資產(chǎn)評(píng)估學(xué)基本方法

第10章：資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，是資產(chǎn)評(píng)估科學(xué)性的保證。

方法又是連接理論與實(shí)務(wù)的橋梁。所以，它既可以列入理論，又可以列入實(shí)務(wù)。近幾年的科學(xué)研究，都把方法問(wèn)題列入理論研究，方法就成為資產(chǎn)評(píng)估理論的內(nèi)容。第一節(jié)：成本法

成本法的基本思路

就是在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件下，再重新建造或購(gòu)買(mǎi)被評(píng)估的資產(chǎn)需要支付的成本價(jià)。因?yàn)槿魏瓮顿Y者購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，情愿支付的投資額，都不會(huì)大于這個(gè)重置成本。但所評(píng)估資產(chǎn)并非全新?tīng)顟B(tài)，所以要減去各種貶值。其公式如下：

成本法又稱為重置成本法，它是指按基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)條件下的全新?tīng)顟B(tài)被評(píng)估資產(chǎn)完全重置成本（簡(jiǎn)稱重置全價(jià)），減去業(yè)已存在的各種貶值，從而確定評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一類方法總稱。成本法的數(shù)學(xué)表達(dá)公式：被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值＝完全重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

這個(gè)基本公式是成本法的綜合、概括、觀念總結(jié)。它可以表現(xiàn)若干種具體方法，但萬(wàn)變不離其宗，都是它的變形。請(qǐng)牢記。該公式由四個(gè)要素組成，我們下面的講述，均是按照這些要素進(jìn)行。所以，學(xué)習(xí)時(shí)要抓住要點(diǎn)。

這四個(gè)要點(diǎn)：即：完全重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

第一個(gè)大問(wèn)題：成本法的四個(gè)要素1.重置成本。又稱為完全重置成本。就是指在評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)條件下，再重新建造或購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的再取得成本。它又分為復(fù)原重置成本與更新重置成本兩種

第一種：

復(fù)原重置成本

指必須使用與原資產(chǎn)相同的材料、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)功能和技術(shù)條件，也就是說(shuō)，與原資產(chǎn)一模一樣，以評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)算所需要支付的貨幣額。特點(diǎn)是資產(chǎn)的功能、形狀不變，按現(xiàn)價(jià)格、現(xiàn)行費(fèi)用率計(jì)價(jià)，是資產(chǎn)復(fù)員。它脫離了現(xiàn)實(shí)技術(shù)條件，是一種假定。

第二種：更新重置成本是指可以使用新的代替材料，可以采用新工藝，但不能改變?cè)Y產(chǎn)功能。也是以評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件為基準(zhǔn)，購(gòu)建與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)

復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同

相同之處：兩者都是一次性再購(gòu)建同一資產(chǎn)的成本；都是用現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)價(jià)；都具有同原資產(chǎn)一樣的功能和生產(chǎn)能力。

不同之處：復(fù)原成本是必須與原資產(chǎn)一模一樣；而更新重置成本雖然與原資產(chǎn)的功能、生產(chǎn)能力相同，但重置時(shí)可以采用新材料、新工藝。這樣，二者都以市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)計(jì)價(jià)，自然，更新重置成本低些。

結(jié)論：從比較復(fù)原重置成本與更新重置成本中，我們可見(jiàn)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。什么原因造成的呢？因?yàn)槎叩牟町惥驮谟诟轮刂贸杀究梢允褂眯虏牧稀⑿鹿に?，也就是采用了新科學(xué)技術(shù)。這就是復(fù)原重置成本的功能性貶值，也可以用公式表示為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

成本法的第二個(gè)要素：實(shí)體貶值

資產(chǎn)實(shí)體貶值一般用相對(duì)數(shù)資產(chǎn)貶值率表示，其公式如下：

資產(chǎn)實(shí)體貶值率＝資產(chǎn)實(shí)體貶值÷資產(chǎn)重置成本×100％該指標(biāo)表示資產(chǎn)實(shí)體貶值占資產(chǎn)重置成本的百分?jǐn)?shù)。

資產(chǎn)的實(shí)體貶值又稱為資產(chǎn)的實(shí)體損耗，經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為有形損耗。它是資產(chǎn)在使用或存放過(guò)程中，由于使用和大自然作用而產(chǎn)生的物理性損耗。用貨幣來(lái)表示就是資產(chǎn)實(shí)體貶值。資產(chǎn)實(shí)體損耗與資產(chǎn)的三種壽命經(jīng)濟(jì)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到再使用經(jīng)濟(jì)不合算而停止使用的時(shí)間過(guò)程。經(jīng)濟(jì)不合算是指維持資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所需要的投入與其產(chǎn)出相比而言。它與物理壽命、科技進(jìn)步、市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策有直接關(guān)系。

