限、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。領(lǐng)取招標(biāo)文件投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)簽定合同登記領(lǐng)證2、拍賣出讓

土地使用權(quán)拍賣出讓是由市、縣土地管理部門或者所委托的合法拍賣機(jī)構(gòu)，在指定時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價(jià)竟投，并以竟投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。拍賣出讓程序房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)竟拍獲得土地

要從公司現(xiàn)有資金、人力資源實(shí)力等現(xiàn)狀出發(fā)，科學(xué)選擇開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模。要認(rèn)真調(diào)研，測算該地塊竟拍時(shí)有利可圖的舉牌價(jià)格范圍。3、掛牌出讓

土地使用權(quán)掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓程序

發(fā)布掛牌公告竟買人提出申請、提交有關(guān)文件竟買文件移交簽定合同登記領(lǐng)證招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較類別/交易方式招標(biāo)拍賣掛牌交易底價(jià)是否公開不公開不公開公開底價(jià)由誰確定招標(biāo)委員會拍賣委員會委托人是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會設(shè)立拍賣委員會不需要報(bào)價(jià)方式填寫投標(biāo)書舉牌交易中心電腦報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)次數(shù)一次報(bào)價(jià)機(jī)會可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)競買（投）人數(shù)≥3人≥2人≥1人公告發(fā)布地點(diǎn)在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)紙刊登在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)紙刊登一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布公告期限---拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方委托機(jī)構(gòu)委托機(jī)構(gòu)委托機(jī)構(gòu)三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換、或贈(zèng)與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的使用年限為土地出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限的剩余年限。四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，不得擅自改變土地用途和土地使用條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)前，必須按合同規(guī)定，交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書

按照出讓合同約定對土地進(jìn)行了投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或著其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收，如土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，提高土地利用效益，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地五、土地使用權(quán)行政劃撥

土地使用權(quán)行政劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)，除特殊情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷

土地征用是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。征收下列土地的，要由國務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。一、土地征用1、土地征收的程序

建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審用地申請擬定征地補(bǔ)償安置方案核定用地面積簽訂征地協(xié)議出讓或劃撥土地使用權(quán)頒發(fā)土地使用證2、征地補(bǔ)償和安置費(fèi)用

土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金二、城市房屋拆遷

拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時(shí)，按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。1、城市房屋拆遷程序

房屋拆遷申請房屋拆遷審批：發(fā)放房屋拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告（拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得從事下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋）簽定拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議實(shí)施拆遷監(jiān)督檢查2、城市房屋拆遷補(bǔ)償

城市房屋拆遷補(bǔ)償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人補(bǔ)償形式：貨幣補(bǔ)償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)特殊情況的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：出租房屋的拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償3、城市房屋拆遷安置

城市房屋拆遷安置對象：被拆除房屋使用人安置形式：一次性安置、過渡安置安置費(fèi)用：搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)4、城市房屋拆遷中的證據(jù)保全

房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證