一般我們都說(shuō)實(shí)體損耗，與其相關(guān)的還有一個(gè)概念叫“壽命”，但資產(chǎn)的壽命有三種：

物理壽命：它是指資產(chǎn)從購(gòu)建完畢交付使用到不能使用為止的時(shí)間過(guò)程。物理壽命取決于資產(chǎn)自身質(zhì)量，以及使用、維修情況。技術(shù)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到技術(shù)陳舊過(guò)時(shí)為止的時(shí)間過(guò)程。它主要取決于科學(xué)技術(shù)發(fā)展速度和資產(chǎn)更新?lián)Q代時(shí)間。又一個(gè)計(jì)算資產(chǎn)貶值的指標(biāo)：資產(chǎn)成新率

資產(chǎn)成新率＝資產(chǎn)尚可使用時(shí)間÷（資產(chǎn)已使用時(shí)間＋資產(chǎn)尚可使用時(shí)間）資產(chǎn)成新率與資產(chǎn)的有形損耗率的關(guān)系：

資產(chǎn)成新率＋有形損耗率＝1

資產(chǎn)成新率＝1－有形損耗率有形損耗率＝1－資產(chǎn)成新率

資產(chǎn)成新率是表示資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)。也可以理解為資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與全新?tīng)顟B(tài)的比率。它從另一個(gè)角度表示資產(chǎn)貶值程度。第三個(gè)要素：資產(chǎn)的功能性貶值

同學(xué)們學(xué)過(guò)“無(wú)形損耗”，這也是無(wú)形損耗的一種。但你必須區(qū)別由于勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，新制造的資產(chǎn)所含社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間縮短，而使同類資產(chǎn)價(jià)值降低那種無(wú)形損耗。這是由于科技進(jìn)步，新制造的資產(chǎn)比原有同類資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本低，原有資產(chǎn)產(chǎn)生超額運(yùn)營(yíng)成本而引起的貶值。具體計(jì)算方法，后面講述。

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步而引起新制造的資產(chǎn)功能比原來(lái)制造的同類資產(chǎn)功能先進(jìn)，所形成的原來(lái)資產(chǎn)貶值。成本法的第四個(gè)要素：經(jīng)濟(jì)性貶值

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，是指由于外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化，從而導(dǎo)致資產(chǎn)利用率降低，或者閑置，資產(chǎn)的收益明顯下降。自然，資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生損失。第二個(gè)問(wèn)題：成本法的應(yīng)用前提條件

成本法并不是萬(wàn)能的，到處均可應(yīng)用。它的運(yùn)用需要一定的前提條件，如下：

其一，資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)，或者假定其處于繼續(xù)使用狀態(tài)。因?yàn)橹刂贸杀臼乾F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)條件下資產(chǎn)的再取得成本，只有資產(chǎn)繼續(xù)使用才能為潛在投資者接受。

其二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上，許多信息、數(shù)據(jù)指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲取。同時(shí)，現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

其三，形成資產(chǎn)價(jià)值的勞動(dòng)是必須的。勞動(dòng)耗費(fèi)區(qū)分為有效和無(wú)效耗費(fèi)，成本法只承認(rèn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。第三個(gè)問(wèn)題：完全重置成本的估算方法1.直接法（又稱重置核算法）

這種方法是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成項(xiàng)目為依據(jù)，以現(xiàn)行市場(chǎng)料、工、費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行成本核算，累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際工作中，測(cè)算過(guò)程又分為兩種類型：一種為購(gòu)買(mǎi)型，另一種為自建型。下面分別敘述這兩種類型：

這里的思路是按成本法的四個(gè)要素，分別求出各要素估算值，然后利用成本法基本公式，計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值。重置成本估算講4種方法。

一為購(gòu)買(mǎi)型：就是以從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式作為資產(chǎn)重置過(guò)程，一般包括買(mǎi)價(jià)，運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)。如果資產(chǎn)不需要運(yùn)輸、安裝，買(mǎi)價(jià)就是重置成本。

二為自建型：就是把自建資產(chǎn)作為重置方式，根據(jù)工程成本項(xiàng)目，分別核算所需的料、工、費(fèi)以及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者合理收益，分析計(jì)算出重置成本。

重點(diǎn)說(shuō)明一下重置成本應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)者的合理收益。一是重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的貨幣總額，應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)者和制造商的合理收益。二是資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被評(píng)估資產(chǎn)的模擬條件下交易價(jià)格。三是保持評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)一致性，因?yàn)榍懊娴馁I(mǎi)價(jià)中就包括了開(kāi)發(fā)者和制造商的利潤(rùn)在內(nèi)。當(dāng)然，合理收益應(yīng)該是現(xiàn)行行業(yè)平均收益水平。重置核算法的應(yīng)用舉例

買(mǎi)價(jià)＝50000

運(yùn)雜費(fèi)＝1000

安裝成本：直接成本＝原材料＋直接人工

＝300＋500＝800

間接成本＝500×80％＝400

安裝成本合計(jì)＝800＋400＝1200設(shè)備重置成本＝50000＋1000＋1200＝52200（元）例如：重置購(gòu)建設(shè)備一套，現(xiàn)行市價(jià)每臺(tái)50000元，發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，在安裝成本中：原材料300元，人工成本500元。根據(jù)大量統(tǒng)計(jì)資料分析，安裝成本中的間接費(fèi)用占人工成本的80％，計(jì)算重置成本？2.價(jià)格指數(shù)法

價(jià)格指數(shù)法的計(jì)算公式如下：重置成本＝資產(chǎn)帳面價(jià)值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)或者是：重置成本＝資產(chǎn)帳面價(jià)值×（1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）×（1+

物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）×……

公式中的物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，一式為定基物價(jià)指數(shù)；二式為環(huán)比物價(jià)指數(shù)。價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被評(píng)估資產(chǎn)的賬面價(jià)值（歷史成本）調(diào)整為重置成本的一種方法。價(jià)格指數(shù)法應(yīng)用舉例則：應(yīng)用公式二計(jì)算：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）

×（1＋17％）×（1＋30.5％）×

（1＋6.9％）×（1＋4.8％）＝200000×191％＝382000（元）

例如：某資產(chǎn)購(gòu)建于1998年，賬面價(jià)值60000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為106％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為159％，評(píng)估資產(chǎn)的重置成本？則：應(yīng)用公式計(jì)算：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝60000×（159％÷106％）＝90000（元）

又如：被評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值20萬(wàn)元，2000年建成，2005年評(píng)估，經(jīng)調(diào)查得知，該類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為：2001年＋11.7；2002年＋17％；2003年＋30.5％；2004年＋6.9％；2005年＋4.8％。3.生產(chǎn)能力比例法

這種方法是在市場(chǎng)上尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本，參照物生產(chǎn)能力與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。具體計(jì)算公式如下：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本

下面舉例說(shuō)明：生產(chǎn)能力比例法應(yīng)用舉例根據(jù)生產(chǎn)能力法的計(jì)算公式，則可作：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量

÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本＝4000÷5000×50000

＝40000（元）例如：某被評(píng)估機(jī)器年產(chǎn)量4000件，從市場(chǎng)上找到相同的參照物資產(chǎn)，年產(chǎn)量為5000件，重置成本為5萬(wàn)元，運(yùn)用生產(chǎn)能力法評(píng)估？4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍，但制造成本卻不一定大一倍。也就是說(shuō)，生產(chǎn)能力與成本只是成同方向變化，而不是等比例變化，這是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，其關(guān)系用下列公式表示：

前面講的生產(chǎn)能力比例法是假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其制造成本成線性關(guān)系（即正比例），但分析發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與制造成本并不存在比例關(guān)系。因此，有了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

公式中的指數(shù)x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4至1.2間，如加工工業(yè)一般為0.7而房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9。我國(guó)沒(méi)有形成統(tǒng)一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估中要謹(jǐn)慎應(yīng)用此種方法。

以上講述了四種確定重置成本的方法，不局限這幾種方法，至于選用那種方法，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和可以收集到的資料，具體情況，具體分析。但方法一定要“法定”、“公允”。第四個(gè)問(wèn)題：實(shí)體性貶值測(cè)定方法

1.觀察法。也稱成新率法，它是由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造等情況，將其與全新?tīng)顟B(tài)資產(chǎn)相比，確定其成新率。計(jì)算公式為：

資產(chǎn)實(shí)體貶值＝重置成本×

（1－成新率）實(shí)體性貶值的測(cè)定方法很多，我們只講述常用的三種方法：2.使用年限法使用年限法的計(jì)算公式：資產(chǎn)實(shí)體貶值＝（重置成本－預(yù)計(jì)殘值）÷總使用年限×實(shí)際已使用年限公式中：預(yù)計(jì)殘值是指資產(chǎn)報(bào)廢時(shí)凈收回金額。

總使用年限是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

這樣，又有下面兩個(gè)公式：

使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷資產(chǎn)實(shí)體貶值程度，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)實(shí)體性貶值?？偸褂媚晗蓿綄?shí)際已使用年限＋尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率所謂名義使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)到評(píng)估的自然時(shí)間。實(shí)際使用年限是指資產(chǎn)實(shí)際損耗的年限。實(shí)際使用年限與名義使用年限有差距，需要計(jì)算調(diào)整。資產(chǎn)利用率＝實(shí)際使用時(shí)間÷

法定使用時(shí)間×100％當(dāng)資產(chǎn)利用率大于1時(shí)，資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；反之，利用不足。例如：某資產(chǎn)2000年5月購(gòu)進(jìn)，2005年5月評(píng)估，名義使用時(shí)間是5年，法定使用時(shí)間是每天8小時(shí)，但企業(yè)實(shí)行兩班輪流工作，每班每天實(shí)際使用7.5小時(shí)，求資產(chǎn)利用率和實(shí)際使用年限？

資產(chǎn)利用率＝實(shí)際使用時(shí)間÷法定使用時(shí)間×100％＝（5×360×15）÷（5×360×8）×100％＝27000÷14400×100％＝1.875×100％

＝187.5％

實(shí)際使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率＝5×187.5

＝9.375（年）3.修復(fù)費(fèi)用法

這種方法用來(lái)評(píng)估一些無(wú)法測(cè)定實(shí)體損耗，但又能計(jì)算修復(fù)全新功能時(shí)費(fèi)用的資產(chǎn)。

我國(guó)首例評(píng)估應(yīng)用于東北“小豐滿”水電站，因?yàn)榻亓鞯乃啻髩螣o(wú)法測(cè)定實(shí)體性損耗，只能用此方法評(píng)估。

這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所需要支付的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體貶值的一種方法。所謂修復(fù)費(fèi)用，包括零部件的更換、修復(fù)、改造、停工損失，如果資產(chǎn)通過(guò)修復(fù)可以達(dá)到全新?tīng)顟B(tài)的功能，可以認(rèn)為修復(fù)費(fèi)用就是資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。第五個(gè)問(wèn)題：功能型貶值的測(cè)定

功能性貶值也是無(wú)形損耗的一種，但要區(qū)別經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的“無(wú)形損耗”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的“無(wú)形損耗”是科技進(jìn)步促使生產(chǎn)此種商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間縮短，導(dǎo)致商品價(jià)值降低。

這里是科技進(jìn)步，老資產(chǎn)成本消耗高，造成資產(chǎn)貶值。

功能性貶值是指由于技術(shù)落后而造成的資產(chǎn)貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異，造成的成本高、效益低，確定其貶值。功能性貶值估算可以按下列步驟進(jìn)行：

1.將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較；

2.計(jì)算二者之間差異，確定新舊資產(chǎn)超額運(yùn)營(yíng)成本；

3.確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在所得稅前扣除的，企業(yè)支付超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)導(dǎo)致稅前利潤(rùn)下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅額。

4.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)剩余使用時(shí)間（尚可使用年限）；

5.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其剩余使用年限內(nèi)超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)求和。

具體見(jiàn)教材第64頁(yè)例題2-17

被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)＝Σ×折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額凈超額運(yùn)營(yíng)成本被評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值計(jì)算公式如下：例如：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的比原有老設(shè)備效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料如下：技術(shù)先進(jìn)的新設(shè)備技術(shù)落后老設(shè)備月產(chǎn)量（件）10001000

單件產(chǎn)品工資（元）12

月工資成本（元）10002000

年工資差異（2000－1000）×1212000資產(chǎn)尚可使用年限（年）5

如果企業(yè)所得稅率為25％，折現(xiàn)率扣除物價(jià)上漲因素，定為10％。

則：查表可知，10％，5年的折現(xiàn)系數(shù)為3.7908。可以計(jì)算如下：功能性貶值＝12000×（1－25％）×3.7908

＝9000×3.7908

＝341117.2（元）

應(yīng)該指出：這只是計(jì)算工資費(fèi)用造成的功能性貶值。如果，還有其他因素造成的，可以用相同方法計(jì)算，然后加總。第六個(gè)問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)定

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，必須確有證據(jù)表明其已經(jīng)存在，微乎其微的可以忽略不計(jì)。

它有兩種計(jì)算方法，一為間接計(jì)算法；一為直接計(jì)算法。分別講述如下：

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為由于外界的因素造成，運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，進(jìn)而引起收益下降。1.間接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)型貶值率＝[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可利用生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)能力）]x

×100％

公式中的指數(shù)x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般為，0.6至0.7之間。經(jīng)濟(jì)型貶值額的計(jì)算，應(yīng)以被評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)型貶值率計(jì)算。2.直接計(jì)算法

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）

×（P/A,r,n）

公式中的（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，又稱為折現(xiàn)率。例如，某生產(chǎn)線設(shè)計(jì)能力為20000噸，因?yàn)槭袌?chǎng)變化，在未來(lái)使用年限內(nèi)，估計(jì)每年至少減少產(chǎn)量6000噸，根據(jù)所述條件，據(jù)以計(jì)算如下：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（14000÷20000）x]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％再如：承上例，假定每年減少產(chǎn)量6000噸，每噸凈利潤(rùn)為100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率10％（又稱行業(yè)平均利潤(rùn)率），所得稅率33％，計(jì)算經(jīng)濟(jì)型貶值額如下：貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10%,3）＝402000×2.4689

＝999734（元）

在實(shí)際工作中，也有經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)情況，即評(píng)估對(duì)象及產(chǎn)品有良好市場(chǎng)前景，或有重大利好政策，資產(chǎn)就可能有經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)。第三節(jié)：收益法本節(jié)要講述下列問(wèn)題：1.收益法的基本思路；2.收益法的應(yīng)用前提條件；3.收益法的主要因素；4.基本參數(shù)的確定；5.收益法的優(yōu)缺點(diǎn)；6.收益法的應(yīng)用舉例

收益法是指通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估對(duì)象未來(lái)的預(yù)期收益，并折現(xiàn)成現(xiàn)值，借以估算被評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值的各種資產(chǎn)評(píng)估方法統(tǒng)稱。第一個(gè)問(wèn)題：收益法的基本思路

收益法的思路就是購(gòu)買(mǎi)者肯在資產(chǎn)上投資，就是看到了資產(chǎn)的效用，預(yù)期會(huì)給其帶來(lái)收益。也就是說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)的是附在資產(chǎn)上面的收益權(quán)。他所愿意支付的貨幣額，一定要比資產(chǎn)預(yù)期帶來(lái)的收益額折現(xiàn)值少，即有回報(bào)，他才有可能向該資產(chǎn)投資。所以，投資前他必須預(yù)測(cè)資產(chǎn)的未來(lái)收益折現(xiàn)值。

資產(chǎn)評(píng)估就是利用這種思路以利求本，即用本金化或者折現(xiàn)的途徑，估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。如果，投資額100萬(wàn)元，年收益率10％，求收益額，誰(shuí)都會(huì)?，F(xiàn)在是反過(guò)來(lái)，如果年收益10萬(wàn)元，收益率10％，求投入資本額？這就是倒求資本。收益法評(píng)估就是倒求資本的思路，只不過(guò)收益期限長(zhǎng)了，需要折現(xiàn)成現(xiàn)值而已。第二個(gè)問(wèn)題：收益法的應(yīng)用條件

收益法評(píng)估是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值。它涉及到三個(gè)要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或稱本金化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期取得收益的持續(xù)時(shí)間。能否清晰地把握這三個(gè)要素，就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這種意義上講，應(yīng)用收益法的前提是：

1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)，并可以用貨幣計(jì)量；

2.獲得預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)，并可以用貨幣計(jì)量；

3.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。第三個(gè)問(wèn)題：收益法的基本

參數(shù)（因素）及其確定

收益法評(píng)估資產(chǎn)涉及許多技術(shù)參數(shù)（又稱為收益法的因素），分別是：收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。

這三項(xiàng)，十分重要。

一是要理解其內(nèi)涵；二是要明確它如何確定。這是應(yīng)用收益法的關(guān)鍵。第一個(gè)參數(shù)：收益額

收益額是應(yīng)用收益法評(píng)估的基本參數(shù)之一。它根據(jù)投資回報(bào)的原理，指資產(chǎn)正常情況下，能為所有者帶來(lái)的收益額。